Afstudeeronderzoek Hoe hoger, hoe duurder?

Transcriptie

1 Afstudeeronderzoek Hoe hoger, hoe duurder? Onderzoek naar de invloed van de bouwhoogte op de investeringskosten van kantoorgebouwen in Nederland. Naam: Sander van Oss Studienummer: Adres: Oude Delft 172 Telefoonnummer: Datum: 19 april 2007 Onderzoekslaboratorium Projectmanagement / Bouweconomie

2 II Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

3 1. Voorwoord Dit afstudeerrapport is geschreven in het kader van het afstudeeronderzoek bij de afdeling Real Estate & Housing van de faculteit der Bouwkunde onderdeel van de Technische Universiteit Delft. Het onderzoek is mede tot stand gekomen door hulp en begeleiding van medewerkers van de TU- Delft, Rijksgebouwendienst (RGD) en OVG projectontwikkeling (OVG). Dit rapport is een het eindresultaat van mijn afstuderen. Het rapport heeft als doel de bevindingen van mijn afstudeeronderzoek te rapporteren met daarin de behaalde resultaten. Hierin is het primaire doel het bepalen van de invloed van de bouwhoogte op de investeringskosten met als resultaat een model waarmee de investeringskosten van hoogbouwkantoren in Nederland bepaald kunnen worden met een onderbouwing die in het begin van het ontwerpproces wenselijk en noodzakelijk is. In dit rapport wordt in het eerste gedeelte een wetenschappelijke onderbouwing van het onderzoek gegeven. Hieruit volgen de onderzoeksopzet en de probleem- en doelstelling. In het tweede gedeelte van het rapport wordt een beschrijving gegeven van de verschillende onderdelen van hoogbouw. Tenslotte wordt aan de hand van interviews en referentieprojecten in het laatste hoofdstuk inzicht gegeven in de ontwikkeling van de kosten en de verhouding bruto vloeroppervlak ten opzichte van verhuurbaar vloeroppervlak van hoogbouwkantoren in Nederland. De conclusies in dit rapport zijn gedeeltelijk tot stand gekomen door het afnemen van interviews. Bij deze wil ik van de gelegenheid gebruik maken iedereen hartelijk te bedanken voor de bijdragen aan mijn onderzoek. Tevens wil ik mijn stagebegeleiders Wout Buijs (RGD), Hans Brevoord (RGD) en Fokkeline Lakerveld (OVG) bedanken voor hun begeleiding. Tenslotte wil ik mijn afstudeerbegeleiders van de TU-Delft Peter de Jong, Ulrich Knaack en Ger Hobbelman en mijn extern adviseur van de Stichting Hoogbouw Jan Klerks bedanken voor hun steun, reflectie en begeleiding. Het rapport is ingedeeld zoals voorgeschreven in Reader lab PM najaar Ik wens u veel leesplezier, Sander van Oss, Delft, januari 2007 Hoofdstuk 1: Voorwoord III

4 IV Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

5 2. Afkortingenlijst AK Algemene Bedrijfskosten ABK Algemene Bouwplaatskosten BDB Bureau Documentatie Bouwwezen BVO Bruto Vloeroppervlakte BTW Belasting Toegevoegde Waarde CAR Construction All Risk Verzekering CBS Centraal Bureau voor de Statistiek DIN Deutsches Institut fϋr Normung FNO Functioneel Nuttig Vloeroppervlakte FTE Full Time Employee HA Hoofd Aanneming L Loon NEN Nederlandse Norm NVO Netto Vloeroppervlakte OA Onder Aanneming OZB Onroerende Zaakbelasting NO Nuttig Vloeroppervlakte RGD Rijksgebouwendienst Ri Risico RV Rente Verlies SVINSK Student Vriendelijk Informatie Systeem Kosten Hoofdstuk 2: Afkortingenlijst V

6 TK Totale Kostprijs VVO Verhuurbaar Vloeroppervlak W Winst WA Wettelijke aansprakelijkheid verzekering Wet WOZ Wet Waardering Onroerende Zaken VI Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

7 3. Inhoudsopgave 1. Voorwoord...III 2. Afkortingenlijst... V 3. Inhoudsopgave... VII Samenvatting... IX 4. Persoonlijke aspecten Persoonlijke motivatie Verdere aanleiding Visie Onderzoeksvoorstel Soort afstudeerproject Probleembeschrijving Probleemstelling Doelstelling Geschiedenis van hoogbouw in de wereld Hoogbouw in Nederland Inleiding investeringskosten Opbouw van de investeringskosten Verschil tussen de investeringskosten van laag- en hoogbouw Het causaalmodel Onderzoeksvragen Resultaat Onderzoeksopzet Beschrijvend onderzoek van de verschillende Organisatie Brandveiligheidseisen Fundering Constructie Installaties Gevel Geveltechnieken Bouwplaats Standaardisatie van de investeringskosten Subconclusie Het model en de kostenstijgingen Inleiding Invoergegevens...84 Hoofdstuk 3: Inhoudsopgave VII

8 7.3. Fundering Skelet en vloeren Installaties Daken Gevel Binnenwanden Trappen balustrades Plafond Vaste inrichtingen Indirecte bouwkosten Investeringskosten BVO verhouding Casestudies Conclusie & aanbevelingen conclusie Aanbevelingen Literatuur Boeken Tijdschriften Artikelen Afstudeerrapporten Websites Presentaties Bijlage: Bijlage 1. Hoogbouw in Nederland boven de 60 meter Bijlage 2: Analyse bouwbedrijven en ontwikkelaars Bijlage 3: Grondprijzen 100 grootste gemeente van Nederland Bijlage 4 invoergegevens Maastoren Bijlage 5: Belangrijkste formules en begrippen in het model VIII Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

