Jaarverslag Nijestee 2014

Transcriptie

1 Volkshuisvestingsverslag Verantwoording bestuur 4 Jaarverslag Nijestee Wonen in Groningen Lokale samenwerking Herziening Woningwet Missie, doelen en strategie Meetbare resultaten De goede dingen doen Besluitpunten bestuur 12 2 Bewoners betrekken bij beheer en beleid Zeggenschap van huurders Formeel overleg In gesprek met de stad Tevreden huurders Klachtenafhandeling 16 3 Kwaliteit van het woningbezit Onderhoud en verbetering Zonnepanelen op verzoek Veilig wonen Nieuwe woningen Verkoop Aan- en verkoop van bouwlocaties 27 7 Organisatie en personeel Organisatie Duurzame inzetbaarheid: gezond blijven, leren en ontwikkelen Ondernemingsraad Samenwerkingsverbanden en verbindingen 45 8 Bericht van de Raad van Commissarissen Governance structuur Werkwijze, werving en selectie Integriteit Zelfevaluatie en deskundigheidsbevordering Besluit- en bespreekpunten en activiteiten Persoonlijke gegevens en beloningen 54 9 Financiën Lange termijnbeleid Activiteitenplan Meerjarenprognose en solvabiliteit Bedrijfswaarde Resultaat Financieren en beleggen Fiscaliteiten 76 4 Huisvesten van de doelgroep Huurbeleid Afspraken over huisvesting van jongeren Schaarse ruimte verdelen Inkomenstoets nieuwe huurders Keuzevrijheid voor nieuwe bewoners Voorkomen huurachterstand en huisuitzetting Besparen op energiekosten Energieafrekening simpeler Nieuwe Warmtewet 33 5 Leefbaarheid Discussie over de taak van een corporatie Activiteiten met en door bewoners Schone en veilige buurten Fondsen voor de buurt Sponsoring 37 6 Wonen en zorg Bouwen voor bijzondere groepen Wonen met begeleiding Nieuw onderkomen voor NOVO Mien Aigen Hoes Risico s en onzekerheden Risicoanalyse Externe en interne risico s Risicomanagement Compliance Verklaring bestuur 92 Bijlagen 93 Toelichting afkortingen Belanghouders Nijestee 12 Kengetallen Jaarrekening en toelichting Overige informatie Overige gegevens 163 3

2 Verantwoording bestuur Voor u ligt het jaarverslag van 214. Hierin blikken we terug op onze activiteiten van het afgelopen jaar en vertellen we wat we met ons geld hebben gedaan. Oorsprong We zijn bijna een eeuw geleden opgericht om mensen met een lager inkomen op een fatsoenlijke manier te huisvesten. Daar was in die tijd grote behoefte aan: arbeiders woonden in krotten zonder riolering en met weinig daglicht. Diverse groepen mensen met het hart op de goede plaats sloegen de handen ineen en richtten verenigingen op, die betaalbare woningen bouwden. In 1919 werden op die manier onze voorlopers opgericht, de woningbouwverenigingen Gruno en Groningen. Sinds 31 december 1998 zijn die opgegaan in Nijestee. Schaalgrootte In 2 maakten we deel uit van een grote landelijke fusie, het vastgoedfonds LievendeKey met meer dan 6. woningen. Dit bleek al snel een moloch die losgezongen was van haar lokale context en maatschappelijke doelstellingen. Daarna, in 23, door ervaring wijs geworden, kozen we in nauwe samenspraak met lokale partners voor een koers met focus op behoud van de menselijke maat in de stad Groningen. Dat heeft ons gezicht tot op heden mede bepaald. Wij zijn maatschappelijk betrokken en werken nauw samen met onze belanghouders in de stad. Beperking van onze activiteiten tot de stad Groningen is een bewuste keuze: hier kennen we de mensen, de behoeftes en de buurten. Onze omgangsvormen zijn typisch Stadgronings: eerlijk en direct, zelfbewust, informeel, laagdrempelig. Op dit moment verhuren we ruim 13. woningen, vrijwel allemaal in de stad. Tweede Kamer unaniem de herziene Woningwet aan, daarin worden strakkere kaders gesteld aan het doen en laten van corporaties. Die moeten terug naar hun oorspronkelijke taak: alleen woningen bouwen en beheren waar mensen met een lager inkomen wonen. Die weg sloegen we na onze avonturen met LievendeKey al in. De goede dingen doen We zijn een maatschappelijke organisatie die niet werkt om winst te maken, maar om mensen met lagere inkomens