ppj^ppjq «Is de komst van een tweede supermarkt (onder voorwaarden) ruimtelijk-economisch aanvaardbaar?

Transcriptie

1 n -RBO UB uimlelijke ordening ppjppjq Postbus AK Middelburg Telefoon: Fax: Aan: Gemeente Steenbergen T.a.v.: dhr. M. Meulblok Onderwerp: Second opinion onderzoek 'Steenbergen 2 e supermarkt in Dinteloord ( )' Datum: 22 mei 2013 Referte: drs. G. Welten n maart 2013 hebben de Gebroeders Huijsmans de ruimtelijk-economische mogelijkheden voor het vestigen van een supermarkt op hun perceel van aan de Westerstraat in Dinteloord laten Steenbergen 2 e supermarkt in Dinteloord (BRO ). De conclusie is dat er onder onderzoeken: voorwaarden mogelijkheden zijn voor de komst van een tweede supermarkt in de kern. n dit memo wordt een second opinion gegeven op de vraag of deze mogelijkheden aanwezig zijn waarbij ook het onderzoek wordt beoordeeld. n dit memo worden de volgende vragen beantwoord: «Zijn de uitgangspunten van de kwantitatieve analyse correct actueel en herleidbaar? «Zijn de conclusies en de onderbouwing van kwantitatieve en kwalitatieve analyse juist? «s de komst van een tweede supermarkt (onder voorwaarden) ruimtelijk-economisch aanvaardbaar? Conclusies De belangrijkste conclusies van deze second opinion zijn als volgt. Zijn de uitgangspunten van de kwantitatieve analyse correct actueel en herleidbaar? Behalve de mate van koopkrachttoevloeiing uit de omgeving zijn alle gebruikte uitgangspunten in het onderzoek 'Steenbergen 2 e supermarkt in Dinteloord ( )' correct en actueel - en voor het overgrote deel herleidbaar. Zijn de conclusies en de onderbouwing van kwantitatieve en kwalitatieve analyse juist? De afwijking in de omvang van de koopkrachttoevloeiing rechtvaardigt de uitvoer van een alternatieve economische berekening. Voor de alternatieve berekening is - net als in het oorspronkelijke onderzoek - uitgegaan van een complementaire supermarktsamenstelling omdat alleen een complementaire supermarkt is staat is om nieuwe consumenten in Dinteloord te binden en consumenten van buitenaf aan te trekken. De supermarktsector bestaat dan uit een fullservice-supermarkt (de huidige Albert Heijn) aangevuld met een harddiscounter (Aldi of Lidl). Uit de alternatieve berekening komt voren dat door de komst van de tweede supermarkt de gemiddelde omzet van de winkels in dagelijkse goederen in Dinteloord 267 onder het landelijke gemiddelde uitkomt - zelfs als het een volledig complementaire supermarkt betreft. Hierdoor is het vrijwel zeker dat een aanzienlijk deel van de winkels in deze sector in Dinteloord moet sluiten. Een waarschijnlijk scenario is dat één van de twee supermarkten moet sluiten omdat er onvoldoende omzet te behalen valt voor twee supermarkten. Als de fullservice-supermarkt (Albert Heijn) wegvalt dan verdwijnt de belangrijkste trekker uit het centrum. Hierdoor zal het aantal consumenten dat het centrum van Dinteloord bezoekt sterk teruglopen hetgeen tot gevolg heeft dat een groot aantal winkels niet meer levensvatbaar is. Ook kunnen de inwoners van Dinteloord niet meer voor een volledig blz. 1

