Factory Outlet Centre Oost-Groningen Haalbaarheid en effecten

Transcriptie

1 Factory Outlet Centre Oost-Groningen Haalbaarheid en effecten

2 Opdrachtgever: Contactpersoon: Provincie Groningen Mevr. A.M.L. Hulshof Projectteam DTNP: De heer D.J.A. Droogh De heer W. Frielink Projectnummer: Datum: 22 februari 2013 Droogh Trommelen en Partners (DTNP) Graafseweg BS Nijmegen T F E info@dtnp.nl W Factory Outlet Centre Oost-Groningen Haalbaarheid en effecten

3 Inhoudsopgave 0 Inleiding Context en aanleiding Doel en werkwijze Vraagstelling en leeswijzer 3 1 Autonome ontwikkeling De nieuwe winkelmarkt Situatie in Noordoost-Groningen 8 2 Factory Outlet Centra De theorie van een FOC FOC s in de praktijk 15 3 Potentieel marktgebied Reistijden en inwoners Bezoekersaantallen per jaar Bestedingen en omzetten per m Effecten op centra Omzetverschuiving in de regio Effecten op centrumgebieden 36 6 Werkgelegenheid Structurele werkgelegenheid Tijdelijke werkgelegenheid Verlies aan werkgelegenheid Netto-effect werkgelegenheid Banen en werkzoekenden 41 7 Planologische regulering Instrumenten FOC s in bestemmingsplannen Privaatrechtelijke overeenkomsten Handhaving Wro en Europese dienstenrichtlijn 47 9 Infrastructuur Vervoersbewegingen Infrastructuur en parkeren Perifere locatie en beleid Provinciaal beleid Gewenste en realistische locatie Slotbeschouwing Relevante aspecten samengevat Overige overwegingen 57 4 Synergie Algemeen Synergie voor het FOC Synergie van het FOC 32 8 Scenario s onvoldoende bezoekers Onvoldoende bezoekers Scenario s 49

4 0 Inleiding 0.1 Context en aanleiding In het Provinciaal Omgevingsplan is vastgelegd dat nieuwe detailhandel in beginsel binnen of aansluitend aan bestaande of geplande winkelgebieden wordt gevestigd. In het geval van perifere of grootschalige detailhandel kan onder bepaalde voorwaarden van dit beginsel worden afgeweken. In de Omgevingsverordening Provincie Groningen 2009 is dit beleid verder geborgd. Hierin is opgenomen dat grootschalige detailhandel en een Factory Outlet Center (FOC) buiten de gemeente Groningen niet is toegestaan. Initiatief FOC bij Zuidbroek Revascom BV heeft een plan voor een FOC bij Zuidbroek (gemeente Menterwolde). Dit initiatief past dus niet binnen het vigerende ruimtelijke detailhandelsbeleid van de provincie Groningen. Niettemin draagt een FOC mogelijk bij aan het voorzieningenniveau en de werkgelegenheid in (dit deel van) de provincie. Daar staat weer tegenover dat een FOC mogelijk leidt tot verdringingseffecten in de bestaande en beleidsmatig beoogde winkelstructuur. Een en ander leidt tot de vraag of er voldoende redenen zijn om af te wijken van het vigerende beleid. Rapportages en hoorzitting Op 16 december 2009 hebben Provinciale Staten vastgesteld dat de toen voorliggende rapportages van GMA (2007) en Goudappel Coffeng (2009) hiervoor onvoldoende basis boden. In haar brief van 1 november 2011 aan Provinciale Staten hebben Gedeputeerde Staten de voorwaarden aangegeven voor ontheffing van de Omgevingsverordening voor een FOC buiten de gemeente Groningen. Rapporten van Ecorys (2011), Broekhuis Rijs Advisering (2012), Goudappel Coffeng (2012) en BRO (2012) doen vervolgens wisselende uitspraken over de haalbaarheid en effecten van een FOC bij Zuidbroek. Op 13 maart 2012 heeft een hoorzitting plaatsgevonden, georganiseerd door de Statencommissies Omgeving & Milieu, en Bestuur, Financiën & Economie. Betrokkenen en belanghebbenden hebben hier hun standpunten toegelicht. 0.2 Doel en werkwijze In de brief van 28 maart 2012 aan Provinciale Staten hebben Gedeputeerde Staten aangegeven te willen komen tot een proces dat moet leiden tot een compleet overzicht van alle relevante feiten en af te wegen belangen. De afzonderlijke fracties binnen Provinciale Staten hebben vervolgens vragen en aandachtspunten voor het hiertoe uit te voeren onderzoek aangedragen. Doel van het onderzoek Doel is het zorgvuldig voorbereiden van de beslissing op een (eventuele) aanvraag om ontheffing van de Omgevingsverordening voor een FOC in de regio Oost-Groningen, teneinde de daarbij betrokken (conflicterende) belangen op een evenwichtige wijze te kunnen afwegen en het resultaat van die afweging draagkrachtig te kunnen motiveren. Aan de hand van dit finale onderzoek kan de provincie Groningen komen tot een zorgvuldige beslissing over een eventueel verzoek om ontheffing van de Omgevingsverordening te verlenen voor een FOC in de regio Oost- Groningen. D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 1

5 Begeleidingscommissie Er is een begeleidingscommissie gevormd bestaande uit drie personen: een namens de partijen die zich tot dusverre voorstander hebben getoond van een FOC, een namens de partijen die zich tot dusverre tegenstander hebben getoond en een onafhankelijke voorzitter. De begeleidingscommissie heeft haar rol omschreven als een onafhankelijke commissie die er op toeziet dat het onderzoek zowel procesmatig als inhoudelijk goed wordt uitgevoerd. Zij is als volgt samengesteld: dhr. W. (Wiebe) Wieling (voorzitter); mw. J. F. (Janneke) Snijder-Hazelhoff; dhr. prof. mr. W.C.T.F. (Friso) de Zeeuw. Rijksuniversiteit Groningen Als extra waarborg is aan de Rijksuniversiteit Groningen gevraagd om toe te zien op de methodologische objectiviteit en kwaliteit van het onderzoek. Deze rol is vervuld door de heer prof. J.P. (Paul) Elhorst, leerstoelhouder Regionale Economie. Oost-Groningen. De gesprekken waren vertrouwelijk van aard en zijn (zonder derden) gevoerd door DTNP. In aanvulling op de reeds beschikbare informatie is gevraagd naar de achtergronden van verschillende aspecten en eventuele specifieke aandachtspunten voor het onderzoek. Vervolgens zijn alle betrokkenen uitgenodigd voor een plenaire bijeenkomst (13 december 2012). Hierin zijn de voorlopige onderzoeksresultaten gepresenteerd en is gevraagd naar eventuele onduidelijkheden en aanvullingen. Betrokkenen zijn in de gelegenheid gesteld hierover rechtstreeks met DTNP in contact te treden en/of nadere informatie toe te sturen. Binnengekomen opmerkingen zij in het onderzoek meegenomen. Aanleiding: initiatief Revascom voor FOC Zuidbroek Onderzoek: FOC in Oost-Groningen bij Zuidbroek/A7 Betrokkenen In afzonderlijke gesprekken met betrokkenen (zie bijlagerapport) is van gedachte gewisseld over verschillende aspecten van een FOC in Onderzoek: focus ligt op locatie knooppunt A7/N33 2 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

