KAVELUITGIFTE BURGERIJPAD. Uitgangspunten voor CPO locatie Burgerijpad

Transcriptie

1 KAVELUITGIFTE BURGERIJPAD Uitgangspunten voor CPO locatie Burgerijpad

2 INLEIDING Op het terrein aan het Burgerijpad stond jarenlang basisschool De Vuurvogel. Toen de school vertrok naar een nieuwe locatie is het oude schoolgebouw gesloopt. Op dit terrein, dicht bij het centrum, wil de gemeente (eigenaar van de grond) plaats maken voor woningbouw. De locatie is bestemd tot CPO locatie; er mag worden gebouwd in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. De toekomstige bewoners kunnen hier zelf hun huis (laten) bouwen. Omdat de woningen gezamenlijk één bouwblok vormen, zullen de toekomstige bewoners moeten samenwerken om te komen tot innovatieve binnenstedelijke oplossingen met veel ruimte voor individuele wensen. De locatie Burgerijpad ligt naast het terrein van de brandweerkazerne en het Odulphuslyceum locatie Noordhoekring. Inmiddels is de bestemmingplan procedure doorlopen, waarmee het mogelijk is geworden op deze plek woningen te bouwen. Afgelopen periode hebben zich al veel geïnteresseerden gemeld. De gemeente heeft het bureau Bouwen in Eigen Beheer (BIEB) ingehuurd om de toekomstige kopers te begeleiden bij het oprichten van de kopersvereniging, het aanstellen van de supervisor en het vastleggen van de afspraken over de gronduitgifte. In dit document staan de uitgangspunten beschreven waaraan de nieuwe woningen moeten voldoen. U vindt ook informatie over hoe het proces van de verdere grondverkoop verloopt. VOOR WIE IS DIT PROJECT BEDOELD? Voor iedereen die zelf, samen met zijn of haar buren, een woning wil ontwikkelen als onderdeel van een innovatief bouwblok onder begeleiding van een professional op een bijzondere locatie in de Tilburgse binnenstad. Tankstation Burgerijpad Odulphuslyceum

3 STEDENBOUWKUNDIG PLAN Het terrein 'Burgerijpad' is gelegen aan de Korte Schijfstraat, naast de brandweerkazerne en het Odulphus Lyceum (Havo locatie). Het bouwoppervlak omvat 57 bij 37 meter waar plaats is voor maximaal 18 woningen. De woningen bestaan uit twee of drie bouwlagen. Aan de kant van de Korte Schijfstraat zijn drie bouwlagen gewenst. Het stedenbouwkundig plan voor de locatie gaat uit van een aaneengesloten bouwblok. De voorkanten van de woningen zijn gericht op het Odulphus Lyceum, de Korte Schijfstraat en het Burgerijpad. De 'beeldbepalende perceelgrens' aan de noordzijde van het bouwblok kan bestaan uit éénlaagse bebouwing en/of een gebouwde muur (erfscheiding). De uitwerking hiervan maakt onderdeel uit van de architectuur van de woningen, inclusief materialisatie en moet passen binnen de uitstraling van het totale bouwblok. Hier wordt ook een toegang gerealiseerd tot een achterpad. Aan de oost- en westzijde van het bouwplan komen twee openbare parkstroken. Deze nieuwe parkstroken bestaan uit gazons met bomen met daaromheen een lage haag. In de westelijke parkstrook (tussen het bouwblok en het Odulphus Lyceum) wordt een speelplek gerealiseerd. De bestaande bomen rondom de nieuwe woningen blijven behouden. Op de hoek Korte Schrijfstraat - Burgerijpad komen enkele nieuwe bomen. Aan de oost- en westzijde van het bouwblok ligt een openbaar trottoir. Tussen de gevel en dit trottoir ligt een onbebouwde en openbare margestrook van 0,8 meter diep. Deze dient voor een goede overgang tussen de woningen en het trottoir. Deze margestroken worden door de gemeente ingericht als 'Delftse stoepen'. Binnen de margestroken kunnen 'geveltuintjes' gerealiseerd worden van maximaal 0,3 meter diep. De margestroken blijven openbaar en worden niet door de gemeente uitgegeven aan de bewoners. Aan de zuidzijde van het bouwblok ligt een onbebouwde margestrook van circa 1,55 meter diep. Deze wordt van het trottoir gescheiden door middel van een haag. Voorbeelden van Delftse stoepen/margestroken Voorbeelden van Tilburgse geveltuintjes Het schoolplein van het Odulphuslyceum (Noordhoekring 182) en het voorpleintje bij Korte Schijfstraat 17 e.v. behoren niet tot het nieuwbouw plan Burgerijpad en worden niet voor dit plan gewijzigd. Parkeren Meer dan 18 woningen realiseren is niet mogelijk vanwege de parkeernorm in de wijk. Er mag niet binnen het bouwblok geparkeerd worden. De woningen krijgen dus geen eigen parkeerplaats. Het parkeren vindt plaats in het openbaar gebied o.a. op het parkeerterrein ten noorden van het bouwblok en in de straat Burgerijpad. Aan de noordzijde wordt een straat met 23 parkeerplaatsen gerealiseerd en in het Burgerijpad komen 9 langsparkeerplaatsen. Voor parkeren op deze plaatsen is een parkeervergunning nodig. Omdat de gemeente voor de bouwkavels Burgerijpad nieuwe parkeerplaatsen aan het openbaar gebied toevoegt, heeft het college bepaald dat er per woning één parkeervergunning (onder de gebruikelijke voorwaarden) met voorrang mag worden verstrekt aan de nieuwe bewoners. De nieuwe openbare parkeerplaatsen worden toegevoegd aan zone B01. De parkeervergunning gaat gelden in deze zone B01.

