Haalbaarheids- en. effectanalyse FOC Zuidbroek. Eindrapport. MTW002/Gfr.eindrapport. Datum 1 juli Kenmerk

Transcriptie

1 Haalbaarheids- en effectanalyse FOC Zuidbroek Eindrapport Datum 1 juli 2009 MTW002/Gfr.eindrapport Kenmerk

2 Documentatiepagina Opdrachtgever(s) Gemeente Menterwolde Titel rapport Kenmerk Haalbaarheids- en effectanalyse FOC Zuidbroek Conceptrapport MTW002/Gfr.conceptrapport Datum publicatie 1 juli 2009 Projectteam opdrachtgever(s) Projectteam Goudappel Coffeng Projectomschrijving Trefwoorden De heer H. Flap en de heer K. Nieland De heer T. van Huffelen en de heer R. de Graaf Een analyse van de marktmogelijkheden van de ontwikkeling van een FOC in Zuidbroek en van de effecten van een dergelijke ontwikkeling op de detailhandelsstructuur. Haalbaarheid- en effectanalyse, FOC, Zuidbroek

3 Inhoud 1 Inleiding Analyse actuele voorzieningenstructuur Gemeente Menterwolde Regionale voorzieningenstructuur Trends en ontwikkelingen Trends detailhandel Ontwikkeling factory outlet centers Positie factory outlet center in de retailstructuur... 8 Profiel outletbezoekers Randvoorwaarden factory outlet center Locatie-eisen Invulling en exploitatie Analyse bestaande outlet centers Nederland en West-Duitsland Locatie Invulling en exploitatie Samenvattend Concept FOC Zuidbroek Concept FOC Zuidbroek Invulling retail en leisure Locatiekenmerken en bereikbaarheid Concept afgezet tegen randvoorwaarden Beoordeling locatie De Gouden Driehoek Haalbaarheids- en effectanalyse FOC Zuidbroek Haalbaarheidsanalyse Vraagzijde Aanbodzijde Confrontatie vraag en aanbod Effectanalyse Marktverdringing FOC Synergie-effecten Werkgelegenheid Mobiliteitseffecten RO beleid Toekomstige ontwikkelingen Demografische ontwikkelingen Ontwikkelingen in het aanbod Gevolgen regionale ontwikkelingen voor haalbaarheids- en effectanalyse Analyse mogelijkheden FOC op alternatieve locaties Alternatieve locaties... 34

4 6.1.1 Scheemda: De Toekomst Winschoten: A7-oostelijke rondweg Beoordeling locatiecriteria Haalbaarheid alternatieve locaties Effecten alternatieve locaties Conclusies en aanbevelingen...38 Bijlagen

5 Goudappel Coffeng Haalbaarheids- en effectanalyse FOC Zuidbroek 1 1 Inleiding Wat is de haalbaarheid van de ontwikkeling van een Factory Outlet Center (FOC) in Zuidbroek en wat zijn de effecten voor de voorzieningenstructuur en de werkgelegenheid? Voor de gemeente Menterwolde is een onderbouwd en helder antwoord op deze vraag essentieel om de impact van de eventuele ontwikkeling van een FOC in het Oostbooggebied goed te kunnen beoordelen. Aan Goudappel Coffeng is gevraagd een onderbouwd antwoord op deze centrale onderzoeksvraag te geven en onderliggende vragen te beantwoorden als: Wat zijn de succes- en faalfactoren van een FOC? Wat zijn de voornaamste ontwikkelingen in de markt voor FOC s en welke toekomstige ontwikkelingen zijn te verwachten? Is er voldoende marktruimte en potentieel voor een FOC in Zuidbroek? Wat zijn de effecten van de ontwikkeling van een FOC op het voorzieningenaanbod in de omgeving (marktverschuivingen en spin-off)? Wat zijn per saldo de effecten op de werkgelegenheid? Wat zijn de mobiliteitseffecten van de ontwikkeling van een FOC? In hoeverre past een FOC in het Oostbooggebied binnen het ruimtelijke ordeningsbeleid? Hoe scoort het Oostbooggebied als vestigingslocatie voor een FOC ten opzichte van locaties in Hoogezand-Sappemeer, Scheemda en Winschoten? Leeswijzer Wij beginnen ons onderzoek in hoofdstuk 2 met een analyse van de huidige voorzieningenstructuur van de gemeente Menterwolde en omliggende regio. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 het concept van een Factory Outlet Center onder de loep genomen en wordt ingegaan op de ruimtelijk-functionele kwaliteiten van de projectlocatie in het Oostbooggebied in Zuidbroek. In hoofdstuk 4 volgt de haalbaarheids- en effectanalyse voor een FOC op deze locatie en in hoofdstuk 5 wordt een deze analyse opgesteld voor een aantal alternatieve locaties in de regio. Deze rapportage wordt in hoofdstuk 6 afgesloten met een slotbeschouwing waarin de belangrijkste conclusies uit het onderzoek kort op een rij zijn gezet.

6 Goudappel Coffeng Haalbaarheids- en effectanalyse FOC Zuidbroek 2 2 Analyse actuele voorzieningenstructuur In dit hoofdstuk wordt de huidige voorzieningenstructuur in de gemeente Menterwolde en omliggende regio beschreven. Omdat een Factory Outlet Center voor een belangrijk deel is ingevuld met modische artikelen richten wij ons in de analyse van de voorzieningenstructuur vooral op de modische sector 2.1 Gemeente Menterwolde De gemeente Menterwolde wordt gevormd door een vijftal (kleine) kernen. In tabel 2.1 is het winkelaanbod per kern weergegeven. Het totale winkelaanbod in de gemeente heeft een omvang van ca m 2 wvo. De categorie mode & sport betreft de branches die doorgaans in een FOC zijn vertegenwoordigd zoals: kleding & mode, schoenen & lederwaren en sport. Muntendam Zuidbroek Noordbroek Meeden Borgercompagnie Aantal vkp* Aantal m² wvo** Aantal vkp* Aantal m² wvo** Aantal vkp* Aantal m² wvo** Aantal vkp* Aantal m² wvo** Aantal vkp* Aantal m² wvo** Dagelijkse sector Mode & sport *** Overig niet-dagelijks Totaal * vkp = verkooppunten ** wvo = winkelvloeroppervlak: alle voor publiektoegankelijke ruimte, dus exclusief magazijn, kantine etc.. *** mode & sport = kleding & mode, schoenen & lederwaren en sport Bron: Locatus Verkenner, april 2008 Tabel 2.1: Detailhandelsaanbod gemeente Menterwolde Het modische aanbod in de gemeente Menterwolde is uiterst beperkt. In de kernen Muntendam, Zuidbroek en Noordbroek bevinden zich slechts enkele modische winkels. Bovendien is de omvang van deze winkels gering. Ook het overige detailhandelsaanbod in de gemeente Menterwolde is beperkt zowel qua aantal detailhandelsvestigingen als qua winkeloppervlak.