6 0.3 Vraagstelling en leeswijzer Aanleiding voor dit onderzoek is het initiatief voor een FOC tussen de A7 en N33 bij Zuidbroek. Omdat de exacte locatie en/of initiatiefnemer van een eventueel FOC nog kan wijzigen (o.a. aanleg klaverblad A7/N33) wordt in dit onderzoek uitgegaan van een FOC in Oost-Groningen. Het gaat daarbij om de zone langs de A7 tussen Sappemeer en Winschoten, waarbij de focus ligt nabij de aansluiting met de N33 (nabij Zuidbroek). Benadering en afbakening onderzoek Het betreft een complexe afweging met vele belangen, invalshoeken en beleidsvelden. Er is geen sprake van een rekenkundig vraagstuk met één mogelijke uitkomst. In dit onderzoek gaat het om het inzichtelijk maken van relevante aspecten (arbeidsplaatsen, ruimtelijke ordening, juridische houdbaarheid, etc.) op basis waarvan een politieke afweging gemaakt kan worden. Voor de nadere formulering en afbakening van de onderzoeksvragen sluiten wij aan bij: de brief van 1 november 2011 waarin Gedeputeerde Staten de voorwaarden hebben geformuleerd voor ontheffing van de Omgevingsverordening voor een FOC buiten de gemeente Groningen; de vragen en aandachtspunten die naar aanleiding van de brief van Gedeputeerde Staten van 28 maart 2012 over het voorgenomen onderzoek zijn ingebracht door de verschillende fracties binnen Provinciale Staten; de Notitie rolverdeling en werkwijze onderzoek naar haalbaarheid FOC in Oost-Groningen van de provincie Groningen van 10 juli 2012; het relevante planologisch-juridische afwegingskader, waarbij de Wet ruimtelijke ordening in beginsel ruimte biedt om branches of assortimenten in bestemmingsplannen te reguleren, maar de Europese Dienstenrichtlijn en recente jurisprudentie gelijktijdig (opnieuw) het verbod op economische ordening bevestigen: een FOC met specifieke bestemmingsregels dient deugdelijk te (kunnen) worden gemotiveerd op basis van ruimtelijk relevante criteria. De afbakening en onderzoeksvragen zijn voor de aanvang van het onderzoek vastgesteld door de begeleidingscommissie en de RUG. Onderzoeksvraag De centrale onderzoeksvraag luidt: Wat zijn de haalbaarheid en effecten van een FOC in de regio Oost-Groningen? Deelvragen/deelonderzoeken Aansluitend op bovenstaande afbakening is de centrale vraag uitgesplitst in de volgende tien deelvragen/deelonderzoeken: 1. Welke relevante autonome ontwikkelingen doen zich voor in het consumentengedrag en in de detailhandel? Wat betekenen deze autonome ontwikkelingen voor typen winkelgebieden in Noordoost- Groningen? Welke typen centra zijn kansrijk, welke worden bedreigd? 2. Wat is een FOC feitelijk (in de praktijk)? Welke ruimtelijke verschijningsvorm heeft het? Welke branches, assortimenten en marktsegmenten zijn er aanwezig? Welke ruimtelijk relevante kenmerken onderscheiden een FOC van een regulier winkelgebied? 3. Welke afstanden overbruggen consumenten voor een FOC? Waar liggen concurrerende FOC s? Is een FOC in Oost-Groningen haalbaar? Is er sprake D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 3

7 van een toereikend en duurzaam consumptief draagvlak (een voldoende robuust marktgebied)? 4. Welke synergie-effecten kunnen optreden tussen een FOC en andere voorzieningen en functies (omliggende centra, toeristisch-recreatieve functies, Blauwestad)? Vergroten deze de haalbaarheid van een FOC? Kan een FOC andersom bijdragen aan andere functies? 5. Wat zijn (rekening houdend met autonome ontwikkelingen) de te verwachten effecten van een FOC op de bestaande centra? Wat is de houding van marktpartijen en gemeenten? Vindt er door een FOC in Oost-Groningen duurzame aantasting plaats van de bestaande detailhandelsstructuur in de regio? 6. Welke directe en indirecte werkgelegenheidseffecten zijn er te verwachten van een FOC in Oost-Groningen, zowel kwantitatief (fte s) als kwalitatief (aard, opleiding, herkomst)? Hoe verhoudt deze werkgelegenheid zich tot de regionale arbeidsmarkt van werkzoekenden? 7. Hoe zijn andere FOC s in Nederland planologisch-juridisch gereguleerd? Is er, rekening houdend met de Wet ruimtelijke ordening en Europese Dienstenrichtlijn, een juridisch bindende borging mogelijk zodat geen branchevervaging optreedt? 8. Wat gebeurt er als het FOC onvoldoende bezoekers trekt? Met welke scenario s moeten dan rekening worden gehouden? Ontstaat er een (ruimtelijke) probleemsituatie indien het FOC de detailhandelsfunctie verliest? 9. Met welke bezoekersaantallen, vervoersbewegingen en bezoekmomenten moet rekening worden gehouden? Aan welke randvoorwaarden moet de infrastructurele ontsluiting en parkeergelegenheid voor de bezoekers voldoen? 10. Wat is/zijn, rekening houdend met de provinciale richtlijnen voor grootschalige detailhandel en inpassing van nieuwe ruimtelijke ingrepen, (de) gewenste en realistische locatie(s) voor een FOC in Oost-Groningen? Is een locatie in de gemeente Groningen realistisch? Is een andere stedelijke locatie (Hoogezand- Sappemeer, Stadskanaal, Veendam en Winschoten) realistisch? Heeft een perifere locatie daarbuiten de voorkeur? Leeswijzer Er zijn diverse rapporten verschenen over een FOC in Zuidbroek. Dit onderzoek is er niet op gericht die rapporten te beoordelen. Evenmin beoogt dit onderzoek uitputtende analyses of aanvullend veldwerk. Dit finale onderzoek is bedoeld om een overzichtelijk beeld te geven van relevante feiten en af te wegen belangen. Op basis hiervan kan de (politieke) afweging worden gemaakt hoe bovenstaande aspecten worden gewogen en of er voldoende redenen zijn af te wijken van het vigerende ruimtelijke detailhandelsbeleid. In dit licht is geprobeerd de veelomvattende en vakspecialistische informatie overzichtelijk te vertalen en toe te spitsen op de voor de beleidskeuze relevante hoofdlijnen. In de volgende tien hoofstukken wordt steeds één deelvraag beantwoord. Waar mogelijk zijn lange teksten voorkomen en analyses verbeeld (kaarten, grafieken en foto s). We ronden af met een korte slotbeschouwing. Voor achtergrondinformatie, gebruikte bronnen en berekeningen verwijzen we naar betreffend hoofdstuk in het bijlagenrapport. 4 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

