Rapportage. Onderzoek en advisering tennispark LTC de Munnik

Transcriptie

1 Rapportage Onderzoek en advisering tennispark LTC de Munnik Opdrachtgever: Gemeente Leiderdorp Rapportnummer: _R_004_04 Datum vrijgave: 23 mei 2011 Vrijgave: G. Smit Goedkeuring: Ing. H.M. Visser geeft u de ruimte!

2 Gemeente Leiderdorp Blad 2 van 23 INHOUDSOPGAVE... BLZ 1 INLEIDING Definitielijst: PROJECTPLAN Gebiedsomschrijving Uitgangspunten INVENTARISATIE Tennisbanen Oefenmuur Hekwerken Verlichting Verhardingen Verenigingsonderkomen Beheerderwoning Erfgrens Beperking ONDERZOEK LTC DE MUNNIK Capaciteit en financiële draagkracht LTC anno Prognose LTC komende periode UITWERKING EN MOGELIJKHEDEN Tennisbanen Oefenmuur Hekwerken Verlichting Verhardingen Verenigingsonderkomen Beheerderwoning Maatvoering, erfgrens Gevolgen van uitstel onderhoud INRICHTINGSVOORSTELLEN Archeologische beperking Uitgangspunt LTC Ontwerp Constructie Fasering FINANCIËN Gebouwen Tennisbanen Exploitatie LTC De Munnik CONCLUSIE BIJLAGE 1 AANLEGKOSTEN TENNISBANEN LTC BIJLAGE 2 OVERZICHT RENOVATIEKOSTEN BIJLAGE 3 EXPLOITATIESCAN LTC DE MUNNIK (ANDRES CS)

3 Gemeente Leiderdorp Blad 3 van 23 1 Inleiding De aanleiding van dit rapport is het feit dat de gemeente Leiderdorp een 2 e mening met betrekking tot een onderzoek en advisering tennispark LTC de Munnik wenst. Rond het jaar 2001 zijn gesprekken tussen LTC de Munnik en de gemeente gestart teneinde het tennispark te verplaatsen. In 2006 is hiertoe tussen de gemeente Leiderdorp en de tennisvereniging LTC de Munnik een overeenkomst afgesloten. In 2009 is door de gemeenteraad besloten de verplaatsing niet door te laten gaan. Ondertussen heeft de vereniging, gelet op de verplaatsing van hun tennispark, een aantal noodzakelijke investeringen uitgesteld. Gelet op haar toekomst heeft de vereniging een plan over renovatie en vervanging van banen en clubhuis opgesteld en de gemeente om een bijdrage gevraagd. De gemeente heeft ProCensus gevraagd om de besluitvorming over de investering ten aanzien van tennispark LTC de Munnik te ondersteunen. ProCensus heeft het voorliggende rapport opgesteld en voor advies over exploitatie en bedrijfsvoering gebruik gemaakt van de expertise van Andres cs. 1.1 Definitielijst: dagelijks onderhoud klein onderhoud groot onderhoud geotechnisch onderzoek milieutechnisch onderzoek gravelbaan all weatherbaan onderbouw fundering(sporttechnische laag) toplaag bespeelbaar houden tennisbaan: vegen, (blad) vuil ruimen, egaliseren door regelmatig slepen, dagelijks lijnen borstelen, zandvulling slepen/ borstelen en zonodig aanvullen. jaarlijks alg,- mosbestrijding, toplaag reinigen en borstelen, zandvulling controleren en aanvullen, baan inspectie/ controle en eventuele kleine reparaties. vervangen toplaag (10 tot 15 jaar), onderbouw, drainage en fundering (20 tot 30 jaar) gericht op mogelijkheden draagkracht van ondergrond gericht op toepasbaarheid van vrijkomende materialen tennisbaan afgestrooid met gravel (gemalen baksteen) tennisbaan met zandingestrooide kunstgrasmat basis voor fundering en toplaag bestaat meestal uit waterdoorlatend/ waterbergend zand de stabiele laag onder de toplaag, goed verdicht, vlak en waterdoorlatend, voor schokdemping, meestal lava is de bovenste laag en als zodanig bepalend voor speltechnische eigenschappen

4 Gemeente Leiderdorp Blad 4 van 23 2 Projectplan 2.1 Gebiedsomschrijving De huidige voorzieningen van het tennispark liggen aan de Plantage te Leiderdorp. Op de onderstaande luchtfoto is het tennispark weergegeven. Tennispark LTC de Munnik (bron: google maps) 2.2 Uitgangspunten Middels een startgesprek vond kennismaking plaats tussen vertegenwoordigers van de gemeente Leiderdorp, het bestuur van LTC de Munnik en ProCensus. Hierbij is onder andere informatie uitgewisseld die benodigd is om de werkzaamheden uit te kunnen voeren. Hierbij zijn de volgende gegevens beschikbaar gesteld: Digitale ondergronden van de locatie van het tennispark (GBKN); Gegevens tennisbond en ISA-sport over tennispark de Munnik, Naw-gegevens contactpersonen gemeente en LTC de Munnik; Eigendomsverhoudingen gemeente Leiderdorp en LTC de Munnik. Niet beschikbaar waren: Gegevens opbouw en aanleg van tennisbanen; Onderhoudsschema tennisbanen. In een toelichting heeft het bestuur van LTC de Munnik aangegeven meer dan 20 jaar geen groot onderhoud aan het tennispark te hebben uitgevoerd. Dit heeft geleid tot versleten banen. Uit de eerste gegevens blijkt dat de banen redelijk bespeelbaar zijn, maar ook erg gevoelig. Er kan vrij snel schade aan de banen toegebracht worden, bovendien kan een flinke regenbui zeer regelmatig voor afkeuring van de velden (en dus de wedstrijden) zorgen. De algemene indruk van het gehele sportpark is sleets. De paden vertonen onregelmatigheden. Het groen is grotendeels versleten en de hekwerken zijn matig tot slecht. Deze indruk wordt door LTC onderschreven: omdat de inrichting en uitstraling gedateerd zijn wilde de club eind jaren 90 investeren in de banen en gebouwen. Andres cs heeft in een tweede gesprek met het bestuur van LTC De Munnik en later met de vertegenwoordigers van de gemeente Leiderdorp gesproken over de organisatie en exploitatie van de vereniging zelf.

