Sluis. DPO supermarkten. detailhandelsvisie Cadzand-Bad. identificatie planstatus drs. J.H.M. Seerden gemeente Sluis

Transcriptie

1

2

3 Sluis DPO supermarkten detailhandelsvisie Cadzand-Bad identificatie planstatus projectnummer: datum: opdrachtleider: opdrachtgever: drs. J.H.M. Seerden gemeente Sluis auteur(s): drs. G. Welten A.006/02 gecertificeerd door Lloyd s conform ISO 9001: 2000 aangesloten bij: RBOI - Rotterdam bv Delftsestraat 17 a Postbus AD Rotterdam telefoon (010) info@rboi.nl RBOI - Middelburg bv Nieuwstraat 27 Postbus AK Middelburg telefoon (0118) mburg@rboi.nl

4

5 Inhoud 1. Inleiding blz Ontwikkelingen in de detailhandel Consumentengedrag Ontwikkelingen in de detailhandel Conclusie 7 3. Supermarktstructuur Hiërarchie Toeristische bestedingen Conclusie Distributieplanologische analyse De huidige situatie Initiatieven Aldi Sluis Uitbreiding Albert Heijn Oostburg en/of vestiging Agrimarkt Conclusie Detailhandelsontwikkeling Cadzand-Bad Huidig winkelaanbod Ontwikkelingen Benchmark Marktomstandigheden Omvang en branchering detailhandel in relatie tot benchmark Conclusie 36

6 2 Inhoud Adviesbureau RBOI

7 1. Inleiding 3 Aanleiding De gemeente Sluis wordt geconfronteerd met een aantal ontwikkelingsinitiatieven van de supermarktsector. Het betreft: - de wensen van ondernemers voor uitbreiding en verplaatsing van supermarkten in de kernen Cadzand-Bad en Oostburg; - de wensen van ondernemers voor vestiging van nog niet aanwezige supermarkten in de kernen Sluis en Oostburg. Daarnaast ontstaan door de realisatie van het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad nieuwe ontwikkelingsmogelijkheden voor detailhandel in die kern. Vraagstelling Vanwege het belang van supermarkten voor de detailhandelsstructuur en vanwege de kwetsbare positie van een deel van het winkelaanbod is het van belang het effect van initiatieven af te kunnen wegen. Het gemeentebestuur wil daarom een beleidskader hebben, waarmee de plannen van de ondernemers en andere ontwikkelingsmogelijkheden beoordeeld kunnen worden. Een dergelijk beleidskader houdt rekening met een optimale voorzieningenstructuur voor inwoners en toeristen, economische ontwikkelingen, schaalvergroting en ruimte om te ondernemen. Hierbij moet ook zorg worden gedragen voor een distributieplanologisch verantwoorde ontwikkeling vanuit een duidelijke profilering van de verschillende kernen en winkelgebieden ten opzichte van elkaar. In dit onderzoek worden de volgende vragen beantwoord. 1. Wat is de omvang en kwaliteit van het supermarktaanbod in de kernen van de gemeente Sluis? 2. Wat is de gewenste structuur van het supermarktaanbod binnen de (kernen van de) gemeente Sluis? 3. Is er binnen de gemeente Sluis nog ruimte voor ontwikkeling en dynamiek van het supermarktaanbod? 4. Hoe passen de ontwikkelingsplannen voor supermarkten binnen de detailhandelsstructuur van de gemeente Sluis? 5. Wat zijn de ontwikkelingsmogelijkheden in samenhang met de realisatie van het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad voor het winkelaanbod in Cadzand-Bad: wat, welke omvang en welke locatie? Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de ontwikkelingen in de detailhandel in Nederland in het algemeen. Het effect hiervan op de gemeente Sluis krijgt daarbij aandacht. Vervolgens beschrijft hoofdstuk 3 de super-

8 4 Inleiding marktstructuur van de gemeente Sluis, waarbij ingegaan wordt op de kwalitatieve ontwikkeling van de detailhandel. Hoofdstuk 4 beschrijft kwantitatief de (on)mogelijkheden voor supermarktontwikkeling. Hierbij is uitgebreid aandacht voor de effecten van de supermarktinitiatieven. Ten slotte gaat hoofdstuk 5 dieper in op de toekomst detailhandelsomvang, -branchering en -structuur in Cadzand-Bad Adviesbureau RBOI

9 2. Ontwikkelingen in de detailhandel 5 Dit hoofdstuk gaat in op actuele ontwikkelingen in de detailhandelssector, waarbij de nadruk ligt op supermarkten. Enerzijds komt het consumentengedrag aan de orde (paragraaf 2.1). Anderzijds wordt ingegaan op ontwikkelingen in winkels en winkelcentra (paragraaf 2.2). De belangrijkste conclusies komen aan bod in paragraaf Consumentengedrag De consument handelt naar push- en pull-factoren De consument is mobiel en supermarkten (en winkelcentra) strijden om de gunst van de consument. In het algemeen voelen consumenten zich aangetrokken tot supermarkten die beschikken over een ruim assortiment in een ruime winkel. Deze kenmerken worden wel omschreven als de pull-factoren. Voor het overige verwacht de consument dat een aantal zaken goed is geregeld in een supermarkt en in een winkelgebied. De consument verwacht een goede bereikbaarheid én ruim voldoende parkeren voor de deur. Als dit niet aanwezig is dan 'duwt' dit hen als het ware naar een ander winkelgebied of concurrerende supermarkten. In dit verband spreekt men van push-factoren. Winkelgebieden worden bezocht op basis van bezoekmotief De consument bezoekt verschillende winkelgebieden met een verschillend motief en gaat daarbij ook steeds anders om met de push- en pull-factoren. Drie bezoekmotieven worden onderscheiden; voor dit onderzoek is 'boodschappen doen' de belangrijkste. - Boodschappen doen De consument bezoekt hiervoor doorgaans een supermarkt(centrum) dicht bij huis. Een of meer supermarkten zijn de kurk waarop een dergelijk winkelcentrum drijft. Aantrekkelijk daarbij is een ruim aanbod winkels in dagelijkse goederen (levensmiddelen en persoonlijke verzorging). Om frequent bezoek te behouden moet een dergelijk winkelcentrum streven naar gratis parkerenvoor-de-deur. De consument bezoekt zo'n locatie namelijk kort en meerdere malen per week, vooral op zaterdag voor de middag. - Recreatief winkelen Met dit motief bezoekt de consument een stadscentrum of een goed gesorteerd wijkwinkelcentrum met een ruim winkelaanbod in de sector 'mode, luxe en vrije tijd'.

10 6 Ontwikkelingen in de detailhandel - Doelgericht winkelen Doelgericht winkelen vindt plaats in grote winkelvestigingen (> m²) in de sector 'in-en-om-het-huis'. Dergelijke winkels zijn vaak gelegen op woonboulevards, maar zijn ook regelmatig meer solitair gelegen. Met name de omvang van de winkels en in mindere mate het winkelgebied als geheel geldt hierin als aantrekkelijk. Winkelgebieden specialiseren zich op basis van consumentengedrag Hoe de consument omgaat met push- en pull-factoren verschilt per bezoekmotief. Wat consumenten bij het ene winkelgebied als onmisbaar ervaren, bijvoorbeeld parkeren-voor-de-deur bij het boodschappencentrum, is voor een ander winkelgebied onaantrekkelijk: bij recreatief winkelen is veel 'blik op straat' storend. De randvoorwaarden voor de inrichting en samenstelling van winkelgebieden zijn daarom afhankelijk van het leidende bezoekmotief van consumenten Ontwikkelingen in de detailhandel Een drietal autonome ontwikkelingen is van invloed op het functioneren van winkels en winkelgebieden. Schaalvergroting Vestigingen Veel winkelbranches streven naar vestiging van steeds grotere vestigingen. Een volwaardige supermarkt heeft tegenwoordig al snel een omvang van m² winkelvloeroppervlak (wvo 1) ), terwijl super- 1) Wvo staat voor winkelvloeroppervlak; dit is doorgaans 80% van het brutovloeroppervlak. markten met een regiofunctie tussen de en m² wvo meten. Winkelketens Schaalvergroting vindt eveneens plaats op het niveau van winkelketens. Er komen meer en meer ketenbedrijven en deze krijgen ook steeds meer filialen. In de supermarktsector is de filialiseringsgraad bijna 100%. De consument ervaart de aanwezigheid van de bekende ketens in een winkelgebied als aantrekkelijk. Een ander voorbeeld is Hema die tegenwoordig naar mogelijkheden zoekt voor vestiging in de kernwinkelgebieden van plaatsen met minder dan inwoners. Voorheen lieten ketenbedrijven als Hema dergelijke 'kleine' plaatsen links liggen. Winkelgebieden Niet alleen afzonderlijke winkels groeien, ook winkelgebieden als geheel worden groter. De consument wil namelijk graag een ruim winkelaanbod in een winkelgebied, ook al bezoekt de consument slechts een deel van de winkels. Dit proces kent winnaars en verliezers. Winkelgebieden die de schaalsprong niet voor elkaar krijgen verliezen aan aantrekkingskracht. Vaak is het gevolg daarvan dat het winkelaanbod in die winkelgebieden krimpt en het verzorgingsniveau als gevolg daarvan daalt. De grootste winkelcentra hebben veelal het meeste succes (hoogste omzet per m²). Online verkoop Steeds meer consumenten schaffen producten aan via het internet. Vanwege het gemak en omdat kopen via internet steeds veiliger en betrouwbaarder wordt. Deze ontwikkeling treft vooral bepaalde branches die standaard/generieke producten verkopen: boeken, cd's, dvd's, elektronica. Daarnaast groeit ook de aankoop van levensmiddelen via Adviesbureau RBOI

11 Ontwikkelingen in de detailhandel 7 het internet. Consumenten voor wie een supermarkt om uiteenlopende redenen moeilijk bereikbaar is, ervaren dit als een uitkomst. De toegenomen concurrentie van internet betekent voor een deel van de winkels dat ze niet kunnen voortbestaan. Een aantal winkeliers weet goed op de concurrentie te reageren. Enerzijds doen zij dit door schaalvergroting, waardoor de consument maximale verleiding kan worden geboden in de winkel. Anderzijds door specialisatie, zodat aan klanten in een nichemarkt optimale persoonlijke service en aandacht kan worden besteed. Hetgeen via internet niet mogelijk is. Het effect op winkelgebieden als geheel is tot nu toe beperkt: de vrijkomende winkelruimtes worden opgevuld door winkels in andere branches Conclusie Supermarktcentra richten zich afhankelijk van de aanwezige supermarktformules, de omvang van het winkelaanbod en de ruimtelijke mogelijkheden steeds vaker op een (boven)lokaal of regionaal verzorgingsgebied. In samenhang daarmee is het gewenst om in te spelen op de vraag vanuit de winkel(vastgoed)sector. Deze zoekt afhankelijk van het profiel ruimte voor grotere winkels en ruimte voor kleinschalige specialisten, zowel in de boodschappencentra als in de recreatieve winkelgebieden.

12 8 Ontwikkelingen in de detailhandel Figuur 3.1 Supermarktaanbod gemeente Sluis (Locatus, ) Adviesbureau RBOI

13 3. Supermarktstructuur 9 In dit hoofdstuk wordt de huidige supermarktstructuur in de gemeente Sluis beschreven. Belangrijke onderwerpen hierbij zijn de hiërarchische opbouw van de huidige supermarktstructuur (paragraaf 3.1) en het effect van toerisme op de structuur (paragraaf 3.2). Om de boodschappenfunctie van Oostburg voor de gemeente vast te houden, is het van belang dat enerzijds de afzonderlijke supermarkten voldoende omvang hebben en anderzijds een volledig aanbod (discount midden hoog) aanwezig is Hiërarchie De huidige supermarktstructuur in de gemeente Sluis kent een hiërarchische opbouw (figuur 3.1). Regionaal marktbereik De kern Oostburg staat bovenaan de hiërarchie met een drietal supermarkten van ruime omvang (± m² wvo) en/of een doorgaans groot verzorgingsgebied (discounters). De combinatie van een ruime fullservice supermarkt en een tweetal discounters zorgt ervoor dat dit winkelaanbod een functie heeft voor de gehele gemeente Sluis. Opvallend is dat in Oostburg alleen het hoge of top segment (Albert Heijn) en het discountsegment (Aldi en Lidl) zijn gevestigd, het middensegment (onder andere Plus, C1000 en Em-té) is nu uitsluitend in de overige kernen gevestigd. Bovenlokale functie Een aantal kernen heeft een fullservice supermarkt met bovenlokale functie, waarbij de winkel ook de omliggende kernen bedient. Dit zijn Aardenburg, Breskens, IJzendijke en Sluis. Breskens heeft naar verwachting een relatief groot marktbereik, vanwege de ruime omvang van de Plus supermarkt. De kern Sluis heeft een relatief beperkt inwonertal, maar beschikt over een groot achterland. In deze kern kan daarom een volwaardige fullservice supermarkt prima functioneren. Aardenburg en IJzendijke beschikken over een C1000 van relatief beperkte omvang. In beide kernen zal deze supermarkt kunnen functioneren door een laag kostenniveau en toevloeiing onder andere vanuit België. In Aardenburg bestaat al langer de wens om de supermarkt naar een andere locatie te verplaatsen en uit te breiden. Onder andere door het ontbreken van een geschikte locatie heeft dit tot op heden niet plaatsgevonden.

