Eigen Haard in Amsterdam Activiteitenplan Inleiding

Transcriptie

1 Eigen Haard in Amsterdam Activiteitenplan 2016 Inleiding Wij maken ieder jaar per gemeente of Amsterdams stadsdeel een activiteitenplan. Zo laten we zien welke activiteiten en investeringen we in welke gemeente (of stadsdeel) ontplooien. En hoe dat bijdraagt aan het lokale volkshuisvestingsbeleid (woonvisie). Op 1 juli 2015 is de Woningwet 2015 in werking getreden en krijgt het zogeheten activiteitenplan meer gewicht. Door het maken van een woonvisie, bod en prestatieafspraken, waarin gemeente, corporatie en huurdersorganisatie vanuit hun eigen verantwoordelijkheden betrokken zijn, wordt het maatschappelijk presteren van corporaties beter ingebed in het lokale beleid. In Amsterdam hebben de Gemeente Amsterdam, de Huurdersvereniging Amsterdam en de corporaties verenigd in de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties per 1 juli 2015 nieuwe prestatieafspraken gemaakt: Samenwerkingsafspraken voor de periode juli 2015 t/m december Deze worden beschouwd en functioneren als Woonvisie en bod in één document. De gezamenlijke partijen in Amsterdam gaan er hiermee vanuit te hebben voldaan aan de specifieke vereiste van de Woningwet om voor 1 november een bod te doen aan de gemeente en huurdersorganisatie(s). Gedurende het proces om tot de samenwerkingsafspraken te komen zijn de partijen open geweest over hun visie en is op transparante wijze stilgestaan bij de financiële uitgangspunten en mogelijkheden. De meerjarenbegrotingen van van de corporaties zijn hierbij betrokken. De gemeenschappelijke inzichten en conclusies zijn vastgelegd in de afspraken. Over de resultaten wordt jaarlijks gerapporteerd door middel van een monitorrapportage die de basis vormt voor bestuurlijk overleg tussen de drie partijen over de voortgang van de gemaakte afspraken. De activiteitenplannen kijken alweer verder verder. De cijfermatige basis voor dit activiteitenplan is onze meerjarenbegroting Bij de actualisatie van de nieuwe begroting zijn verschillende externe ontwikkelingen betrokken en is geanticipeerd op herijking van beleid. Hoe Eigen Haard met de externe ontwikkelingen omgaat staat in het volgende hoofdstuk Ontwikkelingen. De herijking van het beleid van Eigen Haard krijgt verder vorm in een nieuw Visiedocument, waarvoor we in 2015 stakeholders hebben geraadpleegd en gesproken. Het Visiedocument wordt de leidraad voor onze strategische koers van de komende jaren. In het voorjaar van 2016 leveren wij het document op. Met dit activiteitenplan hopen we een verdere bijdrage te leveren aan de samenwerking tussen gemeenten, stadsdelen, corporaties en huurdersorganisaties. Wij hopen hiermee op een transparante wijze de dialoog aan te gaan, met als doel om samen de ambities voor de toekomst te bepalen en afspraken te maken over ieders inzet om die ambitie te bereiken. Lees verder voor de ontwikkelingen die van invloed zijn op onze activiteiten. Of ga naar onze webpagina voor de activiteitenplannen per stadsdeel.

2 De ontwikkelingen Trendbeeld De corporatiesector werkt hard aan de implementatie van ingrijpende hervormingen, vooral ingegeven door een politiek-economische agenda. Tegelijkertijd zien we onze opgave veranderen: onze doelgroep, de woningmarkt, onze partners, uitdagingen op het vlak van milieu, zorg en de digitale samenleving. We zien grotere trends en ontwikkelingen waar we op kortere termijn rekening mee houden. - Uitputting fossiele energiebronnen / verduurzaming - Decentrale energievoorziening Grotere trends betreffen de ontwikkeling van de regionale groei woningmarkt, de druk op betaalbaar wonen, veranderende woonbehoeften, ruimtelijke segregatie van arm en rijk, culturele spanningen in de samenleving, mondigheid van burgers en, last but not least, de verslechtering van het milieu. Als corporatie vinden we het belangrijk om nieuwe ontwikkelingen met maatschappelijke partners te duiden en samen een antwoord te formuleren als dat nodig is. De volgende externe ontwikkelingen leiden in 2016 al tot vernieuwd beleid en extra activiteiten: Nieuwe Woningwet: Corporaties herwinnen legitimatie De impact van de nieuwe Woningwet, die sinds 1 juli 2015 van kracht is, zal in 2016, maar vooral ook in de jaren daarna voelbaar worden. Zo worden de nodige veranderingen ingezet om het werkveld van corporaties beter te begrenzen en te zorgen dat de staatssteun uitsluitend terecht komt bij Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB). Zo moeten onze DAEB en niet-daeb activiteiten en vastgoed administratief of juridisch gescheiden worden in levensvatbare portefeuilles. Sociale huurwoningen moeten passend worden toegewezen. Niet-DAEB activiteiten vragen extra toetsing en onderbouwing. Onze inzet in leefbaarheid wordt qua budget genormeerd en gemaximeerd. Corporaties worden geacht hun vastgoed op marktwaarde te waarderen zodat hun prestaties vergelijkbaar zijn. Het toezicht op de sector wordt verscherpt. Gemeenten en huurders krijgen meer invloed op de maatschappelijke bestedingen van corporaties via een vernieuwd proces voor lokale prestatieafspraken. De conclusie van de Parlementaire Enquêtecommissie dat corporaties Ver van huis zijn geraakt en de weg terug moeten vinden is geland in de samenleving. De sector moet haar bestaansrecht opnieuw opbouwen, uitleggen en verantwoorden. Eigen Haard levert hier een bijdrage aan door open te zijn en het gesprek te voeren met onze stakeholders en andere partners over onze strategische keuzes en de onderbouwing daarvan. 2