7 Goudappel Coffeng Haalbaarheids- en effectanalyse FOC Zuidbroek Regionale voorzieningenstructuur In de regiogemeenten is een omvangrijker winkelaanbod aanwezig. In onderstaande tabel is het winkelaanbod in de omliggende gemeentes en de grote gemeentes in Noord- Nederland gegeven. In Scheemda is het modische aanbod beperkt, maar in de andere omliggende gemeenten is een groter aanbod aanwezig. Het winkelvloeroppervlak in de branche mode en sport in Hoogezand-Sappemeer, Winschoten, Veendam en Stadskanaal ligt in deze gemeenten tussen de en m² wvo. In de gemeenten Assen en Groningen is het modische aanbod omvangrijker en meer divers en omvat respectievelijk ruim en bijna m² wvo. Hoogezand- Winschoten Veendam Scheemda Stadskanaal Sappemeer Aantal vkp* Aantal m² wvo** Aantal vkp* Aantal m² wvo** Aantal vkp* Aantal m² wvo** Aantal vkp* Aantal m² wvo** Aantal vkp* Aantal m² wvo** Dagelijkse sector Mode & sport*** Overig niet-dagelijks Totaal Groningen Assen Delfzijl Aantal vkp* Aantal m² wvo** Aantal vkp* Aantal m² wvo** Aantal vkp* Aantal m² wvo** Dagelijkse sector Mode & sport Overig niet-dagelijks Totaal * vkp = verkooppunten ** wvo = winkelvloeroppervlak: alle voor publiektoegankelijke ruimte, dus exclusief magazijn, kantine etc.. *** mode & sport = kleding & mode, schoenen & lederwaren en sport Bron: Locatus Verkenner, april 2008 Tabel 2.2: Detailhandelsaanbod regio rondom Menterwolde Hoogezand-Sappemeer Op circa 10 kilometer afstand ligt Hoogezand-Sappemeer. Deze gemeente heeft geen traditionele binnenstad met een voetgangerszone, maar wel een relatief groot overdekt winkelcentrum De Hooge Meeren met zowel dagelijkse als niet-dagelijkse voorzieningen. Met circa 50 winkels en bijna m² zijn er in de modische sector (beperkte) keuzemogelijkheden, maar is het niet mogelijk om uitgebreid te shoppen. Winschoten Ongeveer 10 kilometer ten oosten van de locatie in Zuidbroek ligt Winschoten. Deze plaats heeft een relatief grote binnenstad, waar bezoekers uit de wijde regio inclusief Duitsland hun aankopen doen. De binnenstad als geheel heeft een compleet aanbod en bestaat uit een combinatie van moderne en historische gebouwen. Het overdekte winkelcentrum t Rond is een aantrekkelijk winkelgebied, evenals de Langestraat. In vergelijking met het inwoneraantal heeft Winschoten in de sector mode met circa 70 winkels en een oppervlakte van circa m² wvo een relatief groot aanbod.

8 Goudappel Coffeng Haalbaarheids- en effectanalyse FOC Zuidbroek 4 Veendam Ten zuiden van de projectlocatie, op 7 kilometer afstand, is het centrum van Veendam gevestigd. Dit is een redelijk omvangrijk winkelcentrum (iets kleiner dan Winschoten) met een redelijke uitstraling. In de kern is zowel dagelijks als niet-dagelijks aanbod gevestigd met onder meer een ABC-Center. Ook Veendam heeft een overdekt winkelgebied in het centrum. Het totale aanbod mode beslaat circa 60 winkels met een omvang van circa m² wvo. Veendam trekt ook relatief veel bezoekers uit de gemeente Menterwolde voor zowel dagelijkse als niet-dagelijkse aankopen. Scheemda In Scheemda (5 km ten oosten) is het winkelaanbod beperkt en zijn slechts 3 winkels (circa 400 m² wvo) in de sector mode & luxe gevestigd. Stadskanaal Op meer dan 20 kilometer ligt Stadskanaal. Met bijna 70 winkels en een omvang van ongeveer m² wvo komt het modische aanbod vrijwel overeen met Winschoten. Ook Stadskanaal heeft een vrij compleet aanbod qua branchering en marktsegmentering. Gezien de omvang en samenstelling van de winkelvoorzieningen heeft het centrum een verzorgingsfunctie voor consumenten uit stadskanaal en de omliggende regio. Groningen Ook de stad Groningen ligt op iets meer dan 20 kilometer van de beoogde projectlocatie. In het noorden van het land is de Groninger binnenstad de aankoopplaats voor de branche mode. Met een aanbod van ruim 3300 winkels in het modische segment en een totale omvang van circa m² wvo beschikt Groningen over een zeer sterk winkelgebied waar het mogelijk is om uitgebreid te shoppen. Mede door de diverse aanvullende functies als horeca heeft Groningen een zeer sterke marktpositie met een bovenprovinciale aantrekkingskracht. Assen Ook Assen (afstand 30 kilometer) heeft een winkelcentrum met regionale uitstraling, maar in mindere mate dan Groningen. In Assen zijn circa 126 modische winkels met een totale omvang van circa m² wvo. In de binnenstad is een compleet aanbod met enkele overdekte winkelcentra en diverse winkelstraten. Leer In Duitsland op circa 40 kilometer afstand van de projectlocatie ligt de plaats Leer. Deze stad heeft een historisch en sfeervol centrum met naast horeca een redelijk omvangrijk modisch aanbod. Ook is er een klein winkelcentrum (Frisia Center) gevestigd. Al met al is de omvang van het modische aanbod in het centrum van Leer bijna m² wvo. Daarnaast is in Leer-Nord een Familavestiging, waar naast een uitgebreid dagelijks aanbod ook het nodige niet-dagelijkse aanbod voorhanden is.

9 Goudappel Coffeng Haalbaarheids- en effectanalyse FOC Zuidbroek 5 Papenburg Ook op circa 40 kilometer ligt Papenburg. Deze plaats heeft een aanbod in het centrum, dat rondom het kanaal gelegen is. Dit aanbod is aanzienlijk minder dan in Leer. Echter, met een modisch aanbod van ongeveer m² heeft Papenburg ook een regionale aantrekkingskracht. Emden In Emden is het aanbod vergelijkbaar met Papenburg qua omvang. In de binnenstad zijn weinig grote aanbieders en is bovendien slechts een beperkt gedeelte voetgangersgebied. Emden heeft daarnaast een winkelcentrum buiten de binnenstad (DOC Center). Oldenburg Oldenburg (op 90 kilometer van de projectlocatie) heeft een winkelgebied dat in de buurt komt bij de omvang van Groningen. Met meer dan m² modisch aanbod heeft deze stad een groot verzorgingsbereik. Bovendien zijn diverse grote winkelketens aanwezig, die een grote aantrekkingskracht hebben. Oldenburg is een stad met een grootschalig en gevarieerd niet-dagelijks aanbod.

