10. Wooninc. verbindingen 42

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "10. Wooninc. verbindingen 42"

Transcriptie

1

2

3 1. Wij zijn Wooninc. 1 Missie... 2 Onze omgeving... 2 Uitvoering in Het oordeel van anderen... 4 Werken aan wonen... 4 Focus op de toekomst Wonen, onze kerntaak 6 Betaalbaarheid... 7 Samenstelling portefeuille... 7 Beschikbaarheid... 9 verhuringen naar woningtype Kansrijkhuren Aandacht voor leefbaarheid 11 Veiligheid Sociale samenhang Bewoners betrekken bij beheer en beleid Wooninc. maatschappelijk vastgoed Wonen, welzijn en zorg Netwerkpartner Wooninc. verbindingen Wooninc. organisatie 43 Kwaliteit in dienstverlening Ontwikkelen van talenten Klokkenluidersregeling Verantwoording Raad van Commissarissen Wooninc Verantwoording Raad van Belanghouders Geconsolideerde kengetallen Vastgoed beheer en ontwikkeling 19 Onderhoud groot en klein Energiebesparing Maatschappelijk en commercieel vastgoed Woonwagenlocaties Nieuwbouw Grondposities Duurzaamheid Desinvesteren 27 Verkoop van woningen Financiën op orde 29 Jaarresultaat Kasstroom Huurprijsbeleid Interest coverage rate Vermogenspositie Loan-to-value Treasury WSW-renterisico WSW-faciliteringsvolume Wooninc. risicobeheer 36 Risico financiering, rente en financieel management Risico portefeuillestrategie Risico markt, economie en politiek Risico operationeel Uitvoering controlefunctie... 41

4

5

6

7 1. WIJ ZIJN WOONINC. Onze oorsprong ligt in de fusie in 2006 met de twee woningbouwverenigingen Beter Wonen en Eindhoven-Patrimonium, beide groot gemaakt door de inzet van vele maatschappelijk betrokken vrijwilligers. Wooninc. zelf is als stichting in 1964 opgericht om het beheer voor de twee woningbouwverenigingen op meer professionele leest te schoeien. De oorspronkelijke filosofie en de oprichtingsbeginselen van de twee verenigingen zijn na al die jaren nagenoeg onveranderd: het ontwikkelen, realiseren en beheren van sociale huurwoningen voor mensen die daarvoor een beroep op ons doen. Veelal is dit vanwege een laag inkomen. Wij zijn er voor hen, niet omgekeerd. Wij zijn altijd op zoek naar vernieuwing en verbreding van onze diversiteit aan woonvormen die het leven van een brede groep mensen aangenamer maken. Veel daarvan hebben we gaandeweg in de praktijk ontwikkeld. Door om ons heen te kijken, door te luisteren naar onze bewoners, door onderzoek, door nieuwe wegen te bewandelen, door partners in te schakelen die op bepaalde vlakken beter zijn en vooral ook door risico s niet uit de weg te gaan. Dit alles maakt dat wij op het gebied van wonen en leven in de regio Eindhoven een sterke positie hebben verworven met de focus op de huisvesting van jongeren en het Wooninc.Plus woonconcept voor ouderen. Realiseren en beheren van huurwoningen en alles wat daarmee samenhangt, is wat ons bezighoudt. Wij streven daarin naar het optimale. Van de woningen die we ontwikkelen, de complexen die we beheren, inclusief de directe omgeving, de samenwerking die we zoeken, tot onze bedrijfsvoering en onze service aan de huurders. Wij leggen de lat hoog en wij vragen veel van onze medewerkers en samenwerkingspartners. Streven naar het optimale, in het bewustzijn dat alles zijn prijs heeft en dat de kosten gedragen moeten worden door huurders die het veelal toch al niet breed hebben. In ons streven naar voortdurende verbetering blijven wij dat in acht nemen. Wij hebben onze ambitie en onze passie voor vernieuwing altijd ingezet om betaalbare en soms unieke woonoplossingen te ontwikkelen die uitdagend zijn voor een diversiteit aan doelgroepen die wij huisvesten. Deze ambitie heeft in de afgelopen decennia duidelijk resultaten geboekt. Vandaag de dag zijn wij met meer dan verhuureenheden actief in stad en regio Eindhoven. Daar werken we samen met vele partijen die bijdragen aan het woongenot van onze bewoners. Door co-creatie en co-innovatie zijn we in staat om blijvend te vernieuwen. Samenwerken niet alleen intern, maar ook extern met onze leveranciers, met onze huurdersvertegenwoordigers en met onze overige belanghouders. Samen maken we de stad, is het credo van Eindhoven. Daar kunnen wij ons goed in vinden. Samen oplossingen zoeken voor maatschappelijke uitdagingen die zich aandienen. Op het gebied van duurzaamheid binnen de filosofie van The Natural Step. Als eerste woningcorporatie (in 1983) met een WKK-installatie (warmte halen uit de aarde), of grootschalig zonne-energie opwekken op de daken van wooncomplexen. Het transformeren van kantoren naar wonen. Betere huisvesting voor woonwagenbewoners. Slimme oplossingen bedenken om betaalbaar en zelfstandig wonen voor jongeren te realiseren. Voorop lopen met Wooninc.Plus voor ouderen. Het pad van ketensamenwerking verkennen om kostenreductie te realiseren. Samenwerken met commerciële ontwikkelaars om de voordelen daarvan voor de sociale huursector te behalen. Slimmer werken om de bedrijfskosten laag te houden en de huurverhoging zo beperkt mogelijk te laten zijn. In ons werk draait het om beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van sociale huurwoningen. Beschikbaarheid betekent in dit verband: naar rato van onze omvang een voldoende aanbod leveren aan woonruimte in stad en regio Eindhoven aan huishoudens met een laag inkomen. Betaalbaarheid definieren wij als een maandhuur onder de grens waarbij de huurder nog in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. En voor kwaliteit is er de toetsing aan de regels in de bouwverordening. Naast voornoemde drie aspecten is onze focus ook gericht op wonen en zorg, op financiële continuïteit en op leefbaarheid. 1

8 Het eerste vooral in relatie tot ons Wooninc.Plus concept. Het laatste voor zover dit een directe relatie met wonen heeft en bij hoge voorkeur als er sprake is van een bewonersinitiatief. Missie Onze missie geeft weer hoe wij onze kerntaak in onze relevante omgeving willen invullen en wat we willen realiseren en bereiken. In het bijzonder mensen die vanwege inkomen of door andere omstandigheid daarvoor een beroep op ons doen, in stad en regio Eindhoven perspectief bieden op wonen in een duurzame woon- en leefomgeving. Om onze kerntaak te kunnen uitvoeren, hebben wij een voorraad van meer dan veelal betaalbare huurwoningen die wij volgens wet- en regelgeving primair moeten verhuren aan mensen met een inkomen tot circa Onze investeringen in 2013 zijn dan ook gericht op deze maatschappelijke taak. Door de overname van de huurwoningen van woningcorporatie Laurentius in Oirschot is het aantal woningen met meer dan 900 uitgebreid. Naast ons reguliere werk hebben wij ook de nodige tijd en energie gestoken in de voorbereiding van plannen die komend jaar gerealiseerd worden. Onze omgeving Wooninc. maakt actief deel uit van de regionale en lokale samenleving. Ons handelen en onze investeringen in 2013 zijn vanzelfsprekend afgestemd op ontwikkelingen daarin. Onze vastgoedontwikkeling bijvoorbeeld, wordt in hoge mate ook bepaald door de afspraken die daarover in regioverband worden gemaakt. Vooralsnog betekent dit aandacht voor beschikbaarheid en bereikbaarheid van betaalbare woningen, temeer daar steeds meer mensen vanwege de slechte economische situatie een beroep moeten doen op de sociale huursector en relatief veel zittende huurders geconfronteerd worden met inkomensachteruitgang. Onze maatschappelijke investeringen doen wij, net als voorgaande jaren, veelal in samenspraak met betrokken gemeenten en/of maatschappelijke organisaties. Daarnaast zijn er ontwikkelingen en factoren die mede van invloed zijn op de keuzes die wij in 2013 hebben gemaakt: de besluitvorming over de herziening van de Woningwet die de kerntaak van de woningcorporaties herbevestigt de politieke bemoeienis met de sociale huursector, met betaalbaarheid en beschikbaarheid als belangrijke toetsingscriteria. Minder markt, meer sociaal, zo is de algemene opvatting scherper en meer proactief en risicogericht extern toezicht meer interventie van lokale en regionale politiek in de te leveren prestaties een kleinere sociale huursector en groei van de vrijesectorhuur het in werking treden van de Warmtewet (voorzichtig) verbeterde koopmarkt nu koopprijzen stabiliseren en toenemen toename van het aantal huishoudens in de economisch sterke Brainportregio (dubbele) vergrijzing met een toenemende manifeste behoefte aan woningen met specifieke kwaliteiten en eigenschappen voor ouderen; bij voorkeur in de eigen sociale omgeving met service- en zorgvoorzieningen op maat blijvende vraag naar betaalbare en veelal zelfstandige woonruimte voor jongeren, ook in de dorpen. In Eindhoven voor zover de instellingen voor hoger onderwijs in Eindhoven hun groeiambities blijven waarmaken meer zeggenschap en participatie voor bewoners bij het verbeteren van de sociale, maatschappelijke, fysieke en economische woon- en leefomgeving in wijken en buurten meer vraag naar specifieke woonruimte voor groepswonen en begeleid wonen. Kleinschalige woonvoorzieningen vergelijkbaar met die voor ouderen waar Wooninc. zich mee onderscheidt (Wooninc.Plus) oriëntatie op centrumvoorzieningen, waardoor het voorzieningenniveau in buurtschappen en dorpen terugloopt; extra investeringen om een aantrekkelijk woonmilieu te blijven bieden.

9 Uitvoering in 2013 Het turbulente jaar 2013 beschouwen wij als het jaar van hervinden van vertrouwen. In meerdere opzichten. Het jaar waarin de politiek na zoveel jaren van discussie zekerheid heeft gegeven over de sector. Het jaar ook van herwonnen vertrouwen in de koopmarkt, blijkende uit de verkoop van een record aantal bestaande huurwoningen. Vooral ook het jaar waarin de huurders voor het eerst zijn geconfronteerd met een huurverhoging die uitgaat boven inflatie. En niet in de laatste plaats het jaar waarin de overname van het woningbezit van Laurentius in Oirschot is afgerond. De zekerheden hebben er in ieder geval toe geleid dat we projecten nieuwbouw en onderhoud weer voortvarend hebben opgepakt. Kopers hebben duidelijkheid gekregen over de hypotheekrenteaftrek en dat maakte mede dat er weer woningen werden verkocht. Wij hebben onze financiële balans voor de toekomst opgemaakt en binnen de ruimte die we hebben weer projecten ter hand genomen. Met 693 nieuwe huurcontracten in 2013 meer verhuringen dan vorig jaar (624) maar minder dan onze doelstelling van 10% van onze voorraad. Van de nieuwe huurders heeft 95% bij verhuring een inkomen van minder dan circa , waarmee we meer dan voldoende inhoud hebben gegeven aan onze kerntaak. Met 78 verkochte huurwoningen een verkoopresultaat dat wederom boven verwachting is; gepland was 60. In Geldrop hebben we 16 sociale koopwoningen verkocht en in aanbouw genomen. Op het gebied van nieuwbouw hebben we dit jaar een goed resultaat geleverd. 102 nieuwe wooneenheden zijn opgeleverd. In de gemeente Waalre zijn de 59 sociale huurappartementen in het Wooninc.Plus complex Brabantia in verhuur genomen. In Eindhoven 35 studio s voor jongeren en 8 atelierwoningen na transformatie van de kantoren en winkelruimten aan de Geldropseweg. Onze kernkwaliteit is het ontwikkelen en beheren van betaalbare woningen en maatschappelijk vastgoed, waaronder buurtcentra en scholen als dit een directe relatie heeft met wonen en bijdraagt aan het instandhouden of verbeteren van de leefbaarheid. In dit kader is in Luyksgestel de door ons ontwikkelde multifunctionele accommodatie (school en dorpshuis) opgeleverd en in eigendom overgedragen aan de gemeente Bergeijk. Op het terrein van de oude school is het plan om circa 25 woningen voor ouderen te realiseren. Volgens planning is net voor de zomer het groot onderhoud aan 53 woningen in de Generalenbuurt opgeleverd en zijn we na de zomer gestart met het onderhoud aan 198 woningen in Woenselse Heide. Daarbij betrekken we ook de eigenaren van de woningen die in het verleden zijn verkocht. De uitvoering staat gepland voor Het plan voor herstructurering van ons complex Floraplein e.o. is na overleg met de huurdersvertegenwoordiging vastgesteld. Dit plan bestaat uit vervangende nieuwbouw van de portiekwoningen aan het Floraplein door een Wooninc.Plus wooncomplex, vooral bedoeld voor de ouderen uit de buurt en verkoop van de overblijvende bestaande huurwoningen als kluswoning. Met Stichting Vitalis Sociale Woonvormen (SVSW) in Eindhoven zijn we in gesprek over fusie. De ophanden zijnde strikte scheiding tussen wonen en zorg is de directe reden daarvoor. SVSW ziet in een fusie meer mogelijkheden voor de toekomst. Om dezelfde redenen zijn we ook met Woningstichting de Kempen (WDK) in gesprek over samenwerking. Mede ook dankzij de bijsturing in voorgaande jaren zijn onze financiële ratio s in overeenstemming met onze doelstelling voor 2013 (zie hoofdstuk Financiën). Het resultaat op gewone bedrijfsvoering is met meer dan 24 miljoen positief te noemen. Ons maatschappelijk rendement is vooral ontleend aan de mate waarin wij erin slagen de betaalbaarheid voor de doelgroep zeker te stellen. 3

