Duitsland, Frankrijk, Nederland. Woningmarkten in perspectief

Transcriptie

1 Duitsland, Frankrijk, Nederland Woningmarkten in perspectief Onderzoeksrapport mei 2012

2 Inhoud 5 Voorwoord Demografie, economie en cultuur 8 Duitsland 12 Frankrijk 16 Nederland 19 Conclusie 21 Structuur van woningmarkt en woningvoorraad 22 Duitsland 24 Frankrijk 26 Nederland 28 Woningprijzen Duitsland, Frankrijk, Nederland 31 Conclusie 33 De consumenten aan het woord 34 De verhuiswensen 1: locatievoorkeuren 37 De verhuiswensen 2: huren of kopen 40 De verhuiswensen 3: appartement of grondgebonden woning 40 De verhuiswensen 4: indeling en grootte van de woning 43 De verhuiswensen 5: woonlasten, huur- en koopprijzen 45 Conclusie 47 Tweeëntwintig kansrijke stedelijke regio s benoemd 50 Duitsland 58 Frankrijk 62 Nederland 67 Conclusie 69 Leren van de buren 72 Bijlage Bouwfonds Property Development 76 De strategie van Bouwfonds 81 Cijfers - realisatie en prognose 82 Bouwfonds Property Development vestigingen

3 Duitsland, Frankrijk, Nederland Woningmarkten in perspectief

4 Voorwoord Voor u ligt het rapport Woningmarkten in perspectief over de ontwikkeling van de woningmarkten in Duitsland, Nederland en Frankrijk (DuNeFra). In 2011 zijn Bouwfonds Property Development en Bouwfonds REIM met dit uit gebreide woningmarktonderzoek gestart. Bouwfonds Property Development en Bouwfonds REIM maken onderdeel uit van de Rabo Vastgoedgroep, het vastgoed expertisecentrum van Rabobank. Jaarlijks voeren we tientallen marktstudies en consumentenonderzoeken uit. Doel van het onderzoek is een analyse van de woningmarkten op landelijk, regionaal en stedelijk niveau. Onze inzet: het maken van een gedegen vergelijking tussen de drie landen, die samen de kernlanden in de internationale Bouwfonds-strategie vormen. We behandelen in de eerste plaats de demografische en economische ontwikkelingen in Duitsland, Nederland en Frankrijk en relateren deze aan de ontwikkelingen op de woningmarkt. Hoe staan de landen ervoor en hoe ontwikkelen de prijzen zich? Welke invloed hebben de economie en demografie op de nationale wooncultuur en welke rol speelt het overheidsbeleid? In de eerste twee hoofdstukken worden de significante verschillen die er zijn gepresenteerd. Tegelijkertijd hebben we in de drie landen 229 regio s gedetailleerd doorgelicht. Belangrijkste doel hiervan was het voorspellen van de kansrijkheid van een regio voor nieuwe project- en gebiedsontwikkelingen. Uit dit onderzoek zijn tweeëntwintig kansrijke regio s gedestilleerd. Het zijn grootstedelijke gebieden waar bevolking en economie de komende jaren verder groeien. Voor Bouwfonds liggen hier kansen. De uitkomsten worden toegelicht in hoofdstuk vier van dit rapport. Wij weten als geen ander dat woningmarkten van oudsher lokale en regionale business zijn. Dat vraagt van een ontwik kelaar om een aanwezigheid in die markten. Bouwfonds beschikt niet voor niets over 30 regionale vestigingen, die zich allen in de groeigebieden van de drie kernlanden bevinden. De komende jaren wil Bouwfonds gesterkt door het onderzoek beheerst doorgroeien in Frankrijk en Duitsland en het aantal vestigingen in de economisch sterke regio s verder uitbreiden. Voor Nederland staat behoud van het marktleiderschap centraal kwantitatief en kwalitatief. Walter de Boer Directievoorzitter Bouwfonds Property Development Het bestuderen van de markt, economie en demografie is één, het ondervragen van de consument is een onlosmakelijke twee. Hoe kijken de bewoners in Duitsland, Frankrijk en Nederland aan tegen thema s als locatie, woning, verhui zen en betaalbaarheid? Om hier antwoord op te krijgen hebben we een uitgebreide enquête uitgevoerd onder woonconsumenten, verdeeld over consumenten per land. De opvallende resultaten hiervan leest u in hoofdstuk drie. Ook hier doen zich verschillen voor tussen Duitsers, Nederlanders en Fransen. Woningmarkten in perspectief Bouwfonds Property Development 5

5 01 Demografie, economie en cultuur Aan de basis van alle woningmarktontwikkelingen staan de demografie en economie. Hoe ontwikkelt de samenstelling van de bevolking zich, is er sprake van groei of juist krimp en waar trekken mensen naar toe? Datzelfde geldt voor de conjunctuur: hoe staat het met de welvaartsontwikkeling, welke economische sectoren draaien goed en waar vestigen bedrijven zich? De cultuur van het land speelt daar als belangrijke factor op de achtergrond doorheen. Dit palet aan smaken geeft kleur aan de verschillende uitgangsituaties in Duitsland, Frankrijk en Nederland. Een overzicht van de belangrijkste feiten en ontwikkelingen, per land gerangschikt. 6 Bouwfonds Property Development Woningmarkten in perspectief Woningmarkten in perspectief Bouwfonds Property Development 7

6 Duitsland Demografie, economie en cultuur Loop van de bevolking Duitsland groeit niet meer: de komende jaren neemt de bevolking hier zelfs af. Schattingen lopen uiteen van 77 tot 79 miljoen inwoners in Op dit moment telt Duitsland 81,5 miljoen mensen en 40 miljoen huishoudens. Het aantal huishoudens, dat van grote invloed is op de vraag naar woningen, neemt de komende jaren nog wel toe, met 1 miljoen. Niet iedere regio krijgt echter evenveel mee van deze groei. In Duitsland vindt de aanwas van de bevolking vooral plaats in de zuidelijke deelstaten (Beieren, Baden-Württemberg en Hessen). De stadsstaten Berlijn en Hamburg blijven stabiel, terwijl de oostelijke deelstaten en de grootste deelstaat Nordrhein- Westfalen forse bevolkingsverliezen te verwerken krijgen. [grafiek ] Binnen de regio s doen vooral de grote steden het goed. Duitse steden met forse groeicijfers zijn München, Hamburg, Frankfurt en Keulen. De verwachting is dat de trek naar de steden de komende jaren alleen maar verder doorzet. [grafiek 1.3] In kwalitatieve termen heeft Duitsland te maken met vergrijzing en ontgroening (afnemend aantal jongeren). [grafiek en 1.4.2] Het aandeel gezinnen met kinderen neemt hier af, het aantal alleenstaanden en huishoudens zonder kinderen neemt toe. Het aantal immigranten is sinds 2005 opgelopen van naar in 2012; ca zijn terugkerende Duitsers. Daartegenover hebben in 2005 ruim mensen Duitsland verlaten (waaronder 25 procent van Duitse afkomst), oplopend naar in Er is dus een vestigingsoverschot van ca mensen in Economische ontwikkeling Vrijwel alle landen in Europa worden geconfronteerd met grote onzekerheden over de economische ontwikkeling veroorzaakt door de economische malaise en euro-crises van de afgelopen jaren. Duitsland doet het, absoluut en relatief gezien, uitstekend. In Duitsland nam het bruto binnenlands product sinds 2009 alleen maar toe; van 230 naar 245 miljard euro. [grafiek 1.5] De sterke positie van een aantal industrietakken, een zorgvuldig gevoerd economisch beleid en de grote binnenlandse vraag van consumenten zorgen voor economische groei. [grafiek 1.6] Duitsers hebben bovendien vele jaren gespaard en dat betaalt zich nu uit. De economische cijfers vertalen zich ook in gunstige werkloosheidpercentages. Duitsland laat hier een daling zien: van 12,5 procent in 2005 naar 7 procent begin De verschillen tussen de grote steden zijn enorm: slechts 5 procent in München en Stuttgart, maar in Berlijn nog 13 procent. [grafiek 1.7 en 1.8] 1.1 Duitsland: prognose bevolkingsontwikkeling Bron: Statistisches Bundesamt x 1 miljoen inwoners Baden- Württemberg 1.2 Duitsland: huishoudensverandering Bron: Statistisches Bundesamt 1 5% -5% -1-15% Baden-Württemberg Bayern 1.3 Duitsland: bevolkingsontwikkeling grote steden Bron: Statistisches Bundesamt 1995 = Bayern Hessen Niedersachsen Nordrhein-Westfalen Rheinland-Pfalz Saarland Schleswig-Holstein Brandenburg Mecklenburg-Vorpommern Sachsen-Anhalt Thüringen Berlin Bremen Hamburg Hessen Niedersachsen Nordrhein-Westfalen Rheinland-Pfalz Schleswig-Holstein Saarland Brandenburg Mecklenburg-Vorpommern Sachsen Sachsen-Anhalt Thüringen Hamburg Berlin Bremen Berlijn Düsseldorf Frankfurt Hamburg Keulen München Stuttgart Duitsland Duitsland: verandering leeftijdsopbouw Bron: Statistisches Bundesamt Duitsland: verandering huishoudensgrootte Bron: Statistisches Bundesamt 1.5 Duitsland: bruto binnenlands product Bron: Oxford Economics % 2 15% 1 5% 0 45% 4 35% 3 25% 2 15% 1 5% x 1 miljoen euro Demografie, economie en cultuur Duitsland < 14 jaar jaar jaar jaar jaar jaar > 80 jaar 1 persoon 2 personen 3 personen 4 en meer Bouwfonds Property Development Woningmarkten in perspectief Woningmarkten in perspectief Bouwfonds Property Development 9

