Jaarverslag Nijestee 2014

Transcriptie

1 Jaarverslag Nijestee 2014

2

3 Volkshuisvestingsverslag Verantwoording bestuur 4 01 Wonen in Groningen Lokale samenwerking Herziening Woningwet Missie, doelen en strategie Meetbare resultaten De goede dingen doen Besluitpunten bestuur Bewoners betrekken bij beheer en beleid Zeggenschap van huurders Formeel overleg In gesprek met de stad Tevreden huurders Klachtenafhandeling Kwaliteit van het woningbezit Onderhoud en verbetering Zonnepanelen op verzoek Veilig wonen Nieuwe woningen Verkoop Aan- en verkoop van bouwlocaties Organisatie en personeel Organisatie Duurzame inzetbaarheid: gezond blijven, leren en ontwikkelen Ondernemingsraad Samenwerkingsverbanden en verbindingen Bericht van de Raad van Commissarissen Governance structuur Werkwijze, werving en selectie Integriteit Zelfevaluatie en deskundigheidsbevordering Besluit- en bespreekpunten en activiteiten Persoonlijke gegevens en beloningen Financiën Lange termijnbeleid Activiteitenplan Meerjarenprognose en solvabiliteit Bedrijfswaarde Resultaat Financieren en beleggen Fiscaliteiten Huisvesten van de doelgroep Huurbeleid Afspraken over huisvesting van jongeren Schaarse ruimte verdelen Inkomenstoets nieuwe huurders Keuzevrijheid voor nieuwe bewoners Voorkomen huurachterstand en huisuitzetting Besparen op energiekosten Energieafrekening simpeler Nieuwe Warmtewet Leefbaarheid Discussie over de taak van een corporatie Activiteiten met en door bewoners Schone en veilige buurten Fondsen voor de buurt Sponsoring Wonen en zorg Bouwen voor bijzondere groepen Wonen met begeleiding Nieuw onderkomen voor NOVO Mien Aigen Hoes Risico s en onzekerheden Risicoanalyse Externe en interne risico s Risicomanagement Compliance Verklaring bestuur 92 Bijlagen 93 Toelichting afkortingen Belanghouders Nijestee 12 Kengetallen Jaarrekening en toelichting Overige informatie Overige gegevens 163

4 Verantwoording bestuur Voor u ligt het jaarverslag van Hierin blikken we terug op onze activiteiten van het afgelopen jaar en vertellen we wat we met ons geld hebben gedaan. Oorsprong We zijn bijna een eeuw geleden opgericht om mensen met een lager inkomen op een fatsoenlijke manier te huisvesten. Daar was in die tijd grote behoefte aan: arbeiders woonden in krotten zonder riolering en met weinig daglicht. Diverse groepen mensen met het hart op de goede plaats sloegen de handen ineen en richtten verenigingen op, die betaalbare woningen bouwden. In 1919 werden op die manier onze voorlopers opgericht, de woningbouwverenigingen Gruno en Groningen. Sinds 31 december 1998 zijn die opgegaan in Nijestee. Schaalgrootte In 2000 maakten we deel uit van een grote landelijke fusie, het vastgoedfonds LievendeKey met meer dan woningen. Dit bleek al snel een moloch die losgezongen was van haar lokale context en maatschappelijke doelstellingen. Daarna, in 2003, door ervaring wijs geworden, kozen we in nauwe samenspraak met lokale partners voor een koers met focus op behoud van de menselijke maat in de stad Groningen. Dat heeft ons gezicht tot op heden mede bepaald. Wij zijn maatschappelijk betrokken en werken nauw samen met onze belanghouders in de stad. Beperking van onze activiteiten tot de stad Groningen is een bewuste keuze: hier kennen we de mensen, de behoeftes en de buurten. Onze omgangsvormen zijn typisch Stadgronings: eerlijk en direct, zelfbewust, informeel, laagdrempelig. Op dit moment verhuren we ruim woningen, vrijwel allemaal in de stad. Positie van de stad De inkomens in Groningen liggen relatief laag ten opzichte van de rest van het land. De stad telt circa huishoudens met een lager inkomen. Zij kunnen allemaal aanspraak maken op een sociale huurwoning. Op dit moment zijn er ongeveer woningen. Er blijft dus behoefte aan betaalbare woonruimte in Groningen. Verder is het goed om te weten dat de gemiddelde Stadjer weliswaar arm is, maar niet altijd kansarm, want vaak student, vooral ook vaak jong en vooruitstrevend. Groningen is een gewilde plek om te wonen. De stad behoort als het gaat om koopwoningen tot een van de beste woningmarkten van Nederland, terwijl het omliggende platteland krimpt. Ook de wachtlijsten voor sociale huurwoningen zijn (te) lang. Economische en politieke veranderingen Vanaf 2003 tot 2009 kenden we een gestage groei aan activiteiten: we waren koploper in de wijkvernieuwing en ontwikkelden honderden nieuwe huur- en koopwoningen. Eind 2008 had heel Nederland last van de krediet- en woningmarktcrisis, ook wij konden onze ambities niet meer waarmaken. Ook op politiek vlak traden veranderingen op, de regering besloot de verhuurderheffing in te voeren en als gevolg van het debacle bij Vestia verscherpten toezichthouders en financiers hun normen. Zeker vanaf 2012 hadden we de handen vol om hierop in te spelen: herziene strategie, herziene meerjarenplan en begroting, gedwongen ontslagen, veilig stellen financierbaarheid en afstoten van ontwikkellocaties. Deze ingrepen waren voldoende om onze organisatie financieel gezond te houden. Eind december nam de

5 Tweede Kamer unaniem de herziene Woningwet aan, daarin worden strakkere kaders gesteld aan het doen en laten van corporaties. Die moeten terug naar hun oorspronkelijke taak: alleen woningen bouwen en beheren waar mensen met een lager inkomen wonen. Die weg sloegen we na onze avonturen met LievendeKey al in. De goede dingen doen We zijn een maatschappelijke organisatie die niet werkt om winst te maken, maar om mensen met lagere inkomens een goed dak boven hun hoofd te bieden. Daarin maken we uiteraard binnen de wettelijke kaders eigen keuzes. Dat doen we zoveel mogelijk in overleg met huurders. In het verslagjaar lieten we door een onafhankelijke commissie onderzoeken of we de goede dingen doen, we gaven opdracht tot visitatie. De commissie sprak met een bonte stoet aan bewoners en organisaties waar we de afgelopen vier jaar mee samenwerkten. Ze loofde in haar eindrapport met name onze manier waarop we met bewoners in gesprek gaan en onze investeringsbereidheid voor bijzondere doelgroepen. De commissie signaleerde wel dat onze visie meer een op een kan worden doorvertaald in concrete doelstellingen. Die aanbeveling nemen we ter harte. Pieter Bregman Algemeen directeur / bestuurder

6

7 H 1 Bewoners betrekken bij beheer en beleid Wonen in Groningen 1.1 Lokale samenwerking De stad Groningen neemt in het noorden een bijzondere positie in. Al sinds de middeleeuwen is de stad het cultureel centrum van de regio waar veel bedrijvigheid heerst, een plek waar mensen graag willen wonen. De stad heeft die positie tot op de dag van vandaag weten te behouden. Ieder jaar komen er nieuwe mensen naar de stad om te werken of te studeren. Die willen allemaal ergens wonen, het liefst in een veilige straat waar mensen prettig met elkaar samen wonen: jong en oud, arm en rijk, met of zonder beperking. Aan iedereen willen we ruimte bieden. 1.2 De vijf Groninger corporaties Nijestee, De Huismeesters, Lefier, Patrimonium en Steelande Wonen en de gemeente Groningen werken daarom al jaren samen. Sinds 1998 leggen we de gezamenlijke afspraken vast in een lokaal akkoord, na vier jaar bekijken we of de opgaven nog steeds actueel zijn. Zo volgden afspraken waarin de samenwerking verder werd verbreed en verdiept in het Lokaal Akkoord (2002), het Nieuw Lokaal Akkoord (2007) en het Nieuw Lokaal Akkoord 2.0 (2011). Vanuit een gezamenlijke visie, maar met oog voor het veranderd speelveld, blijven we ook in de toekomst werken aan goed en betaalbaar wonen en leefbare wijken in de stad. Herziening Woningwet Het verslagjaar stond in het teken van de landelijke discussie over het speelveld van corporaties. Na een serie incidenten bij collega-corporaties besloot de Tweede Kamer om een parlementaire enquête te houden naar de oorzaken hiervan. Tegelijkertijd stelde minister Blok een novelle voor de herziene Woningwet op. In december 2014 is de herziene Woningwet unaniem door de Tweede Kamer aangenomen, de aanbevelingen van de parlementaire enquêtecommissie zijn bij de behandeling betrokken. Volgens planning gaat de nieuwe wet op 1 juli 2015 in, maar uiteraard bestudeerden we de gevolgen van de veranderende wetgeving zorgvuldig in het afgelopen jaar. De corporaties worden in de toekomst verplicht zich te richten op hun kerntaak: het huisvesten van de laagste inkomensgroepen, momenteel met een inkomen tot ruim euro per jaar. De mogelijkheden om te investeren in leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed worden beperkt; dit is alleen toegestaan als er een directe relatie ligt met het eigen bezit en de eigen huurders. Een corporatie mag in de toekomst alleen nog uitbreiden in één woningmarktgebied. Corporaties moeten zich richten op bouwen en verhuren van sociale huurwoningen. De bouw van koop- of vrije sector huurwoningen door corporaties mag alleen onder strenge voorwaarden plaatsvinden. Het rijk laat dat het liefst aan marktpartijen over. 1.3 De nieuwe Woningwet geeft een sterk regisserende rol aan de gemeente. De gemeentelijke woonvisie vormt het uitgangspunt voor het volkshuisvestelijk beleid en zal de grondslag vormen voor prestatieafspraken die met de corporaties gemaakt zullen worden. De corporatie dient naar redelijkheid bij te dragen aan het gemeentelijk beleid en zal dus een bod moeten uitbrengen op de gemeentelijke woonvisie. In Groningen werkten we grotendeels al volgens dit model, de verhoudingen worden hiermee verder geformaliseerd. Nieuw element in de herziene wet is de positie van huurders bij de woonvisie en de lokale prestatieafspraken, zij moeten hier bij betrokken worden. De gemeente startte in 2014 met de voorbereiding van de woonvisie, volgens planning is die medio 2015 gereed. Met onze Participatieraad bespreken we op welke manier huurders hun stem het best kunnen laten horen. Missie, doelen en strategie Iedere drie jaar stellen we onze strategie bij. Afhankelijk van de ontwikkelingen om ons heen maken we andere keuzes die we vastleggen in ons Strategisch Kader. Voor de periode gaven we dit document de naam Vooruit naar de oorsprong. Onze missie is al bijna een eeuw lang onveranderd: we zien goed en plezierig wonen als basis van bestaan. 150 jaar geleden werden de eerste corporaties opgericht. Niet om mensen een mooi huis te bieden, maar om ze een veilig onderdak te geven. Ondertussen is het wonen in Nederland ingrijpend

8 8 verbeterd, niemand hoeft meer in een krot of onder een brug te wonen. Maar de motieven van toen inspireren ons nog steeds: een veilige plek om te wonen is de basis om mee te doen in de samenleving via werk, hobby s, studie of opvoeding van kinderen. Onze toekomst ligt in een veel sterkere binding met bewoners, waarbij zij ons niet als instituut ervaren, maar als betrouwbare partner waarmee ze samen werken aan goed wonen in gemêleerde wijken. Wat willen we bereiken? 1. We bieden mensen met lagere inkomens goede, passende woningen. Wij zijn er in de eerste plaats voor mensen met lagere inkomens (tot / ) en kwetsbare mensen die van ons afhankelijk zijn. Deze groep bedienen we met bestaande sociale huurwoningen, waar mogelijk bouwen we nieuwe betaalbare huurwoningen voor deze groepen bij. Huishoudens met een middeninkomen willen we graag in onze wijken houden. Voor die groep bieden we ieder jaar een beperkt aantal bestaande huurwoningen te koop aan. 2. We bieden bovenal voldoende en betaalbare woningen. Ruim de helft van de Groningse huishoudens heeft een lager inkomen. Ze wonen niet allemaal in een sociale huurwoning, maar komen hier wel voor in aanmerking. Voor deze mensen is het van groot belang om betaalbaar te wonen. De woonlasten worden voor een deel bepaald door de stookkosten. Omdat het overgrote deel van onze woningen nog jaren zal bestaan, is verduurzaming een must. Met bewoners bezien we hoe we de energiekosten kunnen beperken, bijvoorbeeld door samen met buren duurzame energie op te wekken. 3. We dragen merkbaar bij aan de leefbaarheid van onze buurten. Goed en plezierig wonen begint met het huis, maar daar houdt het niet mee op. Het gaat ook om de straat en de buurt. Samen met de gemeente en bewoners zorgen we ervoor dat de buurt op orde is, dat het prettig wonen is. Dat doen we in de eerste plaats door te zorgen voor kwaliteit en variatie in woningen. Samen met andere aanbieders zorgen we voor wijken waar iedereen zich thuis voelt. Ook investeren we in buurtpanden en stimuleren we activiteiten in de buurt. Op die manier kunnen mensen elkaar ontmoeten. 4. We besteden extra aandacht aan mensen die zorg en begeleiding nodig hebben. Soms kan het (tijdelijk) wat minder met iemand gaan. Samen met hulpverlening, gemeente, scholen of politie bekijken we dan hoe iemand weer zoveel mogelijk zelfstandig kan wonen. Ook vragen instellingen of bewonersgroepen ons met regelmaat om woningen met zorg aan huis. We gaan graag met die vragen aan de slag en vinden het leuk ook nieuwe - of minder gebruikelijke - woonvormen te onderzoeken. Onze werkwijze is: We werken sober en doelmatig. We nodigen uit. We reageren snel en maken duidelijke afspraken. We zoeken een balans om energiekosten te besparen. We werken samen. We houden ons huishoudboekje op orde. We werken in en voor de stad Groningen. 1.4 Meetbare resultaten Binnen onze organisatie is de Balanced Score Card (BSC) een belangrijk instrument om de dagelijkse ontwikkelingen te volgen. Ieder jaar stellen afdelingen werkplannen op met het Strategisch kader als uitgangspunt. De kritische doelstellingen in de werkplannen nemen we vervolgens in de Nijestee-BSC op. We volgen de voortgang en bespreken maandelijks de resultaten binnen het directieoverleg en drie keer per jaar met de Raad van Commissarissen.

9 Hieronder vatten we de kritische doelstellingen voor 2014 samen en vertellen we welke resultaten we haalden. Ambitie Waarborgen continuïteit Doelstelling (1) Verkrijgen van positieve beoordelingen van controlerende instanties (Centraal Fonds Volkshuisvesting, Waarborgfonds Sociale Woningbouw, ministerie). Prestatie-indicator Ontvangst positieve beoordelingen. Gereed 31 december Realisatie WSW: in juni brief ontvangen. Termen kredietwaardigheid en faciliteringsvolume zijn vervangen door borgbaarheid en borgingsplafond. Nijestee voldoet aan de eisen. CFV: in oktober 2014 Toezichtbrief ontvangen. Nijestee voldoet aan de eisen; interventies zijn beëindigd, geen verdere opmerkingen. Ministerie: eind november 2014 Oordeelsbrief ontvangen; geen bijzonderheden. Ambitie Waarborgen continuïteit Doelstelling (2) Het inzichtelijk maken en waar mogelijk verhogen van de maatschappelijke prestaties van Nijestee. Prestatie-indicator Ontwikkelen model. Gereed 31 maart Analyse en presentatie. Gereed 30 juni Realisatie Model is op hoofdlijnen ingericht en gevuld met cijfers. In mei gepresenteerd aan RvC. Ambitie Waarborgen continuïteit Doelstelling (3) Verder versterken, onderhouden en verbeteren van de relatie met belanghouders (huurders, gemeente, maatschappelijke organisaties). Prestatie-indicator Zorg dragen voor vernieuwing stedelijk Lokaal Akkoord. Gereed 31 december Realisatie De stedelijke corporaties stuurden in april een brief aan de nieuwe gemeenteraad met de uitnodiging om de lokale samenwerking voort te zetten. Begin 2015 staat de Intentieovereenkomst op de agenda van de raadscommissie als opmaat voor nieuwe prestatieafspraken. Ambitie Waarborgen continuïteit Doelstelling (4) Het laten uitvoeren van een visitatie. Prestatie-indicator Gereed 31 december Realisatie Raeflex voerde de visitatie uit, het eindrapport ontvingen we in november. In het algemeen lovende teksten. In december is rapportage gepresenteerd op de jaarlijkse BinnensteBuitendag. Ambitie Verbeter de leefbaarheid van onze wijken Doelstelling (5) Het via concrete projecten vergroten en verbeteren van de leefbaarheid in Groningen in het algemeen en van onze wijken in het bijzonder. Prestatie-indicator Uitvoeren diverse projecten voor in totaal Realisatie Tot en met december is er uitgegeven (exclusief uren eigen dienst). Diverse projecten lopen c.q. zijn afgerond, bijvoorbeeld: binnentuin hoek Zaagmuldersweg/Klaprooslaan, leefregelborden, Vlindertuin, Buurt in Bloei-projecten in diverse buurten. Ambitie Zorg voor een sluitende (investerings) begroting Doelstelling (6) Het tijdig opstellen van de integrale bedrijfsbegroting 2015, inclusief geactualiseerd meerjarenperspectief. Prestatie-indicator Gereed 1 oktober Realisatie Begroting 2015 is op 26 november 2014 door RvC goedgekeurd. Ambitie Beheers de exploitatiekosten Doelstelling (7) Minimaal realiseren van het geraamde bedrijfsresultaat en het verder versterken van de financiële positie. Prestatie-indicator Begroting positief (bedrijfswaarde). De formatie is ultimo 2014 geraamd op uur per week (157,9 fte). Gemiddelde exploitatielasten bedragen per verhuureenheid. Solvabiliteit minimaal 25%, ambitie 30% Realisatie Resultaat (mutatie Eigen Vermogen): positief 10,4 miljoen ( 2,8 miljoen hoger dan geraamd) Formatie ultimo december: uur per week (160,6 fte). Gemiddelde exploitatielasten: per verhuureenheid. Solvabiliteit bedraagt ultimo december 26,5% Ambitie Doelstelling (8) Prestatie-indicator Realisatie Ambitie Doelstelling (9) Houd voldoende financiële middelen beschikbaar Het optimaliseren van de liquiditeitspositie, zodanig dat Nijestee te allen tijde aan haar betalingsverplichtingen kan voldoen. Liquiditeitspositie ligt continu binnen 0 en 0,5 miljoen (conform Treasurystatuut). Rentedekkingsgraad minimaal 1,3, ambitie minimaal 1,5. Loan to Value: maximaal 75%, ambitie < 70%. Liquiditeitspositie ultimo december 0,9 miljoen. Rentedekkingsgraad bedraagt 1,8. Loan to value bedraagt 74,66%. Verkoop onroerend goed om investeringsruimte te creëren Minimaal realiseren van een verkoopopbrengst als gevolg van de individuele verkoop van bestaande woningen. Prestatie-indicator Verkoopprogramma 2014: Realisatie Ambitie Doelstelling (10) Prestatie-indicator Realisatie Ambitie Doelstelling (11) Prestatie-indicator Realisatie Ambitie Doelstelling (12) Regulier: 140 woningen á gemiddeld = Tot en met december zijn 166 wooneenheden definitief verkocht, opbrengst 12,2 miljoen. Per saldo beter resultaat van 0,4. 14 bedrijfspanden verkocht. Beperk risico s tot acceptabele grootheden Verkleinen van de (financiële) risico s op de ontwikkelportefeuille. Minimaal twee risicolocaties in uitvoering brengen of afstoten aan derden. Gereed 31 december Diverse ontwikkelingen: Er is overeenstemming over vier locaties, transport in Betreft Noorderkerk, Hora Siccamasingel, Ciboga en Bloemstraat 3/5/7. Uitvoering Trefkoel blok B/C is onder voorwaarden goedgekeurd door Directie. Vergroot de participatie van bewoners Onderhouden en uitbouwen van contacten met (georganiseerde) huurders. Organiseer minimaal 4 BAG s (BewonersAdviesGroepen). Minimaal 4 keer overleg met Participatieraad. Vier BAG s georganiseerd: BAG huuraanpassing, BAG Functie ParticipatieRaad, digibag rondom NijesTeevee, BAG Begroting was een intensief opbouwjaar voor de Participatieraad. Doelstelling van 4 keer is ruimschoots gehaald. Behoud c.q. verbeter de klanttevredenheid Het realiseren van een acceptabele klanttevredenheid op het gebied van woondiensten en onderhoud. Prestatie-indicator Klanttevredenheid is minimaal een 7,5; Onderzoek klanttevredenheid vertrekkende huurder; Niet planmatig onderhoud > 8. Realisatie Verhuisproces klanttevredenheid 7,6 (respons 37%). Ambitie Verhuisproces na acceptatie 7,5 (respons 36%). Niet planmatig onderhoud klanttevredenheid = 8,3. Bied keuzemogelijkheid door diversiteit in het woningaanbod Realiseer betaalbare woningen Realiseer en verbeter onze woningvoorraad op een duurzame wijze Doelstelling (13) Het realiseren van het vastgoedprogramma Prestatie-indicator Vastgoedprogramma 2014: Realisatie Resultaten 2014: Onderhanden: 133 huurwoningen; Voorbereiden besluitvorming Trefkoel blok B/C; Afronden kwaliteitsverbeteringen Planetenlaan (108 woningen). Bouw Grunobuurt (109 woningen) en Semmelweisstraat (24 woningen) gestart. Oplevering in 2015; Omgevingsvergunning Trefkoel blok B/C is ontvangen; Kwaliteitsverbetering project Planetenlaan (108 woningen) is opgeleverd.

10 10 Ambitie Voldoe aan externe regelgeving Doelstelling (14) Het zorg dragen voor behoud staatssteun (borgingsmogelijkheden via het WSW) Prestatie-indicator Per 1 januari 2014 wordt minimaal 90% van de woningen < 699,48 verhuurd aan bewoners met inkomen van maximaal Realisatie In 2014 zijn er sociale huurwoningen toegewezen. Hiervan zijn er toegewezen aan huurders met een inkomen < Een score van 99%. Ambitie Verbeter informatie en communicatie richting onze bewoners Doelstelling (15) Via digitale en traditionele middelen vergroten en verbeteren van de communicatie met bewoners/belanghouders van Nijestee. Prestatie-indicator Via NijesTeeVee 1 keer per kwartaal thema s Strategisch kader onder de aandacht brengen. Publiceren Jaarbericht Organiseren BinnensteBuitenDag. Realisatie Advies ontvangen van huurders over inzet NijesTeevee; Jaarbericht 2013 gepubliceerd; BinnensteBuitendag op 10 december gehouden met als thema visitatie. Ambitie Toets en verbeter de interne processen Doelstelling (16) Voldoen aan de wettelijke (veiligheids)eisen op het gebied van asbest, legionella, brandpreventie en warmtevoorziening. Prestatie-indicator Ontwikkel kennisplatform Integrale veiligheid, gereed 1 juli Valideer wet- en regelgeving risicogebieden gebouwveiligheid, gereed 1 november Veiligheid: opleiden medewerkers. Gereed 31 december Warmtewet: voldoen aan regelgeving. Gereed 31 december Realisatie Validatie wet- en regelgeving is opgepakt. Afronding in 2015; Opleiden medewerkers gereed; Uitvoering Warmtewet volgens implementatieplan gestart; bewoners zijn op de hoogte gebracht van eventuele consequenties. Ambitie Verbeter de informatievoorziening Doelstelling (18) Het bewaken van continuïteit in beschikbaarheid van een primair informatiesysteem (vanwege eindigheid van First). Prestatie-indicator Participeren in ontwikkeling van Agresso (nieuw product van NCCW). Oriënteren op nadere niet-nccw pakketten. Realisatie Eerste verkennende gesprekken met NCCW zijn gevoerd; Eerste verkennende gesprekken met alternatieve leveranciers zijn gestart. Ambitie Ontwikkel nieuwe concepten om strategische doelstellingen te halen Doelstelling (19) Het energieneutraal maken van 100 woningen in Prestatie-indicator In kaart brengen van (rijks)subsidiemogelijkheden. In kaart brengen van technische mogelijkheden. 1 of meerdere complexen aanwijzen als mogelijk geschikt voor projectmatige investeringen. Realisatie Subsidiepalet is geïnventariseerd. Conclusie: geen financiële bijdragen aanwezig. Doelstelling om 100 woningen te verbeteren niet haalbaar (onzekere wetgeving, tegenvallende investeringskosten). Technische mogelijkheden zijn in kaart gebracht. Meest kansrijk zijn woningen uit de jaren 60 en 70. Twee complexen zijn aangewezen als kansrijk. Ambitie Doelstelling (17) Prestatie-indicator Realisatie Werf en behoud gemotiveerde medewerkers Het (ondanks de krimpende organisatie) behouden van gemotiveerde medewerkers. Tevredenheidsmeting onder medewerkers, gereed 31 december Gemiddelde score minimaal een 7,5. De score over 2014 was voor gemiddeld een 7,8. Deze score is gebaseerd op een anoniem medewerkerstevredenheidsonderzoek. In 2014 startten we met zogenoemde Broodje met -bijeenkomsten: maandelijkse bijeenkomsten voor en door medewerkers waar werkgerelateerde thema s worden toegelicht.