10 Gemiddeld vragen wij 65% van de maximale huur die we zouden kunnen vragen. Per saldo betekent dit dat wij in 2013 circa 25 miljoen hebben bijgedragen om de woningen betaalbaar te houden. Ons initiatief zoals genoemd in het vorige jaarverslag, om afspraken te maken met commerciële partijen over medefinanciering, lijken succesvol. Daarbij gaat het vooral om de financiering van commerciële ontwikkelingen. Concrete afspraken worden gemaakt over een winkelstrip en over de overname van 77 vrijesectorhuurappartementen door een pensioenfonds. Het contact met deze laatste belegger heeft geleid tot een principe-afspraak over de overname van nog enkele projecten in stad Eindhoven met in totaal circa 170 woningen. Bij de herijking van onze Wooninc.focus is bevestigd dat we onze kerntaak nog nadrukkelijker voorop moeten stellen, dat we nog meer de focus moeten richten op de bestaande voorraad en (vooral) op de doelgroepen die voor wonen echt van ons afhankelijk zijn. Namelijk ouderen en jongeren. Maar ook dat we ons denken over en werken aan de volkshuisvesting moeten bijstellen, minder omvattend, meer de verantwoordelijkheid bij de bewoner zelf, sturen op zelfredzaamheid en ons alleen richten op degenen die absoluut niet in staat zijn om zelf in hun woonbehoefte te voorzien. Het oordeel van anderen Wooninc. heeft in 2013 een uitgebreid klanttevredenheidsonderzoek gehouden. De huurders waarderen de totale woning, de woonomgeving en de dienstverlening met gemiddeld minimaal een 7. De jaarlijkse ISO-kwaliteitstoets is in september positief afgerond. Onze solvabiliteit wordt door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) als voldoende gewaardeerd. Zij geeft wederom een positieve waardering voor de financiële positie van Wooninc., ook voor de komende vijf jaren. Wij hebben in het jaar 2013, net als voorgaande jaren, eveneens een positieve beoordeling van het CFV ontvangen. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) beschouwt Wooninc. ook als een financieel stabiele organisatie. De verwachte kasstromen zijn positief met de opmerking dat de verhuurdersheffing daarin is verrekend, net als de saneringsbijdrage. De externe accountant spreekt in zijn managementletter zijn waardering uit over de administratieve organisatie en het risicomanagement van Wooninc. Aanbevelingen ter verdere verbetering ervan hebben de aandacht van het management. Werken aan wonen De Wooninc. organisatie beheert per 31 december 2013 precies eenheden, waaronder woongelegenheden. De leiding van de werkorganisatie is in handen van een tweehoofdig bestuur. Intern toezicht is er via de Raad van Commissarissen. Extern financieel toezicht is er van het CFV en de Minister van Wonen, daar waar het gaat om rechtmatigheid en doelmatigheid. Onze belanghouders hebben een statutaire positie binnen Wooninc. De huurders zijn op concernniveau vertegenwoordigd in Stichting Huurdersplatform Wooninc. en de Huurdersraad Oirschot; op complexniveau zijn er 32 bewonerscommissies die ruim wooneenheden vertegenwoordigen. Ons beleid, onze strategie, onze werkprocessen, de medewerkers en onze hulpmiddelen zijn zodanig op elkaar afgestemd dat we op een verantwoorde manier met onzekerheden en risico s kunnen omgaan. De professionele, gestructureerde en consistente wijze waarop wij deze beheersen voldoet aan de verwachtingen van onze belanghouders. Onze medewerkers zijn daarbij in ons streven naar optimale dienstbaarheid het belangrijkste kapitaal. In relatie tot betaalbaarheid was kostenbeheersing in 2013 wederom een belangrijk item. Er zijn verdere stappen gezet in nog slimmer en efficiënter werken. De keuze is gemaakt om werkzaamheden over te dragen aan derden die deze beter en efficiënter kunnen uitvoeren. Dat betekende verdere verkleining van de organisatieomvang. Uitgaande van de benchmark is Wooninc. een efficiënte organisatie. In 2013 gaven we circa 700 per VHE uit aan organisatiekosten. Na aftrek van de eigen bijdrage van de huurders in de dienstverlening van huismeesters en beheerders. Het aantal VHE per medewerker

11 komt uit op 115 (benchmark 89). Dat is een bevestiging van ons efficiënt werken. Het management is beperkt tot 4 personen, inclusief de directie. In de tweede helft van dit jaar is de overgang ingezet naar ons nieuwe automatiseringssysteem Tobias AX dat per 1 januari 2014 operationeel is. Focus op de toekomst Na jaren van discussie is er meer politieke zekerheid gekomen over het toezicht op de sector, over onze positie en over ons werkdomein. Na VSO I, VSO II dan eindelijk een politieke keuze en besluit over de scheiding tussen DAEB (sociale verhuur) en niet-daeb (commercieel). Wij zien deze scheiding met vertrouwen tegemoet omdat wij daar jaren geleden al op hebben geanticipeerd. Alleen de uitwerking heeft door de trage politieke besluitvorming op zich laten wachten. Feitelijk blijft onze (kern)taak onveranderd. Alleen staan ons door de verhuurdersheffing minder middelen ter beschikking. Dat is een gegeven waarvoor we nieuwe creatieve oplossingen moeten bedenken om toch ons maatschappelijk doel, het huisvesten van mensen die daarvoor op ons zijn aangewezen, te kunnen realiseren. Nog meer samenwerken met commerciële partijen om de opbrengst uit verkoopwoningen niet te missen, scherper zijn op de inkoop van diensten en producten, reële ambities nastreven in de ontwikkeling van nieuwe woningen, efficiënt blijven werken, bureaucratie verminderen, meer verkoop van eengezinshuurwoningen etc. De uitdaging bij alle aanscherpingen blijft de financiering van toekomstige ontwikkelingen nu het Waarborgfonds Sociale Woningbouw kritischer is geworden in het borgen van leningen. Voor Wooninc. betekent dit continuering van het intensief monitoren van de ontwikkeling van kasstroom- en vermogenspositie. Hoe alle besluiten worden uitgewerkt in de herziene Woningwet moet komend jaar blijken. In ieder geval zijn wij optimistisch over de toekomst. Er liggen kansen in de woonbehoefte van jongeren in studentenstad Eindhoven met een divers aanbod van hoger onderwijs. En kansen op het gebied van ouderenhuisvesting. De vroegere initiatieven van onze rechtsvoorgangers om te komen tot een vorm van beschermd wonen voor deze groep (Wooninc.Plus) blijkt nu onze kracht in een regio met een toenemende vergrijzing. Deze kracht zetten we ook in om het onderzoek voort te zetten dat kan leiden tot samenwerking met mogelijk twee lokale zorginstellingen die de toekomst voor haar sociale wooneenheden door fusie met ons zeker wil stellen. De gesprekken daarover zijn in 2013 gestart. De focus dus op onze kerntaak, het verhuren en beheren van sociale huurwoningen aan mensen met een laag inkomen, is en blijft onze toekomst. In het bijzonder jongeren en ouderen, maar ook gezinnen met een kwetsbare positie op de woningmarkt. Daarin zit ook onze toegevoegde waarde als woningcorporatie en dat bevestigt ons bestaansrecht zoals onze oprichters ooit hebben bedoeld. Dat is ook wat de huidige generatie professionals bij Wooninc. nog steeds motiveert. Het bestuur Angela Pijnenburg en Henk Buursink 5

12

13 2. WONEN, ONZE KERNTAAK Wij zijn werkzaam in stad en regio Eindhoven met als statutaire kerntaak het zo goed mogelijk invullen van de woonbehoefte van mensen met een laag inkomen. Dit met de focus op betaalbaarheid en beschikbaarheid. Om dat te bereiken realiseren en leveren wij een variatie aan voornamelijk sociale wooneenheden met een optimale kwaliteit en een betaalbare prijs. Betaalbaarheid Aandacht voor betaalbaarheid heeft als doel het waarborgen van een voldoende voorraad woningen met een betaalbare prijs voor mensen met een laag inkomen. Dit bereiken we door genoegen te nemen met een huurprijs onder de feitelijke kostprijs. Dat is ons maatschappelijk rendement. Voor 2013 is dit het verschil tussen de 73 miljoen huur die we maximaal zouden kunnen vragen en de feitelijke huur (65% daarvan). Absoluut dus een bijdrage aan betaalbaarheid van 25 miljoen. Het maatschappelijk belang ervan is evident: te hoge huur biedt mensen met een laag inkomen geen perspectief op eigen woonruimte. Het huurbeleid dat wij hanteren staat vermeld onder hoofdstuk 8 Financiën. Wij zien het als onze primaire taak om onze sociale huurwoningen toe te wijzen aan huishoudens met in 2013 een inkomen lager dan Veelal is dat de groep die ook in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. Daarbij is een onderscheid te maken tussen mensen met een vast inkomen en perspectief op (hoger) inkomen en anderen die die dat niet hebben, waaronder gepensioneerden en mensen met een beperking. De groep gepensioneerden is bij Wooninc. relatief groot vanwege onze focus op ouderenhuisvesting. Onze aandacht voor betaalbaarheid is daarom vooral gericht op deze groepen en op jongeren die als starter op de woningmarkt verschijnen. In 2013 is meer dan 95% van onze leegkomende betaalbare woningen aan huishoudens met een laag inkomen verhuurd. Ook in 2013 hebben we maatwerkoplossingen geboden aan huurders met betalingsproblemen. Het is bewezen dat deze aanpak effectief is en dat wij hierdoor minder vorderingen in handen van de deurwaarder hoeven te geven. Het betalingsgedrag van onze huurders is over het algemeen positief. Als norm voor huurachterstand hanteren wij een percentage van maximaal 1% van de huursom. In 2013 bleven wij met 0,9% onder deze norm. In 2013 hebben alleen huisuitzettingen door huurachterstand plaatsgevonden. Het aantal is met 15 hoger dan het voorgaande jaar. De energielasten beïnvloeden mede de betaalbaarheid van het wonen. Door onze focus op de verbetering van de energetische kwaliteit van de woningen bereiken we lagere energie- en daarmee lagere woonlasten en leveren wij ook een bijdrage aan het milieu. Huurders maken relatief weinig bezwaar tegen de hoogte van de huur. In 2013 zijn door de Huurcommissie 16 bezwaarschriften ontvangen. Deze stijging is te wijten aan de invoering van de huurverhoging ter dekking van de door het Kabinet opgevoerde verhuurdersheffing. Geen enkel bezwaarschrift is door de huurcommissie gehonoreerd. Samenstelling portefeuille Ons kapitaal bestaat grotendeels uit sociale huurwoningen waarmee wij zo goed mogelijk in stad en regio Eindhoven onze doelstelling proberen te realiseren. Een aantrekkende woningmarkt waar nog geen sprake is van krimp, met voldoende keuzemogelijkheid in huur en koop, met gemiddelde koopprijzen en vanwege de onderwijsvoorzieningen veel startende huishoudens die veelal zijn aangewezen op de huurmarkt. Een regio met voldoende perspectief voor onze huurders op ontwikkeling en groei. Met dorpen en buurten waar het goed wonen is. Waar het beheer gericht moet zijn op verbeteren van de woon- en 7

14 leefsituatie. Dat is dan ook ons doel met vastgoedbeheer, omdat dit van belang is voor de waardecreatie en het waardebehoud van ons kapitaal en daarmee voor de continuïteit van Wooninc. Het totaal van meer dan verhuureenheden die wij in eigendom hebben, heeft globaal een WOZ-waarde van circa 1,4 miljard. De marktwaarde in verhuurde staat ramen wij op 60% daarvan, circa 840 miljoen. Daaronder ook enkele commerciële ruimten, zoals gezondheidscentra of winkelunits, veelal in woongebouwen. Ook hebben wij parkeervoorzieningen, waarvan vele in garages bij onze wooncomplexen. In totaal zijn 78 woningen verkocht en zijn 102 nieuwe huurwoningen aan de woningvoorraad toegevoegd. In Waalre 59 sociale huurappartementen voor ouderen en in Eindhoven 35 studio s voor jongeren en 8 atelierwoningen na transformatie van de kantoren en winkelruimten aan de Geldropseweg. Op 23 woonwagenlocaties verspreid in stad en regio zijn wij verantwoordelijk voor 78 woonwagenwoningen en 175 standplaatsen voor woonwagens. Voor de gemeente Eindhoven beheren wij 55 standplaatsen. Wooninc. is in de regio de grootste beheerder (onder de corporaties) op dit vlak. Wij beheren dit zelf, zonder tussenkomst van derden. In het kader van normalisatie behandelen wij deze klanten net als alle andere klanten; met respect voor hun cultuur. Het bijzonder vastgoed is hier onder de noemer van bedrijfsruimten verantwoord. In principe gaat het om de categorie niet-daeb-vastgoed, om het maatschappelijk vastgoed, en soms om vastgoed dat wij in eigendom hebben voor herontwikkeling als woningbouwlocatie. Daar waar in de hoogbouwcomplexen ook sprake is van particulier eigendom, is het beheer van de woningen ondergebracht in een Vereniging van Eigenaren. In 2013 voert Wooninc. Producten en Diensten BV als bestuurder de administratie van 18 VVE s. Daarbij gaat het om in totaal woningen, waarvan 144 eigendom van particulieren. Samenstelling bezit bezit beheer totaal Eengezinswoningen Appartement met lift Appartement zonder lift Kamer Standplaatsen Standplaats met woning Subtotaal wonen Parkeren Bedrijfsruimten Totaal VHE

15 Beschikbaarheid Met onze wooneenheden dragen wij naar vermogen bij aan de volkshuisvesting in de regio. Hoewel met een marktaandeel van circa 15% relatief gering, zijn wij als het gaat om ouderenhuisvesting, een krachtige partij in de regio. De ervaring leert dat jongeren en ouderen vooral een beroep doen op onze sector. Niet toevallig het begin en het einde van de wooncarrière. Zij zijn dan ook de direct belanghebbenden in onze doelstelling. Maar daarnaast ook gezinnen met een jaarinkomen tot Wonen is een primaire levensbehoefte en net als onderwijs en arbeid, een voorwaarde voor verdere maatschappelijke ontplooiing. Beschikbaarheid gaat over de vraag of een woningzoekende in staat is een geschikte woning te vinden. Omdat doorstroming wordt verstoord door de vastgelopen woningmarkt komen er steeds minder betaalbare woningen beschikbaar voor verhuur. Wij proberen dit te doorbreken door doorstroming op gang te krijgen en met name ouderen in eengezinswoningen te helpen aan appartementen. Tegelijkertijd komt er vergeleken met andere jaren minder nieuwbouw beschikbaar. Bij het verhuren van woningen hebben wij ons te houden aan de Europese regelgeving. Dat impliceert dat tenminste 90% van de te verhuren woningen toegewezen moet worden aan voornoemde lagere inkomens. In 2013 zijn wij daarin met 95% ruim voldoende geslaagd. Jaarlijks willen we 650 bestaande en/of nieuwe sociale woningen voor verhuur beschikbaar stellen. Het opleveren van het jongerencomplex JOEP (43) en het Wooninc.Plus gebouw Brabantia (59) èn de overname van ca. 950 woningen van Laurentius in Oirschot (met 29 verhuringen) heeft geleid tot meer verhuringen vergeleken met Wij zijn dit jaar 693 huurcontracten aangegaan (624 in 2012), oftewel ruim 8,5% van onze woningvoorraad kreeg een nieuwe huurder. Ook in 2013 zijn veel woningen rechtsreeks bemiddeld voor zogenoemde bijzondere doelgroepen. Dit zijn onder andere urgenten, statushouders en DOOR!-kandidaten, die gekoppeld aan een woning ook een begeleidingscontract tekenen met één van de hulpverlenende instanties. Onzelfstandige eenheden voor jongeren 11% Bijzondere wooneenheden 3% Eengezinswoningen 7% Wooninc.Plus voor senioren 18% Appartementen met lift 37% Appartementen zonder lift 24% Verhuringen naar woningtype

