ronde tafel vlnr: Paul Trip, Ton Bruins Slot, Chrisbert van Kooten, Walter Stam

Transcriptie

1 ronde tafel vlnr: Paul Trip, Ton Bruins Slot, Chrisbert van Kooten, Walter Stam 10

2 tekst agnes joostema uitgebreide risicoanalyses, een goed onderbouwde businesscase en slimme oplossingen: We kunnen het tij in de bouw en vastgoedmarkt keren De bouw- en vastgoedmarkt zit muurvast. Beleggers zijn terughoudend, rendementen staan onder druk. En worden traditionele bouwmethodes te duur? Tegelijkertijd neemt het autogebruik de komende jaren nog toe, kiezen gemeenten voor ruimtelijke kwaliteit en willen ze het blik van de straat. En lijkt er nog geld beschikbaar bij private- en institutionele beleggers, getuige berichtgeving van onder meer Bouwfonds Reim. Aan kennis ontbreekt het niet in de bouwwereld om uitdagingen te lijf te gaan. Wat te doen: wachten tot het tij vanzelf keert of zijn onconventionele (stimulerings)maatregelen nodig om de bouw een boost te geven? Deskundigen vanuit diverse onderdelen van de sector spraken er over in de PARKEER24 Ronde Tafel. P24 DOSSIER dossier: bouw en beleggen Laten we aan de kostenkant beginnen. Kunnen goedkopere, flexibele oplossingen de exploitatiekansen verbeteren en zo de bouw stimuleren? Strukton ontwierp in deze gedachtegang een nieuwe standaardgarage. Bruins Slot: Een ondergrondse, veelal gemeentelijke garage wordt vaak duur gebouwd, tot zelfs euro per parkeerplek. Die is moeilijk winstgevend of kostendekkend te maken. In de ogen van Strukton kan ondergronds bouwen veel goedkoper, zonder kwaliteitsverlies. Tot maximaal tot euro per plek is eenvoudiger te exploiteren. Daarop inspelend hebben we een standaardgarage bedacht die snel te bouwen is en aan de eisen van de gebruiker voldoet. Daarbij kunnen we zelf op zoek gaan naar een investeerder. Van Kooten beaamt dat de haalbaarheid wordt vergroot bij goedkopere realisatie, ongeacht waar de garage staat. Maar ik weet niet of de kosten het enige probleem zijn op dit mo- parkeer24 #01 maart

3 Paul Trip - directeur AM Real Estate en Development Hij doet dit sinds een jaar of 7 en was vanuit zijn vorige positie bij ING Realstate betrokken bij de start en oprichting van Q-Park. paul trip Trip: Er waait duidelijk een andere wind en de oude wind komt niet meer terug ment. Op een aantal plaatsen is overcapaciteit een probleem of zijn de voorwaarden voor bankfinanciering een item. Hopelijk is een deel hiervan tijdelijk, maar ik zie ook een structurele marktverandering. Voor Bouwfonds Reim zijn parkeergarages nog altijd een behoorlijk vaste inkomstenbron, in vergelijking met bijvoorbeeld winkelvastgoed waar geldt: geen huurder, geen inkomsten. Stam relativeert het positieve beeld door er op te wijzen dat het aantal parkeeruren ook nog altijd een hele belangrijke knop is om aan te draaien. Vijf procent afwijking betekent al dat de exploitatie bijvoorbeeld pas na 30 jaar in plaats van na 10 jaar rendabel is. Van rondetafel Onderwerp De bouw en vastgoedmarkt verkeren in zwaar weer. Maar het autogebruik neemt nog steeds toe en gemeenten kiezen steeds vaker voor ruimtelijke kwaliteit. Bovendien lijken private- en institutionele beleggers nog over voldoende liquide middelen te beschikken en ook aan kennis ontbreekt het niet in de bouwwereld. Moeten we wachten tot het tij keert of nieuwe manieren vinden om de bouw een boost te geven? Aanwezig Ton Bruins Slot (Strukton), Chrisbert van Kooten (DG Infra), Walter Stam (Akro Consult), Paul Trip (AM Real Estate and Development) Conclusies Er is zeker nog markt maar uitgebreidere risicoanalyses maken en een bredere visie waarin kwaliteit een grote rol speelt zijn een absolute must; Prioriteit nummer een: slimme oplossingen bedenken om de bestaande capaciteit beter te benutten; Met goedkopere, flexibele oplossingen kun je beter inspelen op de marktvraag; Ontwikkelaars moeten zo creatief zijn dat de vastgoedwaarde toeneemt: daar ligt de uitdaging; Goed beargumenteerde en kwalitatief goede ideeën komen nog steeds van de grond. Beleggers en investeerders gaan daarbij een veel grotere rol spelen; De tijd is aangebroken om met alle betrokken partijen mooie initiatieven op te tuigen. 12

