Huisvesten van onze doelgroepen: voldoende betaalbare woningen

Transcriptie

1 4 Huisvesten van onze doelgroepen: voldoende betaalbare woningen Visie en doelstellingen betaalbaarheid We vinden het belangrijk dat mensen met een bescheiden inkomen goed kunnen wonen en kunnen kiezen op de woningmarkt. Onze focus ligt op de doelgroep voor de sociale huur met prioriteit bij de doelgroep voor de huurtoeslag. Dat zijn immers de mensen met de financieel meest kwetsbare positie op de woningmarkt. In onze aanpak leggen we de volgende accenten: Voldoende sociale huurwoningen (ten minste in Den Haag, vastgelegd in prestatieafspraken); Voldoende goedkope en betaalbare huurwoningen op basiskwaliteit; Betaalbaar aanbod (aanbiedingsafspraken); Aanbod voor de groepen met de meest ongunstige woningmarktpositie (prestatieafspraken); Totale woonlasten voor onze bewoners betaalbaar: in 2020 sturen we op integrale woonlasten; Terugdringen huurachterstanden Huurachterstand zittende huurders 3,2 mln 3,2 mln huurachterstanden Aantal huisbezoeken Aantal uitzettingen

2 te huur voldoende woningen beschikbaar % verhuringen conform Europaregeling 97% (doel: 80%) % verhuringen conform passendheidstoets 98% (doel: 95%) Verhuringen binnen sociale prijsgrens 91% (doel 85%) Waarvan verhuringen de 2e aftoppingsgrens 90% (doel: 70%) Aantal verhuringen grote gezinnen 48 (92% van de grote sociale huurwoningen (doel 75%)) Aantal verhuringen statushouders 265 In de volgende paragrafen zijn de doelen en realisatie voor 2016 gespecificeerd. Realisatie 2016 Betaalbare woningen kwaliteitskortingsgrens* van kwaliteitskortingsgrens 2e aftoppingsgrens** van 2e aftoppingsgrens liberalisatiegrens** vanaf liberalisatiegrens Totaal zelfstandige wooneenheden Onzelfstandige overige wooneenheden Totaal Stand 1 januari Stand 31 december Stand 31 december 2016 (%) 16% 58% 13% 9% 96% 4% 100% * ) kwaliteitskortingsgrens: 409,92 **) 2e aftoppingsgrens: 628,76 ***) liberalisatiegrens: 710,68 Kernvoorraad gemeente Den Haag: (norm: )

3 4.1. Veranderingen in onze woningportefeuille De wensportefeuille geeft de kaders voor het huur-, verkoop- en kwaliteitsbeleid per complex. De wensportefeuille is afgestemd op het ondernemingsplan en de prestatieafspraken. We beogen een consolidatie lichte groei van het betaalbare bezit van Staedion, een consolidatie lichte afname van de vrije sector voorraad, een verduurzaming van de voorraad en een verruiming van de voorraad nultreden woningen. In onderstaande tabel is een verloopoverzicht weergegeven van de zelfstandige en onzelfstandige wooneenheden onderverdeeld naar prijscategorie. Samenstelling VHE s kwaliteitskortingsgrens van kwaliteitskortingsgrens 2e aftoppingsgrens van 2e aftoppingsgrens liberalisatiegrens Totaal vanaf liberalisatiegrens Onzelfstandige overige wooneenheden Parkeerplaatsen BOG/ MOG Overig bezit Totaal Stand 1 januari Nieuwbouw huur Aankopen Verkoop aan toekomstige bewoners verkoop aan andere instellingen Sloop Overige mutaties Eindstand 31 december

4 De zelfstandige en onzelfstandige wooneenheden per prijscategorie ultimo 2016 zijn onder te verdelen naar de volgende gemeenten: Zelfstandige wooneenheden de van kwaliteits- van 2e vanaf Totaal kwaliteitskortingsgrens* kortingsgrens 2e aftoppingsgrens* aftoppingsgrens liberalisatiegrens* liberalisatiegrens Den Haag Delft Leidschendam-Voorburg Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Westland Totaal *) Kernvoorraad Den Haag Onzelfstandige wooneenheden de van kwaliteitskortingsgrens van 2e vanaf Totaal kwaliteitskortings grens* 2e aftoppingsgrens* aftoppingsgrens liberalisatiegrens* liberalisatiegrens Den Haag Leidschendam-Voorburg Rijswijk Totaal *) Kernvoorraad Den Haag In 2016 hebben we voldaan aan de afspraken over de voorraad sociale huurwoningen in de gemeente Den Haag. Eind 2016 hadden we sociale huurwoningen in Den Haag (kernvoorraad Den Haag: ). Nieuwbouw In 2016 is een voormalig schoolgebouw aan de Van Swindenschool getransformeerd 12 zelfstandige wooneenheden ten behoeve van statushouders. Deze zijn inmiddels in exploitatie genomen. Staedion heeft in 2016 voor 18,5 miljoen geïnvesteerd in nieuwbouw huurprojecten. Een bedrag van 5,7 miljoen is afgewaardeerd in 2016 wegens onrendabele investeringen, op de projecten Coevordenstraat ( 3,8 miljoen) Stadzijde ( 1,1 miljoen), Regentesse-Zuid ( 0,6 miljoen) en Frits Diepenlaan ( 0,2 miljoen). Momenteel zijn er vijf (grote) projecten (418 woningen) in ontwikkeling. Het gaat om de volgende projecten: In ontwikkeling Aantal woningen Regentesse Zuid GIT kavel C Den Haag 72 Tinaarlostraat Den Haag 51 Coevordenstraat Den Haag 243 Stadzijde Den Haag 26 Frits Diepenlaan Den Haag 26

5 Aankoop In 2016 is er door de toegelaten instelling een aankoop gedaan. Dit betreft een DAEB-woning in Den Haag. Tevens zijn er binnen de verbindingenstructuur door N.V. Stedelijk Belang voor een waarde van circa 17,6 miljoen 208 verhuureenheden aangekocht van de Wijk Ontwikkelingsmaatschappij Oude Centrum (WOM). Voor de toegelaten instelling heeft laatstgenoemde aankoop geen effect. Verkoop In 2016 zijn 5 DAEB en 15 niet-daeb woningen in Den Haag verkocht. De verkopen zijn in lijn met het in 2015 ingezette beleid om de verkoop van sociale huurwoningen stop te zetten, met uitzondering van enkele solitaire woningen. Deze beleidswijziging heeft te maken met de toenemende druk op de sociale huurvoorraad in Den Haag. De gemiddelde verkoopprijs van een DAEB woning was ,-, en van een niet-daeb woning ,-. Tevens hebben er in 2016 twee complexgewijze verkopen (BOG en MOG) plaatsgevonden voor een bedrag van in aal circa 8,0 miljoen. Verkopen Aantal DAEB woningen (Den Haag) 5 Niet-DAEB woningen (Den Haag) 15 Complexgewijze verkoop: Bedrijfsonroerendgoed (Den Haag) 2 Complexgewijze verkoop: Maatschappelijk onroerendgoed (Delft) 1 Parkeergelegenheden (Den Haag) 4 Sloop In 2016 is een aanvang gemaakt met de sloop van 227 zelfstandige wooneenheden aan de Coevordenstraat. Daarnaast zijn er 7 BOG eenheden alsmede 2 bergingen aan de Coevordenstraat gesloopt. Overige mutaties Onder de post overige mutaties worden de administratieve correcties op het bezit verwerkt. Het betreft hier voornamelijk mutaties tussen verschillende huurwoninggroepen. Doorkijk 2017 en verder De komende jaren richt Staedion zich op consolidatie lichte groei van de sociale huurvoorraad ofwel de DAEB-portefeuille. Dit doen we door onttrekkingen van sociale huurwoningen te minimaliseren en nieuwe sociale huurwoningen bij te bouwen. Zo zal er de komende jaren een intensivering van het investeringsprogramma plaatsvinden. Ook heeft Staedion begin 2017 het turn-key project bij de locatie Hofbad (Koolwitjelaan) in Ypenburg aangekocht ten behoeve van de plaatsing van 120 statushouders. Het betreft een toevoeging aan de DAEB portefeuille.