8 1 Autonome ontwikkeling Alvorens in te gaan op de haalbaarheid en effecten van een FOC in Oost-Groningen, is het relevant de autonome ontwikkelingen te schetsen zonder een FOC in Oost-Groningen: welke ontwikkelingen doen zich voor in het consumentengedrag en in de detailhandel? Wat betekenen deze landelijke ontwikkelingen voor typen winkelgebieden in Noordoost- Groningen? Welke typen centra zijn kansrijk, welke worden bedreigd? 1.1 De nieuwe winkelmarkt De winkelmarkt verandert landelijk sterk. Dit is niet alleen te verklaren door de economische recessie. Een aantal trends versterkt elkaar. Snel toegenomen winkeloppervlak Het winkelvloeroppervlak (wvo) in Nederland is de laatste 10 jaar met 25% gegroeid. Een grote groei aan winkelprojecten ging gepaard met een schaalvergroting van de gemiddelde winkel (van ± 215 m² naar ± 265 m² wvo). De grote groei van vastgoed lijkt voorbij, wel gaat de schaalvergroting naar verwachting door. Omzet per m² wvo neemt af De omzet bleef achter bij de groei van het winkeloppervlak. De bevolking in Nederland groeide de afgelopen 10 jaar slechts 3% (en nam in sommige regio s zelfs af). Vergrijzing leidt geleidelijk tot dalende winkelbestedingen per hoofd (ouderen kopen minder in winkels). Daarnaast gaan bestedingen in toenemende mate via internet (o.a. Koopstromenonderzoek Randstad 2011: 10% van de bestedingen aan niet-dagelijkse artikelen via internet). Filialisering De omzet per m² wvo is de afgelopen 10 jaar met ± 10% afgenomen. Veel (vooral kleinere) spelers staan door de lagere omzetten per m² onder druk. Gemiddeld zijn filiaalbedrijven (schaalvoordelen) beter in staat hierop in te spelen. Het aandeel filialen nam in 10 jaar toe van 28% naar 35%. Dit proces van filialisering gaat naar verwachting door. Meer zelfstandigen met pensioen De komende tien jaar gaat een groeiend deel van de bevolking met pensioen. Dit geldt ook voor de zelfstandige winkeliers. Circa 40% van hen is ouder dan 50, eenzesde zelfs ouder dan 60 jaar. Meer dan voorheen gaan D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 5

9 zelfstandigen stoppen. Zij worden minder opgevolgd door starters. Veel winkels sluiten de komende jaren zonder opvolger. Bezoekmotieven van consumenten Minder behoefte aan winkels De gevolgen van de nieuwe winkelmarkt zijn naar verwachting groot. Webwinkelen en demografische ontwikkelingen leiden tot een afnemende behoefte aan fysieke winkels. Formules met een groot oppervlak en/of veel vestigingen verdringen kleinschalige spelers. Veel winkelruimte komt vrij en wordt niet meer ingevuld. Leegstand neemt onvermijdelijk toe. Verschillen per regio Op basis van de veranderende winkelmarkt kan echter niet de conclusie worden getrokken dat winkels en winkelgebieden geen toekomst hebben. Allereerst verschillen vraag, aanbod en leegstand sterk per regio. Recreatief winkelen Ontspanning, vermaak en beleving in een sfeervolle ambiance: een dagje stad, ik zie wel of ik iets koop. Boodschappen doen Frequent gekochte artikelen, deels vers, gemak en nabijheid belangrijk: handig, dichtbij, alles bij elkaar. Verschillen per winkelgebied Meer nog zullen de gevolgen van de nieuwe winkelmarkt sterk verschillen per type winkelgebied. Het gedrag van consumenten is hierin voor een belangrijk deel leidend. De consument kiest elke keer weer zijn winkel of winkelgebied, afhankelijk van zijn motief op Vergelijkend winkelen Oriëntatie, aankoop van een smaak- of keuzegevoelig artikel: op zoek naar een nieuwe bank, jas, flatscreen, etc. Doelgericht aankopen Artikel al in het hoofd, snelheid, efficiëntie en verkrijgbaarheid bepalend: snel... halen (runshoppen). 6 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

10 Kansrijke winkelgebieden Kwetsbare winkelgebieden dat moment. Vier typen gedrag domineren: recreatief winkelen, vergelijkend winkelen, boodschappen doen en doelgericht aankopen (kader bezoekmotieven van consumenten ). Sfeer en beleving Consumenten blijven de behoefte houden om recreatief te winkelen. Zij kiezen voor winkelgebieden met de meeste sfeer en beleving. Klein en kleurloos Onaantrekkelijke gebieden door weinig keuze (weinig aanbod) en/of onvoldoende onderscheidende winkels ( dertien in een dozijn ). Kansrijke gebieden: beleving en boodschappen Binnensteden en de grotere hoofdwinkelgebieden die zich (kunnen) richten op sfeer en beleving blijven naar verwachting kansrijk. Een bezoek hieraan is vaak een dagje uit en wordt gedaan voor het plezier. Ook centra voor de frequente aankopen ( boodschappen doen ) blijven naar verwachting nog kansrijk. Vooral de grotere wijk- en dorpscentra met een ruime keuze hebben kansen. Dagelijks en gemak Snel de boodschappen doen. Er is voldoende keuze (aanbod), de locatie is goed bereikbaar en er zijn voldoende parkeerplaatsen. Prijs en run Deze winkelgebieden kunnen zich slecht onderscheiden van webwinkels. Internet biedt meer keuze en de laagste prijs. Kwetsbare gebieden Kleine winkelgebieden met weinig keuze en centra die zich niet onderscheiden van andere centra zijn kwetsbaar. Veel doorsnee centra zijn de afgelopen decennia sterk gegroeid en met de afnemende winkelbehoefte komen zij (te) ruim in hun jas te zitten. Ten slotte zijn ook centra die zich specifiek richten op prijs en runshoppen kwetsbaar: nergens is het zo gemakkelijk en goedkoop om een product te kopen als via internet. D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 7

11 1.2 Situatie in Noordoost-Groningen Aanbodstructuur De winkelstructuur van Noordoost-Groningen bestaat uit een grote hoeveelheid centra met een verschillende omvang en functie. De twee branches mode en sport (± 90% van het wvo in FOC s) staan in dit onderzoek centraal. Met name de grotere centra van Groningen (en omgeving) hebben een substantieel aanbod mode en sport (kaart 1 en figuur 1). In de grotere centra maken de branches mode en sport ruim een derde of meer uit van het totale winkelaanbod. Dit zijn centra die zich meer (kunnen) richten op zowel recreatief als vergelijkend winkelen. Binnen de provincie is vooral de Groningse binnenstad dominant met bijna m 2 wvo mode/sport. De centra van Winschoten, Stadskanaal en Veendam hebben een mode- en sportaanbod van 10 à m 2 wvo. In overige centra is het aanbod kleiner (< m 2 wvo). Naast dit geclusterde aanbod in de grotere centra is er ± m 2 wvo mode en sport verspreid gelegen in aanloopgebieden, kleine centra en op solitaire locaties. 8 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