16 Kansrijkhuren Onze woningen worden aangeboden via Kansrijkhuren. Dit gaat (nog) niet op voor Oirschot, waar we nu een systeem van inschrijving hanteren. Het systeem van Kansrijkhuren in de vorm van aanbieden en loten hanteren wij samen met Trudo. Inschrijving vooraf is daarbij niet nodig, wachtlijsten hanteren wij niet. Ons doel met het systeem is woningzoekenden waar mogelijk zelf te laten bepalen waar en hoe men wil wonen. In 2013 kwamen op geadverteerde eengezinswoningen gemiddeld 213 reacties binnen. Voor een eengezinswoning in Oirschot hebben wij gemiddeld 30 geïnteresseerden. Voor appartementen lag dit aantal iets hoger, waarbij de goedkope appartementen zonder lift gemiddeld 248 reacties opleverden. In Oirschot reageren gemiddeld 10 geïnteresseerden op een appartement. In totaal ontvingen wij exclusief Oirschot ruim reacties op 295 geadverteerde woningen. Het gemiddelde aantal reacties per woning op ons aanbod is vergeleken met vorig jaar 10% gedaald. In zijn algemeenheid gaat een daling van belangstelling op voor appartementen voor ouderen (ruim 15%). Niet alleen schrikt men mogelijk terug voor de veelal hogere huurprijs die gevraagd wordt na mutatie, in relatie tot de huurprijs die men op dit moment betaalt, maar is er ook onzekerheid over de woonlastenontwikkeling, inkomensgroei en het huurtoeslagbeleid van de overheid. Ook blijkt in de praktijk dat met name ouderen terughoudend zijn in het verhuizen, omdat zij hun vertrouwde woning niet graag verlaten. We leveren op onderdelen maatwerk door voorinschrijving. Met name bij de verhuur van specifieke ouderenwoningen (Wooninc.Plus gebouwen). Ook door ouderen eerder te betrekken bij nieuwbouwontwikkelingen. Daarmee spelen we in op hun wens om zich in een vroeg stadium te kunnen voorbereiden op een verhuizing. De rol van verhuurder verandert daarmee geleidelijk in coach. Door een veranderende economie en woningmarkt wordt er meer een beroep gedaan om te helpen bij huisvesting. Ook in 2013 hebben wij nagenoeg 23% van de vrijkomende woningen toegewezen aan bijzondere groepen. Bijvoorbeeld in geval van een specifiek aangepaste woning, in geval van urgentie of woningen voor een specifieke groep huurders. In 2013 zijn op basis hiervan 157 woningen direct toegewezen. De beschikbaar komende vrijesectorwoningen bieden wij aan via onze website

17 Y 11

18 3. AANDACHT VOOR LEEFBAARHEID Met investeren in leefbaarheid bieden wij perspectief op een fijn en goed leefklimaat. Dat is het doel dat we willen bereiken, samen met actieve en betrokken huurders en andere bewoners. Dat is ook het maatschappelijk belang, het activeren en stimuleren van betrokkenheid, zelfwerkzaamheid en zelfredzaamheid van de bewoners in wijken en buurten en het nemen van eigen verantwoordelijkheid. Onze inzet daarbij is vooral het ondersteunen van (gezamenlijke) initiatieven. Onze investeringen in 2013 in sociale en fysieke activiteiten zijn lager dan in voorgaande jaren. De onzekerheid over het toekomstperspectief van de corporaties is daar debet aan. Toch blijven we naar vermogen onze bijdrage leveren aan het instandhouden van een inspirerende, duurzame en veilige woonomgeving. Aan leefbaarheidsactiviteiten heeft Wooninc. in besteed (exclusief huismeester- en beheerderskosten). Buurten waar bewoners zich thuis voelen en die hen trots maken en zelfvertrouwen geven. Waar samen leven, integratie en sociale samenhang hand in hand gaan en waar het goed wonen is. Waar gemeenschapszin vanzelfsprekend is. De betrokkenheid van bewoners staat daarbij voorop. Zij zijn de eerstverantwoordelijken voor de eigen ontwikkeling en hebben een belangrijke rol bij de vitaliteit van hun buurt. Wooninc. ondersteunt en faciliteert en neemt soms het initiatief. In 2013 investeerden wij onder andere in/door: het in stand houden en verbeteren van de leefbaarheid in complexen en buurten door de inzet van 15 huismeesters en beheerders. beheer van de ontmoetingsruimtes in de Wooninc.Plus gebouwen en het beheer van activiteitencentrum De Jagershoef in Eindhoven en t Hazzo in Waalre. Daarnaast heeft Wooninc. het eigendom van de Buut, Buurtsalon Bakker 4, Hof van Eden, Scouting Burgemeester Welschen Meerhoven (alle in Eindhoven), buurtontmoetingscentrum Ons Mevrouw in Middelbeers en de multifunctionele ruimte Hoppenven voor de Roma in Veldhoven. Tenslotte participeren wij in Plein 1 in Eindhoven ondersteuning van Stichting Rietveld & Ruys in Bergeijk die in het fabriekscomplex De Ploeg sociaalculturele activiteiten ontplooit honderden activiteiten in de ontmoetingsruimten van onze Wooninc.Plus gebouwen bijdrage leveren aan activiteiten in buurten en wijken waar we bezit hebben, met als doel de sociale cohesie, participatie en ontmoeting te bevorderen. atelier- en werkruimte voor studenten in de Schellensfabriek in het centrum van Eindhoven tijdelijk ter beschikking stellen aan Stichting Ruimte. Veiligheid Het gevoel van veiligheid is een belangrijke graadmeter in de waardering van bewoners voor hun woonomgeving. Dit belang onderschrijven wij met de 15 huismeesters en beheerders die wij in dienst hebben en die op complexniveau bijdragen aan dat gevoel. De wijkschouwen, toegangscontrolesystemen, welzijnsrondes, deurvideosystemen en legionellacontrole in onze (Wooninc.Plus) complexen zijn daarnaast voorbeelden van ons streven naar verhoging van de veiligheid. In 16 woongebouwen is een huismeester actief en alle 11 Wooninc.Plus gebouwen hebben een beheerder. Via de servicekosten dragen de bewoners voor ten minste 70% zelf bij in deze dienstverlening. In 2013 zijn we tenslotte gestart met het organiseren van workshops veiligheid in de Wooninc.Plus gebouwen, met als doel bewustwording van de eigen taak en rol van de huurders en bezoekers in relatie tot Wooninc., politie en anderen. Sociale samenhang Streven naar integratie en sociale samenhang vinden wij van belang voor bewoners met beperkte kansen. Ook hen willen wij actief betrekken bij de eigen woonomgeving. We faciliteren door ruimte te bieden voor ontmoeting en activiteiten en te stimuleren door zelf een scala aan activiteiten te initiëren en te organiseren voor bewoners en buurtbewoners. Vaak met inzet van vele enthousiaste vrijwilligers. In

19 2013 zijn in de Wooninc.Plus gebouwen wekelijkse en 412 seizoensgebonden activiteiten georganiseerd. In de vrijetijdsaccommodatie De Jagershoef zijn in totaal 835 activiteiten georganiseerd. Uit de grote deelname concluderen wij dat hieraan veel behoefte is. Een succes qua opkomst en diversiteit aan activiteiten. Op verzoek van de gemeente beheren wij in Waalre buurtcentrum t Hazzo. En met succes, zo blijkt uit het toenemende aantal bezoekers. De resultaten uit door ons uitgevoerde onderzoeken bevestigen de positieve effecten van ons woonconcept voor ouderen. De mix van fysieke, sociale en faciliterende activiteiten binnen Wooninc.Plus brengt voor bewoners een positieve dynamiek op gang tussen langer zelfstandig wonen, minder eenzaamheid, actieve tijdsbesteding, groter gevoel van veiligheid en meer sociale contacten. Vrijwilligers vervullen een belangrijke rol bij de vele activiteiten die in deze gebouwen worden georganiseerd. Wooninc. ondersteunt dit met de inzet van een professionele activiteitenbegeleider en beheerder. De ontmoetingsruimten staan ook open voor oudere bewoners uit de buurt. Bewoners betrekken bij beheer en beleid De woningcorporatie is dienstbaar aan de maatschappij, de bewoners in de eerste plaats. Het zoveel als mogelijk afstemmen van beheer en beleid heeft als doel de betrokkenheid van de bewoners bij de eigen woon- en leefomgeving te waarborgen. In 2013 waren in totaal 32 bewonerscommissies (inclusief Oirschot) actief, die ruim verhuureenheden vertegenwoordigen. Wooninc. heeft met haar bewonerscommissies in een themabijeenkomst met elkaar van gedachten gewisseld wat het betekent dat Wooninc. teruggaat naar haar kerntaak en wat dat voor invloed heeft op onze inspanningen op het gebeid van leefbaarheid. Gezamenlijk is geconcludeerd dat dit als effect heeft dat Wooninc. duidelijke keuzes moet maken qua (aard en soort) investeringen en de huurders meer moet aanspreken op de eigen verantwoordelijkheid en hen laten participeren in leefbaarheidsinitiatieven. Met de vele bewonerscommissies is er het reguliere, periodieke overleg over zaken die het complex raken. Met de huurdersvertegenwoordiging Floraplein e.o., Generalenbuurt en Woenselse Heide was het overleg frequenter van aard. Daarbij ging het om de afstemming van de bewonerswensen in de voorbereiding en uitvoering van het groot onderhoud in deze complexen. Met de eerste commissie vooral ook over sloop, verkoop en vervangende nieuwbouw in deze buurt. Op corporatieniveau vindt overleg plaats met het overkoepelende platform Stichting Huurdersplatform Wooninc. (SHW) en de Huurdersraad Oirschot. Met al deze vertegenwoordigers is in 2013 ten minste twee keer overleg gevoerd over zaken van beheer en beleid. In de 18 combinatiecomplexen van huur en koop is Wooninc. Producten en Diensten BV bestuurder van de Vereniging van Eigenaren. Met al deze vertegenwoordigers is in 2013 ten minste één keer overleg gevoerd over zaken van beheer en beleid. Onze medewerkers belast met sociaal beheer hebben zitting in de Woonoverlast- en Woonzorgteams of het Signaleringsoverleg die per stadsdeel of gebied maandelijks bij elkaar komen. In deze overleggen wordt besproken waar sprake is van multiproblematische overlast- en/of zorgsituaties. Middels convenanten is geregeld dat de netwerkpartners gegevens kunnen uitwisselen. Gezamenlijk zoeken wij, samen met onze partners, waaronder gemeente, collegacorporaties, GGD, GGzE, ZuidZorg, Bemoeizorg, Lumens en LEV-Groep, naar een passende oplossing en bespreken wij wie de kartrekker per casus is. Door onze kennis en krachten te bundelen, weten wij veel bewoners weer op de goede weg te helpen. 13

20 Wooninc. enquêteert haar (ex)klanten periodiek en heeft daarnaast in 2013 een uitgebreid klanttevredenheidsonderzoek gehouden. De huurders waarderen daarin de totale woning, de woonomgeving en de dienstverlening met gemiddeld minimaal een 7. Wooninc. maatschappelijk vastgoed Maatschappelijke voorzieningen hebben als doel bijdragen aan de woonbeleving en de ontwikkeling van onze bewoners. Scholen bijvoorbeeld, of groen, speelveldjes, gezondheidscentra, ontmoetingsplekken en sportvoorzieningen zorgen voor buurten waar het fijn wonen is. Ze dragen bij aan de sociale cohesie en zijn, met het wonen, van belang voor de verdere maatschappelijke ontwikkeling van onze bewoners. In het verleden heeft Wooninc. de keuze gemaakt om daar waar mogelijk en daar waar anderen het nalaten, te investeren in deze voorzieningen. Bijvoorbeeld als onderdeel van ons Wooninc.Plus woonconcept voor ouderen. In de loop der jaren zijn daar vele miljoenen in geïnvesteerd, en met succes. Ook heeft Wooninc. diverse ontmoetingsruimten in Eindhoven en de regio. In Bergeijk heeft dit jaar verdere besluitvorming plaatsgevonden over de herbestemming van De Ploeg en het Mien Ruyspark en is een gezamenlijke visie ontwikkeld waarin de functies van de cultureelmaatschappelijke partners zijn samengevoegd tot cultuurcluster in De Ploeg. Dit in lijn met het steven van Wooninc. om De Ploeg in te zetten voor duurzaam maatschappelijk gebruik. De provincie Noord-Brabant is mede-investeerder en wordt naar verwachting mede-eigenaar van dit Rijksmonument. De ontwikkeling moet mede mogelijk gemaakt worden door de bouw van woningen op het evenemententerrein. Theater De Kattendans wordt daarvoor naar verwachting verplaatst naar De Ploeg. Voorwaarde is wel dat voor tweederde van het complex een commerciële invulling wordt gevonden. In Waalre hebben wij voor de gemeente Waalre ook in 2013 buurtcentrum t Hazzo beheerd, een contract dat eind 2014 afloopt. In Eindhoven beheren wij met succes activiteitencentrum De Jagershoef. Verder zijn we onder andere eigenaar van drie gezondheidscentra in Eindhoven die wij verhuren aan Stichting Gezondheidscentra Eindhoven. Wonen, welzijn en zorg Wij zijn sterk op de markt van ouderenhuisvesting. Combineren van wonen, welzijn en zorg is de kracht van Wooninc. Vooral in het onderscheidende woonconcept Wooninc.Plus voor ouderen komen deze aspecten nadrukkelijk terug. Dit woonconcept heeft als doel ouderen langer, met plezier, zelfstandig te laten blijven wonen. In een woonomgeving die inspireert en uitdaagt tot ontmoeten, ontspanning en activiteit. Als het gaat om wonen en zorg, dan neemt Wooninc. in de regio met haar Wooninc.Plus concept een unieke positie in. Wonen, welzijn en zorg is één van de Bbsh-taakvelden waarop wij moeten presteren. Combineren daarvan is de kracht van het Wooninc.Plus concept. Op dit terrein werken we veel samen met Vitalis WoonZorg Groep, Archipel Zorggroep, Zuidzorg en RSZK en in Geldrop met Ananz Ouderenzorg. In 2013 bedraagt het aantal Wooninc.Plus appartementen ruim 1.100, exclusief 103 koopappartementen die ook onder dit label vallen. De Wooninc.Plus appartementen zijn verdeeld over 11 woongebouwen. Daarnaast hebben wij nog ruim woningen die uitermate geschikt zijn voor ouderen. In totaal is ruim 30% van ons woningbezit voor deze doelgroep geschikt. Dit draagt bij aan integratie, sociale samenhang en sociale controle en voorkomt vereenzaming van zelfstandig wonende ouderen. De activiteiten in Wooninc.Plus complexen zijn overigens ook toegankelijk voor andere buurtbewoners. Hiermee zorgen wij voor de continuïteit van activiteiten en het faciliteren van ontmoeten, ook voor omwonenden.

21 17

22 4. NETWERKPARTNER Als woningcorporatie opereren wij in een breed netwerk van partijen waarmee we samenwerken op het gebied van wonen en leven. Logisch, want of het nu initiatieven van de bewoners zelf zijn, van welzijnsorganisaties of gemeenten, zorginstellingen of politie, onze bewoners hebben het meeste profijt van afstemmen van onze doelstellingen en van samenwerken met anderen. Dat is de meerwaarde die we dan ook willen bereiken als het gaat om leefbaarheid, sociale samenhang of woonplezier. Wooninc. is als corporatie in de eerste plaats dienstbaar aan de bewoners. Vanuit de klantgestuurde organisatie zijn zij vanzelfsprekend onze eerste gesprekspartner. Het zoveel als mogelijk afstemmen van beheer en beleid vergroot de betrokkenheid van bewoners bij het waarborgen van de eigen woon- en leefomgeving en daarmee de verantwoordelijkheid voor een goede woon- en leefsituatie. Naast contact met de huurders vindt er in diverse gremia afstemming en overleg plaats met andere partijen. De gemeenten in de regio Eindhoven zijn belangrijke gesprekspartners als het gaat om de ontwikkelingen in de volkshuisvesting. Met alle gemeente waarin we bezit hebben voeren we zowel bestuurlijk als ambtelijk structureel overleg, niet alleen om te komen tot prestatieafspraken, maar veelal ook ad hoc in het kader van lopende (nieuwbouw)projecten. Met de gemeente Bergeijk en de provincie Noord Brabant vindt intensief overleg plaats over de restauratie van en de participatie in het monument De Ploeg in Bergeijk. Met de corporaties in Eindhoven is er structureel overleg in het PEC (Platform Eindhovense Corporaties) over gemeenschappelijke aangelegenheden die om aanpak en uitwerking vragen. Dit platform is ook de overlegpartner met de gemeente Eindhoven over de prestatieafspraken. Met wocom en Wonen Limburg vindt overleg plaats in de VOF Leende-Centrum die samen met schoolbestuur SKOzoK en de gemeente Heeze-Leende werkt aan de vernieuwing van het centrum van Leende. Samen met woningcorporatie thuis, BAN Bouw, de gemeente Waalre en het Waterschap participeren wij in de co-creatie van de nieuwe woonbuurt Brabantia in Aalst. In 2013 is daar de eerste fase opgeleverd. Met de gemeente Veldhoven en Stichting Stimulans is er een intensieve samenwerking in het beheer van de woonwagenlocaties. Naast de voornoemde partners werkt Wooninc. met vele ontwikkelaars en aannemers aan nieuwbouwplannen. In 2013 zijn als pilot twee projecten binnen ketensamenwerking gerealiseerd. Verder heeft Wooninc. een breed netwerk in de wereld van zorg, vooral vanuit het Wooninc.plus concept voor ouderen. Met Ananz in Geldrop, de Archipel en Vitalis in Eindhoven en RSZK in de Kempenregio.

