1. Ambitieuze woningcorporatie Bedrijfsvoering Profiel Financiën verantwoord Kerncijfers Wooninc.

Transcriptie

1

2 2

3 1. Ambitieuze woningcorporatie 6 2. Profiel 6 3. Kerncijfers Strategie 16 Klantperspectief Samenwerkingsperspectief Maatschappelijk perspectief Medewerkersperspectief Financieel perspectief Ondernemingsperspectief Beschikbaarheid 22 Sociale huurwoningen Vrijesector huurwoningen Vastgoedrendement Maatschappelijk vastgoed Verhuur van woningen Wonen voor ouderen Wonen, welzijn en zorg Wonen voor jongeren Bijzondere groepen Woonwagenbeheer Verkoop woningen Nieuwbouw Grondposities Betaalbaarheid 30 Huurprijsbeleid Huurbetaling Kwaliteit 33 Onderhoud klein Bedrijfsvoering Financiën verantwoord Wooninc. risicobeheer Wooninc. verbindingen Verantwoording Raad van Commissarissen Verantwoording Raad van belanghouders Verantwoording Ondernemingsraad Verantwoording Stichting Huurdersplatform Wooninc. 70 Jaarrekening Geconsolideerde kengetallen Geconsolideerde balans Geconsolideerde W&V-rekening Geconsolideerd kasstroomoverzicht Toelichting jaarrekening Toelichting op de geconsolideerde balans Financiële instrumenten en risicobeheersing Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 112 Enkelvoudige balans 120 Enkelvoudige W&V-rekening 122 Toelichting op enkelvoudige balans 123 Toelichting enkelvoudige W&V-rekening 128 Overige gegevens 131 Onderhoud groot Duurzaamheid Onze netwerkpartners 34 De huurders Gemeenten en corporaties Overige partners VVE beheer... 35

4 4

5 5 Wooninc. jaarverslag 2014

6 1. AMBITIEUZE WONINGCORP ORATIE Beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van sociale huurwoningen, daar draait het om in ons werk. Met de focus op mensen met een gering inkomen. Vanzelfsprekend. Maar wij doen meer. Passend bij onze taak als woningcorporatie en wat onze omgeving van ons verwacht. Onze focus is ook op wonen, welzijn en zorg, op financiële continuïteit en op de leefomgeving. Een ambitieuze corporatie, zowel in afspraken met belanghebbenden en samenwerkingspartners als in de eigen doelstellingen, aldus Ecorys die in 2014 in opdracht van Wooninc. de vierjaarlijkse visitatie heeft uitgevoerd. In alle opzichten blijkt dat Wooninc. ruim voldoende tot goed presteert. 6 Een uitkomst van de visitatie waar we trots op zijn en die een bevestiging is van de keuzes die we in het verleden hebben gemaakt. De focus op onze kerntaak, het verhuren en beheren van sociale huurwoningen aan mensen met een gering inkomen, is en blijft onze toekomst. In het bijzonder ouderen en jongeren, maar ook gezinnen met een kwetsbare positie op de woningmarkt. Daarin zit ook onze toegevoegde waarde als woningcorporatie en dat bevestigt ons bestaansrecht zoals onze oprichters ooit hebben bedoeld. Over de prestaties die we in het voorbije jaar 2014 hebben geleverd, leest u in dit jaarverslag. 2. PROFIEL Wooninc. is een woningcorporatie en werkzaam op het terrein van de volkshuisvesting. Het westelijk deel van de Metropool Regio Eindhoven (MRE) is ons werkgebied. Een regio waar het goed wonen en leven is. In meerdere opzichten een aantrekkelijk gebied: positieve economische vooruitzichten met perspectief op werkgelegenheid, meerdere kennisinstituten, voldoende stedelijke voorzieningen en afwisselende stedelijke en dorpse woonmilieus met veel groen. En ook met voldoende perspectief voor onze huurders op ontwikkeling en groei. Een regio met een gunstige woningmarkt, geen sprake van krimp op korte termijn, voldoende keuzemogelijkheden in huur en koop en een gemiddelde koopprijs die aantrekkelijk is voor een grote groep mensen. Voor startende huishoudens, die veelal zijn aangewezen op de sociale woningmarkt, huur of koop, is theoretisch voldoende aanbod beschikbaar. Scheefwonen maakt echter dat deze woningen niet bereikbaar zijn. Qua verhuureenheden is ons aandeel in de MRE 11% van alle corporatiewoningen. Onze missie is helder: In het bijzonder mensen met een gering inkomen die daarvoor een beroep op ons doen, in de MRE passende woonruimte bieden. Onderscheidend zijn we in zelfstandig wonen voor ouderen in complexen met voorzieningen voor welzijn en zorg. Ons belangrijkste doel is woonruimte en woondiensten ontwikkelen en aanbieden die huurders en woningzoekenden in staat stelt (zo lang mogelijk) zelfstandig te wonen in MRE. En om de kwaliteit van de woningen zeker te stellen. Wij streven ernaar dat onze producten en diensten aansluiten op de behoeften van onze klan-

7 ten en door hen als een echte oplossing worden ervaren. Concreet houdt dit voor de genoemde prestatievelden het volgende in: 7 Onze ambitie is dat onze omgeving ons herkent als de meest vertrouwde woningcorporatie voor ouderen en jongeren, wat concreet inhoudt dat we goed in staat zijn te luisteren naar onze klanten, dat we zoveel als mogelijk tegemoet komen aan hun verlangens op het gebied van wonen, dat we financieel solide zijn en dat we in alle opzichten open zijn over ons doen en laten. Altijd nakomen wat we de klant toezeggen is basis voor vertrouwen, en daar streven wij naar. Onze specifieke maatschappelijke positie maakt dat we in principe alleen werkzaam zijn voor mensen met een gering inkomen die zich niet zelf op de woningmarkt kunnen redden. Als vanzelfsprekend staat de klant, de huurder of woningzoekende voorop en zijn wij gericht op het waarborgen van de continuïteit van de organisatie. Althans, voor zolang er mensen zijn die vanwege de inkomsenssituatie voor wonen een beroep op ons (moeten) doen. Wij zoeken voortdurend naar evenwicht in financieel en maatschappelijk rendement, en naar evenwicht in de belangen van de zittende huurder versus de toekomstige huurder. Naast de primaire doelen beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit, hechten wij vanuit onze focus op ouderenhuisvesting ook belang aan het doel van wonen en zorg en van leefomgeving. Dit laatste met name gericht op een veilige en plezierige woon- en leefomgeving in de wooncomplexen voor senioren en ouderen. Hier komt de maatschappelijke waarde van Wooninc. als regisseur of als intermediair naar voren. Met onze ervaring in de afgelopen decennia in het beheer van de Wooninc.Plus-complexen zijn wij ook in staat zeer adequaat in te spelen op maatschappelijke behoeften in bijvoorbeeld de kleinere kernen in de Kempen. De wijze waarop wij in de praktijk handelen, is gebaseerd op onze waarden en normen. Onze waarden vertegenwoordigen wat wij waardevol vinden in ons denken en doen. Normen zijn onze gedeelde opvattingen over Wooninc. jaarverslag 2014