11 1.5 De goede dingen doen We zijn een maatschappelijke organisatie die niet werkt om winst te maken, maar om mensen met lagere inkomens op een goede manier te huisvesten. Daarin maken we uiteraard binnen de wettelijke kaders eigen keuzes. Dat doen we zoveel mogelijk in overleg met huurders. Eind november vroegen we bijvoorbeeld een groep huurders advies over onze concept begroting 2015 via een BAG, een BewonersAdviesGroep. Zij vroegen met name aandacht voor de stijgende huren en stelden dat ze eigenlijk te laat bij de plannen voor het volgend jaar betrokken waren om op dat punt nog veranderingen door te kunnen voeren. Met de Participatieraad spraken we af om de planning van de begroting in het vervolg naar voren te trekken. Hierdoor krijgen huurders meer invloed op de keuzes die we maken. H 1 Wonen in Groningen 11 Op een hoger abstractieniveau gaat het erom dat we de goede dingen doen. Dat bepalen wij niet zelf. Dat bepalen de mensen waar we het voor doen: huurders en woningzoekenden in de eerste plaats. Maar natuurlijk heeft de rest van de stad in al zijn diversiteit daar ook een opvatting over. Om daarover met elkaar in gesprek te gaan, moeten we duidelijk maken welke opties mogelijk zijn. We kunnen iedere euro maar een keer uitgeven, de keuzes zijn niet onbeperkt. Als we bijvoorbeeld minder huurverhoging in rekening brengen, kunnen we minder woningen verbeteren of minder investeren in leefbare buurten. In 2014 maakten we een start om onze keuzes en de gevolgen hiervan duidelijker in kaart te brengen voor de buitenwereld. In de sector zijn meer corporaties hier mee bezig, bijvoorbeeld met behulp van het Driekamermodel. We ontwikkelden zelf een ander wat minder ingewikkeld model. Door onze maatschappelijke activiteiten en prestaties inzichtelijk te maken kunnen we betere keuzes maken en bepalen wat onze maatschappelijke prestatie voor huidige en toekomstige huurders in de stad Groningen is. In 2014 zijn we begonnen met het beschrijven van de goede dingen : wat doen we om het wonen in buurten prettig te houden en wat merken bewoners en woningzoekenden daar van? We onderscheiden een aantal velden: 1. Betaalbaarheid. Betaalbaar wonen is voor veel huurders de afgelopen paar jaar een stuk lastiger geworden. Wij vinden het belangrijk om samen met bewoners en de Participatieraad te kijken naar oplossingen. Dat kan door bijvoorbeeld matiging van de jaarlijkse huuraanpassing of minder huurverhoging na een verhuizing. Een andere optie is om woningen duurzamer te maken, waardoor de energielasten dalen. 2. Beschikbaarheid. De stad is een gewilde plek om te wonen en groeit ieder jaar. In Groningen zijn er lange wachtlijsten voor een sociale huurwoning. Door meer nieuw te bouwen of minder sociale huurwoningen te slopen of te verkopen komen er meer woningen beschikbaar voor onze doelgroep: mensen met een lager inkomen of mensen die zorg en begeleiding nodig hebben. 3. Goed, gezond en veilig wonen. Het onderhouden en verbeteren van onze woningen is één van onze kerntaken. Dit doen we zoveel mogelijk in overleg met (nieuwe) bewoners. Daarnaast helpen we bij betalingsachterstand en schakelen we hulpverlening in als we problemen achter de voordeur signaleren. 4. Leefbare en prettige buurten. Prettig wonen is meer dan een mooi huis hebben: de hele omgeving telt mee. Een schone en veilige buurt maakt dat je je echt ergens thuis voelt. We bemiddelen bij burenoverlast en hebben mensen in dienst die contact onderhouden met buurtverenigingen, flatcommissies of medewerkers van de gemeente. 5. Maatschappelijke verbinding. We nodigen huurders en andere belanghouders bewust uit om met ons in gesprek te gaan. Dat doen we bijvoorbeeld door ieder jaar de BinnensteBuitenDag te organiseren, adviezen te vragen over de meest uiteenlopende onderwerpen en door regelmatig met onze Participatieraad te overleggen. In 2015 gaan we hierover in gesprek met onze huurders en andere belanghouders. Vervolgens bekijken we wat efficiënter en beter kan om die goede dingen ook goed uit te voeren. In het verslagjaar lieten we ook op een andere manier onderzoeken of we de goede dingen doen, we gaven opdracht tot visitatie door een onafhankelijke commissie. Voor ons was dit de tweede keer. In 2010 scoorden we bovengemiddeld, ook deze keer springen we er goed uit. Samengevat signaleert de commissie de volgende sterke punten:

12 12 sterk missie- en waardengedreven; samenwerken in partnership; openstaan voor vernieuwende (groeps)initiatieven; vernieuwend in participatie; goede legitimatie voor handelen bij bewoners en belanghebbenden; bereidheid tot investeren. Al met al is het een mooi rapport, maar we gaan zeker niet achterover leunen. We willen vooruitkijken, want er valt nog veel te verbeteren. Dat is het advies van de commissie, dat geven belanghebbenden aan en dat vinden we zelf ook. Het helpt dat dit rapport daarvoor handvatten biedt. We markeren de volgende punten: We maken beter inzichtelijk wat bewoners en andere samenwerkingspartners van ons kunnen verwachten in de komende jaren. Bijvoorbeeld hoe we omgaan met leefbaarheid. We vertalen onze visie en waarden strakker naar concrete doelstellingen om daarmee maatschappelijk en financieel effectiever te sturen. Heldere kaders bieden meer ruimte aan medewerkers en bewoners en stimuleren betrokkenheid. We zetten de stap van ontwikkel- naar beheerontwikkelcorporatie. Onze gedrevenheid en creativiteit uit de ontwikkelfase gaan we verder doortrekken naar de beheerfase. Beheren door de ogen van de huurder. Zoals we dat al in het verhuisproces hebben vormgegeven (zie verder paragraaf 4.5). 1.6 Het complete visitatierapport is te vinden op onze website. Besluitpunten bestuur Iedere twee weken komt het directieteam bijeen. Dit bestaat uit de algemeen directeur / bestuurder en vier directeuren die ieder een deel van de organisatie aansturen (zie organogram in Hoofdstuk 7 over Organisatie en Personeel). In het afgelopen jaar werden door het bestuur onder andere de volgende besluiten genomen: Vaststellen samenvatting Strategisch kader Diverse voortgangs- en oplevernotities nieuwbouwprojecten Verlaging leningportefeuille door extra aflossen Toekomst buurtfondsen Toekomst complexen in Kostverloren, Paddepoel en Selwerd Deelname WeHelpen Aanbieden blote eigendom aan erfpachters Verkoop ontwikkellocaties (onder andere Noorderkerk en Hora Siccamasingel) Terugkoop WiF-complexen (niet onder de geboden voorwaarden) Aanpassen WWS-punten Toetsingskader nieuwbouwprojecten Verkoopvoorwaarden nieuwbouw Typhoon en voorwaarden terugkerende huurders Huishoudelijk Reglement voor nieuw op te richten VvE s Toepassing nieuwe Warmtewet Nieuw verhuisproces invoeren Aanpassing verkoopprogramma Intentieovereenkomst met SSH Utrecht ontwikkeling Trefkoel Aanvraag WSW: investeringsvoorstel Trefkoel blok B/C Verkoop twee panden bedrijfsmatig vastgoed Inkomensafhankelijke huurverhoging (niet toepassen in 2014) Jaarverslag 2013 Gebruik en verhuurvoorwaarden Damsterpoort Concept Begroting 2015 Overeenkomst nieuwbouw stichting Het Kopland Management Letter KPMG (interim controle)

13

14 H 2 Bewoners betrekken bij beheer en beleid Bewoners betrekken bij beheer en beleid 2.1 Zeggenschap van huurders In ons Strategisch kader Vooruit naar de oorsprong schetsen we de positie van huurders door de jaren heen. Corporaties werden ooit opgericht door betrokken mensen die de minder bedeelden een goede, veilige woning wilden bieden. De organisaties institutionaliseerden en professionaliseerden. De overheid bepaalde tot aan het midden van de jaren 90 van de vorige eeuw wat corporaties moesten doen om de volkshuisvesting in Nederland op een goed peil te houden. Vervolgens liet het rijk de teugels vieren en werden corporaties op de hele woningmarkt actief. Ze bouwden niet alleen sociale huurwoningen, maar ook koopwoningen of vrije sectorwoningen. 2.2 De parlementaire enquêtecommissie onderzocht de misstanden die bij een aantal corporaties optraden, waarbij fraude en mismanagement tot grote schade voor de volkshuisvestingsector leidde. Een van de aanbevelingen is om huurders weer meer zeggenschap te geven. In de herziene Woningwet is een aantal punten ook bij wet vastgelegd. Wij delen die conclusies en aanbevelingen: onze toekomst ligt in een veel sterkere binding met bewoners, waarbij zij ons niet als instituut ervaren, maar als betrouwbare partner waarmee ze samen werken aan goed wonen in gemêleerde wijken. Formeel overleg Bij het overleg met bewoners maken we onderscheid in formele en informele vormen. Onder formeel overleg verstaan we de gesprekken die we volgens de Overlegwet moeten voeren met georganiseerde huurders. De wet gaat er daarbij vanuit dat huurders zich zelf organiseren. Tot voor kort was dat bij ons het geval, in diverse wijken waren huurderverenigingen actief om de belangen van huurders te behartigen. In 2013 hieven nagenoeg alle verenigingen zich op bij gebrek aan voldoende bestuursleden. Ze zagen dit al een tijd aankomen, omdat ze de laatste jaren moeite hadden om nieuwe mensen te vinden die jaar-in, jaar-uit willen vergaderen. Samen met het Kennis- en Adviescentrum van de Woonbond zochten zij naar een nieuwe manier om huurders bij ons algemene beleid te betrekken. Sinds eind december 2013 werken we met een Participatieraad: een gezelschap van 11 betrokken mensen. In 2014 onderzochten ze samen hoe ze het best met elkaar, met Nijestee en met huurders kunnen samenwerken. De Participatieraad geldt formeel als opdrachtgever van de BAG s, de BewonersAdviesGroepen. Daarnaast kan Nijestee ook op eigen initiatief een onderwerp voor een BAG aandragen. Een BAG bestaat uit een tijdelijke groep bewoners en/of andere relaties van Nijestee. Deze groep geeft advies over een bepaald onderwerp of thema dat gaat over onze dienstverlening. Als de BAG de opdracht heeft afgerond, heffen we de groep weer op. De uitgebrachte adviezen staan op onze website. De raad besprak onder andere de volgende onderwerpen: Profiel werving nieuw lid RvC op voordracht van de huurders Advies concept Begroting 2015 Jaarverslag 2013 Advies jaarlijkse huuraanpassing Advies Wat is en doet de Participatieraad Samenvatting Strategisch kader Beleid duurzaamheid Gewijzigd verkoopbeleid

15 Daarnaast ondernam de Partipatieraad in haar eerste jaar allerlei activiteiten: Kennismaking directie en RvC Deelname gesprek visitatiecommissie Overleg met voltallige RvC, besloten is om dit jaarlijks te doen Inhoudelijke voorbereiding BinnensteBuitendag Presentatie tijdens Aedes congres op 20 november Presentatie tijdens lunchbijeenkomst huisgenoten Damsterpoort Interview Nijestee Nieuws-pagina in Groninger Gezinsbode Aanvankelijk was het uitgangspunt om 3 of 4 overleggen per jaar te houden. Maar er was veel behoefte aan informatie. De raad kwam dit jaar 11 maal bijeen, daarnaast namen leden deel aan diverse werkgroepen. In het jaarplan voor 2015 is afgesproken om 6 vergaderingen te houden. Voor de leden van de Participatieraad is een H 2 Bewoners betrekken bij beheer en beleid 15 vrijwilligersvergoeding beschikbaar. 2.3 In gesprek met de stad Ieder jaar organiseren we de BinnensteBuitendag. Dan vertellen we wat we het afgelopen jaar gedaan hebben en gaan we vooral het gesprek met bewoners en andere geïnteresseerden aan over de ideeën die bij hen leven. Vaak kiezen we daar een thema voor en nodigen we samenwerkingspartners gericht en persoonlijk uit. De Participatieraad maakte dit jaar van de gelegenheid gebruik om zich aan huurders en de buitenwereld te presenteren. In december stonden we samen met hen stil bij de uitkomsten van de visitatie (zie ook paragraaf 1.5). Daarnaast informeren we iedereen het gehele jaar via sociale media over onze activiteiten of wijzen we bewoners op nieuws over hun eigen buurt. Elke twee weken brengen we een digitale nieuwsbrief uit en publiceren we een pagina in een gratis huis-aan-huis blad dat door de hele stad verspreid wordt. 2.4 Tevreden huurders We zijn pas tevreden als onze huurders dat ook zijn. Daarom bellen we ze zelf op om te vragen hoe zij onze dienstverlening waarderen nadat we een reparatieverzoek hebben uitgevoerd. We vragen bewoners of ze tevreden zijn over onze bereikbaarheid, de deskundigheid en vriendelijkheid van de medewerkers. Daarnaast willen we weten of het werk netjes is uitgevoerd Van alle scores is 98% een 6 of hoger. De grafieken laten zien dat het cijfer 8 het meest voorkomt, namelijk 337 keer. Daarnaast noteerden we 20 keer een 5 of lager. In dat geval nemen we persoonlijk contact op om te vragen wat er aan de hand is.

16 16 Op 20 november 2014 presenteerde Aedes tijdens haar ledencongres hun eerste Benchmark Woningcorporaties. In de Benchmark staan niet alleen gegevens die eerder door het CFV werden verzameld over allerlei financiële en bedrijfsmatige zaken, ook de tevredenheid van huurders maakt onderdeel uit van de Benchmark. Aedes hanteert de opzet van de bureaus USP en KWH als standaard. Wij werken met geen van beide organisaties, maar met de KlantContactMonitor. Eerder hebben we wel twee keer een grootschalig onderzoek door USP laten doen. Dat doen we niet meer omdat dit relatief duur is. We werken nu met de KlantContactMonitor omdat we het tijdstip van de meting kunnen afstemmen op recente acties. Daarnaast kunnen we zelf inzoomen op bepaalde onderwerpen als daar behoefte aan is en hebben we dagelijks inzicht in de laatste resultaten. Ook onze eigen tevredenheidsonderzoeken passen niet in het format waar de koepel mee werkt. 2.5 We vinden het een goed initiatief dat Aedes de tevredenheid van huurders landelijk in beeld brengt. We passen onze vraagstellingen in de KlantContactMonitor aan zodat die volgend jaar wel voldoen aan de eisen van de Benchmark. Klachtenafhandeling Dagelijks bellen en mailen bewoners ons met allerlei vragen en voeren we reparatieverzoeken uit. Met zoveel contact met bewoners en woningzoekenden kan het zijn dat bewoners een klacht indienen over de dienstverlening, ons beleid of het gedrag van onze medewerkers. Dergelijke signalen horen we graag, want iedere klacht is een gratis advies om zaken te verbeteren. Alle klachten komen binnen bij de klachtencoördinator die de klachten over de afdelingen verdeelt om afgehandeld te worden. Ons beleid is om binnen 10 werkdagen inhoudelijk antwoord te geven en/of duidelijke werkafspraken te maken. Het aantal klachten fluctueert per jaar: In 2014 kwamen 167 klachten bij ons binnen, iets minder dan in 2012 (179). Alle klachten handelen we zo zorgvuldig mogelijk af. Desondanks kan het natuurlijk zijn dat een bewoner het niet eens is met een beslissing of niet tevreden is over de afhandeling van de klacht. In Groningen is de Klachtencommissie Gezamenlijke Corporaties Groningen actief. Bij deze commissie kunnen bewoners klachten indienen die te maken hebben met het toepassen van de regels, de dienstverlening of de manier waarop men is behandeld. Bewoners kunnen ook rechtstreeks naar deze Klachtencommissie stappen, zonder eerst een klacht bij ons in te dienen. We hanteren als regel dat we het advies van de Klachtencommissie opvolgen. In het kalenderjaar 2014 ontving de Klachtencommissie zes zaken. In vijf zaken stelde de commissie ons in het gelijk, in één geval kwamen we op advies van de commissie met de bewoner tot nadere afspraken. In 2013 deed de Klachtencommissie vijf uitspraken, in 2012 ging het om twee zaken.

17 Ook bij de Huurcommissie, een landelijke, onafhankelijke overheidsorganisatie, kunnen bewoners terecht voor klachten. Dit betreft klachten over de onderhoudstoestand van de woning in relatie tot de huurprijs. In 2014 ontving de Huurcommissie negen klachten over Nijestee, een daarvan is naderhand ingetrokken. De aanleiding was veelal de ontvangst van de afrekening van de bijkomende kosten of de aankondiging van de jaarlijkse huuraanpassing. Van de acht zaken waarin de Huurcommissie een uitspraak deed, kregen we in zes gevallen gelijk. In 2013 deed de Huurcommissie in zeven gevallen uitspraak, in 2012 ging het ook om zeven zaken. De Huurcommissie doet alleen uitspraken over klachten van mensen die in een sociale huurwoning wonen, dus niet in een vrije sectorwoning. In dat geval toetst de commissie alleen of de aanvangshuur redelijk is. Een aantal jaren geleden schroefde de Huurcommissie haar legesgelden op. We betalen per zaak 450 aan leges, de kosten krijgen we terug als we in het gelijk worden gesteld. H 2 Bewoners betrekken bij beheer en beleid 17

18 18

19 H 3 Bewoners betrekken bij beheer en beleid Kwaliteit van het woningbezit 3.1 Onderhoud en verbetering We verhuren circa woningen, verspreid over 22 buurten in de stad Groningen. We besteden veel tijd en aandacht aan regulier onderhoud. Dagelijks pakken we reparatieverzoeken op, want er kan altijd iets stuk gaan. Ons beleid is om de werkzaamheden zoveel mogelijk met eigen medewerkers uit te voeren: zij zijn onze ogen en oren in de wijk. Ze kennen de mensen, de buurt en de bijzonderheden van een woning. Specialistische klussen besteden we uit aan externen, zoals werkzaamheden aan riolering of elektrische installaties. Onderstaande tabel laat de inzet door de eigen dienst zien in verhouding tot de inzet van derden bij storingen en reparatieverzoeken. Uitvoerende Aantal taken % taken % kosten Eigen Dienst % 52% Derden % 48% Totaal % 100% Afgelopen jaar volgde een deel van de vakmannen een cursus over het leggen van zandcement dekvloeren. Een van onze eigen tegelzetters spijkerde de kennis van de anderen bij, zodat ze nog breder inzetbaar zijn. Tot nu toe werd het leggen van badkamervloeren bijvoorbeeld uitbesteed aan een aannemer, dat kunnen we in de toekomst zelf doen. De voordelen op een rij: De bewoner is niet meer afhankelijk van de planning van een aannemer; De vloer kan op ieder moment gelegd worden; Minder droogtijd; Kostenbesparend; De vloer is sneller weer toegankelijk voor de huurders. We gaan in de toekomst verder kijken naar dit soort constructies om onderhoud slimmer te organiseren en bewoners op een goede manier te bedienen. In 2014 investeerden we 20,2 miljoen in de kwaliteit van onze woningen: 2014 x 1 mln % % Dagelijks onderhoud ,9 100% 39% 1 Reparatieverzoeken ,2 52% 2 Verhuizing ,5 19% 3 WMO-aanpassingen ,1 1% 4 Kwaliteitsverbetering ,5 7% 5 Verkoopklaar maken ,3 4% 6 Serviceonderhoud ,9 11% 7 Asbestsanering ,5 6%

20 20 Projectmatig onderhoud ,3 100% 61% 1 Projecten ,1 68% 2 Periodiek en contractonderhoud ,4 18% 3 Kwaliteitsverbetering ,1 0% 4 Bijdrage VvE ,6 12% 7 Asbestsanering ,2 2% Eindtotaal ,2 100% De energielasten maken een groot onderdeel uit van de totale woonlasten. Daarom verbeterden we de afgelopen jaren complete bouwblokken, waarbij we energiebesparende maatregelen troffen, zoals plaatsing van dubbel glas, dakisolatie of zuinige verwarmingsinstallaties. In onze meerjarenbegroting trekken we minder geld uit voor grootschalige verbeteringen, omdat we aan strengere financieringseisen moeten voldoen. We lieten door externe deskundigen doorrekenen of dit verantwoord is. Onder andere TNO kwam tot de conclusie dat de kwaliteit op peil blijft en dat de verhuurbaarheid de komende jaren niet in het geding komt. De energiekwaliteit van woningen wordt weergegeven via energielabels, waarbij A+ de hoogste kwaliteit heeft en G de laagste. Al met al zijn onze woningen aantoonbaar verbeterd: A+ A B C D E F G januari 2009 maart 2011 februari 2012 februari 2013 januari 2014 januari Er is wel een lichte trendbreuk te zien in het afgelopen jaar. De tendens was altijd dat er ieder jaar meer woningen met een A- of B-label bij kwamen, omdat we woningen projectmatig verbeterden en nieuwe woningen opleverden. Het afgelopen jaar leverden we 14 nieuwe woningen op en verkochten we meer woningen met een relatief zuinig label. Ook verbeterden we minder woningen in een keer grootscheeps, alleen 108 woningen aan de Planetenlaan kwamen dit jaar gereed. Dit alles heeft zijn weerslag op het totaal aantal woningen met een A- en B-label. Zonnepanelen op verzoek We bezitten zo n grondgebonden woningen die in principe geschikt zijn om van zonnepanelen te voorzien. We merken dat steeds vaker de vraag van huurders komt, welke ruimte er is om met hun huurwoning zonneenergie op te vangen. Als we dat per woning apart doen, wordt dat duur en te ingewikkeld. Dat principe hanteren we al langer: keuze is goed, maar maatwerk is te duur. Ons beleid is dat wanneer er minimaal 20 bewoners in een straat meedoen, we meehelpen om zonnepanelen in te kopen en de plaatsing te organiseren. Sinds een paar jaar is de lokale energiecoöperatie Grunneger Power in Groningen en omstreken actief. Deze organisatie is er goed in om groepen groene gelijkgezinden bij elkaar te brengen. In 2014 bereidden we een structurele samenwerking voor om onze huurders de gelegenheid te bieden zonnepanelen te plaatsen. Begin 2015 formaliseren we de afspraken in een contract en gaan we van start.

21 De formule is even simpel als doelmatig: Grunneger Power sluit een contract met een of enkele van haar aanbevolen leveranciers voor het gehele project. Criteria hiervoor zijn de kwaliteit, garanties en prijs; Grunneger Power geeft informatie en nodigt bewoners in grondgebonden woningen uit om mee te doen; Nijestee stelt het dak gratis beschikbaar en schiet de financiering voor; De huurder betaalt de investering terug via een huurverhoging van circa 20 per maand; De huurder betaalt een lagere energierekening en heeft een financieel voordeel van 5-10 per maand; De panelen blijven liggen na eventuele verhuizing. Voor de volgende huurder gelden dezelfde voorwaarden, zodat ook die van de voordelen van zonne-energie kan profiteren; Grunneger Power ontvangt een vergoeding voor haar inspanningen per deelnemer op basis van no cure, no pay. H 3 Kwaliteit van het woningbezit Veilig wonen In de afgelopen jaren zijn er steeds meer aardbevingen op het platteland als gevolg van de gaswinning ten Noordoosten van de stad, waar het episch centrum ligt. De Nederlandse Aardolie Maatschappij (NAM) is verantwoordelijk voor de gasboringen. Door de onrust die de aardbevingen veroorzaken, haalt zij minder gas uit het hart van het Groningse gasveld. De kans op bevingen dichter bij de stad neemt daardoor toe, daarnaast bestaat het risico dat ook de kracht van de schokken toeneemt. De bevingen zijn ondertussen ook gevoeld in de stad, we kregen een vijftiental meldingen van schade die we geclaimd hebben bij de NAM. Sinds 2014 is aardbevingsschade daarom ook voor ons een thema. 3.4 We bereidden ons op verschillende manieren voor op de gevolgen van eventueel volgende aardbevingen. In het najaar van 2014 startten we met een inspectie van alle woningen in Beijum, Lewenborg en de Oosterparkwijk. Ook trokken we samen met collega-corporaties op om kennis en ervaringen te delen. In geval van schade staat de veiligheid en het herstel van het woongenot van de bewoner voorop. Waardedaling van vastgoed is in een aantal dorpen ten noordoosten van de stad een issue, maar dit was in 2014 voor onze woningen niet aan de orde. Ook het aantal verkopen bleef op peil. Nieuwe woningen Woningcorporaties speelden tot voor kort een belangrijke rol bij de ontwikkeling van de woningmarkt. In 2013 waren we samen met collega-corporaties nog verantwoordelijk voor ongeveer 60% van de bouwproductie in de stad. In 2014 liggen de verhoudingen totaal anders: er kwamen woningen in de stad bij, wij leverden daarvan 14 nieuwe (jongeren)woningen op en kwamen 13 koopwoningen op onze grond gereed. Wel hebben we 150 woningen onderhanden: 91 huur- en 59 koopwoningen.

22 22 Hieronder staat een overzicht van de nieuwbouwprojecten die we onderhanden hebben. Huur Koop Huur Koop Huur Koop Omschrijving In 2014 opgeleverde koopwoningen In 2014 opgeleverde huurwoningen Ultimo 2014 in uitvoering koopwoningen Ultimo 2014 in uitvoering huurwoningen Ultimo 2014 in ontwikkeling / in onderzoek koopwoningen Ultimo 2014 in ontwikkeling / in onderzoek huurwoningen Centrum Hofstede de Grootkade (Jongeren) 14 Oosterparkwijk De Velden - Kopland 22 De Velden - Kopland woonzorgvoorziening 1 Grunobuurt Grunobuurt blok 6 Typhoon Corpus den Hoorn Klein Corpus Semmelweisstraat fase 2 24 Klein Corpus Semmelweisstraat fase 3 24 Paddepoel Paddepoel Zuidoost / ZON Trefkoel Blok B/C 465 Totaal Verkoop Verkoop bestaande huurwoningen We verkopen huurwoningen in allerlei soorten en maten: klein, groot, nieuw, oud, laagbouw, gestapeld, goedkoop en wat duurder in wel 30 verschillende buurten verspreid over de stad. In 2014 verkochten we 166 woningen met verkoopprijzen overwegend tussen en Daarmee bedienen we vooral starters die niet meer in een sociale huurwoning kunnen instromen en bieden we hun een goed alternatief in onze wijken. Ook verkopen we woningen aan ouders van studenten, met de bepaling dat daar alleen een zoon of dochter in mag wonen met maximaal een huisgenoot. Begin 2015 is ongeveer 20% van al onze huurwoningen gelabeld voor verkoop. De woning bieden we eerst aan de zittende huurders aan, maar de ervaring leert dat hier maar beperkt gebruik van wordt gemaakt. Verreweg de meeste woningen verkopen we na huuropzegging aan een nieuwe bewoner. Bij gestapelde bouw richten we een Vereniging van Eigenaren (VvE) op. We zorgen dat de VvE een goede start kan maken en stimuleren dat kopers en huurders met elkaar het beheer van gemeenschappelijke delen van het complex organiseren. We verkopen al 25 jaar huurwoningen. In eerste instantie deden we dit omdat een deel van de huurders graag een woning wilde kopen. We vonden het ook nuttig omdat een mix van kopen en huren bijdraagt aan een meer gemêleerde bevolkingsopbouw in onze buurten. In latere jaren bleven we verkopen, maar dan meer om geld te verdienen om nieuwe woningen te kunnen bouwen. Met de bouw van nieuwe huurwoningen blijft het aantal huurwoningen per saldo op peil.

23 Nijestee verkoop : aantal woningen per jaar, woning- en complexgewijze verkoop Woning Complex Vanaf 2002 verkochten we ook hele complexen in één keer aan collega-corporaties of het Wooninvesteringsfonds (Wif). Het Wif kwam het afgelopen jaar in financiële problemen en wilde onze voormalige huurwoningen verkopen aan een Engelse belegger. Wij hebben aangegeven te betreuren dat deze woningen in commerciële verhuur en beheer dreigen te vallen, maar wilden die niet terugkopen onder de voorwaarden die het Wif stelde. Verkoop is nog steeds een belangrijke motor van onze portefeuillevernieuwing, daarom gaan we daar mee door. Maar we zijn kritischer geworden op de verkoop van goedkope woningen. Eind 2014 besloten we om ongeveer 360 goedkopere huurwoningen uit het verkoopprogramma te halen en daarvoor in de plaats ongeveer 440 duurdere huurwoningen toe te voegen. Met deze bijstelling leveren we een bijdrage aan behoud van betaalbare huurwoningen. Deze aanpassing ligt in lijn met het BAG-advies over de begroting dat een groep bewoners in het najaar uitbracht op dit punt. Nijesteevoorraad : huurcategorie en verkooplabel a - Vrije sector huur; verkooplabel 3 - Vrije sector huur 2a - Potentieel vshuur; verkooplabel 2 - Potentieel vshuur 1a - Sociale huur; verkooplabel 1 - Sociale huur Actueel Na herrijking De gemeente en Participatieraad reageerden positief op dit voorstel om betaalbaarheid prioriteit te geven. De verkoop verliep afgelopen jaar goed, maar dit gaat nog steeds niet vanzelf. We besteedden het afgelopen jaar dan ook veel aandacht aan de uitstraling van de woning. Door woningen in te richten zorgen we voor een goed beeld van de gebruiksmogelijkheden.

24 24 Centrum - Dr. Hofstede de Grootkade GPS / Overzicht projecten + GPS coördinaten De Velden - Kopland GPS / Kopland - woonvoorziening GPS / Grunobuurt Blok 6 / Typhoon GPS / Klein Corpus fase 2 GPS / Klein Corpus fase 3 GPS / Paddepoel Zuidoost / ZON GPS / Trefkoel GPS / Trefkoel

25 ZON Het Kopland 25 Dr. Hofstede de Grootkade Klein Corpus Typhoon

26 26 Verkoop nieuwbouwwoningen De verkoop van nieuwbouwwoningen is in 2014 aangetrokken ten opzichte van het jaar er voor. In Paddepoel zuid-oost is in het plan Zon fase 3&4 de resterende 50% verkocht. Het project van totaal 13 eengezinswoningen is opgeleverd. Daarna is in fase 5&6 zo n 70% verkocht van de 17 woningen verkocht en is het project in aanbouw genomen. In de Grunobuurt zitten we midden in een vernieuwing van de hele buurt. Typhoon is ons laatste nieuwbouwproject met een mix van koop- en huurwoningen. Dit vloeit voort uit de afspraken met de gemeente die we in 1998 maakten om wijken te vernieuwen. Binnen het nieuwe speelveld van corporaties is hier in het vervolg geen ruimte meer voor. Hieronder een overzicht van de woningen die we verkochten in nieuwbouwprojecten. Project Status Te verkopen T/m 2013 verkocht In 2014 verkocht Nog te verkopen < > < > Zon fase 3&4 Opgeleverd Zon fase 5&6 Aanbouw Grunobuurt Blok 6 Aanbouw (Typhoon) Totaal Bijzonderheden: Bij de projecten Zon verkopen wij alleen de grond en ontwikkelkosten. KUUB verzorgt het bouw- en verkoopproces. Begin januari 2015 verkochten we nog twee kavels; De verkoop van de woningen in de Grunobuurt startte in het najaar van 2014 en verloopt voorspoedig: 24 kopers zetten hun handtekening. Bij het project Typhoon stonden in januari 2015 ook nog eens negen van de achttien nog te verkopen woningen onder optie. Verkoop niet-woningen We verhuren en beheren ook vastgoed zonder woonfunctie. De minister maakt onderscheid tussen maatschappelijk vastgoed en bedrijfsmatig vastgoed. Soms is vastgoed direct ondersteunend aan woningen, zoals ketelhuizen. Soms hebben de panden een maatschappelijke functie, zoals een buurtpand. Al het overig vastgoed valt onder de categorie bedrijfsmatig vastgoed, zoals een bedrijfspand of parkeerplaats. Wij willen dit type vastgoed verkopen, mits dat financieel aantrekkelijk genoeg is. Het gaat dan niet enkel om de winst op de verkoopprijs, maar bijvoorbeeld ook of het beheer van aangrenzende woningen die we in eigendom behouden daarmee niet duurder wordt. We hebben ook bedrijfsmatig vastgoed dat we over enkele jaren willen slopen om daarna huurwoningen te bouwen. We inventariseerden ons bedrijfsmatig vastgoed en gaan ruim 600 vastgoedeenheden aanmerken om te verkopen, het gros hiervan zijn bergingen en parkeerplaatsen. In 2015 maken we een verkoopplan om te bekijken op welke manier we dit in de markt kunnen zetten. In het afgelopen jaar verkochten we al 14 bedrijfsmatige panden en 10 bergingen/parkeerplaatsen. Erfpacht De Oosterparkwijk bestond tot een jaar of 10 geleden vooral uit sociale huurwoningen. Met de gemeente maakten we een plan om mensen ook de mogelijkheid te bieden om een woning te kopen. Om woningen betaalbaar te houden maakten we in een aantal gevallen gebruik van een erfpachtconstructie: de koper kocht alleen het huis, de grond bleef ons eigendom en de koper betaalde voor het gebruik een percentage van de grondwaarde. Het recht van erfpacht had een looptijd van 30 jaar. Eind 2011 startten we met een viertal projecten waarbij de erfpachters de grond alsnog konden kopen. In het verslagjaar verkochten we acht kavels. Tot en met 2014 maakten in totaal 77 huishoudens gebruik van de kans om de grond alsnog te kopen. Er resteren nog 190 kavels.

27 3.6 Aan- en verkoop van bouwlocaties Groningen is een stad in beweging. De grote onderwijsinstellingen trekken bijvoorbeeld ieder jaar duizenden nieuwe mensen aan. Met de gemeente en collega-corporaties maakten we in het Nieuw Lokaal Akkoord 2.0 meerjarige afspraken over de bouw van woningen. Onder de vlag van BouwJong maakten we aanvullende afspraken over de huisvesting van jongeren. Die afspraken komen we graag na, omdat dit in het belang van de stad is. In het verleden kochten we locaties aan om al die plannen te ontwikkelen. Met het Woonakkoord van Rutte II werd duidelijk dat er grote veranderingen voor corporaties op stapel stonden; ondertussen is de verhuurdersheffing ingevoerd en hanteren toezichthouders en financiers striktere normen. Daarnaast staat in de herziene Woningwet een verdere afbakening van de activiteiten van corporaties, zo wordt het lastiger om koopwoningen of duurdere huurwoningen te bouwen. Duidelijk is dat we niet meer alle locaties kunnen ontwikkelen. Daarom bekijken we al een aantal jaren of we bouwlocaties kunnen afstoten. Het afgelopen jaar kochten we geen nieuwe locaties. H 3 Kwaliteit van het woningbezit 27 Eind 2014 is de stand van zaken als volgt: De Noorderkerk is voor verkocht, transport volgt in 2015; Over de verkoop van de locatie Hora Siccamasingel bereikten we een principe overeenstemming, transport volgt in 2015; Met de gemeente Groningen sloten we een principe overeenkomst over de verkoop van Ciboga Schots 8, transport volgt in 2015; Ook voor de verkoop van Bloemstraat 3/5/7 bereikten we een principe overeenstemming, transport volgt in 2015 De locatie Taxicentrale is in 2013 al voor een deel voor verkocht, het resterende deel van volgt in We bezitten daarnaast nog enkele andere bouwlocaties. De waarde van deze locaties wordt jaarlijks (extern) getoetst, dit resulteerde in het afgelopen jaar in een afwaardering van 4,1 miljoen. In onderstaande tabel een specificatie van de afwaardering. Bepaalde locaties hebben een relatie met de geplande verkoop in 2015, zoals bijvoorbeeld de Noorderkerk en Hora Siccamasingel. Locatie Taxatie ultimo 2013 Taxatie ultimo 2014 Afwaardering Noorderkerk Hora Siccamasingel Dierenriemstraat 100 (Gak) De Velden Damsterdiep Totaal Een paar opmerkingen: Damsterdiep 269: - De loods op de locatie verhuren we momenteel voor per jaar (tot en met 2019). De taxateur heeft nu slechts het onderhavige huurcontract gewaardeerd en houdt vanwege de looptijd van het contract geen rekening met toekomstige ontwikkelingen. Vandaar de relatief lage taxatiewaarde; - De locatie kochten we in 2001 voor 2,05 miljoen. In afwachting van ontwikkeling van de Eemskanaalzone is daar jaarlijks (tot en met 2009) rente aan toegevoegd (totaal 1,1 miljoen). Vanaf 2010 is geen rente meer toegevoegd omdat we verwachtten dat concrete ontwikkeling nog enige jaren zou duren. Met deze afwaardering wordt de reeds geboekte toegerekende rente gecorrigeerd; - Een deel van de locatie wordt gebruikt voor exploitatie van 150 studio s (oplevering 2006). De overwaarde hiervan (bedrijfswaarde minus boekwaarde) bedraagt 1,9 miljoen en is verwerkt in de reguliere jaarrekeningcijfers. Ciboga schots 8 is in het verleden afgewaardeerd naar In 2015 verkopen we deze locatie terug aan de gemeente voor het oorspronkelijke bedrag van 1,5 miljoen. De positieve herwaardering van 1 miljoen verantwoorden we in de boeken van 2015.

28

29 H 4 Huisvesten van de doelgroep Huurbeleid Rijksbeleid Minister Blok stuurt met zijn Woonakkoord en Herzieningswet aan op verkleining van de sociale huursector ten gunste van de markt. Met de verhuurdersheffing noopt hij corporaties tot hogere huurinkomsten en verkoop van bestaande huurwoningen. Daarvoor heeft hij het verkoopbeleid en huurbeleid verruimd. Belangrijke ingrediënten van zijn huurbeleid zijn de jaarlijkse huurstijging van 1,5% boven inflatie, de bevriezing voor drie jaar van de huurtoeslaggrens ( 710) en het opnemen van WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel. Daarbij is in 2013 de inkomensafhankelijke huurverhoging ingevoerd om scheefwonen te bestrijden en komt er een systeem van huursombenadering in Er komt nog een passendheidstoets om bij een nieuwe verhuring strakker te sturen op inkomen en huurprijs om daarmee gebruik van huurtoeslag in te dammen en betaalbaarheid te borgen. Tot slot volgt nog uitbreiding van tijdelijke huurcontracten Nijestee Binnen dit speelveld willen we voldoende, goede, passende en betaalbare huurwoningen in de stad Groningen bieden. Dit terwijl wij steeds meer inkomsten uit verhuur en verkoop van woningen moeten halen. Dat dwingt ons tot keuzes in betaalbaar wonen en huurbeleid. In 2015 hakken we daarover knopen door in samenspraak met huurders en gemeente. Betaalbaar wonen is ook een belangrijk onderdeel van de nieuwe Woonvisie die de gemeente in 2015 opstelt. De belangrijkste discussiepunten over betaalbare woningen zijn: Beschikbare of betaalbare woningen. De overheid bepaalt de criteria van betaalbare huren. Wij dragen vooral verantwoordelijkheid om voldoende betaalbare woningen te bieden die ook in voldoende mate beschikbaar zijn. Het is ook onze eerste zorg om huurders goed voor te lichten over betaalbaar wonen en te signaleren of er problemen ontstaan en hier in te begeleiden. Aangezien in Groningen de doelgroep die aanspraak kan maken op een sociale huurwoning ( huishoudens) beduidend groter is dan de sociale huurvoorraad ( woningen), zien wij beschikbaarheid en toegankelijkheid als het belangrijkste aspect waaraan wij het meest kunnen bijdragen. Keuze bieden of reguleren. Volledige keuze bieden aan bewoners met een laag inkomen in welke woning ze willen wonen of dat voor hun met regelgeving te bepalen. Dat zijn de uiteinden van een as waarbinnen wij onze positie bepalen. Wij hechten aan keuzevrijheid, want dit verhoogt het woongenot en betrokkenheid en draagt bij aan gemêleerde buurten. Daarom bieden we in vrijwel alle wijken woningen aan met verschillende kwaliteit en prijs, waar bewoners met een inkomen onder / kunnen wonen. Lagere energierekening of minder huurverhoging. Het energieverbruik is een belangrijke sleutel in betaalbaar wonen. Daarom investeerden we in de verbetering van woningen of bieden we de mogelijkheid om zonnepanelen te plaatsen. Dit levert een lagere energierekening op, jaar in jaar uit. Een lagere huurprijs is minder effectief: de laagste inkomens merken daar niets van doordat zij huurtoeslag ontvangen. De baten hiervan komen in feite ten goede aan de staatskas, daarnaast beperkt dit onze investeringsruimte voor energiebesparende maatregelen. In 2014 pasten we per 1 juli voor alle woningen een huurverhoging van 4% toe. Dit percentage is opgebouwd uit het inflatiecijfer van 2,5% en de wettelijk toegestane opslag van 1,5%. Daarmee stijgen 230 woningen tijdelijk boven de huurtoeslaggrens van 699 uit, en komen er per 1 januari 2015 weer onder als deze toeslaggrens weer stijgt. Huurders behouden het recht op huurtoeslag.

30 30 De minister biedt ook ruimte om een inkomensafhankelijke huurverhoging toe te passen bij huishoudens die meer verdienen dan en in een sociale huurwoning wonen. Wij zagen hiervan af omdat we zorgen hebben over de zorgvuldigheid van de gehele procedure. Daarnaast is ons beleid om de prijs zoveel mogelijk af te stemmen op de kwaliteit van een woning en niet op het inkomen van een huurder. Bij een nieuwe verhuring verhogen we de huur tot 90% van de maximale redelijke huur volgens het puntenstelsel. We zorgen er wel voor dat bijna alle sociale huurwoningen binnen bereik van huurtoeslag blijven. Al met al bieden we in vergelijking met de andere corporaties die in de stad werkzaam zijn een behoorlijk aantal betaalbare woningen. Om een beeld te geven hieronder overzicht van de huurprijzen van zelfstandige sociale huurwoningen onder 681 (de maximumgrens sociale sector per juli 2013). Groningen juli 2013: Zelfstandige sociale huurvoorraad; naar huurtoeslaggrenzen (in %) Huismeesters Lefier Nijestee Patrimonium Steelande Tot 375 Tussen 375 en 536 Tussen 536 en Afspraken over huisvesting van jongeren Goed en betaalbaar huisvesten van (buitenlandse) studenten is belangrijk voor de stad, we willen graag dat jongeren hier komen studeren. In het Nieuw Lokaal Akkoord maakten we afspraken over jongerenhuisvesting en sinds 2010 leverden we 630 nieuwe eenheden op. Buitenlandse studenten hebben behoefte aan tijdelijke, gemeubileerde woonruimte. 4.3 De landelijke studentenhuisvester SSH verzorgt per 1 januari 2015 de huisvesting van buitenlandse studenten in de stad. Samen met De Huismeesters en Lefier leveren we de benodigde woonruimte. Op die manier garanderen we in Groningen goede huisvesting en service voor de internationale gasten van de Rijksuniversiteit en de Hanzehogeschool. SSH verhuurt circa studentenkamers en -woningen in Rotterdam, Utrecht, Zwolle, Amersfoort, Maastricht en Tilburg. In september ondertekenden we de afspraken, waarbij de Rijksuniversiteit en de Hanzehogeschool garant staan voor de afname van een vast aantal eenheden. Schaarse ruimte verdelen De stad Groningen heeft een bijzondere positie in de regio. Het platteland - met name ten noorden en oosten van de stad - kampt met een dalende bevolking, maar de stad blijft steeds nieuwe mensen trekken en groeit. Daarom is een transparant verdeelsysteem van de sociale huurwoningen een must. De woonruimteverdeling in de stad regelen we al jaren samen met collega-corporaties via het digitale systeem WoningNet. Woningen die vrij komen na een verhuizing presenteren we en alle ingeschreven woningzoekenden onder de inkomensnorm (zie paragraaf 4.4) kunnen daarop reageren. Iedere maand op de wachtlijst levert een punt op, degene met de meeste punten

31 krijgt de woning als eerste aangeboden. Bewoners die een sociale huurwoning achterlaten kunnen zogenoemde woonduurpunten opbouwen. Bij inschrijving krijgen ze met terugwerkende kracht 0,5 punt per maand erbij. Op alle regels gelden uitzonderingen, zo ook hier. Woonruimte voor grote gezinnen is bijvoorbeeld schaars. Mochten grote gezinnen aantoonbaar in de problemen komen, dan krijgen zij op basis van urgentie een aanvulling tot 200 punten. Op deze manier maken ze sneller kans op geschikte woonruimte. Daarnaast kunnen zich altijd zaken voordoen die op korte termijn om een oplossing vragen, bijvoorbeeld in geval van ziekte. Bewoners kunnen dan op basis van urgentie voorrang krijgen. Ook maken we uitzonderingen voor kwetsbare personen, zoals ex-psychiatrische patiënten, ex-gedetineerden, verslaafden en dergelijke. Samen met instellingen en de andere corporaties zorgen we ervoor dat zij een onderdak krijgen, meestal onder de voorwaarde dat ze zorg en/ of begeleiding accepteren. H 4 Huisvesten van de doelgroep 31 Verhuringen naar doelgroep Kwetsbare personen 8,5% 6% 8% 6% 4% Wijkvernieuwingsurgenten 2% 4% 3% 3% 3% Urgente grote gezinnen 2,5% 3% 4% 1% 1% Urgenten regulier 6,5% 7% 8% 8% 10% Regulier woningzoekenden 80,5% 80% 77% 82% 81% Totaal 100% 100% 100% 100% 100% 4.4 In de stad Groningen kwamen sociale huurwoningen vrij in Hiervan werden 212 verhuurd aan kwetsbare personen, 97 huishoudens vonden onderdak bij Nijestee. Inkomenstoets nieuwe huurders Vanaf 1 januari 2011 zijn corporaties verplicht om bij nieuwe verhuringen het verzamelinkomen van nieuwe huurders te toetsen en deze gegevens te registreren. Dat was aanvankelijk een lastige opgave, want mensen kwamen in de praktijk met inkomensverklaringen uit verschillende landen en in diverse valuta. Met ingang van 2013 is door het ministerie bepaald dat een IB60-formulier van de Nederlandse Belastingdienst moet worden overlegd of - in geval van studenten - een DUO-verklaring. We controleren zelf altijd om de zoveel tijd of routinematige zaken correct door medewerkers worden uitgevoerd. In het afgelopen jaar besteedden we veel tijd en aandacht aan een zorgvuldige uitvoering van deze rijksmaatregel, waarin bepaald is dat minimaal 90% van de sociale huurwoningen (huur tot 699,48) verhuurd moeten worden aan huishoudens met een verzamelinkomen van maximaal We verhuurden in het verslagjaar sociale huurwoningen, inclusief tijdelijke en onzelfstandige woningen. In de stad Groningen liggen de inkomens lager dan het landelijk gemiddelde, het overgrote deel van de woningzoekenden voldeed aan de inkomenseis. In slechts enkele gevallen besloten we af te wijken van deze inkomenseis. De accountant controleerde steeksproefsgewijs of we daadwerkelijk aan de regels voldoen. In 2014 zijn vrijwel alle individuele verhuringen (circa 99%) van sociale huurwoningen binnen de gestelde inkomensgrens gebleven. We verhuren ook woningen aan instellingen die werkzaam zijn in de hulpverlening. Hun cliënten wonen daar met diverse vormen van begeleiding, bijvoorbeeld om na een opname in een verslavingskliniek weer te leren om zelfstandig te wonen. In die gevallen zijn we afhankelijk van de medewerking van instellingen om inzicht in de inkomensgegevens te krijgen. In 2015 gaat de accountant de gegevens van de instellingen beoordelen. Keuzevrijheid voor nieuwe bewoners Bij een nieuwe verhuring werkten we tot voor kort met een duidelijke omschrijving van zaken die gecontroleerd en aangepast moeten worden voordat we die aan een volgende huurder aanboden. Vaak maakten we van de gelegenheid gebruik om de hele woning te verbeteren. Een mooi moment, want zittende huurders hebben dan geen last van werkzaamheden in hun eigen huis.

32 32 Maar dit is tegelijkertijd ook een vrij kostbare aanpak en we realiseren ons dat we de kwaliteit aan onze eigen normen aanpassen en niet zozeer aan de woonwensen van een volgende huurder. Want misschien wil die helemaal geen nieuwe keuken en heeft die liever een goedkopere woning met minder comfort? Eind 2013 begonnen we ermee om nieuwe huurders te vragen wat hun wensen zijn. Samen bespreken we waar de nieuwe huurder behoefte aan heeft, ook zorgen we ervoor dat de vertrekkende huurder eventuele spullen ter overname kan aanbieden. Deze werkwijze hanteren we nu standaard. We bieden de huurder niet alleen zeggenschap over de nieuwe woning, tegelijkertijd leverde de nieuwe aanpak een besparing op van 1,3 miljoen. 4.6 Voorkomen huurachterstand en huisuitzetting Als we terugkijken op 2014 valt op dat betalingsachterstanden in totaal oplopen, maar dat we minder huishoudens hoefden te ontruimingen vanwege huurschuld. Dit past in de landelijke trend. De totale betalingsachterstand van onze (vertrokken) huurders is van in 2013 opgelopen tot eind december Het gaat niet alleen om derving van huur, maar ook overige kosten zoals bijkomende kosten, deurwaarderskosten, plaatsen van nieuwe sloten en het leeghalen van ontruimde woningen. De meeste woningen verhuren we aan mensen met een lager inkomen. Dan kan het zijn dat bewoners moeite hebben om de huur te betalen. Uit het verleden weten we dat herinneringsbrieven maar weinig effect hebben: mensen maken brieven vaak niet open of ze schamen zich voor hun betaalachterstanden. Hoe sneller we echt contact zoeken, hoe lager de huurachterstand en hoe meer kans dat we tot een oplossing komen. Daarom kiezen we al een jaar of tien voor een persoonlijke aanpak: als we de huur niet op tijd ontvangen, nemen we contact met de bewoner op. Soms is iemand dat gewoon een keer vergeten, maar het kan zijn dat er structurele problemen zijn. In dat geval bekijken we in overleg hoe we de huurachterstand kunnen beperken en huisuitzetting voorkomen. 4.7 In het verslagjaar onderhielden we met circa 300 huishoudens persoonlijk contact om oplopende huurschuld te voorkomen. We zijn er om mensen een dak boven hun hoofd te bieden en niet om uit hun huis te zetten. Daar doen we alle moeite voor. Hierbij werken we ook samen met hulpverleningsinstellingen of de Groningse Kredietbank. Die aanpak werkt: in 2014 ontruimden we 15 woningen in verband met een betalingsachterstand. Dat waren er in 2013 nog 34. Tijdens een congres over 10 jaar schuldpreventie in november 2014 sprak koningin Maxima lovende woorden over de Groninger creativiteit en persoonlijke benadering. Waarvan akte! Besparen op energiekosten WoonEnergie is de enige energieleverancier in Nederland die er speciaal is voor huurders van woningcorporaties. Samen met ruim 100 andere woningcorporaties zijn we aangesloten bij WoonEnergie. Huurders die deelnemen krijgen voordelig gas en 100% groene stroom. WoonEnergie geeft een top 3 prijsgarantie: het tarief behoort altijd tot de drie voordeligste van Nederland. 4.8 WoonEnergie ontwikkelde diverse slimme instrumenten om op energiekosten te besparen, zoals de EnergieMonitor. Die laat iedere week of maand zien hoeveel energie er verbruikt is, zodat mensen direct inzicht hebben in de kosten en niet voor een verrassing komen te staan bij de eindafrekening. Op de website staan ook bespaartips om het energieverbruik te verlagen. De besparing kan oplopen tot 120 of 170 per jaar. We attenderen onze huurders ieder jaar op deze mogelijkheid om de woonlasten betaalbaar te houden. Huurders bepalen zelf of ze van de diensten van deze energieleverancier gebruik willen maken. Eind 2014 neemt een kleine huurders energie af van WoonEnergie. Energieafrekening simpeler We willen zoveel mogelijk doen waar we echt goed in zijn: woningen verhuren en beheren. Alle andere diensten besteden we zoveel mogelijk uit en we bemoeien ons zo min mogelijk met zaken waar onze tussenkomst geen meerwaarde heeft. Zo besloten we al circa 12 jaar geleden om het regelen van de huurtoeslag direct tussen de bewoner en de rijksoverheid te laten verlopen. Of het nu gaat om het regelen van huurtoeslag of de afrekening van energie, als corporatie zijn we bij dergelijke diensten slechts een tussenpersoon zonder al te veel toegevoegde waarde.

33 4.9 In een aantal complexen en straten maken bewoners gebruik van collectieve verwarmingssystemen, zoals WKO-installaties en wijk- of blokverwarming. Zo n huishoudens stuurden we ieder jaar de eindafrekening van de energiekosten, ook incasseerden we de voorschotten. Dat willen we niet meer zelf doen. In 2013 startten we daarom een pilot om deze dienstverlening voor circa 675 adressen uit te besteden aan een tweetal bedrijven die hier in gespecialiseerd zijn. Met hen spraken we af dat zij individuele meters plaatsen, die jaarlijks opnemen, de eindafrekening opstellen en rechtstreeks de voorschotten bij onze bewoners incasseren. We evalueerden onze ervaringen aan het eind van Nog niet alles verloopt naar wens: bij een bedrijf zagen we dat niet alle voorschotten tijdig waren geïncasseerd. Hierover maakten we nadere afspraken. Niet alleen in het belang van bewoners om hoge eindafrekeningen te voorkomen, ook in ons eigen belang: het uiteindelijke debiteurenrisico ligt bij Nijestee. Nieuwe Warmtewet De Warmtewet trad met ingang van 1 januari 2014 in werking. Door de invoering van de wet worden exploitanten van een Warmtenet behandeld als energieleveranciers. Dus ook corporaties die een Warmtenet hebben. Huurders die gebruik maken van wijk- of blokverwarming of warmte-koudeopslagsystemen krijgen met deze wet te maken. Deze huurders kunnen zelf niet hun energieleverancier kiezen en dus ook niet profiteren van mooie aanbiedingen of kortingsacties. De eigenaar van de verwarming koopt namelijk het gas in. Door de invoering van de Warmtewet zijn huurders verzekerd van warmtelevering tegen een redelijke prijs, met een goede service. In de nieuwe wet staan regels over bijvoorbeeld de maximumprijs van warmte, de manier van afrekenen, hoe het verbruik gemeten moet worden en wat de rechten en plichten zijn als er een geschil is. H 4 Huisvesten van de doelgroep 33 We zijn door de wet leverancier van warmte geworden. Alle betrokken bewoners ontvingen de leveringsvoorwaarden, nieuwe huurders kregen ook een leveringsovereenkomst.

34

35 H 5 Leefbaarheid 5.1 Discussie over de taak van een corporatie De opvatting over wat corporaties moeten doen wisselden de afgelopen decennia. Die verschilden niet alleen per nieuwe minister, ook de tijdgeest speelde een rol. In 2005 adviseerde bijvoorbeeld de Wetenschappelijke Raad voor Regeringsbeleid (WRR) om corporaties de hoofdrol te geven in de regie in buurten. Zij zouden dat beter kunnen dan gemeenten: ze stonden dicht bij bewoners en hadden dagelijks contact met bewoners. Ook bij problemen achter de voordeur waren corporaties de aangewezen partij om misstanden te signaleren. Minister Blok wil in de herziene Woningwet de inspanningen van corporaties terugdringen: zorg en welzijn is een taak van de gemeente en corporaties moeten zich alleen met de huisvesting van mensen met een lager inkomen bemoeien. Als het gaat om leefbaarheid, moet er een directe relatie zijn met de eigen huurders en het eigen bezit. De minister staat daarin niet alleen: de wet werd unaniem door de Tweede Kamer aangenomen. Ook strookt de nieuwe wet grotendeels met de bevindingen van de parlementaire enquêtecommissie. De commissie signaleerde onder andere dat bestuurders en politici op lokaal, regionaal en nationaal niveau corporaties aanspoorden om serieus werk te maken van hun bredere maatschappelijke opdracht op het terrein van leefbaarheid. Dit herkennen we. In Groningen maakten onze leefbaarheidsactiviteiten deel uit van de afspraken met de gemeente en collega-corporaties, waarbij we gelijkwaardig optrokken om buurten te verbeteren en bewoners met elkaar in contact te brengen. We stelden gezamenlijk extra geld beschikbaar voor ideeën van bewoners. In de periode ging dat om 10 miljoen voor 14 buurten. Bewoners en werkers bepaalden in wijkteams zelf of die ideeën goed waren voor de buurt en bekeken of die uitvoerbaar waren. In de stad leverde dat geen excessen op, wel een keur aan projecten die op initiatief van bewoners tot stand kwamen. De visitatiecommissie (zie ook paragraaf 1.5) concludeerde uit gesprekken met onze belanghouders dat we ruimte bieden aan een scala aan groepsinitiatieven en vragen op het vlak van wonen. Ze waardeerde onze inzet op dit terrein met een We blijven in lijn met de nieuwe wet kleinschalige initiatieven van huurders ondersteunen die ervoor zorgen dat ze prettig in hun buurt wonen. Tot en met december 2014 spendeerden we aan leefbaarheidsmaatregelen (exclusief uren eigen dienst). Activiteiten met en door bewoners We geven een paar voorbeelden van activiteiten die op initiatief van bewoners tot stand kwamen: Buurtmoestuinen. Op steeds meer plekken in Groningen ploppen ze op: buurtmoestuinen. In de Grunobuurt is, met een financieel steuntje in de rug van het wijkteam, het braakliggende terrein aan de Stephonstraat omgetoverd tot een bloeiende moestuin. Wij gaven de tuiniers twee appelbomen cadeau tijdens de opening. Het afgelopen jaar genoten de bewoners van zelfgekweekte groenten en kruiden en deelden ze de oogst met elkaar. Ze zetten iets in gang waarbij bewoners uit de Grunobuurt en omliggende wijken elkaar beter leerden kennen. En dat worden er steeds meer. Door de grote belangstelling breidt de initiatiefgroep het gebied uit van 250 naar m2. Er komt extra ruimte voor een boomgaard, een kippenren en een kruidenpluktuin. Ondernemers en bewoners trekken samen op. In de Oosterparkwijk is een Bewoners en Ondernemers Ontwikkel Maatschappij: de BOOM. De BOOM is een groep mensen uit de Oosterparkwijk, die de wijk een warm hart toedraagt en manieren bedenkt om ondernemen, werken, leven, bewegen en voor elkaar zorgen in de wijk te combineren. De BOOM heeft een eigen BOOMhut, waar de groep dit idee verder ontwikkelt en activiteiten organiseert voor de wijk. Iedere woensdagavond is er iets te beleven in de BOOMhut aan de Paradijsvogelstraat. De workshops zijn voor iedereen gratis toegankelijk.

36 36 Groen hart van de buurt beter gebruiken. Midden in Kostverloren ligt een fraaie strook gras met bomen. Maar eigenlijk maken er niet zoveel mensen gebruik van. Een aantal bewoners stapte op het wijkteam af met de vraag om hier een wandelpad te maken, zodat je tussen het groen kunt lopen. Samen met de initiatiefnemers, omwonenden en de gemeente bekeken we of we iets moois van het groene hart van Kostverloren konden maken. In het vervolg kan iedereen van het groen genieten. 5.3 Schone en veilige buurten Ieder jaar reserveren we geld om de woonomgeving op peil te houden. Een deel van dat geld besteden we aan projecten die we zelf in gang zetten, een deel besteden we aan vragen en wensen van bewoners die ideeën hebben over hun eigen straat en buurtje. Hieronder staat een greep uit onze activiteiten in het afgelopen jaar. Portieken in Vinkhuizen opgefleurd De buitenkant van de flats aan de Goudlaan, Kaliumstraat, Aluminiumstraat en Jaspisstraat in Vinkhuizen waren toe aan een schilderbeurt. Omdat de portieken er ook niet geweldig uitzagen, maakten we van de gelegenheid gebruik om die ook op te fleuren. We vroegen bewoners om mee te denken. Hoe moet hun portiek er uitzien? Wat ervaren ze nu als storend? We betrekken bewoners graag bij dit soort projecten, omdat zij dagelijks in het portiek komen. De portieken zagen er volgens de bewoners grauw uit, ook de verlichting liet te wensen over. Ze wilden graag meer kleur. Samen met een groep bewoners en een kleurendeskundige maakten we twee voorstellen, waarna iedereen zijn/haar voorkeur kon aangeven. Meer dan de helft van de bewoners reageerde. Tijdens het project is gevraagd om LED-verlichting in de portieken aan te brengen. Uiteindelijk zijn het vrolijke, kleurige portieken geworden waar bewoners weer graag gebruik van maken. 5.4 Buurt in Bloei We nodigen bewoners actief uit om zelf met hun buren aan de slag te gaan. Dat heeft de meeste kans van slagen als ze dingen samen mooier kunnen maken. Daarop ontwikkelden we het concept Buurt in Bloei. Op deze manier kunnen bewoners bijvoorbeeld samen een buurtmoestuin of een geveltuintje maken, een wilde bloementuin aanleggen of zitjes organiseren waar buurtgenoten elkaar kunnen ontmoeten. Deze aanpak werkt: in het afgelopen jaar ontvingen we een kleine 50 aanvragen. Niet alles kon uitgevoerd worden omdat dit soms op grond van de gemeente of particuliere eigenaren betrof, maar de meeste ideeën wel. Fondsen voor de buurt Bewoners weten het best wat er in de buurt nodig is om er prettig te wonen. Daarom richtten we een paar jaren geleden een aantal fondsen op. Met dat geld kunnen mensen hun eigen ideeën uitvoeren als die ten goede komen aan de buurt. We startten in 2005 samen met de gemeente het eerste fonds, het Annie Tak Fonds, voor de Oosterparkwijk. Het fonds was een afscheidscadeautje voor Annie Tak, een bewoonster die zich decennialang voor de buurt inzette. Een jaar later startten we het tweede fonds Thuis in Kostverloren. In september 2008 richtten we samen met collega-corporaties Lefier en De Huismeesters het derde buurtfonds in Groningen op, dit keer voor De Wijert: WijertWensen. Ook de Oosterpoort kent een fonds: Stichting De Komeet is sinds december 2009 actief. Het digitale platform De Kloostermop voor Corpus den Hoorn bestaat sinds juni Voor de andere fondsen richtten we een stichting op. Het bestuur, waar Nijestee in vertegenwoordigd is, beoordeelt de aanvragen. In het geval van De Kloostermop werken we met een website. In het afgelopen jaar nam een bewoner het initiatief om een feestelijke kerstbijeenkomst te organiseren voor alleenstaande ouderen uit de buurt. Zo n 40 ouderen beleefden in de donkere dagen voor Kerst een onvergetelijke middag met een bingo, live muziek en als afsluiter een lopend kerstbuffet, gemaakt door een vrijwilliger uit de wijk. Bijdrage uit het fonds: 350. Op 21 juni vierden zo n 60 bewoners van de Sophia- en Brandenburgerstraten het 150-jarig bestaan van hun buurtje. Het was precies anderhalve eeuw geleden dat de Bouwvereeniging te Groningen hier de eerste dertig woningen bouwde, bedoeld voor - zoals het in de statuten van de vereniging staat - de arbeidende,

37 niet-behoeftige klasse. De tafels werden gedekt met eigen tafelkleden, jampotjes met waxinelichtjes en een tuinontwerpster schonk potjes met lavendel en verbena. De planten mochten na afloop van het feest mee naar huis om in geveltuintjes te zetten. Alle buurtbewoners namen zelf eten, drinken en servies mee. De lange tafels, stoelen en feestverlichting werden gehuurd met financiële steun van De Komeet. Bijdrage uit het fonds: 31,50. H 5 Leefbaarheid In de herziene Woningwet worden striktere eisen gesteld aan de activiteiten op het gebied van leefbaarheid. In 2015 bekijken we of we deze fondsen op dezelfde manier in kunnen blijven zetten. We willen wel graag mensen met ideeën blijven stimuleren om iets met hun buren te organiseren. Sponsoring Wij omarmen initiatieven van andere organisaties of instellingen om de levendigheid in de buurt te vergroten. Sponsoring is een manier om anderen de ruimte te geven hun plannen uit te voeren. Niet ieder project komt voor sponsoring in aanmerking. Inhoudelijk moet er een directe relatie zijn met onze plannen of activiteiten. We beoordeelden sponsorverzoeken op de volgende criteria: er is een directe relatie met wonen er is een directe relatie met ons werkgebied: Groningen er is een directe relatie met onze bewoners, onze wijken/buurten er is een directe relatie met leefbaarheid of met één van onze andere activiteiten. Met de Stichting Prof Basketbal Groningen (GasTerra Flames) hadden we een partnerovereenkomst. We huisvestten de spelers in sociale huurwoningen in één van onze achterstandsbuurten (Beijum Oost). De spelers vervulden daar een voorbeeldfunctie voor probleemjongeren. Ze lieten letterlijk en figuurlijk zien dat je met hard werken je leven tot een succes kunt maken. Na het seizoen liep de partnerovereenkomst af. In de herziene Woningwet is een passage opgenomen over sponsoring door woningcorporaties. Dat is in het vervolg niet meer toegestaan, met uitzondering van initiatieven van huurders die leiden tot schone en veilige buurten in gebieden waar de corporatie bezit heeft. Dit sluit aan bij de huidige inzet van onze middelen op het terrein van leefbaarheid.

38

39 H 6 Wonen en zorg 6.1 Bouwen voor bijzondere groepen We besteden extra aandacht aan mensen die zorg en begeleiding nodig hebben en richten ons vooral op de huisvesting. Zorg en begeleiding laten we over aan instellingen die daar verstand van hebben. We vinden het belangrijk dat onze bewoners iets te kiezen hebben. Dat kan alleen als we zorgen voor voldoende en geschikte woningen in verschillende prijsklassen voor allerlei groepen: voor jongeren, gezinnen, singles en senioren. Met regelmaat vragen instellingen of bewonersgroepen ons om woningen met zorg aan huis. We gaan graag met die vragen aan de slag en vinden het leuk ook nieuwe - of minder gebruikelijke - woonvormen te onderzoeken. Op dit moment hebben we de volgende projecten in voorbereiding: Al meer dan 160 jaar vangt Het Kopland vrouwen en kinderen op die tijdelijk geen veilig thuis hebben vanwege huiselijk geweld. Tegenwoordig is de hulpverlening gericht op het zelfstandig (blijven) runnen van het eigen leven, gezin en huishouding. Dan is het belangrijk om zelf te kunnen koken en met de kinderen een gezin te vormen. Dat is op de huidige locatie, waar de vrouwen en kinderen in groepsvorm opgevangen worden, niet mogelijk. Op De Velden, midden in de Oosterparkwijk, straks wel. In het nieuwe pand ontwikkelen we studio s voor kort verblijf en een aantal sociale huurwoningen. Er is voor gemiddeld 40 vrouwen en hun kinderen ruimte in de nieuwe woonvoorziening. Voor de Trefkoellocatie zijn we met een groep ouders in gesprek om zelfstandige woonruimte te ontwikkelen voor 17 jongeren met een beperking in het autistisch spectrum. 6.2 Wonen met begeleiding Nijestee biedt, samen met zorgaanbieders en stichtingen, geclusterde woonvormen aan. Dit betekent dat (een deel van) een woongebouw gehuurd wordt door de zorgaanbieder. De zorginstantie zorgt zelf voor het plaatsen van cliënten in deze woningen. Een dergelijke samenwerking hebben we bijvoorbeeld met Stichting Fokus, Elker, Het Kopland, Promens Care, Novo, Kentalis, VNN, De Zijlen, Lentis, Limor, Stumass, Stichting Jan Arends, Stichting Residentie Buitenzorg, Inlia en Ter Wille Ook zijn er organisaties die in een complex een aantal losse woningen huren. Dit is niet alleen het geval bij Schots en Scheef, maar ook bij de Stichting GIGA. Voor deze stichting realiseerden we op verzoek van een groep ouders 14 appartementen binnen een nieuwbouwcomplex in de Oosterparkwijk. Deze worden bewoond door jonge mensen met een milde vorm van autisme. De stichting JP v.d. Bent levert de benodigde zorg en begeleiding en houdt een kantoor in het complex. Nieuw onderkomen voor NOVO In januari 2014 verhuisden cliënten van NOVO naar hun nieuwe woning aan de Zonnelaan. Tegenover winkelcentrum Paddepoel ontwikkelden we een appartementencomplex met daarin ook een ontmoetingsruimte voor wijkbewoners. Het gebouw is ontworpen door Kenk architecten en neergezet door bouwbedrijf Trebbe. Na een paar maanden voelden de bewoners zich thuis op hun nieuwe plek en waren ze klaar om hun onderkomen aan de buurt te laten zien. Op 21 oktober opende wethouder Roeland van der Schaaf het nieuwe gebouw officieel. Mien Aigen Hoes Niet iedereen die zorg nodig heeft, zoekt die ook op. Uit het onderzoek Zorgwekkende zorgmijders in beeld blijkt dat in de gemeente Groningen 138 personen met ernstige psychische problemen een zeer problematische woonsituatie hebben. Zij hebben de behoefte aan meer onconventionele vormen van wonen. Dat vraagt om nieuwe initiatieven. De onderzoekers zien onder andere in het concept Housing First een oplossing.

40 40 Voor de instellingen Terwille, WerkPro en LIMOR was dit aanleiding om samen een innovatief zorgprogramma voor deze specifieke groep dak- en thuislozen te ontwikkelen. Hierbij wordt een dakloze niet een opvangvoorziening aangeboden, maar leeft die in een sociale huurwoning in combinatie met intensieve begeleiding. Hier werken we sinds 2014 aan mee. De Groningse variant van Housing First noemen we Mien Aigen Hoes. Vanaf de vroegste kindertijd verwerven mensen zich een eigen plek. Die is eerst en vooral aan de ouders gekoppeld, maar ook aan een eigen huis. Die hechting is van groot belang. Als iemand op een eigen plek woont, neemt het zelfvertrouwen toe en gaat de deelnemer weer perspectief zien. Dit is de basis om het leven weer op de rit te krijgen. Vaak staan cliënten na deze eerste stap weer open voor hulp die anders hardnekkig wordt geweigerd. Mien Aigen Hoes start daarom met de woning. Die stellen we onder voorwaarden beschikbaar aan een dak- of thuisloze: de huur moet netjes betaald worden; de bewoner mag geen overlast veroorzaken; de bewoner accepteert begeleiding van de hulpverleningsinstellingen. In Amsterdam leverde de Housing First werkwijze bemoedigende resultaten op: na vijf jaar woonde 77% van 123 deelnemers nog in de aangeboden woning. Ook in Groningen gaan we volgen of deze aanpak dak- en thuisloosheid kan helpen voorkomen.

41

42 42 H 7 Organisatie en personeel 7.1 Organisatie Als gevolg van het kabinetsbeleid en de strengere eisen van toezichthouders moesten we in 2013 voor het eerst in onze geschiedenis gedwongen ontslagen doorvoeren. Omdat we minder bouwen werd het bedrijfsonderdeel Vastgoed het sterkst getroffen. Per 1 april 2014 trad een groep medewerkers van Vastgoed uit dienst. De krimp had ook gevolgen voor de bedrijfsonderdelen Woondiensten en Onderhoud, per 1 oktober moest nog een aantal medewerkers ons verlaten. In samenwerking met de vakbonden zorgden we voor een goed Sociaal Plan. Eind december 2014 waren er 177 medewerkers in dienst. Corporaties moeten zich weer richten op hun kerntaak: goede en passende woonruimte bieden aan mensen met lagere inkomens. Dit is vanaf de oprichting van de beide corporaties, waar Nijestee uit is voortgekomen altijd al onze belangrijkste taak geweest. Daarom heeft ons Strategisch Kader ook als titel Vooruit naar de oorsprong. In 12 punten is hierin benoemd waar we ons in de periode 2014 t/m 2016 op gaan richten. Het bovenal bieden van voldoende en betaalbare woningen in de stad Groningen is en blijft daarbij de grond van ons bestaansrecht was ook het jaar van de parlementaire enquête, die in het leven is geroepen vanwege een aantal incidenten in de sector, die helaas op alle corporaties afstralen. De uitkomsten van de parlementaire enquête bevestigen de koers van de overheid die er in voorziet dat corporaties weer terug moeten naar hun kerntaak. In ons Strategisch Kader sluiten we daar al op aan. Onze organisatie is een stichting en kent de volgende structuur: Raad van Commissarissen Bestuur/ Directie Staf Pand Garant B.V. Nijestee Onroerend Goed B.V. Woondiensten Onderhoud Vastgoed Financiën, Control & Informatie De directie bestond in 2014 uit vijf mannen. In onderling overleg verliet de directeur Woondiensten het afgelopen jaar de organisatie. Hij wordt in 2015 opgevolgd door een vrouw. De samenstelling van de Raad van Commissarissen lichten we toe in Hoofdstuk 8. De positie van PandGarant en Nijestee Onroerend Goed BV beschrijven we in paragraaf 7.4.

43 Ultimo 2014 waren er 177 medewerkers in dienst, waarvan ruim 40% met een parttime dienstverband. Het aantal fte s bedroeg 160,6. Ten opzichte van 2011 is de formatie eind 2014 met 38 fte gekrompen. Aantal medewerkers (peildatum ) Bedrijfs- Onderdeel Directie en staf Woondiensten Vastgoed Financiën en IT Onderhoud Aantal Medewerkers Uren per Week , Full-time Part-time Aantal mannen Aantal Vrouwen Totaal , Aantal fte s 160,6 H 7 Organisatie en personeel 43 Opmerking: Bovenstaande tabel is: Inclusief de medewerkers die per 31 december 2014 uit dienst gaan (5 medewerkers, 4,6 fte); Inclusief de medewerkers die we begeleidden naar een andere stap in hun loopbaan en begin 2015 uit dienst gaan (4 medewerkers, 3,8 fte). Exclusief deze medewerkers bedraagt de formatie 152,2 fte. 7.2 Duurzame inzetbaarheid: gezond blijven, leren en ontwikkelen Bij Nijestee werken betrokken medewerkers en dat uit zich in lange dienstverbanden. In 2014 vierden veel medewerkers een dienstjubileum: 15 medewerkers waren 12,5 jaar in dienst, 5 medewerkers vierden hun zilveren dienstjubileum en 1 medewerker was 40 jaar werkzaam bij Nijestee. Het gemiddeld aantal dienstjaren van de medewerkers is bijna 16 jaar. Aantal medewerkers naar dienstjaren Aantal Dienstjaren < Aantal mannen Aantal vrouwen Totaal Totaal Gemiddeld 17,7 13,2 15, De gemiddelde leeftijd van de medewerkers stijgt langzaam en komt in 2014 uit op 45,6 jaar. Het personeelsbestand bestaat voor 60% uit mannen en 40% uit vrouwen. Aantal medewerkers naar leeftijdsklasse Leeftijd < Aantal mannen Aantal vrouwen Totaal Totaal Totaal Totaal 2011 Totaal Gemiddeld 48,1 41,9 45,6 45,

44 44 Het ziekteverzuimpercentage over 2014 was 5,63%. In 2014 kampten we met veel langdurig, maar niet werkgerelateerd, ziekteverzuim. Het verzuimpercentage is vooral fors gestegen doordat drie medewerkers langer dan een jaar ziek waren vanwege ernstige ziektes. Twee daarvan zijn inmiddels volledig arbeidsongeschikt verklaard door het UWV. We zien dat de gemiddelde leeftijd van het personeel toeneemt. Daarnaast zullen medewerkers langer door moeten werken vanwege wijzigingen in de pensioenwetgeving. Duurzame inzetbaarheid, waarbij medewerkers gezond en competent hun werk kunnen blijven doen, is dus zowel van belang voor de organisatie als voor onze medewerkers zelf. De gedwongen ontslagen van de afgelopen jaren hebben laten zien dat we geen garanties kunnen geven op werkzekerheid, daarom zijn scholing en verdere ontwikkeling van groot belang. Hiertoe bieden we een scala aan instrumenten, zoals budgetten voor functiegebonden scholing, maar ook voor ontwikkeling richting andere functies binnen of buiten de sector. We wijzen medewerkers op die mogelijkheden, maar de verantwoordelijkheid voor de eigen loopbaan en ontwikkeling ligt bij de mensen zelf. Om medewerkers zicht te geven op het belang van loopbaanzelfsturing organiseren we elk jaar een Kijk op je loopbaandag samen met tal van andere organisaties. Deelname aan de dag faciliteren we volledig, omdat we het van groot belang vinden dat medewerkers bewust nadenken over hun loopbaan. Circa 65% van de deelnemers aan deze activiteit zet daarna concrete stappen. Via ons interne vacaturebeleid en via uitwisseling van vacatures in regionale samenwerkingsverbanden met collega-corporaties (Loopbaaninitiatief) en andere organisaties (Noorderlink) bieden we medewerkers verdere kansen op ontwikkeling. Wat betreft de samenwerking op het gebied van duurzame inzetbaarheid lopen we met Loopbaaninitiatief voorop in de sector. Bij Loopbaaninitiatief zijn nu negentien woningcorporaties uit het noorden van het land aangesloten. Er is een speciale loopbaanadviseur in dienst, die wordt bekostigd via een subsidie van het Fonds Leren en Ontwikkeling Woningcorporaties (FLOW). Medewerkers kunnen zich ook inschrijven voor een medewerkerspool. 7.3 Duurzame inzetbaarheid heeft ook betrekking op gezondheid. Daarom boden we in het verslagjaar opnieuw een Preventief Medisch Onderzoek aan. Dat deden we eerder al in 2011 en dat willen we om de drie tot vier jaar herhalen. Jonge mensen bieden we de mogelijkheid om werkervaring op te doen via stageplekken. In 2014 deden 13 stagiaires werk- en leerervaring bij ons op. Ondernemingsraad De Ondernemingsraad (OR) vertegenwoordigt het personeel en is strategisch overlegpartner van de directie. De OR bestond eind 2014 uit 8 leden. Omdat het aantal werknemers is gezakt tot onder de 200 zal de OR via natuurlijk verloop terug gaan naar 7 leden. De zittingsduur van de leden is maximaal negen jaar (drie zittingsperiodes). De huidige OR is gekozen in het voorjaar van De taak van de OR is om het beleid van Nijestee te toetsen en te beïnvloeden. Daarbij maakt de OR steeds een afweging tussen personeelsbelang en bedrijfsbelang. In 2014 overlegde de OR zeven maal met de algemeen directeur/bestuurder. Tijdens de vergaderingen is het hoofd Personeelszaken aanwezig om achtergrondinformatie te verstrekken. Vaste bespreekpunten zijn de begroting, het jaarverslag en de bedrijfsrapportages, zoals de viermaandsrapportages en maandrapportages. De OR heeft over specifieke onderdelen van het personeelsbeleid instemmingsrecht of adviesrecht. De OR gaf in 2014 een positief advies over: Het jaarverslag van 2013; De begroting van Een delegatie van de OR nam in oktober deel aan de gesprekken met de visitatiecommissie. Ook had de OR een rol bij de selectie van een nieuwe directeur Woondiensten. Daarnaast besprak de OR onder andere de financiële positie van Nijestee, de verzuimanalyse van het personeel, het Strategisch kader , het nieuwe verhuisproces, het visitatierapport, beheer van VvE s, de parlementaire enquête en de uitkomst van de beoordelingsgesprekken.

45 Samenwerkingsverbanden en verbindingen In het belang van de volkshuisvesting werken we samen met verschillende instellingen en organisaties in de woonsector. In deze paragraaf lichten we onze samenwerkingsverbanden toe. PandGarant BV PandGarant organiseert het planmatig onderhoud voor particuliere woningbezitters en verenigingen van eigenaren (VvE). Ultimo 2014 is de aandelenverhouding 1/3 1/3 voor de corporaties Lefier en Nijestee en 1/3 voor de directeur van Pandgarant. We voldoen (net als iedere andere eigenaar) aan onze financiële verplichtingen door periodiek een bijdrage over te maken op de rekening van de desbetreffende VvE. Onze bijdrage bestond in 2014 vooral uit kosten voor planmatig onderhoud ( ) en administratiekosten ( ). H 7 Organisatie en personeel 45 In 2015 neemt de directeur van PandGarant de aandelen van Nijestee en Lefier over. Wij zijn dan alleen nog gebonden aan PandGarant via ons bezit in VvE s Nijestee Onroerend Goed BV In 2007 richtten we de Nijestee Onroerend Goed BV op. Dat deden we om ons maximaal voor te bereiden op ontwikkelingen rond de vennootschapsbelasting. Vooralsnog vinden in deze BV geen activiteiten plaats Allianties en samenwerkingsverbanden We maakten in 2014 deel uit van de volgende allianties en samenwerkingsverbanden: Bestuurlijk Overleg Gemeente-Corporaties. Dit overleg vormt de ruggengraat van de samenwerking tussen gemeente en corporaties, het Nieuw Lokaal Akkoord 2.0; WoningNet NV. Vanaf 1 januari 2004 is Nijestee participant in WoningNet NV. WoningNet ondersteunt sinds die datum de woonruimteverdeling in Groningen; Verenigingen van Eigenaren (VvE s). We participeren eind 2014 in circa 140 VvE s. Door verkoop van huurwoningen in gestapelde complexen is dit aantal de laatste jaren sterk gestegen. PandGarant voert de administratie van de meeste VvE s; De Vernieuwde Stad (DVS). DVS is een platform van grote maatschappelijk betrokken woningcorporaties die met hun voeten midden in de grootstedelijke problematiek staan. Samen vertegenwoordigen de deelnemende corporaties bijna 30% van de sociale huursector; Roeg en Roem. Samen met architectenbureau KAW richtten we in 2008 een noordelijk kennisplatform voor dorps- en wijkvernieuwing op. Roeg en Roem organiseert laagdrempelige activiteiten over tal van actuele onderwerpen en werkt onder andere samen met Platform31; Leefbaarheidsfondsen. Voor een aantal wijken richtten we leefbaarheidsfondsen op. Bewoners en andere belanghebbenden kunnen een tegemoetkoming krijgen in de kosten van activiteiten voor en door de buurt. In een aantal gevallen financieren andere partijen mee. Nijestee neemt deel aan de stichtingsbesturen; Huisvesting buitenlandse studenten. De landelijke studentenhuisvester SSH verzorgt per 1 januari 2015 de huisvesting van buitenlandse studenten in de stad. Samen met De Huismeesters en Lefier leveren we de benodigde woonruimte. In september 2014 ondertekenden we de afspraken, waarbij de Rijksuniversiteit en de Hanzehogeschool garant staan voor afname van een vast aantal eenheden Beëindigde samenwerkingsverbanden In 2014 is ook een aantal samenwerkingsverbanden beëindigd: Groninger Monumentenfonds (GMF). Vanaf september 2001 participeerden we in deze NV. In 2012 verzocht de minister van Binnenlandse Zaken ons om deze verbinding te beëindigen omdat het GMF vooral vastgoed exploiteert zonder woonfunctie. Voor een corporatie zijn dergelijke verbindingen niet toegestaan. Daarom beëindigden we in 2014 de verbinding door de aandelen te verkopen aan de Stichting Industrie en Handelsgebouwen; Stichting KUUB. KUUB is het centrum voor particuliere bouw in Groningen. We geven kopers graag ruimte voor meer invloed op de eigen woning. Ons bestuur besloot op 20 juli 2004 borg te staan voor een gemeentelijke lening aan de stichting voor een eenmalig bedrag ad als startkapitaal. In overleg met de gemeente Groningen verviel de garantiestelling van Nijestee begin 2014.

46 46 Overzicht directe en indirecte verbindingen Nijestee Van een corporatie wordt verwacht dat zij nadrukkelijk aandacht besteedt aan de verantwoording over haar verbindingen. Via onderstaand schema voldoen wij aan dat verzoek. Wij hanteren zoveel mogelijk het format zoals destijds is voorgeschreven door het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Naam verbinding Pandgarant Nijestee Onroerend Goed WoningNet 1 - Algemene gegevens Rechtsvorm BV BV NV Vestigingsplaats Groningen Groningen Utrecht Statutaire doelstelling Korte beschrijving (beoogde) activiteit Toegevoegde waarde Nijestee Hoe worden de activiteiten gerealiseerd? Het aanbieden van producten en diensten op het gebied van beheer, administratie en onderhoud van zowel aan particulieren als aan anderen toebehorende onroerende zaken. De hoofdtaak van Pandgarant is het regelen van beheer en onderhoud voor Verenigingen van Eigenaren (VvE s). Daarnaast organiseert zij het planmatig onderhoud voor particulieren. Vanwege transparantie en regelgeving zijn in 1999 alle activiteiten rondom beheer en onderhoud inzake VvE s samengevoegd binnen Pandgarant BV. Het beleggen van vermogen in registergoederen, effecten en schuldvorderingen. Is opgericht als Fiscale Beleggingsinstelling (FBI) in het kader van de vaststellings-overeenkomst vennootschapsbelasting (vpb). Zou wellicht gebruikt worden voor het beleggen in hoogwaardige huurwoningen, bedrijfsonroerend goed en garages. In verband met de invoering van de integrale vpb is deze BV in 2014 niet gebruikt. Is opgericht om te kunnen anticiperen op ontwikkelingen binnen de vpb. Heeft momenteel geen toegevoegde waarde. Het deelnemen in, financieren van en het voeren van de directie of administratie van ondernemingen die zich met name bezig houden met de ondersteuning van verhuur- en verkoopactiviteiten van toegelaten instellingen krachtens de Woningwet. WoningNet bemiddelt woningen voor corporaties in verschillende regio s in Nederland. Zij verzorgt de inschrijving van woningzoekenden, publiceert het actuele woningaanbod en regelt de verdeling van de woningen volgens de regelgeving. WoningNet regelt op ordentelijke en gestructureerde wijze de verhuur van woningen. De toegevoegde waarde is evident. In een verbinding In een verbinding Binnen de corporatie 2 - Financiële gegevens (financiële relatie tussen Nijestee en verbinding) Geldstromen van verbinding naar corporatie Afgegeven garanties van corporatie aan verbinding Nihil Nihil Nihil Geen Geen Geen Financiering van de activiteiten in de verbinding vinden plaats door Op basis van eigen omzet (Nog) geen activiteiten Op basis van eigen omzet en met behulp van andere financiers. Worden er subsidies ingebracht? Nee Nee Nee Geldstromen van corporatie naar verbinding Doorberekende kosten hebben betrekking op Afgegeven garanties van verbinding aan corporatie Eigen vermogen verbinding Positief (concept 2014) Nihil Nihil NvT NvT Beschikbaar stellen software met betrekking tot de toewijzing van woningen. Geen Geen Geen Positief Positief 6,9 miljoen (stand 2013) Balanstotaal (concept 2014) ,6 miljoen (stand 2013) Jaaromzet Ontvangen winstuitkeringen 1,6 miljoen (concept 2014) 2013: nihil concept 2014: Nihil 14,4 miljoen (stand 2013) 2013: nihil 2014: nihil 2013: nihil 2014: nihil

47 Naam verbinding Pandgarant Nijestee Onroerend Goed 3 - Risicobeheersing Van toepassing zijnde risico s Vennootschapsbelasting? Dalende omzet, onderdekking afgesloten onderhoudscontracten. Ja, sinds start onderneming vindt aangifte plaats. NvT (nog geen activiteiten) Ja/nee. Deze verbinding is opgericht als mogelijke FBI. Vanwege de integrale vpb wordt geen bezit overgeheveld en wordt eventuele vpb binnen de toegelaten instelling afgewikkeld. Betrokkenheid gemeente? Nee Nee Nee Hoe worden de activiteiten verantwoord in de jaarstukken? Geen consolidatie (minderheidsbelang). In het jaarverslag wordt melding gemaakt van activiteiten. Geen consolidatie. Geen nadere toelichting, want nog geen activiteiten. Niet-conforme levering afgesproken diensten (software toewijzing woningen). Onbekend, Nijestee is slechts afnemer van diensten. Geen consolidatie (minderheidsbelang). In het jaarverslag wordt melding gemaakt van haar activiteiten. Kerntaak of nevenactiviteit? Nevenactiviteit Nevenactiviteit Nevenactiviteit Is er een direct of indirect corporatiebelang? Eventuele overige participanten Corporatie Lefier 33,3% Directeur PandGarant 33,3% Wijze van bestuurlijke zeggenschap Wijze waarop risicobeheersing plaats vindt Zijn er gegarandeerde omzetafspraken vooraf 33,3% direct belang 100% direct belang 0,02% (obv gestort kapitaal) = 100 aandelen Directeur-bestuurder heeft zitting in AvA. Periodieke rapportageplicht. Geen specifiek bedrag of omvang. NvT Circa 75 overige corporaties. 100% Geen bestuurlijke zeggenschap. Niet specifiek, want geen activiteiten. Geen, want geen activiteiten. WoningNet Geen specifieke. Contractafspraak, dat de verbinding de overeengekomen diensten levert. H 7 Organisatie en personeel 47

48

49 H 8 Bericht van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen (RvC) is de interne toezichthouder van Nijestee. De RvC toetst de activiteiten van bestuur, directie en de organisatie als geheel aan de eisen die vanuit de wetgever en de samenleving aan de corporatie worden gesteld. De RvC vervult daarmee een belangrijke schakel tussen de eigen organisatie en het extern toezicht door instanties als het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) of het ministerie. Werkwijze, taken, bevoegdheden en voorwaarden rond toetreding staan in het Reglement voor de Raad van Commissarissen van Nijestee. Dit document is op de website van Nijestee te vinden. In dit reglement staat ook het toezicht beschreven op de rechtspersonen die aan Nijestee verbonden zijn. De RvC is samen met het bestuur verantwoordelijk voor een goede governance structuur. In dit hoofdstuk legt de RvC verantwoording af over het verslagjaar Als richtsnoer hanteert de RvC het verantwoordingskader zoals aangereikt in de Governance Code en de Aedescode. In 2014 liet Nijestee voor de tweede keer een visitatie uitvoeren. In het visitatierapport noteert de commissie: Nijestee beschikt over een professionele raad van commissarissen (RvC). De samenstelling van de RvC sluit aan bij de thema s die er spelen binnen het werkgebied, en de commissarissen hebben een moderne en passende rolopvatting. De commissarissen zijn actief in het signaleren van relevante ontwikkelingen en participeren actief in verschillende activiteiten van Nijestee. De RvC heeft aangetoond open te staan voor eigen professionalisering en heeft haar eigen rol in de afgelopen periode actief geëvalueerd. Ze heeft een kwaliteitsslag gemaakt in de diepgang, efficiëntie en haar toezichthoudende rol. Het toetsingskader van de RvC is voldoende en kan verder worden geëxpliciteerd op het vlak van doorvertaling van visie naar concrete doelstellingen en het inzicht in de financiële sturing van de corporatie. Deze laatste aanbeveling neemt de RvC ter harte. In 2011 is de Governance Code op een aantal punten aangescherpt. Op een drietal punten wijkt Nijestee af van deze code. Conform het principe van de code pas toe of leg uit - volgt hier uitleg waarom Nijestee niet aan alle punten van de code voldoet: de Auditcommissie overlegt met de externe accountant in aanwezigheid van de bestuurder. Wel heeft de voorzitter van de RvC eens per jaar een gesprek met de accountant onder vier ogen; de bestuurder is niet benoemd voor een periode van maximaal 4 jaar. Wel stelt de RvC jaarlijks een prestatiecontract met de bestuurder op. Ieder jaar toetst de Remuneratiecommissie tijdens het beoordelingsgesprek in hoeverre het vastgestelde beleid is uitgevoerd. Dit gesprek biedt naar het oordeel van de RvC voldoende waarborgen, waardoor een expliciete termijn van 4 jaar niet nodig is; de Remuneratiecommissie, bestaande uit de voorzitter en de vice-voorzitter, kent geen specifiek reglement. De RvC acht dit niet noodzakelijk. 8.1 De Governance Code wordt in 2015 geactualiseerd. De wijzigingen worden door de RvC bestudeerd, zo nodig vindt aanpassing van de huidige werkwijze plaats. Governance structuur Alle middelen dienen in het belang van de volkshuisvesting te worden geïnvesteerd, waarbij huisvesting van de primaire doelgroep de kerntaak van de corporatie is. De RvC rekent de prestatievelden van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) als de basis voor toetsing van het beleid dat Nijestee voert. Lokaal geldt een ander prominent toetsingskader in de vorm van het Nieuw Lokaal Akkoord 2.0, waarin prestatieafspraken zijn vastgelegd over samenwerking en investeringen door gemeente en de gezamenlijke corporaties.

50 50 Iedere drie jaar stelt Nijestee haar strategie bij. In 2013 besprak de RvC de contouren van een bijstelling van de strategie voor In Vooruit naar de oorsprong is de rode draad beschreven die de komende periode als leidraad geldt. Deze uitgangspunten gelden eveneens als een belangrijk toetsingskader voor de RvC. Het Strategisch kader is doorvertaald naar herijkte financiële doelstellingen op de lange termijn (zie hoofdstuk 9). Deze beleidsuitspraken geven de RvC kaders voor de financiële beoordeling van bestuursvoorstellen. 8.2 Om de vier maanden bespreekt de RvC een tussenrapportage over de voortgang. Met behulp van de Balanced Score Card (BSC) geeft het bestuur inzicht in de voortgang van de werkzaamheden en eventuele risico s. Vanuit risicomanagement levert Nijestee daarnaast sinds 2010 voor iedere RvC-vergadering een voortgangsrapportage. In de dagelijkse praktijk vormen deze rapportages een belangrijk sturingsinstrument om beslissingen te nemen en governance concreet vorm te geven. Werkwijze, werving en selectie Tijdens de oprichting van Nijestee telde de RvC zeven leden. In 2009 vernieuwden we het Reglement en bestond de RvC uit vijf leden. In 2012 adviseerde het CFV om meer financiële deskundigheid de raad binnen te halen. De raad bestaat daarom met ingang van 1 januari 2013 uit zes leden. De leden van de RvC worden voor een periode van vier jaar benoemd en mogen maximaal acht jaar aan de RvC deelnemen. Ieder lid heeft de verantwoordelijkheid onafhankelijk en kritisch bij te dragen aan de besluitvorming, zodanig dat de raad de belangen op evenwichtige wijze kan afwegen. Om de onafhankelijkheid van de leden te staven verwijzen we naar het overzicht van hoofd- en nevenactiviteiten in paragraaf 8.6. Inzicht in de werkwijze De RvC komt jaarlijks minimaal vier keer bijeen met de bestuurder, de controller en de plaatsvervangend bestuurder. Afhankelijk van de agendapunten kunnen andere directieleden of medewerkers worden uitgenodigd. In het verslagjaar kwam de RvC vijf maal bijeen. De RvC hecht eraan om goed op de hoogte te blijven van de actualiteit in de stad en zich te verdiepen in de discussies die in de sector spelen. Minimaal eenmaal per jaar organiseert de RvC daarom een themabijeenkomst over een actueel onderwerp. Naast de reguliere vergaderingen spreekt de voorzitter van de RvC maandelijks met de bestuurder en bestaat de afspraak dat er tussentijds contact is bij urgente zaken. Vanuit de RvC is een Auditcommissie benoemd om de Raad te kunnen adviseren over de bedrijfseconomische aspecten en om de besluitvorming te optimaliseren. In de Auditcommissie is tenminste een financieel expert aanwezig. In 2014 is de werkwijze aangescherpt: de commissie voert met ingang van 2014 jaarlijks een apart Auditgesprek met de bestuurder. De Auditcommissie vormt het eerste aanspreekpunt van de externe accountant wanneer deze onregelmatigheden constateert in de inhoud van de financiële berichten of in de gevolgde procedures rond de financiële verslaggeving. De Auditcommissie bepaalt of en wanneer de voorzitter, het lid van het bestuur verantwoordelijk voor financiële zaken en/of de externe accountant bij de vergadering van de commissie aanwezig zijn. De Auditcommissie overlegt zo vaak als zij dit nodig acht. In het verslagjaar kwam de Auditcommissie vier maal regulier bijeen met de bestuurder en controller. Terugkerende agendapunten voor het regulier overleg zijn: Financiële status (realisatie Begroting, financiële risico s); Operationele risico s; Wet- en regelgeving; Opvolgen bevindingen accountant; Bevindingen externe toezichthouders. De Auditcommissie doet schriftelijk verslag van haar beraadslagingen en bevindingen aan de voltallige RvC. Het Jaarverslag 2013, de Management Letter van de accountant, de Begroting 2015 en de selectie van een nieuwe accountant waren de belangrijkste bespreekpunten.

51 De RvC is ook werkgever, zij benoemt de algemeen directeur/bestuurder en diens plaatsvervanger. De Remuneratiecommissie voert jaarlijks een gesprek over de voortgang op basis van een prestatiecontract. Sinds 2004 is de heer Pieter Bregman algemeen directeur/bestuurder. In 2005 is de directeur Vastgoed, de heer Henk Raatjes, tot plaatsvervanger benoemd van de bestuurder. Beide benoemingen vonden plaats op basis van een actuele profielschets en een assessment. De bestuurder is eindverantwoordelijk voor het beleid en de uitvoering daarvan. Werving en selectie De RvC heeft een teamprofiel opgesteld waarin competenties staan beschreven waar de leden aan moeten voldoen. Vastgesteld is dat in het team in ieder geval kennis aanwezig moet zijn op het gebied van volkshuisvesting, financiën, personeelsbeleid, juridische zaken, vastgoedontwikkeling en commerciële dienstverlening. Huurderorganisaties hebben het recht twee bindende voordrachten te doen voor de Raad van Commissarissen (RvC). In de RvC van Nijestee zijn twee leden op voorspraak van de huurders benoemd. Deze leden nemen het initiatief om minstens tweemaal per jaar met de georganiseerde huurders overleg te voeren. Eenmaal per jaar vindt een overleg plaats met de voltallige RvC. De gesprekken vinden plaats zonder de aanwezigheid van de bestuurder. H 8 Bericht van de Raad van Commissarissen 51 De RvC kent geen vaste selectiecommissie en wijst per gelegenheid twee leden aan om de sollicitatiegesprekken te voeren. De RvC schakelt doorgaans de bestuurder in als adviseur van deze commissie. Als dit tot een voordracht van een geschikte kandidaat leidt, volgt een gespreksronde met de Ondernemingsraad en de huurderorganisaties. Na positieve adviezen wordt de kandidaat benoemd tot toezichthouder en volgt kennismaking met de voltallige RvC en het directieteam. 8.3 Aan het eind van het jaar trad een lid af vanwege de maximale zittingstermijn. Begin 2015 wordt een nieuw lid benoemd. Met de opheffing van het gros van de huurderverenigingen in 2013 vervult de Participatieraad (zie paragraaf 2.2) een rol in de benoeming van nieuwe RvC-leden. Op die manier is zeggenschap van bewoners over de benoeming van interne toezichthouders geborgd. Integriteit Nijestee voert actief beleid op de integriteit van de organisatie en haar medewerkers. Voor de medewerkers van Nijestee zijn algemene regels opgesteld waar zij zich aan dienen te houden in een Bedrijfscode. Het management van Nijestee en de RvC zijn primair verantwoordelijk voor risicobeheersing en fraudepreventie en hebben een voorbeeldfunctie. In het Reglement voor de RvC staan bepalingen opgenomen over de omgang met vertrouwelijke informatie en onverenigbaarheid van functies. Toezicht op de integriteit vereist relevante en juiste informatie. Het bestuur voorziet vanuit de lijnorganisatie zoveel mogelijk in die behoefte, maar de RvC maakt ook actief gebruik van externe informatiebronnen. Zo is de accountant aanwezig bij de behandeling van de jaarrekening in de RvC-vergadering. Ook spreekt de RvC zonder bestuurder met diverse sleutelfunctionarissen in de organisatie, zoals het hoofd Financiën, een manager Onderhoud en de OR. Daarnaast wordt de accountant jaarlijks gevraagd een apart onderdeel van de organisatie te onderzoeken. De accountant stelt jaarlijks een rapport op met conclusies en aanbevelingen. Tijdens de controle van de jaarrekening sprak de accountant met name over de introductie van de verhuurdersheffing, controle op toewijzingen, toezicht WSW en treasury. De accountant had na controle van de jaarrekening geen bijzonderheden te melden om fraude of eventuele andere overtredingen te voorkomen. Op verzoek van de accountant is in het jaarverslag in Hoofdstuk 10 een opsomming van maatregelen opgenomen van beperking van fraude- en waarderingsrisico s. Periodiek wordt het functioneren van de externe accountant besproken in de RvC, waarbij ook de onafhankelijkheid onderwerp van gesprek is. De huidige accountant werd in eerste instantie benoemd voor drie jaar. In 2007 vond herbenoeming plaats voor drie jaar. In 2010 is het contract verlengd met een jaar met als voorwaarde dat een geheel nieuw controleteam moest worden geïnstalleerd. Dat is gebeurd. In 2014 is gewisseld van accountant, na een jaar vindt evaluatie plaats.

52 52 Als er een tegenstrijdig belang opdoemt, wordt de voorzitter van de RvC terstond op de hoogte gesteld. Het desbetreffende RvC-lid neemt vervolgens niet deel aan discussie en besluitvorming over het onderhavige onderwerp. Wanneer er besluiten genomen dienen te worden waarbij sprake is van tegenstrijdige belangen binnen de RvC, zal vooraf goedkeuring worden gevraagd aan de RvC. In 2014 deden zich geen kwesties voor waarbij belangenverstrengeling in het geding was. Het bestuur is verantwoordelijk voor het instellen en handhaven van interne procedures die ervoor zorgen dat alle belangrijke financiële informatie bij het bestuur bekend is, zodat de tijdigheid, volledigheid en juistheid van de interne en externe financiële verslaggeving worden gewaarborgd. De bestuurder heeft dusdanige AO/IC maatregelen getroffen (of laten treffen) dat hij continu op de hoogte is van de (financiële) ontwikkelingen binnen Nijestee en haar dochters. 8.4 In 2014 zette Nijestee mede op verzoek van de RvC een gestructureerde vorm van compliance op. Compliance is: het geheel van maatregelen dat zich richt op de implementatie, handhaving en naleving van externe wet- en regelgeving, alsmede op interne procedures en gedragsregels om te voorkomen dat de reputatie en integriteit van Nijestee wordt aangetast. Voor de invulling hiervan verwijzen we naar paragraaf Zelfevaluatie en deskundigheidsbevordering De RvC staat jaarlijks stil bij haar eigen functioneren. Bewaken van de juiste kennis en ervaring zijn continue aandachtspunten binnen de RvC: gevolgde opleidingen en het bijspijkeren van kennis vormen een vast onderwerp tijdens de jaarlijkse zelfevaluatie. Alle leden van de RvC zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) en maken, al naar gelang de individuele behoefte, gebruik van het professionaliseringsaanbod. In het verslagjaar volgden individuele leden workshops en cursussen op onder andere de volgende terreinen: Informatievoorziening aan en van de Raad; Werkgeverstaken van de RvC; Governance binnen maatschappelijke organisaties; Excursie sociale huisvesting in Europees perspectief; Themabijeenkomst arbeidsvoorwaarden/pensioenen directeur/bestuurders; Woningcorporaties en reputatiemanagement. 8.5 Daarnaast organiseren diverse leden intervisie met andere toezichthouders. De RvC stelde in 2005 een Auditcommissie financiën in. De werkzaamheden van deze commissie dragen bij aan scherpte in het toezicht op de bedrijfseconomische kant. Daarnaast is de raad bevoegd om periodiek een externe audit te laten uitvoeren of financiële deskundigheid extern in te huren. Besluit- en bespreekpunten en activiteiten Besluiten RvC en goedkeuring voorstellen Bestuurder Prestatiecontract bestuurder (jaarlijks) Jaarverslag Nijestee 2013 Jaarrekening Nijestee Onroerend Goed BV en Jaarrekening PandGarant 2013 Begroting Nijestee 2015 Treasury jaarplan 2015 Opdrachtverstrekking Visitatie Start nieuwbouwprojecten Semmelweisstraat en Grunobuurt 6 Verkoop aandelen Groninger Monumentenfonds Uitgifte en overdracht 1/3 aandelenbelang PandGarant Wisseling accountant Afstoten diverse grondlocaties Recht op rechtsbijstand en bestuursaansprakelijkheid (kosten verweer voorschieten door Nijestee) Herbenoeming en werving nieuw lid RvC

53 Samenwerking SSH Utrecht (huisvesting buitenlandse studenten en gasten) Start bouw huisvesting cliënten Het Kopland Vervolg samenwerking gemeente bij ontwikkeling Oosterhamriktracé Compliance reglement Overige besproken onderwerpen Samenvatting Strategisch kader Viermaandelijkse rapportages / Balanced Score Card Brief ministerie BZK: verantwoording uitgaven leefbaarheid jaarverslag 2012 Brief ministerie Veiligheid en Justitie: aansprakelijkheid bestuurders en toezichthouders in semipublieke sectoren Sturen op maatschappelijk rendement Klachtenrapportage Professionalisering intern toezicht Correspondentie WSW: borgingswaardigheid en faciliteringsvolume Analyse gevolgen Novelle op Herzieningswet BAG adviezen (Concept Begroting 2015, Huuraanpassing 2014, Relatie huurders ParticipatieRaad) Continuïteitsoordeel 2013 door Centraal Fonds Volkshuisvesting (oordeel: A1, de voorgenomen activiteiten passen bij de vermogenspositie van de corporatie) KPMG Accountantsverslag 2013 met controleverklaring KPMG Management Letter 2013 Oordeelsbrief ministerie Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties verslagjaar 2013 Verhuurvoorwaarden en gebruik Damsterpoort CFV: Corporatie in Perspectief 2013 Betaalbaarheid en beschikbaarheid sociale huurwoningen in de stad Toekomst samenwerking gemeente en lokale corporaties Stand van zaken WooninvesteringsFonds (WiF) Toetsing inkomenscriteria nieuwe verhuringen Voortgang nieuw verhuisproces Stand van zaken aardbevingsschade Toetsingskader nieuwbouw Scholing RvC-leden Organisatieontwikkeling Nijestee H 8 Bericht van de Raad van Commissarissen 53 Activiteiten Overleg met Participatieraad (door de twee leden van de RvC die op voordracht van de huurders zijn benoemd) Jaarlijks overleg met de OR (door twee leden van de RvC) Zelfevaluatie RvC Werkbezoek: uitleg nieuw verhuisproces en fietstocht langs bezit Nijestee op 25 juni Gesprek Auditcommissie met manager Bedrijfsbureau Deelname aan scholings- en andere bijeenkomsten van VTW Deelname van diverse commissarissen aan Nieuwjaarsbijeenkomst Nijestee Deelname van vijf commissarissen aan de BinnensteBuitendag

54 Persoonlijke gegevens en beloningen Persoonlijke gegevens van de leden van de RvC Naam M/V Functie Geboren in Benoemd per Aftredend Wouter de Jong M Voorzitter Arie Wink M Vicevoorzitter (herbenoemd in 2014) 2018 Martha Buitenkamp V Lid (herbenoemd in 2011) Ko Blok M Lid (herbenoemd in 2013) Erik de Boer M Lid Mirjam Kuin V Lid Samenstelling Auditcommissie Naam Benoemd in Ko Blok 2010 Erik de Boer (voorzitter) 2013 Samenstelling Remuneratiecommissie Naam Benoemd in Wouter de Jong (voorzitter) 2012 Arie Wink 2011 Hoofd- en nevenfuncties Raad van Commissarissen Wouter de Jong, Voorzitter Hoofdfunctie Burgemeester gemeente Houten Nevenfuncties - Eigenaar van Communitas advies en toezicht - Ambassadeur kantorentransformatie Ministerie van BZK - Lid Maatschappelijke adviesraad Kennis voor Klimaat - Voorzitter bestuur Stichting Micha Nederland Arie Wink, Vice-voorzitter Hoofdfunctie Zakelijk directeur Noord Nederlands Toneel Nevenfuncties - Lid Raad van Commissarissen FC Groningen - Voorzitter Stichting Fotografie Noorderlicht - Voorzitter Stichting Noordbeeld Schiermonnikoog - Lid bestuur Dansgezelschap Club Guy & Roni - Lid bestuur Stichting Beheer Toevluchtsoord (vrouwenopvang) - Lid bestuur Beheer Academie voor Bouwkunst

55 Martha Buitenkamp, Lid Hoofdfunctie Eigenaar adviesbureau Anantis, project- en procesmanagement Nevenfuncties - Lid van de Raad van Advies Stichting Het Drentse Landschap - Lid rekenkamercommissie t Hogeland - Bestuurslid Stichting Lofar Tafel - Voorzitter rekenkamercommissie Waterschap Zuiderzeeland Ko Blok, Lid Hoofdfunctie Directeur Blok & Ko te Hilversum (toezicht, advies en coaching) Nevenfuncties - Lid bestuur Arie Kreuk Stichting (maritiem erfgoed) - Lid algemeen bestuur Stichting Forum Stedelijke Vernieuwing - Lid Raad van Commissarissen woningcorporatie Mitros, Utrecht - Voorzitter bestuur Museumwerf Vreeswijk, Nieuwegein - Lid Raad van Commissarissen NV Groothandelsgebouwen Rotterdam - Lid Raad van Commissarissen woningstichting Rentree Deventer - Lid Raad van Advies Luchtsingel Rotterdam - Lid Raad van Advies Hermon Erfgoed BV Zeist - Lid Raad van Commissarissen Wijkontwikkelingsmaatschappij Den Haag Zuidwest H 8 Bericht van de Raad van Commissarissen 55 Erik de Boer, Lid Hoofdfunctie Director Deloitte Financial Risk Management * vanaf 1 februari 2015 Hoofd Vermogensbeheer & Treasury bij Univé Verzekeringen Nevenfuncties - Lid Raad van Toezicht Zonnehuisgroep Noord Mirjam Kuin, Lid Hoofdfunctie Directeur Werk/Leerbedrijven Alescon Nevenfuncties - Lid Bestuur Stichting Mens & Maatschappij - Lid Instellingsraad van Advies Alfacollege - Lid Raad van Advies MEE Beloning RvC Honorering toezichthouders Honorering vindt plaats op basis van een adviesregeling van de Vereniging Toezichthouders Woningsector (VTW). Vaste honorering: Voorzitter: ,-- per jaar. Leden 8.000,-- per jaar. Totale honorering: Onkostenvergoeding: volgens declaratie naar gemaakte kosten. Nijestee verstrekt geen persoonlijke leningen of garanties aan leden van de RvC.