7 Demografie, economie en cultuur Duitsland 1.6 Duitsland: jaarlijkse economische groei Bron: Oxford Economics 5, 4, 3, 2, 1, 0, -1, , -3, -4, -5, -6, 1.7 Duitsland: werkloosheid Bron: Oxford Economics München Ackermannbogen Het project maakt deel uit van een binnenstedelijke herontwikkeling in het stadsdeel Schwabing. 335 woningen, m 2 kantoorruimte. 1.8 Duitsland: werkloosheid grote steden Bron: Oxford Economics Baden-Württemberg Beieren Berlijn Hamburg Hessen Noordrijn-Westfalen 13% 12% 11% 1 9% 8% 7% 6% 20, 18, 16, 14, 12, 10, 8, 6, 4, 2, 0, werkloosheid Wooncultuur Ook culturele aspecten spelen een rol in de ontwikkeling van de woningmarkt. Wie in Duitsland een woning koopt, doet dat vaak op hogere leeftijd (vanaf 35 jaar), omdat er een relatief forse hoeveelheid eigen kapitaal moet worden meegebracht (20 procent). Duitsers zijn voorzichtig in het aantrekken van hypothecair krediet en zijn traditioneel gewend jaarlijks een vast percentage van hun hypotheek af te lossen. Aflossingsvrije hypotheken bestaan nauwelijks; hypotheekrenteaftrek kent men in Duitsland niet. In Duitsland wordt een tweede woning vaak als appeltje voor de dorst gekocht: het dient als beleggingsobject c.q. als aanvulling op het huishoudinkomen of om later zelf in te gaan wonen. De cultuur van het land is ook afleesbaar in de mening van Duitsers over duurzaamheid in relatie tot het wonen. Duurzaamheid is in dit land standaard, want het maakt simpelweg deel uit van wat een Duitser verstaat onder een goede woning. Anders gezegd: het sluit naadloos aan bij de kwaliteitseisen van de consument. Ruimtelijk beleid De Duitse nationale overheid voert geen landelijk ruimtelijk beleid. Deelstaten doen dat nauwelijks, het enige regionale beleid dat wordt gevoerd heeft betrekking op de ondersteuning van de krimpregio s. Vooral in de oostelijke deelstaten, maar ook in Noord-Hessen, is de krimp duidelijk merkbaar. De overheid voert hier een sturend beleid, bijvoorbeeld door voorzieningen in één kern te concentreren en andere dorpen bewust leeg te laten lopen. In Duitsland wordt een tweede woning vaak als appeltje voor de dorst gekocht. Duitse gemeenten zijn geen dominante partij, zoals in Nederland wel het geval is, bij de ontwikkeling van nieuwe plannen. Gemeenten, Regierungsbezirke en Landkreise beperken zich tot het opstellen van ruimtelijke structuurplannen, waarbij verschillende thema s als wonen, werken en verkeer worden geïntegreerd. Er wordt hier veel meer overgelaten aan marktpartijen, mede omdat gemeenten nauwelijks zelf over grond beschikken. Bij de ontwikkeling van nieuwe woon- en werkgebieden sluiten gemeenten contracten af met ontwikkelaars en grondeigenaren, waarin privaatrechtelijk afspraken worden gemaakt over de noodzakelijke aanleg van infrastructuur en voorzieningen. 10 Bouwfonds Property Development Woningmarkten in perspectief Woningmarkten in perspectief Bouwfonds Property Development 11

8 Frankrijk Demografie, economie en cultuur Loop van de bevolking In Frankrijk is de bevolkingsgroei in absolute zin nog niet aan het einde. Het huidige inwoneraantal van 65 miljoen groeit tot 2020 met 2 procent. [kaart 1.9 en 1.10] Het aantal huishoudens neemt fors toe met drie miljoen. Na 2030 neemt de bevolkingsgroei hier echter ook af. De regio Parijs en de aantrekkelijke kustgebieden (west en zuid) profiteren het meest van de groei door migratie vanuit andere delen in Frankrijk; het zijn de gebieden waar het mede door landschap en klimaat aangenaam wonen en werken is. Daarentegen krimpen het binnenland en delen van Noord-Frankrijk. Net als Duitsland doen binnen de sterke regio s de grote steden het extra goed. Parijs als metropool blijft sterk groeien, maar dat geldt ook voor steden als Lyon, Bordeaux en Toulouse. De verwachting is dat de trek naar de steden ook in Frankrijk de komende jaren alleen maar verder doorzet. Het aandeel van gezinnen in de bevolking daalt in Frankrijk (in 2020 leeft nog maar 22 procent als het klassieke gezin), er komen meer alleenstaanden en gezinnen zonder kinderen. Vergrijzing en ontgroening zorgen voor meer ouderen en minder jongeren. [grafiek 1.11 en 1.12]. Economische ontwikkeling De Franse economie leefde in 2010 op na een aantal relatief magere jaren. Die positieve ontwikkeling zette door in 2011 maar naar verwachting zal in 2012 het bruto binnenlands product zich stabiliseren op 180 miljard euro. [grafiek 1.13 en 1.14] De werkloosheid in Frankrijk is in de periode gedaald van 9,5 procent naar 8 procent, maar in de laatste twee jaren weer gestegen naar 10 procent. De grote steden vertonen dezelfde trend, maar er zijn wel grote verschillen tussen bijvoorbeeld Marseille aan de ene kant (12 procent) en Rennes, Nantes en Parijs aan de andere kant (7-8 procent). [grafiek 1.15 en 1.16] 1.9 Frankrijk: prognose bevolkingsontwikkeling Bron: BIPE % > 1,0 0,5 1,0 0,25 0,5 0 0,25-0,25 0-0,5-0,25-1,0-0,5 < -1, Frankrijk: prognose bevolkingsontwikkeling Bron: BIPE % > 2,0 1,5 2,0 1,0 1,5 0,5 1,0 0,0 0,5 < 0, Frankrijk: verandering in leeftijdsopbouw Bron: BIPE 1.12 Frankrijk: verandering huishoudenstructuren Bron: BIPE 1.13 Frankrijk: bruto binnenlands product Bron: Insee 1.14 Frankrijk: jaarlijkse economische groei Bron: Insee % 3 25% 2 15% 1 5% Alleenstaande x 1 miljoen euro Demografie, economie en cultuur Frankrijk Samenwonende zonder kinderen Samenwonende met kinderen Eénoudergezin Andere types gezinnen aantal inwoners < 14 jr jr jr jr jr jr > 80 jr 3, 2, 1, 0, -1, -2, -3, Bouwfonds Property Development Woningmarkten in perspectief Woningmarkten in perspectief Bouwfonds Property Development 13