een goed dak boven hun hoofd te bieden. Daarin maken we uiteraard binnen de wettelijke kaders eigen keuzes. Dat doen we zoveel mogelijk in overleg met huurders. In het verslagjaar lieten we door een onafhankelijke commissie onderzoeken of we de goede dingen doen, we gaven opdracht tot visitatie. De commissie sprak met een bonte stoet aan bewoners en organisaties waar we de afgelopen vier jaar mee samenwerkten. Ze loofde in haar eindrapport met name onze manier waarop we met bewoners in gesprek gaan en onze investeringsbereidheid voor bijzondere doelgroepen. De commissie signaleerde wel dat onze visie meer een op een kan worden doorvertaald in concrete doelstellingen. Die aanbeveling nemen we ter harte. Pieter Bregman Algemeen directeur / bestuurder Positie van de stad De inkomens in Groningen liggen relatief laag ten opzichte van de rest van het land. De stad telt circa 75. huishoudens met een lager inkomen. Zij kunnen allemaal aanspraak maken op een sociale huurwoning. Op dit moment zijn er ongeveer 38. woningen. Er blijft dus behoefte aan betaalbare woonruimte in Groningen. Verder is het goed om te weten dat de gemiddelde Stadjer weliswaar arm is, maar niet altijd kansarm, want vaak student, vooral ook vaak jong en vooruitstrevend. Groningen is een gewilde plek om te wonen. De stad behoort als het gaat om koopwoningen tot een van de beste woningmarkten van Nederland, terwijl het omliggende platteland krimpt. Ook de wachtlijsten voor sociale huurwoningen zijn (te) lang. Economische en politieke veranderingen Vanaf 23 tot 29 kenden we een gestage groei aan activiteiten: we waren koploper in de wijkvernieuwing en ontwikkelden honderden nieuwe huur- en koopwoningen. Eind 28 had heel Nederland last van de krediet- en woningmarktcrisis, ook wij konden onze ambities niet meer waarmaken. Ook op politiek vlak traden veranderingen op, de regering besloot de verhuurderheffing in te voeren en als gevolg van het debacle bij Vestia verscherpten toezichthouders en financiers hun normen. Zeker vanaf 212 hadden we de handen vol om hierop in te spelen: herziene strategie, herziene meerjarenplan en begroting, gedwongen ontslagen, veilig stellen financierbaarheid en afstoten van ontwikkellocaties. Deze ingrepen waren voldoende om onze organisatie financieel gezond te houden. Eind december nam de 5

3 H 1 Bewoners betrekken bij beheer en beleid Wonen in Groningen 1.1 Lokale samenwerking De stad Groningen neemt in het noorden een bijzondere positie in. Al sinds de middeleeuwen is de stad het cultureel centrum van de regio waar veel bedrijvigheid heerst, een plek waar mensen graag willen wonen. De stad heeft die positie tot op de dag van vandaag weten te behouden. Ieder jaar komen er nieuwe mensen naar de stad om te werken of te studeren. Die willen allemaal ergens wonen, het liefst in een veilige straat waar mensen prettig met elkaar samen wonen: jong en oud, arm en rijk, met of zonder beperking. Aan iedereen willen we ruimte bieden. 1.2 De vijf Groninger corporaties Nijestee, De Huismeesters, Lefier, Patrimonium en Steelande Wonen en de gemeente Groningen werken daarom al jaren samen. Sinds 1998 leggen we de gezamenlijke afspraken vast in een lokaal akkoord, na vier jaar bekijken we of de opgaven nog steeds actueel zijn. Zo volgden afspraken waarin de samenwerking verder werd verbreed en verdiept in het Lokaal Akkoord (22), het Nieuw Lokaal Akkoord (27) en het Nieuw Lokaal Akkoord 2. (211). Vanuit een gezamenlijke visie, maar met oog voor het veranderd speelveld, blijven we ook in de toekomst werken aan goed en betaalbaar wonen en leefbare wijken in de stad. Herziening Woningwet Het verslagjaar stond in het teken van de landelijke discussie over het speelveld van corporaties. Na een serie incidenten bij collega-corporaties besloot de Tweede Kamer om een parlementaire enquête te houden naar de oorzaken hiervan. Tegelijkertijd stelde minister Blok een novelle voor de herziene Woningwet