2 boodschappenassortiment in de eigen kern terecht omdat harddiscounters nooit een volledig boodschappenassortiment aanbieden (zie ook bijlage 1). Voor een deel van de boodschappen moeten inwoners van Dinteloord vervolgens gaan uitwijken locaties buiten de kern. De conclusie uit het onderzoek 'Steenbergen 2 e supermarkt in Dinteloord ( )' - dat de tweede supermarkt de keuzemogelijkheid voor consumenten vergroot - is dan ook (zeer) onzeker. Vanwege de afstand tot het kernwinkelgebied betekent de komst van de supermarkt op de beoogde locatie nauwelijks een versterking voor het centrumgebied waardoor ook deze conclusie in het oorspronkelijke onderzoek onjuist is. s de komst van een tweede supermarkt (onder voorwaarden) ruimtelijk-economisch aanvaardbaar? De eindconclusie is dat de komst van de tweede supermarkt in welke vorm dan ook onwenselijk is omdat er onvoldoende economische ruimte is voor tweed supermarkten. Hierdoor kan een gevolg zijn dat de bestaande fullservice-supermarkt (Albert Heijn) wegvalt of de tweede supermarkt zelf niet levensvatbaar is. Als de fullservice-supermarkt wegvalt dan valt de belangrijkste trekker voor het kernwinkelgebied weg. Ook valt dan een de voornaamste aanbieder van boodschappen weg. Dit is onaanvaardbaar. Beoordeling uitgangspunten analyse De ruimtelijk-economische (kwantitatieve) analyse van de 'ruimte voor ontwikkeling' van een supermarkt is de belangrijkste basis onder de conclusies in het onderzoek 'Steenbergen 2 e supermarkt in Dinteloord ( )'. Deze analyse vindt plaats door de haalbare winkelomzet in een kern te confronteren met de benodigde omzet voor economisch duurzaam functioneren van de detailhandel. Onderwerp van deze paragraaf is de beoordeling van de volgende uitgangspunten van deze analyse: «inwonertal; «bestedingen; «omvang winkelaanbod; «gemiddelde vloerproductiviteit; «koopstromen. Beoordeeld wordt of deze uitgangspunten correct actueel en herleidbaar zijn. nwonertal Geconcludeerd wordt dat het inwonertal correct actueel en herleidbaar is: «Het CBS geeft aan dat Dinteloord per inwoners heeft. Dit komt overeen met de het gebruikte uitgangspunt van circa inwoners dat in het onderzoek herleid is van de provincie Noord-Brabant. «Net als de bron van het onderzoek (de provincie Noord-Brabant) gaat ook het CBS/PBL uit van lichte daling van de bevolkingsomvang van de gehele gemeente Steenbergen. Het is daarom juist om voor Dinteloord voorlopig uit te gaan van een stabilisatie van het inwonertal op voor de komende jaren. Bestedingen Geconcludeerd wordt dat het bestedingscijfer correct actueel en herleidbaar is: «De gebruikelijke actuele bron is gebruikt: 'Omzetkengetallen voor ruimtelijk-economisch onderzoek HBD juli 2012'. «Er is juist geconcludeerd dat er geen correctie op de bestedingen hoeft plaats te vinden omdat het inkomen per inwoner in de gemeente / de kern niet of nauwelijks afwijkt van het Nederlands gemiddelde. Omvang winkelaanbod Geconcludeerd wordt dat de omvang van het winkelaanbod correct en actueel is - alleen de bronvermelding ontbreekt. Naar verwachting is dit overigens herleid uit de gebruikelijke bron: Locatus omdat de omvang van het aanbod à m 2 wvo precies daarmee overeenkomt. blz. 2

3 Gemiddelde Dit betreft vloerproductiviteit de vloerproductiviteit Nederland gemiddeld hebben. die de winkels n in d e b e t r e f f e n d e ruimtelijk-economisch sector onderzoek - wordt dagelijkse ervan overeenkomt m e t de omzet die de detailhandel nodig heeft voor economisch-duurzaam n het onderzoek is uitgegaan 'Omzetkengetallen voor voor de sector woonplaatsen van de gebruikelijke ruimtelijk-economisch (C / m e n in k l e i n e r e wvo/jaar) 2 kernen is e c h t e r schommelt onderzoek. Een bron voor deze stelling en onderzoek rond actuele bron HBD juli beneden de C voor 2012'. de omdat en C de supermarkt-sector. huidige Albert in dit vloerproductiviteit: Het Nederlands bijgesteld - dat functioneren. gemiddelde "deze in kleinere per