14 10 Supermarktstructuur Voor het functioneren van de fullservice supermarkten is het nodig dat de supermarkten voldoende ruimte hebben voor productpresentatie en comfortabel winkelen. Voor veel formules is een omvang van m² wvo een minimum vereiste. Terwijl de nieuwste vestigingen vaak een omvang hebben van meer dan m² wvo. Lokaal verzorgingsgebied Een aantal kernen beschikt over een kleine buurtsupermarkt. Deze winkels hebben een lokale functie. Een belangrijk deel van de inwoners van de kernen met een buurtsuper zullen voor de wekelijkse boodschappen toch een van de grotere supermarkten met regionale/bovenlokale functie bezoeken, vanwege het ruime assortiment en/of de lagere prijzen. De toekomstwaarde van deze buurtsupermarkten in onder andere Schoondijke en Hoofdplaat is twijfelachtig. Seizoensgebonden supermarkten Een aantal kleine kernen met recreatiegebieden beschikt over een buurtsupermarkt die alleen in het seizoen geopend is. Deze winkels hebben een lokale functie vooral voor toeristen. De inwoners van de kernen met een buurtsuper zullen hun boodschappen ook in het seizoen vooral bij de grotere supermarkten met regionale/bovenlokale functie doen, vanwege het ruime assortiment of de lagere prijzen. Jaarrondexploitatie is hier nauwelijks mogelijk Toeristische bestedingen Kusttoerisme Een belangrijke bron van inkomsten voor de supermarkten in de gemeente Sluis zijn de vele toeristen die vooral gedurende de zomermaanden in de gemeente verblijven. Met name in de kuststrook zijn verblijfsaccommodaties beschikbaar van hotels, tot campings en parken met recreatiewoningen en tweede huizen. Afhankelijk van de logiesvorm hebben deze toeristen in meer of mindere mate behoefte aan levensmiddelen. De toeristische bestedingen maken de markt voor supermarkten in de kustplaatsen groter, waardoor daar veel supermarkten gevestigd. De beperkte bevolkingsomvang van de dorpen langs de kust maakt dat in de rustige wintermaanden de markt voor dagelijkse goederen beperkt is. Een deel van de supermarkten is dan ook 's winters gesloten. De andere zijn veelal relatief beperkt van omvang (< 400 m² wvo). Alleen in de grotere plaats Breskens is het supermarktaanbod (deels) van een volwaardige omvang. Kooptoerisme door Belgische consumenten Nederlandse supermarkten kennen een aanzienlijk prijsverschil met hun Belgische concurrenten. Hier zijn twee oorzaken voor aan te wijzen: - het afwijkend 6% BTW-tarief voor levensmiddelen; - de onderlinge concurrentie tussen supermarkten in Nederland (de prijzenoorlog). De Nederlandse supermarkten zijn vanwege dit prijsverschil aantrekkelijk voor Belgische consumenten. Supermarkten in de gehele grensstreek profiteren van de bestedingen van deze groep consumenten. In de gemeente Sluis hebben vooral de supermarkten in Oostburg, Sluis, Aardenburg en IJzendijke profijt van deze situatie (tot +15% van de omzet). In mindere mate profiteren ook overige supermarkten in de gemeente van de Belgische consument. Verloop van de omzet De toeristische bestedingen doen zich vooral in de zomermaanden voor. Terwijl de bestedingen van Belgen en de eigen inwoners van de gemeente vrij constant zijn gedurende het jaar. In figuur 3.2 is dit effect goed te zien. Hierin is het verloop van de bestedingen in dagelijkse Adviesbureau RBOI

15 Supermarktstructuur 11 goederen in Oostburg weergegeven. In de figuur is de laagste weekomzet geïndexeerd op 100. In de drukste periode ligt in Oostburg de (supermarkt)omzet circa 65% hoger dan in de rustige periode. In de supermarkten in onder andere Breskens is dit effect nog groter. Hier verdubbelt de omzet doorgaans enkele malen ten opzichte van de rustige periode. Effect toerisme op omvang supermarkten aan de kust Vanwege de sterke schommelingen in de omzet door het jaar heen hebben de supermarkten daar behoefte aan relatief grote winkels. Hoewel dergelijke winkels in de winter te groot zullen zijn, is de omvang nodig om in de drukke zomermaanden de bezoekersstromen in goede banen te leiden. Per saldo zullen de supermarkten in de toeristenplaatsen 10-20% groter zijn dan gemiddeld in Nederland op basis van hun gemiddelde jaaromzet Conclusie Factoren in functioneren supermarktsector De mogelijkheden voor duurzaam economisch functioneren van de supermarktsector in een plaats hangt in de gemeente Sluis samen met: - het draagvlak van de eigen inwoners van een kern en van inwoners van de omliggende dorpen en het buitengebied; - het toerisme: hoofdzakelijk in de kuststrook; - bestedingen door Belgische kooptoeristen. 1. Oostburg met een breed en diep supermarktaanbod met functie voor de hele gemeente hier combineert een deel van de consumenten supermarktbezoek met bezoek aan overige winkels; 2. de grotere kernen Aardenburg, IJzendijke en Breskens en de kern Sluis met fullservice supermarkten met bovenlokaal bereik; 3. de dorpen langs de kust met vooral seizoenssupermarkten al dan niet in combinatie met verblijfsrecreatieparken. Verwachte kwalitatieve ontwikkeling Op basis van functioneren en positie in de hiërarchie zijn de volgende ontwikkelingen te verwachten: - in Oostburg zal een deel van de supermarkten verder willen groeien, vanwege hun grote marktbereik; er zal bovendien druk zijn voor vestiging van een supermarkt in het middensegment; - een aantal fullservice supermarkten in de overige kernen zal willen doorgroeien naar een hedendaagse maatvoering van circa m² wvo; - een deel van de seizoenssupermarkten in de kustplaatsen wil groeien, omdat dan de klanten in de drukke zomermaanden beter bediend kunnen worden - dit komt het bedrijfseconomisch functioneren van deze winkels zeer ten goede. Uit bovenstaande opsomming kan worden afgeleid dat dynamiek in de supermarktsector blijft. De verwachting is echter dat de gemeente niet aan alle ontwikkelingen medewerking kan verlenen. In het volgende hoofdstuk wordt daarom een kwantitatieve (distributieplanologische) analyse gemaakt van de ontwikkelingsmogelijkheden. Driedeling supermarktaanbod gemeente Sluis Er kan een driedeling gemaakt worden in de spreiding van supermarkten in de gemeente:

16 12 Supermarktstructuur Figuur 3.2 Omzetverloop (geïndexeerd) van supermarkt in Oostbrug Adviesbureau RBOI

