Toezeggingen vanuit de commissie. Onderwerp: Herhuisvesting de Boodschappenmand. Commissievergadering: 22 juni Deadline: 5 juli 2017.

Transcriptie

1 Toezeggingen vanuit de commissie Onderwerp: Herhuisvesting de Boodschappenmand. Commissievergadering: 22 juni 2017 Toegezegd door: Portefeuillehouder: Teammanager: Hetty Tindemans Hetty Tindemans Hans Appelmans Deadline: 5 juli 2017 Vraag: Bij de bespreking van het voorstel herhuisvesting de Boodschappenmand zegt de portefeuillehouder een overzicht van de totale kosten + de daaraan verbonden lasten (dus incl. eigenaarslasten, ambtelijke uren, verbouwing, etc.) toe. Antwoord: Voor de herhuisvesting van voedselbank de Boodschappenmand is gekozen voor het Pulse gebouw in verband met de noodzaak om in maart 2018 herhuisvesting te kunnen voorzien. Huidige huisvesting van de Boodschappenmand is en was van tijdelijke aard in de Barentszstraat 3. De gemeente Valkenswaard heeft in 2010 het pand Barentszstraat 3 beschikbaar gesteld, een toen leegstaande basisschool de Horizon in leegstandsbeheer bij Camelot. In 2010 is het besluit genomen om de Boodschappenmand tijdelijk tot eind 2012 te huisvesten met de verwachting dat dan sloop en herontwikkeling zou plaatsvinden. Door uitstel van de beoogde ontwikkeling van de locatie heeft het gebruik voor huisvesting van de Boodschappenmand tot heden voortgeduurd. Het college beschouwt het in het kader van het armoedebeleid tot haar opgave om de boodschappenmand te faciliteren in huisvesting om de voedselbank te kunnen blijven runnen. In dit kader is er ook gezamenlijk gezocht naar een structurele en toekomstbestendige oplossing. De noodzaak tot herhuisvesting werd nu na 6 jaar bespoedigd door brandveiligheidseisen waaraan nier meer voldaan kan worden zonder hoge investeringen. De ambtelijke opdracht voor cluster vastgoed is, voor het einde van de gedoog periode, maart 2018, permanente huisvesting realiseren voor huisvesting de Boodschappenmand. Een inventarisatie van de huidige boodschappenmand en de benodigde meters voor deze dienstverlening zijn in beeld gebracht en vertaald naar een herinrichting van het Pulse gebouw aan de Kerkhofstraat 15. De insteek vormt de opdracht om minimaal 200 m 2 te vinden voor het vers voedsel, opslag droog, diepvries, koel en sorteer ruimte was daarvoor minimaal nodig. Voor ontvangst, keuken, toiletten, kantoor en kleding nogmaals 200 m 2. Er is daarmee in het ontwerp een scheiding aangebracht voor twee delen huisvesting, een deel 200 m 2, aanbouw voor voedselbank activiteiten, en het bestaande Pulse gebouw voor ontvangst en kleding met een oppervlakte van 186 m 2, en eerste verdieping met twee kantoor ruimten en een vrije oppervlakte van 32 m 2 voor kleding.