op. In december 214 is de herziene Woningwet unaniem door de Tweede Kamer aangenomen, de aanbevelingen van de parlementaire enquêtecommissie zijn bij de behandeling betrokken. Volgens planning gaat de nieuwe wet op 1 juli 215 in, maar uiteraard bestudeerden we de gevolgen van de veranderende wetgeving zorgvuldig in het afgelopen jaar. De corporaties worden in de toekomst verplicht zich te richten op hun kerntaak: het huisvesten van de laagste inkomensgroepen, momenteel met een inkomen tot ruim 34. euro per jaar. De mogelijkheden om te investeren in leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed worden beperkt; dit is alleen toegestaan als er een directe relatie ligt met het eigen bezit en de eigen huurders. Een corporatie mag in de toekomst alleen nog uitbreiden in één woningmarktgebied. Corporaties moeten zich richten op bouwen en verhuren van sociale huurwoningen. De bouw van koop- of vrije sector huurwoningen door corporaties mag alleen onder strenge voorwaarden plaatsvinden. Het rijk laat dat het liefst aan marktpartijen over. 1.3 De nieuwe Woningwet geeft een sterk regisserende rol aan de gemeente. De gemeentelijke woonvisie vormt het uitgangspunt voor het volkshuisvestelijk beleid en zal de grondslag vormen voor prestatieafspraken die met de corporaties gemaakt zullen worden. De corporatie dient naar redelijkheid bij te dragen aan het gemeentelijk beleid en zal dus een bod moeten uitbrengen op de gemeentelijke woonvisie. In Groningen werkten we grotendeels al volgens dit model, de verhoudingen worden hiermee verder geformaliseerd. Nieuw element in de herziene wet is de positie van huurders bij de woonvisie en de lokale prestatieafspraken, zij moeten hier bij betrokken worden. De gemeente startte in 214 met de voorbereiding van de woonvisie, volgens planning is die medio 215 gereed. Met onze Participatieraad bespreken we op welke manier huurders hun stem het best kunnen laten horen. Missie, doelen en strategie Iedere drie jaar stellen we onze strategie bij. Afhankelijk van de ontwikkelingen om ons heen maken we andere keuzes die we vastleggen in ons Strategisch Kader. Voor de periode gaven we dit document de naam Vooruit naar de oorsprong. Onze missie is al bijna een eeuw lang onveranderd: we zien goed en plezierig wonen als basis van bestaan. 15 jaar geleden werden de eerste corporaties opgericht. Niet om mensen een mooi huis te bieden, maar om ze een veilig onderdak te geven. Ondertussen is het wonen in Nederland ingrijpend 7

4 verbeterd, niemand hoeft meer in een krot of onder een brug te wonen. Maar de motieven van toen inspireren ons nog steeds: een veilige plek om te wonen is de basis om mee te doen in de samenleving via werk, hobby s, studie of opvoeding van kinderen. Onze toekomst ligt in een veel sterkere binding met bewoners, waarbij zij ons niet als instituut ervaren, maar als betrouwbare partner waarmee ze samen werken aan goed wonen in gemêleerde wijken. Wat willen we bereiken? 1. We bieden mensen met lagere inkomens goede, passende woningen. Wij zijn er in de eerste plaats voor mensen met lagere inkomens (tot 34./ 38.) en kwetsbare mensen die van ons afhankelijk zijn. Deze groep bedienen we met bestaande sociale huurwoningen, waar mogelijk bouwen we nieuwe betaalbare huurwoningen voor deze groepen bij. Huishoudens met een middeninkomen willen we graag in onze wijken houden. Voor die groep bieden we ieder jaar een beperkt aantal bestaande huurwoningen te koop aan. 2. We bieden bovenal voldoende en betaalbare woningen. Ruim de helft van de Groningse huishoudens heeft een lager inkomen. Ze wonen niet allemaal in een sociale huurwoning, maar komen hier wel voor in aanmerking. Voor deze mensen is het van groot belang om betaalbaar te wonen. De woonlasten worden voor een deel bepaald door de stookkosten. Omdat het overgrote deel van onze woningen nog jaren zal bestaan, is verduurzaming een must. Met bewoners bezien we hoe we de energiekosten kunnen beperken, bijvoorbeeld door samen met buren duurzame energie op te wekken. 