5 Gemeente Leiderdorp Blad 5 van 23 3 Inventarisatie 3.1 Tennisbanen 3.2 Oefenmuur 3.3 Hekwerken Aangegeven is dat de banen al meer dan 20 jaar geen groot onderhoud hebben genoten. Naar mening van ProCensus en bijvoorbeeld de KNLTB heeft dit uitstel feitelijk te lang heeft geduurd. Ongeacht welke baansoort, de toplaag, onderbouw, fundering en bijvoorbeeld ontwatering hebben aandacht en onderhoud nodig. Een onderbouw en fundering van een gravelbaan gaan afhankelijk van het onderhoud- gemiddeld minimaal 20 tot maximaal 30 jaar mee. Een toplaag (gravel) gemiddeld 15 jaar. Vanuit de club is aangegeven dat het laatste groot onderhoud niet bekend is. Wel bekend is de slechte staat van de velden en bijvoorbeeld het ontbreken/ niet meer functioneren van de drainage. Ook zonder onderzoek betekent dit in feite aanleiding voor groot onderhoud aan fundering, drainage, onderbouw en toplaag. Het uitblijven van groot onderhoud heeft de banen tot nu toe niet onbespeelbaar gemaakt. Het uitvoeren van goed dagelijks onderhoud door een eigen groundsman heeft LTC waarschijnlijk voor problemen behoed. In de periode dat dit rapport opgesteld is valt visueel niet veel meer uit de conditie van de banen op te maken. De banen zijn zacht en moeten na de winter gefreesd, gevlakt en uitgevuld worden. Onderzoek ISA-Sport, Op verzoek van LTC heeft ISA-Sport in 2010 een onderzoek naar de banen uitgevoerd. De opdracht was het maken van een kwaliteitsbeoordeling van de huidige banen en vervolgens een ombouwadvies richting de aanleg van nieuwe banen. Uit het onderzoek blijkt : De maatvoering is niet geheel volgens de KNLTB-norm; De verlichting moet gedeeltelijk verplaatst worden; zowel de dikte en materiaal van fundering als onderbouw zijn ontoereikend; De drainage ontbreekt; de inrichting zoals hekwerken en obstakels voldoet niet aan de eisen. Onderzoek KNLTB, Op verzoek van LTC heeft de KNLTB in de zomer van 2010 onderzoek gedaan naar de maatvoering van de huidige banen. Vastgesteld is dat het laatste grote onderhoud aan de tennisbanen meer dan 19 jaar geleden is uitgevoerd. Tevens is vastgesteld dat de uitvoering (obstakels) en de maatvoering van 10 van de 12 banen voor wat betreft de uitlopen niet overeenkomt met de huidige reglementaire eisen van de KNLTB. Naast baan 6, de enkelbaan, ligt een oefenmuur. De locatie ligt aan de rand van het complex en is daarom moeilijk bereikbaar. De ondergrond, muur en hekwerk zijn oud en versleten. De kwaliteit van het aanwezige geplastificeerde harmonicagaas is over het algemeen matig tot slecht. De staanders zijn matig/ redelijk. Hierbij moet wel rekening worden gehouden met het feit dat er meerdere uitvoeringen van de staanders zijn en er in een aantal gevallen met schoren is gewerkt.

6 Gemeente Leiderdorp Blad 6 van Verlichting De staanders zijn uitgevoerd als ronde buizen, H-profiel, verzinkt en/ of geplastificeerd. Uit het onderzoek van de KNLTB blijkt tevens dat een aantal poorten de banen opdraaien. Baan 1, 2, 4 en 5 worden door 6 lichtmasten aangelicht. Een aantal lichtmasten staat reglementair onjuist. Voor de banen 9/10 is vergunning voor verlichting aangevraagd en inmiddels verleend. 3.5 Verhardingen De paden en entree bestaan nu uit diverse materialen: tegels 30/30, 50/50, 40/ 60 en klinkers. De paden liggen niet strak en vlak en zijn hierdoor moeilijk te onderhouden. Er is sprake van verzakkingen en veel breuk bij de tegels, hetgeen tot gevaarlijke situaties kan leiden. Door de ligging van de diverse banen, de locatie tussen Plantage en Hoogmadeweg en de tennishal is een soort van open structuur in het gebied ontstaan. Het complex is vanaf 5 kanten te bereiken. Dit betekent een slecht overzicht voor de vereniging maar ook voor de omgeving. Deze ontwikkeling heeft geleid tot een verhoging van bijvoorbeeld de onderhoudskosten en heeft een negatief effect op de algemene beleving. 3.6 Verenigingsonderkomen Het clubhuis (kantine en kleedkamers) van de vereniging is in 1961 neergezet. In 1978 is de kantine van de tennishal (entree, bar en kleedkamers) gerealiseerd. Uit een eerste indruk blijkt dat de conditie van de opstallen redelijk is. Er is geen sprake van zichtbaar achterstallig onderhoud. Technisch gezien is er geen dringende reden om direct werkzaamheden aan het clubhuis te verrichten. In praktische zin moet gesteld worden dat de kwaliteit van het clubhuis en kantine van de tennishal duidelijk verbeterd kan worden. Het clubhuis is oud, dit toont zich door oude materialen, slechte isolatie en een gedateerde indeling. Door het gegeven dat LTC samen met stichting tennishal de Munnik onder 1 dak zijn ondergebracht is er sprake van een dubbel aantal faciliteiten: zo hebben beide kantine/ bar, kleedkamers en toiletten. LTC heeft aangegeven dat het handhaven van het huidige onderkomen voor onnodige exploitatielasten zorgt terwijl het onderkomen niet aan de eisen van de club voldoet. 3.7 Beheerderwoning 3.8 Erfgrens 3.9 Beperking Aan de plantage ligt op de hoek naast veld 7 en 8 een beheerderwoning, in eigendom bij LTC. Tegenwoordig is geen behoefte meer aan een beheerderwoning, de woning wordt verhuurd. De LTC heeft met de gemeente Leiderdorp een erfpacht afgesloten. Een onderdeel van deze erfpacht is de erfgrens van de vereniging. In principe is de erfgrens een hard gegeven waarmee in de renovatieplannen rekening gehouden moet worden. Leiderdorp ligt in een belangrijke archeologische zône. Met name de strook waarin ook het tennispark ligt valt onder beschermd gebied.