12 Figuur 1 Omvang en branchering centra > m² wvo in Noordoost-Groningen en -Drenthe (in m² wvo) Bron: Locatus, ; bewerking Droogh Trommelen en Partners D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 9

13 De nieuwe winkelmarkt in Groningen Een uitgebreide analyse over de ontwikkeling en het functioneren van de detailhandel in de provincie Groningen valt buiten de kaders van dit onderzoek. Toch is duidelijk zichtbaar dat landelijke ontwikkelingen zich ook in Groningen voordoen (schaalvergroting, nieuwe projecten, filialisering, pensioen mkb-ers, internet, etc.). Leegstand De leegstand in winkelgebieden is een van de meest zichtbare indicatoren van de (nieuwe) winkelmarkt. Een leegstand rond de 5% is als gezond te typeren (frictieleegstand voor de benodigde doorstroming). Landelijk neemt de leegstand toe en bedraagt nu ± 10% van het wvo. In de meeste Groningse centra is de leegstand op dit moment reeds substantieel groter dan de frictieleegstand (kaart 2). Opvallend is dat de winkelleegstand zich niet beperkt tot de randzones en aanloopstraten. In veel centra is ook sprake van leegstand in het hart van de kernwinkelgebieden: ook op de meest courante locaties is de vraag naar winkelruimte klein. 1 0 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

14 Bevolkingsontwikkeling Voor de toekomstige winkelmarkt is (naast de overige landelijke ontwikkelingen) vooral de ontwikkeling van het aantal inwoners sterk van invloed. Noordoost-Groningen heeft als een van de eerste regio s in Nederland te maken met een substantiële afname van de bevolking. Gecombineerd met relatief lage bestedingen per inwoner (door gemiddeld lagere inkomens, meer ouderen) neemt het draagvlak voor winkels de komende jaren af (kaart 3). Noordoost-Groningen loopt voorop Naar verwachting zal het landelijke beeld van een afnemende behoefte aan winkels en een toenemende leegstand, versneld optreden in Noordoost-Groningen. Veel centrumgebieden staan nu reeds zichtbaar onder druk. Veel landelijke winkelformules wijzigen hun vestigingsstrategie onder invloed van de nieuwe winkelmarkt: na jarenlange expansie focussen zij zich de komende jaren op grote centra en regio s met groei. In middelgrote en kleinere centra en in minder aantrekkelijke regio s wordt niet of nauwelijks geïnvesteerd. Schaalvergroting en filialisering, die elders in D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 1 1

15 Nederland de afname zelfstandige winkeliers deels compenseren, vinden naar verwachting minder snel plaats in deze krimpregio met vooral middelgrote en kleinere centra. Kansrijke en kwetsbare centra Er zijn geen aanwijzingen dat voorkeuren en gedrag van consumenten in Groningen zich sterk anders ontwikkelen dan elders in Nederland. Ook hier zullen vooral centra die zich richten op boodschappen doen/frequente aankopen (dorps- en wijkcentra) en onderscheidende centra met sfeer en beleving (m.n. binnenstad Groningen) ook op termijn kansrijk blijven als winkelgebied (kaart 4). De in de afgelopen decennia sterk gegroeide middelgrote regiocentra krijgen de komende jaren te maken met teruglopende bestedingen en een afnemende bevolking. De reeds grote leegstand neemt toe, de belangstelling vanuit de winkelmarkt neemt af. Door stagnatie en leegstand dreigen sfeer en beleving verder af te nemen. Vooral in regiocentra die nu reeds ruim in de jas zitten, dreigt verdere leegstand en verloedering. Deze centra staan voor ingrijpende keuzes om zich aan te passen aan de nieuwe winkelmarkt (kaart 4). 1 2 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

16 Figuur 2 Het theoretische principe van een FOC 2 Factory Outlet Centra Factory Outlet Centra (FOC s) prefereren in de meeste gevallen een locatie buiten de reguliere winkelgebieden. Omdat het beleid in de regel geen reguliere winkels toestaat op dit soort locaties vragen zij om een uitzondering. Dat maakt de vraag relevant wat een FOC feitelijk is. Welke ruimtelijke verschijningsvorm heeft het? Welke branches, assortimenten en marktsegmenten zijn er aanwezig? Welke ruimtelijk relevante kenmerken onderscheiden een FOC van een regulier winkelgebied? 2.1 De theorie van een FOC Van oudsher worden geproduceerde artikelen via de groothandel verkocht aan winkeliers (detailhandel). Deze verkopen het aan de consument. Onverkochte restpartijen worden alsnog verhandeld via reguliere detailhandel (Scapino, markt, etc.) of via fabriekswinkels. Vanaf 2001 zijn in Nederland planmatig FOC s ontwikkeld. In deze merkendorpen kunnen producenten in een eigen sfeer en ambiance hun nog onverkochte artikelen rechtstreeks aan de consument verkopen (figuur 2). D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 1 3

17 1 4 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

18 Figuur 3 Omvang en branchering FOC s in Nederland en Noordwest-Duitsland (m² wvo) 2.2 FOC s in de praktijk In de wereld bestaan FOC s in vele soorten en maten. Voor de Groningse situatie zijn vooral Nederlandse en nabij gelegen Duitse FOC s relevant. Om een goed beeld te krijgen van een FOC in de praktijk, bekijken we deze zes FOC s (kaart 5 en figuur 3): Designer Outlet Roermond (NL) Bataviastad Lelystad (NL) Rosada Roosendaal (NL) Designer Outlet Soltau (D) Factory Outlet Centre Ochtrup (D) Ochtum Park Stuhr (Bremen) (D) Bron: Locatus, ; bewerking Droogh Trommelen en Partners Omvang en branchering De zes FOC s zijn tussen de 7 en 24 duizend m 2 wvo groot. DOC Roermond is met m 2 wvo veruit het grootste. De Nederlandse FOC s bestaan voor het grootste deel (90%) uit de branches mode en sport. De overige 10% betreft diverse branches. Verder zijn er diverse horecabedrijven gevestigd. De Duitse FOC s hebben een vergelijkbare branchering (brancheringscijfers zijn niet beschikbaar). Het initiatief van Revascom voor een FOC bij Zuidbroek gaat vooralsnog uit van ± m 2 wvo waarvan ± m 2 mode en sport. D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 1 5