8 hoe wij ons als (medewerker of vertegenwoordiger van) Wooninc. gedragen. De waarden zijn de leidraad in alles wat wij doen om onze klanten een maximaal woongenot te geven en tegelijkertijd een toekomstbestendige organisatie te realiseren. Het zijn de centrale maatstaven voor Wooninc. en ze spelen een rol in onze afwegingen, beoordelingen, meningen en handelingen. Ze hebben als doel onze medewerkers te helpen de ambitie van vertrouwde woningcorporatie te realiseren en te behouden. Samen Goed Doen!, dat betrekking heeft op de vele aspecten die in meer of mindere mate en op verschillende wijzen in ons handelen een rol spelen: proactief, co-creatie, dienstbaar, mensgericht, integer, respect, behulpzaam, geduld, zelfbepaling, zelfredzaamheid, resultaatgericht, transparant en open, professioneel, verbinden, delen, vertrouwen, moed, visie en rechtvaardigheid. Wij hebben een voorraad van meer dan overwegend betaalbare verhuureenheden (VHE), het middel om ons doel te bereiken. Wij zijn goed in staat om de middelen die ons ten dienste staan op adequate wijze in te zetten voor de doelen die wij willen bereiken, zo bevestigt ook de visitatie. Tegelijkertijd zijn wij ons ervan bewust dat het statische karakter van vastgoed en de snelle maatschappelijke ontwikkelingen niet altijd synchroon lopen. Nieuwbouwprocedures verlopen soms trager dan gewenst. Het komt voor dat we in het proces worden ingehaald door externe ontwikkelingen, maar onze kracht is om dan waar nodig plannen bij te stellen. We zijn in 9 gemeenten actief. Wat wij hier doen, bepalen wij in samenspraak met onze omgeving, onze belanghouders. Met inachtneming van onze doelstellingen en focus die afgestemd zijn op de inspanningen die de MRE van de corporaties vraagt op het domein van wonen. In de eerste plaats zijn er onze huurders waarmee op verschillende fronten actief wordt gesproken en overlegd. Wij zijn goed in staat om de verschillende doelen voor continuïteit, beschikbaarheid, kwaliteit en betaalbaarheid met hen in samenhang te bediscussiëren. 8 Wij zijn een efficiënte organisatie, zo blijkt uit de benchmark in 2014 waarbij onze bedrijfslasten van 651 per verhuureenheid positief afsteken ten opzichte van het sectorgemiddelde van Bij het maken van keuzes houden wij rekening met ontwikkelingen en factoren die ons handelen kunnen beïnvloeden: herbevestigen en vaststellen van de kerntaak van de woningcorporaties scheiding tussen wonen en zorg (dubbele) vergrijzing met een toenemende manifeste behoefte aan woningen met specifieke kwaliteiten en eigenschappen voor ouderen beperking van de verdiencapaciteit van woningcorporaties, minder commercieel, meer sociaal een toenemende behoefte aan woningen in de vrije sector nu de sociale huurwoningen alleen nog verhuurd mogen worden aan mensen met een gering inkomen meer interventie van lokale en regionale politiek op de te leveren prestaties toename van het aantal huishoudens in de economisch sterke Brainport Regio Eindhoven voorkeur van jongeren voor wonen in stedelijk gebied meer zeggenschap en participatie voor bewoners bij beleid en uitvoering meer vraag naar specifieke woonruimte voor groepswonen en begeleid wonen oriëntatie op stedelijke voorzieningen, afnemend voorzieningenniveau in buurtschappen en dorpen transformatie vastgoed.

9 9 Wooninc. jaarverslag 2014

10 10 3. KERNCIJFERS

11 11 Wooninc. jaarverslag 2014

12 12

13 13 Wooninc. jaarverslag 2014

14 14

15 15 Wooninc. jaarverslag 2014

16 4. S TRATEGIE Onze ambitie is dat onze omgeving ons ervaart als dé bepalende en meest vertrouwde speler in de regio op het gebied van huisvesting van ouderen. Maar wij zijn er ook voor jongeren en anderen die vanwege specifieke omstandigheden voor huisvesting een beroep op ons doen. Vooral huurders en woningzoekenden met een gering inkomen moeten erop kunnen vertrouwen dat wij voor hen klaar staan op het moment dat zij ons nodig hebben. Niet alleen passend in de zin van betaalbare woonruimte, maar ook voor diensten die bijdragen aan prettig en/of langer zelfstandig wonen. Vooral geldt dit voor huurders die met het ouder worden meer afhankelijk worden van ondersteuning. Vanwege de gekozen ambitie zien we het als onze plicht om verantwoord ( sober doch doelmatig ) en toekomstgericht te handelen. Dat doen we door onze investeringen vooral op genoemde groepen te richten, door de huurders en woningzoekenden nadrukkelijk centraal te stellen in ons handelen en door onder meer woningen en diensten aan te bieden die een maatschappelijke meerwaarde hebben. Bijvoorbeeld woningen met alle primaire woonfuncties gelijkvloers en traploos te bereiken om later extra aanpassingskosten tegen te gaan. Zorgen voor passieve veiligheid door inzet van huismeesters en actieve veiligheid door bewustwording van onze (met name) oudere huurders. Ruimte voor ontmoeting en activiteiten om vereenzaming tegen te gaan. En coördinatie van zorg en welzijn indien gevraagd. Onze ambitie is ons strategisch kompas. Koers houden en voortdurend streven naar vernieuwing is ons onderscheidend vermogen, zo concludeert ook de visitatiecommissie: Wooninc. legt de lat zichtbaar hoog en valt op vanwege duidelijke keuzes en een voortdurend streven naar verbetering en vernieuwing in het maatschappelijke presteren. 16 De wereld om ons heen is volop in beweging, met name door de gevolgen van de vastgoedcrisis en de politieke bemoeienis met de sector door het onzorgvuldig en niet zakelijk handelen van sommige woningcorporaties. Het heeft geleid tot een parlementaire enquête en uiteindelijk tot aanscherping van de regels. Verder zijn er de veranderende wensen van onze belanghouders en van onze klanten, en de inkomenssituatie van vele huurders die steeds meer te wensen overlaat. Daarop anticiperen vraagt van ons om een afgewogen strategie, om aanpassingsvermogen, om creativiteit en vooral ook om slagkracht. Wij zien voor de komende jaren nog voldoende reële kansen en uitdagingen binnen de MRE-woningmarkt. We zijn optimistisch over onze uitgangspositie maar ons ook bewust van de vele uitdagingen. Vooral het waarborgen van betaalbaarheid en beschikbaarheid van wonen. Veranderende wensen van klanten, scheiden van wonen en zorg, aanpassingen in wet- en regelgeving en veranderende economische omstandigheden creëren een omgeving die nog meer dan voorheen om een flexibele organisatie vraagt die innovatieve en duurzame oplossingen ontwikkelt. Onze strategie is nog steeds daarop gericht en heeft verschillende invalshoeken, waarbij het klantperspectief voorop staat. Klantperspectief We willen dat de oudere en jongere woningzoekenden ons kennen als de woningcorporatie voor passende en betaalbare huisvesting. Dat ze weten wat onze onderscheidende kenmerken zijn en dat ze zich betrokken voelen, vooral bij het Wooninc.Plus-concept. Daarom luisteren we goed naar hen en vertalen we hun eisen en verlangens voor zover haalbaar in verbeteringen van producten en diensten. Zij zijn actief bij deze verbeteringen betrokken. Via bewonerscommissies praten zij mee over relevante zaken met betrekking tot de woning, het wonen op zich en over hun directe woonomgeving. Het klantbelang staat dus voorop en is in hoge mate mede bepalend voor de keuzes die wij voortdurend maken. Dienstbaarheid en klantgerichtheid zijn de voor de hand liggende indicatoren voor tevredenheid over onze dienstverlening. De mate waarop wij daarin scoren is indicator voor ons maatschappelijk rendement. Dit geldt ook voor onze focus op kostenbeheersing en -reductie