17 4. Distributieplanologische analyse 13 In dit hoofdstuk wordt het economisch functioneren van de sector dagelijkse goederen (levensmiddelenspeciaalzaken, supermarkten en drogisterijen en parfumerieën) beschreven. De supermarkten, als belangrijkste structuurdragers in deze sector, krijgen hierin aandacht. Eerst zal de huidige situatie in beeld worden gebracht (paragraaf 4.1). Vervolgens zullen de initiatieven worden beschreven en beoordeeld in paragraaf 4.2. De belangrijkste conclusies zijn weergegeven in paragraaf koopkrachtbinding, koopkrachttoevloeiing en effect toerisme (Bolt, 2004, omzetcijfers supermarkten Oostburg en ervaring RBOI met name in gemeente Veere). In tabel 4.1 is weergegeven wat de haalbare gemiddelde omzet is voor het supermarktaanbod in de kernen van de gemeente Sluis. Tabel 4.1 Haalbare omzet per week voor het supermarktaanbod in kernen van de gemeente Sluis 4.1. De huidige situatie Kern inwoners per bestedingen dagelijks pppw potentieel dagelijks pw binding toevloeiing + toerisme omzet totaal Haalbare omzet Voor de kernen van de gemeente Sluis met een of meer supermarkten is een indicatieve berekening gemaakt van de haalbare bestedingen aan dagelijkse goederen. Deze berekening is gebaseerd op de volgende uitgangspunten (met bronvermelding): - inwonertal kern (CBS, 2009); - bestedingen dagelijkse goederen per persoon per week (HBD, 2009) rekening houdend met inkomenselasticiteit van 0,25 (HBD, 2009 en CBS, 2009); Aardenburg , % 45% Breskens , % 60% Cadzand , % 43% Hoofdplaat , % 4% Ijzendijke , % 33% Oostburg , % 72% Schoondijke , % 15% Sluis , % 93% gemeente Totaal , % 46%

18 14 Distributieplanologische analyse Confrontatie haalbare omzet met aanwezig aanbod De te verwachten/haalbare omzet binnen de sector dagelijkse goederen in een kern (tabel 4.1) is geconfronteerd met de omzet die het aanwezige aanbod in dagelijkse goederen nodig heeft voor duurzaam economisch functioneren. Dit geeft een indicatie of het aanbod boven- of ondermaats functioneert. In tabel 4.2 is de confrontatie weergegeven, waarbij de volgende gegevens zijn gehanteerd: - omvang winkelaanbod dagelijkse goederen (Locatus, december 2009); - landelijk gemiddelde vloerproductiviteit van het aanwezige aanbod per jaar rekening houdend met aanwezige winkelbranches en supermarktformules (HBD, 2009); - specifieke kenmerken van het winkelaanbod in de gemeente Sluis, waardoor winkels circa 10% groter zijn dan landelijk. In tabel 4.2 is per kern het gemiddeld functioneren van het winkelaanbod met een kleur 1) aangegeven voor drie 'marktomstandigheden'. Gemiddeld functioneren van het totaalaanbod Uit tabel 4.2 komt naar voren dat het totale winkelaanbod in dagelijkse goederen in de gemeente Sluis, op kernniveau gezien, een omzet heeft die overeenkomt met het Nederlands gemiddelde. Economisch duurzaam functioneren van het winkelaanbod in dagelijkse goederen is dan ook goed mogelijk. De seizoensinvloed is daarbij van groot belang. Op Cadzand en Hoofdplaat na haalt het winkelaanbod in de overige kernen een goede omzet in de drukke zomermaanden. Niet voor alle kernen is de omzetplus in de zomer toereikend om ook de rustige wintermaanden nog voldoende omzet te halen. Per kern zijn er dan ook grote verschillen. Tabel 4.2 Confrontatie 1) haalbare omzet in een kern met het aanwezige aanbod in de sector dagelijkse goederen Aanbod Aardenburg, Breskens en Oostburg functioneert goed Het winkelaanbod in dagelijkse goederen in Breskens, Aardenburg en Oostburg weet zowel de toeristen goed aan te trekken als ook de inwoners van de gemeente in de rustige wintermaanden. Met name het aanbod in Aardenburg en Oostburg is in de wintermaanden goed in staat een omzet te halen die overeenkomt met het landelijk gemiddelde. Het relatief grote eigen inwonertal van de kernen in combinatie met het grote marktbereik is naar verwachting verantwoordelijk voor dit goed functioneren. De goede marktomstandigheden in de drie kernen bieden in beginsel ruimte voor ontwikkeling en dynamiek. 1) 'Groen' staat voor goed functioneren, waarbij 'goed' als volgt is opgevat: de gemiddelde omzet komt overeen met 90% of meer van de landelijk gemiddelde omzet. Redelijk of voldoende functioneren is aangegeven met 'roze': de omzet in een kern is 70% tot 90% van het landelijk gemiddelde. In de met 'rood' aangegeven plaatsen is de gemiddelde winkelomzet (te) laag Adviesbureau RBOI

19 Distributieplanologische analyse 15 Een punt van aandacht is het verschil in omvang van de beide fullservice supermarkten in Breskens. Op basis van Supermarkten Breskens, Oostburg, 2002 en Aanvullende Notitie Detailhandelsbeleid Breskens, Sluis, 2008 is voor Breskens als uitgangspunt gehanteerd dat beide supermarkten een gelijkwaardige omvang krijgen van circa m² wvo. De Plus is inmiddels uitgebried naar deze omvang. De uitbreiding van de C1000 is nog in procedure. Redelijke gemiddelde omzet in IJzendijke, Schoondijke en Sluis In Sluis, IJzendijke en Schoondijke haalt het winkelaanbod in dagelijkse goederen in de zomermaanden weliswaar een goede gemiddelde omzet, in de wintermaanden is dit minder het geval. Het relatief beperkte inwonertal van de kernen en ook deels het relatief beperkte marktbereik maakt dat duurzaam economisch functioneren van het winkelaanbod onder druk kan staan. Ondanks het feit dat de omzet iets onder het landelijk gemiddelde ligt, maken specifieke lokale omstandigheden goedkope huisvesting, sterke ondernemers en dergelijke dat de huidige winkeliers een prima boterham kunnen verdienen. Dit kan wel problemen geven wanneer overname van de winkel aan de orde is. Met name bij de buurtsuper in Schoondijke is dit het geval. Het fragiele evenwicht in deze drie kernen maakt dat winkelontwikkelingen in de eigen kern en in overige kernen in de gemeente zorgvuldig afgewogen moeten worden. Winkels Cadzand(-Bad) en Hoofdplaat functioneren ondergemiddeld Zowel in de zomer- als in de wintermaanden ligt de omzet in de kernen Cadzand (en Cadzand-Bad) en Hoofdplaat ver onder het landelijk gemiddelde. Het aanwezig aanbod is daar al geruime tijd gevestigd, waardoor de kosten zeer laag zijn. Dit betekent dat de huidige winkeliers er nog voldoende omzet behalen, maar voor overname/ontwikkeling van het winkelaanbod in de kern zijn onvoldoende mogelijkheden binnen de huidige marktomstandigheden. Conclusie Het winkelaanbod in dagelijkse goederen in de kernen Aardenburg, Breskens en Oostburg functioneert goed (zie tabel 4.2), waardoor ruimte blijft voor ontwikkeling en dynamiek. In Breskens is een evenwichtiger verdeling in omvang van de supermarkten gewenst. Ontwikkelingen in deze kernen moeten afgewogen worden met het effect op (ontwikkelingen in) Sluis en IJzendijke. Het functioneren van het aanbod in deze kernen staat onder enige druk. In Schoondijke en Hoofdplaat is de toekomst van het winkelaanbod in de huidige marktomstandigheden zeer onzeker. Met name wanneer overname aan de orde is, kan het voortbestaan van de aanwezige supermarkt (in de huidige vorm) bedreigd worden. Een sterke toename van de toeristische bestedingen en een verdere concentratie van het winkelaanbod in Cadzand-Bad kan betekenen dat het draagvlak voor het winkelaanbod voldoende wordt om hier een toekomstgerichte ontwikkeling mogelijk te maken Initiatieven In het voorgaande is in algemene termen ingegaan op de te verwachten dynamiek in de kernen en de (on)mogelijkheden voor ontwikkeling in de detailhandel in dagelijkse goederen. Een belangrijke conclusie is dat ontwikkelingen zorgvuldig afgewogen moeten worden op het effect op de kernen. Deze paragraaf maakt deze afweging bij een aantal detailhandelsinitiatieven die op dit moment in de kernen Sluis en Oostburg spelen. De winkelontwikkeling in Cadzand-Bad komt in het volgende hoofdstuk aan de orde.