4 Ton Bruins Slot Strukton Werkt al ruim 30 jaar bij het bedrijf. De afgelopen 15 jaar heeft hij zich gespecialiseerd in parkeergarages. Vorig jaar heeft hij een innovatief concept bedacht voor parkeergarages dat gemeentes de mogelijkheid biedt om ondanks beperkte budgetten toch parkeerruimte te creëren. Ton Bruins slot P24 DOSSIER Kooten vult aan: Vanuit investeringsperspectief blijft de vraag wie de risico s draagt. Moet de aanbestedende overheid een inschatting maken van wat ze voor parkeren over heeft? Trip: Veel gemeenten moeten bezuinigen en hebben weinig geld voor investeringen. En ontwikkelaars hebben ook weinig speelruimte, de banken zijn momenteel niet scheutig met financieringen. Ook private partijen hebben moeite liquide middelen op tafel te leggen. Dit betekent niet dat er niks mogelijk is. Maar er waait wel degelijk een andere wind, en de oude wind komt niet meer terug. Bruins Slot: We kijken samen met Q-Park of een plan rendabel en exploitabel is. Is dat niet het geval, dan kan het nooit een privaat initiatief worden omdat er overheidsgeld bij moet: de plannen stranden. Trip: Er zullen ook in de toekomst nog parkeergarages worden gebouwd, maar het duurt veel langer voordat alle eindjes aan elkaar geknoopt zijn. Dat maakt het proces ingewikkelder. Vroeger ging een partij het risico sneller en gemakkelijker aan, het vertrouwen in de toekomst was groot. Nu moeten we samen kijken hoe dat risico op een zo goed mogelijke manier verdeeld kan worden. Dat betekent automatisch dat je goed zicht moet hebben op de bouwkosten. Op alle onderdelen moet je vol aan de bak om de passende oplossing te bedenken. Stam: De projectomvang van regulier vastgoed wordt kleiner. Je moet de projectontwikkeling gaan faseren en dat is dusdanig omvangrijk dat je ook op een hele andere manier naar parkeren moet gaan kijken. Belang van de businesscase Van Kooten stelt dat een discussie over macrofactoren interessant is maar dat alles uiteindelijk afhankelijk is van de plek waar je een garage neerzet. Bij een minder goede locatie stappen partijen minder snel over allerlei risico s heen. Er zijn veel marktontwikkelingen die tegelijkertijd spelen, zoals de toenemende online verkopen. Dit maakt het moeilijk een businesscase echt op waarde te schatten. Want welke ontwikkeling is tijdelijk? Werken ontwikkelaars nog wel met correcte kengetallen? En zelfs bij een goede businesscase moet eerst een paar jaar worden bewezen dat het goed loopt, voordat de bank betere financieringsvoorwaarden biedt, want de risicoperceptie is de afgelopen jaren veranderd. Stam: Weet dat het principe geldt dat de laatste plaatsen die je bouwt altijd de duurste zijn. Je hoeft niet direct voor de norm te bouwen, maar kijk naar ervaringscijfers en pas daar je plan op aan. Veelal zijn dan minder plaatsen nodig dan in de norm staat. Je kunt altijd nog uitbreiden. Dit geldt echter alleen voor bovengronds bouwen waarbij nog ruimte vrij is in de breedte, lengte of hoogte. Kijk naar andere verdienmodellen Bruins Slot geeft een wending aan de discussie. Hij vindt dat we nog veel te weinig kijken naar andere verdienmodellen in parkeergarages, bijvoorbeeld met het oog op de bezet- Bruins Slot: De impasse in de bouw van parkeergarages kan doorbroken worden door andere verdienmodellen in te zetten dossier: bouw en beleggen parkeer24 #01 maart

5 Walter Stam - partner bij Akro Consult Het bureau adviseert veel bij centrumplannen in opdracht van gemeenten, marktpartijen of een combinatie daarvan. Daarbij komt ook regelmatig het parkeervraagstuk aan de orde. Akro rekent dan onder meer exploitatiemodellen en investeringsbeslissingen van parkeergarages door. walter stam 14 Stam: Je moet scherper zijn om tot goede oplossingen te komen ting. Trip: Op hele mooie locaties wordt wel degelijk gezocht naar andere gebruikers. Het loont om kritisch te kijken naar de aantallen en betere benutting. Van Kooten vraagt zich af in hoeverre een exploitant daar vroegtijdig onderdeel van uitmaakt. Die moet de garage uiteindelijk commercieel gaan uitbaten. Trip: Grote exploitanten nemen geen grote financiële risico s. Als private initiatiefnemer bepaal je eigenlijk alles zelf, maar je zal met de gemeente moeten overleggen. Stam: Daarom is het goed als gemeenten garages in eigendom nemen om daarmee sturing te houden op het parkeren. Daarvoor is wel goed inzicht nodig in kosten en opbrengsten van parkeren. Er zijn veel gemeenten die niet precies weten wat het parkeren kost en oplevert. Trip: Ik vind parkeren op zich geen publieke taak. Als het privaat kan dan moet je het privaat regelen. De ondernemersgeest leidt altijd tot betere oplossingen en over de controle die de overheid wil houden kun je duidelijke afspraken maken. Van Kooten: Daarin zit ook het dilemma: als overheid wil je dat alle auto s aan de rand van de stad parkeren, dan is zorgen voor voldoende parkeergelegenheid een voorwaarde om dat te bereiken. Als blijkt dat dat allemaal niet financierbaar is omdat de plek niet goed is maar het voldoet wel aan de doelstellingen, dan moet daar geld tegenover staan. Dat is een politieke keuze. En ook al is het een volledig commerciële garage, dan heb je nog steeds met gemeentebeleid te maken. De gemeente heeft een instrument in handen om een deel van het risico uit zo n project te halen. Het effect is wellicht dat het rendement omlaag gaat, maar dit kan toch net het verschil kan maken tussen wel of niet financieren. Het mag een gemeente dus geld kosten als blijkt dat het maatschappelijk rendement positief is. Kijk naar het totale parkeerveld in het centrum. Zit daar een onvoldoende onderbouwde businesscase in, dan kan een gemeente overwegen het alsnog te doen om daarmee de ontwikkeling van de stad weer een stap verder te brengen. Investeerder wordt belegger Er zijn in het verleden veel monofunctionele projecten ontwikkeld die toen prima waren qua bezetting, maar de tijdsgeest is veranderd. Vandaag de dag zou het wenselijk zijn dat er een paar goede winkels, woningen en kantoren boven zaten zodat de garage 24 uur goed gevuld is. Zit hier verandering in? Trip: Ik merk in beleggersland wel dat er wordt gevraagd om multifunctionele projecten in het centrum, monofunctionele gebouwen zijn moeilijk te verkopen. Bij een multifunctioneel centrumproject is de absolute omvang van de investering erg hoog, dat is een beperkende factor. Dan doen hele grote beleggers de investering. Die zijn ook opdrachtgever. Je ziet in toenemende mate dat de ontwikkelaar meer de moderator wordt die heel slim constructies bedenkt, maar dat uiteindelijk de investeerder de belegger is. Dus zonder het geld van de investeerder gebeurt er helemaal

