Eigen Haard in Amsterdam Noord Activiteitenplan 2016

Transcriptie

1 Eigen Haard in Amsterdam Noord Activiteitenplan

2 Inleiding Eigen Haard maakt jaarlijks per Amsterdams stadsdeel een activiteitenplan. Dit plan van Eigen Haard is een instrument om te laten zien welke activiteiten in een gemeente worden ontplooid (incl. investeringen) en in welke mate wordt bijgedragen aan het lokale volkshuisvestingsbeleid (woonvisie). Op 1 juli 2015 is de Woningwet 2015 in werking getreden en krijgt het zogeheten activiteitenplan meer gewicht. Door het maken van een woonvisie, bod en prestatieafspraken, waarin gemeente, corporatie en huurdersorganisatie vanuit hun eigen verantwoordelijkheden betrokken zijn, wordt het maatschappelijk presteren van corporaties beter ingebed in het lokale beleid. In Amsterdam hebben de Gemeente Amsterdam, de Huurdersvereniging Amsterdam en de corporaties verenigd in de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties per 1 juli 2015 nieuwe prestatieafspraken gemaakt: Samenwerkingsafspraken voor de periode juli 2015 t/m december Deze worden beschouwd en functioneren als Woonvisie en bod in één document. De gezamenlijke partijen in Amsterdam gaan er hiermee vanuit te hebben voldaan aan de specifieke vereiste van de Woningwet om voor 1 november een bod te doen aan de gemeente en huurdersorganisatie(s). Gedurende het proces om tot de samenwerkingsafspraken te komen zijn de partijen open geweest over hun visie en is op transparante wijze stilgestaan bij de financiële uitgangspunten en mogelijkheden. De meerjarenbegrotingen van van de corporaties zijn hierbij betrokken. De gemeenschappelijke inzichten en conclusies zijn vastgelegd in de afspraken. Over de resultaten wordt jaarlijks gerapporteerd door middel van een monitorrapportage die de basis vormt voor bestuurlijk overleg tussen de drie partijen over de voortgang van de gemaakte afspraken. Het activiteitenplan dat voor u ligt kijkt alweer een jaar verder. De cijfermatige basis voor dit activiteitenplan is onze meerjarenbegroting Bij de actualisatie van de nieuwe begroting zijn verschillende externe ontwikkelingen betrokken en is geanticipeerd op herijking van beleid. Hoe Eigen Haard met de externe ontwikkelingen omgaat wordt toegelicht in het hoofdstuk Ontwikkelingen. De herijking van het beleid van Eigen Haard krijgt verder vorm in een nieuw Visiedocument, waarvoor we in 2015 stakeholders hebben geraadpleegd en gesproken. Het Visiedocument wordt de leidraad voor onze strategische koers van de komende jaren. In het voorjaar van 2016 leveren wij het document op. Met dit activiteitenplan hopen we een verdere bijdrage te leveren aan de samenwerking tussen gemeenten, stadsdelen, corporaties en huurdersorganisaties. Wij hopen hiermee op een transparante wijze de dialoog aan te gaan, met als doel om samen de ambities voor de toekomst te bepalen en afspraken te maken over ieders inzet om die ambitie te bereiken. 2

3 De ontwikkelingen Trendbeeld De corporatiesector werkt hard aan de implementatie van ingrijpende hervormingen, vooral ingegeven door een politiek-economische agenda. Tegelijkertijd zien we onze opgave veranderen: onze doelgroep, de woningmarkt, onze partners, uitdagingen op het vlak van milieu, zorg en de digitale samenleving. We zien grotere trends en ontwikkelingen waar we op kortere termijn rekening mee houden. Grotere trends betreffen de ontwikkeling van de regionale groei woningmarkt, de druk op betaalbaar wonen, veranderende woonbehoeften, ruimtelijke segregatie van arm en rijk, culturele spanningen in de samenleving, mondigheid van burgers en, last but not least, de verslechtering van het milieu. Als corporatie vinden we het belangrijk om nieuwe ontwikkelingen met maatschappelijke partners te duiden en samen een antwoord te formuleren als dat nodig is. De volgende externe ontwikkelingen leiden in 2016 al tot vernieuwd beleid en extra activiteiten: Nieuwe Woningwet: Corporaties herwinnen legitimatie De impact van de nieuwe Woningwet, die sinds 1 juli 2015 van kracht is, zal in 2016, maar vooral ook in de jaren daarna voelbaar worden. Zo worden de nodige veranderingen ingezet om het werkveld van corporaties beter te begrenzen en te zorgen dat de staatssteun uitsluitend terecht komt bij Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB). Zo moeten onze DAEB en niet-daeb activiteiten en vastgoed administratief of juridisch gescheiden worden in levensvatbare portefeuilles. Sociale huurwoningen moeten passend worden toegewezen. Niet-DAEB activiteiten vragen extra toetsing en onderbouwing. Onze inzet in leefbaarheid wordt qua budget genormeerd en gemaximeerd. Corporaties worden geacht hun vastgoed op marktwaarde te waarderen zodat hun prestaties vergelijkbaar zijn. Het toezicht op de sector wordt verscherpt. Gemeenten en huurders krijgen meer invloed op de maatschappelijke bestedingen van corporaties via een vernieuwd proces voor lokale prestatieafspraken. De conclusie van de Parlementaire Enquêtecommissie dat corporaties Ver van huis zijn geraakt en de weg terug moeten vinden is geland in de samenleving. De sector moet haar bestaansrecht opnieuw opbouwen, uitleggen en verantwoorden. Eigen Haard levert hier een bijdrage aan door open te zijn en het gesprek te voeren met onze stakeholders en andere partners over onze strategische keuzes en de onderbouwing daarvan. We laten duidelijker zien wie we zijn, wat we doen en waarom. We verwachten dat de gemeente 3

4 haar versterkte positie op deskundige en verantwoorde wijze invult in het vernieuwde proces van onderlinge samenwerking (o.a. woonvisie, reactie zienswijzen, markttoets, samenwerking met huurdersorganisaties). Aanpassing huurbeleid en toewijzing: Betaalbaarheid voorop Op basis van de nieuwe Europese toewijzingsregels moeten corporaties per 2016 rekening houden met nieuwe normen voor het verhuren van sociale huurwoningen aan verschillende inkomensgroepen: minimaal 80% is voor huishoudens met een inkomen tot , maximaal 10% is voor de huishoudens met een inkomen tussen de en en maximaal 10% is voor de uitzonderingscategorieën met een inkomen boven , zoals stadsvernieuwingskandidaten. Eigen Haard geeft prioriteit aan de laagste inkomensgroepen en beperkt daarom zoveel mogelijk de toewijzing van huishoudens met een inkomen boven de ,- in de sociale huur. Dat de huishoudens met een inkomen tussen de en tijdelijk (voor een periode van 5 jaar) extra toegang tot de sociale huursector krijgen vinden we een goede zaak. Deze groep huishoudens kan, zeker als het gezinnen betreft, in onze woningmarkt niet betaalbaar wonen buiten de sociale huur. Per 1 januari 2016 hebben we voor huishoudens met recht op huurtoeslag te maken met een extra inkomenstoets, de zogeheten passendheidstoets. Deze regelt dat aan huurtoeslaggerechtigden niet meer te duur verhuurd kan worden. Zo wordt voor deze groep betaalbaar wonen beter geborgd. Voor het Rijk telt hier zwaar mee dat het beslag op de huurtoeslag beteugeld wordt. Corporaties worden geacht om minimaal 95% van de toewijzingen aan woningzoekenden behorende tot de huurtoeslagdoelgroep een woning te verhuren met een huurprijs onder één van de twee aftoppingsgrenzen (< 586,68/628,76). Eigen Haard streeft na om deze groep 100% passend te huisvesten; we beschouwen de 5% wettelijke ruimte als een soort foutmarge. Over de toegelaten huurverhogingen en harmonisatie in sociale huur wordt momenteel wetgeving voorbereid. De maximale huursomstijging voor corporaties, inclusief harmonisatie bij nieuwe verhuringen, wordt in de voorstellen begrensd tot de inflatiecorrectie plus 1 procent. Om de doorstroming te bevorderen bevat het wetsvoorstel naar verwachting een periodieke inkomenstoets en mogelijkheden om de huren van zogenaamde scheefwoners te verhogen, als de corporatie voldoende investeert. Eigen Haard past haar huurbeleid zodanig aan, dat we optimaal passend kunnen verhuren aan de verschillende inkomensgroepen. Overall zullen we de toegelaten huurverhoging vooral realiseren via de reguliere huurverhoging en bij mutatie de huurprijs in principe niet harmoniseren. Hiermee houden we onze huidige goedkope en betaalbare voorraad in stand voor de huurtoeslagdoelgroep. Zolang het kan zal Eigen Haard gebruik maken van inkomensafhankelijke huurverhogingen, zoals nu mogelijk. We ondersteunen daarnaast de lobby om ook in de nieuwe wet een frequente periodieke inkomenstoets te regelen met bijpassende ruimte voor extra inkomensafhankelijke huurverhoging voor scheefhuurders. We vinden het terecht dat huishoudens die niet meer voldoen aan de inkomensgrens voor een sociale huurwoning een meer passende huur gaan betalen. De extra huurverhoging hebben we hard nodig om voldoende te kunnen investeren in een overspannen woningmarkt. Passende toewijzing brengen we niet alleen in praktijk voor de groep huurtoeslaggerechtigden, maar ook voor andere inkomensgroepen. Huishoudens die huurtoeslag ontvangen krijgen een woning toegewezen met een huur van maximaal 586,68 (een- en tweepersoonshuishoudens) en 628,76 (meerpersoonshuishouden). Het woningsegment met een huur tussen de 628,76 en 710,68 verhuren we aan huishoudens behorend tot de zogenaamde BBSH + doelgroep en gezinnen met een inkomen tussen en We bieden onze middensegment woningen met een huur tot maximaal aan aan huishoudens met een inkomen tot / , gedifferentieerd naar wat nodig is in de gemeente. Daarbij sturen we zo veel mogelijk op doorstromers uit de sociale huur. Verhuurdersheffing neemt toe: Scherp op doelmatigheid Terwijl de huren de komende periode minder kunnen worden verhoogd dan de ramingen in onze vorige meerjarenbegroting is met Prinsjesdag aangekondigd dat de heffing nog verder oploopt en afhankelijk wordt gemaakt van het collectieve beslag op de huurtoeslag. Voor Eigen Haard zien we de heffing oplopen van 34,5 mln in 2014 naar 45,2 mln in Eigen Haard heeft de verhuurdersheffing tot nu toe deels gecompenseerd uit extra huurinkomsten, maar ook door de nieuwbouwambitie naar beneden bij te stellen en te besparen op de eigen bedrijfsvoering. Door de verwachte huursombeperking komt de dekking uit extra huurinkomsten te vervallen. De doelmatige inzet 4

