Stichting Sint Jacob. locatie Oldenhove vergelijking Nieuwbouw - Renovatie. 25 oktober 2006 CEAN. Concepts Enterprise Architecture Nature

Transcriptie

1 Stichting Sint Jacob locatie Oldenhove vergelijking Nieuwbouw - Renovatie 25 oktober 2006

2 Inhoud Inleiding Oorspronkelijk renovatieplan mix zwaar/licht Alternatief 1: Renovatie alleen zwaar Alternatief 2: Renovatie alleen licht Alternatief 3: Gedeeltelijk nieuwbouw SWZ, gedeeltelijk vervangend voor zwaar Conclusie en aanbevelingen

3 Inleiding SSJ heeft goedkeuring CBZ voor renovatie Oldenhove 11 zwaar 79 licht (erkenning 105 licht) Omdat de renovatie volgens SSJ niet toekomstbestendig is overweegt zij nieuwbouw. Achtereenvolgens wordt ingegaan op: Oorspronkelijk renovatieplan Omzetten naar verpleeghuis Omzetten naar verzorghuis (SWZ?) Blijvende issues bestaand gebouw Nieuwbouw

4 Oorspronkelijk renovatieplan Eerste indiening van renovatieplan 5,7 mln, is afgekeurd Dit plan is gereduceerd om tot de 3,9 mln van de verklaring te komen Voor 65% van nieuwbouwinvestering, maar zeer beperkt plan Brede beddengang geschrapt Beddenlift geschrapt Handhaven zoveel mogelijk van de bestaande installaties Radiatoren en buizen appartementen handhaven Elektra in bestaande buizen en met opbouw Wanden, vloer en plafond handhaven in de woondelen (alleen nieuw of aanhelen in de badkamer, keuken zone)

5 Blijvende issues bestaand gebouw Reeds 40 jaar oud Brandweereisen problematisch Blijft grootschalig Door de structuur sprake van teveel grote (2-persoons) kamers, 15 stuks Moet over de afdeling om bij de huiskamers te komen Geen buitenruimten op afdelingen Leidingen (CV en E) verouderd Hoofdontsluiting en balie moeilijk aan brandweereisen te voldoen Geen beddenlift Te veel te kleine ruimten Beletage Kolommen staan heel onhandig Moelijk verhuurbaar???? Huiskamer niet aan hoofdgang 5e verdieping Te veel grote ruimten Scheve pantry's en badkamers

6 Alternatief 1) Indien renovatie 100% verpleeghuis Om een goed verpleeghuis te kunnen maken is minimaal de oorspronkelijke investering noodzakelijk van 5,7 mln. Daarnaast extra invesering t.b.v.: Topkoeling in alle appartementen Investering 65% budget nieuwbouw tbv zwaar = Lijkt te passen op richting obv oorspronkelijke investeringsraming van 5,7 mln Echter: Niet omkeerbaar Grootschalig Geen buitenruimte Brandweereisen blijven problematisch Verouderde constructie?? (hoogte en dikte Wytze) Tekening Evert invoegen

7 Alternatief 2) Renovatie 100% licht Bij renovatie tbv lichte zorg moet worden geanticipeerd op scheiden wonen zorg (SWZ). Om weer 20 jaar voort te kunnen is grondiger renovatie nodig (kabels en leidingen). Niet omkeerbaar en dus niet toekomstbestendig Blijven rest m2 s over (maar 79 lich mogelijk) Te veel 2-persoonskamers Strookt niet met zorgvraagontwikkeling (zwaar of SWZ) Kwaliteit van de woningen sterk verschillend Topwonen op toplocatie vergt andere kwaliteit Overige blijvende nadelen, zoals verpleegadelingen

8 Issue: Geen waardecreatie SSJ heeft als doelstellingen: Waardecreatie met vastgoed Levensloop bestendig wonen Hofjes in de wijk Zo veel mogelijk SWZ Bij grote renovatie: Weer 20 jaar door exploiteren, met risico op gebreken Geen hofjes Geen SWZ Handhaven oude zorg-organisatie Gaat in tegen speerpunten beleid van zorgdiensten Kantelpunt efficiënte klassieke organisatie bij ca 100 plaatsen