m2 w v o " aldus het ontbreekt. n d e z e s e c o n d o p i n i o n w o r d t e r v a n u i t g e g a a n d a t e r g e e n r e d e n is o m d e b e n o d i g d e beneden bij te stellen - goederen uitgegaan vloerproductiviteit m e t n a m e o m d a t ( d e conclusies v a n ) het onderzoek betrekking hebben op Deze bedrijven opereren binnen een landelijke en zeer concurrerende Heijn-supermarkt in D i n t e l o o r d zal m o e t e n voldoen aan de landelijke markt. gemiddelden De om v o l d o e n d e o m z e t t e k u n n e n b e h a l e n v o o r e c o n o m i s c h - d u u r z a a m f u n c t i o n e r e n. D i t b e d r i j f is d a a r o o k t o e in s t a a t. O o k d e e v e n t u e l e t w e e d e s u p e r m a r k t moet minimaal een omzet halen overeenkomend met het landelijk gemiddelde o m de investering terug te kunnen verdienen. Koopstromen 1 1 Koopkrachtbinding Het uitgangspunt uit het onderzoek w o r d t o v e r g e n o m e n dat een koopkrachtbinding v a n haalbaar m o e t zijn als e e n t w e e d e c o m p l e m e n t a i r e s u p e r m a r k t w o r d t t o e g e v o e g d in D i n t e l o o r d. X 9 WJm WêA m wk5ŕ. EJ ) M257 o.?»l 1 f ļ Figuur 1 l m r Z / i */ ~ Supermarktaanbod t ļ ng OudKaaŗl N»Í -A 4 Dinteloord en?z5 k *")*"«ţ omgeving n»«5 Em t NMO yon Z Alber t Heijn 1051 M ļ į - i Ü DH J H en 2 ė V «" formule 5 " Ĺ T ļ Ĺ fifi w*-" EE1 k ŕ ļ j r Di k vd Broek rān 7 N M 951 «F ļ " Jumbo C1000 Ą : V r f ' ±r S p a r T ļ Albert Heijn " Nieuw V o s»» l ~ ý i 709 wf Albert Heijn NŴp V ci000 r Hek»* Bļà v. y omvang (discounters blauw gearceerd) Koopkrachttoevloeiing De koopkrachttoevloeiing is in het onderzoek bepaald door van iedere kern in de omgeving van Dinteloord te bepalen welk deel v a n het bestedingspotentieel v a n de inwoners t e r e c h t k o m t bij de winkels 1 ) De k o o p s t r o m e n b e s t a a n u i t k o o p k r a c h t b i n d i n g e n - t o e v l o e i i n g. K o o p k r a c h t b i n d i n g is h e t d e e l v a n d e b e s t e d i n g e n v a n i n w o n e r s v a n D i n t e l o o r d d a t in d e w i n k e l s in d e e i g e n k e r n t e r e c h t k o m t. K o o p k r a c h t t o e v l o e i i n g is h e t d e e l v a n d e o m z e t v a n de w i n k e l s in Dinteloord dat a f k o m s t i g is v a n c o n s u m e n t e n v a n buiten de k e r n. blz. 3

4 in Dinteloord. Er is uitgegaan van een minimum- en een maximumvariant 2 ). n deze second opinion is de minimumvariant op te vatten als de marktomstandigheden waarbij de tweede supermarkt nauwelijks aanvullend is aan de huidige Albert Heijn bijvoorbeeld omdat deze in hetzelfde marktsegment opereert. De maximumvariant is dan de situatie waarbij een complementaire supermarkt wordt gevestigd in Dinteloord - in dit geval een harddiscounter. Nieuw- Vossemeer Tabel 1 Aandeel bestedingspotentieel per kern dat afvloeit Dinteloord (zie ook figuur 1) bestedingspotentieel (inwoners X bestedingen) BRO: hiervan Dinteloord - minimum BRO: hiervan Dinteloord - maximum RBO: hiervan Dinteloord - minimum RBO: hiervan Dinteloord - maximum C /0 50/0 0/ 0 / C /0 30/0 050/0 Kruisland C /0 0/ 10/Q Welberg C /Q 50/0 0/ 1 / De Heen C /0 50/ 0/ 10/Q C /0 C /0 30/ 50/0 150/0 Heiningen C /Q 60/ 400/Q 600/Q - overweging afstand tot Dinteloord te groot en bereikbaarheid matig + supermarkten Steenbergen beter bereikbaar alternatief Steenbergen beschikt zelf over een AH en twee discounters: geen reden om Dinteloord uit te wijken afstand tot Dinteloord te groot en bereikbaarheid matig + supers Steenbergen of Roosendaal beter bereikbaar alternatief ligt naast de kern Steenbergen welke beschikt over een AH en twee discounters: geen reden om Dinteloord uit te wijken afstand tot Dinteloord te groot en bereikbaarheid matig + supermarkten Steenbergen beter bereikbaar alternatief ligt op het eiland Goeree-Flakkee: dit geeft een perceptie van grote afstand + bereikbaarheid is matig: discounter in Oude-Tonge of bij Fiit beter bereikbaar alternatief afstand tot Dinteloord redelijk groot + Aldi Fijt is beter bereikbaar alternatief Fijt C /Q 30/0 P/o 30/0 - Steenbergen Ooltgensplaat Willemstad Oud- Gastel C /Q 30/0 00/Q 10/Q C /Q P/o 0/ 10/Q Supermarkten Oudenbosch of Roosendaal beter bereikbaar alternatief Supermarkten Oudenbosch beter bereikbaar alternatief Standdaarbuiten Stampersgat C /Q 60/ 400/Q 600/Q - n deze second opinion wordt ervan uitgegaan dat er minder bestedingen Dinteloord toevloeien vanuit de omliggende kernen dan is ingeschat in het oorspronkelijke onderzoek. n tabel 1 zijn hierbij de overwegingen weergegeven. Deze hebben met name betrekking op de bereikbaarheid de ligging van 'barrières' (o.a. de Steenbergsche Vliet de Dintel) en de verdeling van de supermarkten over de regio welke is weergegeven in figuur 1. Hoewel het centrum van Dinteloord beschikt over een Action wordt er niet verwacht dat deze de combinatie van deze winkel met een discountsupermarkt zorgt voor een hogere koopkrachttoevloeiing dan in tabel 1 is ingeschat. De bezoekmotieven - efficiënt boodschappen doen versus rustig rondkijken voor een 'koopje' - liggen daarvoor te ver uiteen. 2 ) n het onderzoek 'Steenbergen 2e supermarkt in Dinteloord ( )' werd zowel in de minimum- als maximumvariant uitgegaan van de vestiging van een discount-supermarkt op de beoogde locatie. blz. 4

5 De inschatting uit het onderzoek dat 27 van de omzet van de detailhandel in dagelijkse goederen in Dinteloord afkomstig is van toeristische bestedingen wordt overgenomen. Conclusie Behalve de mate van koopkrachttoevloeiing uit de omgeving zijn alle gebruikte uitgangspunten correct en actueel. De kleinere omvang van de koopkrachttoevloeiing heeft een dusdanige invloed dat het wenselijk is om een alternatieve economische berekening uit te voeren. Second opinion - economische analyse Economische analyse potentiele ruimte voor ontwikkeling Uitgaande van de actuele uitgangspunten uit de vorige tabel is een nieuwe berekening gemaakt van de potentiele ruimte voor ontwikkeling van een nieuwe supermarkt - uitgaande van een minimum- en maximumvariant. n de minimumvariant is de tweede supermarkt nauwelijks aanvullend aan de huidige Albert Heijn bijvoorbeeld omdat het ook een fullservice-supermarkt betreft. n deze variant zijn weinig extra consumenten uit de omgeving bereid om in Dinteloord de boodschappen te doen. n de maximumvariant is er sprake van een complementaire supermarkt. Een discounter is het meest complementair ten opzichte van de huidige fullservice-supermarkt in het kernwinkelgebied van Dinteloord. Het segment discountsupermarkten heeft in Nederland vooral betrekking op de formules Aldi en Lidl. Deze worden wel omschreven als harddiscounters. Hoewel ook bedrijven als Nettorama en Bas/Dirk zich afficheren als markendiscounter wordt er voor de maximumvariant in deze analyse uitgegaan van de komst van een harddiscounter. Van Aldi en Lidl vestigt de eerste zich in de kleinste winkelpanden. n de nieuwste Aldi-filialen hebben de winkelvloeren een standaardmaat van 197 m bij 611 m (bron: Aldi