NOTA GRONDBELEID GEMEENTE BERGEN(L.) december 2004

Transcriptie

1 NOTA GRONDBELEID GEMEENTE BERGEN(L.) december 2004

2 NOTA GRONDBELEID HOOFDSTUK 1 INLEIDING 1.1. Aanleiding Doelstelling grondbeleid 3 HOOFDSTUK 2 GRONDVERWERVING 2.1. Grondverwerving Wet Voorkeursrecht Gemeenten Onteigening 5 HOOFDSTUK 3 KOSTEN EN KOSTENVERHAAL 3.1 Ontwikkelingskosten 7 - Planschade 3.2 Kwaliteitsaspecten Kostenverhaal 8 - algemeen - exploitatieverordening - baatbelasting HOOFDSTUK 4 GRONDEXPLOITATIE 4.1 Inleiding Wijze van verantwoording 11 - Gronden nog niet in exploitatie - Gronden in exploitatie HOOFDSTUK 5 GRONDUITGIFTE 5.1 Inleiding Grondprijsbeleid 16 - Aanleiding - Uitgangspunt bij vaststelling van de uitgifteprijzen - Grondprijsmethoden - Prijsstelling 5.3 Methode van uitgifte Erfpacht Pacht Groenstroken HOOFDSTUK 6 BELEIDSKADERS RAAD 6.1 Beleidskaders 22 1

3 1 INLEIDING 1.1 Aanleiding Het grondbeleid in de gemeente Bergen is de afgelopen jaren mede vorm en inhoud gegeven door diverse afzonderlijke notities en besluiten. Daarnaast werd er met de opstelling van de jaarrekening een financieel overzicht per exploitatieplan opgesteld. Op grond van artikel 212 van de Gemeentewet en het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten heeft de raad besloten de verordening op de inrichting van de financiële organisatie het financiële beheer en de uitgangspunten van het financiële beleid vast te stellen. Hierin staat dat het college ten minste eens in de 4 jaar een nota grondbeleid aanbiedt ter behandeling en vaststelling door de Raad. Thans is het wenselijk om tot een afgewogen nota te komen met een compleet beeld van het gemeentelijk grondbeleid en de gemaakte beleidskeuzen. Tevens is de actuele stand van de grondexploitaties van in uitvoering zijnde bestemmingsplannen opgenomen. In de landelijke Nota Ruimte worden voorstellen gedaan om gemeenten betere instrumenten te geven om het lokale grondbeleid vorm en inhoud te geven. De verbreding reikwijdte Wet Voorkeursrecht Gemeenten is in werking getreden op 1 februari Een belangrijk voorstel is ook de exploitatievergunning voor projectontwikkelaars. In het uitvoeringsprogramma bij de nota Ruimte die aan de Tweede Kamer is aangeboden, staat dat het wetsvoorstel voor grondexploitatieregeling nog in 2004 naar de Tweede Kamer gaat. In onderhavige nota wordt daarom op deze voorstellen en mogelijke wijzigingen nog niet ingegaan. Na vaststelling van de landelijke Nota Ruimte zal beoordeeld worden wat de consequenties zijn voor het gemeentelijk grondbeleid. Er is een toenemende tendens dat grondeigenaren niet (of niet zo snel) bereid zijn hun gronden aan de gemeente te verkopen. Verder is er sprake van een intensievere bemoeienis van projectontwikkelaars, vooral ten aanzien van potentiële woonlocaties. Hierdoor neemt het te voeren grondbeleid aan complexiteit toe. De complexiteit van het grondbeleid noodzaakt tot het verschaffen van duidelijkheid over de relevante aspecten van het te voeren grondbeleid. De haalbaarheid en uitvoerbaarheid van ruimtelijke plannen zijn mede afhankelijk van de effectiviteit van het grondbeleid. Ten aanzien van aspecten als grondverwerving, bouwrijp maken, kostenverhaal en gronduitgifte zal een samenhangend en strategisch beleid moeten worden gevoerd. Met behulp van deze nota wordt vorm en inhoud gegeven aan het te voeren grondbeleid in en door de gemeente. Natuurlijk kunnen hier alleen de grote kaders worden aangegeven, waarbinnen het grondbeleid verder vorm en inhoud wordt gegeven. Doelstelling van de nota is om de diverse aspecten van grondbeleid en -politiek in samenhang te bekijken en om daarmee tot afstemming van de verschillende uitvoeringstrajecten te komen. Leeswijzer In de volgende paragraaf wordt de doelstelling van het grondbeleid gegeven. Het vormt het algemeen kader voor diverse aspecten, die daarna achtereenvolgens aan bod komen. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de mogelijkheden van de gemeente om de benodigde grond te verwerven. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de kosten die worden gemaakt om de grond bouw- en woonrijp op te leveren en op de mogelijkheden om deze en andere (plan)kosten te verhalen. In hoofdstuk 4 komen de belangrijkste aspecten van grondexploitatie aan de orde. In hoofdstuk 5 wordt de methode van uitgifte van bouwgronden en het grondprijsbeleid behandeld. Als slot staan in hoofdstuk 6 de beleidskaders van de raad aangegeven. 2

4 1.2 Doelstelling grondbeleid Door middel van het grondbeleid kan de gemeente invloed uitoefenen op de wijze waarop de gronden worden gebruikt. Sturing van het grondgebruik door middel van het grondbeleid draagt bij aan de realisering van doelstellingen op het gebied van volkshuisvesting, ruimtelijke ordening, infrastructuur en financiën. De onderstaande tekst (cursief) is in zijn geheel overgenomen uit de programmabegroting 2005 paragraaf H. Onder grondbeleid verstaan we het gehele instrumentarium dat de gemeente ter beschikking staat om de vastgestelde ruimtelijke, en deels ook economische, doelstellingen te realiseren. Met betrekking tot het grondbeleid staan twee concrete beleidsdoelen voor ogen: Het voeren van een actieve grondpolitiek waarbij door middel van het opstellen van bestemmingsplannen woningbouwmogelijkheden in alle kernen worden gecreëerd; In samenwerking met gemeente Gennep in het Industrieschap Gennep-Bergen, ontwikkelen van het bedrijventerrein De Grens. Onder actief grondbeleid verstaan we dat de gemeente zelf de gronden aankoopt, zo nodig tijdelijk beheert, bouwrijp maakt en vervolgens uitgeeft. Dit is de grootste zekerheid dat de in het bestemmingsplan opgenomen bestemmingen ook daadwerkelijk gerealiseerd worden. Een dergelijke actieve rol was tot in het begin van de jaren negentig van de vorige eeuw nog zeer gebruikelijk, nu dienen zich echter ook andere spelers op de markt aan. Met name projectontwikkelaars en de woningstichting Wonen Maasduinen proberen in nieuwbouwlocaties een positie in te nemen middels het verwerven van gronden en terreinen, zonder welke een volledige planvoering niet mogelijk is. De positie van de gemeente is hierdoor veranderd en andere oplossingen zijn nodig gebleken. De gemeente zal in toekomst steeds vaker in samenwerking met derden de nieuwe woningbouwplannen moeten realiseren. Met deze derden worden dan financiële en organisatorische afspraken gemaakt. Alhoewel de voorkeur zonder meer uitgaat naar een actief grondbeleid zal per project een afweging worden gemaakt. Toekomstige ontwikkeling Industrieschap Na afronding van het bedrijventerrein De Grens zal het Industrieschap Gennep-Bergen zich gaan beraden over de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein en om het schap eventueel uit te breiden met de gemeente Mook en Middelaar. Actief/passief grondbeleid Bij een actieve grondpolitiek probeert een gemeente zelf gronden te verwerven. Vervolgens zal de gemeente deze gronden bouwrijp maken en de bouwterreinen uitgeven door verkoop. De gemeente produceert een bouwterrein. Hiermee kan men zelf voor een verdeling van de grond zorgen. Het onder eigen verantwoordelijkheid realiseren van ruimtelijke plannen biedt enerzijds de zekerheid dat plannen conform de vastgestelde plannen worden uitgevoerd, maar geeft anderzijds ook exploitatierisico s. Deze risico s blijken in de praktijk beperkt gezien het feit dat de gemeente Bergen de afgelopen jaren alleen maar winstgevende exploitatieplannen heeft gehad. Indien de gemeente een passieve grondpolitiek voert, laat zij het initiatief voor de uitvoering van ruimtelijke plannen over aan derden. Zij wordt dan geconfronteerd met particulieren die grond in bouwexploitatie brengen. Er wordt dan getracht richting te geven aan de (bouw-)grondexploitatie door middel van voorschriften op basis van structuurvisies, bestemmingsplannen, exploitatieovereenkomsten en/of publiek private samenwerkingsovereenkomsten. Taken van publiekrechtelijke aard, zoals het aanleggen van wegen, kunnen door derden worden uitgevoerd maar blijven een verantwoordelijkheid van de gemeente. Gesteld kan worden dat een passieve grondpolitiek afwachtend, risicomijdend en kostenverhalend is. Het nadeel hiervan is dat de gemeente voor uitvoering van het bouwbeleid geheel afhankelijk is van particuliere partijen. In het geval van een actieve grondpolitiek is het verhaal van de kosten vrij gemakkelijk. De 3