10 Goudappel Coffeng Haalbaarheids- en effectanalyse FOC Zuidbroek 6 3 Trends en ontwikkelingen De detailhandel is een zeer dynamische sector waar veranderingen aan de orde van de dag zijn. In dit veranderingsproces zijn de wensen van de consument maatgevend. Eén van de ontwikkelingen is de opkomst van het Factory Outlet Center. Om deze succesvol te exploiteren dient aan een groot aantal randvoorwaarden te worden voldaan. In dit hoofdstuk worden eerst algemene trends in de detailhandel beschreven waarna wordt ingegaan op trends en randvoorwaarden rondom FOC s. 3.1 Trends detailhandel De veranderingen in het consumentengedrag zijn hieronder weergegeven met een uitsplitsing naar drie vormen van koopgedrag. Vervolgens heeft de veranderende consumentenbehoefte invloed op het detailhandelsaanbod. De trends in het aanbod zijn in de volgende tabel weergegeven. Hieronder staan de ontwikkelingen die van invloed zijn op het consumentengedrag: Demografische ontwikkelingen Consument steeds kritischer Beleving Boodschappen doen Vergrijzing, het aantal 65+ ers stijgt in Nederland naar bijna 2,5 miljoen in Toename van het aandeel allochtonen in de Nederlandse samenleving. Gezinsverdunning, in combinatie met individualisering neemt het aantal 1- en 2-persoons huishoudens toe. Consumenten stellen steeds hogere eisen en er is steeds meer informatiebehoefte over producten of de aanbieders. De consument is kritisch ten aanzien van service, prijs, kwaliteit en bereikbaarheid en maakt keuzes op basis van behoeftes. Wachtrijen bij kassa s worden nauwelijks meer geaccepteerd. Vraag naar avontuur, vermaak en belevenis neemt toe. Stijgende vraag naar leisurefuncties en vermaak in winkels. Voor de dagelijkse aankopen is de consument in beginsel gericht op het meest nabijgelegen winkelgebied. De factor afstand speelt echter een minder prominente rol dan voorheen. Het koopgedrag wordt steeds diffuser. Zo kan een en dezelfde consument 1 keer per week de bulkaankopen bij de grote supermarkt in het stadsdeelcentrum doen, regelmatig naar de buurtsupermarkt op de hoek gaan voor de tussendoor aankopen, af en toe een discountsupermarkt bezoeken voor een aantal goedkope artikelen en op weg van het werk naar huis bij het tankstation nog een paar vergeten boodschappen halen. Het verrichten van de dagelijkse aankopen moet snel en efficiënt en zonder veel gedoe. Bij de keuze van aankoopplaats zijn de reistijd, de parkeermogelijkheden, het assortiment en de prijs bepalend.

11 Goudappel Coffeng Haalbaarheids- en effectanalyse FOC Zuidbroek 7 Doelgerichte aankopen Voor de doelgerichte aankopen geldt eveneens dat gemak en efficiency cruciale factoren zijn. Voor producten die niet keuzegevoelig zijn, zoals doe-het-zelfartikelen, is het van belang dat de winkel goed vindbaar en bereikbaar is. Combinatiebezoek met andere winkels vindt bij dit type aankopen niet of nauwelijks plaats. Grootschalige bouwmarkten en tuincentra zijn meestal (solitair) ontwikkeld op een bedrijventerrein, of bevinden zich op een perifere locatie aan de rand van de stad. Anders is het met de duurdere aankopen, zoals meubels en auto s. De consument oriënteert zich graag breed binnen gespecialiseerde themacentra als de woon- en autoboulevards. Deze themacentra zijn vanwege de grootschaligheid overwegend ontwikkeld op goed bereikbare locaties aan de rand van de stad. Ten slotte zijn er nog de doelgerichte aankopen in branches als bruin- en witgoed. De consument informeert zich tegenwoordig vooraf uitgebreid op internet en via folders en gaat vervolgens naar de winkel waar het gewenste artikel voor de laagste prijs wordt aangeboden. Ook bij deze aankopen is het combinatiebezoek met andere typen winkels, zoals kledingboetieks, in de regel beperkt. De consument koopt gericht een wasmachine of televisie en wil de auto dicht bij de winkel kunnen parkeren. Het succes van de MediaMarkt en illustreert in feite de wensen van de moderne consument: een ruim en breed assortiment, lage prijzen en een goed bereikbare winkel. Recreatief winkelen Het recreatieve winkelen een vrijetijdsbesteding op zich. Het rondlopen en het kijken en vergelijken is meestal nog belangrijker dan het kopen zelf. Het recreatieve winkelen vindt plaats in de binnensteden en in de (grotere) stadsdeelcentra. Bepalend voor de attractiviteit van deze winkelgebieden zijn de omvang en kwaliteit van het (modische) aanbod en de aanwezigheid van specifieke consumententrekkers als Hennes & Mauritz, ZARA of de Bijenkorf. Daarnaast spelen zaken als sfeer, ambiance en gezelligheid een rol bij het recreatieve winkelen. Vaak wordt opgemerkt dat de bereikbaarheid en het parkeren bij dit type winkelen ondergeschikt zijn. Dit is in principe waar. Dit wil natuurlijk niet zeggen dat de bereikbaarheid en het parkeren er niet toe doen. Juist vanwege problemen op dit gebied is de marktpositie van veel binnensteden de afgelopen jaren afgenomen1. De consument wil niet eerst een kwartier naar een parkeerplaats zoeken en vervolgens drie euro per uur betalen. Verder is het van belang dat een winkelgebied zich blijft vernieuwen en ontwikkelen. In de regel is het zo om de tien jaar tijd voor een nieuwe impuls of herontwikkeling. Koopstromenonderzoek laat zien dat deze ontwikkeling zich meestal ook uitbetaalt in een hogere koopkrachtbinding en -toevloeiing. Winkelgebieden die zich niet vernieuwen leveren daarentegen (langzaam) marktaandeel in. Na de trends voor het consumentengedrag wordt ingegaan op de trends in het aanbod. Schaalvergroting en schaalverkleining Branchevervaging Nieuwe detailhandelsconcept en Verweving detailhandel en leisure Op winkelniveau (supermarkten, tuincentra, meubelzaken, maar ook andere soorten winkels, zoals Mediamarkt, Intersport, Halfords) Op winkelgebied. De consument wenst compleet aanbod en brede keuzemogelijkheden. Bovendien kan het kostenreductie opleveren. Kleine dorps- en buurtcentra staan onder druk. Zowel woonboulevards als binnensteden moeten veel mogelijkheden en ruimte bieden om consumenten te bekoren. Er ontstaat vraag naar schaalverkleining en supergespecialiseerde formules Veel winkels zijn niet meer in te delen in één branche, bijvoorbeeld drogisterijen, bouwmarkten en tuincentra verkopen veel branchevreemde goederen. Ook kleding- en sportwinkels zijn amper meer te onderscheiden. Het Factory Outlet Center (FOC) is het meest spraakmakende nieuwe concept van het afgelopen decennium in Nederland. Een FOC is een concentratie van winkels waar producenten van merkartikelen hun restpartijen, gedateerde artikelen of producten met een foutje rechtstreeks en met kortingen aan de consument verkopen. FOC s hebben een relatief groot verzorgingsbereik. Winkelen is een (mid)dagje uit en daar hoort vermaak en entertainment bij. Vaak bestaan overdreven verwachtingen tussen detailhandel en leisure. Een combinatiebezoek met museum of bioscoop wordt slechts sporadisch uitgevoerd. Een combinatie met horeca, zoals een lunchroom, komt vaker voor. 1 Zie onder andere Koopstromenonderzoek Randstad (Goudappel Coffeng, 2004).

