: 4: Ruimtelijke Ontwikkeling in en de Kem, plus verkeer en vervoer : 1532 / IKZIEwinterswijk, locatie Boterstraat

Transcriptie

1 B&W-nota zaaknummer blad programma werkdoel onderwerp : : 1/6 datum nota : : 4: Ruimtelijke Ontwikkeling in en de Kem, plus verkeer en vervoer : 1532 / IKZIEwinterswijk, locatie Boterstraat : IKZIEwinterswijk ontwerpbestemmingsplan Boterstraat advies: 1. Het aantal woningen in het plangebied Boterstraat te verhogen naar maximaal In te stemmen met het ontwerpbestemmingsplan Boterstraat en de daartoe benodigde procedure op te starten. Secr./Dir Oortgiesen Burg. Bengevoord Gommers Saris Te Gronde Aajjderink akkoord ///. / f-* ft - bespreken X y besluit : Het besluit staat op pagina 3 O F behandeld door: J. Eijpe, W. Oortman team: Ruimtelijke ontwikkeling collegiaal overleg gepleegd met: V. Jakobs, R. Verhagen, J. Roelofsen, B. Lieverdink, G. Gerritsen team: Projecten, Civiel en Verkeer, Ruimtelijke ontwikkeling manager: M.F. Scholten financiële consequenties: Ja, zie financiële paragraaf is / wordt opgenomen op de termijnagenda? niet op termijnagenda aanvrager is op grond van artikel 4:7 van de Algemene wet bestuursrecht geïnformeerd over het (gedeeltelijk) negatieve advies: n.v.t. de geadresseerde en evt. andere belanghebbenden die naar verwachting bedenkingen hebben tegen het advies zijn op grond van artikel 4:8 van de Algemene wet bestuursrecht gehoord: n.v.t. openbaarheid: niet openbaar ^ openbaar (met uitgestelde publicatie) openbaar (directe publicatie) kritische termijn voor besluitvorming: nee portefeuillehouder: ing. H.J.G. Gommers naar raadscommissie: Nee CE] Ja, ter informatie / voor overleg met college Ja, ter voorbereiding behandeling cq. besluitvorming raad naar raad: I3 nee ja communicatie via: 3 persbericht anders, nl n.v.t.

2 bijlagen: 1. Ontwerpbestemmingsplan Boterstraat 2. Verbeelding bestemmingsplan 3. Persbericht

3 besluit blad : 3 / 6 datum nota : onderwerp: IKZIEwinterswijk ontwerpbestemmingsplan Boterstraat behandeld door: J. Eijpe, W. Oortman datum besluit door college B&W: 4 juli 2017 besluit: 1. Het aantal woningen in het plangebied Boterstraat verhoogd naar maximaal Ingestemd met het ontwerpbestemmingsplan 'Boterstraat' en de daartoe benodigde procedure opstarten. overwegingen college indien besluit afwijkend is van het ambtelijk advies:

