Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers

Transcriptie

1 1 Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers

2 Persbijeenkomst STAND VAN ZAKEN Welkomstwoord door Leendert Meijers, adjunct-directeur NVB Toelichting op Thermometer Koopwoningen en Schijf van Vijf door Nico Rietdijk, directeur NVB Overhandiging beide publicaties door Evert van Kooten, vice-voorzitter NVB aan de gedeputeerde Co Verdaas Reactie van Co Verdaas Vragen pers Sluiting 2

3 Woningbouw in crisis en hoe eruit? Nico Rietdijk NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers Persconferentie, Provinciehuis Gelderland, 21 september

4 Woningbouw in crisis en hoe eruit? NVB -Thermometer Koopwoningen Stand van zaken Oorzaken Vooruitzichten Consequenties NVB - Schijf van Vijf voor gezonde bouw en economie Oplossingen 4

5 In het kort de belangrijkste stand van zaken STAND Stand VAN van ZAKEN zaken 1 e halfjaar 2012 slechtste halfjaar in afgelopen zestig jaar: We verkopen met elkaar iets meer dan nieuwe woningen per maand; vóór de crisis waren dit er nog 4.000; Gemiddelde verkoopprijs verder gedaald en bedraagt nu , 20% lager t.o.v. vlak vóór de crisis; Totaal verkoopvolume verdampt van 1 miljard per maand in 2008 naar 260 miljoen nu; Aanbod blijft hoog, maar groeit niet meer zo hard als in het verleden; circa nieuwe koopwoningen nu te koop Gemiddelde verkooptijd opgelopen naar 330 dagen Grootste probleem: spanningsveld tussen opbrengsten en kosten Afnemende marges, veel faillissementen, reorganisaties en massaontslagen 5

6 Hoewel NVB eerder al zwakke afzet voorspelde Aantal verkochte nieuwe koopwoningen op basis van verleende certificaten Onze verkoopprognose een jaar eerder Verwachting BRONNEN: GIW, SWK en Woningborg Groep

7 ... viel de werkelijkheid bepaald niet mee Aantal verkochte nieuwe koopwoningen op basis van verleende certificaten de harde realiteit achteraf BRONNEN: GIW, SWK en Woningborg Groep

8 Zeeland verrassend opnieuw beste jongetje van de klas maar ook Gelderland kranig op plek 3 Aantal verkochte nieuwe koopwoningen - gemiddeld per maand Maandelijkse woningverkoop 2012 vergeleken met 2006 Zeeland 34-24% Noord-Brabant % Gelderland % Flevoland 44-67% Zuid-Holland % Noord-Holland % Overijssel 53-69% Limburg 46-70% Utrecht % Friesland 21-76% Groningen 13-85% Drenthe 13-86% 8 BRON: Monitor Nieuwe Woningen (*) indicaties 2012

9 Woningprijzen nieuwbouw door bouwcrisis een stuk lager dan in 2008 Verkoopprijs nieuwe verkochte woningen in euro s per maand BRON: Woningborg Groep

10 nieuwe koopwoningen nu zelfs (iets) goedkoper dan bestaande koopwoningen een geweldige prestatie! Verkoopprijs nieuwe en bestaande verkochte woningen in euro s per maand nieuwe koopwoning bestaande koopwoning BRONNEN: Kadaster, Woningborg Groep

11 Dalende prijzen bij afnemende verkopen zorgen echter wel voor verdamping verkoopvolume Verkoopvolume in miljoen euro s van nieuwe koopwoningen per maand BRONNEN: Kadaster, Woningborg Groep

12 Extreem lange verkooptijden al enige tijd gangbaar Verkooptijd nieuwe koopwoningen in dagen - per provincie ALLE WONINGEN Nederland (330) BRON: Monitor Nieuwe Woningen, bewerking OTB (*) indicaties 1 e halfjaar 2012

13 Corporaties én andere opdrachtgevers hebben zo hun eigen zorgen ook zij investeren minder Verleende bouwvergunningen per kwartaal 2009 Corporaties Bouwers voor de markt Anderen Totaal 13 BRON: CBS