9 Samenvatting De inhoud van dit rapport betreft een afstudeeronderzoek naar de invloed van de bouwhoogte op de investeringskosten. Dit onderzoek is de afronding van mijn Master Real Estate & Housing aan de TU-Delft. In de periode april 2006 tot en met januari 2007 heb ik het afstuderen aangevuld met een stage bij de Rijksgebouwendienst in Den Haag. Mijn bevinden heb ik de laatste drie maanden getoetst doormiddel van een tweede stage bij OVG projectontwikkeling in Rotterdam. In dit afstudeeronderzoek worden de investeringskosten van hoogbouwkantoren geanalyseerd om te weten te komen wat de invloed van de bouwhoogte is op de investeringskosten, omdat er in Nederland geen instrumenten bestaan om deze investeringskosten in een vroeg stadium inzichtelijk te maken. Het doel van het onderzoek is het maken van een model. Dit model moet met een minimaal aantal invoergegevens een begroting voor de investeringskosten van hoogbouwkantoren in Nederland kunnen genereren, zodat men in de eerste fase van het ontwerpproces inzicht kan verkrijgen in de investeringskosten van het project met een onderbouwing die in het eerste stadium wenselijk en mogelijk is. Als secundaire doelstelling wil ik de mogelijkheid bieden, met de referentiebegroting als uitgangspunt, een elementenbegroting (variant) op te stellen, door het aanpassen van hoeveelheden, kwaliteitskeuzen en kosten. Het afstudeeronderzoek zal in het begin explorerend en beschrijvend van karakter zijn. Het wetenschapsgebied zal door middel van twee literatuurstudies verkend worden. Vervolgens zijn er interviews afgenomen en referentieprojecten onderzocht om de invloed van de bouwhoogte op de investeringskosten te kunnen bepalen. De uitkomsten van het onderzoek zullen door middel van modelvorming worden verwerkt om vervolgens getoetst te worden aan een aantal casestudies om zo door middel van een model een oplossing aan het probleem te geven. Probleembeschrijving Definitie hoogbouw In dit onderzoek wordt een hoogbouwgebouw gedefinieerd als een gebouw met een minimale hoogte van 60 meter. Als bovengrens wordt in dit onderzoek 250 meter gehanteerd om zo beter te kunnen focussen op een kleiner gebied. Voor deze hoogte is gekozen omdat 250 meter in Europa de bovengrens op het gebied van hoogbouw is. Analyse modellen In de eerste literatuurstudie van het onderzoek is onderzocht of er in Nederland modellen bestaan die de investeringskosten van hoogbouw kunnen berekenen. Concluderend kan er over de negen onderzochte modellen gezegd worden dat geen van deze modellen geschikt is voor het berekenen van de investeringskosten van hoogbouwkantoren in Nederland. Er kan mede door het afnemen Samenvatting IX

10 van interviews met redelijke zekerheid worden aangenomen dat er in Nederland geen modellen beschikbaar zijn om de investeringskosten van hoogbouw te berekenen. Hoogbouw in de wereld Er worden al eeuwen hoge gebouwen in de wereld gebouwd zoals piramides en kathedralen, maar de officieuze uitvinding van de wolkenkrabber dateert uit 1854 toen Elisha Graves Otis de passagierslift uitvond. Sinds 1854 ging de ontwikkeling van hoogbouw in de wereld in sneltrein vaart. Shankar Nair, oud voorzitter van het wereld hoogbouwcongres, deelt de ontwikkeling van hoogbouw op in drie periodes. De eerste periode betreft de periode van 1895 tot 1931 waarin hoogbouw voornamelijk in Amerika werd gebouwd met als constructiemethode een stalen raamwerkconstructie. De tweede periode was van 1956 tot 1974 waarin hoogbouw eveneens vooral in Amerika werd gebouwd, maar dan met een stijve kern of gevelbuisconstructie van staal. De laatste periode betreft een periode waarin hoogbouw vooral buiten Amerika wordt gebouwd en waarin als constuctiemateriaal een combinatie van staal en beton wordt toegepast. Hoogbouw in Nederland Hoogbouw in Nederland wordt voornamelijk ontwikkeld in stedelijke centra en in de omgeving van vervoersknooppunten. Boven een hoogte van 110 meter zijn er in Nederland weinig projecten ontwikkeld en zijn er dus maar weinig referentieprojecten beschikbaar. Er wordt in Nederland steeds meer hoogbouw ontwikkeld, maar in tegenstelling tot de rest van de wereld voornamelijk in beton. Hierbij heeft de nadruk de afgelopen 20 jaar gelegen op de ontwikkeling van kantoren. Investeringskosten De investeringskosten zijn opgebouwd uit de grond-, bouw- en bijkomende kosten. Er zijn drie manieren om de grondkosten te bepalen. Dit zijn de residuele grondwaarde methode, de comparatieven methode en de methode waarbij een percentage van de opbrengsten wordt gerekend. In dit onderzoek wordt de comparatieven methode toegepast. De bouwkosten kunnen bepaald worden door het gebruik van kengetallen van referentieprojecten en door het bepalen van de kosten per bouwdeel. De laatste methode wordt vanwege zijn grotere betrouwbaarheid in het onderzoek verder toegepast. De kosten zijn in dit onderzoek geclassificeerd volgens de NEN-classificatie. De bijkomende kosten worden tenslotte als percentage van de hoofdaanneming uitgedrukt. Verschil investeringskosten met laagbouw Er zijn vier grote verschillen tussen laag- en hoogbouw gebouwen. Dit zijn: Logistiek: op een beperkt oppervlak wordt een enorme hoeveelheid materiaal en mensen samengebracht; Constructief: door de sterk toenemende windbelasting; Funderingstechnisch: door de grote belasting per vierkante meter en de invloed van de wind; Financieel: het voorgaande werkt alleen maar prijsverhogend. Beschrijvende analyse In de tweede literatuurstudie zijn de verschillende aspecten van hoogbouw beschreven zodat bij het maken van het model geen aspecten van hoogbouw over het hoofd worden gezien. X Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

11 BVO-VVO verhouding Naarmate de bouwhoogte toeneemt zullen de oppervlakten die ingenomen worden door constructie en verticaal transsport in verhouding toenemen. Hierdoor wordt de verhouding BVO-VVO negatief beïnvloed. Brandveiligheidseisen Hoogbouw staat volgens het Bouwbesluit 2003 voor gebouwen met een verblijfsgebied van minimaal 70 meter boven straatniveau. Voor deze categorie gebouwen zijn binnen de bouwregelgeving in Nederland geen uitgewerkte brandveiligheidseisen beschreven, maar wordt van de lokale overheid verwacht dat zij per project toeziet op een adequate invulling van brandveiligheidsvoorzieningen. De belangrijkste invulling hiervan is dat boven de 70 meter een gelijke mate van brandveiligheid wordt geëist, dat twee brandweerliften verplicht zijn en dat boven de 100 meter een sprinkler installatie door het hele gebouw verplicht is. Tevens moet boven de 13 meter de constructie minimaal 120 minuten brandwerend zijn. Fundering Er zijn drie typen funderingen voor hoogbouw mogelijk dit zijn een plaatfundering, paal- of wandfundering en een combinatiefundering. Het type fundering wordt bij de meeste projecten bepaald aan de hand van de grondsamenstelling. Constructie Er zijn vier gangbare constructietechnieken voor hoogbouw. Dit zijn een constructie van normale en hoge sterkte beton met wapening, een constructie van staal en combinatie van beton en staal. Deze technieken kunnen toegepast worden in vier verschillende constructie methoden. Deze methoden worden gemiddeld gezien vanaf een bepaald aantal bouwlagen toegepast. Dit zijn een raamwerkconstructie van 1 tot 30 bouwlagen, een stijve kern constructie van 30 tot 50 bouwlagen, een kern met overdrachtsbalken van 50 tot 70 bouwlagen en een gevelbuisconstructie vanaf 75 bouwlagen. Liften Het aantal liften in een gebouw wordt bepaald aan de hand van een aantal parameters. Dit zijn de functie van het gebouw, het aantal mensen in het gebouw, gebouweigenschappen zoals hoogte, de wachttijd bij de lift, de snelheid van de lift en de capaciteit van de lift. Er zijn verschillende liftconfiguraties. Dit zijn: het toepassen van verschillende groepen voor laag en hoogbouw; dubbele cabine liften en een liftconfiguratie met één of meer skylobbies. Een keuze voor een liftconfiguratie is voor het grootste gedeelte afhankelijk van de bouwhoogte en de benodigde vervoerscapaciteit. Installaties Ruimten die geschikt moeten zijn voor een hoge mate van intellectuele productiviteit stellen eisen op gebied van thermisch, hygiënisch, akoestisch en visueel comfort. De koellast van een gebouw heeft grote invloed op de grootte van de luchtkanalen die zich boven het plafond en in de verticale schachten bevinden en dus ook op de verdiepingshoogte en het installatieoppervlak. Samenvatting XI

12 Gevel Er worden voor hoogbouw in dit onderzoek vijf geveltypen onderscheiden. Dit zijn een Schietgatengevel, Klimaatramen, Brievenbusgevel, Dubbele huid façade en een Vliesgevel. Deze geveltypen kunnen weer verder worden onderverdeeld op het materiaal van de gevelbekleding. Bouwtijd De bouwtijd van de fundering neemt ongeveer achttien a twintig procent van de bouwtijd in beslag bij hoogbouw. Het overige gedeelte van de bouwtijd is grotendeels afhankelijk van het tempo van de bouw van de ruwbouw. Tegenwoordig kunnen snelheden van twee verdiepingen per week worden behaald. Indexering Indexering gebeurt aan de hand van een onderzoek van Rafail Kursjin. Hij heeft een formule ontwikkeld om de indexcijfers van de CBS voor de bouwkosten van woningen om te rekenen naar indexcijfers voor de bouwkosten van utiliteitsbouw. Hierdoor kan er altijd gebruik worden gemaakt van actuele indexcijfers. Conclusies over het model en de kostenstijgingen De bouwhoogte heeft de grootste invloed op de bouwkosten. Van de belangrijkste gebouwdelen zal worden geconcludeerd wat de invloed van de bouwhoogte is op de kosten. De funderingskosten zullen met twee procent per tien bouwlagen toenemen door een viertal oorzaken. De fundering zal grotere krachten moeten kunnen opnemen doordat de permanente belasting per vierkante meter BVO zal toenemen door de zwaardere constructie die nodig is. De funderingsdiepte kan toenemen omdat de eerste draagkrachtige laag niet draagkrachtig genoeg is waardoor de paallengte en dus de kosten zullen toenemen. Door het grote aantal palen op een klein oppervlak zal de draagkracht per paal afnemen en zal het logistiek moeilijker zijn de palen te plaatsen. Tenslotte zal de funderingsplaat per vierkante meter BVO goedkoper worden doordat het oppervlak van de plaat meer invloed heeft op de kosten dan de dikte van de plaat. Aan de hand van de analyse van voorgaand onderzoek, de interviews en de analyses van referentieprojecten kan geconcludeerd worden dat de kosten voor het skelet en de vloeren met ongeveer tien a vijftien procent, per tien bouwlagen, stijgen. Deze stijging is door twee oorzaken te verklaren. Ten eerste zal door de stijgende bouwhoogte de verticale belasting toenemen. Hierdoor zullen constructieve elementen groter moeten worden gedimensioneerd. Ten tweede zal de windbelasting toenemen waardoor de kosten voor stabiliteitselementen toenemen. De bouwkosten voor de gevel nemen met ongeveer drie a vier procent per tien bouwlagen toe. Deze kosten stijging is grotendeels te verklaren door toenemende logistieke problemen bij het plaatsen van de gevelelementen. De kosten voor het dak nemen net als de gevelkosten per vierkante meter dak door logistieke problemen toe. Per vierkante meter BVO nemen de kosten af omdat de verhouding dak/bvo sterker afneemt dan de kosten toenemen. De installatiekosten stijgen met tien tot vijftien procent per tien verdiepingen per vierkante meter BVO. De stijging is afhankelijk van de verdiepingsgrootte. Hoe groter de verdiepingen hoe lager de stijging vanwege de afname van eindapparaten per vierkante meter BVO. De overige stijging wordt XII Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

13 veroorzaakt door toenemende montagekosten, stijging van de lengte van de distributienetten en een toename van sanitaire toestellen. De liftkosten stijgen met ongeveer vijftien a twintig procent per tien verdiepingen. De toename wordt veroorzaakt door een toename van het aantal liften per vierkante meter BVO en door het toepassen van duurdere basisinstallaties vanwege hogere liftsnelheden. Tevens zorgen de verplichte brandweerliften voor een kosten verhogend effect. De overige bouwkosten worden niet of nauwelijks beïnvloed door de bouwhoogte en hieraan wordt dan in het model ook geen hoogte factor toegerekend. In de onderstaande figuur is een overzicht te zien van de kostenstijgingen van de verschillende gebouwonderdelen. Elke staaf vertegenwoordigt tien verdiepingen. In deze grafiek zijn de kosten per gebouwonderdeel voor tien bouwlagen op 100 procent gesteld. Kosten per m2 BVO totaal Stijging in procenten Fundering Skelet Gevel Installaties Liften Overig Bouwplaatskosten Totaal Bouwplaatskosten De bouwplaatskosten zijn de kosten voor het geschikt maken en houden van het terrein als bouwplaats en de kosten die gemoeid zijn met het organiseren en controleren van de uitvoering van het werk aan het gebouw en op de bouwplaats. De bouwplaatskosten zullen stijgen naarmate de bouwhoogte toeneemt. Dit voornamelijk door een complexere bouwplaatsinrichting en duurdere hulpconstructies. Naarmate de bouwhoogte stijgt, zullen de bouwplaatskosten met ongeveer 1,5 procent per verdieping toenemen. Totaal directe bouwkosten + bouwplaatskosten In onderstaande figuur is de percentuele stijging van de directe bouwkosten in stappen van 10 verdiepingen grafisch afgebeeld. Per gebouwonderdeel is het aandeel wat het gebouwdeel heeft in de bouwkosten vermenigvuldigd met de stijging. Deze aandelen zijn gebaseerd op de gemiddelde van de analyses van referentieprojecten. Dit zijn de volgende aandelen: Samenvatting XIII

14 Directe bouwkosten Fundering 2,1 procent Skelet 16,2 procent Gevel 17,8 procent Installaties 25,2 procent Liften 3,0 procent Overig 35,5 procent Totaal 100 procent In onderstaande figuur is de totale stijging per vierkante meter BVO af te lezen. Deze is af te lezen door de grafiek af te lezen bij de dikke lijn overig (totaal). De bovenste lijn vertegenwoordigd de directe bouwkosten vermeerderd met de bouwplaatskosten. De grafiek geeft een cumulatieve weergave van de verschillende gebouwonderdelen. Aan de hand van dit onderzoek kan worden geconcludeerd dat de bouwkosten met ongeveer 8 procent per 10 verdiepingen stijgen. Deze stijging wordt voornamelijk veroorzaakt door een stijging van de installatiekosten en de kosten voor het skelet. Hierbij moet worden aangemerkt dat dit stijgingspercentage wordt beïnvloed door de verdiepingsgrootte, geveltype, kwaliteitsniveau en de vorm van het gebouw. Bij een relatief kleine verdiepingsgrootte en een complexere vorm zal deze stijging hoger zijn en visa versa. 180 Stijging bouwkosten Stijging bouwkosten in procenten ,1 2,2 0 2, Verdiepingen Fundering Skelet Gevel Installaties Liften Overig (Totaal) Bouwplaatskosten Efficiëntie De verhouding BVO/VVO van een marktconform kantoorgebouw in Nederland is ongeveer 90 procent. Deze verhouding BVO/VVO neemt met ongeveer 1,5 a 2,5 procent per tien bouwlagen af. Deze verhouding wordt ongunstiger bij een stijgende bouwhoogte door een toename van voornamelijk het constructie en installatie oppervlak. XIV Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

15 Model Aan de hand van de casestudies kan gesteld worden dat het model met een minimaal aantal invoergegevens een begroting voor de investeringskosten van hoogbouwkantoren in Nederland kan genereren. Tevens bevestigen de casestudies dat het model betrouwbaar genoeg is om in de eerste fase van het proces inzicht te verkrijgen in de investeringskosten van het project met een onderbouwing die in het eerste stadium wenselijk en mogelijk is. De secundaire doelstelling is ook behaald doordat het model de mogelijkheid biedt prijzen, hoeveelheden en kosten te veranderen. Samenvatting XV

16

17 4. Persoonlijke aspecten In de volgende paragraaf wordt de aanleiding van het onderzoek besproken. Eerst zal ik mijn persoonlijke motivatie beschrijven. Vervolgens zal ik via een aanleiding buiten mijn persoonlijke motivatie om eindigen met mijn visie voor het einddoel van het onderzoek Persoonlijke motivatie Mijn studie Bouwkunde begon uit interesse voor gebouwen en de creativiteit die nodig is voor het ontwerpen van deze gebouwen. Dit door de totstandkoming van enkele gebouwen in mijn directe omgeving. Al in het begin van mijn studie werd het me duidelijk dat deze interesse niet zo zeer lag bij de creativiteit van het ontwerpen van het gebouw, maar bij de creativiteit van het realiseren en tot stand komen van een gebouw. De keuze voor de richting Real Estate & Housing was dan ook snel gemaakt. In mijn Master Real Estate & Housing aan de TU Delft heb ik in het tweede semester gekozen voor de workshop Highrise buildings. In dit project kwam een groot deel van mijn ambities terug. Zo moest er in een groep van zes, bestaande uit zes verschillende disciplines worden samengewerkt om binnen zeven weken tot een eindresultaat te komen. Dit eindresultaat bestond uit een geïntegreerd ontwerp voor een prestigieuze kantoortoren van 250 meter hoog. Binnen deze groep was ik projectmanager. Het combineren van de verschillende aandachtsgebieden die bij een Highrise kantoorgebouw aan bod kwamen inspireerde mij. Buiten mijn interesse voor vastgoed en de totstandkoming ervan ben ik tijdens mijn studie altijd zeer geïnteresseerd geweest in de financiële haalbaarheid van vastgoed. De combinatie van deze aspecten vormt de financiële haalbaarheid van hoogbouw-kantoorgebouwen in Nederland. Aangezien er in Nederland relatief weinig hoogbouw-kantoorgebouwen zijn ontwikkeld valt te verwachten dat er in Nederland weinig inzicht is in investeringskosten van hoogbouw. Ik wil mijn onderzoek dan ook toespitsen op de relatie tussen de bouwhoogte en de investeringskosten van kantoren in Nederland. + Figuur 1: Abstracte weergave persoonlijke motivatie, hoogbouw in Nederland en financiële haalbaarheid Hoofdstuk 4: Persoonlijke motivatie 1

18 4.2. Verdere aanleiding Tijdens mijn speurtocht naar een onderwerp welke een relatie moest hebben met hoogbouw en financiële haalbaarheid, vertelde Peter de Jong, docent Bouweconomie aan de TU-Delft, mij dat er vanuit de Rijksgebouwendienst interesse was in een onderzoek naar hoogbouw. Dit onderzoek zou zich moeten richten op waarin de bouwkosten van hoogbouwkantoren afwijken van kantoren met een beperktere hoogte. Dit sloot aan bij mijn persoonlijke motivatie en hierbij heb ik de volgende visie over het resultaat van mijn onderzoek gevormd Visie Het resultaat van het onderzoek is een model waar met het invullen van een minimaal aantal variabelen een begroting te genereren is, die betrekking heeft op de investeringskosten van een hoogbouw-kantoorgebouw in Nederland. Dit model zal tenslotte getoetst worden aan een aantal case studies. Vervolgens wil ik de mogelijkheid bieden, met de referentiebegroting als uitgangspunt, een elementenbegroting (variant) op te stellen door het aanpassen van hoeveelheden, kwaliteitskeuzen en kosten. Dit komt overeen met de mogelijkheden van het reeds bestaande programma SVINSK wat geschikt is voor het berekenen van de investeringskosten van enkel- en dubbelcorridor, laagen middelhoge kantoorgebouwprojecten (Bijleveld & Gerritse, 2006, p. xx). Met het onderzoeksresultaat moet men in de eerste fase van het ontwerpproces inzicht kunnen verkrijgen in de investeringskosten van hoogbouw-kantoorprojecten in Nederland met een onderbouwing die in het eerste stadium wenselijk en mogelijk is. 2 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

