STIJGENDE HUIZENPRIJZEN REDEN TOT ZORG?

Transcriptie

1 STIJGENDE HUIZENPRIJZEN REDEN TOT ZORG? De Nederlandse woningmarkt in perspectief Adres Web Bezuidenhoutsweg 16B 2594AV Den Haag OKTOBER 2018

2 Huizenprijzen gaan nóg harder stijgen AD, 5 juli 2018 De Telegraaf, 13 februari 2018 Pensioenfondsen nemen markt voor hypotheken over Veel provincies zijn crisis woningmarkt nog niet te boven FD, 5 september JAAR NA LEHMAN: HUIZENPRIJZEN WEER TORENHOOG, MAAR BUBBEL NU VER WEG RTLZ, 14 SEPTEMBER 2018

3 S A M E N VAT T I N G Met de forse stijging van de huizenprijzen rijst al gauw de vraag hoe houdbaar de situatie op de huizenmarkt is. Staan we aan de vooravond van een nieuwe crisis of is er sprake van een gezonde correctie? Er wordt vaak gesteld dat de huizenprijzen inmiddels op hetzelfde niveau zijn als in Men vergeet daarbij de inflatie mee te rekenen. Gecorrigeerd voor inflatie komen de huizenprijzen nog 12 procent onder de piek van 2009 uit. Amsterdam bevindt zich in een aparte situatie: in de hoofdstad zijn woningen inmiddels 60 procent duurder dan in de rest van het land en de prijzen blijven snel stijgen. Deze Capital City Premium is echter heel gebruikelijk. Zo zijn de huizenprijzen in Brussel 90 procent hoger dan in de rest van België. Parijs kent zelfs een capital city premium van 140 procent. Zo bezien lijkt Amsterdam eerder aan een inhaalslag bezig te zijn dan zich in een onhoudbare situatie te bevinden. De markt trekt aan en dat was blijkbaar nodig. De situatie wordt kritiek indien de hypotheekschuld mee stijgt. Daarvan is allerminst sprake; de hypotheekschuld is al zo n zes jaar ongeveer gelijk gebleven. Tezamen met de goede betaalbaarheid van de woningen en een lagere loan-to-value kunnen we dan ook spreken van een gunstig investeringsklimaat.

4 INLEIDING Met de hypotheekcrisis nog vers in het geheugen, klinken al snel doemscenario s wanneer er een forse piek of daling in de woningmarkt te zien is. Nu de woningprijzen sinds 2013 met 30 procent zijn gestegen, vragen sommigen zich af of we opnieuw op een crisis afstevenen. Want zaten we in 2009 niet op hetzelfde niveau als nu? Ergens is deze vraag wel begrijpelijk. We willen koste wat het kost voorkomen in een vergelijkbare situatie te komen als 10 jaar geleden. En achteraf bleek een langdurige stijging van de huizenprijs een indicatie voor de instabiliteit van de markt. Een andere vraag die zich aandient, is of de stijging van de huizenprijzen voor een onhoudbare situatie gaat zorgen. Met name in de grote steden lijken de prijzen de pan uit te stijgen. Het aanbod stijgt echter niet mee. Dat kan niet anders dan uitmonden in een bubbel die straks uit elkaar spat. Toch? Het zijn enerverende tijden. Het gaat goed, maar we zijn al snel bang dat het misschien iets te goed gaat. Wat betekenen de hoge huizenprijzen voor investeerders in de hypotheeksector? En hoe verhouden die zich tot andere factoren die de markt beïnvloeden? HUIZENPRIJZEN ONDER DE LOEP Wie naar de prijsindex van bestaande koopwoningen in Nederland kijkt, krijgt een enigszins vertekend beeld. De index laat sinds 2013 een stijgende lijn zien en komt inmiddels op hetzelfde niveau uit als in Dat is dan ook de boodschap die de laatste tijd veelvuldig te horen is. Dat stevige herstel vindt echter met name in de randstad plaats. In Flevoland, Zuid-Holland en Utrecht zijn huizen respectievelijk 5, 6 en 7 procent duurder dan in 2008; in Noord-Holland zelfs 13 procent. Uit cijfers van het CBS blijkt dat de overige provincies de crisis nog niet helemaal te boven zijn. De gemiddelde huizenprijs ligt nog onder die van 2008; in Overijssel en Drenthe zelfs met 6 procent. Er is dus zeker herstel zichtbaar, maar genuanceerder dan het op het eerste oog lijkt. En er is nog een andere nuancering te maken. Wie een eerlijk beeld wil schetsen, neemt in de prijsindex ook de inflatie mee. Gecorrigeerd voor inflatie komen de huizenprijzen nog 12 procent onder de piek van 2009 uit. Zo bezien blijken de huizenprijzen in Nederland niet extreem hoog.