20 16 Distributieplanologische analyse Figuur 4.1 Ligging beoogde Aldi-markt in de kern Sluis met het marktgebied aangeven (blauw) Adviesbureau RBOI

21 Distributieplanologische analyse Aldi Sluis Aldi wenst aan de Sint Annastraat, gekoppeld aan het parkeerterrein, een Aldi-markt te realiseren van circa 900 m² wvo. In de figuur 4.1 is met blauw het te verwachten marktgebied van deze discountsupermarkt gemarkeerd. Vanwege de Aldi in Oostburg zal een nieuwe Aldi zijn markt moeten zoeken in westelijk richting: voornamelijk in België. Een Aldi-markt in Sluis trekt uitsluitend klanten uit de kern Sluis en de directe omgeving én uit België De omzet in deze Aldi zal grotendeels afkomstig zijn van de Belgische kooptoeristen (> 80%), want de Belgische consument doet graag boodschappen in Nederlandse supermarkten (zie hoofdstuk 3). Naast Belgen, gaan inwoners van Sluis en mogelijk van Cadzand en omgeving inkopen doen bij de beoogde winkel. Voor de andere kernen van de gemeente Sluis is de bereikbaarheid van de beoogde winkel slecht. Daar komt bij dat in Sluis betaald parkeren aanwezig is, terwijl bij de Aldi in Oostburg gratis geparkeerd kan worden. Beperkt effect op winkels in dagelijkse goederen in Sluis De komst van een Aldi zal vrij beperkt effect hebben op de omzet in de andere winkels in de dagelijkse goederen in de kern Sluis. Dit komt enerzijds door het specifieke en relatief geringe assortiment van een Aldi (minder dan artikelen) en anderzijds door de ligging (aan de rand van het centrum), waardoor consumenten Aldi gericht moet bezoeken. De verwachting is dat de nabijgelegen Em-té profijt zal hebben van de komst van een Aldi, omdat hierdoor de gerichtheid op Sluis door de eigen inwoners en verblijfstoeristen iets groter zal worden. Conclusie Per saldo kan worden gesteld dat vestiging van een Aldi-markt in Sluis nauwelijks effect zal hebben op de kern Sluis (beperkt positief effect). Tegelijkertijd heeft de ontwikkeling op de rest van de gemeente Sluis noch een positief noch een negatief effect. Alleen de Aldi in Oostburg zal in zeer beperkte mate omzetverlies leiden. Dit maakt dat er geen redenen zijn om geen medewerking te verlenen aan de realisatie van een Aldi-markt aan de Sint Annastraat te Sluis. Een aantal randvoorwaarden is hierbij wel van belang. - Er moeten voldoende parkeerplaatsen beschikbaar zijn. Aan de Sint Annastraat ligt momenteel een parkeerterrein voor langparkeren (dagkaarten). Dit is voor een Aldi-markt niet de gewenste situatie. In overleg tussen Aldi en de gemeente moet een oplossing worden gezocht, waardoor gekoppeld aan de winkel circa 45 parkeerplaatsen voor kortparkeren beschikbaar zijn. - De bevoorrading moet zodanig zijn dat dit geen hinder oplevert voor zowel de voetgangers in de Sint Annastraat als voor de parkerende auto's Uitbreiding Albert Heijn Oostburg en/of vestiging Agrimarkt Oostburg heeft de beschikking over een drietal supermarkten: Albert Heijn, Aldi en Lidl die verspreid zijn over twee supermarktlocaties aan de rand van het centrumgebied. In figuur 4.2 is de spreiding van deze supermarkten te zien. Met pijlen is daarin aangegeven wat de relatie is van de supermarktlocaties met de rest van het centrumgebeid van Oostburg: de supermarkten met hun ruime parkeergelegenheid fungeren als belangrijke bronpunten voor bezoek aan het centrum. Versterking van de supermarkten draagt dan ook bij aan versterking van de gerichtheid van inwoners van de gemeente Sluis op het centrumgebied van Oostburg. In Oostburg is een tweetal initiatieven aan de orde.

22 18 Distributieplanologische analyse Legenda Supermarktformule Oppervlakte (m² wvo) Concentratie dagelijkse goederen Concentratie winkels in niet-dagelijkse goederen Horecaconcentratie Gebied met gemengde voorzieningen Parkeerlocaties Looproute consument Figuur 4.2 Winkelstructuur Oostbrug

23 Distributieplanologische analyse 19 - Ten eerste wil de Albert Heijn aan de Torenweidelaan 2 in Oostburg uitbreiden met m² wvo tot een oppervlak van m² wvo. - Ten tweede wil de Zeeuwse keten Agrimarkt een supermarkt van m² wvo vestigen op de locatie van de bibliotheek aan de Langestraat. De totale omvang van het winkelaanbod in dagelijkse goederen in Oostburg komt hiermee op m² wvo. Effect van realisatie van beide initiatieven In tabel 4.3 is een berekening gemaakt van het effect op de winkels in de kernen in de gemeente Sluis na vestiging van zowel de Agrimarkt als uitbreiding van de Albert Heijn. Dit op basis van de rekenmethode uit paragraaf 4.1. Tabel 4.3 Haalbare omzet in kernen van de gemeente Sluis na komst Agrimarkt en de uitbreiding van Albert Heijn Conclusie Realisatie van een Agrimarkt én uitbreiding van de Albert Heijn leidt ertoe dat een aantal kernen inclusief Oostburg 'van kleur verschiet' ten opzichte van de huidige situatie (zie ook tabel 4.1). Er is wellicht geen sprake van verstoring van de distributieve structuur in juridische zin, maar de hoeveelheid supermarktmeters is ten opzichte van de omzet erg groot geworden. Na voltooiing van beide initiatieven wordt de exploitatie van de supermarkten in Oostburg nadrukkelijk zwakker: in de zomer is de exploitatie winstgevend, maar buiten het seizoen is deze zwak. De supermarktbedrijven zelf komen tot vergelijkbare conclusies. Vandaar dat de Albert Heijn heeft aangegeven niet te willen uitbreiden, wanneer Agrimarkt zich vestigt. Er is dus een keuze noodzakelijk tussen vestiging van een Agrimarkt van circa m² wvo of uitbreiding van Albert Heijn van naar m² wvo. Uitsluitend uitbreiding Albert Heijn Oostburg met m² wvo Om een gefundeerde keuze te kunnen maken uit één van beide initiatieven is allereerst bekeken wat het effect is wanneer alleen de Albert Heijn wordt uitgebreid. Dit is wederom uitgevoerd volgens de gebruikelijke rekenmethode, waarbij uitgegaan wordt van een totale omvang van het winkelaanbod in dagelijkse goederen in Oostburg van m² wvo. In tabel 4.4 is de berekening weergegeven. Van belang hierbij is dat uitbreiding van de Albert Heijn slechts in beperkte mate huidige koopstromen verandert. De omzetpiek in het seizoen kan hierdoor beter worden opgevangen. Uitbreiding van Albert Heijn bevestigt of versterkt de huidige structuur in Oostburg met een sterke pool 'achter het gemeentehuis' (onder andere Albert Heijn en Aldi) en een zwakkere pool aan het andere einde van het centrum (Lidl).