5 van onze middelen en efficiency zijn meer dan ooit van belang om onze taak nu en op termijn goed in te vullen. Dat vraagt om afwegingen en keuzes. Bijvoorbeeld over de kwaliteitsniveaus die we kunnen realiseren om huren betaalbaar te houden. Urgenten en beschikbaarheid: Kansen voor iedereen De vraag naar sociale huurwoningen is hoog in de populaire Amsterdamse regionale woningmarkt. Door een toename van urgente woningzoekenden loopt de druk op. Deze kwetsbare groep woningzoekenden bestaat uit statushouders, mensen die uitstromen uit maatschappelijke opvang, mensen die door calamiteiten hun huis verliezen en medisch urgenten. Eigen Haard wil op een verantwoordelijke manier omgaan met de huisvesting van urgenten, maar ook het belang van de reguliere woningzoekenden waarborgen. Urgentie is gelukkig niet in alle gevallen voor het leven, dus ook hier zoeken we naar flexibiliteit. Verder vragen we van de gemeente een tegenprestatie via woonbegeleiding en ondersteuning bij opleiding en werk. Voor de huisvesting van statushouders leveren we extra inspanningen. We onderzoeken de mogelijkheden voor extra tijdelijke huisvesting (minimaal 10 jaar). Voor de huisvesting van statushouders kiezen we voor vormen die de integratie bevorderen. Duurzaamheid: Milieu blijft belangrijk Bewust duurzaam denken en doen wordt in toenemende mate gezien als een succesfactor voor een sterke samenleving en maatschappij. Grote problemen als de energiecrisis, grondstoffenschaarste, luchtvervuiling, klimaatveranderingen en wateroverlast kunnen direct raken aan de kwaliteit van wonen en het welzijn van bewoners als we niets doen. Betaalbaarheid van energie, gezondheid en veiligheid komen dan in het geding. Voor corporaties ligt er vanwege hun aandeel in de bebouwde omgeving en relatie met bewoners een enorme opgave, die zich vaak financieel vertaalt. En daar wringt het in toenemende mate. Eigen Haard ziet haar inzet op duurzaamheid als een maatschappelijke prestatie en neemt verantwoordelijkheid vanuit een lange termijn visie. We wegen daarbij de gewenste effecten wel goed af in het licht van de belangen van huurders en de eigen organisatie. Begin 2016 stellen we ons vernieuwde milieubeleid vast. Duurzaam vastgoed en de circulaire economie zijn hierin stevig verankerd. De nieuwe energielabelsystematiek die per 2015 in werking is getreden zal voortaan leidend zijn bij de uitwerking van de te behalen prestaties. De letters bij het energielabel vervallen en de energieklasse zal nog uitsluitend in een indexcijfer worden weergegeven. Verantwoordelijkheid en invloed en van bewoners: Beter inspelen op diverse behoeften Een meerderheid van onze huurders wenst meer invloed te hebben op onze producten en dienstverlening. Vaak betreft het meer inspraak, soms ook dat ze meer zelf willen doen. Ook bij eigenaar-bewoners zien we de behoefte tot meer zelforganisatie. Eigen Haard wil bewoners faciliteren. Behalve huurders die zelf zaken willen en kunnen regelen en doen zijn er ook veel mensen minder zelfredzaam. Een gevolg van de veranderingen in de zorg is dat mensen langer zelfstandig thuis moeten kunnen wonen. Dit betreft vooral ouderen. Zij hebben vaak passende hulp en begeleiding nodig. Eigen Haard zet in 2016 de nodige stappen vooruit om uiteenlopende bewoners passend te faciliteren. Voor minder zelfredzame bewoners zorgen we voor een optimale samenwerking met partners op het gebied van zorg en welzijn en met huurders zelf. Bewoners die meer invloed wensen op beheer, nieuwbouw en renovatie. We zien daarbij een gedeeld belang: grotere klanttevredenheid en kostenbesparing. 5

6 Over Amsterdam-Noord Stadsdeel Amsterdam-Noord ligt tussen het IJ en de noordkant van de Ring A10. Dit stadsdeel heeft de laagste bevolkings- en woningdichtheid van Amsterdam. Noord is qua oppervlakte het grootste stadsdeel van Amsterdam en kent gevarieerde woonmilieus. Er wonen inwoners, dat is 11% van de Amsterdamse bevolking. Naar verwachting neemt de bevolking in Noord tot 2030 toe tot ruim inwoners. Een bevolkingsgroei van relatief bijna twee keer zo veel als de toename in heel Amsterdam. Er staan nu iets meer dan woningen in Noord. Eigen Haard verhuurt circa 5400 woningen in Amsterdam Noord, grotendeels sociale huur. Dit is 9,5% van onze gehele woningportefeuille. Amsterdam-Noord is de afgelopen jaren erg in opkomst. Dit stadsdeel wordt al enige tijd gevonden door pioniers en creatieve geesten. Er zijn gebieden met potentie en gebieden die kampen met een matige leefbaarheid waar nog flink in geïnvesteerd moet worden. Er vindt veel stedelijke vernieuwing plaats. De grootste woningvraag in Noord komt nu en in 2027 van alleenstaanden (25-65 jaar) en gezinnen (25-65 jaar). De woningvraag van ouderen is absoluut gezien niet heel hoog, maar groeit snel. Amsterdam Noord Aantal Aantal woningen Koopwoningen Huurwoningen Huurwoningen corporaties Aantal woningen Eigen Haard in Amsterdam Noord Aantal woningen Eigen Haard totaal Woningen Amsterdam Noord t.o.v. totaal Eigen Haard 9,5% Huuropbouw Netto huurklasse Eigen Haard in Amsterdam Noord Percentage 1: 0-409,92 9% 2: 409,92-473,73 13% 3: 473,73-586,68 35% 4: 586,68-628,76 14% 5: 628,76-710,68 23% 6a: 710, % 6b: > 930 1% Totaal 100% Tevredenheid huurders Eigen Haard meet tweejaarlijks de tevredenheid van onze huurders op het gebied van de leefbaarheid in de buurt en de woning zelf. Middels een uitgebreide enquête kunnen huurders aangeven hoe ze hun woning en buurt beoordelen. Deze cijfers worden per gemeente en stadsdeel vergeleken met het gemiddelde van al onze huurders en met de gemiddelde score van andere corporaties (benchmark). Voor Amsterdam Noord is de beoordeling per buurt (gemeten 2014) als volgt: Buurt/ tevredenheidscijfer Totaal Woning Buurt Overlast Nieuwendam-Noord 6,5 6,6 6,3 6,5 Vogelbuurt 6,5 6,9 6,7 6,0 Volewijck 6,7 6,9 6,8 6,4 Buikslotermeer 6,7 7,3 6,5 6,4 Molenwijk 6,9 7,5 6,8 6,3 Banne Buiksloot 6,9 7,6 6,7 6,4 Tuindorp Oostzaan 7,0 7,3 6,9 6,7 6