19 Assortimenten De nadruk in het assortiment ligt op mode en modeaccessoires, waarbij de geboden korting als belangrijk unique selling point geldt: Het Designer Outlet Roermond is een winkelcentrum met tal van bekende labels en designerlabels met kortingen tot wel 70% ten opzichte van de normale verkoopprijzen. De diverse merken zijn eigenaar en manager van de eigen winkels, die er net zo uitzien als dergelijke winkels in de winkelstraat of waar dan ook met een mix van seizoen- en trendvoorraad. (website Designer Outlet). Nadruk in het assortiment ligt op mode, modeaccessoires... Batavia Stad is slim shoppen in stijl, want elke modeliefhebber kan zich er te goed doen in de ruim 100 winkels die standaard 30-70% korting geven op hun collecties. Je vindt er meer dan 250 grote modemerken; van kindermode tot sport, van herenmode tot lingerie, van schoenen tot parfums en van chocolade tot interieur. (website Bataviastad). In Rosada vind je maar liefst 60 merkwinkels, met altijd minimaal 30 tot 70% korting! Het is dé shopspot voor liefhebbers van bekende merken in heren-, dames- en kindermode,...schoenen en sport.....met korting als belangrijk unique selling point 1 6 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

20 sportkleding, accessoires, lingerie, schoenen, tassen en nog veel meer. Ook voor een heerlijke lunch kun je terecht bij Rosada. (website Rosada). Designer Outlet Roermond Designer Outlet Soltau Merken en marktsegmenten Winkels in FOC s worden geëxploiteerd door merken. Dat betekent dat winkels in beginsel één of enkele merken aanbieden die door de exploitant zelf zijn geproduceerd. Factory Outlet Village Bataviastad Lelystad Factory Outlet Centre Ochtrup De grote en bekende merken zijn de trekkers van de FOC s. Naarmate een FOC grotere en meer exclusieve merken biedt, neemt de attractiviteit toe. Naast bekende merken van producenten zelf, zijn er ook minder bekende merken en merken van niet-producenten te vinden. Bijgaande merkenwolken geven een doorsnede van de verschillende FOC s. Het Designer Outlet in Roermond biedt naar verhouding de meeste winkels in het hogere marktsegment (Gucci, Prada). In Bataviastad, Rosada en de Duitse FOC s ligt de nadruk sterker op het middensegment van de markt. Rosada Factory Outlet Roosendaal Ochtum Park Outlet Centrum Stuhr D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 1 7

21 Situering Er is geen eenduidig beeld voor wat betreft de locatie en situering van FOC s. Nederlandse FOC s liggen bij middelgrote steden (50 à inwoners). Ochtrup en Soltau zijn relatief kleine plaatsen (± inwoners), Stuhr (± inwoners) is een voorstad van Bremen (± inwoners). De Nederlandse FOC s zijn gesitueerd aan de rand van de bebouwde kom, nabij het centrum (Roermond) of op enige kilometers afstand daarvan (Lelystad, Roosendaal). Dit geldt ook voor Ochtrup en Stuhr. Het FOC in Soltau ligt nagenoeg solitair in het buitengebied. Designer Outlet Roermond Designer Outlet Soltau Alle FOC s liggen op een zichtlocatie op een voor auto s goed ontsloten locatie. Bij geen van de FOC s ligt een treinstation. In Stuhr en Roosendaal ligt het FOC nabij de afrit van een autosnelweg. Het FOC in Soltau ligt aan een snelweg, maar op enkele kilometers van de afrit. In Roermond, Lelystad en Ochtrup liggen de FOC s aan het provinciale hoofdwegennet, op enkele kilometers van de autosnelweg. Factory Outlet Village Bataviastad Lelystad Factory Outlet Centre Ochtrup Rosada Factory Outlet Roosendaal Ochtum Park Outlet Centrum Stuhr 1 8 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

22 Designer Outlet Roermond Factory Outlet Village Bataviastad Lelystad Designer Outlet Soltau Factory Outlet Centre Ochtrup Ruimtelijke opzet De ruimtelijke opzet van de FOC s is in grote lijnen gelijk. De winkels zijn gesitueerd aan een aantal winkelstraten en pleinen met een duidelijke routing. Op uiteinden en hoeken zijn de trekkers ( ankers ) gesitueerd, ertussen de overige winkels. Rond de pleinen zijn horeca, terrassen en overige voorzieningen. In hun ruimtelijke opzet en sfeer verwijzen FOC s naar historische binnenstadjes met gebogen stratenpatronen, gezellige pleintjes en een kleinschalige verkaveling. De winkels zijn gemiddeld even groot als die in reguliere centra (± 190 m 2 ). Door de planmatige opzet zijn winkels efficiënt verkaveld. Bevoorrading vindt plaats aan de achterzijde van de panden en het winkelfront wordt niet onderbroken met andere functies (zoals opgangen voor wonen boven winkels). Rosada Factory Outlet Roosendaal Ochtum Park Outlet Centrum Stuhr Aan de buitenzijde van de FOC s liggen ruime parkeerterreinen met parkeren op maaiveld. Op deze wijze zijn een goede bereikbaarheid en gratis parkeren gecombineerd met een autovrij verblijfgebied dat exclusief is bestemd voor de winkelfunctie. De hinderlijke nadelen van reguliere gemengde centra zijn afwezig. D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 1 9

23 Verschijningsvorm en openbare ruimte Ook in de verschijningsvorm grijpen FOC s terug op historische binnenstadjes. Moderne winkelunits met voldoende breedte en hoogte worden voorzien van historiserende gevels met een wisselend karakter. Op deze manier wordt de sfeer en entourage gecreëerd die gewenst is. De FOC s zijn met een wal, muur of hek van de buitenwereld gescheiden. Hiermee wordt niet alleen ingespeeld op de gewenste intieme sfeer (vestingstadje) maar is ook het aantal entrees beperkt. Dit draagt bij aan een goede routing (loopstromen) en maken het centrum makkelijk beheerbaar en afsluitbaar. Designer Outlet Roermond Designer Outlet Soltau In tegenstelling tot reguliere binnenstadjes is de openbare ruimte eigendom van het FOC. De inrichting (bestrating, verlichting, bankjes), schoonmaak en beveiliging zijn in handen van het FOC-management. Reclame, uitstallingen en gedrag van het publiek zijn zo centraal te reguleren en te controleren. Na de sluiting van de winkels gaat het binnenstadje als geheel op slot. Hiermee kan een optimaal op het winkelen toegespitste beleving worden gerealiseerd (schoon-heel-veilig). Factory Outlet Village Bataviastad Lelystad Rosada Factory Outlet Roosendaal Factory Outlet Centre Ochtrup Ochtum Park Outlet Centrum Stuhr 2 0 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

24 3 Potentieel marktgebied Het economisch functioneren van een FOC is primair het risico en de verantwoordelijkheid van de eventuele initiatiefnemer/investeerder. De bedrijfsmatige exploitatie van een FOC is dan ook geen onderdeel van deze studie. Voor (de eventuele ontheffing van) het beleid is het wel van belang inzicht te hebben in het risico dat een FOC niet of slechts marginaal gaat functioneren. Overwegingen hierbij zijn meerwaarde voor de voorzieningenstructuur, werkgelegenheid en duurzaam ruimtegebruik. Welke afstanden overbruggen consumenten voor een FOC? Waar liggen concurrerende FOC s? Is een FOC in Oost-Groningen haalbaar? Is er sprake van een toereikend en duurzaam consumptief draagvlak (een voldoende robuust marktgebied)? 3.1 Reistijden en inwoners In kaart 6 is weergegeven hoeveel inwoners er wonen binnen 30, 60 en 90 minuten autorijden vanaf het knooppunt A7-N33. D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 2 1