17 waarmee we de huurder en andere belanghebbenden er blijk van geven dat we efficiënt en effectief omgaan met de financiële middelen. Scoren beter dan het sectorgemiddelde blijft ons streven. De benchmark geeft wat dat betreft een meer dan voldoende bevestiging van onze goede aanpak die we dan ook blijven vasthouden. Klantbelang komt bijvoorbeeld ook tot uiting in de wijze waarop wij anticiperen op de toenemende behoefte van onze bewoners en woningzoekenden, onze primaire klanten, om het liefst 24 uur per dag, 7 dagen per week met ons te kunnen communiceren. Met name het adequaat reageren op serviceverzoeken bij storingen en gebreken. Maar de eerlijkheid gebiedt te zeggen dat deze behoefte vanuit kostenoogpunt ook zijn grenzen heeft. De kosten worden uiteindelijk gedragen door dezelfde klanten, die het over het algemeen niet breed hebben. Naast het individuele belang van de zittende huurder ontkomen wij er niet aan om ook het toekomstperspectief van Wooninc. en ons vastgoed in onze afweging te betrekken. Ook op lange termijn willen wij onze maatschappelijke taak kunnen uitvoeren. Dit duurzaam ondernemen is soms in strijd met het actuele individuele belang. De ervaring in 2014 over de herontwikkeling van ons complex Floraplein is daarvan een voorbeeld. De met name oudere bewoners die geen behoefte hebben aan (sloop)toestanden, versus ons belang voor vervangende nieuwbouw om ook de komende 50 jaar weer te voorzien in passende en betaalbare woonruimte. Samenwerkingsperspectief Samen goed doen! is onze allesomvattende kernwaarde, ons credo. Om optimaal te kunnen presteren, onderhouden wij strategische allianties met meerdere partijen. Vooral in het domein van zorg, welzijn en veiligheid waar anderen over competenties beschikken die wij ontberen. Een strategie die wij actief volgen en die waardering oogst. Bijvoorbeeld de waardering van onze bewoners voor ons Wooninc.Plus-concept en onze aanvullende woondiensten. De klanttevredenheid, ook een indicatie van ons maatschappelijk rendement, kan nog beter en mede daarom volgen wij het advies van de visitatiecommissie om de lat nog iets hoger te leggen, zonder dat dit leidt tot kostenverhoging. 17 Maatschappelijk perspectief Onze inzet, onze investeringen en onze dienstverlening moeten aantoonbaar van toegevoegde waarde zijn voor de maatschappij. Niet het commercieel maar het maatschappelijk belang dient in ons handelen voorop te staan. Door het oplossen, verminderen of voorkomen van maatschappelijke problemen in het domein van wonen, welzijn en zorg. Voor ons betekent dit vooral het continueren van de strategie van transformeren van de voorraad naar wooneenheden voor jongeren en alleenstaanden en specifieke woningen voor senioren en ouderen. En minder eengezinswoningen. Naar vermogen dragen we bij aan de behoefte aan sociale huurwoningen. De vraag naar huur- en koopwoningen in de gemeenten waarin wij actief zijn blijft manifest. De prognose van de MRE gaat uit van een uitbreiding van meer dan sociale huurwoningen op de bestaande voorraad. Door sloop, nieuwbouw en verkoop transformeren wij onze voorraad verder naar de wensportefeuille anno De strategie die bij de fusie van onze rechtsvoorgangers in 2000 is ingezet. Investeren in uitbreiding met wooneenheden voor senioren en ouderen, gelijk aan de demografische ontwikkeling. Destijds was het aandeel appartementen met lift (geschikt voor senioren en ouderen) 41%; in 2015 is het aandeel 48% en in 2025 is dit (ovb) gestegen naar 62%. In absolute zin is het aantal eengezinswoningen met nagenoeg gelijk gebleven, inherent aan de strategie om sloop en verkoop van deze woningen te compenseren door aankoop en nieuwbouw. Wooninc. jaarverslag 2014

18 We zetten ons ook in om (tijdelijke) woonoplossingen te vinden voor mensen die nu in de reguliere huisvesting maar moeilijk aan bod komen. Zo creëren we een flexibele woonschil, die snel soelaas biedt aan mensen die dringend huisvesting nodig hebben. Bijvoorbeeld de arbeidsmigranten die tijdelijk in de regio verblijven. De inzet van Genderhof is daarvan de uitwerking. 18 Betrokkenheid van belanghouders, en dan met name onze bewoners, is een voorwaarde, in het bijzonder in de Wooninc.Plus-complexen. Wij faciliteren en stimuleren, maar de verdere inzet en de onderlinge solidariteit, bijvoorbeeld in de vorm van vrijwilligers en mantelzorg, moeten komen van onze (buurt)bewoners om de toegevoegde waarde voor hen zo groot mogelijk te maken. Het maatschappelijk rendement moet geconcretiseerd zijn in de mate van participatie van de bewoners en de betrokkenheid van vrijwilligers. Medewerkersperspectief Willen wij als woningcorporatie succesvol zijn in het bereiken van onze doelen en ambities, dan spelen de medewerkers daarin een belangrijke rol. Het management in het bijzonder heeft als taak hen daarin mee te nemen, hen te richten op dit gezamenlijk met anderen bepaald doel. Onze strategie en ons handelen moeten leiden tot de gewenste resultaten. Het persoonlijk doel van iedere medewerker moet vanzelfsprekend bijdragen aan het collectieve doel. De ontwikkelingen in onze omgeving vereisen dan ook dat medewerkers meebewegen. Ofwel klaar staan om door klantgerichtheid, vakmanschap en continu verbeteren, bij te dragen aan onze ambitie om dé bepalende en meest vertrouwde speler in de regio op het gebied van ouderenhuisvesting te zijn en te blijven. Dat betekent verder ook initiatief nemen en verantwoordelijkheid dragen als het gaat om het tijdig inspelen op veranderingen in kennis, competenties en capaciteit. Om daarmee waardevol te blijven voor de klanten van Wooninc., maar ook om de employability zeker te stellen. Om de afhankelijkheid van Wooninc. als werkgever te verminderen. Wij zijn ons ervan bewust dat alles wat we doen mensgericht is. Sociale waarden zijn voor ons dan ook vanzelfsprekend. Bijvoorbeeld respect tonen, ofwel bewoners, leveranciers en belanghouders op basis van gelijkwaardigheid bejegenen. Dat wij in staat zijn maatwerk te leveren en dat zelfbepaling en zelfredzaamheid waarden zijn om te respecteren. Dat niet wij, maar de bewoner zelf de regie heeft over het leven, over het wonen en over de service en zorg die hij of zij wenst. Financieel perspectief Wij streven naar een bij onze ambitie passend resultaat dat voldoet aan de verwachtingen van onze toezichthouders. Wooninc. wil niet alleen een maatschappelijk maar nadrukkelijk ook een verantwoord financieel rendement om de continuïteit in betaalbaar wonen te waarborgen. We blijven dus investeren in de kwaliteit van