5 En in Amsterdam dan? Daar zijn de woningen 60 procent duurder dan in de rest van Nederland. De stijging van de huizenprijs is gaande sinds 2005 en 10 jaar later nam die stijging zelfs verticale vormen aan. Hoe houdbaar is de situatie daar? Allereerst is er sprake van zowel inkomensgroei als huurprijsgroei. Doordat deze groeicurves redelijk gelijk oplopen met de prijsstijgingen, is de situatie voor consumenten houdbaar. Centraal Bureau Statistiek, bewerking DMFCO Ten tweede is het misschien reëler om Amsterdam niet met andere Nederlandse steden, maar met andere Europese hoofdsteden te vergelijken. Het is immers een bekend gegeven dat de woningprijzen in hoofdsteden aanzienlijk hoger zijn dan in de rest van het land. Vergeleken met Brussel (90%), Londen (115%) en Parijs (140%) is de Amsterdamse capital city premium met 60 procent zeker niet uitzonderlijk hoog. Centraal Bureau Statistiek, bewerking DMFCO Naast een capital city premium is er nog een andere trend zichtbaar in hoofdsteden: de prijzen zijn er niet alleen hoger, ze stijgen ook sneller. Bij onze oosterburen is het verschil niet zo groot: landelijk steeg de prijs de afgelopen drie jaar met 5 procent en in Berlijn met 7 procent. Uit een studie van DNB blijkt dat de verschillen in bijvoorbeeld het Verenigd Koninkrijk (7 versus 12 procent) en Canada (5 versus 16 procent) groter zijn. De stijging in Amsterdam komt overeen met die in Londen, maar het verschil ten opzichte van het landelijke gemiddelde is hier wel groter (Nederland 4,5 procent versus Amsterdam 12 procent). China spant de kroon met een landelijke stijging van 3 procent en in Beijing van 16 procent.

6 OLIEVLEKEFFECT GROTE STEDEN De huizenprijzen, ook die in Amsterdam, lijken dus redelijk goed in de pas te lopen. Welbeschouwd zou de stijging nog een paar jaren moeten doorzetten om landelijk en ook buiten de grote steden op het niveau van voor 2009 te komen. Een mogelijke aanwijzing dat dit ook daadwerkelijk gaat gebeuren, komt naar voren uit de zorg die brancheorganisatie NVB Vereniging voor Ontwikkelaars & Bouwondernemers deelt over de huizenmarkt. De oplevering van nieuwbouwwoningen in 2018 verloopt met een verwacht aantal van aanzienlijk minder hard dan de die in de Nationale woonagenda ten doel is gesteld. Als gevolg van de krapte verhuizen de stedelingen naar omliggende gemeenten. Zij blijken dan bereid om, vaak met de overwaarde van het verkochte huis, een hogere prijs voor het nieuwe huis te betalen dan niet-stedelingen. Uit cijfers van Calcasa blijkt dat in de randgemeenten van de vier grote steden de prijsstijgingen aanzienlijk hoger zijn dan in de rest van Nederland. Landelijk lag het gemiddelde op 25 procent. In Amsterdam stegen de huizenprijzen de afgelopen vijf jaar met 65 procent; in de randgemeenten was er een stijging van 45 procent. In Almere stijgen de prijzen inmiddels zelfs sneller dan in Amsterdam. In de andere grote steden is een vergelijkbare trend zichtbaar, hoewel in Rotterdam het herstel later en minder hard op gang kwam. De krapte op de woningmarkt heeft dus voor migratie naar omliggende gemeenten gezorgd en daar een verdere prijsstijging in gang gezet. HYPOTHEEKSCHULD Ondanks de prijsstijging liggen de reële woningprijzen nog onder de piek van Dat gegeven op zich zou geen geruststelling moeten zijn. Waar het om gaat, is de vraag of de hypotheekschuld ook meestijgt. Een stijging van zowel waarde als schuld is immers een indicatie voor een bubbel. De totale hypotheekschuld is echter bij lange na niet zo fors gestegen als men mogelijk denkt, onder andere door verplicht aflossen en de regels omtrent de loan-to-value (LTV). Sterker nog, de hypotheekschuld is reeds zes jaar min of meer gelijk gebleven. Dat heeft verschillende oorzaken. De vaststelling van de LTV op 106 procent in 2012 en de jaarlijkse verlaging met een procentpunt, dwongen een verlaging van de hypotheekschuld af. Ook de norm voor loan-to-income werd aangescherpt; deze is sinds 2012 redelijk stabiel rond 3,6. Er moet meer worden afgelost en dat wordt mogelijk dankzij de historisch lage rente en het toenemende beschikbare inkomen. Hoewel het gemiddelde inkomen lange tijd met slechts 0,3 procent steeg, verwacht De Nederlandsche Bank de komende paar jaren een stijging van 3 procent per jaar. Consumenten kunnen dus meer aflossen. Als gevolg van de crisis lijkt de betalingsmoraal ook verbeterd. Er wordt meer afgelost en het aantal betalingsachterstanden daalt. In 2017 was het aantal consumenten met een betalingsachterstand op de hypotheek 12 procent lager dan het jaar ervoor.