24 20 Distributieplanologische analyse Legenda Supermarktformule Oppervlakte (m² wvo) Concentratie dagelijkse goederen Concentratie winkels in niet-dagelijkse goederen Gebied met gemengde voorzieningen Relatieve omvang bronpunt Relatieve omvang consumentenstroom Figuur 4.3 Effect op winkelstructuur van uitbreiding van de Albert Heijn.

25 Distributieplanologische analyse 21 Conclusie Ten opzicht van de huidige situatie (zie ook tabel 4.1) neemt de omzet in de winkels in dagelijkse goederen in Oostburg slechts zeer beperkt toe. Het effect op de winkelstructuur in de gemeente is beperkt, want de gerichtheid van inwoners van de gemeente op Oostburg neemt nauwelijks toe. Er komt geen nieuw soort winkel en bij deze Albert Heijn is nu al vrijwel alles verkrijgbaar (alleen is het in de zomer erg druk). Het effect van uitbreiding van de Albert Heijn op de winkelstructuur in het centrum van Oostburg is niet positief. De bestaande onevenwichtigheid wordt verder versterkt. Tabel 4.4 Haalbare omzet in kernen van de gemeente Sluis na uitsluitend de uitbreiding van Albert Heijn Uitsluitend vestiging Agrimarkt van m² wvo Agrimarkt wil een supermarkt van m² wvo vestigen aan de Langeweg, nabij de huidige Lidl. In totaal komt na deze ontwikkeling de omvang van het winkelaanbod in dagelijkse goederen in Oostburg op m² wvo. In tabel 4.5 is het te verwachten effect hiervan berekend. Uitbreiding winkelaanbod in ontbrekend midden prijssegment Met de komst van een Agrimarkt vestigt zich ook een aanbieder in het ontbrekende midden prijssegment in Oostburg. Dit versterkt de positie van Oostburg als hoofdkern binnen de supermarkthiërarchie. Dit betekent wel dat per saldo de omzet in Oostburg toeneemt ten koste van de winkelomzet in de omliggende kernen; vooral daar waar nu het middensegment door C1000 en Plus wordt ingevuld. Realisatie van een Agrimarkt aan deze zijde van het centrum heeft een positief effect op de winkelstructuur van Oostburg. De aanwezige halterstructuur wordt hierdoor evenwichtiger met twee vergelijkbare halters: een fullservice supermarkt + een discounter. Er ontstaan zo twee even sterke bronpunten voor bezoek aan het centrum, waardoor de bezoekersstromen beter over het gebied worden verdeeld. Tussen de twee halters is het centrumgebied opgespannen.

26 22 Distributieplanologische analyse Legenda Supermarktformule Oppervlakte (m² wvo) Concentratie dagelijkse goederen Concentratie winkels in niet-dagelijkse goederen Gebied met gemengde voorzieningen Relatieve omvang bronpunt Relatieve omvang consumentenstroom Figuur 4.4. Effect op winkelstructuur van vestiging Agrimarkt Adviesbureau RBOI

27 Distributieplanologische analyse 23 tabel 4.5 Haalbare omzet in kernen van de gemeente Sluis na uitsluitend de vestiging van Agrimarkt Conclusie Er kan worden geconcludeerd dat voor alle supermarkten in Oostburg een goede exploitatie mogelijk blijft na de komst van de Agrimarkt. Omdat de Agrimarkt in het midden prijssegment opereert, zal naar verwachting het winkelaanbod in dagelijkse goederen in IJzendijke en Breskens enig omzetverlies leiden. Dit zal echter de exploitatie van de winkels in deze kernen niet structureel in gevaar brengen. Ook de winkelstructuur in het centrum van Oostburg wordt bij realisatie van een Agrimarkt op de beoogde locatie (mits voldoende parkeren) versterkt Conclusie Ruimte voor ontwikkeling in het algemeen Het winkelaanbod in dagelijkse goederen in de kernen Aardenburg, Breskens, Oostburg, Sluis en IJzendijke functioneert gemiddeld tot goed, waardoor ruimte blijft voor ontwikkeling en dynamiek. De initiatieven tot supermarktontwikkeling die in dit hoofdstuk zijn onderzocht, zijn er dan ook in deze kernen. Deze beoogde ontwikkelingen moeten afgewogen worden met het effect op het functioneren van het winkelaanbod in de kernen van de gemeente Sluis. Beleidsmatig is vastgesteld dat beide supermarkten in Breskens een gelijkwaardige omvang van circa m² wvo krijgen ten behoeve van een evenwichtig functioneren van de markt. De toekomst van het winkelaanbod in de kernen Schoondijke, Cadzanddorp en Hoofdplaat is in de huidige marktomstandigheden zeer onzeker. Een sterke toename en concentratie van de (toeristische) bestedingen in Cadzand-Bad kan betekenen dat het draagvlak voor het winkelaanbod voldoende wordt om hier een toekomstgericht ontwikkeling mogelijk te maken. Vestiging Aldi in de kern Sluis is indifferent tot positief Er wordt geconcludeerd dat de vestiging van een Aldi-markt in Sluis een beperkt positief effect zal hebben op de kern Sluis. Op de rest van de gemeente Sluis heeft het noch een positief noch een negatief effect. Aan de vestiging van Aldi wordt wel als voorwaarde gesteld dat er voldoende (kort) parkeerplaatsen beschikbaar zijn (45 stuks) en dat de bevoorrading geen hinder oplevert voor zowel de voetgangers in de Sint Annastraat als voor de parkerende auto's.