19 5. Onderzoeksvoorstel 5.1. Soort afstudeerproject Het afstudeeronderzoek zal in het begin explorerend en beschrijvend van karakter zijn. Het wetenschapsgebied zal door middel van twee literatuurstudies verkend worden. Vervolgens zullen er interviews worden afgenomen en referentieprojecten worden onderzocht om de invloed van de bouwhoogte op de investeringskosten te kunnen bepalen. De uitkomsten van het onderzoek zullen door middel van modelvorming worden verwerkt om vervolgens getoetst te worden aan een aantal casestudies om zo door middel van een model een oplossing aan het probleem te geven Probleembeschrijving In deze paragraaf zal de aanleiding tot mijn visie wetenschappelijk worden onderbouwd aan de hand van de eerste literatuurstudie. Er zal eerst een introductie worden gegeven van wat globaal het verschil is in investeringskosten en opbrengsten tussen hoogbouw en middelhoog- en laagbouw. Dit om aan te tonen dat het berekenen van de financiële haalbaarheid van hoogbouw verschilt van de financiële haalbaarheid van middelhoog- en laagbouw. Vervolgens wordt het begrip hoogbouw gedefinieerd. Wat is hoogbouw en vanaf welke hoogte praten we over hoogbouw? Daarna zal er geanalyseerd worden of er in de wereld en vooral in Nederland al instrumenten bestaan om in een vroeg stadium de financiële haalbaarheid van hoogbouw te bepalen, en als dit niet het geval is wat voor instrumenten wel bestaan. Dit om de wetenschappelijke relevantie van het onderzoek aan te tonen. Vervolgens zal aan de hand van deze bevindingen een probleem- en doelstelling worden geformuleerd Het globale verschil in investeringskosten en opbrengsten van hoogbouw ten opzichte van middelhoog- en laagbouw. Dat de bouwhoogte invloed heeft op de investeringskosten van hoogbouwkantoren in Nederland mag algemeen bekend worden verondersteld. Dit doordat de investeringskosten voor hoogbouw hoger zijn dan de investeringskosten voor laagbouw of middelhoogbouw door allerlei bijzondere maatregelen zoals bijvoorbeeld extra installaties, liften, waterpompen, duurdere gevelsystemen, een langere bouwtijd met het daaraan gekoppelde renteverlies en eventuele kosten voor tijdelijke huisvesting, een complexere uitvoering, veiligheid en een zwaardere constructie. Verder wordt in vergelijking tot laagbouw (of gangbare verdiepingsbouw) bij hoogbouw het oppervlakterendement (verhouding netto/bruto vloeroppervlak (NVO)/(BVO)) ongunstig beïnvloed door het grote ruimtebeslag van de verticale transportsportvoorzieningen, de dragende constructiedelen (kolommen en wanden) en de installatieschachten. Dit heeft logischerwijs invloed op het verhuurbaar vloeroppervlak (VVO) en dus op de opbrengsten. Het ontwikkelen van een efficiënte plattegrond voor hoogbouw is dan ook cruciaal voor een financieel haalbaar ontwerp. Deze hogere bouwkosten, langere bouwtijd en lagere efficiëntie moeten dus gecompenseerd worden door hogere huren of verkoopopbrengsten in relatie met laag- en middelhoogbouw. De belangrijkste twee vragen voor de financiële haalbaarheid van hoogbouw zijn: Hoofdstuk 5: Onderzoeksopzet 3

20 - wat is de meerprijs van een hoogbouwkantoor bij verschillende bouwhoogten; - zijn bedrijven bereid extra te betalen om in deze hoogbouw te willen werken. Dit zijn de belangrijkste twee verschillen ten opzichte van middelhoog- en laagbouw Hoogbouw Iedereen kan zich wel een beeld vormen van hoogbouw, maar wat is nu precies hoogbouw en waarin onderscheid hoogbouw zich van laagbouw en middelhoogbouw? Begripsbepaling is wenselijk. Het woordenboek (Van Dale, 2005, p. 137), geeft de volgende definitie van hoogbouw: hoog bouw (de ~ (m.)) 1 een of meer flatgebouwen 2 het bouwen van flats Volgens het boek Hoogbouw in Nederland is hoogbouw: Minimaal 60 meter voor torens met een kantoorfunctie, respectievelijk achttien bouwlagen voor torens met een woonfunctie. Bovenstaande definitie levert geen extra informatie voor afbakening van het begrip op. De volgende punten zijn daarom aanvullend op de bovenstaande definitie. Bij hoogbouw geldt volgens de definitie van de Brink Groep (Pijl, 2003, p 12): een minimale hoogte van 60 m; veelal een bijzondere plint; veelal een standaard verdieping; veelal een verbijzondering van top; gelijksoortige klimaatconcepten. In dit onderzoek zal bovenstaande definitie van de Brink Groep voor hoogbouw worden gehanteerd. Dit ondanks dat het bouwbesluit 70 meter als hoogbouwgrens hanteert. Er is namelijk juist gekozen voor 60 meter om dit omslagpunt in beeld te brengen. Als bovengrens zal in dit onderzoek 250 meter worden gehanteerd om zo beter te kunnen focussen op een kleiner gebied. Voor deze hoogte is gekozen omdat 250 meter in Europa de bovengrens op het gebied van hoogbouw is Het bepalen van de financiële haalbaarheid van kantoorgebouwen Zoals in de paragraaf Het globale verschil in investeringskosten en opbrengsten van hoogbouw ten opzichte van middelhoog- en laagbouw is beschreven, is er een wezenlijk verschil tussen de investeringskosten en opbrengsten van hoogbouw en middelhoog- en laagbouw. Om te bepalen of het onderzoek wetenschappelijk relevant is moet er worden onderzocht of er kostenmodellen of onderzoeken bestaan die inzichtelijk maken wat het verloop is van de investeringskosten bij verschillende bouwhoogten. Verder zal er onderzocht moeten worden wat voor bestaande modellen er gebruikt worden voor het bepalen van de investeringskosten voor middelhoog- en laagbouw en 4 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

21 of deze niet toereikend genoeg zijn voor het bepalen van de investeringskosten. Dit onderzoek zal globaal op mondiaal niveau gedaan worden en uitgebreid op nationaal niveau. Davis Langdon & Everest cost model Highrise Office towers, mei 1997 Dit kostenmodel geeft inzicht in de bouwkosten van een kantoortoren met 35 verdiepingen. In deze toren bevinden zich 31 kantoorverdiepingen, twee algemene verdiepingen voor ontsluiting en twee installatieverdiepingen. Het BVO van dit gebouw is m2 en het VVO wat daarvan overblijft heeft een oppervlak van m2. De prijzen uit dit onderzoek zijn gebaseerd op de elementprijzen in London Dit onderzoek geeft goed inzicht in de opbouw van de bouwkosten voor een hoogbouwkantoor. Het onderzoek bestaat helaas maar uit één referentie. Hierdoor kunnen de conclusies van dit model niet als algemeen worden beschouwd. Dit model kan echter wel als vergelijkingsmateriaal dienen. Davis Langdon & Everest, Mott Green and Wall, Arup, Cost model Tall Buidings, September 2002 Dit kostenmodel geeft inzicht in de bouwkosten van een 48 verdiepingen hoge kantoortoren in het centrum van Londen. Het model is te vergelijken met het model uit 1997 dat hierboven beschreven staat. In deze toren bevinden zich 44 kantoorverdiepingen, drie algemene verdiepingen voor de ontsluiting en drie installatieverdiepingen. Het BVO van dit gebouw is m2 en het VVO wat daarvan overblijft heeft een oppervlak van m2. De efficiëntie van dit kantoorgebouw is dus minder dan 65 procent. De prijzen uit dit onderzoek zijn gebaseerd op de elementprijzen in Londen Dit onderzoek geeft goed inzicht in de opbouw van de bouwkosten voor een hoogbouwkantoor. Het onderzoek is helaas, net als het andere onderzoek van Davis Langdon naar hoogbouw, gebaseerd op maar één referentie. Hierdoor kunnen de conclusies van dit model ook niet als algemeen worden beschouwd. Dit model kan echter wel als vergelijkingsmateriaal dienen. Tevens kan een vergelijking gemaakt worden met het andere onderzoek van Davis Langdon wat hierboven beschreven staat. Deze onderzoeken kunnen gebruikt worden voor de vorming van de hypothesen bij de onderzoeksvragen in de volgende fase. Oxford University, Analysis of international building construction projects EC Harriss heeft in samenwerking met Oxford University in 2003 een onderzoek gedaan wat voor een bedrijf de optimale huisvesting is. Het resultaat is een model waarmee inzichtelijk kan worden gemaakt wat de investeringskosten zijn voor het door het bedrijf gewenste aantal vierkante meters bruto vloer oppervlakte voor zes verschillende gebouwtypen. Er is onderscheid gemaakt in gebouwhoogte laag, middel of hoog en in kwaliteit normaal of hoog. De berekening van de investeringskosten gebeurt op basis van referentieprojecten die zijn ingevoerd in een database. Het uitgangspunt van dit model sluit aan bij het resultaat wat dit onderzoek beoogt te halen. Het model geeft inzicht in de investeringskosten bij verschillende bouwhoogte met een keuze voor kwaliteitsniveau. Het model is echter heel eenvoudig opgezet en is niet zo variabel als het resultaat wat dit onderzoek wil opleveren. Dit model biedt namelijk voor mijn onderzoek onvoldoende de mogelijkheid om te variëren in bouwhoogte en kwaliteitsniveau. Hoofdstuk 5: Onderzoeksopzet 5