5 gemaakte kosten kunnen immers via de uitgifteprijs van grond worden verhaald. Alle kosten worden samengebracht en aan het totale gebied toegerekend. Iedere 'bouwer' draagt dan per m² bouwgrond in de totale ontwikkelingskosten van het gebied bij. Indien er gedwongen een passieve grondpolitiek gevoerd wordt, ligt het kostenverhaal gecompliceerder. Uit zowel bedrijfseconomisch oogpunt als uit het oogpunt van een effectieve ruimtelijke ordening zal de tot op heden gevoerde actieve grondpolitiek niet worden gewijzigd. Daarbij is het van belang om op een praktische wijze de grondverwerving vorm te geven, zodat de realisatie van ruimtelijke plannen ook daadwerkelijk zoals beoogd kan worden uitgevoerd. In deze nota wordt een beleidskader gegeven om te voorzien in een actieve grondpolitiek. Ook wordt een instrumentarium geboden waarbij voorwaarden worden gesteld aan particuliere grondexploitatie. Dit betekent dat de gemeente zowel toekomt aan een aanpak met elementen van actieve als elementen van passieve grondpolitiek. Uit beleidsmatig oogpunt wordt een duidelijke voorkeur gegeven aan het zelf verwerven, ontwikkelen en uitgeven van gronden. Natuurlijk dient bij het grondbeleid te worden beschikt over een zodanig grondbeleidsinstrumentarium, dat in beide situaties doeltreffend kan worden gewerkt. Uitgangspunt is dat tijdig en slagvaardig kan worden ingespeeld op marktontwikkelingen, concurrentieverhoudingen, publiek-private samenwerking en toepassing van kostenverhaal. De belangrijkste verschillen tussen actief en passief grondbeleid: Actief grondbeleid Initiatief gemeente De gemeente verwerft de gronden De gemeente legt de openbare voorzieningen aan De gemeente ontwikkelt zelf De gemeente verkoopt de bouwkavels Winst/Verlies voor gemeente Zeggenschap over prijs en distributie Passief grondbeleid Initiatief bij derden De gronden zijn eigendom van particulieren of projectontwikkelaars Openbare voorzieningen worden door derden aangelegd onder verantwoordelijkheid van de gemeente De gemeente geeft regels aan voor het ontwikkelen via exploitatie-overeenkomsten en/of public/private samenwerkingsovereenkomst De projectontwikkelaar/particulier verkoopt woningen of kavels Winst/Verlies voor derden Prijs en distributie wordt bepaald door derden 4

6 2. GRONDVERWERVING 2.1 Grondverwerving Bij een actieve grondpolitiek dient de gemeente tijdig over gronden te beschikken en de aankoop moet tegen aanvaardbare prijzen plaatsvinden. In het kader van een gericht verwervingsbeleid van potentiële bouwgronden is het zaak om daadkrachtig te kunnen optreden. Hiertoe dienen tijdig adequate beslissingen en besluiten ten aanzien van wel of niet verwerven te worden genomen. Voor een inschatting van de waarde van mogelijk te verwerven gronden, dient een externe taxateur ingeschakeld te worden. Deze volgt beroepsmatig de ontwikkelingen op de grondmarkt voor woningbouw en bedrijventerreinen en kan dus de huidige en toekomstige waarde van gronden goed vaststellen. Naast advisering omtrent de grondwaarde speelt de taxateur ook een bemiddelende rol tussen kopende en verkopende partij. Regelmatig overleg tussen gemeente en taxateur is noodzakelijk. Bij passief grondbeleid wendt de gemeente haar publiekrechtelijke bevoegdheden aan ten behoeve van de bouwers, die grond hebben verworven. De gemeente beperkt zich tot regulering van activiteiten van de private sector middels het bestemmingsplan, exploitatieovereenkomst en baatbelasting. Het voordeel van dit beleid is dat de financiële risico s grotendeels bij derden komen te liggen. Nadeel is het gemis van sturing van publieke doelstellingen. 2.2 Wet voorkeursrecht gemeenten De Wet voorkeursrecht gemeenten is op 1 februari 2004 gewijzigd. Sedert deze datum kunnen alle gemeenten in Nederland van deze wet gebruik maken. Voorheen was het zo, dat alleen gemeenten met een aangewezen stads- of dorpsvernieuwinggebied en gemeenten met een bovenlokale taakstelling van deze wet gebruik konden maken. De wet maakt het gemeenten mogelijk om, door vestiging van een voorkeursrecht, bij voorrang een onroerende zaak of beperkt zakelijk recht op een onroerende zaak te kunnen kopen in een daartoe aangewezen gebied. Het doel van de wet is in hoofdzaak om de positie van gemeenten op de onroerende zaakmarkt bij de verwezenlijking van het ruimtelijke ordeningsbeleid te versterken. Indien het regime van de wet op een bepaalde locatie van toepassing wordt verklaard, dan dient een grondeigenaar de grond eerst tegen een redelijke prijs aan de gemeente te koop aan te bieden alvorens de grond aan een ander aan te bieden. Voor goed begrip merken wij op, dat een grondeigenaar op basis van de Wet voorkeursrecht gemeenten niet verplicht kan worden om zijn eigendom aan de gemeente te verkopen. Dit is alleen mogelijk op basis van onteigening. In de naaste toekomst gaat de gemeente Bergen deze wetgeving toepassen, wanneer de eigendomsituatie er om vraagt. 2.3 Onteigening Wanneer minnelijke verwerving niet mogelijk is maar verwerving wel noodzakelijk en/of gewenst is, kan het instrument onteigening worden gebruikt. Onteigening is een verstrekkende ingreep in het eigendomsrecht en moet met de nodige voorzichtigheid worden toegepast. Onteigening is alleen mogelijk indien het maatschappelijk belang beduidend groter is dan het individuele belang van de eigenaar. Onteigening is dan ook het uiterste middel om het ruimtelijk beleid tegen de wil van de grondeigenaar door te zetten. Toch kan onteigening een belangrijk instrument zijn bij een actieve grondpolitiek. Vanwege het ingrijpende karakter van onteigening is dit alleen mogelijk via een raadsbesluit en toetsing door de rechterlijke macht. Onteigening is alleen mogelijk wanneer een eigenaar niet bereid en/of niet in staat is de gewenste bestemming zelf te realiseren. Onteigening kan in principe niet worden gebruikt om projectontwikkelaars tot verkoop te dwingen, tenzij men weigert het bestemmingsplan uit te voeren. In de Onteigeningswet zijn verschillende redenen voor onteigening opgenomen. De belangrijkste en meest voorkomende reden voor onteigening is voor uitvoering van een bestemmingsplan alsmede de zogenaamde wegonteigening. In beginsel kan pas tot een onteigening volgens het bestemmingsplan worden besloten nadat het bestemmingsplan rechtskracht heeft verkregen. Vanwege de diverse mogelijke procedures bij goedkeuring van een bestemmingsplan kan deze rechtskracht jarenlang op zich laten wachten. Om hieraan tegemoet te komen is er de mogelijkheid om vooruitlopend op het onherroepelijk worden van een bestemmingsplan de onteigeningsprocedure te starten. De zogenaamde wegonteigening kent een geheel eigen principe en procedure; hierop wordt niet verder ingegaan. 5