7 Buurt/ tevredenheidscijfer Totaal Woning Buurt Overlast Kadoelen + rest Oostzanerwerf 7,0 7,1 7,3 6,7 IJplein 7,1 7,4 7,0 6,9 Amsterdam 7,0 7,2 7,1 6,5 Eigen Haard totaal 7,1 7,3 7,3 6,8 Kwaliteit woningvoorraad Amsterdam Noord Eigen Haard heeft een model ontwikkeld waarbij op een schaal van 1 tot 10 een oordeel wordt gegeven over de kwaliteit van de woningportefeuille. Bij de bepaling van dat oordeel wordt gebruik gemaakt van een aantal indicatoren zoals de kwaliteit van het casco, het energielabel, kwaliteitskenmerken van de woning en het restant levensuur. 50% 40% 30% 20% 10% 0% Amsterdam Noord Amsterdam Eigen Haard De woningportefeuille in Amsterdam Noord staat er ten opzichte van de rest van portefeuille van Eigen Haard in Amsterdam iets beter bij. Opvallend is wel dat ongeveer 50% van het woningbezit een 6 haalt. Dit is weer meer dan gemiddeld. Deze complexen worden extra gemonitord. Het kwaliteitsmodel van Eigen Haard wordt daartoe de komende jaren verder uitgewerkt door een aantal nieuwe indicatoren toe te voegen zoals de kwaliteit van de binnenzijde van de woningen alsmede de gerealiseerde onderhoudskosten. 7

8 Terugblik 2015 We kijken terug op een aantal geslaagde projecten in We hebben geïnvesteerd in verschillende wijken. Dit waren investeringen in zowel vastgoed als op het gebied van leefbaarheid en bewonersparticipatie. Plan van Gool; voorbeeldproject Europese Staccato-project De renovatie van 1076 woningen, waarvan 690 van Ymere en 486 van Eigen Haard in Plan van Gool (het Breed) is bijna afgerond. Onze woningen zijn september jl. opgeleverd. Het is een voorbeeldproject van het Europese Staccato-project, onderdeel van het Concerto-programma van de EU. Samen met een aantal buitenlandse collega corporaties doen we in de Staccato-projecten wat er nodig is om woongebouwen duurzaam te renoveren. Hiermee is de uitstoot van CO2 en de stookkosten voor bewoners aanzienlijke gereduceerd. In dit renovatie project werkten we samen met Ymere als één opdrachtgever binnen VOF - Het Breed. Nieuwbouw en sloop-nieuwbouw In nieuwbouwwijk de Bongerd leverden we 37 sociale huurwoningen op. Daarnaast leverden we indirect, als aandeelhouder (aandeel voor 3/7 e ) in de Ontwikkelcombinatie De Bongerd 21 koopwoningen op. In de Banne loopt project Schepenlaan loopt al geruime tijd. Eerder bouwden we al sociale huur appartementen en koopappartementen en vrije sector eengezinswoningen. In 2015 leverden we hier 44 koopwoningen op. In Twiske Zuid is de eerste fase opgeleverd. Het betreft 28 koopwoningen en 16 sociale huurwoningen, allemaal eengezinswoningen. Verkoop In 2015 kreeg de consument weer vertrouwen in de economie en daalde de hypotheekrente enorm. Daardoor herstelde de koopwoningmarkt zich razendsnel. Moesten we in voorgaande jaren alles uit de kast halen om onze doelstelling te behalen, in 2015 ging in augustus de rem erop om niet teveel woningen te verkopen. In Amsterdam Noord verkochten we 90 bestaande woningen, waarvan 5 aan zittende huurders. De top 3 van het aantal verkochte woningen per buurt was in Noord op 1: Tuindorp Oostzaan (20), op 2: Vogelbuurt (18), op 3: Nieuwendam (16). Duurzaamheid Via Eigen Haard kunnen huurders een PV-systeem (zonnepanelen) huren van exploitant HuurDeZon. Een huurder kan op zijn postcode invullen en ziet meestal meteen of de woning geschikt is voor zonnepanelen. HuurDeZon is in alle gemeenten mogelijk en zeer geschikt bij eengezinswoningen. In diverse wijken is een geschiktheidsonderzoek is in gang gezet waaronder in Hogeland in Amsterdam Noord. Eind 2013 is Eigen Haard gestart met de opleiding Energiecoach. Energiecoaches zijn huurders die op vrijwillige basis buren voorlichten over energiebesparing. In totaal 24 huurders van Eigen Haard onder wie 4 uit Amsterdam Noord hebben deze Eigen Haard opleiding al 2013/2014 gevolgd. Najaar 2015 startte er weer een nieuwe opleiding Energiecoach. Onderhoud In het derde cluster van het Noorlandercomplex vervingen we de kozijnen. Bij een aantal clusters is planmatig onderhoud uitgevoerd (Dit kan zijn schilderwerk, cv vervangen. etc). Ook is in 2015 in samenwerking met de brandweer begonnen met het plaatsen van rookmelders. Dit doen we in risicogebieden op aangeven van de brandweer. Buurtkamer en Buurtwerkkamers Wij hebben in Amsterdam-Noord een aantal buurtkamers en buurtwerkkamers. De buurtkamer in de Nieuwendamse wijk De Kleine Wereld heeft zich verder ontwikkeld. Er worden diverse activiteiten georganiseerd en er loopt een project waarbij buurtbewoners buurtondernemingen opzetten. Bijzonder is dat deze buurtkamer vrijwel zonder substantiële subsidies toch een plek in de buurt heeft weten te bemachtigen. 8