23 5. VASTGOED BEHEER EN ONTWIKKELING Wij zijn in de eerste plaats verhuurder van woonruimte. Onze vastgoedportefeuille bestaat dan ook overwegend uit wooneenheden in stad en regio Eindhoven. Daarnaast beheren we diverse andere vastgoedobjecten die in zekere zin een relatie met het wonen hebben. Een enkele winkel, gezondheidscentra, scholen, garageboxen en bedrijfspanden die wachten op transformatie naar wonen. De WOZ-waarde van ons vastgoed bedraagt circa 1,4 miljard. De marktwaarde (verhuurde staat) berekenen wij op 60% daarvan, circa 840 miljoen. In 2014 hebben wij ook het eigendomen van en/of het beheer over 23 locaties verspreid in stad en regio waar wij verantwoordelijk zijn voor 78 woonwagenwoningen en 175 standplaatsen. Voor de gemeente Eindhoven beheren wij 55 standplaatsen. Door verkoop, herbestemming, sloop en nieuwbouw is het aantal verhuureenheden in 2013 toegenomen naar circa In totaal werden dit jaar 78 woningen verkocht en 102 nieuwe huurwoningen aan de voorraad toegevoegd. ontwikkeling verhuureenheden woningen parkeereenheden bedrijfsruimten overige VHE totaal Daar waar in de appartementencomplexen ook sprake is van particulier eigendom is het beheer van de woningen ondergebracht in een Vereniging van Eigenaren. Wooninc. Producten en Diensten BV voert als bestuurder de administratie van 18 VvE s. Daarbij gaat het om in totaal woningen, waarvan 144 eigendom van particulieren. Door nieuwbouw en de overname van de woningen in Oirschot brengen gezamenlijk nog eens 9 VvE s met zich mee. Onderhoud groot en klein Als het om kwaliteit gaat dan richten we ook in 2013 onze focus op het casco, op de installatietechnische kwaliteit en de veiligheid van de woningen en woongebouwen, en op de directe woonomgeving. Met investeringen daarin willen we huurdertevredenheid realiseren, alsmede kwaliteitsverbetering van ons vastgoed en het waarborgen van voldoende goede, veilige en betaalbare woningen. Goede kwaliteit is een voorwaarde voor onze continuïteit. Het na te streven kwaliteitsniveau is mede afhankelijk van de ouderdom van de woningen en het toekomstperspectief (sloop, verkoop, groot onderhoud, renovatie, herbestemming). Voor 2013 reserveerden wij gemiddeld 900 per woning voor planmatig, periodiek en serviceonderhoud. Feitelijk blijkt dat we 6,9 miljoen of 842 per woning hebben uitgegeven. Een deel daarvan is voor (klein) service- en cyclisch onderhoud. Ons full-service-onderhoudsconcept is in 2014 weer leidraad voor ons handelen en besluiten. Dat betekent dat de kosten voor rioolontstopping, groenonderhoud, opplusregeling, glasbreuk etc. onderdeel zijn van de huurprijs en van onze service. 19

24

25 Uitgaven onderhoud ( ) niet-planmatig onderhoud periodiek onderhoud planmatig onderhoud activering onderhoud Totaal In 2013 is het groot onderhoud (GO) in en aan de 53 woningen Generalenbuurt afgerond. In dit kader zijn de badkamers, keukens en de technische installatie vernieuwd. Ook zijn de daken en gevels aangepakt met als eindresultaat een betere energetische kwaliteit (energielabel B) en verhoging van de klanttevredenheid van 5,4 naar 7,7. Ook het GO aan de binnenzijde van de 85 appartementen aan de Generaal Knooplaan is in 2013 opgeleverd. Beide projecten zijn uitgevoerd binnen het concept van ketensamenwerking waarbij de voorbereiding en de uitvoering voor het GO nagenoeg volledig bij betrokken aannemers is komen te liggen. Dit geldt ook voor het volgende GO project dat eind 2013 ter hand is genomen, het groot onderhoud van de 197 woningen Woenselse Heide. De kosten hiervan worden gedeeltelijk geactiveerd. Volgens planning wordt dit project medio 2015 afgerond. Hier is bepaald dat de woningen na uitvoering in principe niet meer voor directe verkoop in aanmerking komen, tenzij de kosten van GO volledig in de verkooprijs worden verdisconteerd. Al meer dan twee decennia hanteren wij de Opplusregeling, die inhoudt dat ouderen voor kleine aanpassingen in de woning een beroep op ons kunnen doen. In 2013 zijn 134 aanvragen met een totale investering van verwerkt. Energiebesparing Al onze woningen zijn voorzien van een energielabel. Ruim 30% heeft het label A/B. In 2013 is in het kader van groot onderhoud de energetische kwaliteit van de 53 woningen Generalenbuurt verbeterd tot niveau label B. De ervaring afgelopen jaar met zonnecollectoren op de Grijze Generaal was zodanig positief dat we in 2013 ook installaties hebben geplaatst op de Cees van Lienden en de Jean Sibelius. In 2014 volgen nog eens twee installaties. De energie die wij opwekken komt ten goede aan de verlichting van de openbare ruimte en de parkeergarages. Per saldo betekent dit iets lagere woonlasten voor de bewoners. De investeringskosten worden opgebracht uit de verhuur van de daken aan mobiele telefoonproviders. Beperking van woonlasten is ook aan de orde als we bij GO Woenselse Heide de daken vernieuwen en de gevelisolatie verbeteren. Daarnaast zijn er individuele verzoeken van bewoners voor plaatsing dubbelglas en/of een verbeterde HR-ketel die leiden tot lagere energielasten. Maatschappelijk en commercieel vastgoed Naast woningen voor onze kerntaak zijn wij ook eigenaar van het nodige maatschappelijk en commercieel vastgoed. Scholen bijvoorbeeld, gezondheidscentra of buurthuizen. Op Jagershoef en 3 scholen na allemaal onderdeel van onze woongebouwen. Wij vinden deze voorzieningen belangrijk omdat ze bijdragen aan de kwaliteit van de leefomgeving en aan de sociale cohesie. In het verleden heeft Wooninc. de keuze gemaakt om daar waar mogelijk en daar waar anderen het nalaten, te investeren in deze voorzieningen. Bijvoorbeeld als onderdeel van ons Wooninc.Plus woonconcept voor ouderen. In dit verband hebben we in 2013 voor de gemeente Bergeijk in Luyksgestel een multifunctionele accommodatie van school, kinderopvang, dorpshuis en jeugdhonk ontwikkeld en in eigendom overgedragen aan de gemeente. Op de plek van de oude school komen aansluitend circa 24 woningen, waarvan een deel sociale huurwoningen voor ouderen. In 2014 moet na besluitvorming de bouw starten van een multifunctioneel centrum in Leende, gecombineerd met koopwoningen voor starters. Dit is een samenwerking tussen 21

26 Wooninc., wocom en Wonen Limburg en de gemeente Heeze-Leende. In de gemeente Heeze zijn we eigenaar van twee brede scholen die wij verhuren aan de gemeente. De ontwikkeling van nieuwe koopwoningen op de oude locatie hebben wij overgedragen aan een commerciële partij. In Bergeijk start in 2014 de restauratie van De Ploeg en het Mien Ruyspark. Beide cultuurhistorische monumenten waarbij voor Wooninc. en de gemeente een duurzaam gebruik voorop staat. De provincie Noord-Brabant wordt mede investeerder en eigenaar van dit Rijksmonument. In de gemeente Waalre zijn we eigenaar van de nieuwe brede school Ekenrooi; op de oude locatie van deze school ontwikkelen we in CPO-verband wooneenheden voor ouderen. Voor deze gemeente hebben we in 2013 buurtcentrum t Hazzo beheerd. In Eindhoven geldt dit voor buurtcentrum Jagershoef dat ons eigendom is. Verder zijn we eigenaar van drie gezondheidscentra in Eindhoven als onderdeel van onze Wooninc.plus complexen, die wij verhuren aan Stichting Gezondheidscentra Eindhoven. Het eigendom van commercieel vastgoed is in de meeste gevallen tijdelijk in verband met transformatie naar wonen. In totaal gaat het om circa 100 verschillende eenheden. Soms is het onderdeel van een wooncomplex, bijvoorbeeld winkelruimte onder wooneenheden (De Rembrandt, De Wielewaal, Langstraat). Daar waar transformatie naar wonen nog niet aan de orde is krijgt het vastgoed, bij voorkeur tijdelijk, een maatschappelijke invulling. Gebruik bijvoorbeeld van Rijksmonument De Ploeg door Stichting Rietveld & Ruys. Het vastgoed draagt daardoor bij aan de leefbaarheid, voorkomt ongewenst verval en kan tijdelijk gebruikt worden als goedkope werkruimte. Wij beschouwen dat als onze bijdrage aan de gezamenlijke prestatieafspraak om te voorzien in goedkope atelier- en werkruimte voor studenten van Universiteit, Hogeschool en Design Academy. In 2013 is de herbestemming van de commerciële ruimten aan de Geldropseweg (winkels en kantoren) voltooid. Dit geldt ook voor het voormalige fabriekscomplex Brabantia waar eind 2013 de eerste huurwoningen zijn opgeleverd. De transformatie van ons oude kantoor naar 59 studio s en 4 appartementen voor jongeren is dit jaar eveneens in gang gezet. De leegstand in het bijzonder vastgoed uit onze portefeuille bedraagt 7,6%. Voor een deel is dit gewenst in verband met de naderende sloop. In het kader van de jaarrekening zijn alle commerciële objecten getaxeerd door een gecertificeerd extern taxateur. De taxatiewaarde is leidend voor de waardering van het commercieel vastgoed in de jaarrekening. Woonwagenlocaties Wij maken ons al jaren sterk voor verbetering van de woon- en leefsituatie van woonwagenbewoners. Onder meer door het bouwen en beheren van meer duurzame woningen met als doel het versterken van het perspectief van deze groep. In 2013 beheerden we 253 standplaatsen, waarvan een groot deel ons eigendom is en waarvan 78 inclusief een woonwagenwoning. Een deel van de standplaatsen is eigendom van de gemeente Eindhoven. Meerdere standplaatsen verhuren wij met een woonwagenwoning daarop. Alle woonwagens in Veldhoven zijn gesloopt en vervangen door 45 woonwagenwoningen. In Geldrop verhuren we 11 standplaatsen. In Nuenen zijn we eigenaar van de locatie met daarop 12 huurwoningen en in Oirschot 7 standplaatsen.

27 6. NIEUWBOUW Nieuwbouw die wij ontwikkelen en realiseren draagt bij aan beschikbaarheid en betaalbaarheid. Het bouwen ervan heeft als doel om onze woningvoorraad geleidelijk te vernieuwen. Op zodanige wijze dat er voldoende variatie in bouwjaar en woningtype is om ook in de toekomst tegemoet te komen aan de verschillende en veranderende woonwensen. Vernieuwen dus om oud voor nieuw in te ruilen. En met name nieuwbouw voor jongeren of ouderen. Uit de jaarlijkse benchmark blijkt dat wij qua nieuwbouw op zich een goede prestatie leveren; gemiddeld 0,9% van onze voorraad in de achterliggende jaren en naar onze mening passend bij onze omvang. Landelijk was dit 1,2% zo blijkt uit recente gegevens van CFV. Vergeleken met de corporaties in de regio kan ook gesproken worden van een normale productie. Ook in 2013 heeft de nieuwbouw bijgedragen aan de transformatie van onze voorraad eengezinswoningen. Voor jongeren en ouderen wordt door CPB en provincie tot 2020 een manifeste behoefte ingeschat. Deels door de demografische ontwikkeling met steeds meer ouderen en bejaarden, deels ook door de scheiding tussen wonen en zorg, de toename van het aantal eenpersoonshuishoudens en de geplande groei van de onderwijsinstellingen in Eindhoven. Voor jongeren hebben we de 35 studio s en 8 atelierwningen JOEP opgeleverd aan de Geldropseweg in Eindhoven. Een bijzonder project omdat het hier gaat om transformatie van kantoren naar wonen. Bijzonder ook omdat dit in het kader van ketensamenwerking tot stand is gekomen. Eind 2013 zijn we gestart met de herbestemming van ons oude kantoor naar studio s voor jongeren. Iets waarmee we bij de nieuwbouw in 2002 al rekening hebben gehouden in het ontwerp en de bestemming. In Luyksgestel hebben we de door ons ontwikkelde multifunctionele accommodatie in eigendom overgedragen aan de gemeente. In Waalre is eind 2013 het Wooninc.Plus complex Brabantia met 59 huurappartementen voor ouderen en een ontmoetingsruimte opgeleverd. opgeleverd 2013 huur koop totaal Brabantia, Waalre JOEP, Rochusbuurt De Klepper MFA, Luyksgestel totaal Om de betaalbaarheid zeker te stellen, zijn meerdere nieuwbouwprojecten een combinatie van vrije sector en betaalbare huur. De vrije sector is een relatief grote afzetmarkt nu de sociale huurwoningen alleen nog toegankelijk zijn voor mensen met een inkomen beneden de Bij de meeste projecten gebeurt de realisatie in samenwerking met commerciële partijen die het risico van de investering dragen. In de tweede fase komen in dit kader nog 19 koopappartementen bij Brabantia. In 2013 zijn meerdere projecten voorbereid waarvan de bouw in 2014 zou kunnen starten, onder voorbehoud verkoop en/of financiering. Een afzetrisico van koopwoningen wordt voor ons pas manifest als een gebouwde woning niet verkocht wordt. Mede daarom wordt met de feitelijke bouw niet eerder gestart dan dat voor 70% van de woningen een koopovereenkomst is getekend. Een andere optie is om in de aanbesteding het risico van de koopwoningen bij de aannemer neer te leggen. Deze optie blijkt op meerdere plekken succesvol. 23