7 Om succesvol een onteigeningsprocedure te volgen moet er bij het opstellen van het bestemmingsplan reeds rekening mee worden gehouden. De noodzaak van onteigening moet immers worden aangetoond. Het streven is om in het verwervingsplan een inschatting te maken ten aanzien van een mogelijke onteigening. Indien er sprake kan zijn van onteigening wordt dit aspect meegenomen in het op te stellen bestemmingsplan. Tot op heden is van onteigening pas sprake als uiterste redmiddel om een bepaalde ontwikkeling te realiseren. Hierdoor wordt de procedure pas in een laat stadium gestart tenzij gekozen wordt voor een versnelde procedure. De inzet van het onteigeningsinstrument kan in de strategie-afweging nadrukkelijker worden meegenomen. In plaats van een uiterst redmiddel kan onteigening ook fungeren als een stok achter de deur in het stadium van onderhandelingen. Om te voorkomen dat minnelijke verwerving tegen een te hoge prijs plaatsvindt, kan de onteigeningsprocedure worden ingezet. Hiermee kan tevens worden voorkomen dat de gemeente zelf te hoge prijzen betaalt en daarmee ongewild meewerkt aan de prijsopdrijving van grond. Onteigening kan een volwaardig instrument van de gemeentelijke grondpolitiek vormen. De procedure voor onteigening kan immers te allen tijde worden stilgelegd (indien alsnog tot overeenstemming over aankoop wordt gekomen). Overigens wordt benadrukt dat de minnelijke verwerving het uitgangspunt van beleid vormt bij grondaankopen. De onteigeningsprocedure kent nog een ander voordeel. Soms wil de eigenaar wel verkopen, maar wordt geen overeenstemming bereikt over de prijs. Bij onteigening geschiedt de prijsbepaling door een rechter op basis van adviezen van één of meer deskundigen. Indien niet tot prijsafspraken kan worden gekomen, is het mogelijk om op deze wijze een onafhankelijke prijs te laten vaststellen. Met een dergelijke minnelijke onteigening kan tijdwinst worden bereikt en moeizame onderhandelingen of een gehele onteigeningsprocedure worden voorkomen. Siebengewald, St Jozefstraat 6

8 3. KOSTEN EN KOSTENVERHAAL 3.1.Ontwikkelingskosten Naast aankoop van gronden voor realisatie van een gewenste ontwikkeling zijn er nog vele andere kosten te maken voordat werkelijk tot uitgifte kan worden uitgegaan. Zo dienen er de nodige investeringen te worden gedaan om de grond daadwerkelijk (fysiek) bouwrijp te maken. Tevens is de inrichting van de openbare ruimte van groot belang voor de kwaliteit van ruimtelijke plannen. Vormgeving en inrichting van woonstraten, groenzones en parkeerplaatsen zijn van invloed op het woon- en leefklimaat van een nieuw te ontwikkelen woongebied. Een hoogstaande kwaliteit van de openbare ruimte heeft een positieve invloed op het gewenste woon- en leefmilieu. Anderzijds vormt de aanleg van openbare voorzieningen veelal de grootste investering in een bestemmingsplan en is kostenbeheersing zeker van belang. Voor het opzetten van een grondexploitatie kunnen de volgende kosten worden onderscheiden; verwervingskosten kosten in verband met planologische maatregelen (opstellen bestemmingsplan en artikel 19 WRO) kosten in verband met milieutechnische maatregelen (bodemonderzoek, hindercirkels etc.) eventueel onderzoek naar de archeologische waarden eventueel onderzoek naar flora en fauna bouwrijp maken realisatie openbare voorzieningen toerekening bovenwijkse voorzieningen ambtelijke apparaatskosten stortingen in voorzieningen rentekosten (tijd tussen verwerving en uitgifte laatste kavel) overige kosten (bv. schadeloosstellingen of planschade). Op basis van de te maken kosten dient er een exploitatiebegroting voor het betreffende plan te worden opgesteld. Uitgangspunt is dat de exploitatie minimaal sluitend is. De afweging van ruimtelijke en sectorale belangen enerzijds en financieel-economische belangen anderzijds kan tot gevolg hebben dat niet in alle gevallen tot een sluitende grondexploitatie wordt gekomen. In eerste instantie zal moeten worden getracht om met maatregelen binnen het plan wel tot een dekking van de kosten te komen. Indien dit binnen de exploitatie toch niet mogelijk is, kan een onttrekking uit de algemene bedrijfsreserve moeten plaatsvinden, zoals in het raadsbesluit over de nota reserve en voorzieningen is afgesproken. Doelstelling is om locaties minimaal kostendekkend te ontwikkelen. Slechts in uitzonderingsgevallen zal een negatief exploitatieresultaat worden geaccepteerd. In de nota reserves en voorzieningen is besloten tot de invoering van één reserve, die mede gevoed wordt via de grondexploitatie en bijdragen voor bovenwijkse voorzieningen. Een niveau van voor deze reserve voldoende zal zijn voor de komende jaren. Planschade Artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) biedt belanghebbenden die als gevolg van wijziging van het planologische regime in een planologisch nadeliger positie komen de mogelijkheid om een schadeclaim wegens vermeende waardevermindering van hun onroerend goed in te dienen. Het gaat dan vaak om bouwprojecten die na onder meer het van kracht worden van een nieuw bestemmingsplan en na inwerkingtreding van een vrijstellingsbesluit als bedoeld in artikel 19, lid 1 van de WRO gerealiseerd worden. In het verleden heeft de gemeente, indien het een particulier initiatief betrof, het planschaderisico door middel van een overeenkomst afgewenteld op de initiatiefnemer van het project. De Hoge Raad heeft inmiddels beslist dat zo n overeenkomst niet geldig is. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat een overeenkomst als hier bedoeld alleen op basis van een wettelijke regeling gesloten kan worden. Op dit moment ligt er een wetsvoorstel (spoedwetgeving) bij de Tweede Kamer dat gemeenten de mogelijkheid biedt om via een overeenkomst het planschaderisico af te wentelen. De verwachting is dat deze nieuwe wetgeving spoedig in werking treedt (naar verwachting eind 2004/begin 2005). Opmerking [H1]: Hier gewijzigd Opmerking [H2]: Hier gewijzigd Opmerking [H3]: Idem Opmerking [H4]: Aangepast 7