56 56 Persoonlijke gegevens en beloning directieleden Pieter Bregman Geboortejaar: 1959 Algemeen directeur / bestuurder Werkzaam in huidige functie sinds 19 mei Werkzaam bij de organisatie sinds 15 juli Duur benoeming: voor onbepaalde tijd. Er is geen specifieke beëindigingsregeling overeengekomen. Nevenfuncties Lid Raad van Advies faculteit Economie en Bedrijfskunde Rijksuniversiteit Groningen (sinds 2011). Lid Raad van Toezicht Marketing Groningen (sinds 2014). Beloning Het salaris van de bestuurder in 2014 bedraagt (inclusief werkgeverslasten en pensioenkosten). Dit salaris valt binnen de kaders van de WNT De WNT stelt een maximum bezoldiging die voor 2014 is vastgesteld op 130% van een ministersalaris. Voor 2014 is dat bedrag vastgesteld op Aanvullend zijn vanaf 1 januari 2014 voor de sector maxima vastgesteld op basis van een aantal criteria. Hiervoor gelden een aantal bezoldigingsklassen. Indeling in een bezoldigingsklasse vindt plaats op basis van het aantal verhuureenheden en het aantal inwoners van de grootste gemeente waarin een toegelaten instelling minimaal 20% van haar verhuureenheden in eigendom of beheer heeft. Bezoldigingsklasse H omvat corporaties met verhuureenheden en gemeentes van inwoners. Op basis hiervan is Nijestee geplaatst in bezoldigingsklasse H. Het maximum voor Nijestee bedraagt De directie van Nijestee bestaat uit de Algemeen directeur / bestuurder en de directeuren van de bedrijfsonderdelen Financiën, Onderhoud, Vastgoed en Woondiensten. Gezamenlijk zijn zij belast met de leiding van Nijestee. Besluiten worden door het DO (Directie-overleg) genomen. De WNT is van toepassing op de leden van het DO. De salarissen van de overige directeuren vallen eveneens binnen de WNT. Henk Raatjes Geboortejaar: 1956 Directeur Vastgoed, plaatsvervangend algemeen directeur/bestuurder Nevenfuncties onbezoldigd lid van de Raad van Toezicht van VRIJDAG (Kunst en cultuur) Werkzaam in de huidige functie sinds 1 januari 1999 Plaatsvervangend algemeen directeur/bestuurder sinds 2005 Werkzaam bij de organisatie sinds 1 april 1980 Beloning: (dienstverband 55,56%) Jan Drenth Geboortejaar: 1965 Directeur Onderhoud Nevenfuncties Vanaf juli 2014 onbezoldigd interim voorzitter BSVV (Bovensmilde Voetbalvereniging) Vanaf 1 januari 2015 voorzitter BSVV (eveneens onbezoldigd) Werkzaam in huidige functie sinds 1 januari 2004 Werkzaam bij de organisatie sinds 1 juli 2000 Beloning:

57 Gaaike Euwema Geboortejaar: 1957 directeur Woondiensten Nevenfuncties Lid Adviesraad WoonEnergie (onbezoldigd) Lid dagelijks bestuur van de leefbaarheidsfondsen waar Nijestee een relatie mee heeft (onbezoldigd) Trainer HSVB (Harense Sportvereniging Basketbal), onbezoldigd Werkzaam in de huidige functie sinds 1 november 1998 Werkzaam bij de organisatie sinds 1 november 1998 Beloning: Per 1 januari 2015 is de heer Euwema in onderling overleg uit dienst getreden, waarbij een beëindigingsvergoeding van bruto is overeengekomen, conform maximum WNT. Jan-Gerrit Houtsma Geboortejaar: 1962 directeur Financiën, Control & Informatie NevenfunctiesGeen Werkzaam in de huidige functie sinds 1 april 2009 Werkzaam bij de organisatie sinds 1 mei 1986 Beloning: H 8 Bericht van de Raad van Commissarissen 57

58

59 H 9 Financiën 9.1 Lange termijnbeleid Ons financieel beleid is er op gericht de financiële continuïteit op de lange termijn veilig te stellen, zodat we onze volkshuisvestelijke taken kunnen blijven uitvoeren. Het uitgangspunt is om onze financiële situatie stabiel te houden. Hierbij zijn we afhankelijk van zowel de overheid als van de markt. De overheid bepaalt wettelijk een aantal kaders, zoals de maximale jaarlijkse huuraanpassing. Ook legt het rijk ons heffingen op, sinds 2013 hebben we te maken met de verhuurdersheffing die in 2017 oploopt tot 1,7 miljard per jaar voor de gehele sector. In de afgelopen jaren fluctueerde de prijs van koopwoningen. Ondanks de economische crisis haalden we de laatste jaren goede verkoopresultaten. De inkomsten gebruiken we om onze verplichtingen aan het rijk te kunnen voldoen en om te blijven investeren in de kwaliteit van onze woningen. Om te investeren is het gebruikelijk om leningen af te sluiten. Het WSW ziet er op toe dat we voldoende middelen in kas hebben om nieuwe leningen af te kunnen lossen. Het CFV beoordeelt of we aan de normen voldoen die ervoor zorgen dat we ook voor de langere termijn een gezonde bedrijfsvoering hebben. In deze paragraaf lichten we de volgende aspecten toe: Financieel beleid Tijdelijke regeling Diensten van Algemeen Economisch Belang (ingang 1 januari 2011) Herziene Woningwet Financieel beleid Ons financiële beleid baseren we op een viertal pijlers: Continuïteit, Liquiditeit, Solvabiliteit en Rentabiliteit. De financiële sturing vertalen we naar de volgende vragen: wat wil ik? continuïteit wat heb ik qua geld? liquiditeit wat heb ik qua vermogen? solvabiliteit wat verdien ik? rentabiliteit In schemavorm ziet de opbouw van dit beleid er als volgt uit: Wat wil ik? Continuïteit Stabiele financiële situatie Wat heb ik (qua geld)? Wat heb ik (qua vermogen)? Wat verdien ik? Liquiditeit Solvabiliteit Rentabiliteit Ratio Portefeuilleniveau Criteria Waarborgfonds Rentedekkingsgraad Loan to Value Oordeel CFV Eigen Vermogen Solvabiliteitsgraad Direct rendement Indirect rendement Kengetallen Projectniveau Investeringsniveau Kasstroom Onrendabele top Internal rate of Return (IRR) Direct rendement Kengetallen

60 60 Onder de titel Bij de rand weg scherpten we ons financieel beleid in 2013 aan. Bij de rand weg is misschien een vreemde titel, maar het geeft precies aan waar we stonden en waar we naar toe willen. Door alle ontwikkelingen van de afgelopen periode kwam onze financiële positie onder druk te staan. Dat was voor ons reden om ons financieel beleid tegen het licht te houden. We zeilden altijd scherp aan de wind en hielden geen hoog vermogen of onnodige reserves aan. Vooral door gewijzigd rijksbeleid zijn we genoodzaakt om onze reserves te versterken en kunnen we minder doen. We voldoen ultimo 2014 aan alle harde criteria van onze toezichthouders (Centraal Fonds, Waarborgfonds Sociale Woningbouw en Ministerie van Binnenlandse Zaken). De komende jaren streven we de vastgelegde ambities verder na. Ondanks de huidige omstandigheden, willen we wel blijven investeren in leefbaarheid, nieuwbouw en verbetering. Dergelijke activiteiten zijn risicovoller dan op de winkel passen. In het Financieel Beleid lichten we toe welke financiële doelstellingen we nastreven, wat onze ambitie is en welke kengetallen leidend zijn om investeringsbeslissingen te nemen. Onderstaande tabel is een samenvatting van deze doelstellingen: Omschrijving Jaarrekening 2014 Minimale doelstelling (in Financieel Beleid) Wat heb ik qua geld? Kasstroom (project) Jaar 1-5: Max -/ per won. Jaar 6-10 : totaal positief Borgbaarheidsverklaring (WSW) Ja Ja Borgingsplafond (WSW) Beschikbaar Beschikbaarheid Rentedekkingsgraad 1,8 > 1,3 > 1,5 Loan to value 74,66% < 75% < 70% Kasstroom (portefeuille) Voldoet Positief, totaal over 5 jaar Investeringsniveau Voldoet < (gemiddeld per woning) Wat heb ik qua vermogen? Oordeel CFV Voldoet Voldoet Ambitie Nijestee Ieder jaar positief Per jaar > 1 mln. Solvabiliteit (CFV-methodiek) Circa 23% > 15% ( 90 miljoen) > 20% ( 125 miljoen) Eigen Vermogen 182,1 mln. > 170 mln. > 200 mln. Solvabiliteit 26,5% > 25% > 30% Onrendabele top DAEB Voldoet < Onrendabele top niet-daeb Nvt < Wat verdien ik? Direct rendement portefeuille 5,30% > 4,0% > 4,5% Indirect rendement (portefeuille-niveau) - 1,55% > - 2,0% Kwaliteitsverbeteringen Nvt > 50%

61 Tijdelijke regeling Diensten van Algemeen Economisch Belang (1 januari 2011) Op 1 januari 2011 trad de Europese beschikking inzake staatssteun in werking ( Tijdelijke regeling van Algemeen Economisch Belang (DAEB) ). Dit betekent dat een corporatie alleen nog voor DAEB-activiteiten staatssteun mag ontvangen. Met DAEB-activiteiten wordt bedoeld: verhuur van woningen met een huur lager of gelijk dan 699,48 (prijspeil 2014); verhuur maatschappelijk vastgoed (bijvoorbeeld gemeenschapscentra, buurthuizen, zorgsteunpunten, etc.). Er is een overzichtslijst in de regeling toegevoegd; overig, bijvoorbeeld de Vogelaarwijken. H 9 Financiën 61 Voor niet-daeb-activiteiten kan een corporatie dus geen staatssteun ontvangen. Dit betreft bijvoorbeeld: verhuur van woningen met een huur hoger dan 699,48; verhuur van maatschappelijk vastgoed dat niet op de EC-lijst wordt genoemd; bedrijfsonroerend goed; koopwoningen. We volgen de uitgangspunten van de richtlijn. In 2014 verhuurden we daarom in principe geen woningen beneden de 699,48 aan huishoudens met een inkomen boven (zie ook paragraaf 4.4). Herziene Woningwet Het parlement is al meer dan twaalf jaar bezig met de vernieuwing van de Woningwet. Op 11 december 2014 stemde de Tweede Kamer unaniem in met de novelle op de herziene Woningwet. Het wetsvoorstel ging vervolgens naar de Eerste Kamer. In de Woningwet staat wat woningcorporaties wel en niet mogen en wie daar toezicht op houdt. Voor woningcorporaties heeft de herziene Woningwet de nodige consequenties. Hieronder noemen we de meest in het oog springende: Benoemen onafhankelijke Woonautoriteit hieronder wordt zowel financieel als volkshuisvestelijk toezicht geplaatst. De minister is eindverantwoordelijk; Versterking positie en invloed huurders; Administratieve of juridische scheiding van DAEB en niet-daeb; Waardering marktwaarde in verhuurde staat (ook DAEB-bezit); Beperking activiteiten leefbaarheid; Grotere rol gemeente opstellen woonvisie. Zienswijze gemeente bij verkoop sociale huurwoningen, fusie, noodzaak uitvoeren niet-daeb-activiteiten; Grotere rol RvC toestemming bij investeringen. Volgens planning gaat de nieuwe wet per 1 juli 2015 in. Dit betekent dat het voorstel voor administratieve dan wel juridische scheiding voor 1 januari 2017 bij het rijk moet zijn ingediend.

62 Activiteitenplan Om grip te houden op onze lange termijn activiteiten hebben we onze plannen voor een reeks van jaren uitgezet op basis van het portfoliobeleid. In de volgende tabel geven we inzicht in onze activiteiten voor de komende jaren. De activiteiten in in aantallen woningen: Totaal Onttrekkingen sloop -/ /- 78 -/ Verkoop huurwoningen -/ / / / / /- 140 Sociale huurwoningen (DAEB) Vrije sector huurwoningen (niet-daeb) Mutatie aantal woningen in eigendom -/ / / /- 50 -/- 90 Aantal woningen in eigendom Start = Kwaliteitsverbeteringen Koopwoningen nieuwbouw Toelichting activiteitenplan We willen 700 huurwoningen in de komende vijf jaar verkopen. De opbrengst zetten we onder andere in om de diverse heffingen te kunnen voldoen. Daarnaast zijn deze middelen nodig omdat we nog een beperkt aantal nieuwbouwprojecten willen uitvoeren, met name voor jongeren of in wijkvernieuwingsgebieden waar we afspraken hebben gemaakt met bewoners. Tot en met 2019 houden we rekening met de oplevering van 812 woningen, allemaal in de sociale huur. Dit zijn enerzijds projecten die ultimo 2014 in uitvoering waren, zoals Grunobuurt Typhoon (77 woningen) en Semmelweisstraat fase 2 (24 huurwoningen). Qua nieuwe projecten zijn toegevoegd: Trefkoel blok B/C (467 woningen), De Velden (20 huurwoningen), Semmelweisstraat 3e fase (24 huurwoningen), De Velden fase 2 (60 woningen), Grunobuurt blok 5 (90 woningen) en Treslinghuis (50 woningen). Binnen het project Typhoon in de Grunobuurt leveren we ook 32 koopwoningen op. Eerder hadden we de ambitie om jaarlijks 200 woningen projectmatig te verbeteren, dit kunnen we niet meer waarmaken. We zetten nu in op verbetering van jaarlijks minimaal 100 woningen. In totaal leiden onze voorgenomen activiteiten tot een toename van 619 woningen in de stad Groningen in de komende vijf jaar. Totaal Onttrekkingen sloop -/ /- 78 -/ Sociale huurwoningen (daeb) Vrije sector huurwoningen (niet-daeb) Koopwoningen nieuwbouw Toename aantal woningen in de stad Groningen door Nijestee /

63 9.3 Meerjarenprognose en solvabiliteit Het activiteitenplan is in een scenario verwerkt. Gegevens uit de Jaarrekening 2014 en Begroting 2015 zijn uitgangspunt voor de prognose. Het scenario voldoet aan alle vijf harde procesvereisten van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Deze vereisten zijn: H 9 Financiën 63 Ratio Norm WSW Waarde Nijestee Prognose 2019 Rentedekkingsgraad (ICR) > 1,4 1,8* 2,3 Debt Service Coverage Ratio (DSCR) > 1,0 1,23 circa 1,4 Loan to Value (LTV) < 75% 74,66% 65,96% Solvabiliteit > 20% 26,5% 34,2% Dekkingsratio < 50% 28% circa 30% * De berekening van de ICR door het WSW wijkt af van onze eigen berekening. Het WSW berekent de ICR op een gemiddelde van de laatste drie jaren. In onze berekening gaan we uit van de ICR op basis van het lopende boekjaar (conform uitgangspunt CFV, zie paragraaf 9.6.2). Bovenstaande ratio s zijn ontleend aan de DPI (Prospectieve Informatie) zoals deze in januari 2015 is aangeleverd bij CorpoData. Los van de ratio s is het van belang om positieve operationele kasstromen DAEB te presenteren. In de DPI is het verloop van de operationele kasstroom (inclusief 2% aflossingsfictie) als volgt: Totaal Operationele kasstroom DAEB Af: Genormeerde aflossing 2% Totaal* * exclusief toegerekende rente en loonkosten De ontwikkeling van de Winst- en verliesrekening verwachten we als volgt: Bedragen x Jaarrekening Begroting Prognose Prognose Prognose Prognose Huren Vergoedingen Netto resultaat verkoop woningen Overheidsbijdragen Wijziging Onderhanden werk Geactiveerde productie tbv eigen bedrijf Overige Bedrijfsopbrengsten Totaal opbrengsten Afschrijvingen Overige waardeveranderingen Erfpacht Lonen en sociale lasten Kwaliteitsverbeteringen Onderhoud Leefbaarheid Lasten servicecontracten Bijzondere waardeverandering vlottende activa Belastingen en verzekeringen

64 64 Overige bedrijfslasten Heffingen Niet gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille Financiële baten en lasten Totaal lasten Bedrijfsresultaat Vennootschapsbelasting Deelnemingen Resultaat bedrijfswaarde via W&V Rechtstreeks via Eigen Vermogen Mutatie Eigen Vermogen Vanaf 2012 worden bepaalde mutaties niet meer via de Winst- en Verliesrekening verantwoord, maar rechtstreeks via het Eigen Vermogen geboekt. In 2014 is 7,4 miljoen rechtstreeks via het Eigen Vermogen geboekt. Dit betreft vooral wijzigingen in de bedrijfswaarde als gevolg van aanpassingen in parameters en niveauwijzigingen. De totale mutatie in het Eigen Vermogen bedraagt positief 10,4 miljoen. Het Eigen Vermogen stijgt van 171,7 miljoen (ultimo 2013) naar 182,1 miljoen (ultimo 2014). De ontwikkeling van de Balans op bedrijfswaarde verwachten we als volgt: Bedragen x Sociaal vastgoed in exploitatie (DAEB) Vastgoed in ontwikkeling (DAEB) Onroerend goed tdd exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie (niet-daeb) Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling (niet- DAEB) Financiële vaste activa Overige vlottende activa Balanstotaal debet Eigen vermogen Egalisatierekening/Voorz Langlopende schulden Terugkoopverplichting zaken verkocht onder voorwaarden Rekening courant bank Vlottende passiva Balanstotaal credit Solvabiliteitspercentage 24,5% 26,5% 27,1% 28,5% 29,6% 31,6% 34,2% Het Eigen Vermogen stijgt in 2014 met 10,4 miljoen. Dit wordt veroorzaakt door: jaarresultaat 2014 ad positief 2,915 miljoen (zie hierboven); mutatie bedrijfswaarde rechtstreeks geboekt via het Eigen Vermogen ad positief 7,448 miljoen.

65 Voor de berekening van het meerjarenperspectief hanteren we de volgende uitgangspunten: Startbedragen Sector parameters Gemiddelde huurstijging ,5% 2016 en verder 3,5% Gemiddelde inflatiestijging (beheer- en overige kosten) en 3,00% gemiddelde stijging bouwkosten-/onderhoudskosten Huurderving 2015 en verder 1,3% Variabele lasten per woning nieuwbouw Rentepercentage bij (her)financiering en renteaanpassing op ,00% geborgde leningen ,50% ,00% 2018 en verder 4,50% Rollover leningen (1 & 6 maands EURIBOR + opslag), stand EURIBOR: 2016 en verder + 0,50% Basisrenteleningen bij herziening opslag Alle jaren + 0,30% Rente voor contante waarde berekening woningen 5,25% Rente voor contante waarde berekening commerciële ruimten 5,25% Investering kwaliteitsverbeteringen regulier Investering kwaliteitsverbeteringen Energiesprong Nieuwbouw huur sociaal: gem. investering per woning per 1/ Onrendabele top per woning (indicatief incl. heffing) Gemiddelde aanvangshuur per woning 699 Levensduur 50 jaar Nieuwbouw jongereneenheid zelfstandig: gem. investering per woning Onrendabele top per woning (indicatief incl. heffing) 0 Gemiddelde aanvangshuur per woning 380 Levensduur 50 Nieuwbouw jongereneenheid onzelfstandig: gem. investering per woning Onrendabele top per woning (indicatief excl. heffing) Gemiddelde aanvangshuur per woning 270 Levensduur 50 Nieuwbouw huur vrije sector: investering per woning per 1/ Onrendabele top per woning (indicatief) 0 Gemiddelde aanvangshuur per woning 900 Levensduur 50 jaar Nieuwbouw parkeerplaats: gem. investering per plek per 1/ Onrendabele top per parkeerplek (indicatief) Gemiddelde aanvangshuur per parkeerplek 50 Levensduur 50 jaar Verkoop regulier: gemiddelde winst per woning 2015 en verder H 9 Financiën 65

66 Bedrijfswaarde We waarderen ons DAEB-bezit op actuele waarde (bedrijfswaarde) en ons niet-daeb-bezit op marktwaarde in verhuurde staat. In deze paragraaf lichten we toe hoe de waardering van de diverse activa tot stand gekomen is. De volgende aspecten komen aan bod: Toelichting keuze waarderingsgrondslag; Toelichting bedrijfswaarde 2014; Wat is de marktwaarde van het commercieel vastgoed (niet-daeb) ultimo 2014; Wat is de omvang van het Eigen Vermogen ultimo Toelichting keuze waarderingsgrondslag Volgens de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving, hoofdstuk 645 (RJ645), dient een toegelaten instelling haar onroerende zaken in exploitatie naar twee typologieën te classificeren: sociaal vastgoed (DAEB) en commercieel vastgoed (niet-daeb). Vervolgens dient het sociaal vastgoed gekwalificeerd te worden als bedrijfsmiddel of als belegging. In onderstaand schema is de classificatie en de kwalificatie weergegeven. Onroerende zaken in exploitatie Classificeer naar typologie Sociaal vastgoed Commercieel vastgoed Kwalificeer de totale portefeuille op basis van het beleid Sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel Sociaal vastgoed als vastgoedbelegging Kostprijsmodel RJ /208 RJ /208 RJ /208 Actuele waarde model RJ RJ RJ Na classificatie en kwalificatie dient een toegelaten instelling te kiezen tussen waardering volgens het kostprijsmodel of actuele waardemodel. In 2011 kozen we ervoor om sociaal vastgoed te kwalificeren als bedrijfsmiddel en te waarderen op basis van actuele waarde. We gebruiken de panden als bedrijfsmiddel en niet als beleggingsobject. Deze keuze heeft tot gevolg dat sociaal vastgoed wordt gewaardeerd op bedrijfswaarde (RJ ). De bedrijfswaarde wordt bepaald op basis van geschatte in- en uitgaande kasstromen. In Hoofdstuk 13 (Jaarrekening en toelichting) lichten we de gekozen uitgangspunten nader toe. Commercieel vastgoed wordt gewaardeerd tegen reële waarde (marktwaarde in verhuurde staat, RJ ). Deze wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop een corporatie actief is.

67 9.4.2 Bedrijfswaarde 2014 De bedrijfswaarde van onze materiële vaste activa in exploitatie (sociaal en commercieel) bedraagt begin 2014 totaal 647,8 miljoen. Eind 2014 is de bedrijfswaarde met 20,2 miljoen gedaald naar 627,6 miljoen. Dit valt binnen de norm van maximaal 2%. In onderstaand overzicht presenteren we het verloop: 67 Omschrijving Woningen Bedrijfs onroerend goed (BOG) Garages/ Overig Grondwaarde Totaal Bedrijfswaarde primo Verkoop/samenvoeging/sloop (1) Aankoop Investering (2) Overig (3) Gecorrigeerde bedrijfswaarde na mutatie woningbestand Aanpassing levensduurverwachting (4) Gecorrigeerde bedrijfswaarde na aanpassing levensduur Verloop tijd (5) Gecorrigeerde bedrijfswaarde 2013 ultimo Mutatie disconteringsvoet (6) Mutatie huurinflatie/huurniveau (7) Mutatie huurdervingspercentage Mutatie restwaarde (9) Mutatie onderhoud (10) Mutatie algemeen beh. en adm. (11) Mutatie belastingen Mutatie verzekeringen Mutatie diversen Mutatie heffing (12) Mutatie verkopen (13) Subtotaal overige mutaties Bedrijfswaarde ultimo Mutatie bedrijfswaarde Boekwaarde historische kostprijs Overwaarde Toelichting Woningen: Verkoop/samenvoeging/sloop (1): betreft de verkoop van bestaand bezit (166 woningen). Investering (2): in 2014 zijn er 14 woningen H. de Grootkade toegevoegd. Overig (3): in 2014 stijgen 230 woningen tijdelijk boven de huurtoeslaggrens van 699 uit, en komen er per 1 januari 2015 weer onder als deze toeslaggrens weer stijgt. Huurders behouden het recht op huurtoeslag. Aanpassing levensduurverwachting (4): De levensduur van verkoopcomplexen is verlengd tot 25 jaar. Complexen met een resterende levensduur korter dan 15 jaar, waarvoor geen concrete sloopplannen zijn, zijn verhoogd naar 15 jaar. Verloop tijd (5): de kasstroom uit 2014 vervalt en de overige kasstromen komen een jaar eerder. Mutatie huurinflatie/huurniveau (7): de werkelijke huurverhoging per 1 juli 2015 bedraagt naar verwachting 2,5%. In de bedrijfswaardeberekening ultimo 2013 werd nog uitgegaan van een huurverhoging van 3,5%. Deze verlaging heeft een dempend effect op de bedrijfswaarde. Deze verlaging wordt voor een groot deel gecompenseerd door het positieve effect van de huurharmonisatie.

68 68 Mutatie restwaarde (9): de restwaarde van de onzelfstandige eenheden is verlaagd van naar per eenheid. Dit conform de uitgangspunten van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Mutatie algemeen beheer en administratie (11): op algemeen beheer en administratie voerden we in 2013/2014 bezuinigingen door. De ingerekende norm ligt 34 per woning lager dan waar ultimo 2013 mee is gerekend. Dit resulteert in een positief effect op de bedrijfswaarde. Mutatie heffing (12): eind 2013 ging de Eerste Kamer akkoord met de Verhuurdersheffing na Door aanpassingen in de WOZ-waarde en het tarief, is het negatieve effect op de bedrijfswaarde in 2014 circa 1,9 miljoen. Mutatie verkopen (13): ten opzichte van 2013 zijn er minder verkoopopbrengsten opgevoerd. Het aantal woningen is verlaagd van 745 naar 700 (aantallen sluiten aan bij de meerjarenbegroting) en de verkoopopbrengst is verlaagd. Daarnaast is de looptijd van het kasstroomverlies verlengd van 20 naar 25 jaar. Ook dit heeft een negatief effect op de bedrijfswaarde. Per saldo is de bedrijfswaarde van de ingerekende verkopen met 12,2 miljoen gedaald van 55,2 miljoen (ultimo 2013) naar 43 miljoen (ultimo 2014). Hieronder een overzicht van het aantal woningen dat we per jaar verwachten te verkopen. Verkoopjaar Bedrijfswaarde 2013 Bedrijfswaarde Totaal Gevoeligheid schattingen De bedrijfswaarde wordt berekend en bepaald op basis van een aantal uitgangspunten en schattingen. Relatief kleine aanpassingen in de gehanteerde parameters en schattingen hebben veel impact op de bedrijfswaarde. In onderstaande tabel laten we zien wat de effecten zijn als een van de uitgangspunten om welke reden dan ook wijzigt. Omschrijving Ingerekend Indien dit wijzigt naar Impact Huurstijging ,5% 2,0% Negatief 5,6 miljoen Huurstijging ,5% 3,0% Negatief 5,2 miljoen Huurharmonisatie 0% (5 jaar lang) Positief 24 miljoen Norm algemeen beheer per eenheid per eenheid Negatief 25 miljoen Stijging variabele lasten 3% per jaar 2,5% per jaar Positief 18 miljoen Stijging onderhoudslasten 3% per jaar 2,5% per jaar Positief 12,5 miljoen Disconteringsvoet 5,25% 5,0% Positief 18 miljoen Om die reden volgen we bijvoorbeeld de maandelijkse ontwikkeling van inflatie en rente nauwgezet en nemen we zo nodig maatregelen. Toelichting Bedrijfsonroerend goed (BOG): Verkoop/samenvoeging/sloop (1): betreft de verkoop van 14 BOG-panden (zie ook paragraaf 3.5). Overig (3): in 2014 zijn 2 eenheden overgeheveld naar Vastgoed bestemd voor de verkoop (Noorderkerk en Hora Siccamasingel) en 1 eenheid naar Voorraad grond- en ontwikkelposities (Dierenriemstraat 100). Mutatie restwaarde (9): object Damsterdiep 269, voormalige Nas- en Mazzelmarkt van WerkPro, is op basis van een taxatie afgewaardeerd. Overige parameters: zie opmerkingen bij woningen.