19 ons bezit om de vastgoedwaarde zeker te stellen. Ons maatschappelijk rendement definiëren wij als het verschil tussen de marktwaarde en de exploitatiewaarde van ons vastgoed. De indicatie van de marktwaarde is dan 60% van de WOZ-waarde. De vastgoedconditiemeting in 2014 bevestigt ons bestendig beleid van sober doch doelmatig investeren in onderhoud. Onze financiële positie is van voldoende niveau, maar de externe toezichthouder en het WSW pleiten voor een versteviging daarvan. Wij merken overigens dat de huurders, de toezichthouders en de politiek in 2014 steeds kritischer worden op de manier waarop in dit opzicht het belang van de klant wordt gediend en hoe de corporatiesector zijn maatschappelijke rol invult. Een huurverhoging blijkt niet meer zo vanzelfsprekend. Stabilisatie daarvan, of zelfs verlaging wordt meer en meer de inzet van onderhandelen. Voor zover financieel mogelijk, blijven we voldoen aan de verwachtingen die men heeft ten aanzien van betaalbaarheid en het investeren in kwaliteit en goedkopere woningen. Wij leveren de nodige inspanningen om te komen tot verder herstel van vertrouwen in de corporatiesector. Openheid over alle aspecten van onze bedrijfsvoering is belangrijker dan ooit. Dus nog meer communiceren over de keuzes die wij maken en over de prestaties die wij leveren. Over wat onze strategie is, over wat we doen en laten, en welke voortgang we boeken. Dat is ook één van de aanbevelingen van de visitatiecommissie. Ondernemingsperspectief Wij zijn er primair voor woningzoekenden die vanwege een gering inkomen niet zelf kunnen voorzien in hun woonbehoefte. Hen bieden wij een scala aan woonmogelijkheden met als belangrijk kenmerk dat deze veelal onder de kostprijs worden aangeboden. De bewoner betaalt ons daarvoor huur, maar dat alleen is onvoldoende om de continuïteit te waarborgen. De opbrengst uit verkoop van woningen is een tweede inkomstenbron die ons in staat stelt om onze maatschappelijke taak te kunnen blijven uitvoeren. Verkoop vinden wij verdedigbaar zolang de voorraad woningen groter is dan de omvang van de doelgroep die de woningcorporaties feitelijk moeten huisvesten. En bij verkoop blijft de woning, gelet op de gemiddelde prijs, onderdeel van de sociale voorraad. Met verkoop komen we ook tegemoet aan de manifeste vraag. Verkoop kan in onze situatie ook betekenen het eigendom overdragen aan een commerciële partij die de woning vervolgens als commerciele huurwoning exploiteert. Daarmee verbeteren we het directe rendement op onze activa. Verder streven wij ernaar om de kosten voor beheer en onderhoud zo laag mogelijk te houden. Dat betekent dus zo efficiënt mogelijk werken en daarin slagen wij al jaren. En ook scherp inkopen, niet alleen diensten, maar ook onderhoud en nieuwbouw. Verder zijn door het onderlinge solidariteitssysteem en de achtervang van de overheid onze financieringskosten in verhouding laag. Mede daarom blijven we voldoen aan de voorwaarden die het Waarborgfonds Sociale Woningbouw ons oplegt en houden we ons aan de Europese regelgeving die geldt voor onze zogenoemde DAEB-activiteiten 1. Commerciële woningbouwprojecten geven ons de mogelijkheid om additionele middelen te genereren. Dat heeft ons in de afgelopen decennia, en ook de laatste jaren, geen windeieren gelegd en we blijven deze verdiencapaciteit dan ook gebruiken, binnen de mogelijkheden die de wet- en regelgeving ons biedt. 19 Over het resultaat van de gevolgde strategie in 2014 leest u in dit jaarverslag. Per saldo zijn wij positief daarover. De vele woningzoekenden die wij hebben kunnen helpen, het positieve financiële resultaat, die fusie met Woningstichting de Kempen en de ontwikkelingen op het gebied van onderhoud en nieuwbouw geven daartoe aanleiding. 1 Dienst Algemeen Economisch Belang Wooninc. jaarverslag 2014

20 20

21 21 Wooninc. jaarverslag 2014

22 5. BESCHIKBAARHEID Sociale huurwoningen Het saldo van woningmutaties, nieuwbouw, sloop en verkoop bepaalt de mate waarin wij voorzien in beschikbare en betaalbare woonruimte. Ons maatschappelijk rendement wordt daaraan afgemeten. In ieder geval rekenen we jaarlijks op tenminste 8% aan mutaties in de bestaande voorraad. Verder moeten verkoop en sloop van woningen weer gecompenseerd worden door nieuwbouw. Per 1 januari 2015 neemt het aantal sociale huurwoningen, mede door de fusie met Woningstichting de Kempen met meer dan 750 toenemen. In totaal hebben wij dan ruim woningen beschikbaar waarvan tweederde in Eindhoven staat, onze plaats van vestiging; de overige woningen in de regio. Daarnaast zijn wij eigenaar van meerdere ( gebouwde) parkeervoorzieningen (circa 1.700) en bijzondere vastgoedobjecten (circa 200). In 2014 hebben wij ook het eigendom van en/of het beheer over 23 woonwagenlocaties, verspreid over stad en regio, waar wij verantwoordelijk zijn voor 78 woonwagenwoningen en 175 standplaatsen. Voor de gemeente Eindhoven beheren wij 55 standplaatsen. 22 Onderzoek van de MRE toont aan dat de bestaande voorraad sociale woningen in de komende jaren verder uitbreiding behoeft. In de gemeenten waarin Wooninc. actief is gaat het om circa woningen. Op basis van ons actuele marktaandeel nemen wij ons aandeel daarin inclusief de compensatie door verkoop van bestaande huurwoningen. Naast de nieuwbouwplannen die al concreet zijn, heeft Wooninc. tot 2025 nog een theoretische inspanningsverplichting van circa 400 woningen. Deels is dit vooral in de Kempen en Oirschot. Een en ander is afhankelijk van onder meer de inzet van de andere verhuurders in deze gemeenten. Het gaat bij de sociale woningen zowel om huur- als koopwoningen voor starters. Vrijesector huurwoningen Wooninc. heeft (nog) een gering aantal (276) vrije sector huurwoningen in eigendom. De verwachting is dat door het gekozen huurprijsbeleid het aantal de komende jaren zal toenemen. Een voldoende aanbod van deze woningen biedt de mogelijkheid om ook woningzoekenden met een iets hoger inkomen aan woonruimte te helpen. Mensen met een inkomen van meer dan komen binnen de bestaande wettelijke kaders niet