22 Prijs Kwaliteit Model (Koelstra, 2002, p5) Met dit model van de RGD kan inzicht worden verkregen in de huisvestingskosten, omdat bouw en exploitatie bij voorkeur in samenhang worden bekeken. Hiermee wordt bedoeld dat bij het ontwerpen van een gebouw ook moet worden nagedacht over beheer, exploitatie en afstoot van het pand. De RGD wil samen met de opdrachtgever en de toekomstige gebruiker zorgen dat de bestaande en nieuwe huisvesting bijdraagt aan de vermindering van milieubelasting. Daarbij horen maatregelen die leiden tot beperking van afval en gebruik van water en energie. Dit model is een hulpmiddel om in de initiatieffase ideeën op te doen en de haalbaarheid te bepalen voor nieuwe huisvesting. Het Simulatieprogramma Prijs-Kwaliteit kent de kaders en kan de ambitie van de te huisvesten overheiddienst direct vertalen naar een indicatie van de kosten. De door het model gepresenteerde resultaten leveren dus een bijdrage aan het vaststellen van de uitgangspunten voor kwaliteit en kosten (de scope van de huisvesting). Het model is geschikt tot tien bouwlagen en dus niet geschikt voor het berekenen van de investeringskosten van hoogbouw 1. De opzet van het model is gebruiksvriendelijk en geeft een vertrekpunt voor het te maken model. SVINSK Student Vriendelijk Informatie Systeem Kosten. Met behulp van dit programma van de TU-Delft kan inzicht worden verkregen in de kosten van een project. Dit op een snelle wijze met die onderbouwing die in het eerste stadium van het ontwerptraject mogelijk en wenselijk is. SVINSK vindt zijn toepassingsgebied bij de budgettering in de fase van het PVE en voor kostenraming in de fase van massastudie en voorlopig ontwerp. SVINSK is een instrument om met een minimaal aantal invoergegevens een eenvoudige referentiebegroting voor een enkel- of dubbelcorridor kantoorgebouw op te stellen. Vervolgens wordt de mogelijkheid geboden om, met de referentiebegroting als uitgangspunt, een elementenbegroting (variant) op te stellen, door het aanpassen van hoeveelheden, kwaliteitskeuzen en kosten. SVINSK bevat kennis die ontwikkeld is in onderzoeksprojecten die uitgevoerd zijn in samenwerking met de Rijksgebouwendienst en de TU-Delft. De resultaten van deze onderzoeken zijn verwerkt in computerprogramma s als PARAP en het budgetteringsprogramma MBR van de Rijksgebouwendienst. De kennis- en rekenregels ten behoeve van SVINSK zijn onder andere aan deze programma s ontleend. De toepassing van het programma SVINSK komt overeen met het resultaat wat dit onderzoek beoogd te behalen. In het programma SVINSK zijn alleen referentieprojecten verwerkt tot een hoogte van 12 bouwlagen. Het programma is dus niet geschikt voor het maken van een referentiebegroting voor hoogbouwkantoren boven 20 bouwlagen (60 meter). PARAP (van Houten, 2000, Website) In de beroepspraktijk werken partijen tot nu toe met instrumenten die specifiek zijn toegesneden op hun doeleinden en middelen. Deze instrumenten en informatie verschaffen echter geen inzicht in de (financiële) consequenties van beslissingen genomen door de verschillende partijen tijdens de 1 Interview: Breevoort, H. 28 november 2006, beheerder Prijs Kwaliteit model 6 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

23 gehele huisvestingscyclus, omdat elke fase en elke betrokken partij in het huisvestingsproces zijn eigen instrumentarium vraagt en creëert. Dit instrumentarium is echter meestal alleen bruikbaar voor een specifieke partij op een specifiek moment in het proces. Géén onderlinge afstemming zowel technisch als inhoudelijk van de gehanteerde instrumenten veroorzaken een onbetrouwbaar beeld van de kostenconsequenties van beslissingen. PARAP (van Houten, 2000, p. 5) geeft een oplossing voor de slechte onderlinge afstemming. Het is een instrumentarium dat inzicht verschaft in de verschillende fasen van de huisvestingcyclus. Het is dus een geïntegreerde benadering waarbij zoveel mogelijk kennis juist voor de vroege procesfasen operationeel gemaakt is. De besluitvorming wordt onderbouwd door de kosten / kwaliteitsrelaties inzichtelijk te maken. De mogelijkheid om in een bepaalde context minimumopties te genereren maakt daar deel van uit. Onmisbaar bij het sturen via minimumopties is het kiezen van een standpunt. In PARAP is de mogelijkheid ingebouwd om te optimaliseren op: 1. Investeringskosten, exploitatiekosten, levensduurkosten en op de milieuaspecten. 2. Energiegebruik, energie-inhoud, NOx-uitstoot en sloop. Het PARAP instrument geeft dus in één model inzicht in de kosten van de verschillende fasen van de huisvestingscyclus. De investeringskosten zijn hier een onderdeel van. Het programma SVINSK is gedeeltelijk gebruikt voor het onderdeel investeringskosten. Het model is echter niet geschikt voor het berekenen van de investeringskosten van een hoogbouwkantoor, omdat de MAMO-begrotingen die in het model zijn opgenomen voor de berekening van de bouwkosten niet zijn gebaseerd op hoogbouwkantoren. Hiermee wordt bedoeld dat bij verschillende bouwhoogte er per element een verschil is tussen de aandelen materiaal, arbeid, materieel en onderaannemer in de kosten per element of per vierkante meter. Ook is het model getest op het nieuwe hoogbouwkantoor van het Ministerie van Justitie en Buitenlandse Zaken. Hiervoor bleken te veel aanpassingen aan het model vereist om op een betrouwbare uitkomst te komen. Ook is er nog geen definitief PARAP model beschikbaar. Het model is nog steeds in ontwikkeling. 2 AT Osborne AT Osborne heeft in 1997 een huisvestingsplanner ontwikkeld om de investeringskosten te berekenen van marktconforme kantoorgebouwen. Dit model is vergelijkbaar met het SVINSK model en op dezelfde manier opgebouwd. De elementprijzen in het model zijn sinds de ontwikkeling niet meer bijgewerkt en mede hierdoor wordt het model momenteel ook niet meer toegepast. Tevens is het model, net als SVINSK, niet geschikt voor het berekenen van de huisvestingskosten van hoogbouwkantoren. Brink Groep Wonen in de Wolken De Brink Groep heeft in samenwerking met de Gemeente Amsterdam een onderzoek gedaan naar de bouwkosten van wonen in hoogbouw. Dit omdat de standaard bouwkostentabellen die het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam hanteert niet geschikt bleken te zijn voor een kostenprognose bij hoogbouw. 2 Vergadering: RGD & PARAP groep, 15 mei 2006, PARAP Hoofdstuk 5: Onderzoeksopzet 7