25 Concurrerende FOC s Op ± 90 autominuten rond het knooppunt A7- N33 liggen de FOC s Lelystad, Ochtrup en Stuhr (kaart 7). Vooralsnog is de concurrentie-kracht van een FOC in Oost-Groningen niet duidelijk. Uitgaande van ± m 2 (zie ook figuur 3, blz. 15) gaan wij in deze studie uit van een FOC met een gemiddelde concurrentiekracht. Bij vergelijkbare FOC s kan verwacht worden dat consumenten primair georiënteerd zijn op hun meest nabije FOC. Als FOC s sterk van elkaar afwijken (aanbod, sfeer, etc.) kan een afwijkend patroon ontstaan. Met een relatief klein FOC in Stuhr kan een FOC in Oost-Groningen een sterke concurrentiepositie innemen in het gebied rond Stuhr. Daar staat tegenover dat Soltau voor velen in dit gebied op eenzelfde afstand ligt als Oost-Groningen. Primaire verzorgingsgebieden en inwoners Al met al ontstaat er met de realisatie van een FOC in Oost-Groningen een vrijwel dekkend netwerk van FOC s met primaire verzorgingsgebieden van ongeveer een uur reistijd (kaart 8). Voor de verschillende FOC s is berekend hoeveel inwoners binnen de reisafstand van 60 minuten wonen. 2 2 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

26 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 2 3

27 3.2 Bezoekersaantallen per jaar Model bezoekersaantallen De FOC s in Nederland trokken in 2011 respectievelijk 4,1 (Roermond), 2,3 (Lelystad) en 1 (Roosendaal) miljoen bezoekers per jaar. Op basis van de feitelijke bezoekersaantallen en inwoners binnen 30 en 60 autominuten kan een rekenmodel worden gemaakt. De ambitie van de initiatiefnemers gaat uit van een FOC met een met (het grotere) Lelystad en Roermond vergelijkbare kwaliteit en attractiviteit. Vanuit deze positieve grondhouding gaan wij in ons model vooralsnog ook uit van deze sterke FOC s als basis. Van hieruit maken wij de vertaalslag naar een FOC in Oost-Groningen. Twee varianten: 30% en 10% > 60 minuten De woonplaatsen van FOC-bezoekers zijn niet bekend. Daarom maken wij in ons model voor de veiligheid twee varianten. De eerste gaat uit van FOC s met een grote reikwijdte: 30% van de bezoekers komt van meer dan 60 minuten en dus 70% van binnen 60 minuten. De tweede variant gaat uit van FOC s met een beperktere reikwijdte: 10% van de bezoekers is afkomstig van meer dan 60 minuten en 90% komt in die variant uit het gebied daarbinnen. 2 4 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

28 Bezoekfrequentie <30 minuten Voor Roermond en Lelystad is wel bekend dat respectievelijk 45% en 35% van de bezoekers van minder dan 30 autominuten komt. Als we die bezoekers delen door het aantal inwoners in betreffende gebieden kan de gemiddelde bezoekfrequentie per inwoner in dit gebied worden bepaald. Gemiddeld voor beide FOC s is dit 1,54 keer per jaar*. Model: 70-90% bezoekers van binnen 60 minuten Model: aandeel bezoekers uit 30- en 60-minutengebied Bezoekfrequentie minuten Na aftrek van de bezoekers van binnen het 30-minutengebied en rekening houdend met 30% respectievelijk 10% bezoekers van meer dan 60 minuten is de bandbreedte bezoekers vanuit het gebied minuten te becijferen. Door ook deze te delen door de betreffende aantallen inwoners in die zone kan voor beide FOC s een gemiddelde bezoekfrequentie per jaar worden berekend tussen de 0,14 en 0,23 keer per jaar* (= circa eens in de 4 à 7 jaar). Aantal bezoekers per jaar FOC Oost-Groningen Doordat de gemiddelde bezoekfrequenties in Roermond en Lelystad heel vergelijkbaar zijn Bezoekfrequenties Roermond en Lelystad FOC Oost-Groningen: cijfers Roermond en Lelystad * In dit hoofdstuk worden berekeningen samengevat. In het bijlagerapport worden de gedetailleerde berekeningen weergegeven. D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 2 5

29 en voor het FOC in Oost-Groningen een vergelijkbaar kwaliteitsniveau wordt beoogd, passen we deze bezoekfrequenties ook toe op de situatie in Oost-Groningen. Binnen 30 autominuten van het FOC Oost- Groningen wonen ruim inwoners. Met een bezoekfrequentie van 1,54 is het aantal bezoekers uit dit gebied per jaar. Tussen de 30 en 60 autominuten wonen ± 1,6 miljoen mensen. Op basis van de gemiddelde bezoekfrequentie van 0,14 à 0,23 komen er vanuit dit gebied à duizend bezoekers per jaar. Van meer dan 60 minuten komt 10 tot 30% van de bezoekers*. Al met al leidt dit tot een aantal bezoekers van het FOC tussen de 1,5 en 1,7 miljoen per jaar. Ten overvloede merken wij nogmaals op dat in het model (optimistisch) uitgegaan is van een FOC met de relatief grote attractiviteit en bezoekfrequenties van de (grotere) FOC s in Lelystad en Roermond. * Doordat in het rekenmodel de 10%-variant correspondeert met een hoge bezoekfrequentie in het gebied minuten en de 30%-variant met de lage, blijft de totale bandbreedte van het aantal bezoekers beperkt. Zie het bijlagerapport voor meer informatie. 2 6 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