9 3.2 Kwaliteitsaspecten De wijze waarop een nieuwe locatie wordt ingericht, heeft grote invloed op de kwaliteit en uitvoerbaarheid van het ruimtelijke plan. De basis voor de inrichting van een ontwikkelingsgebied wordt gegeven door het stedenbouwkundig programma. Daarbij zal echter wel een koppeling moeten plaatsvinden met de daarmee samenhangende financiële gevolgen. Het beleid is gericht op de totstandkoming van ruimtelijke plannen met een hoge kwaliteit tegen aanvaardbare financiële offers. Bij de aanleg van civieltechnische werken (zoals riolering) en bij groen zal telkens een afweging worden gemaakt tussen kwaliteit en kosten. Aspecten, die van belang zijn voor het realiseren van kwaliteit zijn onder meer de gevraagde architectuur en veilig wonen (politiekeurmerk). Het Duurzaam ontwikkelen ofwel op een wijze bouwen die het milieu zo min mogelijk belast, zal de komende jaren meer aandacht moeten verkrijgen. Dit kan zowel in de woning zelf, maar ook op de wijze waarop een locatie is ingericht. Voor de inrichting van nieuwe woongebieden is de gemeente primair verantwoordelijk en dit aspect dient dus reeds in de planontwikkeling te worden meegenomen. Veiligheid kan onder meer worden bereikt door toepassing van de maatregelen zoals genoemd in het Politiekeurmerk Veilig Wonen en in infrastructuur door de principes van Duurzaam Veilig. Veilig Wonen wordt zo mogelijk toegepast bij nieuwe woongebieden. Dit werkt overigens ook kostenverhogend op de aanleg van de openbare ruimte alsmede voor de bewoners. Het voordeel is een grotere veiligheid voor de inwoners en voor de bewoners van woningen met een certificaat een reductie op de inboedelverzekering. 3.3 Kostenverhaal Algemeen De in voorgaande paragrafen beschreven kosten voor de gemeente zullen door ontwikkeling van het gebied moeten worden terugverdiend (het verhalen van de kosten). Het verhaal van door de gemeente gemaakte of te maken kosten doet zich voor bij zowel actieve als passieve grondpolitiek. Uitgangspunt bij een actieve grondpolitiek is, dat de kosten kunnen worden gedekt uit de opbrengsten van de verkoop van grond. In principe wordt hiermee een negatieve exploitatie voorkomen of indien hiervan toch sprake is, kan dit wellicht worden gedekt uit een positieve balans van een andere locatie via reserve grondbedrijf. Uit het oogpunt van gelijkheid worden tot nog toe binnen de gemeente gelijke grondprijzen gevraagd zonder een directe relatie te leggen met de betreffende productiekosten van een locatie, zie verder hoofdstuk 5. Steeds vaker komt het voor dat particuliere grondeigenaren zelf initiatieven ontplooien met betrekking tot grondexploitatie. Dit kan door de grond te verkopen aan of samen met een ontwikkelaar te exploiteren en gronden uit te geven. In die gevallen waarbij een actief grondbeleid van de gemeente niet is geslaagd, wordt dus noodgedwongen in een passief grondbeleid terechtgekomen. Juist op die momenten speelt aanwezigheid van een doeltreffend kostenverhaalsinstrumentarium een belangrijke rol. Voor het verhalen van kosten bij particuliere grondexploitatie dient echter een direct verband te bestaan tussen de kosten van de voorziening en de baat die een onroerende zaak heeft van deze voorziening. De basis voor kostenverhaal is gelegen in de aanleg van voorzieningen van openbaar nut. Enkel het wijzigen van een bestemming is dit niet en kan dus ook niet leiden tot een kostenverhaal. De twee belangrijkste methoden om te komen tot het verhaal van door de gemeente gemaakte kosten bij een particuliere grondexploitatie zijn; de exploitatieovereenkomst (via het privaatrecht); baatbelasting (via het publiekrecht). In de Rijksnota Ruimte kondigt het kabinet de invoering van een nieuw stelsel van exploitatievergunningen op basis van de Grondexploitatiewet aan. Dit stelsel ziet toe op het kostenverhaal, een aantal kwaliteitseisen en het vergroten van de opbrengstcapaciteit van het publiekrechtelijke kostenverhaal. Alleen daar waar niet vrijwillig tot een overeenkomst kan worden gekomen, stelt de gemeente het vergunningstelsel in werking. De definitieve vaststelling van dit wetsvoorstel moet echter nog plaatsvinden. 8

10 Exploitatieverordening Op grond van artikel 42 WRO is de gemeenteraad verplicht een exploitatieverordening vast te stellen. In een dergelijke verordening zijn de voorwaarden opgenomen, waaronder de gemeente medewerking verleent aan het in exploitatie brengen van gronden. De verordening dient voorschriften te bevatten met betrekking tot: de gevallen waarin de aanleg van voorzieningen van openbaar nut afhankelijk worden gesteld van grondoverdracht aan de gemeente; het aandeel van de kosten van aan te leggen voorzieningen dat ten laste wordt gebracht van de gebate onroerende zaken en de wijze waarop deze kosten worden omgeslagen. In feite is de exploitatieverordening dus niet meer dan een stelsel van algemene leveringsvoorwaarden, waaronder de gemeente haar medewerking wenst te verlenen. De gemeenteraad van Bergen heeft op 8 oktober 1996 een exploitatieverordening vastgesteld, die een effectieve wijze van kostenverhaal moet waarborgen. Deze verordening voorziet momenteel nog in de behoefte en zal worden herzien na vaststelling van de nieuwe wetgeving (Grondexploitatiewet) die in voorbereiding is. Daarbij zal worden ingegaan op nieuwe mogelijkheden die op dit gebied zullen ontstaan. De belangrijkste uitgangspunten van de verordening zijn: Voorafgaande aan de realisatie van een bestemmingsplan moet duidelijkheid ontstaan omtrent de risico's die verbonden zijn aan het niet volledig kunnen verwerven van de betreffende gronden. Aan de hand van deze risico's zal middels een raadsbesluit moeten worden vastgesteld of en zo ja, op welke wijze kostenverhaal zal plaatsvinden. Op deze wijze ontstaat vooraf duidelijkheid voor alle betrokkenen, dit noemt men een bekostigingsbesluit. Het nemen van een bekostigingsbesluit is verplicht voordat wordt aangevangen met de voorzieningen van openbaar nut (een bekostigingsbesluit regelt de fiscale zijde van het kostenverhaal), De vaststelling van een bekostigingsbesluit is ook van toepassing op de baatbelasting (nieuwe stijl) die in de Gemeentewet is opgenomen. De wijze van toerekening van baat via de methoden van exploitatieovereenkomst en baatbelasting zijn zoveel mogelijk op elkaar afgestemd. Dit betekent dat de in de exploitatieverordening opgenomen systematiek van baattoerekening is aangepast op en gerelateerd aan de fiscale verhaalsmethode. De exploitatieovereenkomst kan zowel op initiatief van de gemeente als op initiatief van een exploitant worden aangegaan. De opsomming van de verschillende voorzieningen van openbaar nut is uitgebreid met die werken, die als gevolg van onder meer de milieuwetgeving vaak noodzakelijk zijn ten behoeve van de uitvoering van een bestemmingsplan of artikel 19 WRO plannen. Baatbelasting Per 1 januari 1995 is de Gemeentewet gewijzigd waardoor een nieuw type belasting ontstond: de baatbelasting (nieuwe stijl). Het bevat de volgende kenmerken: aanvullende werking ten opzichte van kostenverhaal via overeenkomst (zie vorige paragraaf); gebaat zijn heeft zowel betrekking op profijt als gevolg van werken in het kader van de grondexploitatie als op werken met een algemeen karakter; kostenverhaal tot maximaal 100% van de voor rekening van de gemeente blijvende kosten van de verhaalbare voorzieningen; vaststelling bekostigingsbesluit voordat met het treffen van de voorzieningen is begonnen is een voorwaarde voor instelling van de belasting; vaststelling baatbelastingverordening uiterlijk twee jaar nadat de voorzieningen geheel zijn voltooid; peildatum voor de baatbelasting ligt uiterlijk 1 jaar nadat de voorzieningen geheel zijn voltooid. De bedoeling was om met deze nieuwe vorm van baatbelasting in de praktijk minder uitvoeringsproblemen te krijgen. Het blijkt echter nog steeds een moeizame procedure om de kosten terug te krijgen. Indien baatbelasting kan worden voorkomen door het afsluiten van een overeenkomst is dit ten zeerste te prefereren. Het instrument baatbelasting is dan ook het sluitstuk van het kostenverhaal. Indien niet op basis van een overeenkomst tot kostenverhaal kan worden gekomen, kan alsnog een baatbelasting worden ingesteld. Dit betekent dat in een laat stadium alsnog kostenverhaal kan worden afgedwongen. Natuurlijk zijn er ook nadelen aan het toepassen van baatbelasting. Bij actieve grondverwerving en exploitatieovereenkomsten kan heel gericht met een individu tot afspraken worden gekomen. 9

