Betaalbaar & beschikbaar

Transcriptie

1 4 Betaalbaar & beschikbaar 40

2 4.1 Nieuwe portefeuillestrategie In 2018 maakte Staedion een nieuwe portefeuillestrategie voor de periode tot De benoemde prioriteiten zijn: Focus op bestaande voorraad We verbeteren de vastgoedkwaliteit en houden de huidige voorraad beschikbaar en betaalbaar. Inspelen op schaarste en wijkaanpak Uitbreiding van de voorraad en meer differentiatie in zeven wijken om de leefbaarheid te verbeteren. Duurzaamheidsambitie waarmaken Versnellen naar een toekomstbestendige vastgoedportefeuille. Tienpuntenplan Het tienpuntenplan, met beoogd doel en doelstellingen, om dit te realiseren is als volgt: Bij Staedion huur je een goede woning 1. Alle woningen zijn veilig en op basiskwaliteit. We renoveren jaarlijks minimaal 500 woningen en brengen circa woningen via het mutatie- en dagelijks onderhoud op basiskwaliteit. 2. De voorraad verduurzaamt: in 2021 is de portefeuille gemiddeld op energielabel B (energie-index < 1,40). Staedion houdt haar voorraad beschikbaar en betaalbaar 3. Via ons huurbeleid en door vervangende nieuwbouw voor sloop realiseren we de volgende samenstelling: Betaalbaar, onder aftoppingsgrens: lichte uitbreiding portefeuille tot minimaal 80%. Sociale voorraad, onder liberalisatiegrens: tenminste 90% van de totale voorraad. Staedion bedient doelgroepen met een specifieke zorg- of huisvestingsvraag 4. Staedion biedt voldoende en passende woningen voor specifieke huisvestingsvragen: Langer Zelfstandig Thuis voor mensen, waaronder senioren, met een (zeer) lichte zorgvraag. Wonen met een Plus voor mensen met een lichte zorgvraag. Intramurale huisvesting voor mensen met een zware zorgvraag. Maatwerkoplossingen voor grote gezinnen (gezin met minimaal vier kinderen), toewijzen woningen met minimaal vier kamers+ en > 80 m 2 GBO. Staedion groeit, met oog voor efficiëntie, toe naar een meer gedifferentieerde voorraad 5. Uitbreiden sociale voorraad van naar woningen. We voegen netto sociale woningen toe, dit zijn meergezinswoningen met lift. 6. Uitbreiding vindt plaats via inbreiding en verdichting op locaties binnen Den Haag, of door organische groei aan de randen van ons huidige bezit of - onder aanvullende voorwaarden - door uitbreiding in de regio. 7. Binnen de zeven 1 eenzijdige wijken zetten we in op het vergroten van differentiatie. Dit doen we door 500 middeldure huurwoningen toe te voegen en te differentiëren in aanvangshuren. Dit moet ook werken als impuls voor marktpartijen om in deze wijken te gaan investeren. 8. Efficiënte vastgoedexploitatie en risicospreiding door: koesteren eengezinswoningen (minimaal 4.500) in portefeuille, inzet van specifieke BOG/MOG-strategie en afbouwstrategie voor kleine VvE s (<=tien woningen) en VvE s waar we nog maar een minderheidsaandeel hebben. 1 Stationsbuurt, Transvaalkwartier, Bouwlust & Vrederust, Morgenstond, Moerwijk, Laakkwartier & Spoorwijk (beperken tot Laakhaven en Noordpolderbuurt) en Centrum (beperken tot buurten Kortenbos en Zuidwal). staedion volkshuisvestingsverslag