3. We dragen merkbaar bij aan de leefbaarheid van onze buurten. Goed en plezierig wonen begint met het huis, maar daar houdt het niet mee op. Het gaat ook om de straat en de buurt. Samen met de gemeente en bewoners zorgen we ervoor dat de buurt op orde is, dat het prettig wonen is. Dat doen we in de eerste plaats door te zorgen voor kwaliteit en variatie in woningen. Samen met andere aanbieders zorgen we voor wijken waar iedereen zich thuis voelt. Ook investeren we in buurtpanden en stimuleren we activiteiten in de buurt. Op die manier kunnen mensen elkaar ontmoeten. 4. We besteden extra aandacht aan mensen die zorg en begeleiding nodig hebben. Soms kan het (tijdelijk) wat minder met iemand gaan. Samen met hulpverlening, gemeente, scholen of politie bekijken we dan hoe iemand weer zoveel mogelijk zelfstandig kan wonen. Ook vragen instellingen of bewonersgroepen ons met regelmaat om woningen met zorg aan huis. We gaan graag met die vragen aan de slag en vinden het leuk ook nieuwe - of minder gebruikelijke - woonvormen te onderzoeken. Onze werkwijze is: We werken sober en doelmatig. We nodigen uit. We reageren snel en maken duidelijke afspraken. We zoeken een balans om energiekosten te besparen. We werken samen. We houden ons huishoudboekje op orde. We werken in en voor de stad Groningen. Hieronder vatten we de kritische doelstellingen voor 214 samen en vertellen we welke resultaten we haalden. Ambitie Waarborgen continuïteit Ambitie Beheers de exploitatiekosten Doelstelling (1) Verkrijgen van positieve beoordelingen van controlerende instanties (Centraal Fonds Volkshuisvesting, Waarborgfonds Sociale Woningbouw, ministerie). Doelstelling (7) Prestatie-indicator Minimaal realiseren van het geraamde bedrijfsresultaat en het verder versterken van de financiële positie. Begroting positief (bedrijfswaarde). Prestatie-indicator Ontvangst positieve beoordelingen. Gereed 31 december 214. De formatie is ultimo 214 geraamd op uur per week Realisatie WSW: in juni brief ontvangen. Termen kredietwaardigheid en faciliteringsvolume zijn vervangen door borgbaarheid en borgingsplafond. Nijestee voldoet aan de eisen. CFV: in oktober 214 Toezichtbrief ontvangen. Nijestee voldoet aan de eisen; interventies zijn beëindigd, geen verdere opmerkingen. Ministerie: eind november 214 Oordeelsbrief ontvangen; geen bijzonderheden. Realisatie (157,9 fte). Gemiddelde exploitatielasten bedragen 1.39 per verhuureenheid. Solvabiliteit minimaal 25%, ambitie 3% Resultaat (mutatie Eigen Vermogen): positief 1,4 miljoen ( 2,8 miljoen hoger dan geraamd) Formatie ultimo december: uur per week (16,6 fte). Gemiddelde exploitatielasten: 1.22 per verhuureenheid. Ambitie Waarborgen continuïteit Solvabiliteit bedraagt ultimo december 26,5% Doelstelling (2) Het inzichtelijk maken en waar mogelijk verhogen van de maatschappelijke prestaties van Nijestee. Ambitie Houd voldoende financiële middelen beschikbaar Prestatie-indicator Ontwikkelen model. Gereed 31 maart 214. Analyse en presentatie. Gereed 3 juni 214. Doelstelling (8) Het optimaliseren van de liquiditeitspositie, zodanig dat Nijestee te allen tijde aan haar betalingsverplichtingen kan voldoen. Realisatie Model is op hoofdlijnen ingericht en gevuld met cijfers. In mei gepresenteerd aan RvC. Prestatie-indicator Liquiditeitspositie ligt continu binnen en,5 miljoen (conform Treasurystatuut). Rentedekkingsgraad minimaal 1,3, ambitie minimaal 1,5. Ambitie Waarborgen continuïteit Loan to Value: maximaal 75%, ambitie < 7%. Doelstelling (3) Verder versterken, onderhouden en verbeteren van de relatie met belanghouders (huurders, gemeente, maatschappelijke organisaties). Realisatie Liquiditeitspositie ultimo december,9 miljoen. Rentedekkingsgraad bedraagt 1,8. Prestatie-indicator Zorg dragen voor vernieuwing stedelijk Lokaal Akkoord. Gereed 31 december 214. Loan to value bedraagt 