23 in aanmerking voor een sociale huurwoning. Vaak ook kunnen of willen ze geen woning kopen. Door woningen met een hogere huur aan te bieden bereiken we de gewenste doorstroming op de woningmarkt. Vastgoedrendement Om ook op termijn onze kerntaak te kunnen uitvoeren, is ook sturen op vastgoedwaarde een vereiste. De waarde van ons bezit kan op drie manieren worden geduid. De bedrijfswaarde, de waarde op basis van actuele inkomsten en uitgaven voor de restant levensduur van 32 jaar. Deze bedraagt circa 767 miljoen. De WOZwaarde, gebaseerd op de taxatie 2014, is circa 1,4 miljard. De indicatie van de marktwaarde (in verhuurde staat) berekenen wij op 60% daarvan, circa 840 miljoen. Tegenover deze waarden staat een bedrag van 487 miljoen aan leningen. Ons streven is de waarde van het vastgoed door goed onderhoud en/of vernieuwing minimaal in stand te houden, of zelfs te vergroten. Gebaseerd op een commerciële financiering en normale bedrijfslasten volstaat een rendement van tenminste 6%. Bij een feitelijke huuromzet in 2014 van circa 52 miljoen betekent dit een direct bruto rendement van 6,8%. Deze feitelijke huur is 68% van de maximaal redelijke huur. Het verschil van 24 miljoen is globaal te beschouwen als onze investering in betaalbaarheid. Maatschappelijk vastgoed In het verlengde van onze kerntaak ontwikkelen en exploiteren wij ook ander vastgoed. Zo zijn wij eigenaar van meerdere dorps-, buurt- en ontmoetingscentra. Wij vinden deze voorzieningen belangrijk omdat ze bijdragen aan de kwaliteit van de leefomgeving en de sociale cohesie. Het beheer van het buurtcentrum t Hazzo in Waalre is in 2014 beëindigd nu de gemeente overgaat tot sloop en nieuwbouw van het gemeentehuis op deze locatie. Bijzonder is ook het grote aantal monumenten waarvoor Wooninc. door de eerdere overname van het woningbezit Oirschot verantwoordelijk is. Wij zijn eigenaar van twee gemeentelijke monumenten, 13 woningen op cultuurhistorische inventarisatie van de Provincie en 22 appartementen en 9 eengezinswoningen, verdeeld over 3 complexen die zijn aangemerkt als rijksmonumenten. De verhuizing van de Kattendans in Bergeijk naar De Ploeg in het Mien Ruyspark heeft (nog) geen doorgang gevonden. Laatstgenoemd complex krijgt (onder voorbehoud) een commerciële bestemming. De provincie Noord-Brabant wordt eigenaar van het park. In Eindhoven zijn we eigenaar van drie gezondheidscentra die wij verhuren aan Stichting Gezondheidscentra Eindhoven. Ondanks onze uiterste inspanningen is de vestiging van een gezondheidscentrum in Toversnest in Heeze helaas gestrand. Spijtig dat andere maatschappelijke organisaties de meerwaarde van samenwerking voor de klant niet (willen) zien. De voorbereiding van de bouw van een wooncomplex met 24 woningen voor volwassenen met een beperking, gecombineerd met een ontmoetingsruimte aan de Fakkellaan in Eindhoven, is afgerond. In 2015 start de bouw ervan. In Reusel moeten de plannen voor een Wooninc.Plus-gebouw, gecombineerd met een intramurale zorgeenheid van 24 plaatsen afgerond worden om in 2016 te kunnen starten met de bouw. 23 Verhuur van woningen De mate waarin wij in staat zijn om te voorzien in de woonbehoefte van onze doelgroepen bepaalt in hoge mate ons maatschappelijk rendement. Tenminste 90% van de te verhuren woningen wijzen wij toe aan mensen met een inkomen tot circa In 2014 ligt ons resultaat met 879 verhuringen ver boven ons voornemen van 700 verhuringen. Daarvan is 97% toegewezen aan mensen met een gering inkomen. Wooninc. heeft de intentie om de woningen aan te bieden via een gezamenlijke regionale woonportal waarop de huurwoningen van deelnemende woningcorporaties worden aangeboden. Wooninc. jaarverslag 2014

24 24 Wonen voor ouderen De fusie met Woningstichting de Kempen per 1 januari 2015 leidt ertoe dat we nog meer investeren in wooncomplexen voor senioren en ouderen. Op vele plekken aangevuld met voorzieningen voor (intensieve) zorg. Dat vraagt om overleg met zorginstellingen waarmee we samenwerken, maar ook met gemeenten die ons Wooninc.Plus-concept als een waardevol alternatief zien nu de scheiding van wonen en zorg een feit is geworden. De eerste concrete invulling daarvan is de nieuwbouw in het centrum van Reusel. Wooninc.Plus is bij uitstek geschikt voor senioren en ouderen. De voorzieningen die binnen dit concept worden geleverd, helpen bewoners om zo lang mogelijk zelfstandig te wonen. Zoals een ontmoetingsruimte waar activiteiten worden georganiseerd voor bewoners en buurtbewoners. Eind 2014 zijn er 14 complexen met in totaal appartementen, inclusief de koopappartementen. Het maatschappelijk rendement van deze investeringen is hoog, zo leert de ervaring. Minder vereenzaming, meer sociale controle, minder beroep op gezondheidszorg, groter gevoel van veiligheid en langer zelfstandig wonen. Wonen, welzijn en zorg Met de toevoeging van het woningbezit van Woningstichting de Kempen per 1 januari 2015 worden wij nog meer een bepalende speler in de regio op het gebied van ouderenhuisvesting. Dat sluit aan op onze focus en de dienstverlening die wij in de loop der jaren hebben ontwikkeld. Belangrijk voor ouderen is het gevoel van veilig en beschut wonen. Daarin voorzien wij onder meer door de aanwezigheid van huismeesters. Ook coördineren wij samen met vrijwilligers activiteiten die bijdragen aan het welzijn van de bewoners. Veilig en beschut betekent ook het faciliteren van zorg als dit aan de orde is en de bewoner er zelf niet in kan of heeft voorzien. Voor de levering van zorg op maat in onze complexen werken wij samen met de Vitalis WoonZorg Groep, RSZK, Archipel Zorggroep, Ananz Ouderenzorg en ZuidZorg. Wonen voor jongeren Voor zowel huur als koop bieden wij oplossingen voor jongeren. In het algemeen zijn zij voor woonruimte aangewezen op de sociale woningvoorraad. In totaal hebben wij 208 onzelfstandige en ruim zelfstandige woningen voor jongeren in eigendom. In 2014 hebben wij ons voormalige kantoor OLV8 verbouwd tot 63 huurstudio s voor jongeren. In Waalre wordt gebouwd aan 10 appartementen voor jongeren met een beperking. In 2015 krijgt het nieuwbouwplan Barcelona in Oirschot vorm, primair bedoeld voor jongeren. Naast huur zijn in 2014 vele tientallen woningen verkocht voor een verkoopprijs die zeer goed past bij starters op de koopmarkt. Na het verkrijgen van de onherroepelijke omgevingsvergunning start de nieuwbouw van Picuskade, waaronder 85 studio s voor jongeren; de voorbereiding daarvoor is in 2014 afgerond.