11 Bij baatbelasting gaat het om een eenzijdige maatregel van de gemeente, die alle gebate onroerende zaken treft. Dit kan er toe leiden dat ook onroerende zaken buiten de bouwlocatie als gebaat moeten worden aangemerkt en in de baatbelasting betrokken. Dit kan soms tot rare zaken leiden, die aan individuele burgers moeilijk zijn uit te leggen. Tevens geldt dat er geen onaanvaardbare verschillen mogen bestaan tussen percelen, waarvoor de belasting is ingesteld. Nadeel is tevens dat de baatbelasting over een langere periode geldt, veelal 30 jaar en de opbrengsten dus zeer gespreid binnen komen. Baatbelasting gaat uit van een volledig kostenverhaal voor die voorzieningen die direct profijt opleveren. Een opslag voor bovenwijkse voorzieningen is dus niet mogelijk aangezien er geen direct verband bestaat tussen de daarmee te realiseren voorzieningen en de expliciet aan te wijzen onroerende zaken. De termijn van vaststelling van baatbelasting vervalt twee jaar nadat de voorzieningen zijn voltooid. Bij een lange looptijd van een bestemmingsplan geeft dit langdurige onzekerheid voor de eigenaren. Om hierin tegemoet te komen is het verplicht om voordat met de aanleg van openbare voorzieningen wordt aangevangen een zogenaamd bekostigingsbesluit te nemen. Het nemen van een bekostigingsbesluit is een formele voorwaarde om eventueel op een later moment tot invoering van baatbelasting te kunnen besluiten. Het nemen van een dergelijk besluit kan dus ook op het moment dat de grondverwerving nog loopt of wordt getracht tot een exploitatieovereenkomst te komen. Indien deze onderhandelingen niet tot een goed resultaat leiden, kan in het uiterste geval worden teruggevallen op de baatbelasting. Hiermee vormt het tevens een stok achter de deur bij de onderhandelingen. Het beleid is er op gericht om indien wellicht niet tot verwerving door de gemeente kan worden gekomen een kostenverhaalbesluit vast te stellen. Hiermee kan in een later stadium een eventuele baatbelasting worden toegepast. De (juridische) kosten die moeten worden gemaakt bij het heffen van baatbelasting zijn soms hoger dan de te verwachten opbrengsten. In principe kan dan alsnog van baatbelasting worden afgezien. Hiermee gaat echter de stok achter de deur ook voor andere locaties verloren. Ontwikkelaars zullen dan minder snel bereid zijn een exploitatieovereenkomst te sluiten omdat de gemeente wellicht toch geen baatbelasting heft. Derhalve zal in principe altijd een baatbelasting worden ingesteld indien niet tot overeenstemming wordt gekomen, ook indien dit een negatief resultaat geeft. Afferden, uitbreiding Afferdse Heide 10

12 4. GRONDEXPLOITATIE 4.1 Inleiding In voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de mogelijkheden tot verwerving van gronden en de kosten die gemaakt moeten worden om deze gronden voor hun bestemming geschikt te maken. Al deze werkzaamheden hebben natuurlijk hun financiële consequenties, die in een exploitatieopzet van een plan of locatie zichtbaar worden. Door het tijdig opzetten van een exploitatie worden kosten en mogelijke opbrengsten in relatie met elkaar gebracht, waardoor inzicht ontstaat in de mogelijke financiële risico s. Binnen de gemeentelijke financiële verantwoording zijn we gehouden aan het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). Het begrip actieve grondexploitatie ofwel bouwgrondexploitatie wordt omschreven als: de activiteit waarbij ruwe onbebouwde gronden met behulp van arbeid, materialen en kapitaalgoederen omgevormd worden tot aan derden te verkopen of in erfpacht uit te geven bouwterreinen. De daarbij behorende straten, pleinen, plantsoenen en riolering worden om niet in beheer en onderhoud genomen. Er is dus sprake van actieve grondexploitatie als de gemeente gronden ontwikkelt (exploiteert) voor eigen risico. Zoals reeds eerder aangegeven worden er verschillende stadia doorlopen alvorens tot exploitatie van een locatie wordt gekomen. In de eerste fasen worden ideeën ontwikkeld op het gebied van ruimtelijke ordening en grondzaken om bepaalde gebieden in de gemeente te ontwikkelen voor woningen, bedrijven, recreatie, voorzieningen, etc. Dit zal worden weergegeven in de in voorbereiding zijnde Structuurvisie+ van de gemeente. Op basis hiervan worden de mogelijkheden van concrete locaties verder bekeken. Indien de beoogde locatie inderdaad voldoet aan de door de beoogde bestemming gestelde eisen wordt het verwervingsplan opgesteld. Dit betekent dat de ideeën verder worden uitgewerkt en een planning gemaakt van de activiteiten die nodig zijn om te komen tot de feitelijke exploitatie. Hierbij kan worden gedacht aan: - wijziging van het geldende bestemmingsplan, - bepaling van de eventueel aan te kopen gronden (sleutelpercelen), - eerste globale berekeningen omtrent kosten grondaankoop, bouw- en woonrijp maken, - bij woningbouw de relatie met het woningbouwprogramma en contingentering, - de noodzakelijke fasering van het plan. Vaak is het in deze fase al nodig en/of gewenst om strategische grondposities in te nemen, dus voordat een bestemmingsplan wordt gewijzigd en een exploitatieopzet door de gemeenteraad is vastgesteld. Burgemeester en wethouders voeren dit strategisch beleid uit en waar het gaat om grootschalige aankopen informeren zij hierover de commissie GZ en/of de raad. In dat geval komt de rentelast van deze grondaankopen ten laste van de gemeentebegroting totdat het college het besluit heeft genomen opdracht te geven voor het opstellen van een bestemmingsplan. Tegelijkertijd met de vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad wordt in principe ook de exploitatieopzet van dit plan ter vaststelling voorgelegd. Kosten die gemaakt worden drukken op de exploitatie van dit plan. Dit betreft de gronden die mogelijk nog aangekocht moeten worden en het bouwen woonrijp maken. Elke fase van dit proces kent natuurlijk een eigen risicoprofiel. Hoe verder het proces is gevorderd, hoe beter de kosten en opbrengsten en daarmee dus het risico is in te schatten. 4.2 Wijze van verantwoording Mede op basis van de hiervoor beschreven procedure-fasen onderscheiden we voor de grondexploitatie een tweetal soorten gebieden of locaties: a) gronden nog niet in exploitatie, b) gronden in exploitatie. Ad a) Gronden nog niet in exploitatie Op enig moment in de procedure wordt duidelijk of een bepaalde locatie zeker wordt ontwikkeld en op welke wijze. De relaties tussen aankopen, bestemmingswijziging, contingenten en verkopen kunnen worden gelegd en beoordeeld. Deze gebieden worden op korte termijn wel in exploitatie genomen en dus kunnen op dat moment de risico s goed worden ingeschat. Deze gronden worden dan als nog niet in exploitatie aangeduid en eventuele kosten kunnen dan geactiveerd worden ofwel als voorraad 11

