Reactie diverse bijdragen FOC-onderzoek Bij onderzoek Factory Outlet Center bij TT-terrein Assen - d.d. 26 oktober

Transcriptie

1 Reactie diverse bijdragen FOC-onderzoek Bij onderzoek Factory Outlet Center bij TT-terrein Assen - d.d. 26 oktober In de afgelopen periode zijn er twee stukken beschikbaar gekomen waarin wordt ingegaan op het door ons uitgevoerde onderzoek Factory Outlet Center in Assen in kader van Ladder voor Duurzame Verstedelijking d.d. 26 oktober Het betreft: De bijlage bij de rekenkamerbrief die is opgesteld door Roots Beleidsadvies d.d. 12 november De rekenoverzichten van de Binnenstadsvereniging MKB Assen (gepresenteerd op de rondetafelbijeenkomst op 26 november jl. door Peter Sluyter) 2 Onderstaand gaan wij daarop kort in. Rekenkamer brief / Roots Beleidsadvies Roots Beleidsadvies snijdt diverse punten aan; we gaan hier in op die aspecten die direct op ons onderzoek betrekking hebben. Onderzoek is gebaseerd op aannames waarover kan worden getwist Wij hebben altijd aangegeven dat ons onderzoek naast feitelijke onderzoeksresultaten mede is gebaseerd op aannames en dat een verkenning naar een FOC om die reden geen rocket science is. We benadrukken nogmaals dat wij het meest complete onderzoek in zijn soort hebben opgeleverd. Dit omdat we gebruik hebben gemaakt van recent koopstromenonderzoek, omdat er recente informatie is over de bekendheid van en interesse van regiobewoners met een FOC, omdat er een toeristisch onderzoek heeft plaatsgevonden, en omdat er een koppeling is gemaakt met leefstijlen. Niettemin zitten er een aantal variabelen in het onderzoek besloten die ook in eerdere onderzoeken aan de orde komen. Deze resultaten hebben we geverifieerd en juist bevonden. Daarnaast zijn er enkele onderbouwde aannamen gedaan over de toekomstige ontwikkeling van enkele variabelen. Roots wijst hierbij (zie pagina 2) op de aannames t.a.v. de toekomstige ontwikkeling van koopkrachtoriëntatiecijfers, het gebruik van vloerproductiviteiten en online-bestedingen (Roots, voetnoot 7). Kooporiëntaties Wij hebben naar de toekomst toe de kooporiëntatie-cijfers (tabel 4.5) in heel voorzichtige mate naar boven bijgesteld. Voorzichtig, omdat wij de markt niet rijk willen rekenen. Mede door te optimistisch rekenwerk zijn in het verleden in Nederland wel plannen rondgerekend die achteraf 1 Handvatten voor de beoordeling van de informatie over de vestiging van een FOC in Assen, Roots Beleidsadvies, 12 november Effecten van factory outlets op Stadshart Assen - vier inschattingen CityWorks B@S - Strabo 1