3 Staedion versnelt naar een toekomstbestendige vastgoedportefeuille 9. Waar dat efficiënt kan zo snel mogelijk overschakelen op aardgasloos. 10. De voorraad sneller en naar hoger ambitieniveau verduurzamen: in 2030 is 15% klimaatneutraal. Door al deze toevoegingen en ingrepen, renovaties en nieuwbouw, realiseren we een verversing van de vastgoedportefeuille van 2% per jaar. Er is financieel getoetst welke aantallen vastgoedingrepen we kunnen realiseren. Uitgangspunt is het realiseren van ingrijpende woningverbeteringen, sociale nieuwbouw, klimaatneutrale woningen en de toevoeging van 500 middeldure huurwoningen in eenzijdige wijken tussen nu en Portefeuillestrategie Staedion Prioriteiten portefeuille 2030 Realisatie tot Focus op bestaande voorraad: Bij ons huur je een goede woning Wij houden onze huidige voorraad woningen beschikbaar en betaalbaar Inspelen op schaarste en wijkaanpak: Wij dragen bij aan groei van de sociale woningmarkt en differentiatie van de voorraad Wij verbeteren de leefbaarheid in zeven eenzijdige wijken Ook bewoners met een specifieke zorg- of huisvestingsvraag kunnen bij ons terecht Woningen ingrijpend verbeterd Sociale nieuwbouw Klimaatneutrale woningen 7 Wijken Differentiatiestrategie 500 Middeldure huurwoningen 3 Duurzaamheidsambitie waarmaken: Wij versnellen naar een toekomstbestendige duurzame vastgoedportefeuille 90% Sociale voorraad Vastgoedsturing 10 Tien punten plan Doelportefeuille 42

4 1 Focus op bestaande voorraad Komende 12 jaar verbeteren we woningen ingrijpend en voegen we nieuwe sociale huurwoningen toe Alle woningen veilig en op basiskwaliteit: 100% op Basiskwaliteit De voorraad gaat naar een hoger duurzaamheidsniveau Energie-Index > 1,4 in 2021 Geen F en G energielabels meer We bedienen met name lage inkomens: behoud betaalbare en sociale huurvoorraad >= 90% sociale voorraad (tot liberalisatiegrens) >= 80% betaalbare voorraad (tot aftoppingsgrenzen) Inspelen op schaarste en wijkaanpak Komende 12 jaar breidt onze voorraad met minimaal sociale huurwoningen uit en zetten we in op wijkaanpak eenzijdige wijken 7 WIJKEN Vermindering schaarste, omvang kernvoorraad groeit naar rato mee. Kernvoorraad >= Bedienen doelgroepen: specifieke woonconcepten bieden Verbeteren leefbaarheid, wijkaanpak in zeven wijken: Woningvoorraad differentiëren, o.a. door toevoegen 500 middeldure huur en door te differentiëren in aanvangshuren Maatschappelijke inzet van BOG en MOG Transvaalkwartier 5 Stationsbuurt Bouwlust & Vrederust 3 Morgenstond 4 Moerwijk 6 Centrum 7 Laakkwartier & Spoorwijk 2 3 Duurzaamheidsambities waarmaken Komende 12 jaar richting een toekomstbestendige voorraad met minimaal klimaatneutrale woningen en zo veel mogelijk aardgasloos 15% In 2030: 15% klimaatneutrale voorraad In 2050: 100% Klimaatneutrale voorraad Waar het efficiënt kan over op aardgasloos Verversing portefeuille met min. 2% per jaar staedion volkshuisvestingsverslag

5 4.2 Veranderingen in onze portefeuille (woningvoorraad) Kernvoorraad Met de gemeente Den Haag hebben we afspraken over de omvang van de kernvoorraad. De kernvoorraad is daarbij gedefinieerd als alle woningen (zelfstandig en onzelfstandig) in Den Haag, met een actuele subsidiabele huurprijs onder de liberalisatiegrens. Eind 2018 bestond onze kernvoorraad in Den Haag uit woningen (afspraak: ). Met de gemeente Den Haag hebben we ook een prestatieafspraak over de omvang van de goedkope voorraad, op basis van de actuele subsidiabele huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens. Afspraak is om minimaal goedkope woningen in portefeuille te hebben. Eind 2018 hadden we goedkope woningen in portefeuille. Totale (woning)portefeuille De woningvoorraad van Staedion groeit. In onderstaande tabel is een verloopoverzicht weergegeven van de verhuureenheden onderverdeeld naar prijscategorie (op basis van kale huur). Circa 16% van de woningen maakt deel uit van een VvE. Samenstelling VHE s tot kwaliteitskortingsgrens Van kwaliteitskortingsgrens tot 2 e aftoppingsgrens Van 2 e aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens Vanaf liberalisatiegrens (sub) Totaal Onzelfstandige wooneenheid Parkeerplaatsen BOG/ MOG Overig bezit Totaal Stand 1 januari 2018 Nieuwbouw huur Aankopen 1 1 Verkoop aan bewoners Verkoop aan andere instellingen Sloop Overige mutaties (in-, uit-exploitatie en overige verschuivingen) Eindstand 31 december