4 BENG 2020 De gemeente streeft naar energieneutraal bouwen vanaf eind De woningen aan het Burgerijpad moeten zodanig worden ontworpen dat deze voldoen aan BENG 2020* en mogen geen gasaansluiting hebben. BENG (Bijna Energie Neutrale Gebouwen) 2020 Vanaf eind 2020 moeten alle nieuwe gebouwen in Nederland 'bijna energie neutrale gebouwen' (BENG) zijn. In Nederland wordt de eis aan de energieprestatie voor bijna energie neutrale gebouwen bepaald aan de hand van drie indicatoren: 1 de maximale energiebehoefte in kwh per m² gebruiksoppervlak per jaar; 2 het maximale primair fossiel energiegebruik, eveneens in kwh per m² gebruiksoppervlak per jaar; 3 het minimale aandeel hernieuwbare energie in procenten. De vastgestelde niveaus van de BENG-indicatoren zijn weergegeven in onderstaande tabel: Gebouwfunctie Energiebehoefte kwh/m².jr Primair fossiel energiegebruik kwh/m².jr Aandeel hernieuwbare energie % Woningen en woongebouwen Klimaatadaptatie Bij het ontwerp dient zo veel mogelijk rekening te worden gehouden met klimaatadaptatie. Dit houdt in dat de samenleving zich aanpast aan het actuele en toekomstige klimaat. Klimaatadaptatie kan op drie manieren: 1 Voorkomen van wateroverlast 2 Voorkomen van hittestress 3 Omgaan met droogte Bij de architectonische uitwerking dient rekening te worden gehouden met deze drie punten in de materialisatie, vormgeving en technische uitwerking. Specifiek voor deze bouwlocatie houdt dit in dat het regenwater oppervlakkig aan de voorzijde van de woningen aangeboden dient te worden. Vervolgens stroomt het regenwater via het oppervlak en eventueel een goot af naar het openbare groen i.p.v. een aansluiting op het riool. Bij het binnenterrein is dit ook gewenst, maar naar verwachting niet mogelijk. Hier is het waarschijnlijk noodzakelijk de waterafvoer via een verzamelleiding uit te voeren en aan de noordzijde aan te sluiten op het gemeenteriool. Wanneer het toch mogelijk is om hier regenwater oppervlakkig af te voeren en zelfs oppervlakkig op te vangen in bijvoorbeeld de tuinen, dan heeft dat de voorkeur. De vuilwaterriolering wordt per woning aan de voorzijde aangesloten op het gemeenteriool. Ook een groene inrichting is een goede manier om invulling te geven aan klimaatadaptatie. Groene daken, tuinen en geveltuinen zijn daarvoor noodzakelijk. Een groene invulling, zoals onverharde tuinen dragen bij aan het voorkomen van hittestress op het binnenterrein. Achtertuinen (>10m2) moeten minimaal 60% groen of waterdoorlatend worden ingericht. Ook is het verplicht om platte daken, waar deze niet worden gebruikt als terras, te voorzien van een groen dak. Het is zelfs mogelijk om groene daken te combineren met zonnecollectoren, wat ten goede komt aan de werking van de zonnecollectoren. Hiervoor zijn ook verschillende subsidies beschikbaar. Voor inspiratie en informatie zie en Natuurinclusief bouwen De gemeente Tilburg vindt het belangrijk dat er Natuurinclusief wordt gebouwd. Dat betekent zodanig bouwen dat niet alleen plekken ontstaan voor mensen, maar ook voor vogels en vleermuizen. De laatste informatie over dit onderwerp en de mogelijkheden voor subsidie zijn te verkrijgen via de gemeente.