7 Gemeente Leiderdorp Blad 7 van 23 Dit betekent dat graafwerkzaamheden ter plaatse van de huidige velden dieper dan de fundering van deze velden daarom vermeden moet worden. Bij ongeroerde grond zijn graafwerkzaamheden tot 40 cm onder maaiveld mogelijk. Indien dit niet lukt dan is nader archeologisch onderzoek en dus overleg met de Rijksdienst nodig. Resultaat inventarisatie Op basis van de gegevens van de LTC, de gegevens van de KNLTB en ISA-sport is te concluderen dat de velden weliswaar bespeelbaar zijn maar op korte termijn groot onderhoud nodig hebben. De maatvoering van de huidige banen voldoet niet aan het reglement van de KNLTB. Het clubhuis LTC is oud, ongeschikt voor de huidige eisen van de LTC en qua exploitatie aanzienlijk voor verbetering vatbaar.

8 Gemeente Leiderdorp Blad 8 van 23 4 Onderzoek LTC De Munnik Centraal staat de vraag: Hoe wordt de actuele exploitatie en bedrijfsvoering (organisatie) van de vereniging beoordeeld en welke mogelijkheden bestaan er voor het aanbrengen van verbeteringen daarin? Voor een volledig overzicht verwijzen wij naar de exploitatiescan, bijlage Capaciteit en financiële draagkracht LTC anno 2011 Volgens de NOC*NSF planningsnorm betreft de bespelingnorm van tennisbanen maximaal tennis(ster)s per baan en 90 tennis(ster)s op een verlichte baan. Bij deze norm wordt geen rekening gehouden met de ondergrond van de tennisbanen. LTC de Munnik, met leden, dient op basis van deze norm over afgerond naar boven vijftien tennisbanen (uitgaande van zeventig spelers per baan) of twaalf verlichte tennisbanen te beschikken. Er van uitgaande dat LTC de Munnik de beschikking heeft over twaalf tennisbanen, waarvan vier verlicht, en hiermee een bespelingnorm van gemiddeld 87 tennis(ster)s per baan, voldoet LTC De Munnik niet aan de NOC*NSF planningsnorm waardoor er sprake is van een ondercapaciteit. Hierbij dient te worden opgemerkt dat er op dit moment 2 banen gebruikt worden die in feite niet tot de inventaris van de club horen. Met 14 banen heeft de club 73 tennis(sters) per baan. Uit de gegevens van de club blijkt dat de club op dit moment financieel gezien zowel solvabel als liquide is. Hierbij wordt opgemerkt dat twee voorzieningen niet of van onvoldoende omvang in de balans zijn opgenomen, te weten: een voorziening c.q. reservering waarvan de nu benodigde onderhouds- /renovatiekosten ten laste kunnen worden gebracht (de benodigde dotatie zou een zeer sterke negatieve invloed hebben); een voorziening c.q. reservering waarvan de nu gevraagde schadevergoeding voor uitstel en afstel van de ontwikkelingsovereenkomst ten bate kan worden gebracht (de benodigde dotatie zou een zeer sterke positieve invloed hebben). Opvallend is dat de vereniging sinds 1994, en wellicht langer, geen investeringen in de accommodatie heeft gedaan en de stand van de reserveringen sindsdien niet is toegenomen. 4.2 Prognose LTC komende periode Voor de toekomst is het belangrijk in te schatten wat het ledenaantal zal/ kan worden. Uit onderzoek blijkt dat er, hoewel de afgelopen jaren hebben uitgewezen dat de ontwikkeling van het ledental van LTC De Munnik van meerdere factoren afhankelijk is, op basis van de bevindingen voor 2025 een ledental van circa mag worden geprognosticeerd. Een doorgroei van de vereniging naar rond de leden wordt niet uitgesloten. Indien de vereniging in 2025 over twaalf buitenbanen zou beschikken waarvan zeven of acht verlicht, dan is deze capaciteit op basis van de NOC*NSF planningsnorm voldoende voor leden. Bij leden telt deze baanconfiguratie gemiddeld 87 spelers per baan waarmee een geringe ondercapaciteit dreigt. Bij deze norm wordt echter geen rekening gehouden met de ondergrond van de tennisbanen terwijl het een gegeven is dat gravelbanen minder intensief bespeeld kunnen worden dan All Wheater banen. Op basis hiervan wordt de beoogde capaciteit ten aanzien van het geprognosticeerde aantal leden passend geacht.