2 Met deze gegevens zijn we gestart met inzichtelijk maken van de te maken kosten en welke stappen er genomen dienden te worden om planning maart 2018 te kunnen realiseren (gedoogfase VRBZO). Voor benodigde procedures om het bouwvlak te kunnen verruimen zal via vergunningen een voorlopige vergunning worden aangevraagd om bouwactiviteiten na goedkeuring te kunnen starten. Hiermee wordt bereikt dat de aan en verbouw voor eind maart 2018 gerealiseerd kan worden. Tijdens de voorlopige vergunning zal de bestemmingswijziging procedure worden opgestart om definitieve bestemming te verkrijgen. Onderstaand diverse overzichten met onderbouwing van de kosten, zoals verzocht. 1. Onderbouwing kosten overzicht Voedselbank de Boodschappenmand Kerkhofstraat 15. In het onderstaand overzicht treft u een onderbouwing aan voor de kosten voor het realiseren van de huisvesting van de boodschappenmand aan de Kerkhofstraat 15. De kosten betreffen een totaal van Daarnaast zijn er nog de kosten van de sloop Barentszstraat 3 die bij herontwikkeling met de opbrengst daarvan kunnen worden verrekend. Verder is er sprake van kosten om de veiligheidssituatie in de Baretszstraat 3 te borgen, de gedoogkosten. en kapitaallast berekening. Dit leidt inclusief de kapitaallast uit de boekwaarde van het pand tot kapitaallasten van per jaar. Omschrijving Kosten Ontwerp Constructie berekening en tekeningen Bodem onderzoek Sondering rapportage incl. funderingsadvies Bouwkosten huidige Pulse gebouw incl. E-W Aanpassingen huidige Pulse gebouw E-W m 2 aanbouw incl. E-W Post onvoorzien 15% Totale bouw verbouw kosten Voorbereidende werkzaamheden VAT kosten, verhuizing, vergunning, procedure bestemming kosten bouw Onvoorziene uitgaven + afronding Totale kosten huisvesting Boodschappenmand Sloop- en gedoogkosten Barentszstraat 3 Sloop kosten en inzaaien terrein VAT kosten Onvoorzien uitgaven + afronding Totale sloopkosten Frictiekosten huidige pand. Kosten die zijn gemaakt om het pand tot maart 2018 veilig te gebruiken (bedrag afgerond, zie onderbouwing onder 2.) Totaal sloop- en gedoogkosten

3 Totaal bouw, huisvesting, sloop en gedoog kosten Kapitaallast berekening Benodigd krediet bouwsom en huisvesting Afschrijving 25 jaar tegen 4% Rente per jaar 3% Kapitaallast per jaar Huidige kapitaallast Kerkhofstraat Totaal kapitaallast per jaar(per maand ) Onderbouwing post frictie kosten Barentszstraat 3 Vanwege de veiligheidssituatie die er speelde met betrekking die brandveiligheid, elektrische installatie, constructie en vluchtwegen zijn er sinds december 2016 kosten gemaakt om minimaal de veiligheid te borgen. Verder wordt er nog rekening gehouden met verhuiskosten en nog beperkte aanvullende maatregelen in de periode tot maart In het totaal betreft het een bedrag van waarvan voorgesteld is deze ten laste van onvoorzien begroting 2017 te brengen. Begeleiding brandveiligheid problemen adviseur Bouwkundige aanpassingen Brandveiligheid Brandveiligheid bouwkundig 840 Totaal brandveiligheid Verhuiskosten Totaal Post onvoorzien voor mogelijke nog noodzakelijke maatregelen tot einde gedoogperiode maart Dekking reeds gemaakte kosten en verhuiskosten ten laste van post onvoorzien begroting Onderbouwing post sloopkosten Barentszstraat 3 en beschikbaarheid voor ontwikkeling. Onderstaand een onderbouwing van de geraamde sloopkosten van het schoolgebouw Baretszstraat 3. De kosten worden geraamd op Deze kosten moeten worden gezien in het licht van de opbrengst van de verkoop van de grond geraamd op 1,045 miljoen. Sloopkosten Barentszstraat 3 Slopen pand en terrein inzaaien Ambtelijke begeleidingskosten 20% Onvoorzien 5% Totaal krediet sloop kosten Dekking activeren grond rente per jaar 3% 1.875

4 Raming opbrengst grond ca m 2 uitgeefbare grond tegen rekenprijs grondbeleid Kosten per maand huisvesting Kerkhofstraat 15 (Pulse gebouw) versus commerciële ruimte huren tbv de Boodschappenmand. Onderstaand een onderbouwing van de KPDH (kostprijsdekkende huur) voor de eigendomssituatie van het Pulsegebouw versus commerciële huursituatie op basis van kostenkengetallen. Deze is bepaald op basis van de gemiddelde prijs van 78/m2 die uit de geïnventariseerde beschikbare bedrijfsruimten naar voren is gekomen. Voor de KPDH zijn onderstaand de exploitatielasten gespecificeerd. Deze zijn voor de eigendomssituatie gelijk met uitzondering van OZB en onderhoud. Bij de OZB is er nog het eigenaarsdeel van de OZB en ten aanzien van onderhoud is naast het gebruikersonderhoud ook het eigenaarsonderhoud voor rekening van de eigenaar. Kosten per maand incl. raming gebruikers lasten Pulse gebouw Commerciële huur Gemiddelde m 2 prijs per jaar bij commerciele huur 78 Huurkosten per maand 400 m 2 ( p.j. ) Kapitaallast per maand ( p.j.) Exploitatielasten (excl. onderhoud): Verzekering 1% Belasting eigenaars deel 413 Belasting gebruikers deel Gas Elektriciteit Water Riool Waterschapsbelasting Eigenaarsonderhoud kengetal ( 14/m2*400)=5.600pj Gebruikersonderhoud kengetal ( 8/m2*400)=3.200pj Totale KPDH per maand KPDH kostprijs dekkende huur Eenmalige Verhuiskosten Eenmalige kosten ruimte geschikt maken voor gebruik voedselbank Zit in kapitaallast Eenmalige kosten