5 UITGANGSPUNTEN BESTEMMINGSPLAN Het plan moet passen in het bestemmingsplan Binnenstad 2010, 4e herziening (Burgerijpad). Het bouwvlak is verdeeld in twee deelvlakken: een deelvlak met maximale bouwhoogte 10 meter en een deelvlak met maximale bouwhoogte 4 meter (zie afbeelding hierna). In beide deelvlakken bedraagt het maximale bebouwingspercentage 100%. In het bestemmingsplan is enkel de functie wonen mogelijk op deze locatie. Het is wel mogelijk om een beroepsmatige activiteit zoals een aan huis verbonden beroep te beoefenen. De precieze voorwaarden hiervoor staan omschreven in het bestemmingsplan. De voor- en zijgevels liggen in de rooilijnen. In verband met geluid dienen de gevels uitgevoerd te worden conform de bepalingen daarover in het bestemmingsplan. *precieze lengte achterpad indicatief ARCHITECTONISCHE OPGAVE Burgerijpad is een prominente en beeldbepalende locatie in de Tilburgse (binnen) stad. Op basis van de Tilburgse Welstandsnota is hier daarom Welstandsniveau 1 van toepassing. Dit betekent dat de gemeente hoge kwaliteitseisen stelt aan de architectonische uitwerking en dat de (onafhankelijke) Omgevingscommissie de bouwplannen hierop beoordeelt. De toekomstige kopers zullen gezamenlijk een stedelijk bouwblok gaan realiseren. Dit is een interessante, maar complexe opgave die vraagt om creatieve en innovatieve oplossingen. De kopers zullen samenwerken om dit te realiseren. Daarnaast is er, doordat de kopers zelf de rol van 'ontwikkelaar' hebben, bij de bouw van hun eigen woning ook veel ruimte voor individuele wensen. Dit spanningsveld tussen het gezamenlijke en individuele maakt het een uitdagende opgave om te kunnen wonen op deze bijzondere locatie in de binnenstad. In stedenbouwkundig opzicht wordt het bouwblok opgevat als één volume, dat is gelegen tussen twee andere gebouwen, namelijk Noordhoekring 182 en Korte Schijfstraat 17 e.v.. Het bouwplan Burgerijpad moet qua architectonische uitstraling aansluiten op deze twee naastgelegen volumes. Dit vraagt om een krachtig ontwerp met aandacht voor een goede oplossing van het binnenterrein/achtertuinen. Dit stelt eisen aan vormgeving en materialisatie.