74,66%. Ambitie Verkoop onroerend goed om investeringsruimte te creëren Realisatie De stedelijke corporaties stuurden in april een brief aan de nieuwe gemeenteraad met de uitnodiging om de lokale samenwerking voort te zetten. Begin 215 staat de Intentieovereenkomst op de agenda van de raadscommissie als opmaat voor nieuwe prestatieafspraken. Doelstelling (9) Prestatie-indicator Minimaal realiseren van een verkoopopbrengst als gevolg van de individuele verkoop van bestaande woningen. Verkoopprogramma 214: Regulier: 14 woningen á gemiddeld 84. = Ambitie Waarborgen continuïteit Realisatie Tot en met december zijn 166 wooneenheden definitief verkocht, Doelstelling (4) Het laten uitvoeren van een visitatie. opbrengst 12,2 miljoen. Per saldo beter resultaat van,4. Prestatie-indicator Gereed 31 december bedrijfspanden verkocht. Realisatie Raeflex voerde de visitatie uit, het eindrapport ontvingen we in november. In het algemeen lovende teksten. In december is rapportage gepresenteerd op de jaarlijkse BinnensteBuitendag. Ambitie Verbeter de leefbaarheid van onze wijken Doelstelling (5) Het via concrete projecten vergroten en verbeteren van de leefbaarheid in Groningen in het algemeen en van onze wijken in het bijzonder. Prestatie-indicator Uitvoeren diverse projecten voor in totaal Realisatie Tot en met december is er 82. uitgegeven (exclusief uren eigen dienst). Diverse projecten lopen c.q. zijn afgerond, bijvoorbeeld: binnentuin hoek Zaagmuldersweg/Klaprooslaan, leefregelborden, Vlindertuin, Buurt in Bloei-projecten in diverse buurten. Ambitie Zorg voor een sluitende (investerings) begroting Doelstelling (6) Het tijdig opstellen van de integrale bedrijfsbegroting 215, inclusief geactualiseerd meerjarenperspectief. Prestatie-indicator Gereed 1 oktober 214. Realisatie Begroting 215 is op 26 november 214 door RvC goedgekeurd. Ambitie Beperk risico s tot acceptabele grootheden Doelstelling (1) Verkleinen van de (financiële) risico s op de ontwikkelportefeuille. Prestatie-indicator Minimaal twee risicolocaties in uitvoering brengen of afstoten aan derden. Gereed 31 december 214. Realisatie Diverse ontwikkelingen: Er is overeenstemming over vier locaties, transport in 215. Betreft Noorderkerk, Hora Siccamasingel, Ciboga en Bloemstraat 3/5/7. Uitvoering Trefkoel blok B/C is onder voorwaarden goedgekeurd door Directie. 1.4 Meetbare resultaten Binnen onze organisatie is de Balanced Score Card (BSC) een belangrijk instrument om de dagelijkse ontwikkelingen te volgen. Ieder jaar stellen afdelingen werkplannen op met het Strategisch kader als uitgangspunt. De kritische doelstellingen in de werkplannen nemen we vervolgens in de Nijestee-BSC op. We volgen de voortgang en bespreken maandelijks de resultaten binnen het directieoverleg en drie keer per jaar met de Raad van Commissarissen. 9

5 Ambitie Vergroot de participatie van bewoners Doelstelling (11) Onderhouden en uitbouwen van contacten met (georganiseerde) huurders. Prestatie-indicator Organiseer minimaal 4 BAG s (BewonersAdviesGroepen). Minimaal 4 keer overleg met Participatieraad. Realisatie Vier BAG s georganiseerd: BAG huuraanpassing, BAG Functie ParticipatieRaad, digibag rondom NijesTeevee, BAG Begroting was een intensief opbouwjaar voor de Participatieraad. Doelstelling van 4 keer is ruimschoots gehaald. Ambitie Behoud c.q. verbeter de klanttevredenheid Doelstelling (12) Het realiseren van een acceptabele klanttevredenheid op het gebied van woondiensten en onderhoud. Prestatie-indicator Klanttevredenheid is minimaal een 7,5; Onderzoek klanttevredenheid vertrekkende huurder; Niet planmatig onderhoud > 8. Realisatie Verhuisproces klanttevredenheid 7,6 (respons 37%). Verhuisproces na acceptatie 7,5 (respons 36%). Niet planmatig onderhoud klanttevredenheid = 8,3. Ambitie Bied keuzemogelijkheid door diversiteit in het woningaanbod Realiseer betaalbare woningen Realiseer en verbeter onze woningvoorraad op een duurzame wijze