30 Inschatting omzet FOC Oost-Groningen en elders Inschatting omzet/m 2 FOC Oost-Groningen en elders 3.3 Bestedingen en omzetten per m 2 De bezoekersaantallen bepalen niet of een FOC functioneert. Hiervoor is de omzet per m 2 winkelvloeroppervlak een betere maat. Bestedingen in een FOC Er zijn weinig recente en openbare gegevens over bestedingen in FOC s. In Lelystad is een gemiddelde omzet per bezoeker gemeten van 35,- excl. BTW (2012), door initiatiefnemer Revascom wordt voor (een qua omvang iets kleiner) FOC in Oost-Groningen gerekend met 21 à 40 (gemiddeld 30). Op basis van beide cijfers hanteren wij een bandbreedte van 30 tot (positief) 35 per bezoeker. Omzet en omzet per m 2 Met 1,5 tot 1,7 miljoen bezoekers per jaar en een gemiddelde omzet per bezoeker van 30 à 35 (excl. BTW) komt de totale winkelomzet op 44 tot 59 miljoen per jaar. Maatgevend voor het functioneren is de omzet per m 2 winkelvloeroppervlak (wvo). Met een oppervlak van m 2 wvo komt deze naar verwachting uit tussen de en per jaar (gemiddelde ± 3.450). Vergelijking met andere FOC s Op basis van dezelfde omzetten per bezoeker, bezoekersaantallen en het aanwezige wvo is de omzet per m 2 te berekenen in de andere FOC s in Nederland: Roermond à per m² wvo Lelystad à per m² wvo Roosendaal à per m² wvo De verwachte omzet per m 2 voor het FOC Oost-Groningen ligt rond het niveau van dat van Roosendaal (gemiddelde ± 3.475). Haalbaarheid FOC Oost-Groningen? Of een FOC in Oost-Groningen haalbaar is, hangt deels af van het investeringsniveau en de exploitatie. Bovenal is van belang of het FOC voldoende attractief is om de berekende bezoekersaantallen te halen. Zelfs uitgaande van de bezoekfrequenties en bestedingen van het grotere Lelystad en Roermond komt het berekende omzetniveau zowel absoluut als per m 2 wvo substantieel lager uit. Hiermee zal de interesse bij merken voor een vestiging in het FOC ook minder groot zijn. Een minder sterk FOC moet het doen met lagere bezoekfrequenties en bestedingen per bezoeker, een nog lager omzetniveau, nog minder interesse bij merken, nog minder attractiviteit, etc. D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 2 7

31 4 Synergie Niettemin kan op basis van diverse gegevens wel een kwalitatief beeld geschetst worden. Een FOC in Oost-Groningen trekt bezoekers van buiten de regio. Als deze vervolgens ook andere voorzieningen of centra bezoeken, kan dit aldaar extra bezoekers opleveren. Andersom kunnen bezoekers aan toeristischrecreatieve voorzieningen in de regio hun bezoek combineren met het FOC, waardoor het FOC extra draagvlak (haalbaarheid) krijgt. In dit hoofdstuk gaan wij in op de vraag welke synergie-effecten kunnen optreden tussen een FOC en andere voorzieningen en functies (omliggende centra, toeristisch-recreatieve functies, Blauwestad). Vergroten deze de haalbaarheid van een FOC? Kan een FOC andersom bijdragen aan andere functies? De mate waarin een FOC en andere functies elkaar kunnen versterken is afhankelijk van zowel het uiteindelijke FOC als de betreffende andere functie. Belangrijk voor het optreden van synergie tussen twee functies zijn: De doelgroep van beide functies (leeftijd, inkomen, leefstijl, etc.); Het bezoekmotief van beide functies (de motivatie ervoor, heeft men in beide zin?); Het bezoekmoment van beide functies (seizoen, dag van de week, tijdstip dag); De bezoekduur van beide functies (de verblijfsduur per functie); De te overbruggen barrière tussen beide functies (afstand, reistijd, moeite); De bezoekersaantallen van beide functies (percentage bezoekers levert meer op). Tropiqua (Veendam) Groninger Museum (Groningen) 4.1 Algemeen 4.2 Synergie voor het FOC De mate waarin de nabijheid van een functie (aantoonbaar) leidt tot extra bezoekers in een andere functie laat zich moeilijk meten. Er is ook weinig onderzoek beschikbaar over het combinatiebezoek met FOC s in Nederland. Voorzieningen in de omgeving van het FOC kunnen bijdragen aan bezoekersaantallen van het FOC. Het gaat daarbij om extra bezoekers die niet al autonoom het FOC bezoeken. Het gaat daarbij vooral om: Landgoed Fraeylemaborg (Slochteren) 2 8 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

32 voorzieningen bij het FOC dagattracties in de regio; nabijgelegen binnensteden verblijfstoeristen/vakantiegangers Voorzieningen bij het FOC In Roermond ligt het FOC nabij de binnenstad en nabij bioscoopcomplex Foroxity. Het FOC in Lelystad is gecombineerd met de Bataviawerf en museum Nieuw Land. In Roosendaal ligt het FOC naast Recreatiepark De Stok (o.a. (zwembad, kartbaan, overdekte speeltuin). Er zijn vooralsnog geen plannen voor toeristisch-recreatieve voorzieningen bij een FOC in Oost-Groningen. Deze vorm van synergie (die elders wel bijdraagt aan bezoekersaantallen) blijft in deze situatie achterwege. Dagattracties in de regio Op kaart 11 zijn de belangrijkste dagattracties van de provincie aangegeven. De meest nabijgelegen attracties zijn zwembad Tropiqua in Veendam en sportcentrum Kardinge in de stad Groningen. Veel bezoekers zijn sporters uit de regio zelf. De te verwachten synergie is beperkt. Attracties met een meer toeristisch en bovenregionaal karakter zijn het Groninger D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 2 9

33 Museum, Landgoed Fraeylemaborg en Vesting Bourtange. Naarmate de afstand tot het FOC kleiner is, nemen potenties voor combinatiebezoek (door een deel van de doelgroep) toe. Omdat de bezoekersaantallen van de attracties relatief bescheiden zijn (< ) zal in absolute aantallen het aantal extra bezoekers aan het FOC bescheiden zijn. Figuur 4 Intensiteit verblijfsrecreatie per provincie Ook andere FOC s hebben dagattracties in de regio. Voorbeelden zijn de pretparken Walibi Holland Biddinghuizen (± bezoekers), en Toverland Sevenum (± ). De mogelijke extra bezoekers door deze vorm van synergie zijn opgenomen in de bezoekersaantallen van betreffende FOC s in hoofdstuk 3. Er lijkt in de regio Oost- Groningen geen aanleiding deze vorm van synergie naar boven bij te stellen. Nabijgelegen binnensteden Ook grote en attractieve binnensteden kunnen als attractie worden beschouwd. Naarmate de binnenstad groter en attractiever is, trekt zij meer bezoekers (van buiten de eigen regio). Voor Oost-Groningen is vooral de binnenstad van Groningen relevant. Hier komen ± 23,5 Bron: CBS (2012), bewerking DTNP 3 0 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