6 Daarnaast is er sprake van (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Hier hoort bij dat de toekomstige eigenaren het ontwerp van hun woning zelf bepalen en daarmee ook het uiterlijk van hun woning. Uiteraard binnen de door de supervisor gestelde kaders en de uitgangspunten in dit uitgifte document. Vanuit dat perspectief ligt de nadruk meer op de afzonderlijke woning, waarbij individuele verschillen tot uiting kunnen komen en juist bijdragen aan de uitstraling van het blok. PROCES De opgave is om deze complexe opgave uit te werken tot een passend ontwerp, waarbij zowel de stedelijke opgave als de wens om ruime mogelijkheden te bieden voor individuele expresse gehonoreerd wordt. Hiervoor is het noodzakelijk om één supervisor te kiezen, die architectonische uitgangspunten formuleert en de kavelverdeling opstelt. De kopers (vereniging) kiezen deze supervisor gezamenlijk. De gemeente zal een shortlist aanleveren van mogelijke supervisors. Voor de verdere uitwerking van de individuele woningen moeten de toekomstige kopers zelf hun eigen architect kiezen in overleg met de supervisor. Binnen één gevellijn mag dit niet twee keer dezelfde architect zijn. Deze ontwerpt de woning tot DO+ niveau. De supervisor toetst of de ontwerpen passen in de geformuleerde architectonische uitgangspunten. Uiteindelijk zal de supervisor het geheel technisch uitwerken voor de aanbesteding. Ook zal de supervisor het geheel voorleggen aan de omgevingscommissie voor het verkrijgen van de omgevingsvergunning. Stap 1 kavelverdeling en uitgangspunten door supervisor De supervisor verdeelt de kavels in overleg met de kopers(vereniging) op volgorde van loting en formuleert de architectonische basisuitgangspunten voor de vervolguitwerking. Dit schets-ontwerp (SO) presenteert de supervisor aan de omgevingscommissie. Stap 2 uitwerking individuele woningen De toekomstige kopers kiezen per kavel hun eigen architect in overleg met de supervisor. Deze architecten werken het ontwerp van de individuele woningen uit via voorlopig-ontwerp (VO) naar definitief ontwerp met technische uitwerking (DO+). De ontwerpen worden niet afzonderlijk aan de omgevingscommissie gepresenteerd. De ontwerpen zullen wel aan de supervisor voorgelegd worden. Stap 3 technische uitwerking voor aanbesteding De supervisor legt alle DO+ ontwerpen als geheel voor aan de omgevingscommissie als onderdeel van de procedure voor de Omgevingsvergunning. Ook de technische uitwerking van het ontwerp tot aan de aanbesteding neemt hij voor zijn rekening. Het geheel zal worden aanbesteed aan één aannemer, welke alle woningen tegelijk zal bouwen. Vervolg De woningen worden in (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) ontwikkeld. Dit betekent dat de deelnemers in eigen beheer bouwen en als opdrachtgever optreden. De particulieren gaan dus zelf aan de slag als ontwikkelaar. Hierbij worden zij ondersteund door een procesbegeleider. Door de gemeente is daarvoor Bouwen In Eigen Beheer (BIEB) ingehuurd. Zij begeleiden het oprichten van de Vereniging, het aanstellen van de supervisor en het vastleggen van de afspraken over de gronduitgifte. De op te richten vereniging zal een aantal onderdelen gezamenlijk organiseren zoals het inhuren van de supervisor. Het voordeel van een dergelijke vereniging is het schaalvoordeel bij de aanbesteding van de verschillende onderdelen van het project.