25 Bijzondere groepen Ook mensen met een fysieke of ontwikkelingsbeperking hebben onze bijzondere aandacht alsook statushouders en urgenten. Deze bijzondere groepen ondersteunen wij actief door mee te werken aan veelal kleinschalige initiatieven voor begeleid groepswonen. Voorbeelden zijn: begeleid wonen voor jongeren met een verstandelijke beperking in Kastanjehof Geldrop (Stichting Ons Plekje) 20 Fokuswoningen in Eindhoven met 24-uurs-assistentie bij algemene dagelijkse levensverrichtingen voor mensen met een (lichamelijke) beperking Blijf-van-m n-lijfhuis met 45 opvangplaatsen en 11 appartementen Wooninitiatief Waalre, een kleinschalige woonvoorziening voor groepswonen voor jongeren met een beperking. De bouw is in 2014 gestart en wordt in 2015 opgeleverd in Oirschot een vergelijkbaar initiatief als onderdeel van de nieuwbouw Barcelona aan de Fakkellaan in Eindhoven start in 2015 de bouw van een woonvorm voor volwassenen met een beperking die in groepsverband wonen (21 zelfstandige woningen). Project DOOR! is een samenwerkingsverband met de andere Eindhovense woningcorporaties waarbij maatwerk wordt geleverd op het gebied van huisvesting en woonbegeleiding van kwetsbare individuen. In 2014 zijn binnen het DOOR! -project 23 woningen verhuurd. Het huisvesten van statushouders zien wij als onderdeel van onze kerntaak. Ook dit jaar was er een toename van (jonge) alleenstaanden en gezinsherenigingen. Het passend en vooral betaalbaar huisvesten van jongeren onder de 23 jaar is daarin een uitdaging. Bij de gezinsherenigingen gaat het voornamelijk om de inzet van grote woningen voor vaak grotere gezinnen. In 2014 heeft Wooninc. 29 woningen ingezet voor het huisvesten van in totaal 71 statushouders in Eindhoven, Geldrop-Mierlo en Oirschot. 25 Personen of huishoudens die vanwege persoonlijke omstandigheden acuut om woonruimte verlegen zitten, kunnen een beroep doen op de Urgentieregeling die in de regio geldt. Na beoordeling worden de toegekende urgenties in de gemeenten Eindhoven, Best, Son en Breugel, Nuenen, Veldhoven en Waalre over de corporaties verdeeld die binnen 6 maanden een passend woonaanbod moeten doen. In 2014 zijn 26 huishoudens met urgentie door Wooninc. gehuisvest. Woonwagenbeheer Wij maken ons al jaren sterk voor verbetering van de woon- en leefsituatie van woonwagenbewoners. Onder meer door het bouwen van meer duurzame woningen met als doel het versterken van het perspectief van deze groep. In 2014 beheren we 253 standplaatsen, waarvan een groot deel ons eigendom is en waarvan 78 inclusief een woonwagenwoning. In 2015 staat in Eindhoven de verbetering en/of uitbreiding van meerdere locaties gepland. Verkoop woningen Voldoende beschikbare sociale huurwoningen betekent dat het verkopen van bestaande huurwoningen in theorie geen probleem hoeft te zijn. Vooral in Eindhoven en Geldrop gaat dit op. Verkoop geeft ons middelen om te investeren in nieuwe en betaalbare huurwoningen. Na 2013 zien we weer een stijgende lijn in de verkoopprijs. In 2014 hebben we 107 woningen verkocht, waarvan er 8 zijn overgedragen aan de gemeente Eindhoven voor sloop ten behoeve van de aanleg van de HOV-lijn. Verder zijn er 5 kleinere studio s verkocht; 59 kopers laten een huurwoning achter. Van de overige 94 woningen bedraagt de verkoopprijs gemiddeld Wooninc. jaarverslag 2014

26 Ten opzichte van 2013 was de gemiddelde prijs in 2014 ongeveer hoger. De verkoopprijs die wij hanteren, is tenminste gelijk aan 90% van de taxatiewaarde. Verkoop van nieuwbouwwoningen is in 2014 geen probleem geweest. Alle geplande woningen zijn verkocht (Hoog Geldrop, t Linnen, Hoefkestraat, Moorland). De 15 woningen Hoefkestraat worden eind 2015 opgeleverd aan de kopers. In Waalre verloopt de verkoop van de in aanbouw zijnde appartementen Brabantia volgens planning. Van de 19 appartementen die medio 2015 worden opgeleverd, is eind 2014 de helft verkocht. In Eindhoven zijn 77 appartementen voor de vrije sector huur onder voorbehoud vaststelling uitwerkingsplan verkocht aan Bouwinvest. De oplevering daarvan is begin 2017 gepland. 26 Nieuwbouw Vernieuwen is vooral om oud door nieuw te vervangen. Uitbreiding met bestaande woningtypen vinden wij niet zinvol. Wij steken primair in op het toekomstgeschikt maken en houden van de woningvoorraad, deels door nieuwbouw, deels door groot onderhoud of renovatie en deels door transformatie van gebouwen. Door de demografische ontwikkeling, door de scheiding tussen wonen en zorg, de toename van het aantal eenpersoonshuishoudens en de geplande groei van onderwijsinstellingen in Eindhoven is er de komende jaren op het gebied van nieuwbouw nog genoeg te doen. Meerdere nieuwbouwprojecten zijn een combinatie van betaalbare huur en vrije sector koop of huur. De laatste in samenwerking met commerciële partijen die het risico van deze investering dragen. De vraag naar vrije sector woningen zal manifest blijven nu de sociale huurwoningen alleen nog toegankelijk zijn voor mensen met een inkomen beneden In 2014 zijn 4 projecten opgeleverd met 20 koopwoningen en 68 nieuwe sociale huurwoningen. In aanbouw zijn 30 appartementen. In 2015 worden daarnaast (onder voorbehoud) 388 woningen in aanbouw genomen.