34 Binnenstad Groningen: 23,5 miljoen bezoekers Provincie Groningen heeft relatief weinig toeristen FOC: relatief weinig extra bezoekers door synergie miljoen bezoekers per jaar waarvan ± 21% van buiten de provincie. Onbekend is in welke mate deze bezoekers een binnenstadsbezoek willen combineren met een FOC-bezoek. Het aanbod in de binnenstad is zeer groot en de gemiddelde verblijfsduur is 171 minuten (bijna 3 uur). De reistijd naar het FOC (± 24 km vanaf Damsterdiep) is minimaal ± 17 minuten (exclusief parkeren en congestie). Mogelijk is de binnenstad van Groningen te attractief ten opzichte van het FOC om als trekker daarvoor te fungeren. Wel ligt Groningen dichter bij het FOC dan andere grote steden (Amsterdam, Utrecht, Maastricht, Eindhoven, Rotterdam, Den Bosch) bij hun FOC. Of en in welke mate dit voor het FOC tot extra bezoekers leidt, is moeilijk te becijferen. Verblijfstoeristen/vakantiegangers Ten slotte kunnen in de provincie aanwezige vakantiegangers (verblijfstoeristen) het FOC bezoeken. Het aantal verblijfstoeristen in de provincie Groningen is echter relatief beperkt: met 2,1 overnachtingen per etmaal per km 2 is Groningen de dunst overnachte toeristische provincie van het land (figuur 4). Er lijkt in de regio Oost-Groningen geen aanleiding deze vorm van synergie naar boven bij te stellen. Synergie voor het FOC? De mogelijke extra bezoekers door de vier behandelde vormen van synergie zijn reeds opgenomen in de bezoekersaantallen van betreffende FOC s in hoofdstuk 3. De vraag doet zich voor of deze synergie-effecten in Oost-Groningen substantieel groter of kleiner zijn dan in de andere FOC s. De afwezigheid van attracties nabij het FOC, de bescheiden bezoekersaantallen van attracties in de regio en de geringe toeristische functie verminderen de kansen voor synergie ten opzichte van de andere FOC s. De relatieve nabijheid van de binnenstad van Groningen biedt mogelijk een extra kans. Per saldo is er in onze optiek geen aanleiding de bezoekersaantallen vanwege de synergieeffecten naar boven bij te stellen. Eerder lijkt er sprake van minder kansen voor synergie en daarmee aanleiding de bezoekersaantallen voor het FOC Oost-Groningen uit hoofdstuk 3 enigszins naar beneden bij te stellen. D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 3 1

35 4.3 Synergie van het FOC De (benodigde) bezoekersaantallen van een FOC in Oost-Groningen zijn veel groter dan die van de grootste bestaande dagattracties. Kan een FOC andersom bijdragen aan extra bezoekers in andere centra of bijvoorbeeld aan de Blauwestad? Hierbij is van belang hoeveel tijd er voor of na het FOC-bezoek resteert voor ander bezoek. Naarmate de attractiviteit van het FOC groter is (winkelaanbod, horeca, verblijfsklimaat) zal de verblijfsduur aan het FOC zelf toenemen. Naast de aantrekkingskracht en verblijfsduur van de andere functie is ook de reistijd tussen beide bezoekdoelen van belang. Synergie door combinatiebezoek in andere FOC s In het kader van het Koopstromenonderzoek Randstad 2011 is gericht (vervolg)onderzoek uitgevoerd naar combinatiebezoek tussen FOC s en bijbehorende hoofdcentra. Het gaat daarbij dus om (Randstad)inwoners die buiten hun eigen regio een FOC bezochten. In deze paragraaf gaat het ook om de vraag in welke mate bestaande centra kunnen profiteren van de extra bezoekers die het FOC aantrekt van buiten de regio. Genoemd onderzoek is juist voor deze vraag bij uitstek geschikt. In figuur 5 zijn de resultaten weergegeven. Er is een duidelijke samenhang te zien tussen de onderlinge afstand tussen FOC en centrum en de mate van combinatiebezoek. Mogelijk zijn ook de omvang en kwaliteit van de centra van invloed. In Roermond blijkt maar liefst de helft van de FOC-bezoekers van buiten de regio ook de binnenstad te bezoeken. In Lelystad is dit met 9% relatief beperkt. In welke mate in Oost-Groningen sprake van combinatiebezoek zal zijn, is mede afhankelijk van de exacte locatie. Wel is duidelijk dat (bij een locatie nabij knoop N33/A7) afstanden in de Oost-Groningse situatie substantieel groter zijn. Met uitzondering van de binnenstad van Groningen zijn ook de centrumgebieden in de situatie van Oost-Groningen kleiner dan bij de andere FOC s. Synergie voor omliggende centra/blauwestad De combinatie van een lange verblijfsduur in het FOC zelf, de relatief grote afstanden en de relatief beperkte attractiviteit (meerwaarde) van omliggende centra en Blauwestad leidt ertoe dat het aantal extra bezoekers voor deze centra en Blauwestad beperkt zal zijn. Synergie voor binnenstad Groningen Dit geldt mogelijk niet voor de binnenstad van Groningen. Gelet op de grote attractiviteit van deze stad, is een deel van de FOC-bezoekers mogelijk bereid de afstand naar Groningen te overbruggen. In het geval het daarbij gaat om bezoekers die normaal niet naar Groningen komen (dus van buiten het verzorgingsgebied van Groningen-stad) leidt dit tot extra bezoek (een positief synergie-effect). Door de grote overlap van beide verzorgingsgebieden is het potentiële synergie-effect voor de Groningse binnenstad echter beperkt. Er is voor de binnenstad van Groningen relatief nog weinig extra verzorgingsgebied te winnen. Het aantal bezoekers uit dit grotere gebied dat ook nog eens doorrijdt naar Groningen is daardoor klein. Als we dit aantal bovendien nog afzetten tegen de bezoekersaantallen van Groningencentrum (± 23,5 miljoen), is het effect nihil. Ter illustratie: als 30% van de FOC-bezoekers van buiten het Groningse verzorgingsgebied komt en 10% hiervan doorrijdt naar Groningen gaat het om ± 0,2% extra bezoekers. 3 2 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

36 Figuur 5 Combinatiebezoek tussen FOC s en bijbehorende hoofdcentra Bollen geschaald naar omvang en branchering (blauw: mode en sport, groen: overig aanbod). Afstand tussen bollen geschaald naar feitelijke afstand over de weg. D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S 3 3

37 5 Effecten op centra Wat zijn (rekening houdend met autonome ontwikkelingen) de te verwachten effecten van een FOC op de bestaande centra? Wat is de houding van marktpartijen en gemeenten? Vindt er door een FOC in Oost-Groningen duurzame aantasting plaats van de bestaande detailhandelsstructuur in de regio? 5.1 Omzetverschuiving in de regio Het winkelaanbod in een FOC bestaat vooral uit mode en sport. Omdat het winkelaanbod in een FOC Oost-Groningen nog niet bekend is, gaan we hier uit van 90% mode en sport. Ook berekenen we alleen het effect op de modeen sportbranche in Noordoost-Groningen (zie bijlage voor meer details over de berekening). Aanbod FOC: 90% mode en sport Noordoost-Groningen gemiddeld 90 à 95% binding Inwoners in Noordoost-Groningen hebben in totaal een omzetpotentieel mode en sport van 309 miljoen per jaar. Er vloeit relatief weinig koopkracht af: maar liefst 90 à 95% wordt aan Noordoost-Groningen gebonden. Dit betekent dat 278 à 293 miljoen wordt besteed in het eigen winkelapparaat. Noordoost-Groningen binnen 30 minuten reistijd FOC Bezoekfrequentie zone tot 30 minuten: 1,5 x per jaar 3 4 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S