9 Demografie, economie en cultuur Frankrijk Demografie, economie en cultuur Frankrijk 1.15 Frankrijk: werkloosheid Bron: Insee 1.16 Frankrijk: werkloosheid grote steden Bron: Insee Nice Marseille Bordeaux Toulouse Rennes Nantes Lyon Parijs 12% 1 Lyon - Lyon Islands Eén van de meest ambitieuze stadsvernieuwingsprojecten in Europa met 291 appartementen, winkel- en kantoorruimte en 411 parkeerplaatsen. 8% 6% 4% 2% 14% 12% 1 8% 6% 4% 2% Wooncultuur De hypothecaire financieringsmogelijkheden in Frankrijk zijn niet ongunstig. De rente is laag, er is een sterke concurrentie tussen hypotheekverstrekkende banken, en de hoogte van de kredietverstrekking is de afgelopen jaren versoepeld. Ook is er gedeeltelijk sprake van hypotheekrenteaftrek. En hoewel het kopen van een woning hierdoor populair is, zijn Franse huishoudens over het algemeen terughoudend in het aangaan van leningen voor aankoop van een eigen huis. Opvallend is verder dat maar liefst 31 procent van de bevolking een tweede huis heeft. Hier is het verschijnsel bi-residentialiteit een bekend fenomeen, met name in de regio Parijs. Door de week woont men in de stad, in het weekend neemt men de wijk naar la campagne het beste van twee werelden. In Frankrijk is verder sprake van een grote acceptatie van duurzaamheid, wanneer het gaat om het wonen. De grote belangstelling voor groen wonen wordt nog eens aangewakkerd door de landelijke overheid met belastingvoordelen en goedkope leningen. Makelaars laten niet na om in advertenties te wijzen op het duurzame energieverbruik van nieuw gebouwde woningen. Ruimtelijk beleid Frankrijk laat een gemengd beeld zien op het gebied van overheidsbeleid rond ruimtelijke ordening. Het beleid is in handen van de rijksoverheid, regionale overheden en lokale overheden. Ook is er een aantal semioverheidsinstanties bij betrokken, bestaande uit regionale en lokale samenwerkingsverbanden en instanties die in het leven zijn geroepen om economisch beleid uit te voeren. Het ruimtelijk ordeningsbeleid in Frankrijk is daarmee een complexe aangelegenheid. Er bestaan talloze overlappingen tussen de verschillende vormen van beleid en overheidsingrijpen, wat het geheel soms ondoorzichtig maakt. Het verklaart de roep om de regeldruk te verminderen en de effectiviteit van beleid te verhogen. Verder wordt in Frankrijk vooral ruimtelijk-economisch structuurbeleid gevoerd, gericht op het versterken van bepaalde regio s. Zogenaamde clustergebieden (71 in totaal) worden aangejaagd, onder meer door goede openbaar verbindingen (TGV) aan te leggen (o.a Toulouse vliegtuigindustrie ; Lyon biopole ; Bordeaux laserindustrie ). Daarnaast krijgen de zwakkere stedelijke gebieden (Zones Urbaines Sensibles) steun van de overheid. Een uitzondering op dit regionale beleid vormde de stimuleringsregeling uit 2009 waarmee de overheid probeerde nieuwe woningen te realiseren. Dit beleid werd ondersteund met leningen en fiscale maatregelen. Opvallend is dat 31 procent van de bevolking een tweede huis heeft. Op het terrein van duurzaamheid kent het beleid ruwweg twee peilers: gebouwen realiseren met een lager energieverbruik en het duurzaam opwekken van energie. Dit werkt ook door in de woningmarkt; de Fransen zijn hierin verder dan de Nederlanders. Zo speelt in Frankrijk wel degelijk het energielabel van woningen een belangrijke rol. Hierin speelt mee dat de Fransen naast stookkosten in de winter ook de nodige kosten voor koeling in de zomer hebben. Energieverbruik en energieopwekking is daardoor een belangrijk thema. De uitslag van de Franse verkiezingen zal ongetwijfeld gevolgen hebben voor de woningmarkt. Verwacht wordt dat de betaalbare woning een thema wordt. Woningmarkten in perspectief Bouwfonds Property Development 15

10 Demografie, economie en cultuur Nederland Nederland Demografie, economie omie en cultuur < 0,01% 0,25% 0,26% 0,5% Loop van de bevolking In Nederland neemt de bevolking in omvang nog toe, met een stijging tot 17,2 miljoen mensen (nu 16,7). Na 2030 daalt de bevolkingsgroei ook hier. Het aantal huishoudens, in belangrijke mate bepalend voor de vraag naar nieuwe woningen, neemt in Nederland met 0,6 miljoen toe. De groei concentreert zich voornamelijk in de Randstad, met een accent op het noordelijk deel. [kaart 1.17] Nederlandse groeisteden liggen voornamelijk in de A2-Corridor: Amsterdam-Utrecht-Eindhoven. Zowel de groep jongeren tot 30 jaar als de medioren (45 64 jaar) nemen in Nederland nog licht toe, terwijl de groep 65-plussers sneller groeit. [grafiek 1.18] In Nederland blijft het aandeel van gezinnen in de huishoudensopbouw gelijk; wel neemt ook hier het aantal alleenstaanden en huishoudens zonder kinderen toe. [grafiek 1.19] Economische ontwikkeling In Nederland lijkt de economische situatie het minst rooskleurig van de drie landen. Na twee kwartalen met krimp op rij (-0,4 en -0,7 procent) is dit land wederom in een recessie beland, over heel 2011 is er sprake geweest van een lichte groei van 1,2%. Het gevreesde double-dip - scenario komt daarmee uit. Voor 2012 als geheel wordt een krimp van een half procent verwacht. [grafiek 1.20 en 1.21] De werkloosheid bleef in 2011 op een relatief laag niveau, met 5,4 procent van de beroepsbevolking (evenveel als in 2010). De eerste maanden van 2012 lieten echter een stijging van de werkloosheid zien, tot 6 procent. [grafiek 1.22 en 1.23] 1.17 Nederland: prognose huishoudensontwikkeling Bron: ABF, bewerking Bouwfonds Ontwikkeling 0,51% 0,75% 0,76% 1, 1,01% 1,5% > 1,5% 1.18 Nederland: verandering in leeftijdsopbouw Bron: ABF, bewerking Bouwfonds Ontwikkeling aantal inwoners < 14 jaar jaar jaar jaar jaar > 75 jaar 1.19 Nederland: verandering huishoudenstructuren Nederland: bruto binnenlands product Bron: CBS x 1 miljoen euro Nederland: jaarlijkse economische groei Bron: CBS 1.22 Nederland: werkloosheid Bron: CBS 5, 4, 3, 2, 1, 0, -1, , -3, -4, 7% 6% 5% 4% Bron: ABF, bewerking Bouwfonds Ontwikkeling aantal huishoudens % 2% 1% De werkloosheid bleef in 2011 op een relatief laag niveau Samenwonend met kind Samenwonend zonder kind Alleenstaanden Eénoudergezin Overig 1.23 Nederland: werkloosheid grote steden Bron: CBS Utrecht Amsterdam Rotterdam Eindhoven 1 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% Bouwfonds Property Development Woningmarkten in perspectief Woningmarkten in perspectief Bouwfonds Property Development 17