69 Toelichting Grondwaarde: Verkoop/samenvoeging/sloop (1): betreft de verkoop van erfpacht aan onder andere G. Bakkerstraat. Opmerking in de bedrijfswaarde van de woningen ad 582,1 miljoen wordt rekening gehouden met de verkoop van 700 woningen. Het positieve effect van deze verkoopdoelstelling is 43 miljoen. Exclusief deze verkopen bedraagt de bedrijfswaarde van de woningen 539,1 miljoen. H 9 Financiën 69 Vanaf boekjaar 2012 wordt de activa gesplitst in DAEB (sociaal vastgoed) en niet-daeb (commercieel vastgoed). De bedrijfswaarde is als volgt te splitsen: Omschrijving Woningen Bedrijfs onroerend goed (BOG) DAEB sociaal vastgoed in exploitatie niet-daeb commercieel vastgoed Garages/ Overig 0 Grondwaarde Totaal Bedrijfswaarde ultimo In paragraaf lichten we de berekening van de marktwaarde van niet-daeb verder toe Marktwaarde commercieel vastgoed (niet-daeb) ultimo 2014 Vanaf 2012 wordt het commercieel vastgoed gewaardeerd op marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde is gedefinieerd als: het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de peildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. Ons commercieel vastgoed bestaat uit woningen in exploitatie met een huurprijs hoger dan 699,48, bedrijfsmatig vastgoed, garages en parkeerplaatsen. Omdat de waardering van het niet-daeb bezit niet via courante/recente prijzen op de vastgoedmarkt is af te leiden, is de marktwaarde bepaald op basis van een DCF-model. Onafhankelijke en ter zake kundige taxateurs hebben 54% van de marktwaarde van de woningen getaxeerd en 58% van de marktwaarde van het bedrijfsonroerend goed. Deze taxaties lagen in lijn met de via het DCF-model verkregen waarderingen. Binnen de waardering zijn onder andere de volgende uitgangspunten gehanteerd: Kasstroommodel van 10/15 jaar; Inflatie: 1,9%; Onderhoudskosten en algemeen beheer op basis van VastgoedTaxatieWijzer (VTW); Disconteringsvoet bij doorexploiteren van 6% - 7,5% (gemiddeld 6,55%); BOG 8%; Disconteringsvoet bij uitponden van 6,5% - 8% (gemiddeld 7,05%); BOG 8,5% Exit yield bij doorexploiteren van 6,5% - 8% (gemiddeld 7,05%); BOG 8,5%; Exit yield uitponden van 7% - 8,5% (gemiddeld 7,55%); BOG 9%; Hoogste van scenario doorexploiteren dan wel uitponden.

70 70 De marktwaarde van het niet-daeb bezit is als volgt opgebouwd: Omschrijving Woningen Bedrijfs onroerend goed (BOG) Garages/ Parkeerpl. Grondwaarde Totaal Marktwaarde primo Waardeverandering Marktwaarde ultimo Bedrijfswaarde niet-daeb Verschil Verschil Afwaardering via resultaat Toelichting Woningen: de marktwaarde van de woningen is toegenomen met 10,8 miljoen. Deze stijging wordt vooral veroorzaakt doordat 230 woningen tijdelijk boven de huurtoeslaggrens van 699 uitstijgen. Die komen per 1 januari 2015 weer binnen de toeslaggrens. Ultimo 2014 zijn er 679 formeel niet-daeb woningen (ultimo 2013: 555). Opmerking: de parkeerkelders bij de objecten Frontier, Rederijker en Stadswerf maken onderdeel uit van de waardering van de woningen. Toelichting Bedrijfsonroerend Goed: de marktwaarde van de BOG-eenheden is afgenomen met 3,6 miljoen. Deze daling wordt enerzijds veroorzaakt door de verkoop van 12 eenheden in Anderzijds is in 2014 een groot deel van de BOG-portefeuille extern getaxeerd. Deze taxaties liggen overall lager dan de marktwaarde begin Ook is een object overgeheveld naar Vastgoed bestemd voor de verkoop (Hora Siccamasingel). Op basis van taxaties en eigen berekeningen wordt er in 2014 nog een bedrag afgeboekt van 1,1 miljoen. Toelichting Grondwaarde: de grondwaarde is met ingang van boekjaar 2014 overgeheveld van DAEB naar niet-daeb. Vergelijkende cijfers zijn aangepast Omvang Eigen Vermogen ultimo 2014 Ultimo 2014 bedraagt de omvang van het Eigen vermogen 182,1 miljoen. Dit bedrag is als volgt opgebouwd: Ultimo 2013 Waardeverandering Resultaat 2014 Ultimo 2014 Overige reserves Herwaarderingsreserve Mutatie marktwaarde niet-daeb Eigen Vermogen Toelichting: Overige reserves: het resultaat ad positief 2,9 miljoen betreft in feite het resultaat op basis van historische kostprijs. Voor details zie paragraaf 9.3. Herwaarderingsreserve: de hoogte van deze reserve is toegenomen met 6,9 miljoen. Mutatie marktwaarde niet-daeb: Bezit gekwalificeerd als niet-daeb wordt gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat. De bedrijfswaarde van dit bezit bedraagt 142,8 miljoen, de marktwaarde is 134,2 miljoen. Vandaar een effect op het vermogen van 8,6 miljoen. Zie ook paragraaf

71 9.5 Resultaat 2014 Het resultaat 2014 bedraagt positief 2,9 miljoen. Dit resultaat is toegevoegd aan het Eigen Vermogen. Als gevolg van waardeveranderingen is daarnaast nog een bedrag rechtstreeks in het Eigen Vermogen verwerkt van 7,5 miljoen. Totaal is een bedrag van 10,4 miljoen aan het Eigen Vermogen toegevoegd. Ten opzichte van de begroting (positief 7,6 miljoen) een hogere toevoeging van 2,8 miljoen. Hieronder lichten we de meest H 9 Financiën 71 opvallende verschillen ten opzichte van de begroting toe. Omschrijving (bedragen * 1 miljoen) Afwijking t.o.v. begroting Hogere opbrengst verkoop bedrijfsonroerend goed 0,5 Afwaardering ontwikkellocaties en BOG - 4,1 Hogere projectkosten / kwaliteitsverbetering - 0,6 Lagere heffingen 0,2 Hogere huurbaten/ hogere derving 0,1 Lagere overige personeelslasten (o.a. Sociaal Plan) 0,6 Lagere afschrijvingslasten 1,6 Lagere onderhoudslasten 2,1 Lagere rentelasten 1,3 Lagere mutatie bedrijfswaarde - 0,1 Lagere marktwaarde versus bedrijfswaarde niet-daeb - 1,1 Verantwoorden belastinglatentie 1,9 Diverse verschillen (positief en negatief) 0,4 Totaal effect op Eigen Vermogen 2,8 Toelichting Mutatie bedrijfswaarde De mutatie bedrijfswaarde is nagenoeg gelijk aan de begroting. Wel zijn er enkele verschuivingen zichtbaar. In onderstaande tabel wordt deze post nader toegelicht. Zie ook paragraaf Omschrijving (bedragen * 1.000) Begroting Realisatie Afwijking t.o.v. begroting Verloop tijd Lagere boekwaarde door lagere afschrijvingen Inrekenen verkopen bestaande huurwoningen Verhuurdersheffing Levensduurverlenging Diversen (huur, restwaarde, onderhoud, algemeen beheer) Totaal Inrekenen verkopen bestaande woningen: in de bedrijfswaarde ultimo 2014 is deze post extra verlaagd. Dit heeft drie redenen: het aantal ingerekende verkopen is verlaagd van 745 naar 700; de levensduur van de te verkopen woningen is verlengd van 20 naar 25 jaar (daardoor groter kasstroomverlies); de gemiddelde verkoopprijs van de te verkopen woningen is verlaagd. Door deze drie factoren is de bedrijfswaarde van de te verkopen woningen verlaagd van 55,2 miljoen naar 43 miljoen (mutatie negatief 12,2 miljoen). Levensduurverlenging: De levensduur van verkoopcomplexen is verlengd tot 25 jaar. Complexen met een resterende levensduur korter dan 15 jaar, waarvoor geen concrete investeringsplannen zijn, zijn verhoogd naar 15 jaar. Het totale effect op de bedrijfswaarde is 9,4 miljoen. Voor overige afwijkingen zie paragraaf

72 Financieren en beleggen Al onze activiteiten staan al bijna een eeuw in het belang van de volkshuisvesting. Ook ons financierings- en beleggingsbeleid is erop gericht de continuïteit van onze maatschappelijke onderneming te garanderen. We streven naar een optimale mix waarbij zowel de rentekosten als het renterisico minimaal zijn, terwijl het rendement op eventuele beleggingen maximaal is. Financierings- en beleggingsbeslissingen nemen we binnen de bepalingen van ons Treasurybeleid. Het Treasurybeleid vormt (samen met de begroting) het kader om besluiten te nemen over het aangaan van leningen, beleggingen en kasgelden. In 2013 actualiseerden we het Treasurystatuut Financiering lang vermogen In 2014 wijzigden de financiële voorwaarden van een aantal leningen. In onderstaande tabel een overzicht van de geconverteerde leningen met de nieuwe percentages: Datum herziening Geldgever Oud (%) Nieuw (%) Restant hoofdsom op conversiedatum Gemeente Groningen 4,21 10jr. 2, Gemeente Groningen 2,40 10jr. 2,73* Gemeente Groningen 4,45 10jr. 2, Gemeente Groningen 3,10 10jr. 3,34* Totaal * Deze lening is tevens omgezet van een Fixe-lening naar een Annuïteiten-lening. De eerste vijf jaar wordt er niet afgelost, vanaf het jaar 2020 tot 3 februari 2044 wordt de lening volledig afgelost. ** Betreft een basisrentelening van 3,1%. Opslag is per 1 juli 2014 aangepast naar 0,24%. Totaal dus 3,34%. Na 2 jaar (2016) herziening van de opslag. Nieuwe leningen In 2014 trokken we geen nieuwe leningen aan. Leningenportefeuille ultimo 2014 Als gevolg van de renteconversies ziet de leningenportefeuille van Nijestee er ultimo 2014 als volgt uit: Financieringswijze Aantal leningen Restant hoofdsom x 1mln. Gemiddelde resterende looptijd Gemiddelde rente Gemiddelde resterende rentevast periode (jaren) Annuïteit ,3 18,43 3,74% 11,32 Fixe 8 93,2 20,71 4,30% 20,7 Basisrente ,0 46,15 3,57% 2,63 Roll-over 2 25,0 8,45 0,47% 0,31 Aflossing roll-over -14,4 Totaal ,1 27,3 3,73% 10,25 Op de Roll-over leningen van in totaal 25 miljoen is de afgelopen 2 jaar 14,4 miljoen afgelost. De roll-over leningen zijn aangetrokken vanwege twee redenen: flexibiliteit: het is onduidelijk welk effect het rijksbeleid heeft op onze investeringsmogelijkheden. Om die reden kozen we ervoor gekozen om in 2013 twee roll-over leningen aan te trekken van in totaal 25 miljoen zodat aflossen mogelijk is bij overliquiditeit; verkorting gemiddelde looptijd leningenportefeuille: de gemiddelde looptijd bedraagt 27 jaar, terwijl de gemiddelde looptijd van de materiële vaste activa 22 jaar bedraagt. Met het aantrekken van roll-over leningen wordt de gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille verkort, zodat deze meer in evenwicht komt met de materiële vaste activa

73 De rentelast over onze leningenportefeuille bedroeg in ,2 miljoen. De gemiddelde rente ultimo 2014 bedraagt 3,73% (2013: 3,76%). Deze verdere verlaging is volledig ontstaan door de nieuwe lagere rentepercentages. We maken geen gebruik van derivaten om de rentelasten te verlagen. Dit is op basis van het Treasurystatuut ook niet toegestaan. Volgens het meerjarenperspectief daalt de huidige leningenportefeuille van 462,1 miljoen ultimo 2014 naar 401,6 miljoen eind Deze daling komt doordat we diverse projecten met nieuwbouw huurwoningen hebben uitgesteld. In 2015 willen we nog leningen aantrekken voor de financiering van enkele geplande projecten (Trefkoel blok B/C, De Velden en kwaliteitsverbetering). Na 2015 trekken we alleen in 2017 nog een lening aan om aan onze aflossingsverplichtingen (incl. hoge eindaflossingen) te kunnen voldoen. H 9 Financiën Renterisico s Het renterisico is de som van de aflossingen, renteconversies en de benodigde (her)financiering uitgedrukt in een percentage van de som van de opgenomen kapitaalmarktleningen. Intern hebben we de limiet voor renterisico s in het Treasurystatuut vastgesteld op maximaal 15% per jaar. Dit sluit aan bij de eisen van het WSW. Het renterisico blijft de komende jaren nagenoeg beneden deze grens. Zie onderstaande tabel. Renterisico geborgde leningen Nijestee (%) ,61 14,65 15, ,36 11,63 11,21 10,56 8 9,29 8,65 6 7, Renterisico (incl. spread) WSW max. risico (15%) Beleggingen We hielden in 2014 geen beleggingen aan. Financiering kort De activa in ontwikkeling en het onderhanden werk financieren we voor met kort geld. Bij de start van de bouw van huurwoningen trekken we voor de bedrijfswaarde financiering met een lange looptijd aan. Het saldo van de liquide middelen bedroeg ultimo ,9 miljoen positief. In 2014 versterkten we de sturing op kasstromen: we hebben continu inzicht in de actuele stand van de liquide middelen en op basis van uitgebreide liquiditeitsprognoses zijn de liquiditeiten accuraat in te schatten Kasstromen De kasstromen van corporaties staan onder druk, vooral door het inrekenen van de verhuurdersheffing. In 2013 en 2014 hebben we diverse bezuinigingen doorgevoerd op onder andere onderhoud en algemeen beheer. Dit heeft geresulteerd in een netto kasstroom van per verhuureenheid. Dit is hoger dan eerdere jaren. Enerzijds vanwege het effect van de bezuinigingen, anderzijds door de extra doorgevoerde huurverhogingen. We gaan er van uit dat de netto kasstroom voor rente en heffingen de komende jaren nog verder verbetert vanwege verlaging van de netto bedrijfslasten. Verdere verbetering van de netto kasstroom is ook nodig,

74 74 omdat de heffingen de komende jaren nog zullen stijgen. In onderstaande tabel is een specificatie van de kasstromen opgenomen, conform methodiek Centraal Fonds Volkshuisvesting. Omschrijving Jaarrekening 2012 Jaarrekening 2013 Jaarrekening 2014 Netto bedrijfslasten (* 1 mln) Aantal verhuureenheden Netto bedrijfslasten per verhuureenheid Huur per verhuureenheid Onderhoudslasten per verhuureenheid Netto kasstroom voor rente/heffingen De netto kasstroom per verhuureenheid (tezamen met overige baten/lasten) is voldoende om de rentelasten te kunnen voldoen. De rentedekkingsgraad bedraagt ultimo 2014 circa 1,8. De ondergrens is 1,4. Omschrijving Jaarrekening 2012 Jaarrekening 2013 Jaarrekening 2014 Netto kasstroom per verhuureenheid Rentelasten, rentebaten Heffingen Netto kasstroom na rente Rentedekkingsgraad 1,8 1,7 1,8 Opmerking: De cijfers over 2012 en 2013 ontleenden we aan de uitgave Corporatie in Perspectief van het Centraal Fonds Volkshuisvesting c.q. Aedes Corporatie Benchmark. Het jaar 2014 is op basis van onze eigen berekeningen Loan to Value De Loan to Value (LtV) is de verhouding tussen de opgenomen geldleningen en de bedrijfswaarde. Ultimo 2014 is de stand van de opgenomen geldleningen 462,1 miljoen. De bedrijfswaarde c.q. marktwaarde van het bezit van Nijestee bedraagt 619 miljoen. De LtV is derhalve 74,66%. Nijestee streeft een LtV na van maximaal 75%. Hiermee sluit zij aan bij de criteria van het WSW. De ambitie ligt overigens lager, namelijk op maximaal 70%. Een lagere LtV is gunstiger omdat dan blijkbaar minder externe financiering nodig is om de onderliggende waarde te creëren. In onderstaande tabel is het verwachte verloop van de LtV opgenomen. 75,00 (74,66%) 70,00 (71,79%) 70,88%) (69,70%) 65,00 (65,32%) (65,96%)

75 Opmerking: De bedrijfswaarde c.q. marktwaarde van 619 miljoen is exclusief de waarde van onroerend goed tdd exploitatie (waarde eigen kantoor circa 20 miljoen). De LtV kent een dalend verloop omdat Nijestee de komende jaren haar leningenportefeuille verder verlaagt. H 9 Financiën Borgbaarheid en borgingsplafond In 2013 stelde het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) een nieuw risicomodel vast. Onderdeel van dit nieuwe model is de introductie van het begrip borgingsplafond. Het borgingsplafond komt in de plaats van het faciliteringsvolume en is het maximale bedrag aan door het WSW geborgde leningen dat een deelnemer op enig moment gedurende het jaar mag hebben. Het borgingsplafond is door het WSW berekend en bepaald aan de hand van de ingediende DPI per 31 januari Hierin staan onze voornemens en uitgangspunten voor de komende jaren, zoals investeringen en verkopen. Ultimo 2014 is het plafond bepaald op Dit is als volgt berekend: Geborgde portefeuille 1 januari Geplande investeringen Operationele kasstroom Verkoopopbrengsten Investering niet-daeb Borgingsplafond ultimo Dit betekent dat: We in 2014 geen nieuwe leningen hoefden aan te trekken. Met eigen middelen (operationele kasstroom en verkoopopbrengsten) konden we de geplande investeringen betalen; De geborgde leningportefeuille daalt. Omdat we minder investeren maar nog wel verkopen, kunnen we leningen aflossen; Onze werkelijke geborgde leningportefeuille eindigt ultimo 2014 op 442 miljoen. Dit ligt ruim onder het borgingsplafond van 458 miljoen. Dit komt mede doordat we in 2013 en ,4 miljoen aflosten op een Euribor-lening. Borgbaarheidsverklaring Een andere nieuwe term is de borgbaarheidsverklaring. Deze term vervangt de kredietwaardigheidsverklaring. Het WSW vindt dat deze nieuwe term de lading beter dekt. Het WSW geeft namelijk alleen een oordeel over de borgbaarheid en niet over haar kredietwaardigheid. In haar brief van juni 2014 gaf het WSW de Borgbaarheidsverklaring af. Op grond van deze verklaring kunnen we gebruik maken van de faciliteiten van het WSW. Als we in de toekomst leningen aan willen trekken, kan dat weer. DPI per 1 februari 2015 In januari 2015 leverden we de DPI over verslagjaar 2014 bij het WSW aan. Deze is consistent met de DPI van januari Qua projecten zijn de volgende voornemens opgenomen: Grunobuurt Typhoon oplevering 2015 (77 huurwoningen, 32 koopwoningen); Semmelweisstraat fase 2 oplevering 2015 (24 huurwoningen); Trefkoel blok B/C oplevering 2016 (465 huurwoningen); De Velden oplevering 2016 (20 huurwoningen en 1 woonzorgvoorziening); Semmelweisstraat fase 3 oplevering 2017 (24 huurwoningen); De Velden oplevering 2017 (60 huurwoningen); Grunobuurt blok 5 (90 huurwoningen).

76 76 Qua onderhoud en overige kosten sloten we aan bij de Meerjarenbegroting De operationele kasstroom van DAEB is in alle jaren positief: Totaal Operationele kasstroom DAEB Af: Genormeerde aflossing 2% Totaal* * exclusief toegerekende rente en loonkosten Beoordeling 2014 Toezichtbrief Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) Het CFV beoordeelt jaarlijks de financiële continuïteit van woningcorporaties en brengt daarover advies uit aan de minister. Zij doet risicogericht onderzoekt en baseert zich op door de corporatie aangeleverde verantwoordingsgegevens over 2013 en prognosegegevens In oktober 2014 ontvingen we de Toezichtbrief 2014 van het Centraal Fonds. De beoordeling in deze brief richt zich op een zestal toezichtterreinen die van invloed kunnen zijn op de financiële continuïteit van een corporatie: kwaliteit financiële verantwoording; behoud maatschappelijk gebonden vermogen; financieel risicobeheer; liquiditeit; solvabiliteit; draagkracht vermogen. Het Centraal Fonds meldt in haar brief dat het onderzoek geen aanleiding geeft tot opmerkingen. Zij stelt dat..u uw RvC helder en bondig informeert over de belangrijkste thema s.. En: Interventies uit 2013 worden beëindigd en er is geen aanleiding tot het doen van nieuwe interventies Buffer Volkshuisvestelijk vermogen Hierboven de ontwikkeling van het volkshuisvestelijk vermogen zoals opgenomen in de brief van het CFV Fiscaliteiten Vennootschapsbelasting Binnen de Vennootschapsbelasting (VPB) onderscheiden we drie tijdvakken: Tot en met 31 december 2005: geen vpb-plicht; 2006 en 2007: gedeeltelijke vpb-plicht (regime Vaststellingsovereenkomst 1); Vanaf 1 januari 2008: integrale vpb-plicht (regime Vaststellingovereenkomst 2).

77 Situatie in 2006 en 2007 Het Belastingplan 2006 verplicht corporaties om over hun commerciële activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Op basis van de in 2007 voltooide Vaststellingsovereenkomst (VSO1) zijn de fiscale resultaten voor de boekjaren 2006 en 2007 bepaald. De uitkomsten zijn: fiscaal resultaat fiscaal resultaat Totaal H 9 Financiën 77 Vanaf 1 januari 2008 In het belastingplan 2008 is de vennootschapsbelastingplicht omgezet van partieel naar integraal. In navolging van VSO1 besloot het rijk om ook voor de integrale vennootschapsbelasting een vaststellingsovereenkomst op te stellen (VSO2). In 2009 ondertekenden we deze overeenkomst. Aangifte 2014 Het fiscale resultaat over 2014 bedraagt 8,2 miljoen positief. Het resultaat is bepaald volgens de regels van VSO2. Het fiscale resultaat over 2014 is als volgt opgebouwd: Omschrijving Resultaat Resultaat Verschil commercieel 1 fiscaal 1 BATEN Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoop onroerende zaken projecten/ verlies bestaand Verkoop onroerende zaken bestaand Wijziging in onderhanden werk Geactiveerde productie Overige bedrijfsopbrengsten Totaal baten LASTEN Afschrijvingen Overige waardeveranderingen MvA Erfpacht Lonen en sociale lasten Lasten kwaliteitsverbetering Lasten onderhoud Kosten leefbaarheid Lasten Servicecontracten Bijzondere waardeverandering vlottende activa Verkoopkosten onroerende zaken Overige bedrijfslasten Totaal lasten Exploitatieresultaat Niet gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille Rentebaten Rentelasten Waardeverandering van financiële vaste activa 0 0 0

78 78 Waardeverandering van verkoop onder voorwaarden Deelnemingen Belastingen Fiscaal resultaat Correctie Oort Correctie Herinvesteringsreserve Correctie Herinvesteringsreserve Belastbaar bedrag Voorlopig resultaat Verliescompensatie De fiscale verliezen kunnen gecompenseerd worden met winsten in de toekomst. Bij uitvoering hiervan wordt een termijn van 9 jaren gehanteerd. Dat wil zeggen dat een verlies uit 2006 nog verrekenbaar is tot en met De stand van de verliescompensatie is ultimo 2014 als volgt: Jaar Status Bedrag 2006 ingediend ingediend ingediend ingediend ingediend ingediend ingediend concept concept Totaal Belastinglatenties In de commerciële jaarrekening moeten toekomstige fiscale verplichtingen gewaardeerd en opgenomen worden op de balans. Deze verplichtingen zijn opgesplitst in drie onderdelen en vormen drie afzonderlijke belastinglatenties, deze kunnen actief of passief zijn. Latentie leningen Ultimo 2014 zijn de langlopende leningen fiscaal gewaardeerd op 456,2 miljoen. De commerciële waardering betrof 462,1 miljoen. Voor het verschil van 5,9 miljoen is conform de jaarrekeningregels een actieve latentie gevormd van 1,1 miljoen. De actieve latentie daalt jaarlijks conform een voorgeschreven verloop. In 2037 wordt de laatste vrijval ten laste van het resultaat gebracht. Verschil tussen de commerciële en fiscale waardering: Datum Leningen commercieel Leningen fiscaal verschil latentie mutatie jaarrekening

79 Ultimo 2013 bedroeg de latentie voor de leningen In 2014 is deze latentie in tegenstelling tot eerdere jaren contant gemaakt (tegen 3% rentepercentage) en is gerekend met een tarief van 25% belastingdruk (in plaats van 25,5%). Daardoor daalt de latentie van 1,7 miljoen naar 1,1 miljoen. Latentie verliescompensatie Ultimo 2014 bedraagt het totale fiscale verlies 18,9 miljoen over de periode Deze fiscale verliezen uit het verleden worden gecompenseerd met fiscale winsten in de toekomst (uiteraard alleen wanneer er sprake is van fiscale winsten). Bij de uitvoering hiervan wordt een termijn van 9 jaar gehanteerd. Dat wil zeggen dat een verlies uit 2006 nog verrekenbaar is tot en met De te verwachten verliescompensatie dient als actieve latentie op de balans te worden opgenomen en moet via de Winst & Verliesrekening worden verantwoord. Om deze latentie te kunnen berekenen, moeten we een inschatting maken van de toekomstige fiscale jaarresultaten. Wanneer de inschatting is dat de fiscale resultaten positief zijn, is er ruimte om te compenseren en moet een actieve latentie worden opgevoerd. Op basis van cijfers uit de meerjarenbegroting kunnen we tot en met 2017 gebruik maken van het opgebouwde verliescompensatiesaldo. Het resterend saldo per jaar is contant gemaakt tegen 3%, waardoor de latentie per 31 december ,4 miljoen bedraagt. H 9 Financiën 79 Onderstaand schema geeft de berekening van de latentie weer: Totaal Saldo verliescompensatie Fiscaal resultaat geraamd Restant verliescompensatie Verliesverdamping CW van de latentie 3% De totale actieve belastinglatentie is per als volgt opgebouwd: Belastinglatentie leningen Belastinglatentie verliescompensatie Totaal Belastinglatentie verkoop woningen Het tijdelijke verschil van het resultaat op de woningen welke binnen vijf jaar worden verkocht bedraagt totaal ruim 7 miljoen. De fiscale waarde is lager dan de bedrijfswaarde, waardoor er een passieve belastinglatentie ontstaat. De contante waarde van deze latentie is berekend tegen 3% rente en bedraagt Deze latentie is per opgenomen op de balans. In totaal zijn er 700 woningen bestemd voor verkoop binnen vijf jaar. Gevolgen in de jaarrekening In de jaarrekening van 2014 is totaal een baat geboekt van 1,7 miljoen als gevolg van de mutaties in de belastinglatenties. Onderstaand overzicht geeft per latentie de mutatie aan: Mutatie in de jaarrekening 2014 bedrag * 1,000,- Mutatie latentie verliescompensatie Mutatie latentie leningen -583 Mutatie latentie verkoop woningen Totaal 1.707

80 BTW en overdrachtsbelasting In 2014 hielden we rekening met: Integratieheffing; Pro rata BTW; Verlaging btw-tarief op onderhoud van woningen; Verlaging van de overdrachtsbelasting; Energie-investeringsaftrek (EIA). Integratieheffing Ondernemers die op eigen grond een opstal (laten) bouwen en deze (ook) gebruiken voor BTW-vrijgestelde prestaties worden geconfronteerd met de zogenoemde integratieheffing. Hierdoor komen ook de in eerste aanleg BTW-vrije investeringsbedragen (zoals eigen grond, leges en eigen loonkosten) in de BTW-heffing. Dit leidt tot een kostenverhoging. In Mededeling 26 (besluit uit 1994) is voor onder andere woningcorporaties bepaald dat ze mogen afzien van deze heffing voor de bouw van voor verhuur bestemde woningen. Maar volgens de Europese Commissie is deze goedkeurende regeling van Nederland in strijd met de Europese BTW-richtlijn. Het kabinet heeft daarom besloten om Mededeling 26 per 1 januari 2010 in te trekken. Aan dit kabinetsbesluit is een overgangsregeling gekoppeld (looptijd tot 1 januari 2014), waarin lopende projecten (gestart voor 1 januari 2010) nog onder de oude regeling mogen worden afgewikkeld. De meeste gerealiseerde projecten in deze periode zijn volgens de overgangsregeling afgewikkeld. In het belastingplan 2014 is bepaald dat de integratieheffing per 1 januari 2014 vervalt. Dit betekent dat de BTW-vrije investeringsbedragen weer buiten de heffing blijven en voor een lagere belastingdruk zorgt. Pro rata BTW We verrichten zowel BTW-belaste als BTW-vrijgestelde prestaties. Hierdoor ontstaat er ook recht op BTW-aftrek op de algemene kosten. Deze BTW-aftrek wordt berekend met behulp van de pro rata, dit is de verhouding van de belaste omzet ten opzichte van de totale omzet. Voor 2014 is rekening gehouden met een bedrag van circa ,- aan terug te vorderen BTW. Verlaging BTW-tarief op onderhoud van woningen Vanaf 1 maart 2013 geldt voor de renovatie en het herstel van woningen het verlaagde BTW-tarief van 6%. Deze maatregel loopt tot 1 juli Overdrachtsbelasting Ter stimulering van de verkopen is de overdrachtsbelasting tijdelijk verlaagd van 6% naar 2%. Deze regeling liep vanaf 15 juni 2011 tot 1 juli Deze regeling is definitief voortgezet voor woningen. Voor bedrijfspanden geldt 6% overdrachtsbelasting. Energie-investeringsaftrek (EIA) Onder bepaalde voorwaarden kan er een beroep worden gedaan op de energie-investeringsaftrek. Volgens een bepaalde rekenmethodiek worden de uitgaven gecorrigeerd op het fiscale resultaat. Naar alle waarschijnlijkheid kunnen we geen gebruik maken van deze faciliteit, omdat de fiscale resultaten in de komende jaren negatief zullen zijn.