4 B&W-nota blad :4/6 datum nota : inleiding: In 2011 zijn we gestart met het project IKZIEwinterswijk. Het project omvat de (her)ontwikkeling van vier locaties in : het voormalige WVC-terrein aan de Morgenzonweg en de vrijgekomen Driemarklocaties aan de Zonnebrink, de Prins Hendrikstraat en de Jan Stienstraweg/Boterstraat. Er zijn diverse interactieve bijeenkomsten geweest met buurtbewoners en andere belangstellenden waaruit meerdere ideeën voor de locaties zijn voortgekomen. Deze ideeën zijn samengevat in de Ontwikkelingsvisie IKZIEwinterswijk die in november 2012 door de raad is vastgesteld. De transformatie van het voormalige WVC-terrein tot woongebied (Plan Morgenzon) is in volle gang. De verkoop van bouwkavels verloopt uitstekend. Er zijn nog beperkt kavels beschikbaar. Fase 1 van de transformatie van de Prins Hendrik tot kleinschalige woonzorgvoorziening is afgerond. Fase 2, de transformatie van de technieklokalen tot 9 woningen, start in juli dit jaar. We verwachten ook dit jaar te kunnen starten met de herontwikkeling van locatie Zonnebrink. Met een jaar vertraging (door aanwezigheid van vleermuizen) zijn begin dit jaar de gebouwen op locatie Boterstraat gesloopt. Conform de Ontwikkelingsvisie IKZIEwinterswijk zullen op deze locatie woningen worden gerealiseerd. Het voorliggend ontwerp bestemmingsplan beoogt het mogelijk maken van maximaal 6 woningen aan de Boterstraat. Op de lijke planningslijst zijn 5 woningen opgenomen voor deze locatie. Ook worden 8 openbaar toegankelijke parkeerplaatsen aangelegd in het plangebied. De Boterstraat, voor zover gelegen in het plangebied, zal worden verbreed. De te realiseren woningen worden georiënteerd aan de Boterstraat, met uitzondering van de woning die op de hoek Boterstraat - Jan Stienstraweg wordt gerealiseerd. Deze woning dient te worden georiënteerd op zowel de Boterstraat als de Jan Stienstraweg. De woningen mogen twee-aan-een, geschakeld of vrijstaand worden gebouwd. Deze nieuwe kavels spiegelen zich aan de omliggende bebouwing, wat betekent dat één bouwlaag met een kap gerealiseerd kan worden. Dit stedenbouwkundige uitgangspunt wordt vastgelegd door in de planregels op te nemen dat de goot- en bouwhoogte respectievelijk maximaal 4 en 7 meter mogen bedragen. Bovendien is het verplicht de woningen te voorzien van een kap. Tevens wordt de verplichting opgenomen dat per woning twee parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd. advies: 1. Het aantal woningen in het plangebied Boterstraat te verhogen naar maximaal In te stemmen met het ontwerpbestemmingsplan Boterstraat en de daartoe benodigde procedure op te starten. argumenten/onderbouwing: Ad 1. Argumentatie om woningaantal met 1 op te plussen Voor de ontwikkeling van deze woonlocatie is in de planningslijst die u in juni 2016 hebt vastgesteld rekening gehouden met een capaciteit van 5 woningen. In de actuele planningslijst is de capaciteit voor Plan Morgenzon neerwaarts bijgesteld van 90 naar 80 woningen. Reden daarvoor is het feit dat op Plan Morgenzon meer vrijstaande woningen zijn gebouwd waardoor de gemiddelde kavelgrootte hoger is dan verwacht. Bij de huidige verkaveling zullen we op Plan Morgenzon uitkomen op 78 a 79 woningen. Voor de locatie Boterstraat is vooral vraag naar kleine tot middelgrote kavels (circa m 2 ). Op Plan Morgenzon zijn geen kavels van deze grootte meer beschikbaar. We kunnen in het plan Boterstraat aan de vraag tegemoet komen als er 6 woningen gerealiseerd kunnen worden, één extra ten opzichte van de planningslijst. In het woonbeleid is het belangrijk dat de juiste woning op de juiste plaats wordt gebouwd. Met 6 woningen voorziet het plan beter in de behoefte, is het

5 toekomstbestendig en sluit het (o.a. door de beperkt toegelaten bouwhoogte) goed aan op de omgeving. De uit te geven kavels zijn dan zeer geschikt voor de bouw van woningen met alle voorzieningen op de begane grond en relatief kleine tuinen. Gelet op het bovenstaande stellen wij voor de plancapaciteit voor Plan Boterstraat met 1 woning te verhogen. In de communicatie met de buurtbewoners is ook altijd uitgegaan van de bouw van 5 a 6 woningen op deze plek. Ad 2.1 De voorgenomen ontwikkeling past niet in het huidige bestemmingsplan Het plangebied is gelegen in het bestemmingsplan Centrum en heeft de bestemming 'Maatschappelijke doeleinden'. Gronden met deze bestemmingen zijn bestemd voor medische, sociaal-culturele, religieuze, sport, educatieve en openbare dienstverlenende instellingen. Woningbouw is op basis van deze bestemming niet toegestaan. Ook de geplande extra openbaar toegankelijke parkeerplaatsen passen niet in het huidige bestemmingsplan, waardoor ook hien/oor een aanpassing van het bestemmingsplan noodzakelijk is. Ad 2.2 In het bestemmingsplan is aangetoond dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening In de toelichting van het bestemmingsplan Boterstraat is aangetoond dat er geen planologische belemmeringen zijn die deze ontwikkeling onmogelijk maakt. Hiertoe zijn diverse onderzoeken uitgevoerd, welke als bijlage bij de toelichting van het bestemmingsplan zijn gevoegd. betrokkenenparagraaf: Er is sprake van een interactief planproces. Er is diverse keren overleg geweest met omwonenden, andere belanghebbenden en met potentiële bouwers. Met het plan wordt tegemoet gekomen aan de wens van bewoners van de Beukenhorstweg om stukken grond te kunnen kopen om tuinen te realiseren ofte vergroten. Aan de wens van een aantal bewoners van de Boterstraat om deze straat te verleggen om zodoende grotere voortuinen te kunnen realiseren is niet tegemoet gekomen. Dat heeft o.a. te maken met de hoge kosten (verplaatsen weg, kabels en leidingen). advisering externe adviesorganen/belangenorganisaties: In het kader van het wettelijk vooroverleg wordt onderhavig plan voorgelegd aan het waterschap Rijn & IJssel en aan de provincie Gelderland. scenario's (indien gewenst/mogelijk): financiële paragraaf incl. financiële risico's: In financieel opzicht ligt aan het project Boterstraat een grondexploitatieberekening ten grondslag. De exploitatieberekening (concept MPG 2016) komt op een voordelig resultaat van (netto contante waarde per ). In de exploitatieberekening wordt rekening gehouden met alle redelijkerwijs te voorziene kosten die moeten worden gemaakt om het plan tot uitvoering te brengen, zoals uitgaven voor sloop van het voormalige gebouw, uitgaven voor bouwen woonrijpmaken, de kosten voor het tot stand brengen van het bestemmingsplan en een reservering voor onvoorziene uitgaven. Eventueel toe te kennen planschade komt ten laste van de grondexploitatie. overige risico's:

6 aspecten duurzaamheid: In uw Coalitieprogramma 'Samen Verder ' is in programma 5 (Innovatie, Duurzame energie en Milieu) het standpunt ingenomen dat op lijke bouwlocaties zoveel mogelijk energieneutraal moet worden gebouwd. In de Energievisie 2017 is dit standpunt overgenomen: op lijke bouwlocaties wordt duurzaam en bij voorkeur energieneutraal gebouwd. Plan Boterstraat heeft een zongerichte verkaveling en is mede daardoor geschikt voor het bouwen van energieneutrale 'all electric' woningen. In relatie daarmee is in de Energievisie is ook vastgelegd dat in beginsel geen gasleidingen meer worden aangelegd bij nieuwbouwlocaties. Plan Boterstraat is echter een inbreidingslocatie waar alle nutsvoorzieningen (inclusief gas) al in de openbare weg aanwezig zijn. In principe kunnen hier op aanvraag bij de netbeheerder eenvoudig huisaansluitingen voor gas worden gerealiseerd. Om desondanks te waarborgen dat er op Plan Boterstraat alleen energieneutrale 'all electric' woningen worden gebouwd zullen we in de verkoopvoorwaarden o.a. vastleggen dat: er geen huisaansluitingen voor gas gerealiseerd mogen worden; levering van de kavels pas plaatsvindt nadat de omgevingsvergunning voor de bouw van de woning is verleend en daaruit blijkt dat de te bouwen woning energieneutraal is. Verder is in de Energievisie het standpunt ingenomen dat analoog aan Plan Morgenzon bij ieder nieuwbouwproject op lijke gronden indien mogelijk een duurzaamheidskorting wordt gegeven op de grondprijs. De bouwgrondprijs voor de locatie Boterstraat is door u al vastgesteld op 310,-/m 2 vrij op naam. Op plan Morgenzon was het bouwen van een extra duurzame of energieneutrale woning facultatief en was de korting bedoeld om bouwers te stimuleren duurzaam te bouwen. Op plan Boterstraat stellen we het bouwen van een energieneutrale woning verplicht. Omdat de vraag naar kavels op Plan Boterstraat groot is en het aanbod beperkt, vinden wij het verstrekken van een duurzaamheidskorting in dit geval niet doelmatig. vervolgprocedure en planning: Wanneer uw college instemt met dit voorstel, dan zal het ontwerpbestemmingsplan zo spoedig mogelijk in procedure gebracht en voor de duur van zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze periode wordt een ieder in de gelegenheid gesteld zienswijzen in te dienen. Nadat de ontwerpfase is afgerond wordt uw college gevraagd om - indien nodig - de ingediende zienswijzen te beantwoorden en het plan ter vaststelling voor te leggen aan de raad. Na vaststelling van het bestemmingsplan door de raad wordt het plan wederom gedurende zes weken ter inzage gelegd. Hierbij bestaat de mogelijkheid beroep in te stellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. relatie met andere besluitvorming/andere projecten: integriteitstoets: overige opmerkingen: