P r e s e n t a t i e

Transcriptie

1 B Presentatie, onderdeel TNO Bouwdag Verpleging & Verzorging 2010 Vastgoed vast beter Vastgoedstrategie en -financiering door ir. H. Sijsling Leestest: Tijdens de presentatie wordt de ZZP VastgoedPlanner getoond. Ter wille van het overzicht wordt een klein lettertype gebruikt. Indien u onderstaande tekst kunt lezen, zit u goed. B Presentatie, onderdeel TNO Vastgoedstrategie en -financiering Financiële strategie: De nieuwe financiering P r e s e n t a t i e Ruimtelijke strategie: Specifiek versus courant bouwen Architectuurstrategie: Hoe kies ik een architectuur die mijn businesscase positief beïnvloedt? Rekenen aan de strategie: ZZP VastgoedPanner Overheid en vastgoedstrategie: Brief van 9 juli van staatssecretaris dr. J. Bussemaker 1

2 D intern en extern speech Go /lsewhere beslissing Go /No go beslissing Zekerheidscurve Invloedscurve Feest xit strategie Waden in weelde! xit strategie Opbrengsten Site strategie S t e l s e l w i s s e l i n g Business case Initiatief Haalbaarheid Planvorming Initiële investering Nachtmerrie Realisatie Jaarlijkse kosten xploitatie Renovatie C hs I had Bedrijfswaarde a = ( i - u) / (100% + IRR) 1 jaar + dream ( i - u) / (100% + IRR) n jaar concipiëren ontwikkelorganisatie bedrijfswaarde ir. Henk Sijsling, architect & financial engineer Missie publieke sector 1. Onderzoeken van succes- en faalfactoren van maatschappelijk vastgoed en gebiedsontwikkelingen 2. Ontwikkelen van tools voor financial engineering Missie private sector 1. Ontwerpen van ruimtelijke businesscases maatschappelijk vastgoed en gebiedsontwikkelingen 2. ( Forensische ) financial engineering V o o r s t e l l e n 2

3 Kwaliteit CBz-normen CBz bouwbudget Vergunning Budget Afrekening Boekwaarde Initiatief Programma Haalbaarheid Structuurontwerp Voorlopig Ontwerp Definitief Ontwerp Bestek Gunning Uitvoering xplotatie O n t w e r p e n d e p a r t i j Initiëren Concipiëren Ontwerpen Klassiek Courant vastgoed = afstootbaar xploitatie jaar beprekt GO beperkt FA xploitatie jaar geen GO geenfa Design en build Uitvoeren xploiteren Demografie Turnkey /doelgroep U i t v o e r e n d e p a r t i j Initiatief Programma Businessscase Structuurontwerp Voorlopig Ontwerp Definitief Ontwerp xploitatie jaar geen GO geen FA Bestek Gunning Uitvoering Concurrentie aandeel TCO Jaarlijkse lasten Kwaliteit Risico controle TCO xplotatie Jaarlijkse lasten Specifiek vastgoed afstootbaar xploitatie jaar wel GO wel FA W a a r d e n e n r i s i c o s Voorwaarde wel FA tweede exploitatie periode van 20 jaar Risico 3

4 TNO onderdeel xploitatie Waarde xploitatie xploitatie xploitatie jaar jaar jaar jaar beprekt GO beperkt FA geen GO wel FA geen GO geen FA wel GO wel FA Conceptwaarde adherentie opbrengsten + hoog + hoog ++ hoog ++ hoog Bezettingswaarde kosten voor primair proces + hoog + hoog ++ hoog ++ hoog Logistieke waarde lage na kosten FA + hoog + tweede hoog exploitatie periode van 20 jaar ++ hoog ++ hoog Personele waarde lage h&r kosten ++ hoog + hoog + hoog - laag W a a r d e n e n r i s i c o s xploitatie jaar wel GO wel FA Vastgoedwaarde lage instandhoudingskosten ++ hoog + hoog - laag -- laag xploitatie jaar beperkt GO beperkt FA Risico xploitatie jaar geen GO wel FA xploitatie jaar geen GO geen FA risico leegstand -- laag - laag laag/hoog laag/hoog Conceptrisico leegstand -- laag - laag + hoog ++ hoog Bezettingskosten aanpassingen voor primair proces laag/hoog + hoog - laag -- laag Ontwikkelrisico budgetrisico na FA exploitatie risico -- laag - tweede laag exploitatie periode van + hoog ++ hoog xpertise risico budgetrisico 20 jaar -- laag - laag + hoog ++ hoog Aanpasbaar lage instandhoudingskosten -- laag - laag + hoog ++ hoog W a a r d e n e n r i s i c o s Contractduur huur leegstand -- kort - kort +lang ++ lang 4