Doelstelling (13) Het realiseren van het vastgoedprogramma 214. Prestatie-indicator Vastgoedprogramma 214: Onderhanden: 133 huurwoningen; Voorbereiden besluitvorming Trefkoel blok B/C; Afronden kwaliteitsverbeteringen Planetenlaan (18 woningen). Realisatie Resultaten 214: Bouw Grunobuurt (19 woningen) en Semmelweisstraat (24 woningen) gestart. Oplevering in 215; Omgevingsvergunning Trefkoel blok B/C is ontvangen; Kwaliteitsverbetering project Planetenlaan (18 woningen) is opgeleverd. Ambitie Voldoe aan externe regelgeving Doelstelling (14) Het zorg dragen voor behoud staatssteun (borgingsmogelijkheden via het WSW) Prestatie-indicator Per 1 januari 214 wordt minimaal 9% van de woningen < 699,48 verhuurd aan bewoners met inkomen van maximaal Realisatie In 214 zijn er sociale huurwoningen toegewezen. Hiervan zijn er toegewezen aan huurders met een inkomen < Een score van 99%. Ambitie Verbeter informatie en communicatie richting onze bewoners Doelstelling (15) Via digitale en traditionele middelen vergroten en verbeteren van de communicatie met bewoners/belanghouders van Nijestee. Prestatie-indicator Via NijesTeeVee 1 keer per kwartaal thema s Strategisch kader onder de aandacht brengen. Publiceren Jaarbericht 213. Organiseren BinnensteBuitenDag. Realisatie Advies ontvangen van huurders over inzet NijesTeevee; Jaarbericht 213 gepubliceerd; BinnensteBuitendag op 1 december gehouden met als thema Ambitie Doelstelling (16) Prestatie-indicator Toets en verbeter de interne processen Voldoen aan de wettelijke (veiligheids)eisen op het gebied van asbest, legionella, brandpreventie en warmtevoorziening. Ontwikkel kennisplatform Integrale veiligheid, gereed 1 juli 214. Valideer wet- en regelgeving risicogebieden gebouwveiligheid, gereed 1 november 214. Veiligheid: opleiden medewerkers. Gereed 31 december 214. Warmtewet: voldoen aan regelgeving. Gereed 31 december 214. Realisatie Validatie wet- en regelgeving is opgepakt. Afronding in 215; Ambitie Doelstelling (17) Prestatie-indicator Realisatie Ambitie Doelstelling (18) Prestatie-indicator Realisatie Ambitie Opleiden medewerkers gereed; Uitvoering Warmtewet volgens implementatieplan gestart; bewoners zijn op de hoogte gebracht van eventuele consequenties. Werf en behoud gemotiveerde medewerkers Het (ondanks de krimpende organisatie) behouden van gemotiveerde medewerkers. Tevredenheidsmeting onder medewerkers, gereed 31 december 214. Gemiddelde score minimaal een 7,5. De score over 214 was voor gemiddeld een 7,8. Deze score is gebaseerd op een anoniem medewerkerstevredenheidsonderzoek. In 214 startten we met zogenoemde Broodje met -bijeenkomsten: maandelijkse bijeenkomsten voor en door medewerkers waar werkgerelateerde thema s worden toegelicht. Verbeter de informatievoorziening Het bewaken van continuïteit in beschikbaarheid van een primair informatiesysteem (vanwege eindigheid van First). Participeren in ontwikkeling van Agresso (nieuw product van NCCW). Oriënteren op nadere niet-nccw pakketten. Eerste verkennende gesprekken met NCCW zijn gevoerd; Eerste verkennende gesprekken met alternatieve leveranciers zijn gestart. Ontwikkel nieuwe concepten om strategische doelstellingen te halen Doelstelling (19) Het energieneutraal maken van 1 woningen in 215. Prestatie-indicator Realisatie In kaart brengen van (rijks)subsidiemogelijkheden. In kaart brengen van technische mogelijkheden. 1 of meerdere complexen aanwijzen als mogelijk geschikt voor projectmatige investeringen. Subsidiepalet is geïnventariseerd. Conclusie: geen financiële bijdragen aanwezig. Doelstelling om 1 woningen te verbeteren niet haalbaar (onzekere wetgeving, tegenvallende investeringskosten). Technische mogelijkheden zijn in kaart gebracht. Meest kansrijk zijn woningen uit de jaren 6 en 7. Twee complexen zijn aangewezen als kansrijk. 