9 Gemeente Leiderdorp Blad 9 van 23 Overigens is de relatie tussen een abonnement tot speelaanbod( type baan) niet afhankelijk van het type maar van de capaciteit van de baan. Zo zal verlichting meer speeluren bieden dan een baan zonder verlichting. Door het uitgeven van een optie: winterabonnement kan de LTC haar ledenbestand beïnvloeden. De vereniging zal op basis van haar ervaringcijfers zelf een optimaal ledenaantal moeten vaststellen en handhaven. Op basis van de huidige begroting is er qua ledenaantal geen probleem. Indien er echter investeringen worden gedaan, is het van groot belang de exploitatie uit te werken omdat de lasten in verhouding tot de ledenaanwas aanzienlijk kunnen toenemen. De actuele exploitatie en bedrijfsvoering van de vereniging wordt beoordeeld als te marginaal om het voorgestelde investeringsplan te realiseren. Mogelijkheden voor verbeteringen daarin betreft onder andere: matigen van het investeringsplan; faseren van het investeringsplan; toename van het aantal leden; verhogen van de contributie; besparen op kopieer-, porti- en drukwerkkosten; uitschrijven van obligaties onder leden en inwoners; inzet van voorzieningen c.q. reserveringen van LTC De Munnik; ten laste van de gemeente brengen van investerings- en afschrijvingskosten; verstrekken van een gemeentelijke renteloze en aflossingsvrije hypothecaire lening; verhogen van de gewenste gemeentelijke investeringsbijdrage; verlagen van de rentevoet; voeren van een btw belaste exploitatie op basis van sportbesluit; maximaliseren van de opbrengst van de bedrijfswoning en omliggende percelen. Resultaat onderzoek LTC De Munnik LTC De Munnik is een gezonde vereniging met goede toekomstmogelijkheden maar zal, voor er investeringen gedaan worden, eerst een sluitende exploitatie moeten opzetten. Uiteindelijk is het ledenaantal enerzijds van groot belang voor de exploitatie, anderzijds zal bij een optimaal aantal leden een ledenstop moeten worden overwogen.

10 Gemeente Leiderdorp Blad 10 van 23 5 Uitwerking en mogelijkheden 5.1 Tennisbanen 5.2 Oefenmuur 5.3 Hekwerken 5.4 Verlichting De tennisbanen zijn in de zomer van 2010 door ISA-Sport onderzocht. Uit het onderzoek blijkt dat de opbouw groot onderhoud nodig heeft, omdat zowel de dikte, kwaliteit als materiaal van de fundering en onderbouw ontoereikend zijn. Dit komt overeen met het gegeven dat er al meer dan 20 jaar geen groot onderhoud is uitgevoerd. Volgens het rapport moet rekening gehouden worden met: de afvoer van de toplaag gravel; het (eventueel gescheiden) ontgraven van de fundering bestaande uit lava en slakken; een deel zal afgevoerd moeten worden, een deel kan eventueel hergebruikt worden; het (eventueel gescheiden) ontgraven van de onderbouw; ontdaan van klei, leem en puin is het zand eventueel toepasbaar als onderlaag van de nieuwe banen; ontwatering is van groot belang voor tennisbanen en mag daarom niet ontbreken; afhankelijk van de uitvoering zal de nieuwe drainage hart op hart op 4 m1 of 2 m1 afstand uitgevoerd moeten worden. NB Uiteindelijk zal het van hergebruik afhangen van de diverse inschrijvingen. Tenzij anders voorgeschreven kan een aannemer bij de aanleg van andere banen kiezen voor hergebruik of nieuw materiaal. Met behulp van de rapportage van ISA-Sport en aanvullend onderzoek kan in het werk bepaald worden hoeveel materiaal voor hergebruik in aanmerking komt. Herbouw van de oefenmuur is afhankelijk van de ruimte die een nieuw ontwerp biedt. Gezien de functie en de ruimte die zo n muur in beslag neemt lijkt het gewenst en mogelijk om de muur te verplaatsen en in het ontwerp mee te nemen. De kwaliteit van het gaashekwerk is slecht, deze zou vervangen moeten worden. Een aantal poorten moeten vanwege veiligheidsaspecten gedraaid worden. Gezien ook de matige kwaliteit van de staanders, de variatie in uitvoering hiervan en het feit dat voor de renovatie een flink aantal hekwerken verplaatst of (tijdelijk) verwijderd en herplaatst moeten worden, is het aan te bevelen de hekwerken te vernieuwen. Een beperking hierbij is de eerder aangegeven opmerking dat vanuit archeologisch oogpunt niet dieper dan de fundering van de velden gegraven mag worden. Bij ongeroerde grond zijn graafwerkzaamheden tot 40 cm onder maaiveld mogelijk. De lichtmasten bij de banen 1,2 en 4,5 moeten vanwege de uitloopmogelijkheden verplaatst worden. De lichtmasten komen in aanmerking voor hergebruik. Dit kan bij LTC maar eventueel ook elders. Gezien de positieve ervaringen met lagere lichtmasten heeft LTC aangegeven dat lagere masten ook welkom zijn.