9 De buurtkamer in Plan van Gool (Het Breedhuis) wordt intensief gebruikt door de ontwikkeling van Bewonersgestuurde Wijkontwikkeling: 30 actieve bewoners in negen bedrijven, vijf initiatieven met vrijwilligers en deelnemers aan activiteiten. In 2015 is gestart met het Breedschap: een revolverend fonds voor de buurt, van waaruit buurtondernemingen en vrijwilligers die activiteiten organiseren kunnen worden ondersteund. Het Breedschap zelf levert de middelen om te ondersteunen niet de financiën. Bij buurtwerkkamer Ons Koekoeksnest in de Vogelbuurt zijn inmiddels diverse activiteiten ontwikkeld voor en door buurtbewoners. De verbinding bij welzijnsorganisaties en sociale initiatieven in de buurt is gelegd en werpt haar vruchten af. Een nieuw initiatief Samen Kappen heeft zich ook aangemeld. Het is nog niet gelukt om in 2015 een nieuw bestuur te vormen. Daar wordt in 2016 verder aan gewerkt. Wijkbeheerders In 2014 werden in een tweetal complexen in de Banne wijkbeheerders door de VvE betaald. In 2015 hebben we de diensten van de wijkbeheerder ook in vele andere complexen aan huurders en kopers aangeboden en verkocht via het project Wijkrent. In de Molenwijk werkt Eigen Haard intensief samen met De Alliantie, Stadsdeel, welzijnsinstellingen en actieve bewonersgroepen in het project het kan in de Molenwijk met als doel de wijk en haar bewoners te versterken. De Molenwijkkamer is in 2015 verder doorontwikkeld. Dit is een concept vergelijkbaar met dat van de buurtkamer waarbij bewoners een ruimte tot hun beschikking hebben en daar ook steeds meer zelf het beheer over gaan voeren. De Molenwijkkamer heeft zich als stichting bij de KvK geregistreerd. Er is een bestuur gevormd en een beheergroep. Met ondersteuning van welzijnswerk organiseren bewoners hier nu met succes diverse activiteiten voor de wijk. Eind augustus zijn, in eerste instantie voor een jaar, zes studenten van Stichting Vooruit in de Molenwijk komen wonen. Eigen Haard heeft hiervoor een woning in de Bovenkruier beschikbaar gesteld. Als tegenprestatie zetten de studenten zich ieder 10 uur per week in voor activiteiten die de wijk en haar bewoners duurzaam versterken. 9

10 Speerpunten 2016 Over de huur Het huurbeleid van Eigen Haard houdt rekening met betaalbaarheid voor verschillende inkomens. Er wordt dus niet altijd de maximaal mogelijke huur in rekening gebracht. Afhankelijk van de vraag voert Eigen Haard een gedifferentieerd huur- en verkoopbeleid. In 2016 is bij mutatie de verdeling in Noord als volgt: 8% 19% 6% 38% Kernvoorraad < 473,73 Huurtoeslaggrens < 628,76 Sociale huur < 710,68 Vrije sector huur > 710,68 Verkoop 29% N.b. De vrije sector vijver wordt in 2016 definitief vastgesteld, de percentages zoals getoond in bovenstaand figuur kunnen als gevolg daarvan wijzigen. Verkoop We verkopen een deel van onze huurwoningen. Door de opbrengsten van deze verkoop kunnen we blijven investeren in de bestaande voorraad, nieuwbouw en leefbaarheid. Bovendien zorgen we voor een gevarieerd aanbod (ook in prijs), zodat we starters en middeninkomens kunnen bedienen. Eigen Haard is voornemens om in 2016 in totaal 150 woningen te verkopen. In Amsterdam Noord hebben we 524 woningen gelabeld om bij mutatie te verkopen. In 2016 verwachten we 20 woningen te verkopen. Doelgroepen Eigen Haard is in 2013 en 2014 gestart met het uitrollen van haar jongerenbeleid door woningen aan te bieden met een jongerencontract. Ook in 2016 zetten we dit door. Wel maken we een evaluatie van de verhuurde woningen, vooral om te kijken of het beleid effectief is. Duurzaamheid Eigen Haard investeert in het verbeteren van de energetische kwaliteit van de woningportefeuille. Dit gebeurt vooral bij nieuwbouw en renovatie. Hier worden de grootste labelstappen behaald. Alle nieuwbouwwoningen die wij realiseren hebben energielabel A. Bij renovatie maken wij minimaal twee labelstappen en streven wij naar een B-label. Ook in het reguliere onderhoud worden maatregelen genomen zoals het plaatsen van dubbele beglazing en vervangen van de ketel. Deze maatregelen zorgen vaak ook voor een labelstap. We merken dat er bij bewoners veel interesse is in zonnepanelen. Ook bij VVE s. Op dit moment doen we ervaring op met het plaatsen van zonnepanelen op huurcomplexen. Daarna kijken we of er ook in VVE s haalbare projecten met zonnepanelen kunnen worden gerealiseerd. HuurDeZon is in alle gemeenten mogelijk en zeer geschikt bij eengezinswoningen. 10