28

29 in aanbouw en/of start bouw 2014 huur koop totaal risico koop OLV 't Linnen Geldrop kopers Hoog Geldrop aannemer Hille Middelbeers aannemer Picuskade, studio's en woningen belegger/wooninc. Picuskade, uitbreiding DAF-museum verkocht Fakkellaan, begeleid groepswonen Brabantia Wooninc. Moorland Oirschot aannemer De Doelen Geldrop aannemer De Blauwververij, Rochusbuurt Wooninc. Hoefkestraat, Rochusbuurt Wooninc. totaal Kenmerkend voor de investeringen in sociale huurwoningen is de onrendabelheid, omdat de woningen onder de kostprijs worden verhuurd. Dat is inherent aan onze maatschappelijke taak, maar verplicht ons om op andere wijze het berekende exploitatietekort aan te vullen. De onderbouwing van de investering per project (business case) is en blijft belangrijk. De kaders waaraan een investering dient te voldoen zijn in het investeringsstatuut vastgelegd. Per soort investering (DAEB en niet-daeb) kan het rendement verschillen. Het DAEB-deel wordt door ons gewaardeerd op bedrijfswaarde. Het overige bezit zien wij als vastgoedbelegging. Grondposities In 2013 heeft Wooninc. grondaankopen verricht ad Daarnaast heeft levering van een winkel met bovenliggende appartementen aan de Geldropseweg in Eindhoven ad 1,1 miljoen, die in 2010 is gekocht, plaatsgevonden. De waarde van de grond die wij voor nieuwbouw en/of herontwikkeling in eigendom hebben, wordt ieder tertiaal getoetst aan de reële marktwaarde, waarbij de grondprijzen die de regiogemeenten hanteren leidraad zijn. Basis voor de waardebepaling zijn de nieuwbouwplannen (in m² BVO) voor bedoelde locaties. Ons beleid is erop gericht alleen posities te verwerven binnen de zogenoemde rode contouren, ofwel posities waar de bestemming wonen geen probleem oplevert. Ook in 2013 is de waarde van het vastgoed over de hele linie verder gedaald. De VON-prijzen voor nieuwbouw lijken te stabiliseren. Dat betekent dat de waardedaling waarschijnlijk de ondergrens heeft bereikt omdat de VON-prijs in hoge mate de onderliggende grondwaarde bepaalt. Per saldo is er in 2013 een aanvullende afwaardering van circa 2,5 miljoen op grondposities. Overwegend gaat het om posities waar sociale huurwoningen en goedkope en middeldure koopwoningen zijn gepland. Aan de grondwaardeberekening liggen de prijzen ten grondslag die de gemeenten in de regio hanteren. Of en in hoeverre deze (nog) reëel zijn is vooralsnog moeilijk te duiden. Uitgaande van de gerealiseerde verkopen in 2013 van bestaande huurwoningen voor gemiddeld en een grondquote van 15% is een prijs per eenheid van circa als reëel te beschouwen; voor vrijesectorwoningen Daarnaast geldt voor overige ontwikkelingen DAEB en niet-daeb een grondprijs van 150 per m². Op basis daarvan en met inachtneming van de geplande nieuwbouweenheden voor de komende jaren, wordt per 31 december 2013 uitgegaan van een in de komende vijf jaren te realiseren actuele waarde voor de posities van 53,6 miljoen. Met een programma van huureenheden en koopwoningen. 25

30 7. DUURZAAMHEID Aandacht voor duurzaamheid is onderdeel van de gezamenlijke prestatieafspraken tussen de corporaties en de gemeenten in de regio. Waar mogelijk dragen de corporaties in Eindhoven een steentje bij aan het streven naar de algemene doelstelling van een energieneutrale stad. Leidraad voor discussie en handelen in deze gemeente is de aanpak van The Natural Step. Deze aanpak helpt om kansen voor duurzaamheid te herkennen, haalbare doelen te stellen en zo, door kleine stapjes te zetten, te verduurzamen. Te bereiken langs twee wegen: energie besparen waaraan Wooninc. met maatregelen in haar vastgoed een steentje kan bijdragen, en energie opwekken. Dit laatste bijvoorbeeld door opwekken van zonne-energie of gebruik maken van windenergie. Daarbij proberen wij wel een balans te vinden tussen sociale belangen, financieeleconomische resultaten en het milieu. Onze bijdrage is vooral het verbeteren van de energieprestaties van de woningen. Streven dus naar een hoger energielabel. Dat komt het wooncomfort van de bewoners ten goede, maar draagt ook bij aan beperking van de totale woonlasten. Al onze woningen zijn voorzien van een energielabel. Bijna 30% heeft het label A/B. In 2013 is in het kader van groot onderhoud de energetische kwaliteit van de 59 woningen Generalenbuurt verbeterd tot niveau label B. Bij alle investeringen die Wooninc. pleegt in nieuwbouw en onderhoud is verbetering van de woningisolatie punt van aandacht. Op deze manier wordt de energetische kwaliteit van alle woningen geleidelijk verbeterd. Net als de Grijze Generaal eerder is dit jaar ook het Wooninc.Plus gebouw Cees van Lienden voorzien van zonnecollectoren en is opdracht gegeven voor een derde installatie op de Jean Sibelius. In het complex Pieter Eifhuis is de omzetting gaande naar LED-verlichting. Per saldo minder energieverbruik en een besparing in de servicekosten voor de huurders en eigenaren in de VVE-complexen. Daarmee geven we een vervolg op de positieve resultaten van de 100% LED-verlichting in ons kantoor. Onze aandacht voor duurzaamheid richt zich met name ook op gebruik van FSC-hout, beperking van CO2-uitstoot en verminderen van energieverbruik. Duurzaamheid heeft ook een sociale component. Het betrekken van bewoners bij de directe leefomgeving. Onder meer is dit aan de orde bij sloop en vervangende nieuwbouw. Met de bewoners Floraplein e.o. wordt overlegd over gedeeltelijke sloop voor nieuwbouw voor ouderen en verkoop van de bestaande grondgebonden huurwoningen. De sociale structuur van de buurt blijft daarmee intact. Verkopen van woningen verhoogt naar verwachting de betrokkenheid en de verantwoordelijkheid van bewoners bij de eigen leefomgeving. Betrokkenheid bij de eigen omgeving wordt ook bereikt door de projecten van particulier opdrachtgeverschap. Met de gemeente Waalre is een principeafspraak gemaakt om toekomstige eigenaren voor de voormalige schoollocatie Ekenrooisestraat te begeleiden bij de totstandkoming van hun woongemeenschap. De voorbereiding en de uitvoering daarvan ligt in handen van de toekomstige eigenaren onder supervisie van derden, waardoor Wooninc. verder geen risico loopt.

31 8. DESINVESTEREN Sloop, verkoop en vervangende nieuwbouw dragen bij aan de vernieuwing van onze portefeuille. Dit geldt ook voor transformatie van commercieel vastgoed naar wonen. Verkoop van woningenwoningen Verkoop van bestaande huurwoningen heeft als belangrijkste doel om middelen te genereren waarmee we onze voorraad kunnen transformeren naar woningen geschikt voor jongeren en ouderen. De verkoop biedt tevens startende kopers perspectief en dat draagt weer bij aan meer differentiatie in wijken en buurten. Bij huuropzegging komt de eengezinswoning in de verkoop op de vrije markt. Onze doelstelling voor 2013 was de verkoop van 60 woningen. Daarin zijn we met de verkoop van 78 woningen meer dan voldoende geslaagd. Met de ervaring in de verkoop in voorgaande jaren zien wij ook verkoop van bestaande huurwoningen in de toekomst met vertrouwen tegemoet. De verkoopprijs die wij hanteren is ten minste gelijk aan 90% van de taxatiewaarde. Alle taxaties worden gecontroleerd door het validatie-instituut NWWI (Nederlands Woning Waarde Instituut). Onze ervaring in voorgaande jaren leert ons dat we geen hoge verwachtingen moeten hebben over verkoop aan zittende huurders. Het blijkt dat hooguit 10% van hen in staat is van huur over te stappen naar koop. De gemiddeld verkoopprijs die wij in 2013 hebben gerealiseerd bedraagt Een prijs die aantrekkelijk is voor starters op de koopmarkt. Onze verkoop is niet gebonden aan voorwaarden. In de meerjarenprognose houden wij dan ook geen rekening met eventuele daaraan verbonden financiële risico s. Wij verwachten dat de verkoop van nieuwbouwwoningen in 2014 iets aantrekt. De prijs is een bepalende factor bij de afzet van de woningen en gelet op de prijs die wij hanteren voor de geplande nieuwbouwwoningen verwachten wij in 2014 circa 218 koopwoningen af te zetten (16 in 2013). Voor een deel is er al zekerheid door verkoop van een groot aantal woningen aan een institutionele belegger voor de vrijesectorhuur. Verkoop aantallen t/m t/m 2013 bestaande bouw nieuwbouw totaal Uit analyse van de verkoopgegevens van 392 dezelfde typen woningen in de achterliggende jaren blijkt een dalende prijsontwikkeling. De daling in het afgelopen jaar 2013 is 4% ten opzichte van de gemiddelde prijs in Het gerealiseerde prijsniveau van 2013 ligt nog boven de gemiddelde prijs in het jaar De verwachting is dat de verkoopprijzen weer iets gaan stijgen in

32 In 2013 hebben we 16 nieuwbouwwoningen verkocht. De prijs van minder dan blijkt uitermate passend voor starters, veelal 2-persoonshuishoudens. Het risico van de geplande starters koopwoningen Hille in Middelbeers is overgenomen door de aannemer. Deze woningen zijn in aanbouw, net als de aangrenzende 5 sociale huurwoningen. Er is een principe-overeenstemming bereikt met een belegger over de afname in 2014 van de 77 koopappartementen Picuskade. De 10 koopwoningen voor starters De Doelen in Geldrop zijn bij start bouw allemaal verkocht. Onze verkoopverwachtingen voor nieuwbouw zijn iets positiever nu er duidelijkheid is over de hypotheekrenteaftrek. Er blijkt weer een toenemende belangstelling. Waarschijnlijk ook door de restricties die de sociale huurmarkt voor gezinnen met een hoger inkomen heeft.

33 9. FINANCIËN VERANTWOORD Het is onze taak om ons vermogen effectief en efficiënt in te zetten. Als doel geldt het waarborgen van voldoende vermogen(srendement) om ook op lange termijn onze maatschappelijke taak, het exploiteren van sociale huurwoningen, uit te kunnen voeren. De gevolgen van de crisis en de plannen van het kabinet Rutte II maken het realiseren van dit doel moeilijker. Wij hebben daardoor onze ambities en investeringen bij moeten stellen zodat deze nog steeds passen binnen de financiële kaders die wij ons gesteld hebben. De focus is daarbij in het bijzonder gericht op het jaarresultaat, de liquiditeitspositie, vermogenspositie en rendementsturing. Jaarresultaat Het exploitatieresultaat uit gewone bedrijfsvoering bedraagt 30,6 miljoen positief en is daarmee 3,6 miljoen hoger dan het voorgaande jaar. Hogere huuropbrengsten door de jaarlijkse huurverhoging en de overname van het bezit in Oirschot van Stichting Laurentius en bezuiniging op beheerkosten en onderhoud zijn de belangrijkste redenen. Het jaarresultaat over 2013 is circa 24,4 miljoen positief. Dit is circa 26,0 miljoen hoger dan het behaalde resultaat in Dit is naast de hiervoor genoemde redenen van de toename van het exploitatieresultaat met name het gevolg van de gewijzigde uitgangspunten in 2013 in de waardering van het vastgoed. Jaarresultaat Bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Exploitatieresultaat Resultaat onroerendgoedportefeuille Financieringsresultaat Resultaat deelnemingen Jaarresultaat Het resultaat op de onroerendgoedportefeuille is als volgt samengesteld: Resultaat onroerendgoedportefeuille Verkoopopbrengst ( ) Afschrijvingskosten Afwaardering onrendabele investeringen Waardeveranderingen sociaal vastgoed in exploitatie (via WV) Waardeveranderingen vastgoedbeleggingen in exploitatie Resultaat Ondanks stagnatie van de woningmarkt is het voorgenomen aantal verkopen bestaande huurwoningen (60) ruim behaald met 78 verkochte woningen, 6 parkeerplaatsen en 1 bedrijfsruimte (2012: 58). Daarnaast zijn 16 koopwoningen verkocht (Hoog Geldrop, t Linnen en Kastanjehof) (in 2012: 3 nieuwbouwwoningen verkocht). 29

34 De afschrijvingskosten zijn in 2013 lager dan in 2012 omdat in 2013 de schatting van de economische levensduur verlengd is. Gebleken is dat de in 2012 toegepaste levensduurverkortingen als gevolg van de nieuwe verslaggevingsvoorschriften te conservatief waren ingerekend. In 2013 heeft wederom een beoordeling van de waardering van de grondposities plaatsgevonden. Als gevolg hiervan is een bedrag van per saldo 2,3 miljoen afgeboekt. Enerzijds door een daling van de gemeentelijke grondprijs en anderzijds door wijziging in het programma van koop naar huur. Daarnaast is per saldo 2,0 miljoen aan onrendabele toppen op projecten teruggenomen ten gunste van het resultaat. Als gevolg van aanpassing van de parameters bij de bedrijfswaarde is een bedrag van 18,8 miljoen aan in het verleden verantwoorde onrendabele toppen teruggenomen ten gunste van het resultaat. Voor een nadere toelichting hieromtrent wordt verwezen naar de toelichting op de post materiële vaste activa in de jaarrekening. Daarnaast vindt er in 2013 een afwaardering plaats van het commercieel vastgoed van circa 2,6 miljoen op basis van taxaties. Een uitgebreidere specificatie is opgenomen in de toelichting op de jaarrekening onder de vastgoedbeleggingen. Het financieringsresultaat is in 2013 circa 3,4 miljoen lager dan in 2012 door toename van de leningenportefeuille in verband met (vooral) de overname van bezit van Laurentius per 1 juli 2013 (juridische overdracht, geëffectueerd per 9 oktober 2013). Ook wordt er vanaf 2013 alleen nog maar rente toegerekend aan projecten waarover een investeringsbesluit is genomen. Daartegenover staat een daling van de gemiddelde rente met 0,2%. Het resultaat deelnemingen is lager dan in 2012 omdat in 2012 een (eenmalige) baat is verantwoord als gevolg van de terugname van de afwaardering van de leningenportefeuille in NEM Eindhoven BV. De overige activiteiten in de deelnemingen zijn evenals in 2012 beperkt. Kasstroom Het kasstroomverloop geeft een meer direct inzicht in de financiële slagkracht. Een belangrijk sturingsmiddel is de operationele kasstroom na correctie van aan investeringen toe te rekenen rente en normatieve aflossing van 2%. Ten minste een positieve operationele kasstroom op basis van deze systematiek voor de komende vijf jaar heeft naast het directe inzicht onder andere als doel gebruik te kunnen blijven maken van de borgingsfaciliteiten van het WSW. Ondanks de crisis en de maatregelen uit het woonakkoord verwacht Wooninc. op basis van haar meerjarenprognose deze doelstelling ook voor de komende jaren waar te maken. In 2014 is de kasstroom lager als gevolg van de invoer van de verhuurdersheffing ter financiering van de huurtoeslag. Deze heffing wordt opgevangen door enerzijds temporisering van de nieuwbouwprojecten en anderzijds door gebruik te maken van de compenserende maatregelen voor huurprijzen. Mede hierdoor blijft Wooninc. de komende jaren voldoen aan de interne eisen en aan de ratio s van het WSW over die jaren. Het positieve verloop van de operationele kasstroom in de komende jaren is een van de voorwaarden om een beroep te kunnen doen op borging van de leningen bij het WSW en waardoor de geplande investeringen gerealiseerd kunnen worden.