Vastgoed). Dit geeft een winkelvloeroppervlak van m 2 wvo (197*611). Daar komen nog enkele honderden vierkante meters bij voor magazijn kantoor sociale en technische ruimten maar voor de analyse is alleen de winkelvloer relevant. Er wordt uitgegaan van een modern Aldi-filiaal omdat alleen deze voldoende aantrekkingskracht heeft op de omgeving om extra consumenten Dinteloord te trekken. Tabel 2 Second opinion economische analyse potentiele ruimte voor ontwikkeling minimum maximum inwonertal Dinteloord bestedingen dagelijkse goederen C C bestedingspotentieel C C koopkrachtbinding 7o koopkrachtbinding C C C koopkrachttoevloeiing omgeving 7o koopkrachttoevloeiing omgeving C C C koopkrachttoevloeiing toerisme 7o koopkrachttoevloeiing toerisme C C C totale omzet in kern Dinteloord C C omvang winkelaanbod dagelijkse goederen gerealiseerde vloerproductiviteit gemiddelde vloerproductiviteit verschil lokale markt met gemiddelde 30/0 290/0 ruimte voor ontwikkeling (m2 wvo) n de minimumvariant van deze second opinion - bij realisatie van een supermarkt vergelijkbaar met Albert Heijn - zullen de potentiele koopstromen nauwelijks afwijken van de huidige (tabel 2). De marktomstandigheden blijven dan 'in evenwicht' waarbij er beperkt ruimte is voor ontwikkeling van de detailhandel in de sector dagelijkse goederen. Deze economische ruimte is hoe dan ook te beperkt om blz. 5

6 een tweede - niet-complementaire - supermarkt te rechtvaardigen. De ruimte kan beter ingezet worden om de huidige aanbieders in deze sector in Dinteloord te versterken. n de maximumvariant - bij vestiging van een harddiscounter - zullen zowel de koopkrachtbinding als de -toevloeiing toenemen (tabel 2) omdat een dergelijke volwaardige complementaire supermarkt in staat is om meer consumentenbestedingen in Dinteloord van buiten de kern aan trekken. Deze toename van bestedingen in de sector dagelijkse goederen in de kern geeft enige 'ruimte voor ontwikkeling' van de detailhandel. Deze heeft een omvang van circa 470 m 2 wvo. Economische analyse marktomstandigheden na realisatie tweede supermarkt n de maximumvariant wordt in deze second opinion uitgegaan van de vestiging van de hiervoor beschreven complementaire supermarkt daarom is alleen deze meegenomen in de economische van de marktomstandigheden in Dinteloord na vestiging van de tweede supermarkt (tabel 3). analyse Tabel 3 Second opinion economische analyse marktomstandigheden na realisatie tweede supermarkt maximum inwonertal Dinteloord bestedingen dagelijkse goederen C bestedingspotentieel C koopkrachtbinding /o 80/0 koopkrachtbinding C C koopkrachttoevloeiing omgeving /o 29/0 koopkrachttoevloeiing omgeving C C koopkrachttoevloeiing toerisme /o 2 / koopkrachttoevloeiing toerisme C C totale omzet in kern Dinteloord C omvang winkelaanbod dagelijkse goederen gerealiseerde vloerproductiviteit gemiddelde vloerproductiviteit verschil lokale markt met gemiddelde -260/ū ruimte voor ontwikkeling (m2 wvo) -730 De komst van een harddiscounter Dinteloord betekent dat de gemiddelde omzet van de detailhandel in dagelijkse goederen in de kern 2 6 / onder het landelijke gemiddelde uitkomt. Bij dergelijke marktomstandigheden is het vrijwel zeker dat een aanzienlijk deel van de winkels in deze sector in Dinteloord moet sluiten. Met name is een scenario denkbaar waarbij één van de twee supermarkten moet sluiten omdat er onvoldoende omzet te behalen is voor twee supermarkten. Als de fullservice-supermarkt in Dinteloord sluit dan kunnen consumenten niet meer voor