6 De woningen zijn ultimo 2018 zijn onder te verdelen naar de volgende gemeenten: Zelfstandige wooneenheden Tot Van kwaliteitskortingsgrenkortingsgrens kwaliteits- tot 2 e aftoppingsgrens Van 2 e aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens Vanaf liberalisatiegrens Totaal s-gravenhage Delft Leidschendam-Voorburg Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Westland Totaal Onzelfstandige wooneenheden Tot Van kwaliteitskortingsgrenkortingsgrens kwaliteits- tot 2 e aftoppingsgrens Van 2 e aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens Vanaf liberalisatiegrens Totaal s-gravenhage Delft Leidschendam-Voorburg Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Westland Totaal Nieuwbouw In 2018 zijn in totaal 170 zelfstandige woongelegenheden in exploitatie genomen, waarvan 145 uit het project De Tuinen van Morgenstond aan de Coevordenstraat en Haveltestraat in Den Haag. Het project bestaat uit vijf appartementencomplexen waarvan de eerste drie blokken (145 woningen) in 2018 zijn opgeleverd. De overige blokken zijn begin 2019 opgeleverd. Dit project is tot stand gekomen middels een Design-, Build- en Maintain (DMB) -aanbesteding. Tevens zijn er twee kleinschalige projecten in het Oude Centrum / Stationsbuurt in exploitatie genomen (Boekhorststraat en Lange Beestenmarkt). Nieuwbouwproject Aantal woningen Boekhorststraat Den Haag 5 Coevorden / Haveltestraat Den Haag 145 Lange Beestenmarkt Den Haag 20 Totaal 170 staedion volkshuisvestingsverslag

7 Druk op planning en begroting projecten We constateren dat de uitvoering (planning en begroting) van de geplande projecten onder druk staat. Dit geldt zowel voor nieuwbouw als voor woningverbeteringen. Uit kostenramingen blijkt dat projecten vaak niet binnen begroting kunnen worden gerealiseerd. Het rendement voldoet hierdoor niet altijd aan de intern gestelde eisen. De voornaamste oorzaken voor het niet realiseren binnen de kaders van de begroting zijn: Stijging bouwkosten afgelopen periode. Voor nieuwbouwprojecten is Staedion vaak afhankelijk van derden en procedures. Verschuiving van planning van derden of vertraging in procedures (bestemmingsplan, omgevingsvergunning) heeft grote impact op de begroting. Op dit moment hebben we voornamelijk projecten in voorbereiding waarbij de woningen houten vloeren hebben (onder meer de woningen aan het Notenplein, de Kapelaan Meereboerweg, de Lijsterbesstraat en de Schaloenstraat). Het op orde brengen van de brandveiligheid en het wegnemen van de geluidsoverlast naar vigerend bouwbesluit is ingewikkeld, zeer kostbaar en ingrijpend voor onze bewoners. De extra kosten bedragen al snel tot per woning. Dit is reden geweest om deze projecten opnieuw te analyseren en heroverwegen. Uit opnames in de woning blijken meer gebreken dan op basis van eerdere opnames aan de buitenzijde zijn voorzien. Daarnaast kunnen er grote verschillen tussen de woningen zijn, waardoor de opname van de ene woning niet maatgevend blijkt voor de andere. De voorbereiding neemt dan meer tijd in beslag dan gepland, waardoor later met het project gestart wordt; Het aantal (geschikte) aannemers dat wil inschrijven op een aanbesteding wordt steeds kleiner. Het risico is dat de start van het project vertraging oploopt. Beheersmaatregelen zijn onder meer: Het aanpassen van de fasering (ook in relatie tot andere projecten) of heroverweging van de projecten (business case verbetering door combinatie van sociale huur en marktwoningen of sloop/nieuwbouw). Het vroegtijdig contracteren van aannemers bij projecten. Bijvoorbeeld in de vorm van een bouwteam of ketensamenwerking. Het ontwikkelproces kan hierdoor worden versneld en capaciteit eerder ingekocht. Risico is dat de prijs hoger kan zijn dan bij een aanbesteding op prijs. Voorselecteren van vaste bouwteampartners. Het afsluiten van intentieovereenkomsten met gemeenten en derden. Het creëren van extra planvoorraad (renovatieprojecten en voorbereiden sloopnieuwbouwplannen). Transformatie In 2018 heeft Staedion geen transformatieprojecten opgeleverd. In voorbereiding zijn de transformatie van het voormalig verzorgingshuis Loosduinse Hof naar 96 woningen en bedrijfsruimtes, de bedrijfsruimtes aan de Rijnauwenstraat naar 20 woningen en Houthage naar 114 woningen. Verkopen In 2018 zijn 65 woningen verkocht. Van deze woningen hebben 53 woningen betrekking op de complexgewijze verkoop aan de Van Embdenstraat in Delft. 46

8 Sloop In 2018 zijn 44 woningen gesloopt. Op de gesloopte locaties zal in de nabije toekomst nieuwbouw plaatsvinden. Sloop Aantal Pretoriusstraat (Den Haag) 8 Haverkamp (Den Haag) 36 Totaal 44 Doorkijk 2019 In lijn met onze portefeuillestrategie verwachten we in 2019 een kwaliteitsverbetering in onze portefeuille (onder meer door projectmatige renovaties) en een groei in de omvang van onze portefeuille door nieuwbouwopleveringen. We blijven inzetten op meer differentiatie in eenzijdige wijken door het toevoegen van middenhuur woningen. Dit doen we in samenwerking met marktpartijen. In 2019 actualiseren we ook de complexstrategie van onze VvE-portefeuille. Dit zal leiden tot een aantal aankopen met als doel het aanhelen van bezit in VvE s waar nog maar beperkt uit verkocht is en het verkopen van bezit waar we nog slechts een beperkte eigendomspositie hebben. Staedions grootste nieuwbouwprojecten in ontwikkeling: In ontwikkeling Aantal woningen Hofbad Appartementen Den Haag 162 Energiekwartier Den Haag 38 Maanplein Den Haag 153 Haverkamp Den Haag 43 Wenckebach Den Haag 137 Schaloenstraat 219 Pretorius-/Smitsstraat 25 Betje Wolfstraat Veranderingen in onze portefeuille (overig) BOG/MOG De portefeuille voor bedrijfsonroerendgoed (BOG) en maatschappelijkonroerendgoed (MOG) is afgenomen van 698 eenheden ultimo 2017 naar 694 eenheden ultimo De verandering in de aantallen is voornamelijk administratief van aard. Daarnaast zijn er twee bedrijfsonroerendgoed eenheden verkocht en acht parkeergelegenheden. Verkopen Aantal Bedrijfsonroerendgoed (Den Haag) 2 Parkeergelegenheden (Den Haag) 8 Totaal 10 staedion volkshuisvestingsverslag

9 Staedion heeft in 2018 een BOG object op de locatie Wenckebach in het Haagse Laakkwartier aangekocht. Met deze aankoop heeft Staedion het gehele object aan de Noordpolderkade in bezit. De locatie zal op termijn worden gesloopt om de realisatie van 136 seniorenwoningen mogelijk te maken. Aankopen Aantal Wenckebach (BOG) - Den Haag 1 Totaal 1 Woonwagenlocaties Staedion heeft vier woonwagenlocaties in Den Haag: Viaductweg, Schapenatjesduin, Guntersteinweg en Boekweitkamp. Totaal gaat het om 72 woonwagenstandplaatsen. Het technisch, sociaal en financieel beheer wordt uitgevoerd door een externe beheerder. Binnen Den Haag en omgeving worden de diverse woonwagenlocaties formeel aangestuurd door de Stichting Woonwagen Locaties (WWL). Deelnemers zijn Staedion en Haag Wonen. In 2018 is op de locatie Boekweitkamp aan met name de bergingen (waarvan één met sanitaire voorzieningen) onderhoud uitgevoerd. Doorkijk 2019 We voorzien in 2019 geen uitbreiding van maatschappelijk- en bedrijfsonroerendgoed (MOG en BOG), en ook niet van woonwagenlocaties. In lijn met onze portefeuillestrategie werken we in 2019 brancheringsplannen uit voor buurten met een kwetsbare leefbaarheid. Daarmee gaan we actief sturen op een bijdrage aan de sociale kwaliteit van de buurt. In wijken waar de leefbaarheid goed is en we weinig woningen bezitten, bezien we kritisch of we ons MOG en BOG bezit willen behouden. We kijken daarbij ook naar de mogelijkheid tot omzetting naar betaalbare huurwoningen. 4.4 Projecten 2018 De Tuinen van Morgenstond In de wijk Morgenstond heeft Staedion 243 nieuwbouwwoningen in de sociale huursector gebouwd. Het project bestaat uit 5 galerijflats. Tussen de flats liggen groenstroken. Het project heet De Tuinen van Morgenstond. In 2018 zijn de eerste drie woonblokken opgeleverd. Deze zijn met minimale leegstand verhuurd aan de nieuwe bewoners. In de maand januari van 2019 worden de overige twee blokken opgeleverd. Boekhorststraat Door Staedion is het voormalige Broekenhuispand in de Boekhorststraat grondig aangepakt. De gevel is gerestaureerd en de originele details zijn bewaard gebleven. Op de begane grond zit De Boomhuttenclub en op de eerste en tweede verdieping zijn vijf tweekamerappartementen gerealiseerd. Deze sociale huurappartementen hebben een oppervlakte tussen de 40 m 2 en 60 m 2 en zijn energiezuinig en duurzaam gebouwd. Alle appartementen hebben een buitenruimte en er is een groen dak. Deze woningen zijn afgelopen jaar opgeleverd en verhuurd. 48

10 4.5 Aanbod en toewijzingen Feiten en cijfers In 2018 heeft Staedion voldaan aan de regels vanuit het Rijk en aan de afspraken die in de regio Haaglanden zijn gemaakt ten aanzien van de verhuur van vrijkomende woningen. In 2018 zijn (2017: 2.645) nieuwe huurcontracten voor woningen gesloten. Daarmee bedroeg de mutatiegraad in ons bezit 6,3% (2017: 6,5%). Van de zelfstandige woningen is 92% sociaal (2.066 woningen) verhuurd en 8% vrije sector (170 woningen). De toewijzingen nader toegelicht: Van de woningen is 97,6% (+1,5% middeninkomens + 0.9% hoge inkomens) toegewezen aan de EU-doelgroep en is 98% passend toegewezen (doelstellingen respectievelijk 80% en 95%). De schaarse grote sociale woningen wijzen we met voorrang toe aan grote gezinnen (minimaal vier kinderen) uit de doelgroep (doelstelling 75%). In 2018 hebben we 28 van de 33 vrijgekomen grote sociale woningen toegewezen aan grote gezinnen (85%). In 2018 zijn 109 woningen verhuurd aan kandidaten via convenanten met zorgpartijen. Daarmee is de doelstelling van 107 woningen behaald. Van de aangeboden woningen was 92% sociaal, waarvan 92% betaalbaar met een huur beneden de tweede aftoppingsgrens (regionale afspraak 85% respectievelijk 70%). In 2018 hebben wij 100% van de aanvragen van de gemeente voor het toewijzen van een woning via de reguliere voorraad aan een statushouder gehonoreerd. We hebben 67 woningen toegewezen aan 168 statushouders. Daarmee hebben we onze bijdrage aan de taakstelling van de gemeente geleverd. Dit is 3% van het aantal regulier toegewezen woningen door Staedion. Oplopende wachtduur Bewoners kunnen op verschillende manieren een woning toegewezen krijgen. De meest gangbare manier is op basis van de woon- en inschrijfduur. De mediane wachtduur voor alle woningzoekenden binnen Staedion is 50 maanden. In de gemeente Den Haag en de regio Haaglanden ligt deze op 53 maanden. Dit is een forse toename ten opzichte van 2017: toen lag de wachtduur voor de gemeente Den Haag op 42 maanden. Veel huishoudens schrijven zich in voordat ze woningzoekend zijn. Dat doen ze om wachttijd op te bouwen zodat als zij daadwerkelijk een nieuwe woning willen, zij grotere kans hebben deze woning ook te krijgen. Wachtduur* Staedion Gemeente Den Haag Regio Haaglanden Gebaseerd op aantal verhuringen: wachtduur alle woningzoekenden 50 mnd 53 mnd 53 mnd HT doelgroep 47 mnd 50 mnd 50 mnd - waarvan minima 47 mnd 48 mnd 47 mnd lage middeninkomens 59 mnd 59 mnd 58 mnd starters 63 mnd 66 mnd 65 mnd doorstromers 34 mnd 32 mnd 35 mnd grote gezinnen (5+) (84 mnd)** 63 mnd 56 mnd jongeren (t/m 22 jr) 45 mnd 44 mnd 42 mnd * Mediaan van zuivere inschrijfduur bij verhuringen via woon/inschrijfduur. Exclusief vrije sector & onzelfstandig. Bron: Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) ** Gebaseerd op minder dan tien verhuringen staedion volkshuisvestingsverslag

11 Eerlijke woonruimteverdeling voor iedereen De druk op de sociale woningmarkt en over het algemeen ook op de financiën van onze doelgroep is hoog. Dit maakt dat mensen soms erg creatief worden in het bemachtigen van een woning. We zien hierdoor een toename van frauduleuze handelingen rondom het wonen. Een onderzoek van het ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid legde een landelijk opererende organisatie bloot, die woningzoekenden tegen betaling voorzag van een passend inkomen (vervalste loonstroken etc.). Op basis van deze vervalste documenten is ook een aantal keren door Staedion een woning verhuurd. Nadat deze huurders waren veroordeeld voor valsheid in geschrifte, is ingezet op ontbinding van de huurovereenkomsten. Om fraude aan te pakken werken we samen met onze collega-corporaties, de gemeente Den Haag en de Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH). In 2018 heeft de SVH in samenwerking met de corporaties kaders geschetst: hoe fraude te voorkomen en hoe te handelen op het moment dat er sprake is van fraude bij de woonruimteverdeling. Samenwerking ketenpartners bij mutatieonderhoud Ook in 2018 hebben we geïnvesteerd in de samenwerking met onze ketenpartners. We hebben in 2018 de werkzaamheden bij mutatie (mutatiepakketten) geëvalueerd en waar nodig aangepast. In samenwerking hebben we toegewerkt naar een samenhangend geheel van basiskwaliteit, prijsopbouw en bestekken. We bieden de ketenpartners nu transparantie in de pakketcalculaties. We zien in het algemeen een stijgende lijn in de prestaties van de ketenpartners en ook een lichte daling in de technische leegstand. Deze ontwikkeling blijven we uiteraard monitoren. Daar waar nodig stellen we zaken bij. Doorkijk 2019 Door de hoge woningnood blijft het plegen van fraude met onze woningen zeer lucratief. In 2019 is bestrijding van woonfraude een speerpunt. Er zijn onder meer afspraken in de maak met de politie en Haag Wonen over het voorkomen en tegengaan van fraude. De Sociale Verhuurders Haaglanden onderzoekt mogelijkheden ten aanzien van een koppeling tussen de administratie van gemeentelijke systemen, de Belastingdienst en SVH. Hierdoor wordt het bij de Belastingdienst bekende inkomen van een woningzoekende leidend voor het al dan niet passend toewijzen van een woning. Als dit wordt gerealiseerd, zal het aantal frauduleuze handelingen met vervalste inkomensverklaringen sterk afnemen. 4.6 Huurbeleid Huurprijzen en aftoppingsgrenzen Vanaf 2016 wordt er passend toegewezen: bewoners die recht hebben op huurtoeslag huren een woning met een huurprijs onder de aftoppingsgrens van de huurtoeslag. Ons huurbeleid is daarop ingericht. Bij nieuwe verhuringen is de nieuwe huurprijs afgestemd op de aftoppingsgrenzen. Hierdoor houden we een flink deel van het vrijgekomen woningaanbod beschikbaar voor woningzoekenden die recht hebben op huurtoeslag. Zo zorgen we ervoor dat nieuwe bewoners een huurprijs betalen die past bij hun inkomen en voorkomen we dat wachttijden verder oplopen. 50

12 Huursom en huurverhoging In 2018 was de huursombenadering van toepassing. De totale huursom van de sociale zelfstandige woningen mocht op jaarbasis niet meer stijgen dan 2,4% (inflatie plus 1%). Het gaat dan om een stijging als gevolg van zowel huurharmonisatie als de jaarlijkse huurverhoging. De gerealiseerde huursom over 2018 bedraagt 2,3%. De sociale woningen kenden een gemiddelde jaarlijkse huurverhoging van 2,1%. Door mutatie is een huurstijging van 0,2% gerealiseerd. Bij de jaarlijkse huurverhoging hebben we voor de bewoners van een sociale huurwoning een gedifferentieerde huurverhoging gehanteerd (tussen de 1,4% en 3,4% verhoging). De hoogte van de huurverhoging was afhankelijk van de verhouding tussen de actuele huur en de door de overheid bepaalde maximale huur van de woning. Om woningen te behouden voor de kernvoorraad hebben we de huurprijzen niet boven de liberalisatiegrens van 710,68 laten uitstijgen. Ook hebben we gestuurd op het behoud van voldoende goedkope woningen in de gemeente Den Haag (prestatieafspraak). Staedion heeft in 2018 geen inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast. De huurverhoging in de vrije sector (geliberaliseerde contracten) bedroeg maximaal 3,7%. Doorkijk 2019 Staedion streeft ernaar de kwaliteit van de woning in de prijs tot uitdrukking te laten komen. In december 2018 is een nieuw Sociaal Huurakkoord door de Woonbond en Aedes afgesproken. Zoals het er nu naar uitziet, zijn de maatregelen nog niet op de huurverhoging van 2019 van toepassing. Staedion gaat voor 2019 niet uit van de maximale huursomstijging. Voor de jaarlijkse huuraanpassing in juli 2019 gaan we uit van een gemiddelde huurstijging van inflatie voor de huursom van de sociale woningen. 4.7 Huurachterstanden en schuldhulpverlening Huurachterstand De achterstanden bij zittende bewoners (inclusief bedrijfsruimten) ten opzichte van 2017 is gelijk gebleven ( 4 miljoen). Bij vertrokken bewoners is het saldo iets gedaald van 5,9 miljoen in 2017 naar 5,7 miljoen in Vorderingen worden sinds 2017, in tegenstelling tot het verleden, pas afgeboekt nadat het schuldhulpverleningstraject of de schuldbewakingsperiode is doorlopen, in plaats van bij start van dat traject. Dit heeft een forse impact op het openstaande saldo. Het valt met name op dat het gemiddelde bedrag van vorderingen in het incassotraject steeds hoger wordt bij zittende huurders. Wel is het aantal zittende huurders met een achterstand omlaag gegaan. Peildatum Zittende bewoners Vertrokken bewoners Jaar Aantal Saldo Aantal Saldo ,0 miljoen ,9 miljoen ,0 miljoen ,7 miljoen Ontruimingen In 2018 zijn er 261 ontruimingen aangezegd (2017: 312). In 76% van de gevallen is deze ontruiming voorkomen. Op basis van enkel huurschuld hebben er 54 ontruimingen plaatsgevonden (2017: 53). De verwachte stijging als gevolg van de achterstand uit 2017 is uitgebleven. In 2018 hebben we 13 woningen ontruimd waarbij er sprake was van hennep, overlast en onrechtmatige bewoning met of zonder huurschuld (2017: 28). In vier gevallen was geen sprake van huurschuld en is de ontruiming verlopen zonder tussenkomst van de deurwaarder. staedion volkshuisvestingsverslag

13 Nieuwe werkwijzen Staedion heeft zich in 2018 vooral gericht op het meer sociaal incasseren. Uitgangspunt daarbij is om de kosten voor de bewoners te beperken en de kwaliteit van de dienstverlening hoog te houden. Om dat mogelijk te maken, zijn er binnen de organisatie veranderingen doorgevoerd, hebben we de samenwerking met deurwaarders veranderd en de incassokosten die bij huurders in rekening werden gebracht, afgeschaft. Inmiddels hebben we onder meer door robotisering de administratie beter op orde. Hoewel de in 2017 opgelopen achterstand is ingelopen in 2018, heeft dit niet geleid tot een hoger aantal ontruimingen. Bij het afspreken van betalingsregelingen kijken we nu vooral naar de mogelijkheid om te komen tot een duurzame betaalafspraak, waardoor de huurder beter in staat is om de gemaakte afspraken na te komen. Het gevolg hiervan is dat we meer betalingsregelingen hebben en een langere gemiddelde looptijd. Op dit moment kunnen we door de looptijd van de regelingen nog niet zien of de betalingsregelingen in totaal beter worden nagekomen dan in voorgaande jaren. Dat wordt wel strak gemonitord. Staedion legt in het kader van huurincasso zelf geen huisbezoeken meer af, maar laat dat over aan de deurwaarders voordat er met een gerechtelijk traject wordt gestart. We merken tot nu toe nog geen verschil in de resultaten tussen de huisbezoeken die we als Staedion uitvoerden en die de deurwaarder uitvoert. Door samenwerking met de gemeente Den Haag zien we het aantal betalingen dat wij via de gemeente ontvangen per jaar toenemen. Dit zijn huurbetalingen die rechtstreeks in mindering worden gebracht op de uitkering van klanten. Uitbreiding dienstverlening externe partijen (hulpverlenende instanties) 2018 kende een behoorlijke stijging van het aantal zaken (totaal 1.200) waarbij een hulpverlenende instantie zoals Amargi, Den Haag op Maat en schuldhulpverlening is ingeschakeld. De samenwerking met de gemeente Den Haag wordt steeds intensiever en Staedion speelt ook een actieve rol binnen het Schuldenlab070. In samenwerking met het Schuldenlab070 is in 2018 een pilot gestart voor studenten. Daarbij krijgen studenten een uitgebreid begeleidingstraject als ze voor het eerst een huis bij Staedion huren. Er wordt voorlichting gegeven over de problemen waarmee studenten te maken kunnen krijgen zoals het aanvragen van woontoeslag. Een groot aantal studenten maakt van deze mogelijkheid gebruik. Dat het Schuldenlab070 succesvol is, heeft er voor gezorgd dat in 2018 ook een SchuldenlabNL in het leven is geroepen. Initiatieven die in Den Haag succesvol zijn, worden voor andere gemeenten op dezelfde manier uitgerold, dat scheelt implementatietijd en -kosten. Doorkijk 2019 Door inzet van moderne communicatiemiddelen kunnen we klanten makkelijker bereiken en wordt het om die reden ook makkelijker om te betalen. In 2019 implementeren we hiervoor nieuwe software. Verder sturen we strakker op het nakomen van gemaakte afspraken door onze deurwaarders. 52

14 4.8 Betaalbaarheid: project inkoop schoonmaak In 2018 is het project inkoop schoonmaak voortgezet vanuit de doelstelling om, daar waar mogelijk, de servicekosten voor onze bewoners te reduceren. De lopende contracten met de leveranciers (meer dan 20 bedrijven) zijn opgezegd per 1 mei 2018 en er zijn zes leveranciers via een aanbesteding geselecteerd. Elke leverancier heeft twee kavels (postcodegebieden) toegewezen gekregen. Na 1 mei waren er de nodige opstartproblemen en moesten bewoners ook wennen aan de nieuwe werkwijze. De data die we voor de aanbesteding hebben gebruikt, bleken niet altijd even betrouwbaar of volledig. Bovendien bleek dit traject veel complexer te zijn dan we hadden verwacht en hebben we de impact op de beleving van bewoners onderschat. Samen met de HVS hebben we de communicatie richting bewoners gedurende het traject verbeterd, zodat het aantal klachten over de schoonmaak substantieel is afgenomen. De doelstelling van 10% reductie van het totale inkoopbedrag is over het geheel ruimschoots gehaald: gemiddeld is er een besparing gerealiseerd van zo n 20%. Het betreft een gemiddelde besparing; er zijn complexen die ook hoger uitkomen dan voorheen. Voor 2018 neemt Staedion die meerkosten (éénmalig) voor haar rekening. Samen met de betreffende bewoners kijken we of we een oplossing kunnen vinden om de bijdrage weer op het oude niveau te krijgen, bijvoorbeeld door aanpassing van het schoonmaakprogramma. Maar als de huurders akkoord zijn met de nieuwe prijs/kwaliteitsverhouding dan is dat natuurlijk ook goed. staedion volkshuisvestingsverslag