5 5. Benchmark commerciële huur bedrijfsruimten Onderstaand een overzicht van de goedkoopste beschikbare bedrijfsruimten op de Valkenswaardse markt met een oppervlak in de orde van (ruim) 400m2. Kerkhofstraat 21 Valkenswaard Units vanaf 21 m 2 65,-/m2/jaar 400 m 2 Jaarkosten N.B. Bij navraag bij de verhuurder is gebleken dat het niet zo is dat de huurprijs 15/m is, het correcte bedrag is 65/m2. Willibrorduslaan37-41 Valkenswaard 95 m 2 jaar 525 m 2 Jaarkosten Peperstraat 20 Valkenswaard 75 m 2 jaar 400 m 2 Jaarkosten De Haak 6 Valkenswaard 76 m 2 jaar 525 m 2 Jaarkosten van Linschotenstraat 3 Valkenswaard 45 m 2 jaar 1200 m 2 Jaarkosten Karel Mollenstraat zuid Valkenswaard 83 m 2 jaar 360 m 2 Jaarkosten Corridor 44 Valkenswaard 118 m 2 jaar

6 300 m 2 Jaarkosten De Vest 1 Valkenswaard 122 m 2 jaar 540 m 2 Jaarkosten Dragonder 3 Valkenswaard 80 m 2 jaar 1255 m 2 Jaarkosten Dragonder 15 Valkenwaard 69 m 2 jaar 845 m 2 Jaarkosten Vergelijk Pulse gebouw ten opzichte van Commerciële huur Pulse gebouw per jaar Commerciële huur per jaar 1. Kapitaallast Huur Verhuiskosten eenmalig Verhuiskosten eenmalig Eigenaarsdeel onderhoud en OZB Geen eigenaarsdeel onderhoud en OZB Totaal Bouwkundige kosten, E en W werkzaamheden (totaal ) dienen eenmalig ten laste van de begroting te worden gebracht in huursituatie. Deze zitten niet in de bovenstaande tabel verwerkt.

7 In de vergelijking van de kosten voor het huisvesten van de Boodschappenmand in eigen vastgoed in vergelijking met gehuurd (commercieel) vastgoed, zijn 4 verschillende kostencomponenten te onderscheiden. 1. De kapitaallasten voor de restant boekwaarde en kapitaallasten voor de investering voor eigen vastgoed, samen met de investering in bouwkundige en installatietechnische aanpassingen, versus de huurkosten bij commerciële huur. 2. De verhuiskosten zijn in beiden situaties gelijk. 3. Bij de eigendomssiutatie is er sprake van een eigenaarsdeel onderhoud en OZB ter grootte van , die kosten zijn er in de huursituatie niet. 4. De bouwkundige en installatietechnische aanpassingen zitten bij het eigen gebouw in de kapitaallast. Bij huur is dat een eenmalige investering begroot op circa Conclusie uit de kostenvergelijking tussen huisvesten in het Pulse gebouw en commerciële huur is dat deze elkaar niet veel ontlopen. Kapitaallasten zijn dan wel lager dan huurkosten, maar daartegenover staan hogere eigenaarslasten OZB en onderhoud. Het voordeel van het Pulse gebouw is dat met de aanbouw en de verbouwing goed aan het programma van eisen kan worden voldaan. Verder kan ook nog opgemerkt worden dat de uitbreiding van het Pulse gebouw leidt tot een toename van de marktwaarde in vergelijkbare omvang van de investering. De aanbouw tast de courantheid van het gebouw niet aan.