6 4.2. Aanbod en toewijzingen Dynamiek op de huurmarkt In 2016 hebben we voldaan aan de regels vanuit het Rijk en aan de afspraken die in de regio Haaglanden zijn gemaakt. Deze regels hebben als doel dat de schaarse woningen zoveel mogelijk ten goede komen aan de mensen die daar op zijn aangewezen. In 2016 zijn (2015: 2.793) nieuwe huurcontracten gesloten, waarvan 91% sociaal (2.113) en 9% vrije sector (217). Daarmee bedroeg de mutatiegraad in ons bezit 6,5% (7,8% in 2015). De toewijzingen nader geduid: Van de woningen is 97% (+ 1% middeninkomens + 1% hoge inkomens = 99%) toegewezen aan de EU-doelgroep en is 98% passend toegewezen (doelstellingen respectievelijk 80% en 95%); De schaarse grote sociale woningen wijzen we met voorrang toe aan grote gezinnen (minimaal vier kinderen) uit de doelgroep (doelstelling 75%). In 2016 hebben we 48 van de 52 vrijgekomen grote sociale woningen toegewezen aan grote gezinnen (92%); In 2016 zijn 109 woningen verhuurd aan kandidaten via convenanten met zorgpartijen. Daarmee is de doelstelling van minimaal 107 woningen behaald (102%); Van de aangeboden woningen was 91% sociaal, waarvan 90% betaalbaar met een huur beneden de tweede aftoppingsgrens (regionale afspraak 85% respectievelijk 70%); We hebben 216 woningen toegewezen aan 265 statushouders. Daarmee hebben we onze bijdrage aan de taakstelling van de gemeente geleverd. Statushouders In 2015 hebben wij het besluit genomen om aanvullend aanbod te creëren voor statushouders bovenop de reguliere huisvesting. De toestroom werd zo groot dat corporaties veel vluchtelingen met een verblijfsstatus (statushouders) geen reguliere woning meer konden aanbieden. In 2016 hebben wij 99% van de aanvragen van de gemeente voor het toewijzen van een woning via de reguliere voorraad aan een statushouder gehonoreerd. Dit is 11% van het aantal regulier toegewezen woningen door Staedion. Wij zien het daarbij als onze maatschappelijke taak om voor de huisvesting van vluchtelingen nog een extra bijdrage te leveren. Dat hebben wij gedaan met een aantal aanvullende projecten, waaronder de transformatie van een voormalig schoolgebouw aan de Van Swindenstraat en het vrijmaken van extra aanbod in de reguliere voorraad. Daarnaast zijn er verschillende projecten gestart voor het realiseren van een aanvullend (sociaal) woningaanbod voor statushouders aan de Stadzijde (90 personen), onderhandelingen & aankoop van de Hofbadlocatie (Koolwitjelaan) in Ypenburg (120 personen) en onderhandelingen ten aanzien van de eventuele aankoop van de Zwaardvegersgaarde (144 personen), beide in samenwerking met de gemeente Den Haag. Woon- en zoekduur Huurders kunnen op verschillende manieren een woning toegewezen krijgen. De meest gangbare manier is op basis van de woon- en inschrijfduur. De wachttijden voor (kandidaat)huurders voor een woning via de woon- en inschrijfduur is op verschillende manieren te meten. Zuivere wachtduur is het moment van inschrijven het moment van acceptatie. De mediaan wachtduur voor alle woningzoekenden binnen Staedion is 42 maanden. In de gemeente Den Haag en in de regio Haaglanden ligt de mediaan op 40 maanden. Veel huishoudens schrijven zich al in nog voordat ze woningzoekend zijn. Dat doen ze om wachttijd op te bouwen. De zoekduur is een andere manier om te kijken naar de wachttijden. Zoekduur is het moment van de eerste keer reageren op een woning de acceptatie van de woning. De mediaan zoekduur ligt lager. Voor Staedion ligt het op 25 maanden. In de regio Haaglanden op 24 maanden.

7 Het RIGO heeft in mei een onderzoek 3 uitgevoerd naar de wachttijden in Nederland. Daaruit bleek, met inachtneming van meerdere mitsen en maren, dat de regio Haaglanden een lage wachttijd had in vergelijking met de rest van Nederland. Enkel op Walcheren lag de wachttijd lager. Uit de regionale monitor blijkt dat de wachttijden voor een sociale huurwoning het afgelopen jaar zijn gestegen. In Den Haag is deze wachttijd met 25% toegenomen. Ook bij Staedion zijn de wachttijden opgelopen. De redenen hiervan zijn nog niet onderzocht. Een eerste aanzet van de analyse laat een aantal oorzaken zien. Het aantal mutaties is teruggelopen. Dat kan een effect zijn van het passend toewijzen, waardoor huishoudens niet meer in aanmerking komen voor hun wensverhuizing en daarom blijven zitten. Daarnaast is er in 2016 in de regio bijna geen nieuwbouw opgeleverd en is het aantal verhuringen aan urgenten toegenomen. Met onze projecten, om aanvullend aanbod te creëren voor statushouders en onze reguliere nieuwbouwprojecten, proberen we de komende jaren de druk te verlichten. Balansmodel Het balansmodel van de gemeente Den Haag en de collega-corporaties, waarin we de kansen van diverse groepen woningzoekenden in beeld brengen, is in 2016 niet opgeleverd. Het bleek voor de gemeente Den Haag niet mogelijk om de benodigde gegevens tijdig aan te leveren. De verwachting is dat het balansmodel in de loop van 2017 wordt opgeleverd. Doorkijk 2017 en verder 2016 was het eerste jaar waarin de regels ten aanzien van passend toewijzen zijn ingegaan. Zonder problemen hebben wij de regels ingevoerd. In 2017 staan geen aangrijpende veranderingen in het woonruimteverdeelsysteem op het programma Huurbeleid Streefhuurbeleid Vanaf 2016 wordt er passend toegewezen. Om te voorkomen dat wachttijden oplopen, is het streefhuurbeleid aangepast: meer woningen hebben een streefhuur onder de 1e en de 2e aftoppingsgrens. Hierdoor houden we een gelijk aandeel woningen van het vrijgekomen aanbod beschikbaar voor de woningzoekenden die recht hebben op huurtoeslag. Tevens is in 2016 een start gemaakt met het meerjarenhuurbeleid dat handvatten gaat geven voor de jaarlijkse huurverhoging en het streefhuurbeleid. Hierin zijn de bevindingen: Het stelsel van woningwaardering kan dienen als uitgangspunt voor het bepalen van de kwaliteit van de woning; De huurprijs van een woning heeft een relatie met de kwaliteit van de woning, met andere woorden, differentiatie in huurprijzen op basis van kwaliteit. Huurverhoging De ale huursom is in 2016 met 1,3% gestegen. Daarvan komt 1,1% van de verhoging bij zittende huurders en is 0,7% afkomstig van positieve huurharmonisatie. Een effect van -0,5% heeft betrekking op huurverlagingen. We hebben ervoor gekozen om bij de jaarlijkse huurverhoging de bewoners uit de laagste inkomenscategorie ( ,-) te ontzien. De huren voor deze groep zijn gestegen met maximaal 0,6% (inflatievolgend), wat lager is dan het door het Rijk gestelde maximum van 2,1%. De huren van huishoudens met een inkomen tussen ,- en ,- zijn met 2% verhoogd en van huishoudens met een 3 RIGO: Wachten, zoeken en vinden: hoe lang duurt het zoeken naar een sociale huurwoning? i.o.v. Ministerie van Binnenlandse Zaken. Uitgave 9 mei 2016.

8 inkomen boven met 4,6%. De woningen met geliberaliseerde huurcontracten zijn verhoogd met maximaal 2.5%. Doorkijk 2017 In 2017 gaan we verder met het ontwikkelen van een meerjarenhuurbeleid. Daarbij is 2017 het eerste jaar van de huursombenadering. De ale huursom (dus zowel huurharmonisatie als de jaarlijkse huurverhoging) mag per kalenderjaar stijgen met inflatie plus 1% Huurachterstanden en schuldhulpverlening Ontwikkelingen Staedion wil samen met haar bewoners een eigen thuis bereikbaar maken. Daar is betaalbaarheid een belangrijk onderdeel van. We hebben veel te maken met bewoners met een smalle beurs en een kwetsbare positie op de woningmarkt. Daarom willen we dat onze bewoners zo min mogelijk bezig zijn met de zorgen rondom het betalen van huur. Vanuit die visie geven we ons incassobeleid vorm. We proberen nu eerder met bewoners met een betalingsachterstand in contact te komen, en zetten al onze middelen in aan de voorkant. Zo ontvangen bewoners als herinnering een sms-bericht dat de huur wordt afgeschreven, en attenderen wij hen met een gesproken bericht via een belcomputer op de huurachterstand. Ook geven we bewoners de mogelijkheid om direct in contact te treden met één van onze medewerkers. Om huurders zo goed mogelijk te helpen bij hun achterstanden, is ook de rol van de gemeente erg belangrijk. Alleen samen kunnen we de huurachterstanden effectief terugbrengen. Hier is ook de gemeente van overtuigd. De samenwerking is erg goed; we hebben een gedeeld belang en merken dat ook in de uitwerking. Eén van de manieren van samenwerken is het Schuldenlab070. Schuldenlab070 Samen met de gemeente Den Haag en 12 (maatschappelijke) partners heeft Staedion in 2016 een convenant ondertekend: het Schuldenlab070. Deze partners, bestaande uit de gemeente Den Haag, banken, verzekeraars, woningcorporaties, maatschappelijke organisaties en bedrijven, bundelen hun krachten om vanuit het Schuldenlab innovatieve projecten te ondersteunen om mensen met probleemschulden te helpen. In Den Haag zijn naar schatting huishoudens met problematische schulden. En dat aantal groeit. Het Schuldenlab is opgericht om deze huishoudens bij te staan. De gemeente Den Haag en maatschappelijke partners in de stad slaan met het Schuldenlab de handen ineen om nieuwe manieren uit te proberen om schulden slimmer en beter aan te pakken, zodat Hagenaars met grote schulden weer een toekomst hebben. Huisbezoeken Een belangrijk onderdeel van het incassoproces is het eerder in contact komen met onze bewoners. Ondanks het invoeren van extra contactmomenten tijdens kantoor- en avonduren, lukt het niet altijd om telefonisch in contact te komen met de klant. Vandaar dat Staedion inzet op huisbezoeken. Hierbij kunnen we ook achter de voordeur kijken en een betere inschatting maken van de problemen die spelen. In 2016 hebben we huisbezoeken afgelegd. In ruim 42% van de bezochte bewoners kwam het een oplossing aan de deur, door betaling, betaaltoezegging of een regeling. In 25% van de afgelegde bezoeken troffen wij de bewoner, ondanks drie pogingen, niet thuis aan.