een volledig boodschappenassortiment in de eigen kern terecht omdat harddiscounters nooit een volledig boodschappenassortiment aanbieden (zie ook bijlage 1). Voor een deel van de boodschappen moeten inwoners van Dinteloord vervolgens gaan uitwijken locaties buiten de kern. Daarnaast valt de belangrijkste trekker voor het centrum weg als de fullservice-supermarkt moet sluiten. Dit betekent dat het aantal consumenten - en daarmee de winkelomzet - in het centrum sterk terugloopt waardoor ook veel overige winkels in Dinteloord niet meer levensvatbaar zijn. Conclusies Naar verwachting heeft alleen de komst van een supermarkt die complementair is aan de Albert Heijn in Dinteloord invloed op de koopstromen. Dit betreft dan een harddiscounter van de formule Aldi of Lidl. Voor de berekening is uitgegaan van een volwaardige Aldi van m2 wvo (dit komt overeen met ongeveer m2 bedrijfsvloeroppervlak) omdat alleen een volwaardige vestiging is staat is om nieuwe consumenten in Dinteloord te binden en consumenten van buitenaf aan te trekken. De vestiging van een tweede supermarkt betekent dat de omzet van de winkels in dagelijkse goederen in de kern gemiddeld 2 6 / onder het landelijke gemiddelde uitkomt waardoor het vrijwel zeker is dat een blz. 6

7 aanzienlijk deel van de winkels in deze sector moet sluiten. Een heel waarschijnlijk scenario is dat één van de twee supermarkten moet sluiten. Als dit de fullservice-supermarkt (Albert Heijn) betreft dan kunnen consumenten niet meer voor een volledig boodschappenassortiment terecht in de eigen kern. Daarnaast valt de belangrijkste trekker voor het centrum weg waardoor het aantal consumenten dat het centrum van Dinteloord bezoekt sterk zal teruglopen hetgeen tot gevolg heeft dat een groot aantal winkels niet meer levensvatbaar is. blz. 7

8 Bijlage 1 Vergelijking discounter en fullservice-supermarkt Een fullservice-supermarkt heeft een verzorgingsfunctie voor inwoners van een hele kern of de omliggende wijk om op aanvaardbare afstand te kunnen voorzien in een volledig aanbod aan boodschappen. Het volgende maakt dat discountsupermarkten een dergelijke verzorgingsfunctie nooit hebben: «n totaal bestaat het assortiment van een discounter uit circa afzonderlijke producten - tegenover gemiddeld afzonderlijke producten bij fullservice-supermarkten (figuur B1.1). «Dit assortiment bestaat vrijwel uitsluitend uit 'eigen' private-label-discountmerken die bij geen andere supermarktformule worden verkocht. «Het assortiment van discounters is als 'incompleet' op te vatten omdat er van iedere productgroep (vb koek of sauzen) slechts één of enkele varianten worden verkocht omdat complete productgroepen ontbreken (vooral in non-food zoals lucifers of specifieke schoonmaakmiddelen) en omdat er geen compleet assortiment aan (onbevroren) versartikelen aanwezig is. «Huishoudens die bij discounters kopen zullen voor een deel van de boodschappen altijd uitwijken andere supermarkten. «Onafhankelijk van de ligging is het marktaandeel van de discounters dan ook maximaal 157. service-supermarkt hoog/midden prijssegment i i i service-supermarkt midden/laag prijssegment ļ ļ ļ discountsupermarkt ļ Į * C: discount private label merken en discounthuismerken (bijv. Euroshopper bij Albert Heijn) ** B: supermarkthuismerken (bijv. 1 De Beste o.a. bij Bas) *** A: A-merken en luxe huismerken (bijv. AH Excellent) Figuur B1.1 Relatieve omvang assortiment kwaliteitssegment producten (bron: websites/jaarverslagen afzonderlijke supermarkten; bewerking RBO) blz. 8