11 Gemeente Leiderdorp Blad 11 van 23 Ondanks het feit dat er een vergunning voor de huidige verlichting is en ook een vergunning voor het aanlichten van banen 9, 10 is afgegeven zal een nieuwe vergunning nodig zijn. LTC wil in de toekomst 7 banen aanlichten. Waarschijnlijk zijn dit niet exact dezelfde banen waar nu sprake van is. Hierbij zal gebruik van kortere masten zeer waarschijnlijk minder lichthinder en daarom meer draagvlak in de omgeving vinden. 5.5 Verhardingen De paden en entree bestaan nu uit diverse tegels (30/30, 50/50, 40/ 60) en klinkers. Naast het feit dat een groot aantal tegels door onder andere breuk ongeschikt voor hergebruik is, is het aan te bevelen om bij renovatie nieuw materiaal te gebruiken. Nieuwe tegels zorgen voor een uniforme aanblik, voorkomen ergernis bij het gebruik, zijn goedkoper in onderhoud en geven een strakkere uitstraling. Door het padenstelsel te verbeteren zal het overzicht op het complex toenemen. Dit vormt een onderdeel van het nieuwe ontwerp van het complex. 5.6 Verenigingsonderkomen Omdat de inrichting en uitstraling gedateerd zijn en de exploitatie relatief veel kost heeft de club eind jaren 90 aangegeven te willen investeren in de gebouwen. Deze plannen zijn destijds in verband met de geplande verhuizing bevroren. Nu LTC niet verhuist zijn de plannen weer op tafel gelegd. Met de verbouwing kan een aantal doelen gerealiseerd worden. Door gezamenlijk met stichting de Tennishal onder andere bestuursruimte, kantine, kleedkamers en toiletten te maken is efficiënt gebruik van de ruimte mogelijk. Hiermee komt ook ruimte vrij voor een duidelijke entree, een verbeterde relatie tussen clubhuis en buitenbanen en wellicht een tribune. Door de investering ziet de LTC kans om de exploitatie van de gebouwen te verbeteren. Gedacht wordt bijvoorbeeld aan een vermindering van de onderhoudskosten en energiekosten. Eerder gemaakte plannen om de vrijkomende ruimte te gebruiken voor een jeugdhonk, kinderopvang, naschoolse opvang of iets dergelijks worden zeer waarschijnlijk niet uitgewerkt. De verbouwingsplannen zijn nog erg pril. Het betreft een totaal van ongeveer 420 m2, 120 m2 van de huidige gebouwen zouden vervallen. Ongetwijfeld zal het complex aan kwaliteit winnen als de plannen uitgevoerd worden. Dit staat echter los van de kwaliteit van de tennisbanen. Op het moment dat dit rapport wordt geschreven zijn de plannen nog niet uitgewerkt. Het is daarom nauwelijks mogelijk een mening over de nieuwbouwplannen te geven. 5.7 Beheerderwoning Aangezien LTC geen bestemming/ functie voor de woning heeft ligt het voor de hand de woning aan de gemeente of een projectontwikkelaar te verkopen. De woning is gekoppeld aan de bestemming sport waardoor de mogelijkheden voor wonen beperkt zijn. Voor de korte termijn betekent dit investeren. (bijvoorbeeld kosten sloop). Een wijziging bestemmingsplan of ander gebruik kan op lange termijn een oplossing betekenen maar hier is wel een bedrijfsrisico aan verbonden. Het perceel direct in de herindeling van de tennisbanen te betrekken is vanwege het feit dat er een beschermde, monumentale boom op het erf staat niet mogelijk. Naast deze beperking zou ook met archeologische zone en de belangen van de omwonenden rekening gehouden moeten worden.

12 Gemeente Leiderdorp Blad 12 van Maatvoering, erfgrens Door een aantal aanpassingen in de uitvoering van de banen te realiseren kan LTC De Munnik zorgen dat ze voldoet aan de minimale reglementaire eisen van de KNLTB. Deze aanpassingen kunnen in principe alleen gerealiseerd worden als het complex gerenoveerd wordt. Verschuiven, verlengen en/of verbreden maar ook draaien van banen en het veranderen van baansoort valt onder renovatie. Omdat het opnieuw inrichten van het complex niet valt onder de reglementaire ruimte die de KNLTB voor wat betreft de minimale maatvoering bij renovaties biedt is overleg met de KNLTB vereist. Uit vooroverleg met de KNLTB blijkt dat door gebruik te maken van de best mogelijke oplossing een dispensatie mogelijk en bespreekbaar is. Met het verschuiven van banen is ook de erfgrens van belang. Het schetsen van de diverse mogelijkheden levert consequenties (plussen en minnen) voor de erfgrens op. Dit zal verder besproken moeten worden. 5.9 Gevolgen van uitstel onderhoud De vraag is gesteld: heeft het uitstel van (groot) onderhoud consequenties voor de investeringen anno 2011? Het antwoord is tweeledig. In een situatie zonder verhuizingplannen zou groot onderhoud of zelfs nieuwbouw 20 jaar na aanleg zeker aan de orde zijn. In deze situatie echter heeft men rekening gehouden met het verplaatsen van het tennispark. Natuurlijk kan opgemerkt worden dat iedere baan die in de afgelopen 10 jaar groot onderhoud gehad zou hebben nu niet gerenoveerd zou hoeven worden. Dit zou dan ook in de huidige exploitatie zichtbaar zijn. Aangezien gegevens omtrent aanleg, opbouw en onderhoud ontbreken is het op basis van de huidige gegevens echter niet mogelijk een inschatting te maken hoeveel banen dit betreft. Anderzijds leidt het gegeven dat de alle banen groot onderhoud nodig hebben tot een zekere mate van vrije hand voor wat betreft het ontwerp en de overige afwegingen. Er is immers geen baan die vanwege eerdere, tussentijdse investeringen een heroriëntatie blokkeert en niet verplaatst kan worden. Gezien en gehoord de ontwikkelingen omtrent de voorgenomen verhuizing van het complex is het algemene beeld dat het complex biedt pover maar verklaarbaar. Immers, zolang de bespeelbaarheid van de banen en daarmee de veiligheid en spelplezier van de leden niet in gevaar komt, zou het uitvoeren van groot onderhoud gelet op de verhuizing verspilling zijn geweest. Wel is het opmerkelijk dat de LTC tot 2009 geen reserveringen voor groot onderhoud heeft gemaakt. Resultaat uitwerking Bij groot onderhoud moet rekening gehouden worden met een volledig nieuwe opbouw van de tennisbanen. Bij een renovatie zal ook met nieuwe inrichtingselementen gewerkt moeten worden. Voor een renovatie van het clubhuis zal eerst een programma van eisen/ ontwerp gemaakt moeten worden. In principe zijn er mogelijkheden om voor wat betreft maatvoering aan de eisen van de KNLTB te voldoen. Consequenties voor wat betreft de erfgrens zullen besproken en afgestemd moeten worden.