1.5 De goede dingen doen We zijn een maatschappelijke organisatie die niet werkt om winst te maken, maar om mensen met lagere inkomens op een goede manier te huisvesten. Daarin maken we uiteraard binnen de wettelijke kaders eigen keuzes. Dat doen we zoveel mogelijk in overleg met huurders. Eind november vroegen we bijvoorbeeld een groep huurders advies over onze concept begroting 215 via een BAG, een BewonersAdviesGroep. Zij vroegen met name aandacht voor de stijgende huren en stelden dat ze eigenlijk te laat bij de plannen voor het volgend jaar betrokken waren om op dat punt nog veranderingen door te kunnen voeren. Met de Participatieraad spraken we af om de planning van de begroting in het vervolg naar voren te trekken. Hierdoor krijgen huurders meer invloed op de keuzes die we maken. Op een hoger abstractieniveau gaat het erom dat we de goede dingen doen. Dat bepalen wij niet zelf. Dat bepalen de mensen waar we het voor doen: huurders en woningzoekenden in de eerste plaats. Maar natuurlijk heeft de rest van de stad in al zijn diversiteit daar ook een opvatting over. Om daarover met elkaar in gesprek te gaan, moeten we duidelijk maken welke opties mogelijk zijn. We kunnen iedere euro maar een keer uitgeven, de keuzes zijn niet onbeperkt. Als we bijvoorbeeld minder huurverhoging in rekening brengen, kunnen we minder woningen verbeteren of minder investeren in leefbare buurten. In 214 maakten we een start om onze keuzes en de gevolgen hiervan duidelijker in kaart te brengen voor de buitenwereld. In de sector zijn meer corporaties hier mee bezig, bijvoorbeeld met behulp van het Driekamermodel. We ontwikkelden zelf een ander wat minder ingewikkeld model. Door onze maatschappelijke activiteiten en prestaties inzichtelijk te maken kunnen we betere keuzes maken en bepalen wat onze maatschappelijke prestatie voor huidige en toekomstige huurders in de stad Groningen is. In 214 zijn we begonnen met het beschrijven van de goede dingen : wat doen we om het wonen in buurten prettig te houden en wat merken bewoners en woningzoekenden daar van? We onderscheiden een aantal velden: 1. Betaalbaarheid. Betaalbaar wonen is voor veel huurders de afgelopen paar jaar een stuk lastiger geworden. Wij vinden het belangrijk om samen met bewoners en de Participatieraad te kijken naar oplossingen. Dat kan door bijvoorbeeld matiging van de jaarlijkse huuraanpassing of minder huurverhoging na een verhuizing. Een andere optie is om woningen duurzamer te maken, waardoor de energielasten dalen. 2. Beschikbaarheid. De stad is een gewilde plek om te wonen en groeit ieder jaar. In Groningen zijn er lange wachtlijsten voor een sociale huurwoning. Door meer nieuw te bouwen of minder sociale huurwoningen te slopen of te verkopen komen er meer woningen beschikbaar voor onze doelgroep: mensen met een lager inkomen of mensen die zorg en begeleiding nodig hebben. 3. Goed, gezond en veilig wonen. Het onderhouden en verbeteren van onze woningen is één van onze kerntaken. Dit doen we zoveel mogelijk in overleg met (nieuwe) bewoners. Daarnaast helpen we bij betalingsachterstand en schakelen we hulpverlening in als we problemen achter de voordeur signaleren. 4. Leefbare en prettige buurten. Prettig wonen is meer dan een mooi huis hebben: de hele omgeving telt mee. Een schone en veilige buurt maakt dat je je echt ergens thuis voelt. We bemiddelen bij burenoverlast en hebben mensen in dienst die contact onderhouden met buurtverenigingen, flatcommissies of medewerkers van de gemeente. 5. Maatschappelijke verbinding. We nodigen huurders en andere belanghouders bewust uit om met ons in gesprek te gaan. Dat doen we bijvoorbeeld door ieder jaar de BinnensteBuitenDag te organiseren, adviezen te vragen over de meest uiteenlopende onderwerpen en door regelmatig met onze Participatieraad te overleggen. H 1 Wonen in Groningen visitatie. In 215 gaan we hierover in gesprek met onze huurders en andere belanghouders. Vervolgens bekijken we wat efficiënter en beter kan om die goede dingen ook goed uit te voeren. In het verslagjaar lieten we ook op een andere manier onderzoeken of we de goede dingen doen, we gaven opdracht tot visitatie door een onafhankelijke commissie. Voor ons was dit de tweede keer. In 21 scoorden we bovengemiddeld, ook deze keer springen we er goed uit. Samengevat signaleert de commissie de volgende sterke punten: 11