11 Den Haag Wateringse Veld Parkzicht In het hart van het Haagse Wateringse Veld is een nieuwe wijk ontwikkeld die doet denken aan een dorp. 117 woningen, 12 appartementen. In Nederland ontbreken de financiële prikkels om het verduurzamen van woningen aantrekkelijk te maken. Wooncultuur In Nederland is het kopen van een woning lange tijd zeer populair geweest, mede door het financieringsbeleid van hypotheekverstrekkers. Vooral in Nederland werd door banken tot 110 procent van de waarde van de woning geleend. De aflossingsvrije hypotheekvorm is een populair product en leidt ertoe dat de consument nauwelijks schulden aflost. Bovendien biedt het fiscale beleid een extra stimulans voor deze variant. Het overheidsbeleid (Autoriteit Financiële Markten) is sinds medio 2011 stringenter geworden en de regels voor de verstrekking van (aflossingsvrije) hypotheken zijn aangescherpt. Het duurzaamheidsgehalte van woningen speelt in Nederland bij de consumenten minder. Er worden hier al langer energiezuinige woningen gebouwd, maar duurzaamheid speelt (nog) geen beslissende rol in de aankoopbeslissing van de consument. De Nederlander vergelijkt de kosten van de hogere investering tegen de te verwachten lagere energiekosten en kiest dan eerder voor het korte termijn effect. In Nederland ontbreken de financiële prikkels om het verduurzamen van woningen aantrekkelijk te maken. Ruimtelijk beleid In Nederland heeft de overheid zich de laatste jaren steeds verder teruggetrokken uit het ruimtelijk beleid. De overheid concentreert zich op de hoofdlijnen van het beleid, waarin onder meer de integratie van ruimtelijke ordening met infrastructuur centraal staat. Een vanouds belangrijk beleidsterrein als woningbouwprogrammering is losgelaten en op het bordje van provincies, gemeenten en marktpartijen neergelegd. In feite beperkt de overheid zich steeds meer tot visievorming. Mede door de economische crisis staan veel gebiedsontwikkelingen van de afgelopen jaren onder druk. De financiering is complexer geworden en ontwikkelaars kampen met vraaguitval bij de consument. Dat heeft gevolgen voor alle betrokken partijen, niet in de laatste plaats voor gemeenten die een actief grondbeleid hebben gevoerd en nu geconfronteerd worden met tekorten op de grondexploitaties. o es Bevolkingsgroei in Nederland/Duitsland/Frankrijk Bron: Experian, bewerking Bouwfonds REIM Bevolkingsgroei per jaar < -0,25% -0,25-0,0 0,00-0,25% 0,25-0,5 > 0, Huishoudensgroei in Nederland/Duitsland/Frankrijk Bron: Experian, bewerking Bouwfonds REIM Huishoudensgroei < -0,5% -0,5-0, 0,0-0,5% 0,5-1, > 1, 1.26 Werkgelegenheidsgroei in Nederland/Duitsland/Frankrijk Bron: Experian, bewerking Bouwfonds REIM Werkgelegenheidsgroei < -0,5-0,50-0,0 0,00-0,25% 0,25-0,5 > 0,5 Conclusie: groei, maar met duidelijke verschillen Drie landen die geografisch dicht bij elkaar liggen, maar toch aantoonbare verschillen tonen. Het grootste land (Duitsland) heeft een dalende bevolking, maar een groeiende economie. In het kleinste land (Nederland) neemt de bevolking nog licht toe, maar zijn de economische vooruitzichten slechter. Een lichtpunt is hier (nog) de lage werkloosheid. Het middelgrote land (Frankrijk) kent een fors stijgende bevolking en gematigd positieve economische vooruitzichten, met daarentegen weer slechtere werkgelegenheidsontwikkelingen. Kortom, de uitgangssituatie voor de woningmarkt is in elk land verschillend. Hiernaast vertoont de cultuur van het wonen en bouwen verschillen in de drie landen. In Nederland is de overheid lange tijd dominant geweest bij het uitzetten van ruimtelijke ordenings- en volkshuisvestingsbeleid, in Duitsland en Frankrijk zijn marktpartijen en particulieren veel meer zelf aan zet. De woning als investeringsproduct biedt in deze beide landen gunstige perspectieven voor de woningproductie, terwijl in Nederland de perceptie van de woning als zekere investering minder wordt. Het bezit van twee woningen is in Frankrijk en Duitsland een normaal maatschappelijk en economisch gegeven, in Nederland is dit een uitzondering. Opvallend tenslotte is de verschillende manier waarop in de drie landen tegen duurzaamheid wordt aangekeken: in Nederland is dit vooral een discussie over regeltjes, in de andere twee landen is een duurzame woning bijna de standaard, mede door de attitude van de consument als het gaat om duurzaamheid. 18 Bouwfonds Property Development Woningmarkten in perspectief 19

12 02 Structuur van woningmarkt en woningvoorraad Uit de analyse van de drie landen bleek al dat er de afgelopen eeuw heel verschillend met ruimtelijke ordening en woningbouw werd omgegaan. In Nederland heeft de overheid een belangrijke vinger in de pap, in Duitsland en Frankrijk is de markt traditioneel meer aan zet. Dat verschil heeft zich vertaald in een andere samenstelling van de woningvoorraad en woningmarkten die door andere prikkels worden gestuurd. Waar in Duitsland en Frankrijk momenteel groeicijfers in de woningbouwproductie te noteren zijn, is deze in Nederland fors teruggevallen. 20 Bouwfonds Property Development Woningmarkten in perspectief Woningmarkten in perspectief Bouwfonds Property Development 21