11 Planmatig onderhoud In het Noorlander complex gaan we de laatste fase in om de kozijnen vervangen. We blijven in samenwerking met de brandweer rookmelders plaatsen. In 2016 wordt er in/aan 28 complexen/clusters planmatig onderhoud gepleegd. De werkzaamheden verschillen per complex in Noord; een schilderbeurt geven, cv combiketels aanbrengen, kozijnen vervangen, verlichting-intercom aanbrengen, lift installeren, gasmeter ketelhuis aanbrengen, dakbedekking vervangen of in collectief warm water voorzien. Leefbaarheid en bewonersparticipatie Ook in 2016 zetten we in op leefbaarheid en bewonersparticipatie. Onze wijkbeheerders worden in heel Amsterdam-Noord gebiedsgericht ingezet met een focus op de Vogelbuurt, Volewijck, de Banne, Molenwijk, Buikslotermeer en Nieuwendam. Ook in 2016 zal Eigen Haard de diensten van de wijkbeheerder aan de VvE s en huurders aanbieden. Hieronder staan onze doelen per wijk. Vogelbuurt Vergroten zelfredzaamheid en sociaal eigenaarschap bewoners door: - Inzet wijkbeheerder zodanig dat bewoners worden gestimuleerd om zelf aan de slag te gaan met hun problemen; - Inzet Mobiel Onderhoudsteam Zone3 voor klussen bij kwetsbare bewoners. Bewoners dienen wel altijd, indien mogelijk, zelf mee te helpen of onkosten te financieren; - Verdere uitbouw van de buurtwerkkamer, zodat dat een onmisbare ontmoetingsplek voor activering van buurtbewoners wordt. Vorming van een bestuur, die de buurtkamer zelf gaan runnen. Verder afbouw van uren van de coördinator; - Optimale inzet van wijkpartners in de buurt, zoals het Leefkringhuis, Burennetwerk en de Nederlandse Tuinenstichting; - Mogelijk inzet project Springlevende Wijk van Academie van de Stad. Basisbeheer op groen: - Uitvoering project tuinenaanpak Meeuwenlaan: op orde brengen en eenheid creëren in beeldbepalende voortuinen aan de Meeuwenlaan. Voorbereiding en ontwerp in 2015, uitvoering winter/najaar 2016; - Project Sociaal Tuinieren van de Nederlandse Tuinenstichting uitrollen in de Vogelbuurt. Groepen vrijwilligers knappen tuinen van ouderen en kwetsbare bewoners op en beplanten deze duurzaam. De tuinen worden na de makeover door individuele vrijwilligers regelmatig bijgehouden, waardoor de eenzaamheid waar de betroffen mensen vaak onder lijden, structureel doorbroken wordt. Activering en toeleiding naar werk: - Inzet Mobiel Onderhoudsteam Zone3, waarbij we ons inzetten om zoveel mogelijk werklozen en mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt uit Amsterdam Noord te laten instromen (en weer uitstromen naar vast betaald werk); - Samen met partners kijken/onderzoeken en uitwerken hoe de economische ontwikkelingen aan de IJ-oevers een kans op werk kunnen bieden aan werkzoekenden in de aandachtswijken; - Activering vanuit buurtwerkkamer Ons Koekoeksnest. Optimaliseren samenwerking met DWI, instroom van verschillende trede-klanten. Buikslotermeer Basisbeheer op schoon, heel en veilig; - Verandering van schoonmaakleverancier in Plan van Gool vanwege ontevredenheid en uitblijven van verbetering huidige partij Zone3. Daarnaast een verandering in de verdeling servicekosten bewerkstelligen; 11