35 Operationele kasstromen Operationele kasstromen Huurprijsbeleid Woningcorporaties en dus ook Wooninc. zien zich de laatste jaren steeds vaker geconfronteerd met financieel belastende maatregelen. Zoals invoering vennootschapsbelasting en verhuurdersheffing, verhoging heffing saneringssteun en aangescherpte voorwaarden ter verkrijging van geborgde financiering. Mede daarom hebben wij ons huurprijsbeleid na overleg met de SHW in 2013 bijgesteld. Niet alleen is het woningwaarderingsstelsel leidraad voor het bepalen van de hoogte van de huur, maar ook de WOZwaardering. De laatste geeft een waardering van de marktwaarde van de woning. De twee worden in samenhang beschouwd bij het bepalen van de nieuwe huur op het moment dat er een huuropzegging plaatsvindt. Uitgangspunt is minimaal een huur van 4% van de WOZ-waardering danwel minimaal een maandhuur van 80% van de maximaal redelijke huur. Echter, wij hebben ook de zorg voor betaalbaarheid. Daarom geldt als grens de maximale maandhuur waarbij men nog in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. Woningen onder deze grens worden alleen toegewezen aan mensen met een laag inkomen. Ruim 90% van onze woningen behoort tot dit segment. Komt de maandhuur uit boven deze grenzen, dan wordt de woning overgeheveld naar het niet-daeb-segment en verhuurd aan hogere inkomens. Per 1 juli 2013 is de huur van de woningen gestegen met de gemiddelde inflatie van 2,5%, verhoogd met een percentage van 1,5. Interest coverage rate De kasstroomprognose voor de komende jaren is positief en wij zijn in staat om naast de reguliere uitgaven voor onderhoud, administratie, belastingen en verzekeringen, de rente op onze leningen te voldoen. De belangrijke indicator daarvoor is de ICR, de interest coverage rate. Dit getal drukt de verhouding uit van de operationele kasstroom (vóór de fictieve 2% normaflossing) en de rentelasten. Een ICR van 1,0 geeft aan dat dit saldo gelijk is aan de (netto) rentelasten. Wooninc. houdt bij het vaststellen van de eis van 1,4 (definitie WSW) een zekere marge aan om tijdig een neerwaartse tendens te detecteren. Onderstaande grafiek geeft aan dat Wooninc. de komende jaren aan zowel de eis van het WSW als haar interne eis zal voldoen. 31

36 2,50 2,00 1,50 ICR 1,00 Norm 0,50 0, Vermogenspositie Om de voorgenomen activiteiten tot 2018 binnen onze financiële mogelijkheden te kunnen uitvoeren, geldt als doel een voldoende solvabiliteit. Aan deze voorwaarde voldoet Wooninc., blijkende uit positieve beoordeling van het CFV, die gebaseerd is op het volkshuisvestelijk vermogen en het noodzakelijk risicovermogen. De solvabiliteit per 31 december 2013 is 34,7% (2012: 30,8%) en neemt naar verwachting in de jaren erna toe (41,5% in 2018). De stijging van de solvabiliteit in 2013 wordt veroorzaakt door de rechtstreekse vermogenscorrectie ( 56,8 miljoen) die het gevolg is van gewijzigde uitgangspunten in de waardering van sociaal vastgoed en de herclassificatie van sociaal naar commercieel vastgoed. Daartegenover staat de toevoeging van het positieve jaarresultaat van 24,2 miljoen. De positieve ontwikkeling in de jaren na 2013 wordt met name veroorzaakt door de nieuwe wijze van waarderen van het commercieel vastgoed dat vanaf dit jaar wordt gewaardeerd op marktwaarde. Daar als gevolg van de huurstijgingen de komende jaren steeds meer woningen worden toegevoegd aan het niet-daeb-segment stijgt de waarde van het vastgoed. Daarnaast leidt het nieuwe huurbeleid tot een hogere terugverdiencapaciteit van het bezit. 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% solvabiliteit Norm 10% 5% 0%

37 De WOZ-waarde van ons bezit bedraagt circa 1,4 miljard. De verwachting is dat de WOZ-waarde in de huidige slechte woningmarkt de eerste jaren nog verder zal afnemen. Een indicator voor de marktwaarde is 60% van de WOZ-waarde in verhuurde staat, ofwel circa 840 miljoen. Uit de behaalde verkoopresultaten in 2013 blijkt een marktwaarde in lege staat van circa 81% van de WOZ-waarde. Het verschil tussen markt- en exploitatiewaarde is een gevolg van het afzetten van sociale huurwoningen onder de marktwaarde en het investeren in maatschappelijke voorzieningen. Het kan beschouwd worden als ons maatschappelijk dividend. De verdere waardeontwikkeling van ons vastgoed gebeurt door onderhoud, comfortverbetering, herbestemming, sloop, verkoop en (vervangende) nieuwbouw. Al onze voornemens op het gebied van vastgoedontwikkeling voor de komende tien jaar zijn opgenomen in de financiële meerjarenprognose. De waarde in onze jaarrekening is gebaseerd op bedrijfswaarde (saldo contante waarde inkomsten en uitgaven) voor het sociale vastgoed, en markt(taxatie)waarde voor het commercieel vastgoed en bedraagt per 1 januari 2014 circa 795 miljoen (exclusief voorraad). De stijging ten opzichte van jaarrekening 2012 van 112 miljoen is te verklaren door de aankoop van ruim 900 verhuureenheden in Oirschot, de oplevering van 94 nieuwbouwwoningen en aanpassing van uitgangspunten voor de berekening van de bedrijfswaarde (in het bijzonder gewijzigde beleidsuitgangspunten rondom de vaststelling van de restantlevensduren en de uitgangspunten rondom groot onderhoud, omdat is gebleken dat in 2012 deze uitgangspunten te conservatief waren ingerekend). Loan-to-value Zonder vreemd vermogen is het voor Wooninc. niet mogelijk de vastgoedportefeuille te vernieuwen en uit te breiden. De omvang van het vreemd vermogen heeft haar grenzen. Een teveel aan vermogen leidt tot een hoge rentelast die uit de reguliere exploitatie niet meer te betalen is. Maar ook de externe toezichthouders en (met name) de geldverstrekkers stellen als voorwaarde dat Wooninc. ook eigen kapitaal inbrengt. Als toetsingscriterium geldt daarvoor de loan-to-value, ofwel de ratio die aangeeft in welke mate de waarde van Wooninc. gefinancierd is met vreemd vermogen. Als norm gold dat circa 75% van het vermogen redelijkerwijs extern gefinancierd mag zijn. Onder andere als gevolg van de kredietcrisis heeft Wooninc. haar interne norm bijgesteld naar 65%. Uitgaande van waardering tegen bedrijfswaarde voor sociaal vastgoed en marktwaarde voor commercieel vastgoed bedraagt dit percentage per 31 december ,4% (2012: 64,7%) en voldoet Wooninc. daarmee aan haar nieuwe norm. De meerjarenprognose laat een daling van de loan-to-value zien naar 54,4% eind Ook blijft Wooninc. ruim binnen de hiertoe gestelde WSW-norm die stelt dat het bedrag aan leningen maximaal 50% van de WOZ-waarde mag bedragen. Wooninc. blijft daar met circa 35% onder. Treasury Treasury houdt zich bezig met de risico s die samenhangen met toekomstige kasstromen. De functie treasury binnen Wooninc. draagt zorg voor de financiële continuïteit van Wooninc. Treasury geeft inzicht in de financieringsbehoeftes van Wooninc. voor de komende jaren, alsmede de renterisico s die verbonden zijn aan de ambities van Wooninc. Bij onze treasury-activiteiten laten wij ons bijstaan door Zanders. Zij hebben dagelijks toegang tot de kapitaalmarkt en adviseren ons zowel bij het aantrekken van nieuwe leningen als bij het monitoren van renterisico s. Het jaar 2013 stond voor woningcorporaties in het teken van de nasleep van het Vestia-dossier, hierop volgend het aangepaste risicobeleid van het WSW en de Novelle op de herziening van de Woningwet. Ook merken wij bij de niet-sectorbanken een terughoudendheid in de financierbaarheid van woningcorporaties. 33

38 In het jaar 2013 is voor 67,3 miljoen aan leningen aangetrokken en voor 11,2 miljoen aan leningen afgelost. De nieuwe leningen dienen voor een bedrag van 52,8 miljoen voor de financiering van de overname van het vastgoed in Oirschot (hiervan 11,8 miljoen niet-daeb-financiering). Daarnaast is er in 2013 voor het eerst een niet-daeb-financiering afgesloten voor een niet-daeb-investering. De gemiddelde gewogen rentecoupon bedroeg per 31 december ,88%. Deze rentevoet is gebaseerd op de bestaande leningenportefeuille inclusief roll-over leningen. Het gerealiseerde percentage is lager dan de gemiddelde rente eind 2012 (4,05%) en op basis van de laatst bekende bedrijfsvergelijkende cijfers bijna 0,3% lager dan het landelijk gemiddelde. Wooninc. maakt enkel gebruik van transparante financieringsinstrumenten en houdt geen beleggingsportefeuille aan. De totale leningenportefeuille bedraagt ultimo ,7 miljoen. In de hierna weergegeven figuren is de verdeling naar geldgevers en leningtypen weergegeven. Geldgevers en leningtypen, per Grote invloed op de taken en de financierbaarheid van onze projecten heeft het wetsvoorstel tot wijziging van de Woningwet: de Herzieningswet. De minister past dit wetsvoorstel aan via een novelle. De eerste punten uit deze Novelle zijn uitgelekt in de zomer van De Novelle zal nader uitgewerkt worden in Bij het verstrekken van ongeborgde financiering kijken commerciële partijen kritischer naar de risico s van financiering van de projecten, inclusief de onderliggende business cases en financiële projecties. Het commercieel financieren van activiteiten of bezit stelt daarom geheel andere eisen aan de informatievoorziening naar financiers. Voor Wooninc. is het van belang om in een vroeg stadium de financiële haarbaarheid van niet-daeb-investeringen te onderzoeken. Dergelijke haalbaarheidsstudies moeten inzicht geven in de ontwikkeling van de financiële positie (ratio s). Wooninc. is zich hier terdege van bewust en kijkt kritisch naar haar investeringsportefeuille. Het Eigen Middelen Beleid (EM Beleid) van het WSW legt beperkingen op de mogelijkheden van corporaties om netto verkoopopbrengsten en netto operationele kasstroom aan te wenden. Dit beleid is opgesteld met als doel het versterken van de liquiditeitspositie van corporaties. De ontwikkelingen van bovenstaande punten zijn tot op heden nauwlettend door Wooninc. gevolgd. WSW-renterisico Ter beperking van het renterisico worden de (her-)financieringsmomenten zoveel mogelijk in de tijd gespreid. Renterisico wordt volgens het WSW gedefinieerd als de jaarlijkse eindaflossingen van langlo-

Verkoop Oirschots woningbezit Laurentius Wooninc. 3 september 2013

Verkoop Oirschots woningbezit Laurentius Wooninc. 3 september 2013 Verkoop Oirschots woningbezit Laurentius Wooninc. 3 september 2013 Agenda Voorgeschiedenis Rol gemeente Garantstelling leningen Kennismaking Wooninc. Voorgeschiedenis (2011-2013) WBO Laurentius Financiële

Nadere informatie

Belanghoudersbijeenkomst

Belanghoudersbijeenkomst V e r s l a g Belanghoudersbijeenkomst Donderdag 17 november was u met ruim 30 andere genodigden aanwezig bij de belanghoudersbijeenkomst van Woningstichting Bergh. Een bijeenkomst waarbij wij graag twee

Nadere informatie

Vooruit naar de oorsprong

Vooruit naar de oorsprong Vooruit naar de oorsprong strategisch kader 2014-2016 1 Strategisch kader in 12 puntjes 1 We zien goed en plezierig wonen als basis van bestaan 2 We bieden mensen met lagere inkomens goede, passende woonruimte

Nadere informatie

Jaarverslag 2014. Een fijn huis

Jaarverslag 2014. Een fijn huis Een fijn huis Een goede woning is een basisbehoefte van ieder mens en een randvoorwaarde om deel te kunnen nemen aan de samenleving. In ons werkgebied, de noordvleugel van de Randstad, zijn veel mensen

Nadere informatie

Welkom! Programma. 18 juni 2015. Welkom. Presentatie visitatierapport. Voor welke uitdagingen staan we? Kort filmpje. Borrel en informeel contact

Welkom! Programma. 18 juni 2015. Welkom. Presentatie visitatierapport. Voor welke uitdagingen staan we? Kort filmpje. Borrel en informeel contact Welkom! 1 Programma Welkom Presentatie visitatierapport Voor welke uitdagingen staan we? Kort filmpje Borrel en informeel contact 2 1 van bekend naar nieuw van naar 3 Waar gaat het naar toe? Verkleining

Nadere informatie

Verkorte versie. wonen doen we samen

Verkorte versie. wonen doen we samen Verkorte versie ondernemingsplan Jaarverslag 2012013-2017 wonen doen we samen Inhoud 1 VOORWOORD...3 2 TOTSTANDKOMING...4 3 WIE ZIJN WIJ...5 3.1 Onze missie...5 3.2 Onze visie: Wonen doen we samen...5

Nadere informatie

Ondernemingsplan 2014 2017. Ambities blijven overeind door scherpe focus op kerntaken

Ondernemingsplan 2014 2017. Ambities blijven overeind door scherpe focus op kerntaken Ondernemingsplan 2014 2017 Ambities blijven overeind door scherpe focus op kerntaken Missie QuaWonen QuaWonen is dé woningcorporatie voor de Krimpenerwaard. Wij bieden goede huisvesting aan mensen die

Nadere informatie

Strategisch plan Woontij 2015-2017 Uitslag enquête

Strategisch plan Woontij 2015-2017 Uitslag enquête Strategisch plan Woontij 2015-2017 Uitslag enquête Inleiding Als voorbereiding van haar strategisch plan 2015-2017 heeft Woontij een vragenlijst opgesteld waarmee input wordt gevraagd voor de te kiezen

Nadere informatie

Welkom. Stakeholdersdag. 27 mei 2015

Welkom. Stakeholdersdag. 27 mei 2015 Welkom Stakeholdersdag 27 mei 2015 Programma 12.45 uur Opening & voorstellen dagvoorzitter (Andries Greiner) door Truus Sweringa (directeur-bestuurder OFW) Terugblik Stakeholdersdag 2014 & Actualiteiten

Nadere informatie

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt platform woningcorporaties noord-holland noord Voorwoord Op 15 december 2011 is door ruim 20 corporaties uit de subregio s Noordkop, West-Friesland,

Nadere informatie

Kernboodschappen Woningcorporaties Nederland dicht bij huis

Kernboodschappen Woningcorporaties Nederland dicht bij huis Kernboodschappen Woningcorporaties Nederland dicht bij huis Oktober 2014 Thema 1 Goed wonen en een goede dienstverlening We vinden het in Nederland normaal dat iedereen goed kan wonen. Maar niet iedereen

Nadere informatie

Bijdrage van woningcorporaties aan leefbare buurten in Amsterdam

Bijdrage van woningcorporaties aan leefbare buurten in Amsterdam Pagina 1 / 6 Bijdrage van woningcorporaties aan leefbare buurten in Amsterdam Veel gehoord en gelezen is dat inzet op leefbaarheid geen verantwoordelijkheid en kerntaak meer is van woningcorporaties. Handen

Nadere informatie

Knelpuntenanalyse Novelle en BTIV 2015

Knelpuntenanalyse Novelle en BTIV 2015 Knelpuntenanalyse Novelle en BTIV 2015 Frank Vermeij Augustus 2014 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 3 2 Aanpak... 3 3 Juridische scheiding... 3 3.1 Aannames... 3 3.2 Resultaten... 4 4 Administratieve scheiding...