2 beter niet hadden kunnen worden gerealiseerd. Dat wilden we juist hier vermijden. Niettemin is er alle aanleiding om te verwachten dat de kooporiëntatie-cijfers in de toekomst zullen toenemen. Immers, iedereen dient zich te beseffen dat er in stad en regio sprake is van een substantiële afvloeiing van koopkracht. Een afvloeiing die ver bovengemiddeld is. Wij verwachten dat een FOC voor een deel die nu afvloeiende koopkracht weer aan de eigen stad en regio weet te binden. Minder mensen hoeven naar buiten de regio om bepaalde (mode)- aankopen te doen, zoals bijvoorbeeld de mensen die volgens de aanvullende vragen in het koopstromenonderzoek nu naar andere FOC s gaan, zoals Bataviastad. Derhalve hebben we de koopkrachtbinding (de mate waarin inwoners in hun eigen gebied aankopen doen) laten oplopen van 70% nu tot 73% in de toekomst (dit is nog altijd relatief laag). De toevloeiing (het aandeel van de omzet dat van buiten komt) hebben we laten oplopen van 25% nu tot 28% straks. Dit impliceert, dat een FOC in grote mate nieuwe nog niet in Assen en regio gebonden eigen vraag zal genereren. Vloerproductiviteitcijfers Roots geeft (behalve op pagina 2 o.a. op pagina 8) aan dat niet altijd met de ervaringscijfers van FOC s is gerekend. Echter, wij hebben overal in het rapport de omzetverdringing berekend op basis van de vloerproductiviteiten van FOC s zoals weergegeven in tabel 3.1 op pagina 20. Alleen in de berekening van de regionale marktruimte in de toekomst (tabel 4.5) hebben we dit terecht nagelaten omdat het hier niet zozeer om het bepalen van de omzetverdringing van het FOC, maar om het bepalen van de toekomstige marktruimte in de regio als geheel in de branches mode, schoenen en sport. Overigens blijkt ook uit deze (voorzichtige, zie boven) becijfering dat er in de toekomst voldoende marktruimte ( 49,3 mln.) ontstaat om het FOC te verantwoorden. Roots merkt op dat hierdoor de effecten op de leegstand relatief beperkt worden ingeschat, maar dit is een onjuiste bewering, aangezien de leegstandseffecten geen onderdeel zijn van de cijferopstelling in tabel 4.5. Online Tenslotte heeft Roots als bemerking bij ons onderzoek dat geen rekening is gehouden met afvloeiing richting het online-kanaal in de toekomst. Wij begrijpen deze opmerking op zichzelf wel, maar bedacht moet worden dat alleen al over het huidige aandeel online grote misverstanden bestaan. Verder is het zo dat de eventuele verschuiving van fysiek naar online een autonoom proces is dat, met of zonder FOC, zijn beslag zal krijgen. Het in dit onderzoek opvoeren van aannames over de toekomst zou niet terzake doen en bovendien ook uitsluitend kunnen worden gestoeld op (ook weer te bediscussiëren) aannames. Hetzelfde geldt voor aannames ten aanzien van een stijging van de welvaart, consumptieve bestedingen in het algemeen en fysieke bestedingen in het bijzonder op de korte termijn als gevolg van de positieve economische ontwikkeling waarin Nederland terecht is gekomen. Overigens is het onderscheid tussen online en fysieke winkels steeds minder groot. Tot slot Onze analyse bestaat uit een combinatie van de anno 2015 bij de aanwezigheid van het onderzochte FOC op dit moment geldende CityWorks B@S - Strabo 2

3 omzetverdringingseffecten (o.a. de tabellen 4.1 tot en met 4.3) en voor de toekomst (2025) geraamde positieve synergie-effecten (o.a. tabel 4.5). Uitgaande van vestiging van het onderzochte FOC kan De voor nu becijferde omzetverdringing dus in de toekomst (2025) worden gedempt door positieve synergie-effecten. We benadrukken dat de opmerkingen van Roots uitsluitend betrekking op de (toekomstige) synergie-effecten en niet op de (korte termijn) omzetverdringingseffecten. Rekenoverzichten Binnenstadsvereniging Daarnaast is er door de Binnenstadsvereniging een aantal alternatieve cijferopstellingen gepresenteerd: Socrates, Plato en Aristoteles. Navolgend gaan we op deze drie varianten in. Als eerste merken wij op dat de onder het kopje Strabo weergegeven berekening niet de berekening is zoals die door ons in het rapport is gepresenteerd. Wij hebben ook grote vraagtekens bij de door de Binnenstadsvereniging in de diverse berekeningen opgenomen en verder ook niet toegelichte posten als: matiging a.g.v. toegenomen toevloeiing, binding e.a. positieve spiraal / herpak-effect negatieve spiraal / domino-effect op niet-mode Socrates en Plato: Belangrijkste verschilpunten t.o.v. ons onderzoek inclusief tweede fase inclusief secundair verzorgingsgebied van Assen ( inwoners) hogere frequentie in secundair verzorgingsgebied (2,16 en 2,88) lagere matiging door veranderingen in toevloeiing/binding/etc lagere vloerproductiviteit i.p.v per m2 wvo Conclusies t.a.v. Socrates en Plato De belangrijkste bemerkingen t.a.v. de twee modellen zijn volgens ons: Een zeer belangrijke verklaring voor de door de Binnenstadsvereniging becijferde (heviger) effecten zit hem in het meenemen van de tweede fase. Alleen al hierdoor worden de effecten met 50% overschat. Het is zeker niet zo dat als het aanbod met 50% toeneemt de gemiddelde besteding per bezoeker zoals gesuggereerd ook met 50% zal toenemen. Het meenemen van de tweede fase is nu ook niet opportuun. Op dit moment ligt ter besluitvorming enkel en alleen de eerste fase voor. Daarnaast wordt de hogere bezoekfrequentie die wij inschatten voor Assenaren (immers als men heel dichtbij woont zal men vaker naar het FOC gaan) nu zonder meer over het gehele verzorgingsgebied heen gelegd, dat is onterecht. Mensen van verder weg zullen minder vaak naar het FOC komen dan in deze modellen wordt voorgespiegeld. De aanname van het verzorgingsgebied ( inwoners) en de bestedingen die daaruit naar de binnenstad toevloeien is CityWorks B@S - Strabo 3