9 Alternatief 3) Nieuwbouw Investering traditioneel ca. 6+ mln (prijspeil 2004) Kansen voor SWZ Optimale infrastructuur zwaar en licht Optimaal veilig brandweer en inspectie Transitie naar nieuwe zorgorganisatie Aparte hofjes mogelijk (financiering obv erkenning budget renovatie) Issue: Boekwaarde 2,8 mln eind 2009

10 Terrein Kwaliteit: Groen, uitzicht, goede wijk, 3 voorkanten B100 x H107 m2 B 47 x H 27 B 65 x H 30

11 Terrein: Model A2 - gecombineerd SWZ 4 lagen hoog = 16 (- 1 tbv bergingen = 15) Parkeer Plaats & bergingen Woningen SWZ Woningen WTZi P N Dompvloedslaan

12 Alternatieve opzet SWZ 5 lagen Parkeer Plaats & bergingen Woningen SWZ Woningen WTZi 2 lagen N Dompvloedslaan

13 Issue nieuwbouw Issue: Boekwaarde Oldenhove eind 2009 = 2,8 mln (excl. grond) Bouw 57 appartementen SWZ ca. 11 mln (850/m2 bouwkosten) Bouw 30 zwaar ca. 4 mln (controleren) Totaal ca 15 mio, -> 2,8/15 = 18% Grondopbrengst ca * 57 = 1,4 mln -> restant 1,4 mln over 90 plaatsen = ca /plaats Restant boekverlies Versneld afschrijven CTG Gedeeltelijk ten laste van EV en compenseren met achtergestelde lening Gedeeltelijk in SWZ opnemen Een deel in nieuwbouw WTZi opnemen

14 Vergunningen WTZi Verklaring Renovatie ombuigen naar gedeeltelijk nieuwbouw zwaar (ca. 4 mln) Moet voor stelselwijziging rond zijn! WRO Principe tekeningen ten behoeve van art. 19 procedure WTZi SWZ, principe accoord gemeente regelen ivm maximaliseren grondopbrengst Sanering Inschakelen tbv begeleiden biedingproces SWZ

15 Bijlagen Vergelijking Nieuwbouw/renovatie Kwalitatief Financiën

16 Oldenhove assessment - kwalitatief Aspecten Vervangende nieuwbouw (Scenario A, instandhouding en dan nieuwbouw) Structurele renovatie (scenario B doorgaan met huidig plan) Ja, noodzakelijk ivm veiligheid. Beheersmaatregelen tbv risicomitigatie Overlast van xx maandentijdens realisatie instandhouding Ja Doorlooptijd 3,5 jaar, nieuwbouw eind 2009 risico op uitloop Instandhouding moet begin 2007 gereed zijn, anders zinloze investering Ca. 1,5 jaar Oplevering eind 2009 (moet wachten op Overbos) Interim gereed begin 2009? Investering Exploitatie Ca. 6 mio nieuwbouw (tenzij SWZ met derde) Ca. 0,75 mio instandhouding Conform huidige laatste inzichten Goed verhuurbaar, marktconform Ca. 3,9mio renovatie (Interim) Aanbestedingsvoordeel is vervallen, wordt duurder dan 3,9 mio Let op omissies (brand / asbest/leidingen/lift) Verouderd gebouw, blijvende problemen Leegstand en inefficientie? Draagvlak Interimvoorzieningen Bestemmingsplan & bouw Nieuw gebouw is goed voor aanmeldingen en voorkoming leegstand Bespreekbaar bij de gemeente Oude plankosten Ivm koppeling Overbos, nagenoeg gelijke oplevering, toch verouderd gebouw Geen probleem Zorgvisie Conform huidige wensen. Scheiden wonen/zorg is mogelijk Volledig naar laatste inzichten Technisch state of the art Ongelijke units versus gelijke behandeling? Scheiden wonen zorg lastig? Hofjes wonen lastig Technisch verouderd