13 Duitsland Structuur van woningmarkt en woningvoorraad Woningvoorraad en bouwproductie In Duitsland is het huren van een woning algemeen geaccepteerd en populair. Het aantal huurwoningen is hier het grootst (60 procent), met het overgrote deel in de particuliere sector (54 procent). In Duitsland is huren zeker geen tweede keus : een mooie huurwoning geeft net zoveel status en huurwoningen zijn in vergelijking met koopwoningen ook zeer goed betaalbaar. De afgelopen jaren is de totale Duitse woningvoorraad gestaag maar langzaam gegroeid: van 38,4 miljoen woningen in 2003 tot 39,5 miljoen woningen in De bouwproductie nam tussen 1995 en 2009 steeds af; van nieuwe woningen naar circa De economische crisis en de samenvoeging van de twee Duitslanden hebben hierin een rol gespeeld, evenals het terugbrengen van het aandeel sociale woningbouw. In 2010 vond evenwel een lichte opleving plaats en deze heeft zich doorgezet in [grafiek 2.1 en 2.2.] Het aantal bouwvergunningen steeg in 2011 tot ruim ; dit leidt in 2012 en de jaren erna tot extra productie. Prognoses wijzen op een verdere groei. Zo voorspelt het IFO-instituut een toename tot woningen in In de projectmatige nieuwbouw maken appartementen een fors deel uit van de productie. Daarnaast kent Duitsland een omvangrijke markt voor particuliere bouw op individuele kavels. Financiering eigen woning De financieringsmogelijkheden bepalen in belangrijke mate of een woning kan worden gekocht en zo ja: tegen welke condities. Anders gezegd: de structuur van de woningmarkt is sterk verbonden met de structuur van de nationale hypothekenmarkt. In Duitsland wordt een conservatieve, voorzichtige aanpak gevolgd. Voor het verkrijgen van een hypotheek van een eigen woning moet bijna altijd 20 tot 30 procent van de koopsom met eigen vermogen worden betaald. Duitsers sparen daarom ook langer, al dan niet via speciale constructies zoals Bausparen. Zij kopen hun eerste huis op latere leeftijd, vanaf 35 jaar. De investering in de eigen woning wordt als een goed aanvullend pensioen gebruikt; men lost jaarlijks minimaal twee procent af en de woning mag belastingvrij aan erfgenamen worden overgedragen. Veel Duitsers met een hoger inkomen investeren in de aanschaf van een tweede woning, om deze vervolgens te verhuren. Het betekent een waardevaste belegging met een goede inkomensstroom. Juist in deze economische turbulente tijden grijpen de Duitsers deze vorm van zekerheid aan. Grondkosten, bouwkosten en woningprijzen De beschikbaarheid van bouwgrond is een eerste belangrijke variabele wanneer het over de kostprijs van woningen gaat. Van groot belang is de vraag wie eigenaar van de grond is. In Duitsland is de meeste grond in het bezit van particulieren en bedrijven. De prijs weerspiegelt daar behoorlijk zuiver de druk op de markt. Is er veel vraag naar woningen, dan stijgt de prijs. Bij krimp (zoals in de grensgebieden met Nederland) daalt deze. De bandbreedte in grondprijzen, als onderdeel van de vrij op naam prijzen, is in Duitsland extremer. Afhankelijk van de marktsituatie bedraagt deze 20 tot 40 procent. In München worden zelfs grondquotes van 50 procent genoteerd, bij verkoopprijzen van euro per m 2 bruto vloeroppervlak. De bouwkosten in Duitsland, waar kopers veel kwaliteit krijgen en een hoog afwerkingsniveau verlangen, bedragen bij appartementen tussen de en euro per m 2. Deze prijzen staan de laatste tijd opwaarts onder druk. In Duitsland zijn de portefeuilles van de bouwbedrijven goed gevuld door de grote vraag naar woningen in de steden, infrastructurele projecten en commercieel vastgoed. Het gevolg: stijgende prijzen door een tekort aan bouwcapaciteit. In termen van woningprijzen is sprake van een behoorlijke variatie. Een vergelijkbaar appartement van 80 m 2 kost euro in Neurenberg, euro in Nordrhein- Westfalen en euro in München. Voor een ruime eengezinswoning moet tussen de en euro worden betaald. Ook hier is sprake van een opwaartse ontwikkeling: de woningprijzen trekken behoorlijk aan. De woningmarkt in een aantal populaire stedelijke regio s is booming; het wonen in en nabij de stad is daar steeds meer in trek. 2.1 Duitsland: verleende bouwvergunningen Bron: Statistisches Bundesamt 2.2 Duitsland: opgeleverde woningen Bron: Statistisches Bundesamt totaal grondgebonden appartementen ontwikkelaars private bouwers sociale woningbouw Structuur van woningmarkt en woningvoorraad Duitsland Bouwfonds Property Development Woningmarkten in perspectief Woningmarkten in perspectief Bouwfonds Property Development 23

14 Frankrijk Structuur van woningmarkt en woningvoorraad Woningvoorraad en bouwproductie Frankrijk kent met een kleine 60 procent een groot aandeel koopwoningen in de totale woningvoorraad van 33 miljoen woningen. De particuliere huursector maakt met 24 procent eveneens een groot deel uit van de totale woningvoorraad; de sociale huursector heeft een aandeel van 16 procent. 57 procent van alle Franse woningen is een eengezinswoning, 43 procent is gestapeld. Frankrijk spande de kroon wat betreft de bouw van nieuwe woningen in het afgelopen decennium. Tussen 2001 en 2008 steeg het aantal opgeleverde woningen voor eigen gebruik jaarlijks naar circa In de jaren erna volgde een daling, met vanaf 2010 weer een stijging in lijn met de economische opleving. [grafiek 2.3 en 2.4] Voor de komende jaren is de verwachting dat de productie op dit niveau blijft. Opvallend is overigens dat de woningvoorraad in Zuid- Frankrijk een geliefde woningmarktregio de laatste jaren is gekrompen. Het vermoeden bestaat dat hier wel veel nieuwbouwprojecten zijn gestart, maar waarvoor eerst verouderde woningen gesloopt moesten worden. [kaart 2.5] De prognoses wijzen voor de komende jaren op een groeiende vraag naar woningen in de kustgebieden, de Alpen en Parijs. [kaart 2.6]. In de projectmatige nieuwbouw worden veel appartementen gerealiseerd, met name in de stedelijke regio s. Daarnaast kent ook Frankrijk een omvangrijke markt voor particuliere bouw op individuele kavels. De bouw van tweede woningen kent een productieniveau van circa woningen per jaar. Financiering eigen woning Frankrijk heeft een gezonde, sterk concurrerende hypotheekmarkt. Een lage rente, een sterke concurrentie tussen hypotheekverstrekkende banken en een versoepeling van de hoogte van kredietverstrekking zorgden de afgelopen tien jaar voor een stimulans op de woningmarkt. Voor de meeste hypotheekvormen moet de consument tussen de 10 en 20 procent eigen vermogen meebrengen, maar de bank is soepel met de hoogte van de financiering. Vaste rentetarieven hebben de voorkeur. Grondkosten, bouwkosten en woningprijzen Afhankelijk van de marktsituatie bedragen in Frankrijk de grondkosten 20 tot 40 procent van de vrij op naamprijzen. De bouwkosten kennen een bandbreedte tussen de en euro/m 2 bruto vloeroppervlak; deze prijzen stijgen de laatste tijd licht. Vertaald naar verkoopprijzen: in Frankrijk begint een studio van 30 m 2 bij euro, tot euro voor een groter appartement. In Parijs worden vierkante meterprijzen van euro betaald, in steden als Bordeaux en Marseille rond de euro. Franse consumenten betalen tussen de euro (regio Toulouse) en euro (rondom Parijs en langs de Middellandse Zeekust) voor een grondgebonden woning. Deze situatie is vrij stabiel. 2.3 Frankrijk: jaarlijkse opgeleverde (eerste) woningen Bron: BIPE/Insee 2.4 Frankrijk: opgeleveringen/in aanbouw genomen/verleende vergunningen voor (eerste) woningen Bron: Insee 2.5 Frankrijk: ontwikkeling woningvoorraad gemiddelde jaarlijkse verandering Bron: Insee gerealiseerde woningen prognose opgeleverde woningen opleveringen vergunningen in aanbouw genomen Structuur van woningmarkt en woningvoorraad Frankrijk x woningen aantal woningen Frankrijk: jaarlijkse vraag naar eerste en tweede woningen Bron: Insee aantal eerste woningen aantal tweede woningen Bouwfonds Property Development Woningmarkten in perspectief Woningmarkten in perspectief Bouwfonds Property Development 25