Nadere informatie

MEMO HERZIENING WONINGWET

MEMO HERZIENING WONINGWET MEMO HERZIENING WONINGWET Nieuwe corporatiebestel van kracht op 1 juli 2015 Op 17 maart 2015 heeft de Eerste Kamer unaniem ingestemd met de gewijzigde Woningwet 1 die tot doel heeft het functioneren van

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Samenvatting CFV 2009 Corporatie in Perspectief L2108 Eindhoven Samenvatting Corporatie in Perspectief Ter introductie In toenemende mate is er behoefte om met behulp van kengetallen inzicht te krijgen

Nadere informatie

DUODOC. resultaten 2014 ambitie 2015 ZO GEZEGD ZO GEDAAN

DUODOC. resultaten 2014 ambitie 2015 ZO GEZEGD ZO GEDAAN resultaten 2014 ambitie 2015 ZO GEZEGD ZO GEDAAN Zo gezegd, zo gedaan 2015 is het derde jaar van onze vijfjarige beleidsperiode. De eerste resultaten zijn gehaald. Wij hebben jaarlijks de doelgroep een

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2009 in Perspectief L0339 Woningbouwvereniging 't Goede Woonhuys Hilversum CFV 2009 in Perspectief L0339 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Vraag- / aanbodverhoudingen

Nadere informatie

Uw advies onze uitdaging!

Uw advies onze uitdaging! Uw advies onze uitdaging! Wat deden we met uw adviezen? In november 2011 ontmoetten we onze belanghouders. Huurders, het bestuur van de huurdersvereniging, vertegenwoordigers van de gemeente Kampen, politieke

Nadere informatie

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland drs. J.E. den Ouden 1-11-2013 Bevolking De gemeente Steenwijkerland telt momenteel circa 43.400 inwoners. Het inwonertal

Nadere informatie

beleid: maart 2007, versie: 2013

beleid: maart 2007, versie: 2013 Kopen van een woning beleid: maart 2007, versie: 2013 Waterweg Wonen verhuurt circa 12.000 woningen in Vlaardingen. Een aanzienlijk deel van die woningen is bereikbaar voor huishoudens met lage inkomens

Nadere informatie

tijdelijke en betaalbare woonruimte voor mensen met een urgente woonvraag

tijdelijke en betaalbare woonruimte voor mensen met een urgente woonvraag tijdelijke en betaalbare woonruimte voor mensen met een urgente woonvraag 02 Visie Er is in Noord-Limburg nauwelijks geschikte tijdelijke en betaalbare woonruimte voor mensen met een urgente woonvraag.

Nadere informatie

Kwaliteitsverbetering van de (huur)voorraad in tijden van Krimp Opwierde APPINGEDAM. Delfzijl, 21 november 2013

Kwaliteitsverbetering van de (huur)voorraad in tijden van Krimp Opwierde APPINGEDAM. Delfzijl, 21 november 2013 Kwaliteitsverbetering van de (huur)voorraad in tijden van Krimp Opwierde APPINGEDAM Delfzijl, 21 november 2013 Frank van der Staay Atrivé/Woongroep Marenland Appingedam Onderwerpen Woonplan 2002 koersen

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2009 Corporatie in Perspectief L1548 Amstelveen CFV 2009 Corporatie in Perspectief L1548 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Vraag- / aanbodverhoudingen 4 1.3 Situering

Nadere informatie

Investerings- en financieel statuut

Investerings- en financieel statuut Investerings- en financieel statuut Inleiding Het belang van financiële sturing is in de afgelopen jaren toegenomen. Wijzigingen in de wettelijke regels, waaronder de scheiding van DAEB en niet-daeb activiteiten

Nadere informatie

Samenvatting herziene Woningwet

Samenvatting herziene Woningwet Samenvatting herziene Woningwet 1. Algemeen De Tweede Kamer stemde op 5 juli unaniem in met de herziening van de Woningwet. In het najaar van 2012 wordt het wetsvoorstel door de Eerste Kamer besproken.

Nadere informatie

Beantwoording artikel 38 vragen

Beantwoording artikel 38 vragen Beantwoording artikel 38 vragen Aan de PvdA fractie Ter attentie van mevrouw Suijker directie/afdeling RO/RBA contactpersoon J. de Heer onderwerp artikel 38 vragen PvdA telefoon 0182-588288 uw kenmerk

Nadere informatie

Woondiensten Aarwoude geeft u de vijf!

Woondiensten Aarwoude geeft u de vijf! Ondernemingsplan 2016-2018 Woondiensten Aarwoude geeft u de vijf! Woondiensten Aarwoude is een bedrijf dat woonruimte verhuurt aan mensen die op basis van hun inkomen in aanmerking komen voor een sociale

Nadere informatie

Wij geven thuis. Goed en betaalbaar wonen in Den Haag

Wij geven thuis. Goed en betaalbaar wonen in Den Haag Wij geven thuis De gemeenteraadsverkiezingen in 2014 vallen samen met het laatste jaar van de lokale en regionale prestatieafspraken 2010-2014 tussen corporaties en gemeenten. De corporaties willen nieuwe

Nadere informatie

Het fundament van GroenWest Activiteitenplan 2013

Het fundament van GroenWest Activiteitenplan 2013 Het fundament van GroenWest Activiteitenplan 2013 Woerden, 23 oktober 2012 GroenWest activiteitenplan 2013 23-10-2012 Voorwoord Het afgelopen jaar hebben wij met veel enthousiasme gewerkt aan de doelstellingen,

Nadere informatie

Goed wonen = samen doen!

Goed wonen = samen doen! Goed wonen = samen doen! Beleidsplan Tablis Wonen 2016 2019 Participatiemaatschappij In Nederland leven we steeds meer in een participatiemaatschappij. We maken steeds meer gebruik van elkaars sterke punten

Nadere informatie

Echt thuis. Ondernemingsplan 2011-2015

Echt thuis. Ondernemingsplan 2011-2015 Echt thuis Ondernemingsplan 2011-2015 2 INLEIDING Mooiland is een woningcorporatie met circa 27.000 woningen verspreid over ruim 150 gemeenten in heel Nederland. Daarmee zijn wij een van de twintig grootste

Nadere informatie

Beste netwerkpartner,

Beste netwerkpartner, Beste netwerkpartner, Vorig jaar, op 17 november tijdens onze belanghoudersbijeenkomst, spraken wij met u over de koers van Woningstichting Bergh. Centraal stonden de vragen of wij de juiste dingen doen

Nadere informatie

Woonruimteverdeling 2015 2 Woningstichting Putten. Opening Schauwplein

Woonruimteverdeling 2015 2 Woningstichting Putten. Opening Schauwplein Samenvatting In 2015 leverden wij 39 appartementen op aan het Schauwplein te Putten. De belangstelling voor de woningen was groot en leidde tot doorstroming. Wij sloten in 2015 inclusief deze nieuwbouw

Nadere informatie

Woningbezit per gemeente 140

Woningbezit per gemeente 140 Betaalbaarheid en in Fryslân 2016 HUURKLASSE Aantal 403,06 403,07 en 576,87 576,88 en 618,24 8,7 65 HUURPRIJS IN NIEUWBOUW Investering (x miljoen ) Woningbezit per gemeente 140 Schiermonnikoog WONINGVERBETERINGEN

Nadere informatie

Onderwerp Beantwoording vragen PvdA-fractie inzake gebruik leegstaande panden om woningnood op korte termijn op te lossen

Onderwerp Beantwoording vragen PvdA-fractie inzake gebruik leegstaande panden om woningnood op korte termijn op te lossen PvdA-fractie T.a.v. Mevrouw A. Postma De Roede 12 9285 VK Buitenpost Dossiernummer : n.v.t. Stuknummer : n.v.t. Behandeld door : E. Idsardi Email : gemeente@achtkarspelen.nl Uw brief/mail van Uw kenmerk

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Samenvatting CFV 2010 Corporatie in Perspectief L0278 Zaanstad Samenvatting Corporatie in Perspectief Ter introductie In Corporatie in Perspectief is te zien hoe de volkshuisvestelijke en financiële kengetallen

Nadere informatie

WONEN IN BEWEGING I N F O R M A T I E B R O C H U R E

WONEN IN BEWEGING I N F O R M A T I E B R O C H U R E WONEN IN BEWEGING I N F O R M A T I E B R O C H U R E Wonen in beweging De CWS is een woningcorporatie in beweging. Een professionele, klantgerichte organisatie die staat voor goed wonen in een aantrekkelijke

Nadere informatie

Zondag Ontwikkeling. Profiel. Over Zondag Ontwikkeling. ...gelooft in mogelijkheden, niet in beperkingen

Zondag Ontwikkeling. Profiel. Over Zondag Ontwikkeling. ...gelooft in mogelijkheden, niet in beperkingen Zondag Ontwikkeling...gelooft in mogelijkheden, niet in beperkingen Zondag Ontwikkeling is altijd op zoek naar betere oplossingen op het gebied van wonen en commercieel vastgoed. Ons streven is om snel

Nadere informatie

Investeren in groen en betaalbaar wonen

Investeren in groen en betaalbaar wonen Verkort Beleidsplan Het Gooi en Omstreken 2013-2018 Investeren in groen en betaalbaar wonen Activiteiten in 2015 In Baarn, Bunschoten, Blaricum, Bussum, Hilversum en Wijdemeren Investeren in groen en betaalbaar

Nadere informatie

Nieuwe Woningwet. Wat verandert er in de sociale huursector?

Nieuwe Woningwet. Wat verandert er in de sociale huursector? Nieuwe Woningwet Wat verandert er in de sociale huursector? NIEUWE WONINGWET Maart 2015 Nederlandse Woonbond Samenstelling Nederlandse Woonbond Voor de tekst in deze brochure is gebruikt gemaakt van gegevens

Nadere informatie

ACTIVITEITEN AMSTERDAM

ACTIVITEITEN AMSTERDAM ACTIVITEITEN AMSTERDAM Woningbezit naar woningtype Eengezinswoning Galerijflat Portiekflat Beneden-/ bovenwoning Totaal 1.476 2.368 14.337 593 18.774 Woningbezit naar huurprijscategorieën AMSTERDAM totaal

Nadere informatie

Overleven doe je in je eentje, dingen verwezenlijken doe je samen!

Overleven doe je in je eentje, dingen verwezenlijken doe je samen! Overleven doe je in je eentje, dingen verwezenlijken doe je samen! Samenvatting ondernemingsplan Samenvatting ondernemingsplan Overleven doe je in je eentje, dingen verwezenlijken doe je samen! Dat is

Nadere informatie

ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE?

ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE? ONINGWET WAT BETEKENT DIT VOOR DE GEMEENTE? WWW.AEDES.NL MAART 2015 DE NIEUWE ONINGWET Vanaf 1 juli 2015 gelden nieuwe regels voor woningcorporaties. De invoering van de nieuwe Woningwet betekent dat ook

Nadere informatie

Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving

Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving Met ingang van 1 januari 2011 gelden er Europese regels voor de verdeling van woonruimte van woningcorporaties. Woningcorporaties

Nadere informatie

Strategisch Voorraadbeleid Ons Doel 2015

Strategisch Voorraadbeleid Ons Doel 2015 SVB samenvatting voor HOOD: Strategisch Voorraadbeleid Ons Doel 2015 Wat is strategisch voorraadbeleid? Beleid waarin keuzes gemaakt worden over hoe wij met onze woningen ( de voorraad) om willen gaan

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2010 Corporatie in Perspectief L0669 Roermond CFV 2010 Corporatie in Perspectief L0669 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Situering van het corporatiebezit: indicatie

Nadere informatie

30 koopappartementen in het centrum van Heeze aan de oude Pastorietuin

30 koopappartementen in het centrum van Heeze aan de oude Pastorietuin heerlijk wonen in heeze Van Santvoort makelaars Edenstraat 1 5611 JM Eindhoven www.vansantvoort.nl 040 269 25 30 nieuwbouw@eindhoven.vansantvoort.nl Makelaardij Olav Oude Stationsstraat 8 5591 JH Heeze

Nadere informatie

Verslag belanghouders bijeenkomst SallandWonen

Verslag belanghouders bijeenkomst SallandWonen Verslag belanghouders bijeenkomst SallandWonen 22 september 2011 Inleiding Directeurbestuurder Ed Penninks heet alle aanwezigen van harte welkom en dankt hen voor hun aanwezigheid. Het programma van vanmiddag

Nadere informatie

BOD PRESTATIE-AFSPRAKEN 2016 - WONINGVERENIGING NEDERWEERT

BOD PRESTATIE-AFSPRAKEN 2016 - WONINGVERENIGING NEDERWEERT BOD PRESTATIE-AFSPRAKEN 2016 - WONINGVERENIGING NEDERWEERT 1. SOCIALE WONINGVOORRAAD: DIFFERENTIEREN WONINGAANBOD We hebben geconstateerd dat ons woningbezit te eenzijdig is opgebouwd, waarbij het vooral

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2012 Corporatie in Perspectief L0249 Helmond CFV 2012 Corporatie in Perspectief L0249 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Samenstelling van het bezit 5 2 Volkshuisvestelijke

Nadere informatie

Huur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector.

Huur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Huur beleid Ru t te II Een overzicht van de impact van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Januari 2015 Inleiding De huren zijn de afgelopen twee jaar fors gestegen.

Nadere informatie

Missie, visie en maatschappelijke verankering

Missie, visie en maatschappelijke verankering Jaarplan 2014 1 Missie, visie en maatschappelijke verankering In ons ondernemingsplan 2014-2017 hebben we onze missie en visie voor de komende jaren vastgesteld. In dit jaarplan is verwoord welke stappen

Nadere informatie

WOONLASTENAGENDA 2015. BrabantWonen

WOONLASTENAGENDA 2015. BrabantWonen WOONLASTENAGENDA 2015 BrabantWonen ALGEMENE INLEIDING BrabantWonen, Kleine Meierij, Zayaz, gemeente s-hertogenbosch en het Stedelijk Huurdersplatform (SHP) hebben in 2014 het Woonlastenakkoord gesloten.