13 Gemeente Leiderdorp Blad 13 van 23 6 Inrichtingsvoorstellen 6.1 Archeologische beperking De Rijksdienst voor Cultureel erfgoed heeft vastgesteld dat locatie het Plantagegebied een hoge archeologische waarde heeft. Dit vanwege een mogelijke nederzetting uit de vroege middeleeuwen. Het standpunt van de Rijksdienst is: liever ongestoord laten. Hiermee heeft de renovatie van LTC een aantal beperkingen. De huidige velden mogen tot aan het fundament afgegraven worden. Waar geen tennisveld ligt (ongeroerde grond) mag slechts tot 40 cm afgegraven worden. Hiermee verwacht de Rijksdienst dat ongestoorde lagen ongemoeid blijven. Indien LTC als initiatiefnemer toch dieper wil graven dan zal zij eerst overleg met de Rijksdienst moeten voeren. Dit kan, maar de Rijksdienst is zeer kritisch naar de grootte van het te onderzoeken terrein terwijl de financiële consequenties van een archeologische afgraving voor rekening van de opdrachtgever (LTC) zijn. Voor verdere werkzaamheden zoals het plaatsen van een enkele lichtmast of paal van hekwerk is, in overleg met de Rijksdienst, toestemming mogelijk. 6.2 Uitgangspunt LTC 6.3 Ontwerp 6.4 Constructie De renovatie van het tennispark en gebouwen gaat wat LTC betreft verder dan alleen een ander type tennisbaan en opgeknapte kleedkamer. Aangezien LTC zich meer als wintervereniging wil profileren en ook de onderhoudskosten wil drukken is een uitgangspunt van LTC: de aanleg van all weather banen. Deze banen zijn ook bij mindere omstandigheden goed bespeelbaar. In combinatie met een uitbreiding van de verlichting betekent dit een aanzienlijke uitbreiding van het aantal speeluren. Andere verbeterpunten zijn; vermindering groenareaal, verbetering padenstelsel, versterken relatie tussen tennisbanen en kantine en een eigentijdse uitstraling van de vereniging. Verder wil LTC graag meedenken met de gemeente om het project tot een goed einde te brengen. Hierbij wordt gedacht aan een optimaal (her)gebruik van de gronden. LTC heeft zelf al een aantal vingeroefeningen voor een nieuwe inrichting gemaakt. De voorstellen hebben gemeen dat de velden 1 tot 3 en 4 tot 6 op nagenoeg dezelfde locatie blijven. Baan 4 tot 6 kunnen hierbij iets verbreed worden. De ligging van banen 7/8, 9/10 en 11/12 kan variëren. Hierbij is ook gekeken naar de mogelijkheid om de banen 13/ 14 (grond gemeente) uit te ruilen. Uitgangspunt voor de nieuwe inrichting is efficiënt grondgebruik. Hierbij is het een pre om banen te koppelen (bijvoorbeeld van 2 naar 3) zodat aanleg- en onderhoudskosten beperkt blijven. Met het verschuiven van banen is ook de erfgrens van belang. Op dit moment bestaat er een voorkeur voor het ontwerp/fotomontage plan 4. Het schetsen van dit plan levert consequenties (plussen en minnen) voor de erfgrens op. Voor een uitvoering van dit plan zal de erfgrens aangepast moeten worden. Wij adviseren de gemeente om in samenwerking met LTC de Munnik te kiezen voor een basisontwerp en deze te laten uitwerken. Op dit moment liggen er gravelbanen, er is een wens voor een ander soort baan: type all weather (kunstgras). Het is niet mogelijk gravelbanen en all weatherbanen te combineren.