5 Waarde iconic A r c h i t e c t u u r s t i j l e n modern traditioneel klassiek Iconic Modern Traditioneel Klassiek clectisch High Tech Waarde iconic modern eclectisch A r c h i t e c t u u r s t i j l e n traditioneel klassiek gotiek /high tech W a a r d e n e n r i s i c o s Iconic Modern Traditioneel Klassiek clectisch High Tech eclectisch gotiek /high tech Vastgoedwaarde marktopbrengsten door restwaarde - laag -- laag + hoog ++ hoog ++ hoog - laag Duurzaamheidswaarde opbrengsten door levensduur - laag -- laag + hoog ++ hoog ++ hoog - laag Uitstralingswaarde opbrengsten door restwaarde en primair proces + hoog - laag + / - ++ hoog ++ hoog + hoog Identiteitswaarde opbrengsten door restwaarde en verhuur + hoog - laag + / - + hoog ++ hoog + hoog motionele-esthetische waarde opbrengsten door primair proces - laag - laag ++ hoog + hoog + hoog + hoog Sociale cohesiewaarde -- laag -- laag + hoog + / - ++ hoog + hoog W a a r d e n e n r i s i c o s 5

6 Risico iconic A r c h i t e c t u u r s t i j l e n modern traditioneel klassiek Iconic Modern Traditioneel Klassiek clectisch High Tech eclectisch gotiek /high tech Investeringsrisico door korte functionele levensduur ++ hoog + hoog - laag - laag - laag ++ hoog Duurzaamheidsrisico door tekorte levensduur ++ hoog ++ hoog - laag - laag - laag ++ hoog Leegstandsrisico + / - ++ hoog - laag -laag - laag + / - Sociale dyshesie risico door belendende leegstand - laag ++ hoog -- laag - laag - laag -- laag Instandhoudingsrisico door hoge kosten ++ hoog - laag - laag - laag - / + + hoog Ontwikkelrisico ++ hoog - laag - laag - laag - laag + hoog Ontwerprisico ++ hoog - laag - laag - laag + / - + hoog onderdeel TNO Kosten Territorium en sociabiliteit defensible space en ontmoeten Nabijheid van of onderdak voor goede voorraden en diensten W a a r d e n e n r i s i c o s A r c h i t e c t u u r s t i j l Psychologisch effect Schoonheid en geluk Bescherming tegen klimaat en dieven Identiteit 6

7 Kosten Territorium en sociabiliteit defensible space en ontmoeten onderdeel TNO Nabijheid van of onderdak voor goede voorraden en diensten A r c h i t e c t u u r s t i j l Psychologisch effect Schoonheid en geluk Bescherming tegen klimaat en dieven Identiteit T r a d i t i o n e e l 7

8 T r a d i t i o n e e l T r a d i t i o n e e l 8

9 onderdeel TNO onderdeel TNO Traditioneel Neo-Classicistisch 9

10 c l e c t i c i s t i s c h F XL L S Pricewinning achitecture 2870 appartments Pruitt-Igoe complex in St. Louis, Missouri, US named after Wendell O. Pruitt Afro-American fighterpilot in World War II Architect M. Yamasaki (also designer of World Trade Center) of modern architecture (Charles Jencks) op (16 maart, 15:30) K o y a a n i s i w q a t s i 10

11 gezellig M o d e r n Celebration Cooper Robertson & Partners, Robert A.M Stern Walt Disney housing project, inh. M o d e r n 11

12 I c o n i c Vertalen van ZZP indicaties naar meters 5,5% 30 jaar 0,8% G.O. Normatieve investering Prestatieeisen Bouwkostennota 2,5% geen grond NHC= eerste jaarhuur /investering > Kasstroom Opbrengsten 1. NHC model 2. bundelen 3. % opslag > Kasstroom Kosten Meters voor: 1. Kasstroomverloop 2. IRR 3. MIRR < 5,0% 50 jaar met G.O. 0,7% vastgoedstrategie Z P P V a s t g o e d P l a n n e r Annuïtaire vergoeding Besturing voor de vastgoedvariabelen < < NHC 2012 Geïdexeerde annuïtaire vergoeding investering 12

13 Overheid U = Jaarlijkse lasten leegstand U = Kapitaallasten oud U = Huurlasten oud U = Kapitaallasten nieuw U = Huurlasten nieuw Startwaarde cashflow Gebouwcycli Bedrijfswaarde (M)IRR Z P P V a s t g o e d P l a n n e r I = ZZP s Z P P V a s t g o e d P l a n n e r 13

14 De brief van 9 juli De brief van 9 juli 2009 onderdeel TNO D onderdeel TNO Stelselwisseling D. 14