15 Nederland Structuur van woningmarkt en woningvoorraad Woningvoorraad en bouwproductie Nederland kent net als Frankrijk een fors aandeel koopwoningen in de totale woningvoorraad, met een kleine 60 procent. De Nederlandse huursector wordt zwaar gedomineerd door sociale woningbouw; de particuliere huursector is hier nauwelijks ontwikkeld. Door de huidige onzekerheid op de koopwoningenmarkt raken huurwoningen momenteel steeds meer in trek bij de Nederlandse consument. Na 1995, toen de woningcorporaties financieel werden verzelfstandigd, is het woningbouwbeleid steeds meer op een marktconforme leest geschoeid. Subsidies zijn verminderd en woningcorporaties hebben een minder preferente positie als woningbouwer gekregen. Hiernaast is het ruimtelijk ordeningsbeleid van de Rijksoverheid gedecentraliseerd naar de provincies en gemeenten. De eengezinswoning vormt in Nederland de standaard in het wonen; 71 procent van de in totaal 7,2 miljoen Nederlandse woningen heeft deze bouwvorm. De situatie op de bouwmarkt is niet rooskleurig. Het aantal projectmatig ontwikkelde koopwoningen is de afgelopen jaren door de crisis sterk gedaald (van naar per jaar) [grafiek 2.7] en het aantal onverkochte leegstaande woningen nam juist toe. Ook de outlook voor de Nederlandse woningmarkt is aan de sombere kant: het consumentenvertrouwen is op een dieptepunt beland en van een opleving in de markt is vooralsnog geen sprake. Door de ingezakte nieuwbouwproductie neemt de schaarste aan woningen wel weer toe. Het perspectief voor de woningmarkt in de economisch sterke delen van Nederland is dan ook positief. Qua typologie worden in Nederland, in tegenstelling tot de andere twee landen, voornamelijk grondgebonden woningen verkocht. [grafiek 2.8] De markt van particulier opdrachtgeverschap op vrije kavels wordt de laatste tijd in Nederland schoorvoetend ontdekt, maar een groot deel van de woonconsument heeft nog steeds de voorkeur voor een meer kant en klare woning. Financiering eigen woning De Nederlandse hypotheekmarkt wijkt sterk af van die in Duitsland en Frankrijk. Het meebrengen van eigen geld is niet noodzakelijk en ook aflossen was tot voor kort geen issue. In het begin van de jaren negentig van de vorige eeuw besloten geldverstrekkers om bij de beoordeling van de maximale hypotheeksom per huishouden ook het inkomen van de partner mee te tellen. Hierin werden zij gesteund door het Waarborgfonds Eigen Woningen, de organisatie die de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) uitvoert. Met de NHG kunnen kopers in aanmerking komen voor een lagere rente, omdat het Waarborgfonds garant staat. Door het ruimhartige financieringsbeleid van de geldverstrekkers bedroeg de totale waarde van de hypothecaire leningen in Nederland eind 2009 ruim 600 miljard euro. Daar staat een woningwaarde van miljard euro tegenover. Het feit dat in Nederland de hypotheekrente aftrekbaar is voor de inkomstenbelasting, maakt het aantrekkelijk een hoge hypotheek af te sluiten. Dit heeft de koopwoningenmarkt een belangrijke stimulans gegeven. Grondkosten, bouwkosten en woningprijzen In Nederland werkt het grondprijsmechanisme anders en vooral langzamer: de grondprijzen, meestal tot stand gekomen via de residuele waardeberekening, blijven langer op een (te) hoog niveau bij dalende huizenprijzen. Bovendien heeft de overheid in Nederland meer invloed op de grondprijzen, omdat ze vaker grondeigenaar is en de plan- en ontwikkelingskosten geheel in de grondexploitatie verdisconteert. Gerelateerd aan de verkoopprijzen van woningen (de zogenaamde grondquote) komt Nederland gemiddeld uit op 25 tot 35 procent. In Nederland liggen de bouwkosten bij appartementen tussen en euro per m 2. Het bouwen van grondgebonden huizen is hier duidelijk goedkoper dan in Duitsland en Frankrijk: euro per m 2. Oorzaak: de Nederlandse traditie in het bouwen van grotere series aan grondgebonden woningen, die met gespecialiseerde bouwtechniek is geoptimaliseerd. Door vraaguitval staan deze prijzen de laatste tijd neerwaarts onder druk. Dat geldt evenzeer voor de verkoopprijzen van nieuwe woningen. Nieuwbouwappartementen blijken in Nederland het meest betaalbaar, met gemiddelde prijzen tussen de en euro. Voor een eengezinswoning noteert Nederland een bandbreedte tussen de en euro. Er zijn echter regionale verschillen: in Amsterdam en Utrecht kost een appartement ruim boven de euro, terwijl in Eindhoven en Rotterdam nauwelijks de euro wordt bereikt. Ook de prijzen van een grondgebonden woning zijn regionaal verschillend: in Den Haag al snel euro, terwijl in Zwolle euro het maximum is. 2.7 Nederland: nieuwbouwproductie naar financieringssoort Bron: ABF Research B.V. Syswov 2010 huur (sociaal) huur (particulier) koop Nederland: nieuwbouwproductie naar woningtype Bron: ABF Research B.V. Syswov 2010 woning appartement Structuur van woningmarkt en woningvoorraad Nederland Bouwfonds Property Development Woningmarkten in perspectief Woningmarkten in perspectief Bouwfonds Property Development 27

16 Woningprijzen Duitsland, Frankrijk en Nederland Gemiddelde v.o.n.-prijzen per stedelijk gebied in 2010 in Duitsland, Frankrijk en Nederland van nieuwbouw appartementen en grondgebonden woningen regio Zwolle Appartementen Grondgebonden regio Amsterdam Appartementen Grondgebonden regio Utrecht Appartementen Grondgebonden regio Nijmegen Appartementen Grondgebonden regio Den Haag Appartementen Grondgebonden regio Rotterdam Appartementen Grondgebonden regio Eindhoven Appartementen Grondgebonden regio Hamburg-Lüneburg Appartementen Grondgebonden regio Berlin-Potsdam Appartementen Grondgebonden regio Münster-Osnabrück Appartementen Grondgebonden regio Düsseldorf Appartementen Grondgebonden regio Köln-Bonn Appartementen Grondgebonden regio Rhein-Main-Gebiet Appartementen Grondgebonden regio Rhein-Neckar-Gebiet Appartementen Grondgebonden regio Nürnberg Appartementen Grondgebonden regio Île-de-France incl. Parijs Appartementen Grondgebonden regio Ille-et-Vilaine (Rennes) Appartementen Grondgebonden regio Loire-Atlantique (Nantes) Appartementen Grondgebonden regio Gironde (Bordeaux) Appartementen Grondgebonden regio Rhône (Lyon) Appartementen Grondgebonden regio Alpes-Maritimes (Nice) Appartementen Grondgebonden regio Var (Toulon) Appartementen Grondgebonden regio Bouches-du-Rhône (Marseille) Appartementen Grondgebonden regio Haute-Garonne (Toulouse) Appartementen Grondgebonden regio Stuttgart Appartementen Grondgebonden regio Regensburg Appartementen Grondgebonden regio München Appartementen Grondgebonden regio Bodensee-Konstanz Appartementen Grondgebonden Bron Nederland: Monitor Nieuwe Woningen (2Q 2011) Bron Duitsland: Statistisches Bundesamt (2011) Bron Frankrijk: Le BIPE (juni 2011) Samenstelling naar type woningvoorraad in 2010 Nederland 29% Duitsland 71% 53% 47% regio Hérault (Montpellier) Appartementen Grondgebonden Frankrijk 43% 57% Grondgebonden woningen Appartementen 28 Bouwfonds Property Development Woningmarkten in perspectief Woningmarkten in perspectief Bouwfonds Property Development 29