14 Gemeente Leiderdorp Blad 14 van Fasering Dit vanwege het feit dat spelers (gravel) materiaal over het complex verspreiden waardoor de kwaliteit van all weather banen sterk zal afnemen. Ongeacht de uitvoering van de nieuwe banen zal een geotechnisch onderzoek noodzakelijk zijn. Middels dit onderzoek wordt de draagkracht van de ondergrond gemeten zodat het duidelijk wordt waaruit de opbouw van de fundering en onderbouw van de nieuwe banen minimaal moet bestaan. Aangezien iedere aannemer zijn eigen, bedrijfsgebonden opbouw heeft, is het niet wenselijk om vooraf materialen voor te schrijven. Naast een geotechnisch onderzoek zal ook een aanvullend milieuonderzoek duidelijkheid moeten verschaffen over de mogelijkheden tot eventueel hergebruik van materialen. Een optie is de onderlaag en/of fundering te laten liggen en opnieuw op te bouwen. Dit is afhankelijk van diverse aspecten zoals toekomstige hoogte, draagkracht van de bodem, opbouw (bedrijfsgebonden constructie van een aannemer) en aard vervuiling van de huidige fundering. Een groot voordeel is dat de archeologische beperking minder invloed op de uitvoering heeft. Indien gekozen wordt het gehele complex te verhogen heeft dit naast het voordeel van een besparing ten aanzien van de afvoer van de huidige fundering ook gevolgen voor de volledige infrastructuur van het complex en de omgeving. Een ophoging betekent mogelijk meerkosten maar ook bijvoorbeeld inklinking van de huidige locatie en omgeving en daarmee gevolgen voor de waterhuishouding, bomen, omwonenden, andere beheerderafdelingen en nutsbedrijven. Dit zal nader uitgewerkt moeten worden. Afhankelijk van de weeromstandigheden zullen de huidige banen van april tot en met november gebruikt worden. LTC heeft aangegeven dat het tennis voorop staat. De vereniging wil de mogelijkheid tot spelen niet volledig door de werkzaamheden stilleggen. Dit betekent dat de renovatie niet zonder een goedgekeurde planning (gefaseerd) uitgevoerd kan worden. De fasering is afhankelijk van het ontwerp, de financiering en de medewerking en samenwerking van LTC en de gemeente. Zo kan de gemeente bijvoorbeeld doorgaan met faciliteren in het gebruik van de banen van de voormalige tennisclub van Leeuwen. Er zijn op dit moment 2 banen die ingezet kunnen worden. De overige 3 banen van voornalig tennispark van Leeuwen worden door LTC als ongeschikt beschouwd. De locatie van 2 voormalige- niet meer in gebruik zijnde- tennisbanen kan mogelijk als opslag gebruikt worden. Omdat de renovatie van het tennispark voorrang heeft boven de verbouwing van het verenigingsgebouw ligt de volgorde nagenoeg vast. Eerst banen en infrastructuur en later de gebouwen. Afhankelijk van eerder genoemde factoren kunnen de werkzaamheden in de periode van november tot en met april uitgevoerd worden. LTC en gemeente zullen een inrichtingskeuze moeten maken. Voor de start van het werk zal de Rijksdienst in overleg betrokken moeten worden en toestemming moeten geven. Voor de werkzaamheden zal op basis van een voorontwerp een definitief ontwerp gemaakt moeten worden. Hierbij moet rekening gehouden worden met maatvoering, archeologie en herindeling en restruimte. Na ontwerp is een technische uitwerking van belang voor het slagen van dit project. Hierbij zullen aspecten als draagkracht van de bodem en gewenste maaiveldhoogte van groot belang zijn.

15 Gemeente Leiderdorp Blad 15 van 23 De uitvoering is afhankelijk van de investeringen die gemaakt kunnen worden en de samenwerking die gemeente en LTC hebben. Het ontwerp kan leiden tot een verbeterd, integraal plan waar zowel LTC als de gemeente voordeel bij heeft.

16 Gemeente Leiderdorp Blad 16 van 23 7 Financiën 7.1 Gebouwen 7.2 Tennisbanen De hoogte van de kosten voor de verbouwing is afhankelijk van het nieuwe ontwerp en de gebruikte materialen en inrichting. Het is aan LTC en de gemeente om bijvoorbeeld consensus tussen een optimale en een minimale variant te vinden. Op basis van de huidige gegevens is een raming van de kosten gemaakt. In bijlage 1 is een kostenraming voor een dubbele gravel in vergelijking met all weatherbaan neergezet. Uitgangspunt van deze vergelijking is een opgave van de KNLTB uit In het overzicht is ook het onderhoud van de banen meegenomen. Afhankelijk van de mogelijkheden binnen de vereniging is het reëel om een aantal onderhoudshandelingen door de leden zelf uit te laten voeren. Hierbij valt te denken aan bestrijding van zwerf,- blad,- en veegvuil en het borstelen/ vegen/ controleren en bijvullen van de zandvulling. Bij deze zelfwerkzaamheden zullen de risico s ten aanzien van de kwaliteit van de tennisbanen op een zorgvuldige manier meegewogen moeten worden. In bijlage 2 is de gehele renovatie doorgerekend. Deze raming zal beïnvloed worden door een aantal keuzes die LTC en gemeente nog moeten maken. Hierbij valt te denken aan ontwerp tennispark, grondruil, ontwerp clubhuis en de toekomstige hoogte van het tennispark. 7.3 Exploitatie LTC De Munnik Uit de resultatenrekeningen van 2004 tot en met 2010 blijkt dat de vereniging toen jaarlijks tot heeft uitgegeven aan onderhoudsgerelateerde posten waarvan salariskosten het merendeel uitmaken. Aangezien van de huidige kosten de salariskosten komen te vervallen en de overige kosten uitsluitend betrekking op het baanonderhoud lijkt de vereniging een last van per jaar te kunnen dragen. Daarnaast dient echter rekening te worden gehouden met een groot aantal andere lasten en de eventuele toename daarvan. Indien als uitgangspunt wordt gesteld dat de kosten voor onderhoud en elektra niet zullen toenemen dan zullen de additionele exploitatiekosten van LTC De Munnik jaarlijks bestaan uit onder andere: omschrijving verloop omvang afschrijving continue rente hypotheek 5,5% aflopend uit dienst groundsman continue in dienst part time groundsman continue +? Indien de besparing op de loonkosten per saldo op wordt gesteld, resteert een toename van de exploitatielasten van ten minste Daarnaast dient rekening te worden gehouden met een aflossingsverplichting die door de vereniging wordt gesteld op per jaar gedurende tien jaar. Met deze gegevens komen de lasten aanzienlijk hoger dan waar LTC De Munnik in haar begroting vanuit gaat.