6 Chrisbert van Kooten - fondsmanager bij DG Infra Van Kooten beheert geld van de institutionele beleggers, wat ze investeren in infrastructuur en vastgoed, waaronder parkeergarages. chrisbert van kooten P24 DOSSIER niets. Je moet aan de voorkant meer in een gedelegeerde rol terechtkomen en van daaruit ontwikkelen. Als een ontwikkelaar gaat bouwen zoekt deze bij voorbaat al een andere financier. De belegger, de investeerder dus ook. Bruins Slot: Er komt een eenheid aan initiatiefnemers. Samenwerking is de sleutel, daar ben ik heilig van overtuigd. Van Kooten: Alles moet op orde zijn. En als alles op orde moet zijn dan moet ook de bouwsom laag uitvallen. Het moet op elkaar aansluiten en dat is lastig. Conclusie Er is zeker nog markt voor parkeervastgoed, dat staat vast. Maar een uitgebreidere risicoanalyse maken en beter nadenken voordat er wordt uitgevoerd is een absolute must. Van Kooten: Slimme oplossingen bedenken om de bestaande capaciteit beter te gebruiken: daar ligt nu prioriteit nummer een. Maar daarmee wordt geen extra bouwvolume gegenereerd. En dat is een probleem als het je inkomstenbron is. Ik moedig initiatieven zoals die van Strukton aan; nadenken over goedkopere, flexibele oplossingen is goed om te kunnen inspelen op de marktvraag. Trip: Je moet als ontwikkelaar zo creatief zijn dat de waarde van het vastgoed toeneemt. Dat is niet makkelijk, maar niets is op dit moment makkelijk. Als je een goed idee hebt en waarde toevoegt aan de gemeente of bestaand vastgoed, dan liggen er mogelijkheden om mooie projecten te maken. Ik denk dat daar de uitdaging zit. Goed beargumenteerde en kwalitatief goede ideeën komen nog steeds van de grond. Beleggers en investeerders gaan daarbij een veel grotere rol spelen, omdat ontwikkelaars het geld niet meer krijgen in de mate zoals vroeger. Dus wordt de rol van de belegger anders. Hij gaat wel delen van het risico op zich nemen, maar ook daarover gaat hij in gesprek. De risicoanalyses worden ingewikkelder maar ook meer gefragmenteerd en beargumenteerd. Stam: Het is ook een voordeel dat je nog beter naar de kwaliteit moet kijken. Alleen als het project op echt alle onderdelen voor 100 procent klopt heeft het kans van slagen. Je moet scherper zijn om tot goede oplossingen te komen, dat maakt het uitdagender. Je moet veel breder kunnen kijken dan alleen zeggen we willen het blik van de straat dus we bouwen een parkeergarage. Dat is een automatisme dat niet meer in deze tijd past. Bruins Slot: Probeer alle partijen die je nodig hebt om een parkeergarage te realiseren te stimuleren, te enthousiasmeren om met goede ideeën te komen. Dat kunnen ontwikkelaars, investeerders, beleggers en exploitatiebedrijven zijn, maar vergeet ook de gebruikers niet. Het zou best kunnen dat je private investeerders krijgt in de toekomst. Ik denk dat we in deze tijd verlegen zitten om goede initiatieven. Als je die bij elkaar pakt realiseer je de mooiste dingen en krijg je de economie weer op de rit. Van Kooten: Alles is afhankelijk van de plek waar je een garage neerzet dossier: bouw en beleggen parkeer24 #01 maart