17 Conclusie: de woningmarkten in drie landen vergeleken De drie woningmarkten in Duitsland, Frankrijk en Nederland overziend, kunnen we constateren dat de verschillen groot zijn. Zo wonen in het kleinste land met de minste ruimte (Nederland) de meeste mensen in grondgebonden eengezinshuizen. Nederland heeft tevens de hoogste woningbezetting (het aantal mensen dat gemiddeld in een woning woont). De twee andere landen vallen op door andere zaken. Duitsland kent bijvoorbeeld een veel lagere eigendomsquote, omdat hier een gezonde professionele particuliere huurmarkt aanwezig is. De sociale huursector is hier beperkt, wat niet gezegd kan worden van Nederland: het aandeel van de sociale huursector is hier twee zo groot als in Frankrijk en maar liefst vijf keer zo groot als in Duitsland. Hoewel de koopwoningenmarkt in Nederland net zo groot is als in Frankrijk, is de hypothekenmarkt hier een last voor de consument. In Duitsland en Frankrijk is sprake van een lust: door scherpe concurrentie zijn de renteniveaus twee keer zo laag als in Nederland. Een ander markant verschil heeft betrekking op de tweede woning. In Nederland nog geen wijd en zijd verspreid verschijnsel, maar in Duitsland en Frankrijk is het bezit van een tweede woning als belegging, financiële zekerheid en/of weekend/vakantiehuis breed in de maatschappij verankerd. Er wordt in deze landen ook anders tegen duurzaamheid aangekeken. In Nederland wordt het als iets extra s gepresenteerd, waar de consument in moet investeren, in Duitsland en Frankrijk behoort duurzaamheid tot de standaarduitrusting en is het geen probleem. De nieuwbouwproductie in Nederland lag het afgelopen decennium, in vergelijking met de buurlanden, op een laag niveau. Per duizend inwoners werden gemiddeld 2,9 woningen nieuw gebouwd (Duitsland 3,4 en Frankrijk zelfs 4,7). De cijfers weerspreken hiermee het beeld dat in Nederland de afgelopen tijd volop is gebouwd. Het is een situatie waarin naar verwachting de komende jaren weinig verandering optreedt. De woningbouwproductie in Duitsland en Frankrijk zal in de komende drie tot vijf jaar verder groeien, terwijl de economische en politieke omstandigheden in Nederland in 2012 en 2013 nog niet tot een groeiende productie leiden. Daardoor wordt wel een stuwmeer van uitgestelde woningvraag veroorzaakt, dat na 2013 tot extra productie moet leiden. Dit wordt mede veroorzaakt doordat bevolkingskrimp de komende tien jaar in Nederland nog nauwelijks een probleem is (vergeleken met Duitsland en Frankrijk), mede door de snellere vergrijzing. Tenslotte de verkoopprijzen van woningen. Deze zijn in Nederlandse steden in vergelijking met steden in Duitsland en Frankrijk relatief laag: de Fransen en de Duitsers willen graag in de stad wonen en zijn bereid voor goede kwaliteit ook een hogere prijs te betalen. De bouwkosten verschillen overigens niet wezenlijk tussen vergelijkbare steden als Keulen, Hamburg, Utrecht, Den Haag, Marseille en Bordeaux. De hoogte van de grondprijzen in Frankrijk en Duitsland reageert veel sneller dan in Nederland op de actuele marktsituatie. Door het stringente ruimtelijke ordeningsbeleid in Nederland en de overheidsbemoeienis met de woningmarkt in brede zin is in dit land te weinig marktwerking. NIEUWBOUWPRODUCTIE Nederland Duitsland Frankrijk per jaar Per inwoners 2,9 woningen 3,4 woningen 4,7 woningen Nederland Duitsland Frankrijk Totale woningvoorraad 7,2 miljoen 40,2 miljoen 33 miljoen Aantal woningen per inwoners Samenstelling naar type Eengezinswoning 71% 47% 57% Meergezinswoning 29% 53% 43% Samenstelling naar eigendomsstructuur Koopwoning 59% 4 58% Huurwoning waarvan: Particulier 1 54% 24% Sociale huursector 31% 6% 16% Amsterdam - IJside Woningmarkten in perspectief Bouwfonds Property Development 31

18 03 De consumenten aan het woord Verschillen de woonwensen van Duitse, Franse en Nederlandse burgers? Het bestuderen van economische, demografische en culturele ontwikkelingen is belangrijk om woningmarktstructuren en -ontwikkelingen te kunnen duiden. Dat is in de voorgaande twee hoofdstukken gebeurd. Resultaat: de drie landen kennen overeenkomsten, maar ook grote verschillen hun geografische nabijheid ten spijt. Wie als gebiedsontwikkelaar echt wil weten wat er in de drie landen op dit moment leeft, moet echter ook de consument bevragen. Hoe kijken bewoners in Duitsland, Frankrijk en Nederland tegen thema s als locatie, woning, verhuizen en betaalbaarheid aan? Bouwfonds zette een uitgebreide steekproef uit: in totaal werden mensen ondervraagd, per land namen respondenten deel. Conclusie: er zijn forse verschillen in verhuisgeneigdheid en locatievoorkeuren. 32 Bouwfonds Property Development Woningmarkten in perspectief Woningmarkten in perspectief Bouwfonds Property Development 33

19 De consumenten aan het woord Het was een hele onderneming: in juni 2011 werden duizenden mensen in Duitsland, Frankrijk en Nederland tegelijkertijd benaderd om deel te nemen aan een onderzoek inzake woonvoorkeuren. In Nederland gebeurde dat via internet, in de twee andere landen via de telefoon omdat in Duitsland en Frankrijk de internetdichtheid minder hoog is. Het resultaat was indrukwekkend: geslaagde gesprekken per land, een hoog responspercentage (Frankrijk 48 procent, Duitsland 49 procent en Nederland 20 procent). De uitkomsten zijn landelijk representatief. De vragenlijst die de respondenten werd voorgelegd omvatte 22 vragen en gemiddeld werd een gespreksduur van 11 minuten geklokt. Een typering van de respondenten vooraf: tweederde van de ondervraagden woont nu in een eigen woning, een derde woont in een huurwoning. In dit hoofdstuk zetten we de belangrijkste uitkomsten op een rij. Achtereenvolgens passeren de verhuiswensen in termen van locatievoorkeuren de revue, gevolgd door de afweging van huren versus kopen, een appartement versus een grondgebonden woning en de indeling en grootte van de woning. We eindigen met de zeker in deze tijden van economische crisis niet onbelangrijke factor betaalbaarheid. De verhuiswensen 1: locatievoorkeuren Van alle ondervraagden wil 20 procent binnen de komende vijf jaar verhuizen. Dit getal is vrijwel gelijk in alle drie de landen. Nederlanders lijken iets mobieler; 26 procent geeft aan te willen verkassen. In Frankrijk is een grote groep (25 procent) die aangeeft op de wat langere termijn te willen verhuizen, tussen de vijf en tien jaar vooruit. [grafiek 3.1] Binnenstedelijke locaties Waar willen deze verhuisgeneigden naar toe? [grafiek 3.2] De echt binnenstedelijke locaties (centrumgebieden) zijn vooral bij de Fransen in trek; ruim een kwart van de ondervraagden heeft dit type locatie het hoogst op de wensenlijst staan. Bij Nederlanders (21 procent) is dit al minder, de Duitsers zijn met 16 procent het minst geporteerd van een centrumlocatie. Het gaat bij de groepen met een positieve voorkeur voor de binnenstad voornamelijk om huurders en groepen met een bovenmodaal inkomen. Voor de wijken rondom het centrum hebben vooral de Fransen en de Duitsers een voorkeur. De Duitsers en Fransen hebben weinig op met grotere nieuwbouwgebieden aan de randen van de steden. Van de Nederlanders wil 18 procent hier graag wonen (de Vinex-fans) en 30 procent kan zich goed voorstellen daar te wonen. Het zijn vooral lagere en middeninkomens die een voorkeur voor dit type locatie uitspreken. De huidige woonsituatie speelt in de woonwensen zeker ook mee. Zo wil 40 procent van de Duitsers die nog landelijk woont in de toekomst naar de stad verhuizen. De landelijk wonende Nederlanders kunnen zich dat echter nauwelijks voorstellen: tweederde van hen kiest juist weer voor een woning in hetzelfde landelijke woonmilieu. Andersom bekeken zoekt het overgrote deel van de Duitsers en Fransen die nú in de stad wonen in de toekomst daar ook weer een woning. Nederlanders blijken minder gehecht aan de stad: een derde van de huidige stedelingen onder de respondenten geeft aan de stad te willen verlaten; een markant verschil. [grafiek en 3.3.2] Voorzieningen De betekenis van voorzieningen is eveneens voorgelegd, waaronder de nabijheid en ontsluiting van woongebieden met openbaar vervoer. Dit blijkt in Nederland minder belangrijk te worden gevonden dan in Frankrijk en Duitsland. De Fransen hechten weer minder belang aan de afstand tot stadscentra en supermarkten. Men doet de dagelijkse boodschappen met de auto, in een van de grote hypermarché s of men kiest bewust voor het wonen in de stad, met winkels en cultuur op loopafstand. De nabijheid van scholen en kinderdagverblijven is in alle drie de landen een factor van afnemend belang; hier weerspiegelt zich de daling van het aantal huishoudens met kinderen in de samenleving. [grafiek en 3.4.2] Makelaars blijven het zeggen en er zit ook een grote kern van waarheid in: de locatie is van grote invloed op de woningkeuze van de consument. Ook in dit onderzoek wordt deze stelling onderstreept. Voor de Fransen is de ligging van het woongebied iets belangrijker dan de woning, de Nederlanders en Duitsers vinden beide zaken even belangrijk. De afstand tot de werkplek is voor Fransen en Duitsers belangrijker bij de locatiekeuze als bij de Nederlanders. Tenslotte is opvallend hoe de respondenten aankijken tegen de stelling Ik wil graag in het centrum van de stad wonen, maar ik kan het me financieel niet permitteren. Voor de Duitsers blijkt deze stelling in het geheel niet op te gaan en ook de Fransen en Nederlanders zijn het er in meerderheid niet mee eens. [grafiek 3.5] 3.1 Op welke termijn wil men verhuizen Bron: USUMA GMBH en TrimaG GbR, Locatievoorkeur (meerdere antwoorden mogelijk) Bron: USUMA GMBH en TrimaG GbR, 2011 Landelijk wonen Kleine nieuwbouwwijk aan de rand van de stad Grote nieuwbouwwijk aan de rand van de stad Woonwijk buiten het centrum (geen nieuwbouw) Stadscentrum Locatievoorkeur ten opzichte van huidige woonlocatie: buiten het centrum en stadscentrum (meerdere antwoorden mogelijk) Bron: USUMA GMBH en TrimaG GbR, 2011 Huidige woonlocatie: woonwijk buiten het centrum Huidige woonlocatie: stadscentrum nog niet bekend > 10 jaar 5-10 jaar 3-5 jaar 1-3 jaar < 1 jaar Landelijk wonen Kleine nieuwbouwwijk aan de rand van de stad Grote nieuwbouwwijk aan de rand van de stad Woonwijk buiten het centrum (geen nieuwbouw) Stadscentrum Landelijk wonen Kleine nieuwbouwwijk aan de rand van de stad Grote nieuwbouwwijk aan de rand van de stad Woonwijk buiten het centrum (geen nieuwbouw) Stadscentrum 1 De consumenten aan het woord locatievoorkeuren Duitsland Frankrijk Nederland Duitsland Frankrijk Nederland Duitsland Frankrijk Nederland Bouwfonds Property Development Woningmarkten in perspectief Woningmarkten in perspectief Bouwfonds Property Development 35