24 Doel van dit onderzoek was het inzichtelijk maken van het verloop van de investeringskosten bij toenemende bouwhoogte. Deze kennis van de kosten is dan bedoeld om samen met andere overwegingen onderbouwde keuzes voor hoogbouw mogelijk te maken. Het onderzoek is uitgevoerd door de Brink Groep omdat dit bureau een brede ervaring heeft opgedaan met kostenberekening voor hoogbouwprojecten. Om een goede kostenvergelijking te kunnen maken zijn in dit onderzoek vier hoogbouwmodellen gemaakt: de vier in hoogte oplopende gebouwen, de Daltons, zijn vernoemd naar de vier gebroeders uit de strip Lucky Luke. Dit zijn torenmodellen met hoogtes net onder de 50, 70, 100 en 150 meter. Deze hoogtes zijn gekozen omdat bij deze bouwhoogten omslagpunten in de regelgeving liggen. De plattegronden van deze vier torens zijn met opzet schematisch en neutraal gehouden om de gebouwen in elke stedenbouwkundige situatie te kunnen plaatsen. Daarom zijn alle vier de woontorens ook direct op het maaiveld gesitueerd en hebben ze geen van allen een parkeergarage, ook niet ondergronds. De bergingen zijn opgenomen in de eerste lagen van de toren. Er is ook geen bredere plint aan de torenvolumes toegevoegd hoewel dit bij hoogbouw vaak voorkomt. In dit onderzoek is alleen met een woonprogramma gerekend, andere programma s zijn buiten beschouwing gelaten (Gemeente Amsterdam, 2003, p. 90). Aan dit kostenonderzoek zijn een aantal interessante conclusies verbonden. Het onderzoek bevestigt dat investeringskosten voor hoogbouw sterk beïnvloed worden door de hoogte van het woongebouw. Het bouwen van een toren van 150 meter is 65% duurder dan het bouwen van een regulier appartementenbouw. Maar ook een lagere woontoren van 50 meter is al ongeveer 10 procent duurder dan eenvoudige gestapelde bouw van vijf lagen, het meest gangbare gebouwtype in Amsterdam. Dit onderzoek geeft een aantal goede vertrekpunten voor mijn onderzoek naar hoogbouwkantoren in Nederland. Echter moet als kanttekening geplaatst worden dat voor dit onderzoek relatief weinig referentieprojecten gebruikt zijn, er gekozen is voor één standaardplattegrond en dat het een onderzoek naar woontorens betreft. Afstudeeronderzoek Klaas Nieuwenhuisen Het afstudeeronderzoek van Klaas Nieuwenhuisen betreft een onderzoek naar de maatschappelijke en economische haalbaarheid van een hoogbouw-woontoren in Leidschenveen. In dit rapport wordt eerst de maatschappelijke haalbaarheid onderzocht, vervolgens komt de economische haalbaarheid aan bod. Voor de economische haalbaarheid onderzoekt hij de opbrengsten, kosten en het rendement van de woontoren. Om de haalbaarheid te onderzoeken heeft hij ervoor gekozen een rekenmodel op te zetten om de consequenties van de verschillende ontwerpvarianten uit te rekenen bij verschillende bouwhoogten. Dit rapport vormt een goed uitgangspunt voor het maken van een model waarin de investeringskosten van hoogbouw bij verschillende bouwhoogten in een vroeg stadium inzichtelijk kunnen worden gemaakt. Om het realiteitsgehalte van de economische haalbaarheid te vergroten is een verder onderzoek naar de opbouw van de investeringskosten van hoogbouw gewenst. Met name de kosten voor constructie en klimaatinstallaties en het verschil in bouwtijd met laagbouw zijn in het onderzoek onderbelicht gebleven. Verder is dit onderzoek op woningbouw toegespitst in plaats van op de bouw van kantoren (Nieuwenhuisen, 2005, p. 245). 8 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