14 Gemiddeld 5 failliete bouwbedrijven per dag 1 op 6 faillissementen is tegenwoordig een bouwbedrijf Uitgesproken faillissementen bouwnijverheid (excl. eenmanszaken) op jaarbasis (*) (*) 0 14 BRON: CBS (*) cijfer 2012 is NVB -jaarindicatie op basis van gegevens 1 e halfjaar 2012

15 pure bouwbanen al verloren gegaan gemiddeld 50 per dag! Aantal banen bouwnijverheid (*) (*) 0 15 BRON: CBS

16 In het kort de belangrijkste oorzaken Oorzaken woningbouwcrisis Niet één maar opeenstapeling van veroorzakers: Banken laten het vaker afweten: Strengere toezichthouders: Vooral starters hebben moeite met rond krijgen hypotheek en haken af: Waardoor aspirant-doorstromers hun huis niet verkocht krijgen. En dus ook afhaken: Dalende huizenprijzen en daarom angst voor verdere prijsdalingen Gebrek aan vertrouwen door eurocrisis; Raak ik mijn baan niet kwijt? En ook grote onzekerheid over hervormingen (ontslagrecht, pensioenstelsel, fiscale behandeling eigen huis) Kan ik straks m n hypotheek nog wel betalen? Vaak hoge grondkosten en bouwleges 16

17 Vooruitzichten Vooruitzichten zijn ronduit niet goed Huizenkopers krijgen bij nieuwe hypotheken te maken met hogere woonlasten, omdat per 1 januari 2013 strengere regels gaan gelden voor de rente-aftrek; wie een lening afsluit voor een gemiddelde woning ( ) zal 200 per maand extra kwijt zijn; De regels voor het verkrijgen van NHG-garantie worden in 2013 opnieuw aangescherpt, wat zorgt dat men opnieuw minder mag lenen; Kopers van specifiek nieuwe woningen hebben te maken met btw-verhoging (+2%), terwijl kopers van bestaande woningen lekker worden gemaakt met blijvende verlaging van overdrachtsbelasting (-4%); loan-to-value gaat in komende jaren omlaag van 106% naar 100%, wat betekent dat gemiddeld eerst bij elkaar gespaard moet worden. 17

18 Kleine opleving in najaar mogelijk maar daarna markt weer vol in de remmen Want voor veel kopers zal gelden: Snel kopen voordat hypotheekaftrek lager wordt en leningscriteria van banken nog eens strenger worden 18

19 Problemen helaas niet voorbij Aantal verkochte nieuwe koopwoningen op basis van verleende certificaten BRONNEN: GIW, SWK en Woningborg Groep

20 Ofwel volgend jaar verdieping van ons huidig Kernprobleem: te lage opbrengst bij te hoge kostprijs Kostprijs + btw = totale kosten Marktwaarde + ontwikkelingskosten en toeslag winst/risico + bijkomende kosten + grondkosten + nieuwe eisen overheid + extra kwaliteit ontwikkelaars pure bouwkosten SPANNING

21 Consequenties Bouwproductie van huur- en koopwoningen zakt in 2013/2014 door grens Aantallen gereedgekomen huur- en koopwoningen (Voortschrijdende jaarkwartalen per kwartaal) berekenende productie (*) werkelijk gereedgekomen woningen BRON: CBS (*) NVB-berekeningen o.b.v. woningverkoop en afgifte vergunningen

22 Bedenk: woningbouw is als ons eigen maagdarmkanaal productiebedrijven ijlen altijd na Verkoop van ontwikkelaars Heiers, etc. Stucadoors, etc. 22 CBS-statistiek gereedgekomen woningen

23 Op langere termijn is maatschappelijke schade en verlies van vakmanschap onze grootste zorg NU: veel keuze Crisis, markt zit tegen Massa-ontslagen STRAKS: schaarste/woningnood Projecten komen te laat op gang Tekort vakmanschap schaarste schaarste Vraagcurve Aanbodcurve overschot overschot 23

24 Denk niet er is geen behoefte meer aan nieuwe woningen komende jaren blijft jaarproductie van woningen hard nodig Aantal benodigde nieuwbouwwoningen per jaar Periode Gewenste toevoeging + Minimale gewenste vervanging = TOTAAL gewenste woningproductie ca ca