28 24 Distributieplanologische analyse Keuze uit twee supermarktplannen in Oostburg Voor vestiging van zowel een Agrimarkt als uitbreiding van Albert Heijn is onvoldoende marktruimte binnen de detailhandelsstructuur van de gemeente Sluis. Ook heeft Albert Heijn aangegeven dat zij niet zullen uitbreiden met m² wvo, wanneer Agrimarkt zich vestigt in Oostburg. Daarom is een afweging gemaakt van het plan dat voor de totale structuur van Oostburg de voorkeur heeft: uitbreiding van de Albert Heijn of vestiging van een Agrimarkt. Vestiging van de Agrimarkt heeft het meeste positieve effect Vestiging van de Agrimarkt heeft de voorkeur. Hiermee wordt het ontbrekende midden prijssegment in Oostburg opgevuld. Daarmee versterkt Oostburg zijn positie als hoofdkern binnen de hiërarchische detailhandelsstructuur. Figuur 4.5 Effect beide initiatieven naast elkaar (links: uitbreiding Albert Heijn en rechts: vestiging Agrimarkt) Legenda Supermarktformule Oppervlakte (m² wvo) Concentratie dagelijkse goederen Concentratie winkels in niet-dagelijkse goederen Gebied met gemengde voorzieningen Relatieve omvang bronpunt Relatieve omvang consumentenstroom Adviesbureau RBOI

29 25 Distributieplanologische analyse - Vestiging van Agrimarkt betekent dat per saldo de omzet in Oostburg het meeste toeneemt. Dit is deels ten koste van de omliggende kernen waar nu het middensegment door C1000 en Plus wordt ingevuld. Het effect op deze omliggende kernen is echter niet dusdanig groot dat het functioneren van de winkels daar in gevaar komt. Toevoeging van een supermarkt op de locatie van het multifunctionele centrum versterkt de ruimtelijke structuur van het centrum van Oostburg meer. Er ontstaat dan een echte halterstructuur met twee supermarktconcentraties aan de uiteinden van de 'halter' die even sterk zijn met daartussen opgespannen het centrumgebied. Komst Hema naar Oostburg Uit overleg met Hema is gebleken dat zij mogelijkheden zien om zich eventueel in Oostburg te vestigen. Dit is naar ons oordeel een versterking van Oostburg. Hema stelt wel als voorwaarde dat zij zich gekoppeld aan een supermarkt kunnen vestigen. Naar ons oordeel zou dit moeten kunnen. Er is daarbij een lichte voorkeur voor realisatie in combinatie met de nieuwbouw van de Agrimarkt. Vestiging in combinatie met de Albert Heijn is echter ook mogelijk. Aandachtspunt is dan wel het parkeren.

30 26 Distributieplanologische analyse Adviesbureau RBOI

31 5. Detailhandelsontwikkeling Cadzand-Bad 27 In Cadzand-Bad is een sterke uitbreiding van de toeristische en recreatieve voorzieningen gepland. Dit heeft aanzienlijke invloed op de mogelijkheden voor de detailhandel en overige commerciële voorzieningen in de badplaats. Dit hoofdstuk maakt een analyse van deze mogelijkheden. In paragraaf 5.1 is het huidig winkelaanbod aan de orde. De belangrijkste ontwikkelingen en plannen zijn onderwerp van paragraaf 5.2. De gewenste detailhandelsstructuur, -omvang en -samenstelling wordt vervolgens geschetst (paragraaf 5.3). De belangrijkste conclusies staan in paragraaf Huidig winkelaanbod Omvang en samenstelling In tabel 5.1 is het aanbod aan winkels en voorzieningen in Cadzand- Bad weergegeven. In de tabel 5.1 is een onderscheid gemaakt in de winkels die gevestigd zijn in het Duinplein het westen van de Boulevard en de voorzieningen op het Duinhof het oostelijk deel van de Boulevard. In figuur 5.1 is het winkelaanbod op een luchtfoto van Cadzand-Bad weergegeven. De belangrijkste winkelconcentratie in de kern is het Duinplein. In het Duinhof en het overig deel van de Boulevard zijn, naast enkele ondersteunende winkels, vooral horecagelegenheden en dienstverleners gevestigd.

32 Legenda Dagelijkse goederen Mode, luxe en vrije tijd In-en-om-het-huis Horeca Overige dienstverleners Relatie tussen voorzieningenconcentraties Figuur 5.1 Detailhandels- en voorzieningenaanbod Cadzand-Bad (2009) Bron: De nieuwe gemeente Sluis. Ruimtelijk-economische visie en plan van aanpak. DTnP, 2003; Locatus, ; bewerking RBOI

33 Detailhandelsontwikkeling Cadzand-Bad 29 Tabel 5.1 Winkelaanbod (aantal en oppervlak) en overige voorzieningen (aantal) naar branche in Cadzand-Bad (Locatus, december 2009) sector branche Duinplein Duinhof e.o. aantal m² wvo aantal m² wvo dagelijkse goederen levensmiddelen persoonlijke verzorging mode, luxe en vrije tijd kleding & mode huishoudelijke & luxe artikelen sport & spel hobby in-en-om-hethuis auto & fiets detailhandel overig overige voorzieningen brandstoffen horeca verhuur Structuur Het Duinplein en de Rode Wielingen In figuur 5.1 is de structuur van de detailhandel en voorzieningen in Cadzand-Bad weergegeven. De belangrijkste winkelconcentratie is de winkelstrip waarin ook de Spar-supermarkt zich bevindt. Deze winkels zijn deels jaarrond open (onder andere de supermarkt). Voor alle functies, maar vooral de jaarrondvoorzieningen, is de aanwezigheid van de parkeerplaatsen op het plein van cruciaal belang. Om gedurende de rustige wintermaanden te kunnen functioneren, is het belangrijk dat consumenten uit omliggende kernen en recreatiegebieden de winkels goed kunnen bereiken. De verbinding van dit deel van het Duinplein met het westelijk deel van dit concentratiegebied, de 'Rode Wielingen', is zwak; vooral de zichtrelatie tussen beide delen is matig. Het Duinhof Het Duinhof is vooral een horecaconcentratie gericht op de toeristen in de zomer en in de weekenden/feestdagen. De ligging aan de entree van het dorp en aan de route naar het strand is ideaal voor de horeca. Voor een functie als winkelgebied is de locatie te beperkt van omvang. ambacht particuliere dienstverlening Vooral voor artikelen die de (tijdelijke) inwoners van de kern en de verblijfstoeristen frequent nodig hebben, kunnen consumenten terecht in het Duinplein. Het betreft winkelaanbod in de branches: levensmiddelen, persoonlijke verzorging en huishoudelijke/luxe artikelen. Overig winkelaanbod is relatief beperkt aanwezig. De verwachting is dat consumenten voor recreatief winkelen ('kijken-en-vergelijken') uitwijken naar de winkelcentra van Oostburg, Breskens en Sluis.