17 Oldenhove assessment - financieel Aspecten Vervangende nieuwbouw (Scenario A, instandhouding en dan nieuwbouw) Structurele renovatie (scenario B doorgaan met huidig plan) Boekverlies Financiering Bouw Kapitaallast SWZ Huur Waarde creatie EV en solvabiliteit Boekverlies meteen ten laste brengen van EV (te laag?) of compenseren met grondopbrengst bij SWZ (geen boekverlies! evt.financieren boekverlies mbv achtergestelde lening (opvoeren op de balans) Overleg CTG iz versnelde afschrijving WTZi deel obv ombuigen verklaring CBZ (uitzoeken) SWZ deel obv zelf financieren obv huurstroom (EV of lening) of SWZ deel afstoten aan derden (voor of na bouw) evt. Obv erfpacht of met recht van terugkoop Is hoger dan bij renovatie Is makkelijker om bij derden te leggen wegens courant vastgoed en SWZ SWZ goed te introduceren Goede huurprijzen te realiseren SSJ hoeft niet zelf als verhuurder op te treden (WoCo) Goed verkoopbaar, cashflow tbv doorontwikkelen op termijn Indien zorginstelling verantwoordelijk wordt voor kapitaallast, dan ook vastgoed waarderen tegen marktwaarde (IAS). Deze zal bij courantvastgoed hoger liggen dan bij incourant vastgoed. Afhankelijk van boekwaarde (constant) of obv markwaarde (fluctuatie) Nieuwbouw geeft direct mogelijkheden om via afstoting (College Sanering) opbrengsten te genereren. Courant vastgoed geeft vermogensopbouw. Treedt ogenschijnlijk niet op, maar is er reeds latent indien ineens wordt overgegaan op waardering o.b.v. marktwaarde. Dit is wellicht te verwachten bij introductie kapitaallast in OBV verklaring CBZ (reeds verkregen) Opnieuw aanbesteding houden en goedkeuring vragen Risico kapitaallast komt volledig naar SSJ toe in 2010 Dan als nog keuze om vastgoed af te stoten, echter minder courant. SSJ moet zelf een langjarig huurcontract aangaan voor verzorging deel, terwijl mogelijk indicatie hiervoor zal verdwijnen, zelf doorverhuren aan gebruiker. SWZ moeilijk te introduceren Goede huurprijzen moeilijker te realiseren SSJ zal waarschijnlijk zelf als verhuurder moeten optreden Afschrijving obv boekwaarde (bedrijfswaarde?), onduidelijk of dit blijft bestaan. Of indien toch marktwaarde waardering tegen incourant vastgoed Boekwaarde verhogen met investeringsbedrag, hiertegenover staat een lening. Afschrijving geeft geen waardeontwikkeling, alleen bij verkoop, is echter weinig courant vastgoed

18 Afhankelijkheid Oldenhove - Overbos i.v.m. interimvoorziening Plan van aanpak 2006 Q3/Q Q1/Q Q 3/Q Q 2008 Q 3/Q4 2009Q 1/Q Q3/Q4 1/Q2 Overbos: Renovatie Planvorming, bestekken, vergunningen, aanbesteding Renovatie Nieuwbouw BC, haalbaarheid Financieringstrategie, bieding Nieuwbouw SWZ Interim Vergunningen Interim Interim opzetten, bewonen, verhuizen, schoonmaken Oldenhove Instandhouding Studie locatie Instandhouding Gebruiksperiode instandhouding slechts <.1,5 jaar!! Doorschuiven van uitvoering is zinloze investering. Renovatie of Nieuwbouw WTZi Nieuwbouw SWZ Architectenselectie & planvorming WTZi, vergunningenbestekken en aanbesteding planvorming WTZi, vergunningenbestekken en aanbesteding Bieding SWZ, planvorming bestemmingsplan, vergunningenbestekken en aanbesteding Nieuwbouw WTZi Renovatie Nieuwbouw SWZ en sloop Interim Interim bewonen, verhuizen, schoonmaken.