4 oncontroleerbaar en volgens ons onjuist. Wij baseerden ons op de meest actuele koopstroominformatie (ultimo 2015), waaruit blijkt dat 53% van de totale omzet in de branches mode, schoenen en sport in de binnenstad van Assen van buiten de stad komt. De betiteling matiging door toegenomen toevloeiing/binding/e.a. roept misverstanden op. Het doet voorkomen of wij veranderingen in koopstromen hebben betrokken in het berekenen van de omzetverdringing. Dat is echter niet het geval; wij rekenen (bij de omzetverdringing) niet met toegenomen binding en toevloeiing. Wel is het zo dat niet alle (potentiele) omzet die we van Assenaren verwachten in het FOC, volledig onttrokken wordt aan de binnenstad van Assen. Immers, Assenaren doen nu ook aankopen elders. Het is zeer terecht dat wij dit hebben meegewogen in de cijferopstelling (tabel 4.3) Onder dit kopje noemt de Binnenstadsvereniging een bedrag van tot Dit zijn de door ons becijferde effecten voor wat betreft het combinatiebezoek en hebben geen betrekking op de omzetverdringing. Deze cijfers kunnen hier dan ook niet op deze manier worden gebruikt. Naast dat de omzet vanuit Assen onterecht voor 100% wordt vertaald in verlies exclusief voor Assen, geldt dit ook voor de omzet vanuit het secundair verzorgingsgebied. Dat is niet terecht; inwoners van stad en regio doen immers nu een belangrijk deel van hun aankopen elders. Het rekenen met de effectieve vloerproductiviteit is zeker voor Assen niet opportuun, nu in Assen de omzet per m2 aanzienlijk hoger ligt dan de omzet in de regio als geheel ( 2.153). De doorrekening van het Domino-effect is voor ons niet verifieerbaar. Aristoteles Tenslotte presenteert men nog het City outlet-model, dat resulteert in afname leegstand in de binnenstad. Een City Outlet zal een geheel andere omvang en functie hebben dan het FOC dat wij hebben bestudeerd en ook nooit de omzet gaan behalen die hier wordt gepresenteerd. Het is logisch (en ook wenselijk) dat de leegstand in de binnenstad zal afnemen door invulling met nieuwe winkels, maar als dat dan enkel zou gaan om City Outlet winkels dan zullen die naar onze mening nooit de hier gesuggereerde omzet uit Assen en uit het verzorgingsgebied realiseren en ook niet de hier gesuggereerde tot leegstaande meters vullen. Tot slot: naast omzetverdringing ook positieve synergie De volledige focus in de cijferopstelling wordt door de Binnenstadsvereniging gelegd op de omzetverdringingseffecten op de korte termijn. Wij hebben deze effecten zo helder mogelijk in onze rapportage gezet. Echter, we hebben ook aangegeven dat alleen al voor de detailhandel op de langere termijn ook positieve synergie-effecten te verwachten zijn. Beseft moet worden dat stad en regio nu met een enorme afvloeiing van koopkracht te maken hebben in de sectoren mode, schoenen en sport. Slechts 70% wordt gebonden. Dat is bijzonder laag en dit kan en zal verbeteren. Alleen al het FOC zal hieraan een bijdrage kunnen leveren, die dusdanig is dat het FOC deels zijn eigen vraag zal CityWorks B@S - Strabo 4

5 genereren. Meer regiobewoners kunnen straks in de eigen regio terecht. En meer Assenaren zullen voor aankopen de gemeente niet meer uithoeven. Dat is ook, dat we in andere steden met een FOC hebben zien gebeuren. Behalve deze synergie-effecten voor de detailhandel, zijn er ook synergie-effecten in bredere zin: imago, naamsbekendheid, toerisme etc. Deze zijn niet altijd in harde cijfers uit te drukken. Maar het is belangrijk dat ze in de afweging niet worden vergeten. CityWorks, Utrecht, 11 december 2015 CityWorks - Strabo 5