Nadere informatie

Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide. 2010-2020 Segment Nieuwbouw Sloop Verkoop Totaal

Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide. 2010-2020 Segment Nieuwbouw Sloop Verkoop Totaal Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide Volgens de laatste Provinciale Prognose (2011) bedraagt de woningbouw behoefte in Valkenswaard een netto toevoeging van 1.230 woningen

Nadere informatie

inform special Ruimte geven en samen leven

inform special Ruimte geven en samen leven inform special Ruimte geven en samen leven Ondernemingsplan WSP 2013-2017 Het ondernemingsplan 2013-2017 van Woningstichting Putten Ruimte geven en samen leven Ruimte geven en samen leven is de titel van

Nadere informatie

Ons kenmerk ML40/13.0009104. Datum uw brief

Ons kenmerk ML40/13.0009104. Datum uw brief Ingekomen stuk D42 (PA 4 september 2013) Aan de gemeenteraad van Nijmegen Korte Nieuwstraat 6 6511 PP Nijmegen Telefoon 14024 Telefax (024) 329 95 81 E-mail gemeente@nijmegen.nl Postbus 9105 6500 HG Nijmegen

Nadere informatie

Veranderingen in de volkshuisvesting. 10 mei 2011

Veranderingen in de volkshuisvesting. 10 mei 2011 Veranderingen in de volkshuisvesting 10 mei 2011 Opbouw presentatie 1. Veranderingen en gevolgen 2. Betekenis voor PALT 3. Ontwikkelrichtingen De belangrijkste veranderingen 1. Regelgeving Staatssteunregeling

Nadere informatie

Waar komen we vandaan? tiwos. Wat hebben we nodig? Thuis in de Buurt. Waar. staan we. Waar. voor? gaan we. voor? beleidsplan 2012-2016

Waar komen we vandaan? tiwos. Wat hebben we nodig? Thuis in de Buurt. Waar. staan we. Waar. voor? gaan we. voor? beleidsplan 2012-2016 Waar komen we vandaan? tiwos Wat hebben we nodig? Waar staan we voor? Waar gaan we voor? beleidsplan 2012-2016 Extern De meest relevante omgevingsfactoren: politiek De overheid trekt zich terug, bezuinigt

Nadere informatie

Met bewoners naar vitale wijken. Strategie SSW voor 2014 2019

Met bewoners naar vitale wijken. Strategie SSW voor 2014 2019 Met bewoners naar vitale wijken Strategie SSW voor 2014 2019 September 2014 Inhoudsopgave 1. Een eerlijk verhaal... 1 2. Wat is SSW... 2 2.1 Woningcorporatie 2 2.2 Wat zien wij in onze wereld 2 2.3 Grote

Nadere informatie

Wij zijn Brabantse Waard

Wij zijn Brabantse Waard Wij zijn Brabantse Waard Gastvrij wonen Inhoudsopgave 3 Wie is Brabantse Waard 4 Een organisatie met een transparante structuur 5 Onze missie en visie 5 Doelstellingen waarin de gast centraal staat 6 Onze

Nadere informatie

Investeren in groen en betaalbaar wonen

Investeren in groen en betaalbaar wonen Beleidsplan van Het Gooi en Omstreken 2013-2018 Investeren in groen en betaalbaar wonen Activiteiten in 2013 In Baarn, Bunschoten, Blaricum, Bussum, Hilversum en Wijdemeren Investeren in groen en betaalbaar

Nadere informatie

Platform Wonen Assen 3 oktober 2013

Platform Wonen Assen 3 oktober 2013 Platform Wonen Assen 3 oktober 2013 Aanvalsplan wonen Albert Smit wethouder financiën, vastgoed, grondzaken en wonen 1 Aanvalsplan wonen: aanleiding Sinds 2008: Economische recessie Stagnerende woningmarkt

Nadere informatie

Overzicht van voorgenomen activiteiten in het jaar 2009 door Plicht Getrouw

Overzicht van voorgenomen activiteiten in het jaar 2009 door Plicht Getrouw Activiteitenplan Plicht Getrouw Overzicht van voorgenomen activiteiten in het jaar 2009 door Plicht Getrouw Plicht Getrouw presenteert hierbij op grond van artikel 25a van het Besluit Beheer Sociale Huursector

Nadere informatie

1. Ambitieuze woningcorporatie 6. 9. Bedrijfsvoering 38. 2. Profiel 6. 10. Financiën verantwoord 40. 3. Kerncijfers 10. 11. Wooninc.

1. Ambitieuze woningcorporatie 6. 9. Bedrijfsvoering 38. 2. Profiel 6. 10. Financiën verantwoord 40. 3. Kerncijfers 10. 11. Wooninc. 2 1. Ambitieuze woningcorporatie 6 2. Profiel 6 3. Kerncijfers 10 4. Strategie 16 Klantperspectief... 16 Samenwerkingsperspectief... 17 Maatschappelijk perspectief... 17 Medewerkersperspectief... 18 Financieel

Nadere informatie

inschrijven als woningzoekende

inschrijven als woningzoekende inschrijven als woningzoekende Inschrijven als woningzoekende bij Woonbedrijf Op zoek naar een huurwoning? We helpen u graag! Inschrijven als woningzoekende 3 Een gewone eengezinswoning, een luxe appartement,

Nadere informatie

De waarde van marktwaarde

De waarde van marktwaarde De waarde van marktwaarde Een nieuwe uitdaging voor de (meeste) corporaties 27 mei 2015 Maria Molenaar Voorzitter RvB Woonstad Rotterdam Bestuurslid Aedes Inhoud Aanleiding: de nieuwe woningwet De corporatiesector

Nadere informatie

Toekomstbestendig 2019

Toekomstbestendig 2019 Toekomstbestendig 2019 20 19 Missie TBV Wonen is een excellente woningcorporatie in Noord-Brabant, die zich richt op het huisvesten van mensen die daarbij een helpende hand kunnen gebruiken. Wij investeren

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Samenvatting CFV 2011 Corporatie in Perspectief L0151 Eindhoven Samenvatting Corporatie in Perspectief Ter introductie In Corporatie in Perspectief is te zien hoe de volkshuisvestelijke en financiële

Nadere informatie

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Petra Bassie petra.bassie@vng.nl Betaalbaarheid van het wonen - Rapport VNG - Belangrijkste inzichten & bestuurlijke

Nadere informatie

Onderzoeksinstituut OTB

Onderzoeksinstituut OTB Regionale woonafspraken en veranderende nationale beleidskaders Inleiding tijdens conferentie De regio Zuid- Kennemerland/IJmond geeft thuis, Tweede conferentie Regionaal Actieprogramma Wonen Zuid- Kennemerland/IJmond,

Nadere informatie

Woonvisie in t kort 10

Woonvisie in t kort 10 10 Woonvisie in t kort Utrecht is een aantrekkelijke stad om te wonen en te werken. Daarom is de druk op de woningmarkt groot. Deze druk zal de komende jaren blijven waardoor veel doelgroepen niet de woning

Nadere informatie

Wonen in het Land van Heusden en Altena. Gemeenteraden en woningcorporaties 10 maart 2015

Wonen in het Land van Heusden en Altena. Gemeenteraden en woningcorporaties 10 maart 2015 Wonen in het Land van Heusden en Altena Gemeenteraden en woningcorporaties 10 maart 2015 Agenda P. van den Heuvel: De nieuwe Woningwet hoofdpunten W. Bijl: Regionale verankering in het Land van Heusden

Nadere informatie

Verantwoording 2014. De parlementaire enquêtecommissie komt met haar aanbevelingen

Verantwoording 2014. De parlementaire enquêtecommissie komt met haar aanbevelingen Verantwoording 2014 4 februari 2015 Bewonerscommissiedag 2015 Terugblik op 2014 De verhuurdersheffing is een feit De parlementaire enquêtecommissie komt met haar aanbevelingen Betaalbaarheid staat onder

Nadere informatie

PRESTATIEAFSPRAKEN 2011 GEMEENTE SITTARD-GELEEN EN WONINGBEHEER BORN GREVENBICHT

PRESTATIEAFSPRAKEN 2011 GEMEENTE SITTARD-GELEEN EN WONINGBEHEER BORN GREVENBICHT PRESTATIEAFSPRAKEN 2011 GEMEENTE SITTARD-GELEEN EN WONINGBEHEER BORN GREVENBICHT 1. Nieuwbouw Concrete bijdragen aan (kwaliteit) nieuwbouw (concrete plannen en projecten) Realisatie nieuwbouwprojecten

Nadere informatie

Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio. Maart 2014

Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio. Maart 2014 Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio Maart 2014 2 Preambule Gemeenten in de Stadsregio Amsterdam en de woningcorporaties, verenigd

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2013 Corporatie in Perspectief L0565 Alphen aan den Rijn CFV 2013 Corporatie in Perspectief L0565 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Samenstelling van het bezit 5 2 Volkshuisvestelijke

Nadere informatie

WSW trendanalyse woningcorporaties 2013-2017

WSW trendanalyse woningcorporaties 2013-2017 WSW trendanalyse woningcorporaties 2013-2017 Risico s voor borgstelsel nemen toe Corporaties nemen maatregelen om de financiële conti - nuïteit te waarborgen. Dit is het gevolg van de overheidsmaatregelen

Nadere informatie

ACTIVITEITEN AMERSFOORT

ACTIVITEITEN AMERSFOORT ACTIVITEITEN AMERSFOORT Woningbezit naar woningtype Eengezinswoning Galerijflat Portiekflat Beneden-/ bovenwoning Totaal 5.543 3.327 2.934 1.169 12.973 Woningbezit naar huurprijscategorieën AMERSFOORT

Nadere informatie

Vind uw weg naar een koopwoning

Vind uw weg naar een koopwoning Vind uw weg naar een koopwoning Inhoud 1 Inleiding 4 2 Verkoop van huurwoningen 5 3 Kopen met Koopgarant 7 4 Liever kopen of huren? 9 5 Het koopproces 11 6 Het verkoopprogramma 13 Pagina 3 Verkoopbrochure

Nadere informatie

Maatwerkafspraken Woonruimteverdeling

Maatwerkafspraken Woonruimteverdeling Maatwerkafspraken Woonruimteverdeling Voor bezit van Habeko wonen in de kernen: Koudekerk aan den Rijn/Hazerswoude-Rijndijk, Hazerswoude-Dorp en Benthuizen datum:10 november 2014 Vastgesteld door het college

Nadere informatie

Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers

Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers Renske Jongsma en Martijn Schut Directie Woningmarkt Woningvoorraad Woningtype mln % Koopwoningen Corporatie huurwoningen Corporatie huurwoningen

Nadere informatie

Regionaal groeien - lokaal verbinden. Ondernemingsplan 2015-2017. (verkorte versie)

Regionaal groeien - lokaal verbinden. Ondernemingsplan 2015-2017. (verkorte versie) Regionaal groeien - lokaal verbinden Ondernemingsplan 2015-2017 (verkorte versie) EEN WETHOUDER IN HET NIEUWE WERKGEBIED Wij werkten altijd goed samen met de lokale corporatie. Wel zagen we dat corporaties

Nadere informatie

Alleen samen maken we Nijkerk mooier

Alleen samen maken we Nijkerk mooier Woningstichting Nijkerk De klant staat centraal. Je kunt geen ondernemingsplan openslaan, of je stuit op deze missie. Zet je de klant centraal door in zijn schoenen te gaan staan? Dat is een goed begin,

Nadere informatie

Ondernemingsplan 2013-2017

Ondernemingsplan 2013-2017 bewonersavond Ondernemingsplan 2013-2017 woensdag 29 augustus 2012 Theater de Junushoff Programma 19.30 uur Ontvangst 20.00 uur Welkomstwoord avondvoorzitter (Jelle de Gruyter) 20.05 uur Agendacommissie

Nadere informatie

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis Gereguleerde huren in de commerciële sector Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis AANLEIDING Corporaties en commerciële verhuurders bieden beiden

Nadere informatie

Inhoud. Colofon. www.ssw.nl

Inhoud. Colofon. www.ssw.nl Colofon Redactie: Woonstichting SSW Vormgeving: Woonstichting SSW Tekst: Woonstichting SSW in samenwerking met Vannimwegen Fotografie: Lighthouse Productions/Dirk Verwoerd Amersfoort Woonstichting SSW

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2013 Corporatie in Perspectief L1909 Utrecht CFV 2013 Corporatie in Perspectief L1909 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Samenstelling van het bezit 5 2 Volkshuisvestelijke

Nadere informatie

Huurverhoging 2015 Adviesaanvraag

Huurverhoging 2015 Adviesaanvraag Huurverhoging 2015 Adviesaanvraag Amsterdam 16 februari 2015 1. Inleiding Voor u ligt het voorstel voor de jaarlijkse huurverhoging van Eigen Haard voor de periode 1 juli 2015 tot 30 juni 2016. Dit voorstel

Nadere informatie

MODEL SWOT ANALYSUS REAL ESTATE SWOT-ANALYSUS REAL ESTATE TOELICHTING EN HANDLEIDING

MODEL SWOT ANALYSUS REAL ESTATE SWOT-ANALYSUS REAL ESTATE TOELICHTING EN HANDLEIDING MODEL SWOT ANALYSUS REAL ESTATE SWOT-ANALYSUS REAL ESTATE TOELICHTING EN HANDLEIDING PORTEFEUILLEMANAGEMENT EN SWOT ANALYSE Portefeuillemanagement is een dynamisch proces waarbij telkens opnieuw geanalyseerd,

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2013 Corporatie in Perspectief L0837 Nieuwegein CFV 2013 Corporatie in Perspectief L0837 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Samenstelling van het bezit 5 2 Volkshuisvestelijke

Nadere informatie

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Freya Mostert freija.mostert@vng.nl Betaalbaarheid van het wonen - Rapport VNG - Belangrijkste inzichten & bestuurlijke

Nadere informatie

Eindhoven: geen verordening maar prestatieafspraken. Joep Berghuis Studiedag Huisvestingswet 2014 18 juni 2014

Eindhoven: geen verordening maar prestatieafspraken. Joep Berghuis Studiedag Huisvestingswet 2014 18 juni 2014 Eindhoven: geen verordening maar prestatieafspraken Joep Berghuis Studiedag Huisvestingswet 2014 18 juni 2014 Inhoud presentatie Woonvisie: kansen benutten, basis op orde Woningmarkt Eindhoven/regio Lokaal

Nadere informatie

Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst

Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst Op 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet ingegaan. U leest hier wat deze nieuwe wet mogelijk voor u betekent. We hebben de

Nadere informatie

Woonstichting Hulst presteert evenwichtig en goed over de volle breedte

Woonstichting Hulst presteert evenwichtig en goed over de volle breedte Woonstichting Hulst presteert evenwichtig en goed over de volle breedte Woonstichting Hulst is werkzaam in de kern Hulst en heeft daar een bezit van ca. 1. verhuureenheden, waarvan ca. 1.33 wooneenheden.

Nadere informatie

Thuis in betaalbaar wonen. Terugblik 2015 Vooruitblik 2016

Thuis in betaalbaar wonen. Terugblik 2015 Vooruitblik 2016 Thuis in betaalbaar wonen Terugblik 2015 Vooruitblik 2016 In 2015......was onze gemiddelde huurprijs 472,35... kwam in 424 van onze woningen een nieuwe huurder Onderhoud... verkochten we zeven reguliere

Nadere informatie

RAADSVOORSTEL. Raadsvergadering. Onderwerp Financiële compensatie Hof van Bunnik. Aan de raad, Onderwerp Financiële compensatie Hof van Bunnik

RAADSVOORSTEL. Raadsvergadering. Onderwerp Financiële compensatie Hof van Bunnik. Aan de raad, Onderwerp Financiële compensatie Hof van Bunnik RAADSVOORSTEL Raadsvergadering Nummer 23-06-2016 16-037 Onderwerp Financiële compensatie Hof van Bunnik Aan de raad, Onderwerp Financiële compensatie Hof van Bunnik Gevraagde beslissing 1. Een bedrag van

Nadere informatie

Met bewoners naar vitale wijken VAN SSW 2014-20

Met bewoners naar vitale wijken VAN SSW 2014-20 Met bewoners naar vitale wijken STVISIE TOEKOM VAN SSW 19 2014-20 Met bewoners naar vitale wijken 1 Een eerlijk verhaal SSW helpt mensen met een smalle beurs in de gemeente De Bilt aan sociale woonruimte.

Nadere informatie

Domesta. Geme Sn ente ř oevord. 'ng. 30 : Aan. Class nr. Gemeente Coevorden Aan het College van Burgemeester en Wethouders Postbus 2 7740 AA COEVORDEN

Domesta. Geme Sn ente ř oevord. 'ng. 30 : Aan. Class nr. Gemeente Coevorden Aan het College van Burgemeester en Wethouders Postbus 2 7740 AA COEVORDEN Geme Sn ente ř oevord 'ng. 30 : 1 Gemeente Coevorden Aan het College van Burgemeester en Wethouders Postbus 2 7740 AA COEVORDEN Aan Class nr. Ons kenmerk Onderwerp Behandeld door Bijlage(n) Datum Geme000339

Nadere informatie