7 AANMELDING Het traject wordt begeleid door BIEB. Bij hen kun je terecht voor al je vragen. Je kunt je als individu aanmelden middels het aanmeldingsformulier. Je kunt op het formulier aangeven dat je in het project geïnteresseerd bent. Er mag maximaal 1 inschrijfformulier per persoon worden ingeleverd. De inschrijving is niet overdraagbaar aan een ander persoon. Het inschrijfformulier kan per mail worden ingeleverd bij Bouwen In Eigen Beheer (BIEB) via burgerijpad@bouwenineigenbeheer.nl. Het inschrijfbedrag bedraagt 50,-. Dit bedrag moet worden overgemaakt naar bankrekeningnummer NL23 TRIO t.n.v. Bouwen In Eigen Beheer, onder vermelding van CPO Burgerijpad. De aanmelding is definitief wanneer het volledig ingevulde formulier en inschrijfbedrag zijn ontvangen. De uiterlijke inschrijftermijn en de datum van de loting staan op website van de gemeente (zie woonkavels). Hoeveel woningen het plan Burgerijpad uiteindelijk krijgt hangt af van de woonwensen van de geïnteresseerden. Er worden minimaal 14 en maximaal 18 woningen gebouwd. Met de eerste 14 ingelote particulieren wordt een gesprek gepland. Tijdens deze bespreking wordt bepaald wat hun wens is in het plan en of dit ingepast kan worden. Waarbij de eerste ingelotene ook de eerste keuze krijgt, en dan de tweede ingelotene, enzovoorts. De eerste 14 ingelote particulieren hebben zeker ruimte in het plan. Als er daarna nog ruimte is, zullen ook de gelote nummers 15 tot eventueel 18 uitgenodigd worden voor een gesprek. De deelnemers zullen een vereniging vormen. Deze groep wordt begeleid door BIEB tot aan de gronduitgifte. Deelnemers die niet zijn ingeloot krijgen hun geld terug óf kunnen op de reservelijst komen te staan. De reservelijst bevat maximaal 30 deelnemers. OPRICHTEN VERENIGING Bij het realiseren van meerdere woningen tegelijk als aaneengesloten bouwblok is het nodig om met de toekomstige kopers gezamenlijk een vereniging op te richten. De kopers zijn verplicht deze vereniging (rechtspersoon) op te richten voor de ontwikkeling van het bouwblok. De afzonderlijke kavels binnen het bouwblok zullen individueel worden geleverd. Vanaf het moment dat de ontwikkelvereniging is opgericht kiest de vereniging zelf hun partijen zoals supervisor en aannemer en zijn ze verantwoordelijk voor hun eigen proces. RESERVERINGSOVEREENKOMST Gedurende maximaal zes maanden vanaf loting heeft het collectief de tijd om een startdocument te maken. Hierin geven ze aan wie de deelnemers zijn, het totaal aantal woningen dat men wil realiseren, de conceptstatuten van de vereniging, de planning en hoe ondervangen wordt wanneer een deelnemer zich tussentijds terugtrekt (achtervang). Dit startdocument wordt beoordeeld door de gemeente. Wanneer dit akkoord is, wordt een definitieve grondreserveringsovereenkomst afgesloten met de vereniging. Op dat moment moet elke deelnemer 250,- reserveringskosten aan de gemeente betalen. Deze overeenkomst geldt voor 12 maanden. Daarna wordt de koopovereenkomst met elke deelnemer individueel getekend. Indien deze koopovereenkomst na het afsluiten wordt ontbonden door de koper zal een boete van 10% van de totale grondkosten bij de koper in rekening worden gebracht. Indien deze overeenkomst wordt ontbonden door het niet verkrijgen van een financiering dan zal deze boete niet worden opgelegd. FINANCIEEL De grond is volledig in eigendom van de gemeente Tilburg. De grondprijs voor de woningen en tuinen in dit plan is 650/m² (incl belastingen, prijspeil 2018). Bij het afsluiten van de grondreserveringsovereenkomst in 2018 zal deze prijs gedurende 1 jaar na afsluiting gestand worden gedaan. Wanneer je je eigen huis wil ontwikkelen en bouwen moet je, voordat je definitief een hypotheek kan afsluiten, kosten maken. Dit zijn de zogenoemde ontwikkelkosten. Hierbij moet je denken aan een architect, procesbegeleider, constructeur, legeskosten voor de omgevingsvergunning etc. In totaal worden deze kosten geraamd op Indien je wil deelnemen aan dit project zal je eigen geld nodig hebben om dit te kunnen voorfinancieren. Deze kosten kun je later wel in je hypotheek opnemen. Onderdeel van de bouwkosten zijn naast de kosten voor materiaal en een aannemer de verschillende aansluitkosten zoals water/ elektra. Informatie over deze aansluitingen is te vinden via

8 PLANNING (INDICATIEF) De planning bestaat uit twee fases: 1 fase voor het organiseren van het project, zoals het informeren van geïnteresseerden en het oprichten van de vereniging. Fase 2 start wanneer deze vereniging is opgericht. Dan zal het project starten en kan er begonnen worden met het ontwerp van de woningen. Gemiddeld duurt het een jaar van loting tot start bouw Planning fase 1 1. Informatieavond a. kaveluitgifte b. voordelen van collectiviteit c. processtappen d. voorbeeldprojecten 2. Inschrijving (en betaling) als geïnteresseerde 3. Loting voor deelname en bepalen lotingsvolgorde 4. Oprichten van vereniging en formaliseren van de deelname 5. Afsluiten reserveringsovereenkomst (uiterlijk 6 maanden na loting) Precieze data zie website De tweede fase begint wanneer de vereniging is opgericht. Middels een schetsontwerp en voorlopig ontwerp worden de woningen ontwikkeld. Globaal ziet het vervolgproces er als volgt uit: 1. Selectie van supervisor 2. Opstellen planning en voorbereiden workshops 3. Ontwikkelen architectonisch concept door supervisor (SO) 4. Architectonisch concept voorleggen aan omgevingscommissie 5. Selectie architecten individuele woningen 6. Uitwerken ontwerp individuele woningen tot DO+. 7. Definitieve ontwerpen door supervisor voorleggen aan omgevingscommissie 8. Aannemerselectie 9. Aanvraag omgevingsvergunning 10. Opstellen contracten betreffende grond-, bouw-, en ontwikkelkosten 11. Gereed maken kavel voor gronduitgifte door gemeente 12. Bouw en oplevering 13. Inrichting omliggend openbaar gebied door gemeente Contactgegevens Voor nadere informatie omtrent dit project kunt u terecht bij Bouwen In Eigen Beheer (BIEB). E burgerijpad@bouwenineigenbeheer.nl, T