9 Resultaten huisbezoeken Aantal % Oplossing gevonden aan de deur ,4% Vervolgactie ,8% Multiproblematiek ,2% Geen oplossing, niet thuis ,6% Totaal huurders thuis bezocht ,0% Ontwikkeling in het aantal huisuitzettingen In 2016 hebben er 481 vonnissen plaatsgevonden. Het merendeel hiervan is een ontbindings- en ontruimingsvonnis. In circa 75% van de gevallen hebben we de ontruiming uiteindelijk weten te voorkomen. Met een aal van 111 ontruimingen in 2016 zit Staedion ruim onder het aantal van 2015 (235 ontruimingen). Gedurende 2016 hebben er 83 huisuitzettingen plaatsgevonden met als grondslag huurschuld. Dit is meer dan een halvering ten opzichte van Daarnaast is er in 28 gevallen ontruimd op basis van een andere reden dan huurschuld. Hierbij is sprake van multiproblematiek (overlast, hennep, onrechtmatige bewoning). ontbindings- en ontruimingsvonnissen Ontruiming wegens huurschuld 83 Ontruiming wegens huurschuld en overlast 11 Ontruiming wegens onrechtmatige bewoning Ontruiming wegens huurschuld en onrechtmatige bewoning Ontruiming wegens overlast Ontruiming wegens hennep Ontruiming wegens huurschuld en hennep

10 Ontwikkeling in achterstanden In 2016 zijn de achterstanden bij zittende bewoners (exclusief bedrijfsruimten) ten opzichte van 2015 nagenoeg gelijk gebleven ( 3,2 miljoen). Helaas is dit nog steeds boven de door Staedion gestelde KPI van 2,5 miljoen. Bij de vertrokken bewoners zien we een scherpe daling, omdat een grote groep deurwaarderszaken (reeds voorzien als oninbaar) is afgeboekt. Deze zaken zijn doorgezet naar schuldbewaking bij de deurwaarder. Het gaat om vertrokken bewoners waarbij de deurwaarder de laatste 12 maanden geen geldstroom heeft weten te realiseren. In 2017 wordt de in 2016 in gang gezette herijking van de incassostrategie, met meer acties aan het begin van het incassoproces, voortgezet. Met nog meer samenwerking met externe partijen zoals de gemeente Den Haag (Den Haag op Maat) en het Schuldenlab070 verwachten we zowel de achterstanden naar beneden te krijgen, als het aantal huisuitzettingen te verminderen. Achterstand huurbetalingen Peildatum Zittende bewoners Vertrokken bewoners Aantal Saldo Aantal Saldo Ultimo ,4 miljoen ,0 miljoen Ultimo ,2 miljoen ,8 miljoen Ultimo ,2 miljoen ,4 miljoen