25 Ook veel gemeenten gedupeerd Omdat: Het proces van stedelijke vernieuwing zal stoppen Gemeenten nu al miljardenverliezen leiden op grondexploitatie Veel gemeenten daardoor in grote financiële problemen komen Artikel 12 status zal dreigen in veel gemeenten Het is slechts een kwestie van tijd totdat het Rijk ingrijpt en steun verleent aan gemeenten Maar wat betekent dat vervolgens weer voor het beslag op de Rijksbegroting? 25

26 KORTOM: Urgentie is hoog Er moet iets gebeuren! Zonder ingrijpen dreigt hele sector weggevaagd te worden! Met grote economische en maatschappelijke schade tot gevolg Wat we nodig hebben is een investeringspakket dat gebaseerd is op gezond verstand én compensatiemaatregelen 26

27 Alleen gerichte actie kan sector nog redden Oplossingen Veel zal helpen als: - Banken weer in beweging komen; - Kunduz wordt gerepareerd 27

28 Daarom onze Schijf van Vijf : 1 Zorg voor beter functionerende hypotheekmarkt door: - bevordering concurrentie tussen hypotheekaanbieders; - waardoor lagere hypotheekrentes; - aanmoediging meer hypotheekaanbieders, zoals: pensioenfondsen, verzekeraars; - creatie nieuwe hypotheekproducten (Deens model); - toestaan meer maatwerk via zogeheten explain hypotheken. 28

29 2 Stimuleer innovaties in energiezuinige woningen door: - duurzaamheids-ambities niet alleen te koesteren, maar ze vooral betaalbaar en dus haalbaar te maken (voorbeeld autobranche); - kom met duurzaamheidspremies en beloon innovaties in duurzaamheid bij hypotheekverlening (op basis van total cost-of ownership)... - dus sta meer maatwerk toe bij hypotheekverlening óók op dit vlak ( explainhypotheek). Dus: pak crisis aan vanuit Groene Golf 29

30 3 Schep duidelijkheid over hervorming woningmarkt en fiscale behandeling eigen huis: - Doe dit vooral ook snel, want consument wil nú voor jaren zekerheid en die zekerheid is belangrijker dan ingreep zelf; - Zorg voor geleidelijke invoering, want consument heeft tijd nodig; - Stimuleer vervroegd aflossen alsmede het bouwsparen; - Combineer hervorming met lagere inkomstenbelasting. Een goed voorstel ligt er al! Het plan van de 22 economen: Naar een duurzame financiering van de woningmarkt, februari

31 31 4 Zorg dat starters weer kunnen kopen en anderen weer kunnen doorstromen: - Kom met gerichte stimuleringsmaatregelen voor starters - Zoals starterssubsidies of startersleningen; - Maak belastingvrij schenken mogelijk tbv aankoop eigen huis; - Verlaag btw op bouwgrond van 21% naar 6% - Koester instrument van NHG.

32 5 Ga naar marktconforme huren als onderdeel van integraal hervormingsbeleid: - Koppel huurprijzen aan feitelijke marktwaarde van woningen (huurliberalisatie); - Sta toe dat huur van sociale huurwoningen jaarlijks met tenminste 2% boven inflatie mag stijgen (tot niveau van marktconforme huur); - Compenseer laagste inkomens met extra huurtoeslag; - Stimuleer investeringen in middeldure huursegment ( ). Ook hier geldt: schaf snel duidelijkheid! 32

33 Let wel: niets doen is ook voor de staat geen optie Want: Staat loopt nu al jaarlijks door bouwmalaise 2 miljard aan btw-opbrengsten mis en dit bedrag zal zonder ingrijpen verder oplopen; Staat is door bouwmalaise nu al jaarlijks bijna 1 miljard kwijt aan werkloosheidsuitkeringen en ook dit zal zonder investeringspakket verder oplopen; Staat dreigt straks op te draaien voor grote financiële verliezen van gemeenten als gevolg van bouwmalaise Nieuwe coalitie moet mogelijkheden bieden Want: Rutte van VVD wil een gezonde economie, een gezonde schatkist én banen Samson van PvdA komt op voor de arbeiders én wil dus ook banen Het fundament voor die wederzijdse ambitie ligt in de bouw 33

34 Nu de uitvoering nog! 34 Hopelijk is er straks genoeg enthousiasme over!

35 Ter afsluiting: het wordt een koude winter Hoe overleeft de keizerpinguïn? 35