34 30 Detailhandelsontwikkeling Cadzand-Bad Winkelstrip Duinplein Boulevard de Wielingen De Boulevard tussen het Duinhof en het Duinplein kent een verspreid aanbod van dienstverleners en enkele horecagelegenheden. In de Ontwikkelingsvisie voor Cadzand-Bad (zie paragraaf 5.2) wordt dit deel van de Boulevard de 'Groene Wielingen' genoemd. Gekeken naar omvang, samenstelling en spreiding van het aanbod, functioneert deze straat niet als een boulevard waar gewandeld 'geflaneerd' wordt. Het is nu vooral een 'kleurloze', vrij lange verbinding tussen het Duinplein en het Duinhof Ontwikkelingen Horecaconcentratie Duinhof Middeldeel Boulevard (de Groene Wielingen) Kwalitatieve opwaardering badplaats In 2006 is het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad opgesteld. Dit plan kreeg als ondertitel 'Natuurlijk Stijlvol' mee. Het ontwikkelingsplan zet in op een sterke, kwalitatieve opwaardering van het toeristisch aanbod. Hierbij wil Cadzand-Bad zich ontwikkelen tot een 'stijlvolle internationale badplaats met een natuurlijk karakter', waar de kernkwaliteiten rust, ruimte en vrijheid centraal staan. Om zodoende het teruglopend marktaandeel terug te winnen. De kern van de visie wordt gevormd door het onderverdelen van de hoofdstructuur, de Boulevard de Wielingen en de Duinlaan (zie figuur 5.2). Deze wordt onderverdeeld in een rode en een groene zone met twee centra. De Rode Wielingen spant zich op tussen het kanaal en winkelcentrum Duinplein. De Groene Wielingen verbindt het winkelcentrum Duinplein en Duinhof, de noordelijkste begrenzing van de Boulevard. Om te komen tot een hoogwaardige badplaats is in Cadzand-Bad sprake van verschillende projecten en ontwikkelingen. In figuur 5.3 is een deel hiervan op de luchtfoto weergegeven. De projecten hebben Adviesbureau RBOI

35 Detailhandelsontwikkeling Cadzand-Bad 31 binnen de visie ieder een eigen profiel en identiteit. Een integrale aanpak van de projecten is nodig om de uitvoering te waarborgen. Een groot deel van de hotels in Cadzand-Bad heeft eveneens plannen voor uitbreiding. Deze plannen bevinden zich in uiteenlopende procedurele fasen, waardoor voor deze plannen geen aantallen zijn opgenomen in figuur 5.3. Verwacht wordt dat een deel van de plannen nog wijzigt in afwachting van de ontwikkelingen in de kern. Ook de huidige laagconjunctuur in de economie maakt de houding van de hotelbedrijven afwachtend. Figuur 5.2 Uitsnede uit de visiekaart van het ontwikkelingsplan Uitbreiding verblijfsrecreatie en tweede woningen In Cadzand-Bad lopen, onder andere op basis van het ontwikkelingsplan, een aantal projecten in de toeristische sector. De omvangrijkste is het plan Cavelot, waarbij 450 recreatie- en tweede woningen in diverse groottes worden gebouwd direct ten zuiden van de kern. Ook op een tweetal locaties nabij de oostelijke entree van de kern Duinhof en Kikkerput is ontwikkeling van recreatie/tweede woningen voorzien. Een aantal daarvan is bestemd voor permanente bewoning. De verwachting is echter dat ook deze slechts delen van het jaar bewoond zullen zijn. Opwaardering voorzieningenconcentraties Het Duinplein en het Duinhof zijn de voorzieningenconcentraties van Cadzand-Bad. In de visie krijgen beide een eigen profiel: - het winkelcentrum Duinplein richt zich op de verblijfsrecreanten; - het Duinhof richt zich meer op de dagrecreanten met leisure, vertier en horeca. Het Duinhof is ook een belangrijke toegang naar het strand, waarlangs het grootste deel van de dagrecreanten passeert. De visie richt zich op kwalitatieve opwaardering van beide locaties. Door de recreatieontwikkelingen in Cadzand-Bad neemt het draagvlak voor de voorzieningen toe. In Cavelot is een centrumvoorziening gepland. De detailhandel daarin is zeer beperkt van omvang met een maximumoppervlak van 120 m² bvo. De winkelvoorziening krijgt daarom het karakter van servicewinkel voor het Cavelot. Conclusie Op basis van de visie ontwikkelt Cadzand-Bad zich tot een kwalitatief hoogwaardige badplaats met uitgebreide mogelijkheden voor (verblijfs)recreatie en tijdelijke bewoning. Het plan levert een toename van potentiële toeristische bestedingen in de kern op. Deze toename van

36 32 Detailhandelsontwikkeling Cadzand-Bad Figuur 5.3 Ontwikkelingen Cadzand-Bad

37 Detailhandelsontwikkeling Cadzand-Bad 33 het draagvlak maakt uitbreiding van het aanbod aan detailhandel, horeca en diensten mogelijk. Naar de gewenste omvang en branchering van dit voorzieningenprogramma is echter geen marktonderzoek gedaan in het ontwikkelingsplan. In de komende paragraaf is aandacht voor de marktmogelijkheden voor detailhandel en voorzieningen. Basis voor dit onderzoek vormt een vergelijking binnen een benchmark van badplaatsen aan de Noordzeekust in Zeeland. beperkte regiofunctie, waardoor de winkels in het centrum ook consumenten uit omliggende dorpen aantrekken Benchmark Achtergrond In analyse van het winkelaanbod in een kern is het gebruikelijk een vergelijking te maken tussen kernen binnen dezelfde inwonerscategorie in Nederland. Echter, vanwege de beperkte bevolkingsomvang van Cadzand-Bad en de grote invloed van de toeristische bestedingen is deze vergelijking voor dit onderzoek niet zinvol. Om de omvang en samenstelling van het winkelaanbod in Cadzand-Bad toch in perspectief te plaatsen is de kern vergeleken met andere badplaatsen aan de Noordzeekust in het zuiden van Nederland. In totaal zijn tien plaatsen geselecteerd (negen in Zeeland en één in Zuid-Holland). Hoewel de omstandigheden per kern verschillen is op deze wijze toch een beeld te schetsen van de mogelijkheden voor Cadzand-Bad Marktomstandigheden Cadzand-Bad heeft beperkt 'eigen' draagvlak Figuur 5.4 laat zien dat het winkelaanbod in Cadzand-Bad het kleinst van omvang is binnen de benchmark. Naar verwachting is hiervoor enerzijds de beperkte omvang van de bevolking verantwoordelijk, want Cadzand-Bad heeft met 200 inwoners in de winter zeer beperkt draagvlak; dit in tegenstelling tot kernen als Ouddorp, Breskens, Renesse. Anderzijds hebben onder andere deze laatstgenoemde kernen ook een Figuur 5.4 Omvang winkelaanbod in centrumgebied van kernen op volgorde van de omvang van het aanbod (Locatus, december 2009) Verblijfsrecreatie geeft potentiële markt In vergelijking tot kernen met eveneens een beperkt inwonertal en zonder regiofunctie zoals Zoutelande, Vrouwenpolder, Burgh, Oostkapelle heeft Cadzand-Bad nog steeds een relatief kleine omvang van de detailhandel in het centrum. Terwijl de omvang van de verblijfsrecreatie in de kern van vergelijkbare of zelfs grotere omvang is. Naar verwachting zijn er in het hoogseizoen circa bedden/slaapplaat-