27 Grondposities In 2014 heeft Wooninc. voor de realisatie van nieuwbouwplannen twee grondaankopen verricht voor de ontwikkellocaties Moorland en De Hille ad totaal In hetzelfde jaar zijn besluiten genomen over de verkoop van meerde ontwikkellocaties voor met name commerciële woningen. De strategie is om deze na waardeontwikkeling af te stoten omdat het woningcorporaties niet meer toegestaan is commerciële woningen te realiseren. De waardeontwikkeling van deze locaties is gebaseerd op nieuwbouwplannen die wij hebben geïnitieerd en ontwikkeld. Het risico van woningverkoop en realisatie gaat door eigendomsoverdracht over naar de betrokken aannemers. Het doel is om verkoop in 2015/2016 verder af te ronden. De toegevoegde waarde geeft ons weer mogelijkheden te investeren in betaalbaar wonen. In 2014 is één ontwikkellocatie verkocht en geleverd voor 1,6 miljoen. Dit betreft de ontwikkellocatie Vale de Noo. De waarde van de grond, die wij voor nieuwbouw en/of herontwikkeling in eigendom hebben, wordt ieder tertiaal getoetst aan de reële marktwaarde, waarbij de grondprijzen die de regiogemeenten hanteren leidraad zijn. Basis voor de waardebepaling zijn de nieuwbouwplannen (in m² BVO) voor bedoelde locaties. Ons beleid is erop gericht alleen posities te verwerven binnen de zogenoemde rode contouren, ofwel posities waar de bestemming wonen geen probleem oplevert. 27 Wij constateren dat in 2014 de VON-prijzen voor nieuwbouw zijn gestabiliseerd. Dat betekent dat de waardedaling de ondergrens heeft bereikt, omdat de VON-prijs in hoge mate de onderliggende grondwaarde bepaalt. Uitgaande van de gerealiseerde verkopen in 2014 van bestaande huurwoningen voor gemiddeld en een grondquote van 15% is een prijs per eenheid van circa als reëel te beschouwen; voor vrijesectorwoningen is dat Daarnaast geldt voor overige ontwikkelingen DAEB en niet-daeb een grondprijs van 150 per m². Wooninc. jaarverslag 2014

28 28

29 29 Wooninc. jaarverslag 2014

30 6. BETAALBAARHEID Betaalbaarheid blijft onze bijzondere aandacht houden. De grens ligt bij een maandhuur van circa 700. Tot deze maandhuur kan de oudere huurder met een gering inkomen nog een beroep doen op huurtoeslag. Voor anderen ligt deze grens op 595. Van onze voorraad per 1 januari 2015 van circa woningen is 20% als goedkoop aan te merken; 85% van de woningen heeft een maandhuur onder de 600. Het aandeel betaalbare woningen in de totale voorraad sociale huurwoningen is nagenoeg onveranderd. Het aanbod goedkope woningen is afgenomen. 30 Huurprijsbeleid In 2014 is de huur gemiddeld met de inflatie van 2,5% verhoogd. Daarnaast is 1,5% extra in rekening gebracht in verband met de verhuurdersheffing. Met de SHW is al in een vroeg stadium gesproken over de huuraanpassing in 2015; de zorg die zij uitspreken over betaalbaarheid delen wij. Van belang is een reële verhouding in prijs en kwaliteit. Bij mutatie vindt waar mogelijk dan ook een aanpassing plaats, maar wij zorgen ervoor dat de maandhuur in principe niet boven de huurtoeslaggrens uitkomt. De maatstaf voor kwaliteit ontlenen wij aan de bouwverordening en aan het woningwaarderingssysteem, uitgedrukt in punten en maximaal redelijke huur. Wij gaan uit van een ondergrens van gemiddeld 80% van de maximaal redelijke huur die we kunnen vragen. De gemiddelde maandhuur bedraagt dit jaar 480. In 2014 hebben 27 huurders bezwaar aangetekend tegen de huurverhoging. Daarvan zijn er uiteindelijk 6 voorgelegd aan de Huurcommissie.

31 Huurbetaling De huurderving door oninbare vorderingen bedraagt in ,6% van de huuromzet. De derving heeft voor 1,9% betrekking op derving in verband met leegstand en voor 0,7% in verband met verkopen. De derving van leegstand is hoger dan gemiddeld en zijn voor een groot deel te herleiden tot enkele complexen. Inmiddels zijn maatregelen genomen om de leegstand te beperken. Huurders met betalingsproblemen proberen we z veel en zo vroeg mogelijk te helpen. Een individuele betalingsregeling kan voorkomen dat mensen op straat komen te staan. Ontruimen is geen doel op zich. Het is ons streven om zo min mogelijk huurders te ontruimen. Wij hebben hiervoor dan ook een strakke procedure huurincasso opgesteld. In 2014 hebben 25 ontruimingen plaatsgevonden. In 2 gevallen was de huurder met de noorderzon vertrokken. Bij één ontruiming was er sprake van hennep. Meer huurders zijn of worden geconfronteerd met een onzekere inkomenssituatie waardoor zij moeite krijgen met het tijdig betalen van de huur. Dat betekent meer persoonlijke aandacht om (verdere) betalingsproblemen te voorkomen. Door deze extra aandacht is dit deel huurachterstand in 2014 binnen de norm van 1% gebleven. 31 Wooninc. jaarverslag 2014