12 - Inzet op het vrijhouden bovenstraten in Plan van Gool van fietsen/scooters/winkelwagentjes e.d. door doorlopende inzet wijkbeheerder en opruimprotocollen; - Handhaving op schotelantennes in Plan van Gool door wijkbeheerder ism opzichter; - Inzet van wijkbeheerder in VVE Zilverberg in De Kleine Wereld; - PKVW aanbieden in VVE s De Kleine Wereld; - Ondersteunen van buurtambassadeurs De Kleine Wereld door financiële bijdrage aan het project, in samenwerking met stadsdeel. Verder oppakken van meldingen BA s aan wijkbeheerder. Intensiveren samenwerking met buurtambassadeurs. Vergroten zelfredzaamheid en sociaal eigenaarschap bewoners door: - Verder ontwikkelen partnerschap met Samen Krachtig Plan van Gool; - Ondersteuning Breedschap, fonds voor de wijk Plan van Gool. In 2015 financiële donatie gegeven, in 2016 helpen met bekend maken onder bewoners; - Ondersteuning Breedsterren, groep kinderen onder begeleiding van vrijwilligers die elke woensdagmiddag zich inzet op schoon, heel, veilig en prettig samenleven in Plan van Gool. - Ondersteuning/faciliteren Kleine Wereld Ondernemers, die actief zijn vanuit buurtwerkkamer De Kleine Wereld; - Stimuleren van zelfbeheer door BC Hildsven in hun complex; - Oprichting bewonerscommissie Amerbos. Volewijck Basisbeheer op schoon, heel, veilig en groen: - Opruimprotocollen door wijkbeheerder; - Aanpakken van vervuilde tuinen, inschakelen Burennetwerk, Stichting Present daarbij; - Onderzoeken mogelijkheid voor schoonmaakcontract complex Laanweg/Meidoornweg; - Inzet Mobiel Onderhoudsteam ter ondersteuning wijkbeheerder bij complexmatige klussen en kwetsbare bewoners; - Aanbieden PKVW in complexen waar inbraakveiligheid een issue is. Stimuleren sociaal eigenaarschap en zelfbeheer bij bewoners: - Bewoners Laanweg activeren om centrale hal te verfraaien; - Ondersteunen BC Noorlandercomplex bij uitvoeren idee van lampen aan de gevels (ook voor veiligheid); - Bewoners ondersteunen bij plan voor Elzenpleintje en invulling gemeenschappelijke ruimte. Banne Buiksloot Doelen 2016: Waardering Overlast door vervuiling in en direct rond de complexen omhoog. We ondersteunen of organiseren samen met bewoners opruim-, schoonmaakacties of portiekgesprekken om de woonomgeving schoon en netjes te houden. We brengen dit tevens onder de aandacht bij het stadsdeel waar het de openbare ruimte betreft. Waardering Mate van veiligheid in en direct rond de complexen s avonds en s nachts omhoog. We continueren de inzet van camera s (Noordkaap, Statenjachtstraat en Statenjachtstraat ) en ronden het aanbieden van PKVW (complexgewijs) in Banne Zuid af. In Banne Noord bieden we samen met de VvE s PKVW en/of onderdelen uit PKVW aan. We houden net als in 2015 samen met partners voorlichtingsbijeenkomsten voor bewoners rondom het thema veiligheid en inbraakpreventie. We pakken onveilige en/of donkere locaties in of rond de complexen aan en plaatsen waar nodig anti inklimbeveiling. Waardering Overlast door criminaliteit in en direct rond de complexen omhoog. Waardering Beveiliging trappenhuis en/of galerijen omhoog. Waardering Inbraakveiligheid van de woning omhoog. 12

13 IJplein Basisbeheer op schoon, heel en veilig; - Inzet wijkbeheerder in huurcomplexen EH; - Inzet wijkbeheer in VVE Het Dok voor 6 maanden (met hopelijk verlenging). We streven er ook naar om de wijkbeheerder in te zetten in VVE Binnendok en VVE Buitendok (ALV s volgen nog); - Aanbod PKVW in VVE s onderzoeken; - Donkere en onveilige plekken rondom complexen aanpakken (onderdoorgang IJplein); - Inzet Mobiel Onderhoudsteam Zone 3 bij klussen voor kwetsbare bewoners of complexmatige verbeteringen. Nieuwendam Noord - Waterlandpleinbuurt Verbeteren isolatie ter verhoging woongenot bewoners - In 2015 (en eerder) hebben bewoners veel geklaagd over vochtproblemen in complex Naardermeerstraat/Werengouw/Hilversumstraat. Dit wordt veroorzaakt door 2 zaken: het pand is onvoldoende geïsoleerd (onderzocht in 2015) en bewoners wonen met een te groot huishouden in een te kleine woning en produceren daardoor teveel vocht (meer douchen/wassen etc.). Ook weten bewoners te weinig over ventilatie. In 2016 zetten we er op in dat planmatig de isolatie van de gevel wordt aangepakt en dat Woonservice energieambassadeurs opleidt en inzet om bewoners voor te lichten over het verwarmen en ventileren van hun woning. Basisbeheer op schoon, heel en veilig; - Inzet wijkbeheerder VVE Alkmaar-, Egmonden-, Schoorlstraat; - Ondersteunen inzet Buurtambassadeurs Werengouw ism stadsdeel Noord. Het in beheer geven van een boxruimte als opslag voor de buurtambassadeurs; - Aanbieden PKVW in complexen waar nodig, ter verbetering veiligheidsgevoel (ook voor huurders in VVE s). Molenwijk Doelen 2016: Waardering overlast door vervuiling in en direct rond de complexen omhoog. We ondersteunen of organiseren samen met bewoners schoonmaak- en/ of opruimacties ter bevordering van gevoel sociaal eigenaarschap woning en omgeving. Deze acties worden ook door de studenten van Stichting Vooruit georganiseerd. Eveneens organiseren we samen met hen galerij gesprekken waarbij we met bewoners leefgedrag in en rond hun flat aan de orde stellen. We vragen de Alliantie en het stadsdeel ook hier hun verantwoordelijkheid in te nemen en werken op dit thema nauw met hen samen. Waardering overlast door vandalisme in en direct rond de complexen omhoog. We continueren camera toezicht in de Grondzeiler en Bovenkruier waarmee we naast het voorkomen van vandalisme ook makkelijker de vandaal aan kunnen spreken en de rekening kunnen sturen. Ook komt dit thema ter sprake in de galerij gesprekken met bewoners. Een daling van het aantal reparatie opdrachten aan de ATD s van de Bovenkruier als gevolg van vandalisme/ verkeerd gebruik. We continueren camera toezicht in de Grondzeiler en Bovenkruier waarmee we naast het voorkomen van vandalisme ook makkelijker de vandaal direct aan kunnen spreken en de rekening kunnen sturen. Waardering Beveiliging trappenhuis en/of galerijen omhoog. Zie hierboven genoemde punten. Waardering Mate van veiligheid in en direct rond de flat s avonds en s nachts omhoog. Zie hierboven genoemde punten. We lopen met stadsdeel, de Alliantie en politie schouwrondes door de wijk waarbij ook de sociale veiligheid een belangrijk aandachtspunt 13

14 is. Op het gebied van Jeugd & veiligheid (veel vernielingen/overlast door jeugd in 2015) houden we nauw contact met alle partners. We pakken donkere en onveilige locaties aan. We promoten de diensten van de wijkbeheerder bij de VvE s Wipmolen en Standerdmolen waarna we deze indien we inschatten dat er draagvlak is in 2016 aan hen (en de huurders) aanbieden. We continueren de inzet van een huismeester in de Stellingwegflat. 14

15 Activiteiten De komende jaren bouwt Eigen Haard 269 nieuwe huurwoningen in Amsterdam Noord. Deze liggen verspreid over Noord, het betreft de projecten De Bongerd, Vrije Kade (Buiksloterham) en Twiske Zuid. In 2016 worden er 54 van deze huurwoningen opgeleverd, zie onderstaande planning (indicatie). In 2020 staan 116 woningen in Terrasdorp in de planning om gerenoveerd te worden. Wat in onderstaande tabel nog ontbreekt zijn Schepenlaan en Buiksloterweg. In het project Schepenlaan worden nog zeven eengezinswoningen ontwikkeld. Dit worden koopwoningen maar mogelijk worden het vrijesector huurwoningen. De oplevering zal naar verwachting in 2017 zijn. Buiksloterweg wordt nu onderzocht en besproken met bewoners. Het zal een project worden maar of het sloop of renovatie wordt is nog niet duidelijk. De planning is afhankelijk van de ingreep en de aanpak (ineens of trapsgewijs), maar oplevering zal vermoedelijk wel voor 2020 zijn. Twee lange termijn projecten die ook niet staan opgenomen in onderstaande begroting t/m 2020 maar waar we al wel actief mee bezig zijn, betreffen verzorgingshuis Korthagenhuis en het terrein de Overkant. Wat betreft het Korthagenhuis zijn we ons aan het oriënteren op de toekomst van het gebouw. We willen daarover in 2016 in gesprek gaan met de gemeente, Evean en andere betrokkenen. Terrein de Overkant: Op wat langere termijn zal het Hamerstraatgebied tot ontwikkeling komen. Tegelijkertijd verhuurt Eigen Haard de bedrijfsruimten aan De Overkant, onderdeel van het gebied, om op die manier het Hamerstraatgebied al wat bekendheid te geven. Vanuit de gemeente is eind 2015 een strategienota opgesteld, waarin nader op de ontwikkelingsstrategie is ingezoomd. Daarnaast heeft de gemeente in 2015 de Gebiedsstudie Sprong over het IJ uitgebracht, hetgeen mogelijk van invloed is op het Hamerstraatgebied. Graag gaan we in 2016 met de gemeente in overleg om de ontwikkelingsstrategie nader vorm en inhoud te geven. Eigen Haard heeft de ambitie om haar woningportefeuille ook de komende jaren te blijven verversen. Wij blijven graag met u in gesprek over de mogelijkheden hiervoor Totaal Nieuwbouw huur Totaal in Amsterdam Noord De Bongerd 3C2 afname 42 woningen De Bongerd dlg. 3A fase De Bongerd dlg. 3A fase De Bongerd dlg. 4A deel De Bongerd dlg. 4A deel De Bongerd dlg. 4B deel Vrije Kade fase Vrije Kade fase Vrije Kade fase Twiske Zuid fase Twiske Zuid fase De Bongerd Fase 1 - Stempel Renovatie Totaal in Amsterdam Noord Goudreinetstraat 1-34 e.o Totaal renovatie en nieuwbouw huur

16 Activiteiten in cijfers Eigen Haard hecht er waarde aan om zo transparant mogelijk te zijn in wat we doen en welke financiële middelen we daarvoor hebben. Hieronder een overzicht van onze activiteiten in Amsterdam Noord in de periode tot en met Investeringen per jaar in periode A dam Noord Totaal % Onderhoud ,5% Renovatie ,1% Nieuwbouw koopwoningen % Nieuwbouw huurwoningen ,0% Totaal ,0% Verkoop Aantal Woningen in verkoopvijver 524 Verkoop

17 Investeringen in Amsterdam Indicatief In onderstaande grafieken is weergegeven hoe de investeringen van Eigen Haard over de periode verdeeld zijn over Amsterdam en de regio. In de eerste twee grafieken is aangegeven hoe groot het aandeel is van de verschillende Amsterdamse stadsdelen gemeten naar het aantal woningen dat Eigen Haard in exploitatie heeft. Eigen Haard - woningen Amsterdam - woningen De tweede set grafieken geven eenzelfde verdeling weer, maar dan gebaseerd op de investeringen in de periode Eigen Haard - investeringen Amsterdam - investeringen 17

18 Overzichtskaart Nieuwbouw Twiske Zuid Project Terrasdorp Nieuwbouw De Bongerd Nieuwbouw Schepenlaan Korthagenhuis Nieuwbouw De vrije kade Project Buiksloterweg De Overkant 18