12 Goudappel Coffeng Haalbaarheids- en effectanalyse FOC Zuidbroek 8 Detailhandel op trafficlocaties E-commerce Vloerproductiviteit Omgekeerd zijn er steeds meer leisureprojecten waarbij detailhandel is opgenomen. Het idee is dat themagerelateerde leisure en detailhandel elkaar versterken. Daarnaast dient detailhandel vaak als kostendrager van grootschalige leisureprojecten. Zo is de ontwikkeling van grootschalige detailhandel bij voetbalstadions vaak nodig om de exploitatie van de grond te krijgen. De multifunctionaliteit van dergelijke concepten neemt toe. De afgelopen jaren zijn steeds meer winkels ontwikkeld op plaatsen waar veel passanten komen. Voorbeelden hiervan zijn de winkels bij de benzinestations, NS-stations, ziekenhuizen en scholen. Deze kleinschalige winkels zijn afgestemd op het motief van de passant en bieden over het algemeen een assortiment aan lectuur en voedings- en genotsartikelen. Het kopen via internet wint langzaam terrein. Tot nog toe gaat het vooral om probleemloze goederen als boeken, cd s, dvd s, computers en fotocamera s. De consument kent het product en laat zich leiden door prijs of comfort. De consument wil emotiegoederen als mode en meubels nog steeds zien, voelen en beleven. Het internet zal de komende jaren naar verwachting aanvullend blijven aan de traditionele winkel en niet leiden tot een ingrijpende verandering van de detailhandelsstructuur. Een daling van vloerproductiviteit treedt op omdat consumentenbestedingen minder snel stijgen als het winkelvloeroppervlak. 3.2 Ontwikkeling factory outlet centers De factory outlet store is in de Verenigde Staten ontstaan. In de V.S. zijn ruim 300 outlet centers ontwikkeld, die al jarenlang miljoenen mensen over grote afstanden naar zich toe weten te trekken. In deze centers worden overwegend producten aangeboden van gerenommeerde merken. Het aanbod bestaat uit overproducties en voorlaatste collecties, die tegen sterk gereduceerde prijzen in de markt worden gezet. Halverwege de jaren tachtig is dit fenomeen overgewaaid naar Europa. Enkele tientallen vestigingen zijn er te vinden in Frankrijk en Groot-Brittannië. In andere Europese landen is het aantal FOC s de laatste jaren groeiende, maar nog niet zo groot als in Frankrijk of Groot-Brittannië. Ook in België, Nederland en Duitsland zijn sinds 2000 een aantal centers geopend (zie tabel 3.1). land plaats benaming netto verkoopopp. (m²) Duitsland Stuhr Ochtum Park Nederland Lelystad Batavia Stad Nederland Roermond Designer Outlet Roermond België Maasmechelen Maasmechelen Village België Messancy Messancy Outlet Shopping ( leisure) België Verviers Ardennes Outlet Center Nederland Roosendaal Rosada Duitsland Wolfsburg Designer Outlet Wolfsburg Duitsland Ochtrup EOC Euregio Outlet Center Tabel 3.1: Overzicht outlet centers België, Nederland en Noord-West Duitsland Positie factory outlet center in de retailstructuur Een factory outlet center is een bijzonder winkelconcept. In een factory outlet center voert elke outlet in principe slechts één merk en is het aantal artikelen opgebouwd rond een thema. Het outlet center wordt gezien als 1 thematische voorziening. De opzet van het factory outlet center is een concentratie van merkwinkels, voornamelijk gepositioneerd in het hoogwaardige marktsegment. Factory outlets onderscheiden zich vooral door een gedateerde collectie of producten met een beschadiging in combinatie met een lage prijs. Veelal is de collectie minimaal drie maanden oud.

13 Goudappel Coffeng Haalbaarheids- en effectanalyse FOC Zuidbroek 9 In figuur 3.1 is zichtbaar dat FOC s exclusievere merken tegen relatief lage prijzen aanbieden. In het verleden bleek het concept van het factory outlet nog al eens te vervlakken en de positie in de retailstructuur te verschuiven. Naast hoogwaardige merken werden voor een groot deel ook de reguliere confectiemerken aangeboden. Het aandeel reguliere confectiemerken beslaat een fors deel van het aanbod in factory outlets. Tegenwoordig is er echter weer een tendens gaande dat outlet centers zich meer richten op de hoogwaardige merken, omdat klanten daarvoor komen en een onderscheidend aanbod ten opzichte van de reguliere detailhandel wensen. Hieruit valt op te maken dat de markt ook zelfregulerend werk. Naast de confectie- en hoogwaardige merken, heeft het topsegment (high design fashion) slechts een beperkt aandeel in het aanbod. duur design massa merken FACTORY OUTLET CENTRE exclusief confectie discount Figuur 3.1: Positionering factory outlet center: opzet en verschuiving in praktijk Profiel outletbezoekers Uit onderzoek in Lelystad 2 blijkt dat consumenten die uit de directe omgeving van een factory outlet center afkomstig zijn, binnen een straal van 30 km, gemiddeld drie à vier keer per jaar een bezoek aan een factory outlet center brengen. De herhalingsbezoeken zijn dan veelal gericht op slechts een beperkt aantal winkels. Consumenten die een langere afstand dienen af te leggen, buiten een straal van 30 kilometer, bezoeken het factory outlet center een- à tweemaal per jaar. Dit beeld komt overeen met het bezoekgedrag aan de outlet centers in het buitenland. De verblijfstijd bedraagt gemiddeld een uur. Op basis van onderzoek in onder meer Roermond en Lelystad is gebleken dat inwoners binnen een straal van 60 kilometer in een outlet center gemiddeld circa 25,- per jaar in het hoofdassortiment mode en sport uitgeven. Dit betreft een gemiddelde per inwoner. Het daadwerkelijk bestede bedrag van bezoekers van een FOC ligt uiteraard hoger. In de periode kort na de opening van het outlet center bezoeken naast de kopers, ook veel kijkers het outlet center. De gemiddelde bestedingen nemen toe naarmate het FOC gedurende een langere periode geopend is. Over exacte gemiddelde bestedingscijfers is weinig bekend. Naar schatting liggen de gemiddelde bestedingen boven de 50,- per bezoeker. Voor de groep consumenten die meer dan een uur moeten reizen naar een factory outlet center, is de combinatie met leisure belangrijk. De verblijfstijd moet in verhouding staan tot de reistijd. Voor deze consumenten is een bezoek aan een outlet center een (mid)dagje uit. 2 Bron: 1-, 2-, 3- en 4-meting effecten FOC Lelystad (Goudappel Coffeng 2002, 2004, 2006 en 2008).

