Fashion OutleTT Assen

Transcriptie

1 Fashion OutleTTAssen

2 Fashion OutleTTAssen Fashion OutleTTAssen

3 Fashion OutleTTAssen Meer dan 30 jaar ervaring met mode Nauwe banden met toonaangevende modemerken Veel ervaring met onroerend goedontwikkelingen Kapitaalkrachtige groep

4 Fashion OutleTTAssen Winkelplezier voor alle leeftijden Mode tegen gereduceerde prijzen (tot -30%)

5 Assen Zuid

6 Fashion OutleTTAssen Assen: centraal gelegen in Noord-Nederland Assen-Zuid: perfecte ontsluiting Assen: 6,8 miljoen bewoners 0 90 auto minuten

7 Fashion OutleTTAssen

8 Fashion OutleTTAssen Fase 1 1,6 miljoen Bezoekers per jaar 0,5 miljoen Toeristen per jaar Bezoekers uit binnen-en buitenland

9 Fashion OutleTTAssen Fase Parkeerplaatsen m2 Winkels 60 miljoen Omzet per jaar 340NETTO arbeidsplaatsen

10 Fashion OutleTTAssen

11 P r e s e n t a t i e F a c t o r y O u t l e t C e n t e r D r e n t e d e c e m b e r

12 Fashion OutleTTAssen

13 Fashion OutleTTAssen

14 OPEN APRIL 2018

15 Factory OutleTT Assen { De stappen en tredes

16 Initiatief Intentieovereenkomst Voorbereidende verkenningen en onderzoeken en eerste stedebouwkundige uitwerking Ladderonderzoek als basis voor afweging en besluitvorming provincie en gemeente opdrachtgever Besluitvorming vervolg Bestemmingsplanwijziging / aanpassing omgevingsvisie, provinciale verordening FOC Assen

17 Initiatief: nabij TT Toeristisch recreatieve zone Nodig: bestemmingsplanherziening (en aanpassing omgevingsvisie / provinciale verordening) Daarvoor nodig: voldoende motivering Wettelijk kader: BRO (besluit ruimtelijke ordening) artikel lid 2 -> motivering volgens de ladder voor duurzame verstedelijking via ladderonderzoek FOC Assen

18 De ladder met drie tredes: Trede 1: is er voldoende regionale behoefte? Trede 2: indien ja kan het initiatief in het bestaande stedelijke gebied worden gerealiseerd? Trede 3: als dat niet kan welke locatie (met een goede ontsluiting) komt dan in aanmerking? FOC Assen

19 NB Nu: nadruk op ruimtelijke ordening, duurzame verstedelijking, werkgelegenheid, toeristische impuls met aandacht voor de bestaande situatie (binnenstad) Later: flora en fauna, stikstof, ruimtelijke inpassing, verkeer Niet: ingrijpen in marktwerking, concurrentieverhoudingen FOC Assen

20 De volgende stappen: Gemeente Assen: voldoende argumenten, motivering om met het initiatief de bestemmingsplanprocedure in te gaan? November / december: de raad en stakeholders December / januari: besluit en indien ja - de vervolgstappen door provincie en gemeente FOC Assen

21 Het vervolg: Provincie: Aanpassing omgevingsvisie / provinciale verordening (met ladderonderzoek als inhoudelijke motivering) (de staten stellen vast) Gemeente: Bestemmingsplanprocedure (de raad stelt vast) FOC Assen

22 Dus nu eerst: de resultaten van het ladderonderzoek FOC Assen

23 Onderzoek Regionale behoefte FOC Assen i.k.v. Ladder voor Duurzame Verstedelijking - Onderzoeksopzet - Belangrijkste resultaten - Aanbevelingen Informatie-avond, 27 oktober 2015

24 Onze onderzoeksopzet Uniek: Met stakeholders Eigen enquête-onderzoek onder toeristen Regiobewoners gevraagd naar bekendheid en bestedingen in FOC in koopstromenonderzoek 2015 Recente koopstromen Koppeling met leefstijlen Maar ook: Landelijke kengetallen Ervaringscijfers Onderbouwde aannames

25 Vooraf: geen exacte wetenschap Sommige uitkomsten zijn multi-interpretabel Getallen zijn geen absoluutheden Veel betrokken partijen met eigen waarheden Ons onderzoek is tweeledig: Afweging in het kader van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking: is er sprake van een regionale behoefte?en kan het juridisch? Handreiking bestuurlijke afweging: willen we het ook?

26 De Ladder van Duurzame Verstedelijking

27 Definitie en uniciteit FOC een concentratie van winkels waar producenten van merkartikelen hun restpartijen, gedateerde artikelen of producten met een foutje rechtstreeks en met korting aan de consument verkopen Omzetgerelateerdevergoeding en nauwe verbondenheid van eigenaar, management en (mode-)merken Uitgekiend en op elkaar afgestemd concept Goede afspraken maken over houdbaarheid van het concept en het bewaken van de uniciteit

28 Onderzoeksstap 1: Toeristisch-onderzoek 2 % 1 0 % 8 % 1 5 % 6 % 1 1 % 1 0 % 5 % 1 3 % 5 % 1 % 5% 2 % 5 % Toeristen in Drenthe bovengemiddeld geïnteresseerd in FOC