81

82 H 10 Risico s en onzekerheden 10.1 Risicoanalyse Eind 2011 publiceerde de NBA (Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants) een praktijkhandreiking voor de risicoanalyse accountantscontrole bij vastgoed. Deze publicatie hebben we goed bestudeerd. In deze paragraaf geven we een overzicht van de meest voorkomende risicogebieden en beheersingsmaatregelen, gesplitst naar frauderisico s en waarderingsrisico s (conform de NBA-publicatie). In de tweede kolom geven we aan hoe we de risico s beperken. Frauderisico s Acquisitie van vastgoed Toetsingskader waaruit blijkt waar Nijestee wil investeren Financiële criteria waaraan acquisitie moet voldoen Adequate functiescheiding tussen voeren onderhandelingen, besluitvorming en nacalculatie Objecthistorie wordt nagegaan in Kadaster Invulling Nijestee Het portfoliobeleid geeft aan waar we willen investeren. Beleid wordt periodiek geactualiseerd. RvC keurt beleid goed. Onze rendementseisen zijn vastgelegd in het Financieel Beleid. Acquisitie wordt op basis van portfoliobeleid voorbereid door directeur Vastgoed, beoordeeld door fiscalist, jurist en controller, bestuurlijk geaccordeerd door directeur-bestuurder en goedgekeurd door RvC. Iedere acquisitie wordt voorzien van objecthistorie, onder andere via het Kadaster. Aanbesteding Strikte handhaving van geldende aanbestedingsprocedures Vier-ogen principe Antecedentenonderzoek leveranciers Besluitvorming in verschillende fases Nijestee heeft een aanbestedingsreglement, waarin in het economisch verkeer algemeen geldende procedures zijn opgenomen. Een aanbesteding wordt gegund op basis van het vigerende aanbestedingsreglement. We kennen een aannemersvoorkeurslijst. Deze lijst is gebaseerd op ervaringen uit het verleden, op geschiktheid, etc. De lijst wordt continu geactualiseerd. We werken met gefaseerde besluitvorming rondom vastgoedprojecten. We onderkennen vier fases: haalbaarheid, ontwikkeling, uitvoering en oplevering. De besluitvorming van ieder project wordt via deze indeling door de bestuurder vastgesteld. Structurering aan- en verkooptransacties Verkrijgen goedkeuring aan- en verkopen via strikte procedures Boven een vooraf vastgesteld bedrag dient voor transacties toestemming verkregen te worden van RvC. Inkomen van directie/vastgoedmedewerkers is niet afhankelijk van gerealiseerde transacties Het opnemen in verkoopcontracten van een clausule dat doorverkoop binnen (zeer) korte termijn niet is toegestaan. Aan- en verkopen lopen altijd via DirectieOverleg en RvC. Verkoop van individuele woningen is qua volume en locatie goedgekeurd door de bestuurder. Verkoopprijs van individuele woning wordt bepaald door taxateur en geaccordeerd door directielid. De limiet waarboven vooraf toestemming moet worden gevraagd aan de RvC is 1 miljoen. We hanteren geen variabel inkomen gebaseerd op bepaalde gerealiseerde doelstellingen. We verkopen woningen alleen voor eigen bewoning, hetzij door de koper zelf, hetzij door een familielid in de eerste graad. Dit is vastgelegd in de koopovereenkomst. Bijlagen

83 Verkoop van (individuele) woningen dient op transparante wijze tot stand te komen Vastgoedexploitatie: Beheer Vaststellen procuratieregels met waarborgen voor functiescheidingen en controles op betalingsverkeer Toetsen of conform de procuratieregeling wordt gewerkt De procedures rond verkoop zijn vastgelegd. Periodiek toetst de Procesconsulent (medewerker Controlling) via een interne controle of de medewerkers zich aan deze procedure houden. De rapportage wordt in het DirectieOverleg besproken. We hebben een procuratieregeling, gebaseerd op functiescheiding en beperkte limieten. De regeling is geaccordeerd door de RvC. Periodiek toetst de Procesconsulent of conform de procuratieregeling wordt gewerkt. De rapportage wordt in het DirectieOverleg besproken. Maandelijks vindt een moetpostcontrole plaats, uitgevoerd door de financiële afdeling. Op basis van een mutatieoverzicht wordt volledigheid van opbrengsten getoetst. Wanneer we voorzien dat woningen langere tijd leeg staan, bijvoorbeeld in geval van wijkvernieuwing, maken we gebruik van de diensten van Carex BV om deze tijdelijk te laten gebruiken of bewonen. Maar zo nu en dan staan er individuele objecten leeg. Om te toetsen of dergelijke objecten inderdaad leeg staan of slechts administratief, wordt dit periodiek via fysieke controle gecontroleerd. H 10 Risico s en onzekerheden 83 Het aansluiten van de verantwoorde huuropbrengsten met de contractregistratie Onderverhuren van leegstand in de portefeuille Diversen Naleven wet- en regelgeving We zijn scherp op naleving wet- en regelgeving. De Procesconsulent toetst jaarlijks de meest kritische processen. Bij deze interne controles toetsen we enerzijds of de interne procedures worden gehandhaafd, anderzijds ligt de focus op handhaving van wet- en regelgeving. In 2014 is een ComplianceReglement opgesteld en door de RvC goedgekeurd. Kern van dit reglement is dat er een ComplianceTeam wordt geformeerd waarin de meest relevante compliance-issues worden besproken. We hanteren een eigen gedragscode waarin we beschrijven wat op het gebied van integriteit wel kan en wat duidelijk niet kan. Er zijn paragrafen opgenomen over: klokkenluidersregeling, vertrouwenspersoon, meldingtoezicht-sancties, zakelijke relaties, etc. Naast de algemene statuten, kennen we een bestuursstatuut. Dit statuut beschrijft en formaliseert de werkzaamheden van het bestuur en de directie. Het statuut is goedgekeurd door de RvC. De methode van prestatiemeting loopt via de BSC. Aan het begin van een boekjaar worden de meest kritische doelstellingen in het format van een BSC vastgesteld. Iedere maand informeren we de hele organisatie over de voortgang. De Nijestee-BSC is de grondslag van de prestatieafspraak tussen bestuurder en RvC. Een corporatie is een kapitaalintensief bedrijf. Het verkrijgen van externe financiering verdient daarom continu aandacht. Een interne Treasurycommissie bewaakt de liquiditeitspositie en behoefte. Zij doet voorstellen aan de directeur-bestuurder voor het aantrekken van middelen. Het vigerende Treasurystatuut (goedgekeurd door de RvC) is daarbij het kader. Sinds eind 2013 heeft Nijestee een eigen treasurer in dienst. Opzetten van integriteitsbeleid Aanwezigheid statuten (algemeen en specifiek) Meten van prestaties via de Balanced ScoreCard Treasurycommissie

84 84 Bewustwording integer handelen Waarderingsrisico s Enkele jaren geleden voerden we een risicoanalyse rond integer handelen uit. Deze analyse was een vervolg op de nulmeting van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. De conclusie van de nulmeting was dat we op nagenoeg alle punten goed scoorden. We brengen (onderdelen van de) onze gedragscode periodiek opnieuw intern onder de aandacht. Taxeren van vastgoed Hanteren van duidelijke criteria waaraan taxateur moet voldoen Er dient een duidelijk taxatiemanagementproces te worden gevolgd met consistente waarderingsgrondslagen, definities en waardebegrippen Aansturen van externe taxateurs door andere functionaris dan degene verantwoordelijk voor de objecten Transparantie in waardering Invulling Nijestee We hanteren duidelijke criteria waaraan een geselecteerde taxateur moet voldoen. Zo dient deze aangesloten te zijn bij Stichting Vastgoedcert, mag deze niet betrokken zijn bij aan- en verkoopbemiddeling en dient deze financieel onafhankelijk te zijn van Nijestee. De taxateur ontvangt van ons een schriftelijke bevestiging van de opdracht tot taxatie. Hierin zijn onder andere opgenomen: doel taxatie, wijze rapportage, mate van fysieke inspectie en gehanteerde waardebegrip. Het bedrijfsonderdeel Vastgoed is inhoudelijk verantwoordelijk voor de objecten. De taxateur wordt aangestuurd door de Controller. De waardering van de objecten lichten we in het jaarverslag toe. Dit geldt zowel voor bestaande (in exploitatie zijnde) objecten als voor objecten in ontwikkeling Externe en interne risico s Conform Artikel 2: 391 van het Burgerlijk Wetboek is in deze paragraaf een opsomming opgenomen van de voornaamste risico s en onzekerheden waarmee we ons geconfronteerd zien. Risico s zijn er in diverse soorten en maten. In deze paragraaf hanteren wij voor de overzichtelijkheid een indeling in externe en interne risico s. Externe risico s Herziene Woningwet In december 2014 stemde de Tweede Kamer unaniem in met de herziene Woningwet. De verwachting is dat de Eerste Kamer begin 2015 haar akkoord zal geven. De herziene Woningwet zal per 1 juli 2015 in gaan. Dit betekent voor corporaties dat zij in 2015/2016 maatregelen moet nemen om te voldoen aan de inhoud van de wet. Enkele belangrijke aandachtspunten zijn: administratieve dan wel juridische scheiding regelen, berekenen marktwaarde gehele bezit en de veranderende rol van de gemeente. Woningmarkt Sinds de kredietcrisis eind 2008 daalden de huizenprijzen. Het evenwicht op de woningmarkt lijkt te herstellen. In 2014 ontstond meer duidelijkheid over de maatregelen uit Den Haag en lijkt de koopmarkt de weg omhoog gevonden te hebben. Er zijn meer transacties en de prijzen stijgen. Ook bij Nijestee zien we deze trend; zo haalden we in 2014 de verkoopdoelstelling qua aantallen ruimschoots (166 woningen verkocht). Bij het nieuwbouwproject Grunobuurt Typhoon liep de verkoop ook uitstekend. Van de 42 te verkopen woningen waren ultimo 2014 reeds 19 verkocht en stonden er 16 onder optie. Op basis van de herziene Woningwet, is het nog maar de vraag of woningcorporaties nog weer substantiële aantallen zullen gaan bouwen. Binnen het huursegment zijn de investeringen van corporaties in 2014 verlaagd. Ook de komende jaren zullen naar verwachting minder huurwoningen worden opgeleverd. Dit zorgt voor de nodige druk op huurmarkt. We volgen de ontwikkelingen nauwgezet.

85 Financiering In 2014 trokken we geen nieuwe financiering aan. Ook in 2015 verwachten we geen aanvullende middelen nodig te hebben. Voor de bouw van de Trefkoel en Kopland, kan Nijestee gebruik maken van nog niet opgenomen Euribor-leningen en het borgingsvolume van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Desondanks blijven we alert op ontwikkelingen op de kapitaalmarkt. Een van onze belangrijke doelstellingen is dat we te allen tijde voldoende liquide middelen tot onze beschikking moeten hebben. Verkoop De verkoop van bestaande woningen verloopt nog steeds zeer voorspoedig. In 2014 verkochten we 166 woningen, terwijl we 140 hadden geraamd. Verder hebben we 14 BOG-objecten verkocht. We volgen de verkoop dagelijks en nemen maatregelen als we (positieve dan wel negatieve) afwijkingen constateren. De verkoop van bestaande sociale huurwoningen verliep in het afgelopen jaar boven onze raming. In Groningen is de beschikbaarheid van betaalbare woningen onderwerp van discussie. Daarom verlaagden we eind 2014 het aantal voor verkoop gelabelde sociale huurwoningen. We voegden daarvoor in de plaats vrije sector huurwoningen (niet- DAEB) toe. De netto opbrengst van niet-daeb woningen ligt lager dan de verkoop van DAEB-woningen. Om die reden volgen we nadrukkelijk het verloop van de verkopen om het verkoopbeleid tijdig bij te kunnen stellen. H 10 Risico s en onzekerheden 85 Wettelijke veiligheidseisen Er zijn allerlei wettelijke veiligheidseisen rondom asbest, legionella, brandveiligheid, et cetera. In 2011/2012 namen we diverse maatregelen om de risico s te beheersen. In 2012 voerden we een verplichte asbestinventarisatie op ons bezit uit. De komende jaren nemen we binnen de onderhoudsbegroting middelen op om de noodzakelijke maatregelen te kunnen nemen en de veiligheid van bewoners te garanderen. Vestia saneringsheffing Vanwege het debacle van Vestia en misstanden bij andere corporaties dient de rest van de sector vanaf 2013 een saneringsheffing te betalen. Over de periode is dit voor ons een bedrag van bijna 10 miljoen. Gezien de onzekerheid op de woningmarkt en de financiële instabiliteit van sommige corporaties is het risico van een nog hogere heffing aanwezig. Noot: voor 2015 wordt geen saneringsheffing opgelegd. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft vooralsnog genoeg geld in kas om aan de verplichtingen te kunnen voldoen. Fiscaliteiten Momenteel zijn de fiscale risico s beperkt. De vennootschapsbelasting is beperkt en er is controle rondom de BTW. We verwachten dat we de komende jaren nog geen vennootschapsbelasting hoeven af te dragen, vooral vanwege de opgebouwde verliescompensatie. Deze compensatie is echter niet onbeperkt. In samenwerking met onze fiscale adviseur actualiseren we de prognoses periodiek. Aardbevingen In Groningen (stad en omstreken) zijn aardbevingen het gesprek van de dag. Op 30 september 2014 is de eerste beving ook in de stad Groningen gevoeld. Daarom ondernamen we acties rondom schades aan onze woningen, zie ook paragraaf 3.3. Actuele discussiepunten (en risico s) zijn: versterkingsprogramma wat zijn de gevolgen voor bestaande bouw en de nieuwbouw? Met welke veiligheidseisen (NPR-richtlijn) moeten we rekening gehouden? Wat betekent dit voor meerkosten? Vergoedt de NAM deze meerkosten? waardeverlies heeft het risico op aardbevingen op langere termijn gevolgen voor de waarde van ons bezit? Hoeveel dan? Vergoedt de NAM dit verlies?

86 86 Betaalbaarheid Het rijk heeft bepaald dat woningcorporaties de huren per 1 juli van elk jaar mogen verhogen met het inflatiepercentage + 1,5% extra vanwege de verhuurdersheffing. Door deze extra huurverhoging stijgen de huren in een snel tempo. Eind 2014 legden we onze concept meerjarenbegroting aan een groep huurders voor. Zij vroegen in hun advies aandacht voor de betaalbaarheid van de huren. Ook de Woonbond voert al langere tijd actie tegen de stijgende huren. Corporaties bepalen binnen de wettelijke grenzen hun eigen huurbeleid, daarom hebben we met de Participatieraad afgesproken om hun tijdig te betrekken bij de vaststelling van de huuraanpassing in de Begroting voor Duidelijk mag zijn dat als we een lagere huuraanpassing doorvoeren, dit gevolgen heeft voor onze vermogenspositie. Bij de huuraanpassing van 1 juli 2015 en 2016 zal nadrukkelijk worden stil gestaan bij de eventuele gevolgen. Interne risico s Formatie en druk Vanwege de economische omstandigheden en de diverse heffingen is de formatie sinds 2013/2014 sterk gekrompen. De formatie bedraagt ultimo 2014 nog 160,6 fte. Begin 2013 was dit nog 190 fte. Parallel aan de krimp, worden er meer eisen aan een corporatie gesteld, vooral op het gebied van (financiële) verantwoording. Dit gegeven brengt risico s met zich mee rondom personeelskwaliteit en capaciteit Organisatiekosten De maatschappelijke druk op corporaties groeit om te reduceren in kosten. We hebben als doelstelling om vanaf 2014 circa 5 tot 10% te besparen op algemene kosten en overige personeelskosten. Het risico bestaat dat hierdoor bepaalde activiteiten niet meer volledig kunnen worden uitgevoerd. Het management heeft de taak om dit traject in goede banen te leiden. Risicomanagement In 2012 stelden we een organisatiebrede visie en een geïntegreerde aanpak rondom risicomanagement op. In deze paragraaf doen wij kort verslag van enkele aspecten rondom dit thema. Risicomanagement en Wet & Regelgeving De basis voor ons risicomanagementbeleid zijn de bepalingen die in de Governancecode woningcorporaties uit 2011 staan. De Governancecode besteedt aandacht aan verschillende principes en uitwerkingen van risicomanagement. Hieronder enkele principes en uitwerkingen voor het bestuur van de corporatie: Principe: Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en voor het beheersen van de risico s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie. Het bestuur rapporteert hierover aan en bespreekt de interne risicobeheersing- en controlesystemen met de Raad van Commissarissen en zijn auditcommissie, indien ingesteld. Uitwerking: II.1.4 In de woningcorporatie is een op de woningcorporatie en haar bedrijfsvoering toegesneden intern risicobeheersing- en controlesysteem aanwezig. Als instrumenten van het interne risicobeheersing- en controlesysteem hanteert de woningcorporatie in ieder geval: a risicoanalyses van de operationele en financiële doelstellingen van de woningcorporatie; b een integriteitscode die in ieder geval op de website van de woningcorporatie wordt geplaatst; c kwaliteitszorg en zelfevaluatie met het oog op visitatie als bedoeld in hoofdstuk V; d handleidingen voor de inrichting van de financiële verslaggeving, alsmede de voor de opstelling daarvan te volgen procedures; e een systeem van periodieke monitoring en rapportering; f een toetsingskader (in geval van verbindingen) waarin wordt vastgelegd welke criteria er worden gehanteerd bij het aangaan en beëindigen van verbindingen; g een toetsingskader waarin wordt vastgelegd welke criteria worden gehanteerd bij het doen van investeringen.

87 Uitwerking: II.1.5 In het jaarverslag geeft het bestuur inzicht in de interne risicobeheersing- en controlesystemen en de werking hiervan. Specifiek gaat het daarbij in op de wijze waarop het risicomanagement en de interne beheersing van verbindingen, inclusief het aangaan van majeure transacties daarbinnen, is geregeld. De passage uit het principe beschreven bij de eerste bullit Het bestuur rapporteert hierover aan en bespreekt de interne risicobeheersing- en controlesystemen met de Raad van Commissarissen en zijn auditcommissie veronderstelt het volgende: H 10 Risico s en onzekerheden 87 Het bestuur heeft inzicht in de risico s; Het bestuur heeft inzicht in de beheersmaatregelen; Het bestuur heeft inzicht in de werking van de beheersmaatregelen; Het bestuur rapporteert aan de RvC. De code kent het uitgangsprincipe pas toe of leg uit. We committeren ons aan de code. Als we van de code afwijken, lichten we dit toe in het jaarverslag. De code wordt in 2015 geactualiseerd. Risicomanagementbeleid We hanteren een systeem van integraal risicomanagementbeleid. Dit betekent dat: Het management zich bewust is van de impact van risico s op het realiseren van organisatiedoelstellingen; Risico s expliciet en systematisch continu worden geïdentificeerd en geanalyseerd; Risico acceptatieniveaus voortdurend worden geëvalueerd (risicobereidheid); Beheersingsmaatregelen zijn toegesneden op het handhaven van de acceptabel geachte risiconiveaus. Kenmerken van integraal management zijn: een doorlopend dynamisch proces; aansluitend op de bedrijfsstrategie; onderdeel van dagelijkse operationele activiteiten binnen alle organisatie onderdelen, waarbij iedere medewerker betrokken is; opgezet om mogelijkheden te identificeren en risico s te beheersen of accepteren (afhankelijk van risicobereidheid); geeft een redelijke mate van zekerheid en helpt om de organisatiedoelstellingen te verwezenlijken. Wat integraal risicomanagement niet is: Alle mogelijke risico s moeten en kunnen worden voorkomen; Van risico s mijden naar bewust risico s nemen; Absolute zekerheid. Doelstellingen risicomanagement Risicomanagement levert een belangrijke bijdrage aan het realiseren van onze ambities, maar is geen doel op zich. Met gestructureerd en pragmatisch risicomanagement kunnen we een aantal voordelen halen: Helder inzicht in de belangrijkste organisatierisico s en daaraan gerelateerde maatregelen; Gemaakte keuzes onderbouwen en de kans op ongewenste verrassingen verkleinen; De organisatie op koers houden en daarbij weloverwogen kansen benutten en risico s nemen (waarbij geldt dat het niet benutten van een kans kan leiden tot een risico in de toekomst); Waarborgen van de continuïteit van de organisatie; Optimale bedrijfsvoering, slimme inrichting van processen en het uitvoeren van gerichte controles om de belangrijke risico s in de processen en projecten te beheersen; Gericht de financiële middelen inzetten, passend binnen de visie van de maatschappelijke organisatie; Voldoen aan wet & regelgeving (waaronder de Governancecode Woningcorporaties);

88 88 Taken en verantwoordelijkheden Om de gewenste resultaten te bereiken en risicomanagement in de organisatie te verankeren is het van belang de verschillende rollen en verantwoordelijkheden in het risicomanagementproces te onderkennen. Binnen Nijestee zijn op hoofdlijnen de volgende verantwoordelijkheidsgebieden te onderkennen: Bestuur Lijnmanagement Financiën Control en Informatie. Verantwoordelijkheid bestuur Het bestuur is eindverantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en voor het beheersen van risico s verbonden aan de activiteiten van Nijestee. Verantwoordelijkheid lijnmanagement Risicomanagement binnen Nijestee is een vorm van integraal management wat inhoudt dat de lijn primair verantwoordelijk is voor het identificeren en kwantificeren van risico s en het treffen van beheersmaatregelen (behoort bij een goede bedrijfsvoering) op tactisch en operationeel niveau. Verantwoordelijkheid Control De afdeling Control is verantwoordelijk voor het proces van risicomanagement. De taken die door de afdeling Control worden uitgevoerd zijn: Faciliteren van methoden en technieken zodat de organisatie in staat is op uniforme wijze risico s te identificeren en te beoordelen; Risico-eigenaren ondersteunen bij identificeren en kwantificeren van beleidsrisico s (strategisch), bedrijfsvoeringsrisico s (tactisch) en proces- en informatierisico s (operationeel); Het signaleren van eventuele knelpunten in processturing, -beheersing, en de AO (tegenstrijdigheden, tekortkomingen, risico s etc.), met aandacht voor effectiviteit en efficiency; Het adviseren t.a.v. het sturen en beheersen van processen, en het inrichten van de AO; Beoordelen van een geconsolideerd risicoprofiel (Nijesteebreed); Bewaken van de onderlinge samenhang van risico s en beheersmaatregelen; Uitvoeren van interne controles en rapporteren van bevindingen aan het bestuur; Bevorderen van risicobewustzijn van management en personeel. Bijgaand een visuele weergave van de verantwoordelijkheden (3-lines of defense): Toezichthouders Audit Committee 1e linie 2e linie 3e linie Rol: Ordentelijke bedrijfsvoering (beheersen van risico s) Directeuren in de lijn Rol: Analyseren Controleren Rapporteren Afdeling Control Rol: Houden van toezicht (extern) Accountant

89 10.4 Compliance Politieke en maatschappelijke partijen hechten groot belang aan een gestructureerde inbedding van compliance in de corporatiesector. Ook wij hebben de bevordering van een goede reputatie hoog in het vaandel staan om uitvoering te kunnen geven aan de missie om samen aan buurten te werken waar je je thuis voelt. Dit brengt specifieke compliance doelstellingen met zich mee voor het bestuur, de directeuren, het management en de medewerkers. We hanteren de volgende definitie voor compliance: H 10 Risico s en onzekerheden 89 Compliance is het geheel van maatregelen dat zich richt op de implementatie, handhaving en naleving van externe wet- en regelgeving, alsmede op interne procedures en gedragsregels om te voorkomen dat de reputatie en integriteit van Nijestee wordt aangetast. In 2014 zetten we een gestructureerde vorm van compliance op. De eerste verantwoordelijkheid voor compliance ligt bij het DirectieOverleg / Management. Dit betekent dat compliance ingebed moet zijn in de dagelijkse (primaire) processen. Ter ondersteuning van het DO en voor coördinatie op organisatieniveau is een ComplianceOfficer benoemd. Binnen de bedrijfsonderdelen is de verantwoordelijkheid voor de daadwerkelijke realisatie van compliance in de praktijk belegd bij de managers van de verschillende teams. Het goed functioneren van compliance vereist een goede communicatie tussen de diverse bedrijfsonderdelen binnen Nijestee. Belangrijkste orgaan waarbinnen deze communicatie wordt gestroomlijnd is het Compliance Team. In het Compliance Team zitten vertegenwoordigers van alle bedrijfsonderdelen van Nijestee onder voorzitterschap van de Complianceofficer. Specifiek bestaat het Compliance Team uit de volgende functies: Functie Complianceofficer (Hoofd PZ) Procesconsulent Jurist Vastgoed Jurist Woondiensten Hoofd Bedrijfsbureau Hoofd Personeelszaken Bedrijfsonderdeel Staf directeur-bestuurder Financiën, Control & Informatie Vastgoed Woondiensten Onderhoud Staf directeur-bestuurder Door de gekozen invulling van het compliance team is een adequate functiescheiding gecreëerd. Binnen het Compliance Team vindt afstemming en informatie-uitwisseling plaats op onder andere de volgende terreinen: Signalering en interpretatie van nieuwe wet en regelgeving Beleidsontwikkeling van Nijestee-brede in te voeren wet en regelgeving Samenwerking bij de initiatie en uitvoering van deelprojecten op het vlak van compliance. Het Compliance Team komt circa vier keer per jaar bijeen.

90 90 Het Compliance Team legt een verbinding tussen de verschillende normen (Wet en regelgeving) en de gevolgen daarvan voor de verschillende bedrijfsonderdelen en bedrijfsprocessen. Het scharnierpunt is te kwalificeren als Compliancemanagement. Schematisch ziet dat er als volgt uit: EXTERNE NORMEN Corporatie normen Overheidsnormen Beroepsnormen COMPLIANCE MANAGEMENT Bedrijfsonderdelen en afdelingen Bedrijfsprocessen WONINGCORPORATIE In 2015 evalueren we de werking van het Compliance Team.

91