13 grondexploitatie verantwoord. Dit zal alleen gelden voor gebieden waarvan de vaststelling van het bestemmingsplan en exploitatieopzet binnen de geldende financiële planperiode (periode van de gemeentelijke meerjarenbegroting) gerealiseerd kunnen worden. In deze exploitatieberekeningen zijn wij uitgegaan van een prijs van 150/m², zijnde de laatst vastgestelde grondprijs in 2004 bij uitgifte van de bouwkavels aan de Hoenderstraat te Well. Gronden nog niet in exploitatie Kern Plan Verwacht saldo Afronding Nieuw Bergen KOBS-locatie Afferden Uitbreiding Afferdse Heide Siebengewald St. Jozefstraat Nieuw Bergen Omklapping N 271 p.m. p.m. KOBS-locatie Nieuw Bergen In het kader van het project Ruimte voor Ruimte wordt het bestemmingsplan KOBS locatie ontwikkeld. Het plan is momenteel in procedure. Dit plan omvat 10 zeer mooi gelegen bouwkavels, met een oppervlakte van m² per kavel. Inmiddels is reeds overgemaakt aan de provincie. De huidige boekwaarde bedraagt De kavels zullen waarschijnlijk in 2005 worden uitgegeven. Het gehele plan heeft een geraamde kostendekkende exploitatie. Afferden toekomstig plan Uitbreiding Afferdse Heide Er is gekozen voor deze locatie voor de toekomstige uitbreiding van Afferden. De benodigde gronden m² voor dit complex zijn door de gemeente in 2002 aangekocht. De overige gronden zijn eigendom van gemeente Bergen en woningstichting Wonen Maasduinen. De boekwaarde per bedraagt Dit plan wordt t.z.t. uitgebreid met een strook van de velden van voetbalvereniging HRC. De procedure van het bestemmingsplan zal medio 2005 worden opgestart. Volgens de huidige globale berekening zal het complex Uitbreiding Afferdse Heide worden afgesloten in 2009 met een geraamd overschot van ongeveer Siebengewald St. Jozefstraat-Nieuweweg Het exploitatiegebied is gelegen in de hoek Nieuweweg, Processieweg, St. Jozefstraat. Dit plan zal na een artikel 19 lid 2 procedure in 2005 in exploitatie worden gebracht. In 2005 worden de eerste kavels uitgeven. De capaciteit van dit gebied beslaat ca. 50 woningen. De boekwaarde op 1 januari 2004 bedraagt oppervlakte m². Volgens de huidige globale berekening zal het complex St. Jozefstraat worden afgesloten in 2009 met een geraamd overschot van ongeveer Ad b) Gronden in exploitatie Na vaststelling van bestemmingsplan en exploitatieopzet door de gemeenteraad is een gebied in exploitatie. Te maken kosten en opbrengsten kunnen normaal worden ingebracht in de exploitatie. Na eerste vaststelling van een exploitatie zijn er natuurlijk altijd ontwikkelingen waardoor bijstelling nodig is. Wijzigingen in exploitaties worden continu gevolgd en jaarlijks bij vaststelling van de jaarrekening zal een actualisatie aan de raad worden voorgelegd. De plannen waarvan de gronden in exploitatie zijn kennen een reeds vastgestelde exploitatieopzet. Van alle in exploitatie zijnde plannen zijn de exploitaties in september 2004 beoordeeld en bijgesteld. Hiervan wordt hierna een overzicht gegeven. Tevens zijn de exploitatieopzetten gegeven van de gronden nog niet in exploitatie, deze worden op korte termijn eveneens aan de gemeenteraad voorgelegd. De basis voor de berekening van de exploitatieopzet is; 1. kosten voor het bouw- en woonrijp maken; 2. de planning van aankopen en inschatting van de aankoopkosten; 3. ambtelijke kosten; 12

14 4. planning van opbrengsten door gronduitgifte voortkomend uit de woningbouwprogrammering. Deze kosten zijn per plan en verdeeld naar begrotingsjaar aangegeven. Daarna vindt financiële doorrekening plaats van de exploitatie. Ad 3. Ambtelijke kosten Ten aanzien van de inzet van menskracht moet nog het volgende worden opgemerkt. Uit het overzicht op deze bladzijde blijkt, is het de verwachting dat het aantal plannen met een eigen grondexploitatie in de toekomst minimaal stabiel zal blijven. De thans benodigde capaciteit voor plannen in exploitatie zal zeker gehandhaafd moeten blijven. Gelet op deze verwachting zal de toerekening van uren voor 2005 t/m ( 1772 uur) bedragen. Jaarlijks wordt bekeken of deze begrote bedragen overeenstemmen met de werkelijk gemaakte uren. Ad 4. Planning gronduitgifte en woningbouwprogrammering De planning van opbrengsten door gronduitgifte vindt plaats op basis van de woningbouwprogrammering. De gemeentelijke woningbouwplanning geeft het aantal te bouwen woningen per kern weer voor een bepaalde periode. Er wordt naar gestreefd deze woningbouwplanning te halen. Door omstandigheden b.v. lange juridische procedures vanwege ingediende bezwaar- en beroepschriften, kunnen in deze planning wijzigingen ontstaan. In vrijwel alle exploitaties zijn de opbrengsten voornamelijk gebaseerd op de woningbouwmogelijkheden. AANTAL TE REALISEREN EENHEDEN (gereed meldingen van woningen) Woningbouwprogramma Nieuw Bergen Siebengewaldseweg-Noord Vogellaan KOBS (ruimte voor ruimte) 10 Locatie van Bergenstraat 56 Vogellaan (ruimte voor ruimte) 40 Nieuw Bergen Omklapping N Oud Bergen inbreidingslocatie 5 woningen 5 Afferden Afferdse Heide 50 Bleyenbeek 150 Wellerlooi Droogstal-Zuid 25 Siebengewald St. Jozefstraat 50 Groote Horst (ruimte voor ruimte) 7 Well Sterrenbos 7 Kasteellaan 18 Hoenderstraat 2 Eldershome 45 Totaal In het bovenstaande overzicht wordt uitgegaan van de gereed meldingen van woningen. 13

15 In plan St. Jozefstraat Siebengewald worden in 2005 de eerste kavels uitgegeven echter deze woningen komen eerst gereed in De uitgifte van de eerste 5 kavels in het plan Droogstal-Zuid zal reeds plaatsvinden in 2005, de woningen komen echter pas gereed in De ruimte voor ruimte kavels op de Groote Horst te Siebengewald zullen naar verwachting voor een gedeelte reeds uitgegeven worden in 2005, het restant in De woningen komen echter pas gereed in 2006 en later. De verdeling van het aantal woningen over de jaren bepaalt de gemeente zelf. Tevens moet rekening worden gehouden met individuele particuliere woningbouw. Deze exploitatieopzetten worden ter vaststelling aan de gemeenteraad aangeboden bij de vaststelling van het bestemmingsplan. De exploitatieopzetten zullen jaarlijks worden bijgesteld bij de opstelling van de jaarrekening. De exploitatieopzetten zijn derhalve niet opgenomen in onderhavige nota. In het kort gaat het om de volgende plannen: Gronden in exploitatie Kern Plan Verwacht saldo Afronding Nieuw Bergen Uitbreiding de Flammert Nieuw Bergen Vogellaan Wellerlooi Droogstal fase II Nieuw Bergen, Vogellaan Uitbreiding de "Flammert" Bergen Het huidige bedrijventerrein wordt uitgebreid met één perceel van m², waarvoor een bestemmingsplan inmiddels van kracht is. Deze strook is eigendom van de gemeente Bergen. Er zijn reeds afspraken gemaakt over de verkoop van de grond. Het plan wordt afgesloten met een geraamd positief saldo van Uitbreiding Nieuw Bergen-Vogellaan De grondverwerving in dit plan heeft in 1995 plaatsgevonden. Deze hoek Vogellaan, Oude Baan is m² groot en is geheel in bezit van de gemeente Bergen. Het bestemmingsplan is onherroepelijk geworden. De uitgifte van de kavels zal plaatsvinden in 2005 en De huidige boekwaarde bedraagt , oppervlakte m², dat is een boekwaarde van 16,11 per m². 14