14 Goudappel Coffeng Haalbaarheids- en effectanalyse FOC Zuidbroek 10 Uit onderzoek in Lelystad, Maasmechelen en Roermond blijkt dat veruit de meeste bezoekers van factory outlet centers met de auto reizen, 90% en meer. Modaliteiten als openbaar vervoer worden in zeer beperkte mate gebruikt. 3.3 Randvoorwaarden factory outlet center Ten aanzien van de ontwikkeling van outlet centers zijn een aantal randvoorwaarden cruciaal. Deze randvoorwaarden hebben voornamelijk betrekking op locatie-eisen, invulling en exploitatie Locatie-eisen In algemene zin worden outlet centers meestal gerealiseerd op perifere locaties, die goed bereikbaar zijn per auto en ruimte bieden voor eventuele toekomstige uitbreiding. Op perifere locaties zijn de grondprijzen veelal lager dan in centrumgebieden. Zoals in de analyse van de bestaande outlet centers in Nederland, België en Duitsland (paragraaf 3.2.2) blijkt, nemen de centra veel ruimte in beslag (minimaal m² verkoopvloeroppervlak). Bij (te) hoge grondprijzen is een rendabele exploitatie van een FOC moeilijk realiseerbaar. Op perifere locaties kunnen over het algemeen lagere huurniveaus worden gehanteerd, waardoor de producten ook daadwerkelijk tegen een lagere prijs kunnen worden aangeboden in vergelijking met de centrumgebieden. Daarnaast heeft de ontwikkeling van een outlet center op een perifere locatie buiten het stadscentrum als voordeel, dat de concurrentie met ondernemers in de centrumgebieden minder direct is. Nadeel van een perifere ontwikkeling is dat de centrumgebieden minder kunnen profiteren van de aantrekkingskracht van een factory outlet center en er in geringe mate sprake is van synergie en combinatiebezoek met de reguliere detailhandel, dan bij de ontwikkeling van een FOC aan de rand van een binnenstad. De ligging van het FOC aan de rand van het stadscentrum maakt combinatiebezoek van beide centra zeer aantrekkelijk. Het is een voordeel als synergie met aanwezige stadscentra wordt gecreëerd. Het stadscentrum kan profiteren van de aantrekkingskracht van het outlet center en vice versa. Vanuit bestaande outlet centers zijn de hoofdwinkelgebieden derhalve over het algemeen goed met het (openbaar-) vervoer te bereiken. Outlet centers dienen over voldoende parkeervoorzieningen te beschikken. Een parkeerprestatie van 10 parkeerplaatsen per 100 m 2 of meer is bij bestaande outlet centers gebruikelijk. Gezien het grote aantal benodigde parkeerplaatsen en de kosten die hiermee gepaard gaan (zie tabel 3.2), is de realisatie van gebouwde parkeervoorzieningen uitsluitend ten behoeve van een factory outlet center vrijwel niet haalbaar. Ten aanzien van het assortiment is het van belang dat zo min mogelijk overlap bestaat met andere outlet centers om onderlinge concurrentie te vermijden. De omvang van het verzorgingsgebied is afhankelijk van het aanbod en de aantrekkingskracht van het betreffende outlet center. De meeste studies tonen aan dat het verzorgingsgebied van een FOC varieert van circa 60 tot 120 km (circa 45 tot 80 autominuten) en dat voor een succesvol functioneren van het outlet center binnen het verzorgingsgebied voldoende inwoners telt, binnen een straal van 120 kilometer wonen ca. 6 8 miljoen inwoners. Bij voorkeur is binnen deze zone geen andere factory outlet centers gevestigd. Is dit toch het geval, zoals in Maasmechelen en Roermond, dan is het noodzakelijk dat de verschillende factory outlet centers ten opzichte van elkaar differentiëren naar marktsegment en de gevoerde merken.

15 Goudappel Coffeng Haalbaarheids- en effectanalyse FOC Zuidbroek 11 Tot slot blijkt dat outlet centers vaak worden ontwikkeld in de nabijheid van of in combinatie met andere vermaakactiviteiten, zoals een restaurant of een bioscoop (fun en leisure). Ook deze ontwikkelingen vragen de nodige ruimte, die veelal makkelijker op een perifere locatie kunnen worden geboden. Voordelen van deze combinatie zijn de mogelijkheden voor synergie (bijvoorbeeld uitwisseling van Factory Outlet Village Batavia Stad en de aangrenzende Bataviawerf, het nationaal scheepshistorisch centrum) en het dubbelgebruik van parkeervoorzieningen (o.a. Maasmechelen Village en aangrenzende bioscoop) Invulling en exploitatie Voldoende kritische massa, in de vorm van minimaal tot m 2, is een belangrijke randvoorwaarde. Outlet centers van een te geringe omvang hebben te weinig aantrekkingskracht. De consument moet wat te kijken en te vergelijken hebben en niet binnen een half uur uitgewinkeld zijn. Het aanbod moet ook de bezoeker van verder weg verleiden te komen winkelen in het outlet center. Het aanbod dient te bestaan uit voldoende bekende en populaire merken, waarbij de gehanteerde kortingen op het assortiment hoog moeten zijn. De consument verwacht dat bekende en hoogwaardige merken tegen sterk gereduceerde prijzen worden aangeboden. Consumentenonderzoek uitgevoerd in Batavia Stad toont bijvoorbeeld aan dat de consument hier veel waarde aan hecht en teleurgesteld is zodra het aanbod en de geboden kortingen te laag zijn. Dit staat een herhalingsbezoek veelal in de weg. Veel aandacht dient besteed te worden aan presentatie, sfeer, routing en een aangename ambiance, waarbij de voorkeur uitgaat naar bouwen in één laag. De winkels zijn overzichtelijk geordend en vormen een aaneensluitende winkellijn. In een factory outlet center is bebouwing op meerdere niveaus zeker niet wenselijk. Dit omdat de omvang van de winkelunits vaak te klein is (50 tot 300 m² wvo) om ze instore over meerdere lagen te verdelen. Uit onderzoek is gebleken dat de consument in West-Europa de trap niet is op te krijgen 3. Winkelen over meerdere lagen werkt slechts in drukbezochte winkelgebieden, waarbij het hoogteverschil ook instore wordt overwonnen. Het gaat hierbij meestal om consumententrekkers als H&M en Zara. Naast de routing en ambiance zijn de volgende uitgangspunten leidend bij de opzet en inrichting van een FOC: Elke winkel heeft een eigen ingang, geen verbindingen tussen de winkels onderling. Aan de uiteinden de grotere winkels plaatsen. Dit zijn de trekkers, die veel voetverkeer veroorzaken. Naast het aanbod aan winkels ook aanbod aan overige recreatieve functies, zoals horeca en leisure. Herkenbare architectuur. Zoals in Lelystad (oud vissersdorp, met vestingmuur en kanonnen), Roermond (oude legerkazerne), Roubaix (oude fabriekshal). Naast winkelvoorzieningen eveneens aanbieden van voorzieningen zoals bankautomaten, toiletten en informatiezuilen. Een aparte informatieruimte in het factory outlet center, waar informatie is te vinden over bijvoorbeeld activiteiten en bezienswaardigheden in de omgeving. Een ervaren exploitant is bekend met de randvoorwaarden die bij de ontwikkeling van een FOC van toepassing zijn. Bovendien hebben de ervaren exploitanten goede contacten met de aantrekkelijke merken hetgeen de mogelijkheden voor een succesvolle invulling vergroot. Richting toekomst is het van belang het bijzondere concept niet te laten verwateren en te voorkomen dat er bijvoorbeeld (her)invulling plaatsvindt met ongewenste functies. 3 Bron: Factory Outlet Centers, een MERKwaardige ontwikkeling, IR A.P. Meijering.

16 Goudappel Coffeng Haalbaarheids- en effectanalyse FOC Zuidbroek 12 Wanneer de regels niet stringent worden nageleefd, bestaat de kans dat een outlet center zich ontwikkelt tot een normaal detailhandelsconcept. Om de kwaliteit van het concept te waarborgen, dient het duidelijk te zijn wie de kwaliteit bewaakt, en welk instrumentarium voorhanden is om de kwaliteit te handhaven. Via privaatrechtelijke afspraken kan de exploitant zaken vastleggen als welke gebruikers/huurders worden toegestaan, en welke worden uitgesloten. En welke invulling de locatie kan/mag krijgen, zodra het outlet center niet goed van de grond komt of op termijn niet meer functioneert. 3.4 Analyse bestaande outlet centers Nederland en West-Duitsland Locatie Wanneer de ligging van de outlet centers in België, Nederland en Duitsland wordt vergeleken, dan valt op dat de centers verschillend gepositioneerd zijn ten aanzien van de hoofdwinkelgebieden. De centers in Lelystad, Maasmechelen, Messancy en Roosendaal liggen in meer of mindere mate perifeer, op enige afstand van de belangrijkste aankoopcentra. De centers in Roermond, Wolfsburg en Ochtrup zijn daarentegen binnenstedelijk gevestigd, op korte(re) afstand van het hoofdwinkelgebied. Zie tabel 3.2. Plaats Outlet center Afstand tot hoofdwinkelgebied* Lelystad Batavia Stad 3 à 4 km Roermond Designer Outlet Roermond 300 mtr Maasmechelen Maasmechelen Village 3 à 4 km Verviers L Ardennes Outlet Center 1 à 2 km Roosendaal Rosada Factory Outlet 2 à 3 km Stuhr Ochtum Park 4 à 5 km Wolfsburg Designer Outlet Wolfsburg 500 mtr (rand binnenstad) Ochtrup EOC Euregio Outlet Center 500 mtr (loopafstand) * hemelsbreed Tabel 3.2: afstand outlet centers tot kernwinkelgebied Ten aanzien van de locatiekeuze blijkt dat hieraan verschillende motieven ten grondslag hebben gelegen. De gedachte achter de sterk binnenstedelijke vestiging van het DOC in Roermond is dat synergie-effecten teweeg moesten worden gebracht met de bestaande winkelstructuur. In Maasmechelen (en meeste andere centers) is er juist voor gekozen om het outlet center op een perifere locatie te ontwikkelen. Uitgangspunt was dat het outlet center zo min mogelijk concurrerend diende te zijn voor het winkelaanbod in de binnenstad. Een andere motivatie om de voorkeur te geven aan vestiging in de periferie is dat bij outlet centers de combinatie wordt gezocht met andere activiteiten van leisure en toerisme. Daarvoor is in de periferie meer ruimte beschikbaar. De voorzieningen waarmee de combinatie wordt gezocht dienen bij voorkeur op korte afstand ontwikkeld/gesitueerd te zijn. Nabijgelegen functies De ligging ten opzichte van andere functies verschilt per FOC. Batavia Stad is gelegen nabij Bataviawerf. De uitwisseling met Bataviawerf bedraagt circa 10%. Factory outlet center Rosada in Roosendaal is gelegen nabij Recreatiepark De Stok. De Stok is ingevuld met onder meer een zwembad, golfbaan, kart center, Ballorig (kinderspeelparadijs) en indoorskidive. Rosada is pas in 2006 geopend en over de uitwisseling met het recreatiepark zijn (nog) geen concrete onderzoeksgegevens bekend. Het outletcenter in Roermond is gelegen nabij de binnenstad van Roermond, hetgeen, vanwege het winkelen horeca-aanbod, ook een recreatieve functie heeft. Outlet center l Ardennes in Verviers is gelegen dichtbij een bioscoop (Movie West). Maasmechelen Village is deel van de Maasmechelen Leisure Valley. Dichtbij het outlet

17 Goudappel Coffeng Haalbaarheids- en effectanalyse FOC Zuidbroek 13 dorp ligt de bioscoop Euroscoop. Ook vlakbij ligt het winkelcentrum M2, ingevuld met voornamelijk modisch winkelaanbod Invulling en exploitatie De succesvolle outlet centers in België, Nederland en Duitsland hebben qua verkoopvloeroppervlak een behoorlijke omvang en zijn gefaseerd ontwikkeld. Voldoende kritische massa is noodzakelijk om aantrekkingskracht uit te oefenen op consumenten. De meeste outlet centers beschikken daarnaast nog steeds over ruime mogelijkheden om op termijn uit te breiden. In tabel 3.3 zijn enkele relevante gegevens van de outlet centers in België en Nederland opgenomen 4. Outlet center Netto Aantal winkels verkoopoppervlakte (m²) Aantal bezoekers per jaar Plannen voor doorgroei Aantal parkeerplaatsen Batavia Stad > 70 2,5 miljoen Designer Outlet Roermond >100 3 miljoen Maasmechelen Village > miljoen Messancy Outlet Shopping ( leisure) >25 n.b L Ardennes Outlet Center > miljoen Verviers Rosada Roosendaal > miljoen (prognose) Tabel 3.3: Kerngegevens van reeds gerealiseerde outlet centers Ten aanzien van invulling en exploitatie van de outlet centers zijn nog de volgende ervaringen te noemen: Als gevolg van forse investeringen is gebleken is dat voor exploitanten van outlet centers de eerste twee jaar niet of nauwelijks winstgevend zijn. De ontwikkeling van de outlet centers gebeurt vanwege het marktrisico en uit financiële overwegingen vaak in verschillende fasen. In veel gevallen wordt tussen exploitanten en huurders afgesproken dat huurniveaus omzetgerelateerd zijn. Bij tegenvallende verkoop, wordt dan ook minder huur betaald. Volgens exploitanten van de outlet centers is het van belang dat de prijs/kwaliteitverhouding duidelijk gecommuniceerd wordt, zonder de nadruk expliciet op prijs te leggen. Zo is BataviaStad zich steeds sterker gaan profileren als merkendorp in plaats van als koopcentrum. Een bezoek aan een outlet center wordt vaak gezien als een dagje uit. De bezoekers van een FOC zijn hierdoor bereid om relatief grote afstanden af te leggen. Omdat het bezoek aan een outlet center vaak als een uitje wordt gezien ligt het accent op de zaterdag en zondag. In Nederland komt circa een kwart van de outletbezoekers op zondag. Het merendeel van de aanbieders in een outlet center bevindt zich in het hoogwaardige modische segment. Het aanbod in de centers vertoont qua merken niet veel overlap, met uitzondering van enkele grote ketens zoals Adidas, Nike en Zaza. Bekende en ervaren exploitanten van outlet centers hebben goede contacten en afspraken met merken. Ervaren exploitanten zijn bovendien in staat het management van een FOC doeltreffend in te vullen. Het gebrek hieraan wordt aangezien als een van de oorzaken van de moeizame start van FOC Messancy. De uitstraling en architectuur is veelal uniform en voor een aantal FOC s themagerelateerd zoals Batavia Stad en Rosada. 4 Bron:

18 Goudappel Coffeng Haalbaarheids- en effectanalyse FOC Zuidbroek 14 Outlet center Exploitant Architectuur concept Lay-out/verschijningsvorm Batavia Stad Stable International 17 eeuws vestigingstadje Rondgang Dubbelzijdige bewinkeling Designer Outlet Roermond Mc Arthur Glen Voormalige kazerne Rondgang met doorsteek Dubbelzijdige bewinkeling Maasmechelen Village Value Retail Klassiek luxueus dorp Straat met knik in midden Dubbelzijdige bewinkeling Messancy Outlet Shopping VastNed Retail / Intervest Retail Overdekt winkelcentrum Winkelgalerij Dubbelzijdige bewinkeling L Ardennes Outlet Center Verviers Comer Homes Group Moderne promenade Winkellint Enkelzijdige bewinkeling Rosada Roosendaal Mc Mahon Development Group Oud-Hollands dorp Rondgang met doorsteken Dubbelzijdige bewinkeling EOC Euregio Outlet Center Hutten Holding GmbH Voormalige fabriekshal Dubbelzijdige bewinkeling Tabel 3.4: Belangrijke gegevens van reeds gerealiseerde outlet centers Figuur 3.3 : Plattegronden FOC s Lelystad (linksboven), Roermond (middenboven), Maasmechelen (rechts) en Roosendaal (onder)

19 Goudappel Coffeng Haalbaarheids- en effectanalyse FOC Zuidbroek Samenvattend In tabel 3.5 zijn de in dit hoofdstuk genoemde belangrijkste kansen, bedreigingen en randvoorwaarden voor een factory outlet center nog eens beknopt weergegeven. Randvoorwaarden Kansen Bedreigingen voldoende kritische massa (minimaal m² wvo), aanbod aan juiste merken, forse kortingen op producten en goede exploitatie locatie met voldoende fysieke ruimte voor ontwikkeling FOC, ruime parkeerfaciliteiten met mogelijkheden voor verdere doorgroei (tot m² wvo) locatie die goed bereikbaar is met auto en openbaar vervoer verzorgingsgebied met circa 6-8 miljoen inwoners binnen een straal van 120 km goed zichtbare en herkenbare locatie met aantrekkelijke omgeving combinatie met complementaire functies als horeca en leisure aantrekkelijk verblijfsklimaat met sfeervolle uitstraling en ambiance waterdicht juridisch kader om verwatering concept FOC te voorkomen goede exploitant die contacten en afspraken heeft met de sterke merken goed en intensief management en ruim budget voor marketing & promotie inspelen op marktontwikkelingen en dynamiek detailhandel ruimere keuzemogelijkheden voor consument vergroting naamsbekendheid van stad of regio door ontwikkeling FOC en aantrekken nieuwe bezoekers combinatiebezoek met bestaande winkelgebieden en vrijetijdsvoorzieningen werkgelegenheid (circa 500 fulltime-equivalent bij circa m² wvo) marktverdringing bij detaillisten reguliere winkelcentra verwatering concept filevorming en parkeerproblemen bij niet optimale locatiekeuze Tabel 3.5: Randvoorwaarden, kansen en bedreigingen FOC

20 Goudappel Coffeng Haalbaarheids- en effectanalyse FOC Zuidbroek 16 4 Concept FOC Zuidbroek In dit hoofdstuk worden de concrete plannen voor het concept van het FOC in Zuidbroek beschreven. Deze informatie is afkomstig uit een gesprek met de ontwikkelaar Redema Groep en vanuit de rapportage Locatie- en marktanalyse voor een FOC in de gemeente Menterwolde uitgevoerd door GMA. Vervolgens worden deze plannen gelegd naast de aanwezige randvoorwaarden. 4.1 Concept FOC Zuidbroek Invulling retail en leisure Ontwikkelaar Redema Groep heeft plannen om een FOC met aanvullende voorzieningen op locatie De Gouden Driehoek nabij Zuidbroek te ontwikkelen. In deze plannen wordt uitgegaan van een winkelvloeroppervlak (wvo) van circa m². Naar verwachting gaat dit om 70 á 80 winkelunits. Branchering De branchering vindt plaats via het standaardplaatje voor FOC s. Het oppervlak bestaat uit de volgende branches: circa 70% kleding (inclusief sportartikelen); circa 20% schoenen en lederwaren; circa 10% aanvullende assortimenten als glas/porselein/aardewerk, geschenkartikelen, stoffering, parfumerie, cosmetica. Marktsegmentering De invulling van het FOC zal hoogwaardig zijn. Het FOC moet een duidelijke uitstraling hebben in het hoogwaardige marktsegment vergelijkbaar met de situatie in Maasmechelen. De ontwikkelaar stelt hoge eisen aan de huurders om een onderscheidend aanbod te hebben en zal daarom selectief zijn in het aantrekken van de huurders. De huurprijzen zullen omzetgerelateerd bepaald worden. Vormgeving Het geheel dient er uit te zien als een Factory Outlet Village. In de planning rekening gehouden met een overdekt winkelcentrum. Hierdoor wordt het FOC een slechtweervoorziening.

21 Goudappel Coffeng Haalbaarheids- en effectanalyse FOC Zuidbroek 17 Exploitatie De Gouden Driehoek is in handen van de Redema Groep. Deze ontwikkelaar heeft vele contacten in de retailmarkt en zal het FOC gaan exploiteren. Aanvullende voorzieningen Aanvullend aan de retailvoorzieningen wordt voor de projectlocatie gedacht aan de volgende leisurevoorzieningen om het combinatiebezoek te stimuleren en de verblijfsduur te verlengen: 3 á 4 horeca-units Informatie servicecentrum Jachthaven met eventueel museum Thematische autovoorzieningen Hotel- en congresfaciliteiten Lego/Duplo voorziening Basisgedachte is dat deze voorzieningen zelf in staat moeten zijn om economisch rendabel te functioneren. Naast met de binnenstad van Groningen te bereiken. Bezoekers kunnen tijdens een dagje uit dan zowel het FOC als de Groningse binnenstad bezoeken. Concrete plannen om dit combinatiebezoek te stimuleren zijn (nog) niet aanwezig. Figuur 4.1: Ligging projectlocatie in Zuidbroek (bron kaart: Google Maps) Locatiekenmerken en bereikbaarheid Projectlocatie De Gouden Driehoek is gevestigd in het Oostbooggebied ten oosten van de kern Zuidbroek. Voor de ontwikkelaar is dit de enige potentiële projectlocatie voor het toekomstige FOC in de provincie Groningen. Het totale terrein heeft een oppervlak van circa 65 hectare. Volgens de planning wordt centraal in het projectgebied het FOC gevestigd, met daaromheen ruim voldoende parkeergelegenheid. Het gaat om een zichtlocatie vanaf de A7 en N33. Het FOC dient ontwikkeld te worden nabij de kruising van de A7 en N33. De ontsluiting vindt in eerste instantie plaats via afslag Zuidbroek (A7). Daarnaast liggen er plannen bij Rijkswaterstaat om de projectlocatie mede te ontsluiten via de N33. Dit leidt tot een verdere verbetering van de bereikbaarheid. Het gebied is in beide scenario s goed bereikbaar uit oostelijke, zuidelijke, westelijke en noordelijke zijde. De Gouden Driehoek is redelijk centraal gelegen in de provincie Groningen en vanuit de gehele provincie goed bereikbaar. Vanzelfsprekend zorgt een extra ontsluiting voor een betere autobereikbaarheid.

22 Goudappel Coffeng Haalbaarheids- en effectanalyse FOC Zuidbroek 18 Ook vanuit Friesland via de A7 en vanuit het zuiden (Drenthe en verder zuidelijk) via de A28/A7 en A28/N33 is het gebied uitstekend bereikbaar. Een bijkomend voordeel is de goede ontsluiting richting Duitsland. Zeker gezien het feit dat uit ervaringen bij andere FOC s in Nederland blijkt dat relatief veel Duitsers bereid zijn grote afstanden af te leggen om een FOC te bezoeken. Naast de goede bereikbaarheid per auto is Zuidbroek ook met het openbaar vervoer redelijk bereikbaar. Wel zal een extra verbinding tussen station Zuidbroek en het FOC noodzakelijk zijn om consumenten met het openbaar vervoer snel bij het FOC te krijgen. Station Zuidbroek is gelegen op de lijn Groningen-Nieuweschans, waardoor ook per trein Zuidbroek goed bereikbaar is. Bovendien gaan binnen een aantal jaren treinen rijden tussen Veendam en Zuidbroek met in de jaren daarna een mogelijke uitbreiding richting Stadskanaal en Emmen. Dit zal leiden tot een verdere verbetering van de bereikbaarheid van Zuidbroek met het openbaar vervoer. Doel is om eveneens aan te takken op het regionale busnetwerk. Naast auto en OV is het de bedoeling dat de consument het FOC kan bezoeken per boot. Gezien de ligging aan het Winschoterdiep en de geplande komst van een jachthaven is het mogelijk om deze modaliteit aantrekkelijk te maken. Feit blijft dat de meeste consumenten een FOC met de auto bezoeken. Onderzoek in het FOV Batavia Stad wijst uit dat het merendeel van de bezoekers met de auto komt. De aanwezigheid van voldoende parkeerplaatsen is daarom uitermate relevant. Vooralsnog zijn voor de ontwikkeling ca parkeerplaatsen gepland. 4.2 Concept afgezet tegen randvoorwaarden Om het verwachte functioneren van een FOC te bepalen, is het mede afhankelijk in hoeverre aan de gestelde randvoorwaarden wordt voldaan. Hieronder wordt per randvoorwaarde kort beschreven in hoeverre het geplande concept door Redema hieraan voldoet: voldoende kritische massa (minimaal m² netto verkoopoppervlakte), aanbod aan juiste merken, forse kortingen op producten en goede exploitatie Met m² is voldoende kritische massa gepland. Redema stelt daarnaast eisen aan hoogwaardige merknamen. Hierbij is het wel zaak ook daadwerkelijk aan de randvoorwaarden van bekende merken en het traditionele FOC-concept met forse kortingen, producten met een foutje en oude collecties te voldoen. Anders wordt het aanbod te concurrerend met het reguliere winkelaanbod in de regio. De exploitant moet hier terdege zorg voor dragen. locatie met voldoende fysieke ruimte voor ontwikkeling FOC, ruime parkeerfaciliteiten met mogelijkheden voor verdere doorgroei (tot a m² netto verkoopoppervlakte) Aan deze randvoorwaarden wordt voldaan. Met 65 hectare bestaat ruimte genoeg voor zowel een FOC, parkeerplaatsen, aanvullende (leisure)voorzieningen en latere uitbreidingsmogelijkheden. locatie die goed bereikbaar is met auto en openbaar vervoer De locatie is gunstig gelegen nabij de A7 en N33. De autobereikbaarheid is via afslag Zuidbroek in orde. De bereikbaarheid per openbaar vervoer is nu nog niet aanwezig. Via station Zuidbroek zijn wel mogelijkheden aanwezig om dit adequaat te ontwikkelen.

23 Goudappel Coffeng Haalbaarheids- en effectanalyse FOC Zuidbroek 19 verzorgingsgebied met circa 6-8 miljoen inwoners binnen een straal van 120 km Hieraan wordt deels voldaan. In het volgende hoofdstuk wordt nader op de marktkansen en effecten ingegaan op basis van het aantal inwoners binnen 90 autominuten (ca 120 kilometer). Uit de haalbaarheidsanalyse blijkt dat ondanks een relatief dunbevolkte gebied er voldoende marktmogelijkheden zijn om een outlet center rendabel te exploiteren. goed zichtbare en herkenbare locatie met aantrekkelijke omgeving De locatie bij de A7/N33 is een duidelijk herkenbare zichtlocatie. De omgeving is momenteel niet bijzonder attractief. In Zuidbroek en direct omgeving zijn (thans nog) weinig vermaakfuncties. Redema heeft plannen om het projectgebied een aantrekkelijk geheel te maken met een jachthaven en dergelijke. Dit is een belangrijk punt om nader uit te werken en voldoende aandacht aan te besteden. combinatie met complementaire functies als horeca en leisure Momenteel is deze mogelijkheid niet aanwezig, hooguit een combinatiebezoek met het centrum van Groningen. Dit moet dan via een concreet plan gestimuleerd worden. Wel bestaan voorlopige plannen om horeca en leisure in het plangebied te ontwikkelen. Deze functies dienen aanvullend te zijn aan het FOC, zodat bezoekers het gebied als een dagje uit kunnen bezoeken. Het is afhankelijk van het type functies of daadwerkelijk combinatiebezoeken worden uitgevoerd. Daarnaast dienen deze functies ook inpasbaar te zijn in de regio en een complementair aanbod bieden, zodat geen directe verdringingseffecten optreden. Wanneer concrete plannen voor leisuretoevoegingen bekend zijn is het verstandig deze te toetsen op effecten (zowel positief als negatief) voor de overige voorzieningen. aantrekkelijk verblijfsklimaat met sfeervolle uitstraling en ambiance De plannen van Redema zijn om een soort Village te maken welke wellicht geheel overdekt wordt. De uitstraling en ambiance van Maasmechelen fungeren als voorbeeld. Omdat het om een nieuw te ontwikkelen concept gaat, behoort het absoluut tot de mogelijkheden om het geheel sfeervol te ontwikkelen, zodat een aantrekkelijk verblijfsklimaat ontstaat. waterdicht juridisch kader om verwatering concept FOC te voorkomen Dit kader is op dit moment nog niet uitgewerkt, maar een waterdicht juridisch kader is essentieel om daadwerkelijk een FOC op de locatie te ontwikkelen welke ook na verloop van tijd dezelfde functie heeft. Regulering en controle op de assortimenten is noodzakelijk. goede exploitant die contacten en afspraken heeft met de sterke merken Wat betreft de exploitatie is Redema van plan het FOC zelf ontwikkelen, mede omdat het bedrijf voldoende contacten in de markt (merken, exploitant winkels) heeft, zoals met Stable. De ervaring leert dat vooral FOC s die door een (internationaal) ervaren ontwikkelaar op het gebied van FOC s ingevuld worden, economisch beter functioneren. goed en intensief management en ruim budget voor marketing & promotie Hier zijn ook plannen voor aanwezig, maar de status hiervan is zacht. Bij succesvolle exploitatie dient hier voldoende aandacht naar uit te gaan.