7 DUS, HOE GEZOND IS DE WONINGMARKT NU? De gezondheid van de woningmarkt is afhankelijk van het samenspel tussen (reële) woningprijzen, hypotheekschuld, betaalbaarheid, LTV, transactievolume, huurmarkt en het woningaanbod. De reële woningprijzen komen, gecorrigeerd voor inflatie, nog onder de piek van 2009 uit. De stijging is dus hoog, maar de prijzen zelf vallen nog mee. Amsterdam vormt daarop een uitzondering. Een uitzondering die weer niet zo uitzonderlijk blijkt in internationaal perspectief. De meeste landen kennen namelijk een capital city premium en in veel hoofdsteden is die veel hoger dan in Amsterdam. Minder positief is het marktaanbod. De oplevering van nieuwe woningen blijft sterk achter. De krapte beperkt zich echter voornamelijk tot de grote steden. Stedelingen die een huis willen kopen, verhuizen daarom naar de randgemeenten met tot gevolg dat daar de prijs ook toeneemt. De prijsstijging breidt zich dus langzaam over Nederland uit. De druk op de huizenprijzen laat zich verantwoorden door een goede betaalbaarheid. De rente is laag en de inkomens nemen toe. En minstens zo belangrijk: de hypotheekschuld neemt niet sterk toe. Al met al tekenen dat we aankoersen op een sustainable market. AFWEGING VOOR BELEGGERS Voor beleggers die in de hypotheeksector (overwegen te) investeren, ziet het huidige klimaat er in verschillende opzichten gunstig uit. De waarde stijgt terwijl de totale hypotheekschuld ongeveer gelijk blijft en de betaalbaarheid goed is. Er is voldoende spreiding en flexibiliteit mogelijk in het portfolio. Afwegingen bij mogelijke investeringen in de sector zouden dan ook niet zozeer op het moment, maar meer op het gewenste rendement en risico gebaseerd moeten worden. Zo kan er belegd worden in hypotheken met een variabele rentevaste periode, maar ook op hypotheken met een looptijd van 5, 10, 15, 25 of 30 jaar. Doorgaans kiezen pensioenfondsen vanwege het langlopende karakter van hun verplichtingen voor langere looptijden dan banken. Ook qua LTV is er een breed aanbod, en is het afhankelijk van de investeerder hoeveel risico hij wil (en kan) nemen en in welke LTV-categorie hij instapt. Hoe hoger de LTV, hoe hoger de solvabiliteitseisen. Maar het relatieve verschil tussen de eisen voor een lage LTV en een hoge LTV is niet zo groot als die voor verzekeraars en banken. Dat maakt hogere risicocategorieën interessanter voor pensioenfondsen dan voor banken. Uiteindelijk blijft het dus maatwerk en hebben investeerders bij voldoende solvabiliteit volop keuze.

8 OVER DMFCO DMFCO is een onafhankelijke en gespecialiseerde fondsbeheerder, die institutionele beleggers de mogelijkheid biedt te investeren in Nederlandse woninghypotheken. Nederlandse woninghypotheken vormen een aantrekkelijke beleggingscategorie met een goed rendement en beperkt kredietrisico. Momenteel heeft de fondsbeheerder 13 miljard euro afkomstig van 16 verschillende Nederlandse pensioenfondsen under management. DMFCO is actief sinds 2014 en gevestigd in Den Haag.