16 Volgens de huidige globale berekening zal het complex Vogellaan worden afgesloten in 2007 met een geraamd overschot van ongeveer In deze exploitatieberekening zijn wij uitgegaan van een prijs van 150,--, zijnde de laatst vastgestelde prijs in 2004 bij uitgifte van de bouwkavels aan de Hoenderstraat te Well. Wellerlooi, Droogstal fase II Het plan Droogstal fase II ligt aan zuidkant van het huidige bestemmingsplan Droogstal. De gronden ha. zijn aangekocht in 1998 Het plan bestaat uit 38 woningbouwkavels, welke voor het grootste gedeelte worden ingevuld door vrijstaande en halfvrijstaande woningen. Het exploitatieplan zal gaan lopen van 2002 t/m De bestemmingsplanprocedure is inmiddels afgerond. De eerste vijf kavels zijn in 2003 uitgegeven. De 1 e fase bouwrijpmaken is in 2003 afgerond. Volgens de huidige globale berekening zal het complex Droogstal fase II worden afgesloten in 2009 met een geraamd overschot van ongeveer In het plan Droogstal fase 2 zullen na uitwerking van het bestemmingsplan, kavels in 2005 worden uitgegeven. In dit plan is eveneens uitgegaan van een grondprijs van 150/m². Well Kasteellaan De woningstichting Wonen Maasduinen is voornemens op het voorste gedeelte van het perceel, waarop ook de nieuwe basisschool staat, aan de Kasteellaan seniorenwoningen te bouwen. De aanleg van de weg en de aanpassingen van de kruising zijn inmiddels uitgevoerd. Well, Kasteellaan Well, Uitbreiding park Leukermeer Wij zijn momenteel in onderhandeling over de uitbreiding van het recreatiepark Leukermeer. De huidige boekwaarde is Industrieschap Gennep-Bergen industrieterrein De Grens De uitbreiding van het industrieterrein De Grens welke wordt geëxploiteerd door het Industrieschap Gennep-Bergen zal waarschijnlijk in 2005 worden afgesloten. De winstuitkering bedraagt naar verwachting Deze winstuitkering zal worden toegevoegd aan de algemene reserve. Na afronding van het bedrijventerrein De Grens zal het Industrieschap Gennep-Bergen zich gaan beraden over de ontwikkeling van een nieuw industrieterrein en om het schap eventueel uit te breiden met de gemeente Mook en Middelaar. 15

17 Winstneming en reserve Grondbedrijf Overeenkomstig het vastgestelde beleid, worden winsten in de gemeente eerst genomen als de winst gerealiseerd is. Deze worden gestort in de reserve van het grondbedrijf. Voor het grondbeleid is een genormeerde reserve grondbedrijf vastgesteld. Deze reserve dient voor de opvang van toekomstige negatieve exploitatieresultaten van de complexen van het grondbedrijf en voor de aanleg van bovenwijkse voorzieningen. De reserve is in de nota reserves en voorzieningen 2003 vastgesteld op een maximum van Bij een overschrijding van de genormeerde reserve zal het meerdere worden toegevoegd aan de algemene reserve. Aangezien de nota reserves en voorzieningen geen richtlijnen kent ten aanzien van de verantwoording van tussentijdse winstnemingen wordt in deze nota bepaald dat de autorisatie van deze administratieve verwerking komt te liggen bij de raad. Jaarlijks zal voor 1 juli een compleet overzicht van de exploitatieopzetten van de verschillenden exploitatieplannen van het grondbedrijf via een separaat voorstel worden gepresenteerd. Tevens zal gelijktijdig aan de raad het voorstel worden gedaan voor tussentijdse winstnemingen en de nieuwe grondprijzen per kern. GRONDUITGIFTE 5.1 Inleiding De uitgifte van de bouwkavels is het sluitstuk van het actieve grondbeleid. Na de verwerving van de gronden, het van kracht worden van het bestemmingsplan of artikel 19 WRO-vrijstelling en het bouwrijp maken van de gronden worden de bouwkavels overeenkomstig de bestemming uitgegeven en bebouwd. Gronduitgifte kan op verschillende manieren plaatsvinden(zie onderdeel 5.3). De planning van de uitgifte van bouwkavels is gekoppeld aan de ontwikkeling van het bestemmingsplan of artikel 19 WRO-vrijstelling, het bouwrijp maken van het plan en het gewenste woningbouwprogramma. Jaarlijks wordt het woningbouwprogramma geactualiseerd aan de nieuwste ontwikkelingen. Het regionale volkshuisvestingsplan vormt de basis voor de woningbouwplanning. In dit plan is namelijk het beleid op het gebied van wonen voor de komende jaren vastgesteld. Opmerking [H5]: mutatie Opmerking [H6]: mutatie Opmerking [H7]: mutatie 5.2 Grondprijsbeleid Aanleiding In december 1996 is de nota grondprijzenbeleid opgesteld. In het kader van nieuwe woningbouwontwikkelingen is het zaak de huidige grondprijzen te toetsen aan de marktontwikkelingen en de grondprijzen ter herijken. De jaren t/m 2002 hebben zich op de woningmarkt grote prijsstijgingen voorgedaan. Hogere prijzen op de woningmarkt hebben gevolgen voor de hoogte van de grondprijzen. De woningmarkt is sinds 2003 in een ander vaarwater beland: op de woningmarkt aangeboden woningen blijven langer te koop en de verkoop- en huurprijzen stijgen minder snel. Dit heeft ook gevolgen voor de grondprijzen; een markt met veel aanbod en weinig vraag zal een stabiliserend effect op de grondprijzen tot gevolg hebben. Ook dit is een reden om de huidige grondprijzen kritisch te bekijken. Uitgangspunt bij vaststelling van de uitgifteprijzen Het uitgangspunt van de gemeente Bergen is dat verkoop van bouwgrond plaatsvindt tegen marktconforme prijzen. Hierbij wordt de grondprijs bepaald door wat men op de vrije markt bereid is daarvoor te betalen. Grondprijsmethodieken De prijs van de grond wordt bepaald door de toekomstige bestemming. Agrarische grond zal een hogere grondprijs krijgen als er een plan voor woonbestemming voor is gemaakt. Evenzo heeft een vrije sector woning over het algemeen een grotere financiële draagkracht dan een goedkope huurwoning. Er is in beginsel een viertal methoden om de grondprijs op een marktgerichte wijze te bepalen: a. Residuele grondwaardemethode b. Grondquotemethode c. Vast grondprijzen met differentiatie naar ligging en woningtype d. Vergelijkende methode 16