29 Onderzoeksstap 2: Bekendheid met en bestedingen in FOC regiobewoners I ndicator resulta at Frequentie FOC-bezoek 0,18 Besteding winkels (incl. BTW)! 160,78 Besteding horeca (incl. BTW)! 23,57 Totaal besteed bedrag! 184,35 Per huishouden per jaar! 33,62 Aantal huishoudens Omzet in mln.! (incl. BTW)! 9,9 Conclusie: Huishoudensprofiel primaire verzorgingsgebied aantrekkelijk voor FOC Huidige bestedingen van 10 mln. zullen zeker oplopen

30 Onderzoeksstap 3: Omzetraming en omzetherkomst FOC FOC: m2 bvo = wvo winkels en 700 m2 horeca Omzetverwachting FOC: 42 tot 68 miljoen, waarvan 39 tot 60 miljoen in kernbranches mode, schoenen/lederwaren en sport Bezoekers voor belangrijk deel uit primaire verzorgingsgebied (afstandszone 0-30 autominuten): M in. aant al bezoekers M a x. aant al bezoekers % m in % m ax 0-30 autominuten autominuten Toeristen Totaal

31 Kaartbeeld 0-30 en autominuten Assen, Aa en Hunze, Borger-Odoorn, Coevorden, De Wolden, Hoogeveen, Midden-Drenthe, Noordenveld, Tynaarlo, Westerveld, Groningen, Haren, Hoogezand-Sappemeer, Leek, Menterwolde, Ooststellingwerf, Pekela, Stadskanaal en Veendam

32 Onderzoeksstap 4: Bestaand winkellandschap Leegstand 0-30-gebied: m2, 9,6% Leegstand Assen m2, 11,4% (sterke leegstand in binnenstad: 17,1%) Ter vergelijking Landelijk gemiddelde leegstand is circa 7,5%%

33 Onderzoeksstap 5: Bepalen impact (1) Assen: Omzeteffect: 3,4 tot 6,4 mln. Procentueel: 4,4% tot 8,3% 0-30-gebied: Omzeteffect: 11 tot 22 mln. Procentueel: 2,9 tot 5,6% Rest 0-30-gebied Hoge nabijheid: rond bovengrens Lage nabijheid: rond ondergrens

34 Onderzoeksstap 5: Bepalen impact (2) Dit zijn omzetverdringingseffecten op korte termijn Combinatiebezoek met binnenstad achten wij zeer beperkt Naar toekomst toe dempende werking door: lichte bevolkingsgroei (met name in de 3 grotere plaatsen) verhoogde aantrekkingskracht van de regio: meer koopkracht blijft in de regio daardoor kan FOC grotendeels zijn eigen vraag creëren Voorts op termijn mogelijk versterking toeristisch-recreatief product Drenthe

35 Conclusie in het kader van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking: Trede 1 Er is sprake van een regionale behoefte FOC sluit aan op consumentenvraag, zowel van eigen bevolking als van toeristen. FOC realiseert extra vraag vanuit de diverse zones. Van de omzet komt minimaal de helft tot maximaal 64% uit het 0-30-gebied Effecten t.a.v. leegstand: 0-30-gebied: Toename leegstand: tot m2 Huidige leegstand (9,6%) loopt op tot 9,8%-10% Assen: Toename leegstand: tot m2 Huidige leegstand (11,4%) loopt op tot 11,8%-12,1% in binnenstad: van 17,1% naar 18,0%-18,8%

36 Conclusie in het kader van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking: Trede 2 FOC gaat uit van een groot aantal merken onder één dak Alternatieve locaties en leegstand bekeken op geschiktheid Deze zijn onvoldoende groot of anderszins niet geschikt Voorliggend initiatief is niet op andere binnenstedelijke locaties in stad en regio op te vangen Voor de locatie bij het TT-circuit ligt nu een concreet initiatief voor, en dat initiatief hebben we getoetst

37 Conclusie in het kader van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking: Trede 3 De locatie is met de auto goed bereikbaar Met de nieuwe afslag is de locatie goed bereikbaar voor een groot gebied En (in potentie ook) met het openbaar vervoer Pendelbus

38 Conclusie In voorliggend onderzoek is de regionale behoefte onderzocht en vastgesteld dat er geen alternatieve locaties voor het onderzochte FOC-initiatief in stedelijk gebied of elders in 0-30 beschikbaar zijn. De TT-locatie is multimodaal gezien ook beoordeeld als geschikte locatie Voor een bestemmingsplan dat voorziet in een FOC bij het TT-circuit behoeft de Ladder van Duurzame Verstedelijking geen belemmering te vormen Naast deze procedurele insteek ( kan en mag het? ) is de vraag die voorligt: willen we het? Dit onderzoek biedt de bouwstenen voor besluitvorming in raad en staten

39 Enkele overwegingen t.b.v. besluitvorming Er zijn verdringingseffecten, maar ook synergie-effecten Verdringingseffecten vooral in Assen voelbaar Combinatiebezoek met binnenstad Assen: zeer beperkt Toename werkgelegenheid Op termijn: versterken recreatief product Drenthe en meer koopkracht blijft in regio (minder afvloeiing) E.e.a afhankelijk van uniciteit van een FOC, hierover glasheldere afspraken maken