3 We laten duidelijker zien wie we zijn, wat we doen en waarom. We verwachten dat de gemeente haar versterkte positie op deskundige en verantwoorde wijze invult in het vernieuwde proces van onderlinge samenwerking (o.a. woonvisie, reactie zienswijzen, markttoets, samenwerking met huurdersorganisaties). Aanpassing huurbeleid en toewijzing: Betaalbaarheid voorop Op basis van de nieuwe Europese toewijzingsregels moeten corporaties per 2016 rekening houden met nieuwe normen voor het verhuren van sociale huurwoningen aan verschillende inkomensgroepen: minimaal 80% is voor huishoudens met een inkomen tot , maximaal 10% is voor de huishoudens met een inkomen tussen de en en maximaal 10% is voor de uitzonderingscategorieën met een inkomen boven , zoals stadsvernieuwingskandidaten. We geven prioriteit aan de laagste inkomensgroepen en beperken daarom zoveel mogelijk de toewijzing van huishoudens met een inkomen boven de ,- in de sociale huur. Dat de huishoudens met een inkomen tussen de en tijdelijk (voor een periode van 5 jaar) extra toegang tot de sociale huursector krijgen vinden we een goede zaak. Deze groep huishoudens kan, zeker als het gezinnen betreft, in onze woningmarkt niet betaalbaar wonen buiten de sociale huur. Per 1 januari 2016 hebben we voor huishoudens met recht op huurtoeslag te maken met een extra inkomenstoets, de zogeheten passendheidstoets. Deze regelt dat aan huurtoeslaggerechtigden niet meer te duur verhuurd kan worden. Zo wordt voor deze groep betaalbaar wonen beter geborgd. Voor het Rijk telt hier zwaar mee dat het beslag op de huurtoeslag beteugeld wordt. Corporaties worden geacht om minimaal 95% van de toewijzingen aan woningzoekenden behorende tot de huurtoeslagdoelgroep een woning te verhuren met een huurprijs onder één van de twee aftoppingsgrenzen (< 586,68/628,76). Ons streven is om deze groep 100% passend te huisvesten; we beschouwen de 5% wettelijke ruimte als een soort foutmarge. Over de toegelaten huurverhogingen en harmonisatie in sociale huur wordt momenteel wetgeving voorbereid. De maximale huursomstijging voor corporaties, inclusief harmonisatie bij nieuwe verhuringen, wordt in de voorstellen begrensd tot de inflatiecorrectie plus 1 procent. Om de doorstroming te bevorderen bevat het wetsvoorstel naar verwachting een periodieke inkomenstoets en mogelijkheden om de huren van zogenaamde scheefwoners te verhogen, als de corporatie voldoende investeert. We passen ons huurbeleid zodanig aan, dat we optimaal passend kunnen verhuren aan de verschillende inkomensgroepen. Overall zullen we de toegelaten huurverhoging vooral realiseren via de reguliere huurverhoging en bij mutatie de huurprijs in principe niet harmoniseren. Hiermee houden we onze huidige goedkope en betaalbare voorraad in stand voor de huurtoeslagdoelgroep. Zolang het kan gebruiken we de inkomensafhankelijke huurverhogingen, zoals nu mogelijk. We ondersteunen daarnaast de lobby om ook in de nieuwe wet een frequente periodieke inkomenstoets te regelen met bijpassende ruimte voor extra inkomensafhankelijke huurverhoging voor scheefhuurders. We vinden het terecht dat huishoudens die niet meer voldoen aan de inkomensgrens voor een sociale huurwoning een meer passende huur gaan betalen. De extra huurverhoging hebben we hard nodig om voldoende te kunnen investeren in een overspannen woningmarkt. Passende toewijzing brengen we niet alleen in praktijk voor de groep huurtoeslaggerechtigden, maar ook voor andere inkomensgroepen. Huishoudens die huurtoeslag ontvangen krijgen een woning toegewezen met een huur van maximaal 586,68 (een- en tweepersoonshuishoudens) en 628,76 (meerpersoonshuishouden). Het woningsegment met een huur tussen de 628,76 en 710,68 verhuren we aan huishoudens behorend tot de zogenaamde BBSH + doelgroep en gezinnen met een inkomen tussen en We bieden onze middensegment woningen met een huur tot maximaal aan aan huishoudens met een inkomen tot / , gedifferentieerd naar wat nodig is in de gemeente. Daarbij sturen we zo veel mogelijk op doorstromers uit de sociale huur. Verhuurdersheffing neemt toe: Scherp op doelmatigheid Terwijl de huren de komende periode minder kunnen worden verhoogd dan de ramingen in onze vorige meerjarenbegroting is met Prinsjesdag aangekondigd dat de heffing nog verder oploopt en afhankelijk wordt gemaakt van het collectieve beslag op de huurtoeslag. Voor Eigen Haard zien we de heffing oplopen van 34,5 mln in 2014 naar 45,2 mln in