18 Ad a) Residuele grondwaardemethode De residuele grondwaardemethode is de bepaling van de waarde van grond op basis van de feitelijke waarde van het te realiseren vastgoed minus de stichtingskosten van de opstallen. De bepaling van de grondprijs op basis van een residuele waarde berekening geeft het beste weer wat de marktwaarde is van de grond. De grondwaarde is het resultaat van de vrij op naam prijzen(von-prijzen bij woningbouw), verminderd met de totale bouwkosten en alle bijkomende kosten(architectenhonoraria, leges, notariskosten) van de opstallen. Het bedrag dat resteert (het residu) is dus in feite het maximaal bedrag dat voor de bouwrijpe grond kan worden betaald. Het voordeel van deze wijze van grondprijsbepaling is dat de grondprijs een directe vertaling vormt van de commerciële waarde van het vastgoedobject. Het nadeel is echter dat de berekeningswijze ingewikkeld is en dat hierover veel discussie kan ontstaan m.b.t..de bouwkosten, bijkomende kosten etc. Daarnaast zullen de vaak complexe berekeningen van de bouwkosten van de woningen getoetst moeten worden. Zowel het toetsen van de bouwkosten als de eventuele onderhandelingen hierover met de ontwikkelaar betekenen een aanzienlijke (kosten)belasting. Ad b) Grondquotemethode Bij het toepassen van de grondquotemethode wordt de prijs bepaald op basis van een percentage van VON-prijs. Een vaak toegepaste methodiek hierbij is het koppelen van een bepaalde grondquote aan categorieën van VON-prijzen. Een grondquotemethode is relatief eenvoudig te hanteren. Een ander voordeel van deze methode ten opzichte van vaste grondprijzen is dat er gedeeltelijk wordt geprofiteerd van de stijgende prijzen op vastgoedmarkten. Gedeeltelijk omdat bij stijgende verkoopprijzen en gelijkblijvende grondprijzen slechts het percentage van de grondquote maal het gestegen bedrag toekomt aan de gemeente. Het nadeel bij rigide toepassing van deze methode is echter dat de grondprijs niet altijd een reële afspiegeling vormt van de grondwaarde. Het op deze wijze bepalen van de grondwaarde zou de kwaliteit van het te realiseren plan negatief kunnen beïnvloeden, omdat de grondprijs geen resultante is van de kwaliteit van de woning maar de kwaliteit veeleer een resultante van de grondprijs. Op 19 december 2001 is het Convenant Gemeentelijk Grondprijsbeleid ondertekend door VNG, Neprom, NVB en staatssecretaris van VROM. Aanleiding hiertoe is de constatering dat het hanteren van een rigide grondquote, ongewild negatieve effecten heeft op de kwaliteit van de woning en de woonomgeving. Ad c) Vaste grondprijzen met differentiatie naar ligging en woningtype De grondprijs kan zoals nu ook worden bepaald via het systeem van vaste grondprijzen. Hierbij wordt op basis van een bestemming een vaste prijs per vierkante meter uit te geven bouwrijpe grond gehanteerd. Dit betekent niet dat een vierkante meter uit te geven grond ten behoeve van woningbouw in de gemeente Bergen overal evenveel kost. Er kan op deze prijs een differentiatie naar ligging of woningtype worden toegepast. Uiteraard zal deze grondprijs wel marktconform moeten zijn in vergelijking met in de directe omgeving gehanteerde grondprijzen van vergelijkbare bestemmingen. Een afgeleide hiervan is de methode van vaste kavelprijzen. De methode van vaste grond- c.q. kavelprijs is voor de gemeente een gemakkelijk te hanteren en duidelijke methode. Het nadeel van een algemeen vastgestelde prijs voor de waarde van de grond op een specifieke locatie wordt opgevangen door de toepassing van de differentiatie naar ligging en woningtype. Ad d) Vergelijkende methode Bij de vergelijkingsmethode kan de grondprijs onder een vastgoedobject bepaald worden door te kijken naar wat voor de grond bij vergelijkbare objecten of transacties is gevraagd. Er wordt in de hoofdzaak 17

19 gekeken naar wat in direct omliggende plaatsen voor grond voor een object gevraagd wordt. Op basis van deze prijs stelt men de prijs voor deze grond vast. De vergelijkingsmethode lijkt eenvoudig toepasbaar, maar vaak zijn vergelijkbare transactiegegevens niet voorhanden. De keuze van de gemeente Bergen De gemeente Bergen kiest voor vaste grondprijzen met differentiatie naar ligging en woningtype (c). Voor elk afzonderlijk exploitatieplan zullen de grondprijzen per kavel worden bepaald. Het uitgangspunt voor grondprijsvaststelling vormt de prijs zoals bepaald in deze nota per kern. Differentiatie vindt plaats naar ligging en woningtype. Deze methode voldoet het meest aan het uitgangspunt van marktconformiteit. Prijsstelling Historie In het plan Siebengewaldseweg-Noord en Droogstal fase II vond de uitgifte van de gronden aan particulieren plaats via een lotingprocedure. Het plan Siebengewaldseweg-Noord kende voor de 13 kavels voor vrijstaande woningen een vaste grondprijs van 136,13 excl. BTW per m2 uitgeefbare grond. In het plan Droogstal zijn 5 kavels voor één vrijstaande en 4 halfvrijstaande huizen voor hetzelfde bedrag verkocht. Deze grondprijs is vastgesteld op 12 juni De bouwkavels in het plan Siebegewaldseweg- Noord en Droogstal zijn in 2002 en 2003 voor deze prijs verkocht. Momenteel zijn er 2 kavels te koop in Well aan de Hoenderstraat. Deze worden voor een prijs van 150 per m² verkocht. Toekomst De gemeente geeft de komende 3 jaren grond uit voor de realisatie van ongeveer 130 woningen. Deze woningen zijn verdeeld over: Nieuw Bergen-Vogellaan 40 Nieuw Bergen KOBS-locatie 10 Afferden uitbreiding Afferdse Heide 40 Wellerlooi Droogstal-Zuid 10 Siebengewald St. Jozefstraat 30 Er worden in deze plannen diverse soorten woningen gebouwd zoals vrijstaande woningen, halfvrijstaande woningen, seniorenwoningen en patiowoningen. Zowel de gemeente als de projectontwikkelaars in de uitbreidingsgebieden zijn gebaat bij een duidelijk grondprijsbeleid. Om de marktwaarde van de vaste grondprijzen te bepalen wordt gebruikt gemaakt van de residuele grondwaarde methode. Deze methode is in het licht van deze grondprijzennota wel een waardevolle methode om te toetsen of de huidige grondprijzen in de gemeente Bergen de commerciële grondwaarde vertegenwoordigen en bij het herijken hiervan. Door het toetsen van woningverkopen in 2002 en 2003 in combinatie met nieuwe WOZtaxaties prijspeil , kunnen de volgende conclusies worden getrokken: De woningen in Afferden en Nieuw Bergen worden duurder verkocht dan in de andere dorpen. De ligging van een huis c.q. bouwkavel is belangrijk voor de prijs. De vorm van een kavel is ook van belang voor de prijs. Bij toepassing van de residuele grondwaarde methode toepassen voor alle verkopen van huizen gebouwd na 1990 en verkocht in 2002 en 2003 komen we tot volgende waarden: 18

20 Afferden Nieuw Bergen Siebengewald Well 162 /m² 146 /m²- 141 /m² 121, /m² In Wellerlooi hebben zo weinig verkopen plaatsgevonden dat men hieruit geen cijfer kan afleiden. In onderstaande tabel worden de grondprijzen per m² in de omliggende gemeenten weergegeven. Verder is ook de prijsstijging t.o.v. 2001/2002 opgenomen: Grondprijzen voor particuliere woningbouw in omliggende gemeenten: Prijzen voor de particuliere woningbouw grondprijzen grondprijzen Excl. BTW 2002 Excl. BTW 2004 bouwgrond Vastgesteld bouwgrond Vastgesteld verhoging Gemeente m 2 /prijs datum m 2 /prijs Datum Gennep Vrije sector ,07% Sociale sector Meerlo-Wanssum Alle dorpen ,42% St. Anthonius St. Anthonis/Ledeacker ,84% Wanroy ,24% Oploo ,40% Landhorst/Stevensbeek ,16% Gemeente Maasbree Maasbree ,29% Baarlo ,29% Gemeente Horst Basisprijs ,80% max. toesl.van 10% Gemeente Venray ,76% Gemeente Boxmeer Binnen Boxmeer ,00% Buiten Boxmeer ,00% Gemeente Arcen en Velden ,50% Prijsstijging woningen gemeente Bergen ,00% ,70% Totaal 12,70% * Deze cijfers zijn samengesteld NVM-woningmarktcijfers Wat opvalt aan dit overzicht is dat de verschillen in grondprijs tussen de omliggende gemeenten substantieel zijn en dat een aantal gemeenten een hogere prijs hanteert dan de gemeente Bergen. Prijsvaststelling: De laatste grootschalig toegepaste prijs voor bouwgrond bedraagt 136,13 per m²². Deze grondprijs is vastgesteld op 12 juni De bouwkavels in het plan Siebegewaldseweg-Noord en Droogstal zijn in 2002 en 2003 voor deze prijs verkocht. De ontwikkelingen op de vastgoedmarkt geven aan dat 136,13 per m²² als te laag gezien moeten worden. Uit verkoopcijfers van woonhuizen blijkt dat de marktprijzen hoger liggen.(12,7% t.o.v. 2002) 19