32 32

33 7. KWALITEIT Een belangrijke doelstelling is het waarborgen van de kwaliteit van ons vastgoed. Door onderhoud klein en groot, door sloop en vervangende nieuwbouw of door verkoop. Onze investeringen in onderhoud en nieuwbouw doen we zoveel als mogelijk met eigen middelen. Het positieve exploitatieresultaat geeft daartoe de mogelijkheid. Daarnaast is er het resultaat op verkoop van bestaande huurwoningen en van verkoop van commerciële ontwikkelingen die wij hebben geïnitieerd en voorbereid. Onderhoud klein In 2014 is de conditie van ons gehele bezit beoordeeld en vastgelegd volgens de NEN Geconstateerd is dat de kwaliteit overwegend goed tot zeer goed is. Buiten het reguliere onderhoud zijn er dan ook geen onvoorziene extra onderhoudskosten. De uitgaven voor 2014 passen binnen de begroting; in totaal is voor 13,3 miljoen aan onderhoud uitgegeven, groot en klein. De conditiemeting maakt duidelijk dat de begrote bedragen in de meerjarenprognose voldoende zijn. Daarmee willen we huurdertevredenheid realiseren, alsmede kwaliteitsverbetering van ons vastgoed en het waarborgen van voldoende goede, veilige en betaalbare woningen. Voor onderhoud is in 2014 gerekend met een norm van 875 per verhuureenheid (realisatie 858 per he). De conditiemeting maakt echter duidelijk dat we de komende jaren kunnen volstaan met 750 voor planmatig, periodiek en serviceonderhoud. Onderhoud groot Groot onderhoud is het grootschalig planmatig onderhoud waarbij veel verschillende elementen tegelijkertijd planmatig en in één bouwstroom worden onderhouden (bijvoorbeeld een nieuwe badkamer, keuken en/of energiebesparende maatregelen). In 2014 zijn op deze wijze en naar tevredenheid van de huurders de 43 woningen t Hool opgeknapt (de klantwaardering daarvoor was een 7,0). Verder is gewerkt aan het lopende project onderhoud 187 woningen Woenselse Heide. In dit kader hebben 10 eigenaar-bewoners gebruik gemaakt van de mogelijkheid om hun woning ook onderdeel te laten zijn van het grootonderhoud. In 2015 wordt de laatste woning hiervan opgeleverd. Het project is in 2013 gestart. De tevredenheid van de bewoners is met een 7,8 zeer goed gewaardeerd. In 2014 is ook begonnen met de uitvoering van het onderhoud in het complex Keersoppermolen. Het onderhoud is vooral gericht op de binnenzijde van de 65 woningen (keuken, badkamer, toilet). De tevredenheid hier was een 6,9. 33 Duurzaamheid Onze maatschappelijke prestaties liggen ook op het terrein van duurzaamheid. Als het gaat om onze bijdrage aan het milieu is ons doel vooral de energieprestaties van de woningen te verbeteren. Dat komt het wooncomfort van de bewoners ten goede, maar draagt ook bij aan beperking van de totale woonlasten. Leidraad voor ons handelen is het kader van The Natural Step. Al onze woningen zijn voorzien van een energielabel. Meer dan 25% heeft het label A/B. In 2014 is in het kader van groot onderhoud de energetische kwaliteit van de 197 woningen Woenselse Heide verbeterd tot niveau label B. De ervaringen in het afgelopen jaar met zonnecollectoren op meerdere complexen zijn zeer positief. In 2014 zijn Jean Sibelius en Magdalenahof voorzien van deze installaties. Voor 2015 staan nog eens drie installaties gepland. De energie die wij opwekken komt ten goede aan de verlichting van de openbare ruimten en de parkeergarages. Per saldo betekent dit lagere woonlasten voor de bewoners. De kosten worden opgebracht uit de verhuur van de daken aan telecom-providers. Daarnaast gaan we ook actief in op individuele verzoeken van bewoners voor plaatsing van dubbelglas en/of een verbeterde HR-ketel, wat leidt tot lagere energielasten. Wooninc. jaarverslag 2014

34 8. ONZE NETWERKPARTNERS Als woningcorporatie opereren wij in een breed netwerk van partijen waarmee we samenwerken binnen het domein van wonen. Logisch, want of het nu initiatieven van bewoners, welzijnsorganisaties of gemeenten, zorginstellingen of politie zijn, onze bewoners hebben het meeste profijt van het afstemmen van onze doelstellingen en van samenwerken met anderen. Dat is de meerwaarde die we dan ook willen bereiken als het gaat om leefbaarheid, sociale samenhang en woonplezier. Het aantal partners neemt met de fusie met Woningstichting de Kempen toe. Uit de visitatie blijkt dat belanghouders, waaronder gemeenten en huurders, nog meer invloed willen op het beleid. Wij staan daarvoor open, maar wij zijn ons ook bewust van onze verantwoordelijkheid voor de continuïteit van de organisatie. Het advies van de visitatiecommissie nemen we in ieder geval ter harte; belanghebbenden nog meer meenemen in onze strategie en in de keuzes die wij (moeten) maken. En nog meer communiceren over onze maatschappelijke prestaties. 34 De huurders Wooninc. is als corporatie in de eerste plaats dienstbaar aan haar bewoners. Vanuit de klantgestuurde organisatie zijn zij vanzelfsprekend onze eerste gesprekspartner. Het zoveel als mogelijk afstemmen van beheer en beleid vergroot de betrokkenheid van bewoners bij het waarborgen van de eigen woon- en leefomgeving en daarmee de verantwoordelijkheid voor een goede woon- en leefsituatie. Op individueel-, op complex- en op organisatieniveau. Individueel is er de relatie huurder verhuurder. Op complexniveau is er minimaal twee keer per jaar overleg met de bewonerscommissie over zaken die het wooncomplex raken. Ultimo 2014 zijn 25 bewonerscommissies actief, die verhuureenheden vertegenwoordigen. Verder zijn er enquêtes waarin de individuele huurder naar een mening wordt gevraagd. Op corporatieniveau is er (tenminste 2x) overleg met het overkoepelende platform Stichting Huurdersplatform Wooninc. (SHW); zie in dit kader ook het verantwoordingsverslag van SHW over 2014 op pagina 70. Gemeenten en corporaties Ons werkgebied omvat aan het einde van het jaar 9 gemeenten. In enkele daarvan hebben wij een substantiële voorraad betaalbare huurwoningen. Dit zijn ook de gemeenten waarmee wij prestatieafspraken maken, in de meeste gevallen in samenspraak met de andere woningcorporaties die in de gemeente actief zijn. Daarnaast is er ad hoc overleg in het kader van lopende (nieuwbouw)projecten. Met de gemeenten Reusel-De Mierden en Waalre vooral als het gaat om de herontwikkeling van woon-zorgcomplexen. Met de provincie Noord-Brabant en de gemeente Bergeijk over de restauratie van en de participatie in het monument De Ploeg in Bergeijk. Met alle corporaties in ons werkgebied is er in meer of mindere mate overleg over uitvoeringszaken en over gezamenlijke beleidszaken, ook in samenspraak met de betrokken gemeenten. Met de corporaties in Eindhoven is er structureel overleg in het PEC (Platform Eindhovense Corporaties) over gemeenschappelijke aangelegenheden. Dit platform is ook de overlegpartner met de gemeente Eindhoven over de prestatieafspraken. Met wocom en Wonen Limburg vindt overleg plaats in de VOF Leende-Centrum die samen met schoolbestuur SKOzoK en de gemeente Heeze-Leende werkt aan de vernieuwing van het centrum van Leende. Onze medewerkers belast met sociaal beheer hebben zitting in de woonoverlast- en woonzorgteams of het signaleringsoverleg die per stadsdeel of gebied maandelijks bij elkaar komen. In deze overleggen wordt besproken waar sprake is van multi-problematische overlast- en/of zorgsituaties. Middels convenanten is geregeld dat de netwerkpartners gegevens kunnen uitwisselen. Gezamenlijk zoeken wij, samen met onze partners zoals GGD, GGzE, ZuidZorg, Bemoeizorg, Lumens en LEV-Groep, naar een passende oplossing en bespreken