4 Eigen Haard heeft de verhuurdersheffing tot nu toe deels gecompenseerd uit extra huurinkomsten, maar ook door de nieuwbouwambitie naar beneden bij te stellen en te besparen op de eigen bedrijfsvoering. Door de verwachte huursombeperking komt de dekking uit extra huurinkomsten te vervallen. De doelmatige inzet van onze middelen en efficiency zijn meer dan ooit van belang om onze taak nu en op termijn goed in te vullen. Dat vraagt om afwegingen en keuzes. Bijvoorbeeld over de kwaliteitsniveaus die we kunnen realiseren om huren betaalbaar te houden. Urgenten en beschikbaarheid: Kansen voor iedereen De vraag naar sociale huurwoningen is hoog in de populaire Amsterdamse regionale woningmarkt. Door een toename van urgente woningzoekenden loopt de druk op. Deze kwetsbare groep woningzoekenden bestaat uit statushouders, mensen die uitstromen uit maatschappelijke opvang, mensen die door calamiteiten hun huis verliezen en medisch urgenten. Eigen Haard wil op een verantwoordelijke manier omgaan met de huisvesting van urgenten, maar ook het belang van de reguliere woningzoekenden waarborgen. Urgentie is gelukkig niet in alle gevallen voor het leven, dus ook hier zoeken we naar flexibiliteit. Verder vragen we van de gemeente een tegenprestatie via woonbegeleiding en ondersteuning bij opleiding en werk. Voor de huisvesting van statushouders leveren we extra inspanningen. We onderzoeken de mogelijkheden voor extra tijdelijke huisvesting (minimaal 10 jaar). Voor de huisvesting van statushouders kiezen we voor vormen die de integratie bevorderen. Duurzaamheid: Milieu blijft belangrijk Bewust duurzaam denken en doen wordt in toenemende mate gezien als een succesfactor voor een sterke samenleving en maatschappij. Grote problemen als de energiecrisis, grondstoffenschaarste, luchtvervuiling, klimaatveranderingen en wateroverlast kunnen direct raken aan de kwaliteit van wonen en het welzijn van bewoners als we niets doen. Betaalbaarheid van energie, gezondheid en veiligheid komen dan in het geding. Voor corporaties ligt er vanwege hun aandeel in de bebouwde omgeving en relatie met bewoners een enorme opgave, die zich vaak financieel vertaalt. En daar wringt het in toenemende mate. Eigen Haard ziet haar inzet op duurzaamheid als een maatschappelijke prestatie en neemt verantwoordelijkheid vanuit een lange termijn visie. We wegen daarbij de gewenste effecten wel goed af in het licht van de belangen van huurders en de eigen organisatie. Begin 2016 stellen we ons vernieuwde milieubeleid vast. Duurzaam vastgoed en de circulaire economie zijn hierin stevig verankerd. De nieuwe energielabelsystematiek die per 2015 in werking is getreden zal voortaan leidend zijn bij de uitwerking van de te behalen prestaties. De letters bij het energielabel vervallen en de energieklasse zal nog uitsluitend in een indexcijfer worden weergegeven. Verantwoordelijkheid en invloed en van bewoners: Beter inspelen op diverse behoeften Een meerderheid van onze huurders wenst meer invloed te hebben op onze producten en dienstverlening. Vaak betreft het meer inspraak, soms ook dat ze meer zelf willen doen. Ook bij eigenaar-bewoners zien we de behoefte tot meer zelforganisatie. Eigen Haard wil bewoners faciliteren. Behalve huurders die zelf zaken willen en kunnen regelen en doen zijn er ook veel mensen minder zelfredzaam. Een gevolg van de veranderingen in de zorg is dat mensen langer zelfstandig thuis moeten kunnen wonen. Dit betreft vooral ouderen. Zij hebben vaak passende hulp en begeleiding nodig. Eigen Haard zet in 2016 de nodige stappen vooruit om uiteenlopende bewoners passend te faciliteren. Voor minder zelfredzame bewoners zorgen we voor een optimale samenwerking met partners op het gebied van zorg en welzijn en met huurders zelf. Bewoners die meer invloed wensen op beheer, nieuwbouw en renovatie. We zien daarbij een gedeeld belang: grotere klanttevredenheid en kostenbesparing. 4

5 Actviteitenplan per stadsdeel Voor ieder Amsterdams stadsdeel hebben we een activiteitenplan ontwikkelt. Bezoek onze pagina voor deze plannen. 5