20 De consumenten aan het woord locatievoorkeuren De consumenten aan het woord huren of kopen Locatievoorkeur ten opzichte van huidige woonlocatie: landelijke omgeving en woonwijk stadsrand Bron: USUMA GMBH en TrimaG GbR, 2011 Huidige woonlocatie: landelijke omgeving Huidige woonlocatie: woonwijk aan de rand van de stad Belang voorzieningen omgeving die als (zeer) belangrijk worden ervaren Bron: USUMA GMBH en TrimaG GbR, 2011 Nabijheid van stadscentrum (cultuur en shopping) Parkeerplaatscapaciteit in de wijk Nabijheid van winkels voor dagelijkse goederen Nabijheid van scholen Kwaliteit openbaar vervoer Bevolkingsstructuur woonwijk Belang woningvoorzieningen die als (zeer) belangrijk worden ervaren Bron: USUMA GMBH en TrimaG GbR, 2011 Landelijk wonen Kleine nieuwbouwwijk aan de rand van de stad Grote nieuwbouwwijk aan de rand van de stad Woonwijk buiten het centrum (geen nieuwbouw) Stadscentrum Landelijk wonen Kleine nieuwbouwwijk aan de rand van de stad Grote nieuwbouwwijk aan de rand van de stad Woonwijk buiten het centrum (geen nieuwbouw) Stadscentrum Vorm en grootte van balkons Energieverbruik Architectuur Stellingen: percentage respondenten met score (zeer) mee eens Bron: USUMA GMBH en TrimaG GbR, 2011 Ik wil graag in het stadscentrum wonen, maar ik kan het me niet permitteren De architectuur/uitstraling van mijn woning is belangrijker dan de plattegrond De toekomstige energiekosten spelen een grote rol bij mijn woningkeuze De afstand tot mijn werkplek is het belangrijkste criterium voor de woonlocatiekeuze Verslechtering van de sociale structuur is voor mij aanleiding om te verhuizen De locatie vind ik belangrijker dan de woning Voor een goede woonkwaliteit wil ik een derde van mijn netto inkomen uitgeven Duitsland Frankrijk Nederland Duitsland Frankrijk Nederland Duitsland Frankrijk Nederland Duitsland Frankrijk Nederland 3.6 Voorkeur koop of huur Bron: USUMA GMBH en TrimaG GbR, 2011 weet niet kopen huren Duitsland Frankrijk Nederland 3.7 Voorkeur koop of huur naar huidige woonsituatie Bron: USUMA GMBH en TrimaG GbR, 2011 eigenaar Duitsland huurder Frankrijk eigenaar huurder eigenaar Nederland huurder huurwoning koopwoning weet niet De verhuiswensen 2: huren of kopen In hoofdstuk twee over de woningvoorraad en de status van huren versus kopen kwam al naar voren dat de drie landen hier zeer verschillend op scoren. De navraag bij consumenten wijst hetzelfde uit: tweederde van de Fransen wil het liefst de woning kopen, tegenover de helft van alle Duitsers en Nederlanders. [grafiek 3.6] Het huishoudinkomen speelt hierbij een belangrijke rol. In Duitsland leeft de koopwens pas bij een bovenmodaal inkomen, in Frankrijk en Nederland hebben ook huishoudens met een modaal inkomen een voorkeur voor een koopwoning. Opvallend is het verschil in doorstroomgeneigdheid in de drie landen. Zo wil de helft van de Franse huurders graag kopen, tegenover een kwart van de Duitse huurders. De Nederlandse huurders sluiten de rij: slechts 19 procent wil de komende jaren kopen. De omgekeerde wens speelt overigens ook. Een derde van alle Duitsers wil graag de overstap van koop naar huur maken. In Nederland is dat percentage lager (19 procent) en in Frankrijk leeft deze wens het minst (10 procent). [grafiek 3.7] In hoeverre speelt de huidige woonplek een rol in deze afweging? In Nederland blijkt een dergelijk verband niet aantoonbaar, in Frankrijk en Duitsland is dat wel het geval. De koopwens is hier sterker in landelijke woonmilieus en aan de randen van de steden. In meer binnenstedelijke gebieden prevaleert de huurwens. Dit heeft te maken met de prijzen van koopappartementen in Duitse en Franse steden, die in vergelijking met Nederland duurder zijn en de hoge kwaliteit van huurwoningen door een professionele particuliere huurmarkt. 80 procent van de Duitse en Franse bewoners laat toekomstige energiekosten een grote rol spelen bij de woningkeuze Bouwfonds Property Development Woningmarkten in perspectief Woningmarkten in perspectief Bouwfonds Property Development 37