25 Conclusie en uitspraken Concluderend kan er over de modellen, welke beschreven zijn in de vorige subparagraaf, gezegd worden dat geen van deze modellen geschikt is voor het berekenen van de investeringskosten van hoogbouwkantoren in Nederland. Het blijft echter de vraag of er geen andere modellen beschikbaar zijn. Er bestaat zeker een kans dat ergens op de wereld een model beschikbaar is dat helpt inzicht te verkrijgen in de kosten van een hoogbouwproject en dat doet op een snelle wijze, met die onderbouwing, die in het eerste stadium van het ontwerptraject mogelijk en wenselijk is. Elk land beschikt echter over een eigen wet- en regelgeving. Hierdoor zal, áls er een model bestaat, dit model niet toepasbaar zijn op de ontwikkeling van hoogbouwkantoren in Nederland. Voor Nederland kan met redelijke zekerheid worden geconcludeerd dat er geen model beschikbaar is om de investeringskosten van hoogbouw te berekenen. Onderstaande uitspraken, voortkomend uit interviewken met desbetreffende personen, bevestigen deze conclusie. W. Buijs Hoofd unit Bouwkosten, Rijksgebouwendienst. (Interview 9 maart 2006) Er is momenteel weinig ervaring met het inzichtelijk maken van de kosten van hoogbouw. Er zijn momenteel geen rekenmodellen beschikbaar om deze kosten inzichtelijk te maken. J. Klerks Secretaris Stichting Hoogbouw, (Telefooninterview 15 maart 2006) Naar mijn idee bestaan er in Nederland nog geen rekenmodellen voor het inzichtelijk maken van de investeringskosten van Hoogbouw. G. Harder, kosten en kwaliteit beheersing, Brink Groep, (Telefooninterview 16 maart 2006) Brink doet vanuit de kant van de overheid veel berekeningen voor hoogbouwprojecten, vooral in Rotterdam. Wij beschikken echter niet over een model om deze kosten in een vroeg stadium inzichtelijk te maken. W. Keyner, AT Osborne, (Telefooninterview 13 maart 2006) Wij hebben een huisvestingsplanner ontwikkeld voor marktconforme kantoorgebouwen. Deze is gedateerd en stamt uit 1997 en is niet geschikt voor het berekenen van hoogbouwkantoren. Naar aanleiding van de voorgaande probleembeschrijving zijn de volgende probleem- en doelstelling gedefinieerd Probleemstelling In dit afstudeeronderzoek worden de investeringskosten van hoogbouwkantoren geanalyseerd om te weten te komen wat de invloed van de bouwhoogte is op de investeringskosten, omdat er in Nederland geen instrumenten bestaan om deze investeringskosten in een vroeg stadium inzichtelijk te maken Doelstelling Het doel van het onderzoek is het maken van een model. Dit model moet met een minimaal aantal invoergegevens een begroting voor de investeringskosten van hoogbouwkantoren in Nederland kunnen genereren, zodat men in de eerste fase van het ontwerpproces inzicht kan verkrijgen in de investeringskosten van het project met een onderbouwing die in het eerste stadium wenselijk en mogelijk is. Hoofdstuk 5: Onderzoeksopzet 9

26 Als secundaire doelstelling wil ik de mogelijkheid bieden, met de referentiebegroting als uitgangspunt, een elementenbegroting (variant) op te stellen, door het aanpassen van hoeveelheden, kwaliteitskeuzen en kosten. 10 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

27 5.5. Geschiedenis van hoogbouw in de wereld In paragraaf 5.3. en paragraaf 5.4 zijn de probleem- en de doelstelling bepaald aan de hand van de probleembeschrijving. Binnen deze probleem- en doelstelling bevinden zich twee kernbegrippen die in de volgende twee paragraven nader zullen worden toegelicht. Dit zijn de begrippen hoogbouw en investeringskosten. In paragraaf is een definitie van hoogbouw gegeven. Paragraaf 5.5. zal hierop verder gaan en de geschiedenis van hoogbouw in de wereld beschrijven. De ontwikkeling van hoogbouw in Nederland zal in paragraaf 5.6 worden beschreven. Tenslotte zal in paragraaf 5.7. het begrip investeringskosten worden behandeld. Hierbij zal de nadruk gelegd worden op twee verschillende methoden voor het bepalen van de bouwkosten De oudheid De vuurtoren van Pharos van Alexandrië is het hoogste gebouw uit de oudheid. Dit gebouw moest volgens Alexander de Grote 200 meter hoog zijn zodat schepen vanaf 50 kilometer van de kust de ingang van de haven zouden kunnen zien. Dit bouwwerk was een paar meter hoger dan de piramides van Cheops die zich zo n 320 kilometer zuidelijker bevonden in de woestijn van Egypte (Wells, 2004, p. 191). Figuur 2 links: Pharos in Alexandrië circa 290 v. Chr. Rechts: Kathedraal van Ulm, laat 14 de eeuw. Hoogste gebouw in steen. In de middeleeuwen begon men met de bouw van kathedralen. Deze kathedralen beschikken over grote klokkentorens, zodat kerkgangers uit de wijde omgeving de klokken konden horen luiden. Het hoogtepunt van deze gestapelde stenen torens was de kathedraal van Ulm in zuid Duitsland met een hoogte van 161 meter Van ruimtegebrek naar afwijkende architectuur In de 19 de eeuw was de primaire reden om hoog te bouwen ruimtegebrek. Waar veel mensen op één plek willen zitten is het logisch dat men meer ruimte wil creëren door de lucht in te gaan. Daarnaast wilden bedrijven graag in één gebouw zitten. Dit zorgde voor korte communicatielijnen. Door de hedendaagse technologie is dit tegenwoordig geen reden meer voor bedrijven om zich in één gebouw te vestigen. De trend wijst juist richting decentralisatie omdat bedrijven dichter bij de klant willen zitten. Hoofdstuk 5: Onderzoeksopzet 11

28 Een derde reden was de status van hoogbouw. Waar vroeger het imago van het bedrijf werd ontleend aan de hoogte van het gebouw verschuift dit nu steeds meer richting afwijkende architectuur en kleurkeuze. Toch is status en prestige nog steeds een belangrijke reden om hoog te bouwen Wolkenkrabbers De echte ontwikkeling van hoogbouw vindt plaats vanaf halverwege de 19 de ontwikkeling van hoogbouw in de wereld zijn vele boeken geschreven. eeuw. Over de Shankir Nair een gerenommeerde constructeur uit Chicago die het grootste gedeelte van de hoogbouwprojecten tussen de 30 en 70 bouwlagen in Chicago construeerde en tevens van 1997 tot 2001 voorzitter van het Council on Tall Buildings and Urban Habitat was, deelt de evolutie van de wolkenkrabber op in drie perioden. Zijn nadruk ligt hierbij op de constructieve kant van hoogbouw. Door deze scheiding ontstaat er een helder beeld van de ontwikkeling. Daardoor is er in de volgende paragraaf dan ook gekozen om zíjn indeling van de ontwikkeling van hoogbouw aan te houden bij de beschrijving van de evolutie van hoogbouw (Nair, 2006, Presentatie) De eerste periode van de wolkenkrabber De officieuze uitvinding van de wolkenkrabber dateert uit 1854 toen Elisha Graves Otis de passagierslift uitvond. Het eerste gebouw waar zijn lift werd toegepast was de Haughward building in New York uit jaar later paste William le Baron Jenney voor het eerst een stalen constructie toe in de Home Insurance building in New York. Hierdoor werd het mogelijk hogere gebouwen te realiseren. Figuur 3: Monadnock building, Chicago, In 1889 ontwierp Daniel Burnham het Monadnock building in Chicago en bewees hiermee dat wolkenkrabbers niet alleen uit staal konden worden geconstrueerd. Dit gebouw telde 16 verdiepingen en de constructie bestond uit dragend metselwerk. Het nadeel van deze constructiemethode is dat de muren aan de onderzijde van het gebouw een halve meter dik zijn. In de periode hierna werden een aantal gebouwen voor een korte duur de hoogste wolkenkrabber van de wereld. Al deze wolkenkrabbers bevonden zich in New York, waren met een stalen skelet geconstrueerd en beschikten over een vliesgevel. 12 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007