17 Gemeente Leiderdorp Blad 17 van 23 De keuze van all weatherbanen in plaats van gravel banen is, gezien de onderhoudskosten, bedrijfsmatig het meest aantrekkelijk. De kosten van de verbouwing van het clubhuis zijn op dit moment niet duidelijk. De kosten van onderhoud en afschrijving zijn aanzienlijk hoger dan waar LTC De Munnik op basis van het huidige voorstel vanuit gaat.

18 Gemeente Leiderdorp Blad 18 van 23 8 Conclusie Stand van zaken De LTC is een relatief gezonde vereniging waar men met 12 banen voorziet in de behoefte tot het spelen van tennis. Deze rapportage heeft zich gericht op de inventarisatie en beoordeling van de technische staat van het tennispark en evaluatie van het gevoerde beheer en onderhoud. Het resultaat van dit onderzoek is in voorgaande hoofdstukken beschreven. Gevraagd is te adviseren over de aard, omvang en noodzaak van de benodigde renovatie- en vervangingsinvesteringen, inclusief eventuele alternatieven en faseringsmogelijkheden. Ook deze onderwerpen zijn beschreven terwijl als bijlage ook een overzicht van de renovatiekosten en een kostenvergelijking tussen gravel en All Weather banen is toegevoegd. Anno 2011 zijn de banen versleten en zal in het tennispark geïnvesteerd moeten worden. Deze investering betreft de tennisbanen, het tenniscomplex inclusief infrastructuur en de (club)gebouwen. Hierbij kan het belang van de renovatie van de tennisbanen als primair en het belang van de (club)gebouwen als secundair aangemerkt worden. Het uitblijven van investeringen zal tot gevolg hebben dat de banen binnen enkele jaren onbespeelbaar worden waardoor de LTC als zodanig geen tennisgelegenheid meer kan aanbieden en hierdoor haar bestaansrecht zal verliezen. Exploitatie Duidelijk is dat een nieuwe indeling van het complex en het investeren in nieuwe (all weather) tennisbanen voor LTC een belangrijk (financieel) effect heeft. Afhankelijk van diverse keuzes zal een exploitatieoverzicht gemaakt moeten worden. Hierbij is een aantal afwegingen te maken. Indien het achterstallig onderhoud buiten beschouwing blijft, zijn er zonder investeringen geen aanpassingen in de exploitatie benodigd. Het gepresenteerde renovatieplan is echter van een dusdanige strekking dat dit binnen de huidige exploitatie niet gerealiseerd kan worden. De vereniging beschikt over onvoldoende reserves en kan in relatie tot het investeringsniveau slechts zeer beperkte hypotheeklasten dragen. Binnen de huidige exploitatieopzet lijkt een verhoging van de exploitatielasten tot een maximum van circa dragelijk te kunnen zijn. De gemeente kan in diverse vormen bijdragen maar desondanks zijn aanvullende maatregelen noodzakelijk. Te denken valt aan meer zelfwerkzaamheden door de clubleden, een drastische matiging van het investeringsplan en/ of bijvoorbeeld een drastische verhoging van de contributies. Andere mogelijkheden voor verbeteringen van de exploitatie betreffen onder andere: faseren van het investeringsplan; toename van het aantal leden; besparen op kopieer-, porti- en drukwerkkosten; uitschrijven van obligaties onder leden en inwoners; inzet van voorzieningen c.q. reserveringen van LTC De Munnik; ten laste van de gemeente brengen van investerings- en afschrijvingskosten; verstrekken van een gemeentelijke renteloze en aflossingsvrije hypothecaire lening; verhogen van de gewenste gemeentelijke investeringsbijdrage; verlagen van de rentevoet; voeren van een btw belaste exploitatie op basis van sportbesluit; maximaliseren van de opbrengst van de bedrijfswoning en omliggende percelen.

19 Gemeente Leiderdorp Blad 19 van 23 Conclusie Het complex van LTC is geinventariseerd en onderzocht. LTC is aan renovatie toe, de banen zijn afgeschreven terwijl het complex als zodanig gedateerd is. Indien een renovatie uitblijft zal dit uiteindelijk leiden tot een dusdanig verval dat de club mogelijk zijn bestaansrecht verliest. LTC is niet in staat om de renovatie op eigen kracht in te zetten. Gezien de exploitatie is een bijdrage van een partij als de gemeente Leiderdorp noodzakelijk. Het uiteindelijke ontwerp, planning en fasering (uitvoering) is afhankelijk van (gezamelijke) keuzes die LTC en de gemeente maken. Uitgangspunt zal moeten zijn: een gezonde exploitatie.

20 Gemeente Leiderdorp Blad 20 van 23 Bijlage 1 Aanlegkosten tennisbanen LTC

21 Gemeente Leiderdorp Blad 21 van 23 Bijlage 2 Overzicht renovatiekosten

22 Gemeente Leiderdorp Blad 22 van 23 Bijlage 3 Exploitatiescan LTC De Munnik (Andres cs)

23 Gemeente Leiderdorp Blad 23 van 23 Colofon Projectgegevens Advisering tennispark de Munnik Revisie 04 Datum 23 mei 2011 Opdrachtgever Gemeente Leiderdorp De heer A. Noordhuis Postbus AA Leiderdorp ProCensus Maelsonstraat NP Hoorn G. Smit