6 sterk missie- en waardengedreven; samenwerken in partnership; openstaan voor vernieuwende (groeps)initiatieven; vernieuwend in participatie; goede legitimatie voor handelen bij bewoners en belanghebbenden; bereidheid tot investeren. Al met al is het een mooi rapport, maar we gaan zeker niet achterover leunen. We willen vooruitkijken, want er valt nog veel te verbeteren. Dat is het advies van de commissie, dat geven belanghebbenden aan en dat vinden we zelf ook. Het helpt dat dit rapport daarvoor handvatten biedt. We markeren de volgende punten: We maken beter inzichtelijk wat bewoners en andere samenwerkingspartners van ons kunnen verwachten in de komende jaren. Bijvoorbeeld hoe we omgaan met leefbaarheid. We vertalen onze visie en waarden strakker naar concrete doelstellingen om daarmee maatschappelijk en financieel effectiever te sturen. Heldere kaders bieden meer ruimte aan medewerkers en bewoners en stimuleren betrokkenheid. We zetten de stap van ontwikkel- naar beheerontwikkelcorporatie. Onze gedrevenheid en creativiteit uit de ontwikkelfase gaan we verder doortrekken naar de beheerfase. Beheren door de ogen van de huurder. Zoals we dat al in het verhuisproces hebben vormgegeven (zie verder paragraaf 4.5). 1.6 Het complete visitatierapport is te vinden op onze website. Besluitpunten bestuur Iedere twee weken komt het directieteam bijeen. Dit bestaat uit de algemeen directeur / bestuurder en vier directeuren die ieder een deel van de organisatie aansturen (zie organogram in Hoofdstuk 7 over Organisatie en Personeel). In het afgelopen jaar werden door het bestuur onder andere de volgende besluiten genomen: Vaststellen samenvatting Strategisch kader Diverse voortgangs- en oplevernotities nieuwbouwprojecten Verlaging leningportefeuille door extra aflossen Toekomst buurtfondsen Toekomst complexen in Kostverloren, Paddepoel en Selwerd Deelname WeHelpen Aanbieden blote eigendom aan erfpachters Verkoop ontwikkellocaties (onder andere Noorderkerk en Hora Siccamasingel) Terugkoop WiF-complexen (niet onder de geboden voorwaarden) Aanpassen WWS-punten Toetsingskader nieuwbouwprojecten Verkoopvoorwaarden nieuwbouw Typhoon en voorwaarden terugkerende huurders Huishoudelijk Reglement voor nieuw op te richten VvE s Toepassing nieuwe Warmtewet Nieuw verhuisproces invoeren Aanpassing verkoopprogramma Intentieovereenkomst met SSH Utrecht ontwikkeling Trefkoel Aanvraag WSW: investeringsvoorstel Trefkoel blok B/C Verkoop twee panden bedrijfsmatig vastgoed Inkomensafhankelijke huurverhoging (niet toepassen in 214) Jaarverslag 213 Gebruik en verhuurvoorwaarden Damsterpoort Concept Begroting 215 Overeenkomst nieuwbouw stichting Het Kopland Management Letter KPMG (interim controle) 13

7 H Bewoners betrekken bij beheer en beleid Bewoners betrekken bij beheer en beleid Zeggenschap van huurders In ons Strategisch kader Vooruit naar de oorsprong schetsen we de positie van huurders door de jaren heen. Corporaties werden ooit opgericht door betrokken mensen die de minder bedeelden een goede, veilige woning wilden bieden. De organisaties institutionaliseerden en professionaliseerden. De overheid bepaalde tot aan het midden van de jaren 9 van de vorige eeuw wat corporaties moesten doen om de volkshuisvesting Daarnaast ondernam de Partipatieraad in haar eerste jaar allerlei activiteiten: Kennismaking directie en RvC Deelname gesprek visitatiecommissie Overleg met voltallige RvC, besloten is om dit jaarlijks te doen Inhoudelijke voorbereiding BinnensteBuitendag Presentatie tijdens Aedes congres op 2 november Presentatie tijdens lunchbijeenkomst huisgenoten Damsterpoort Interview Nijestee Nieuws-pagina in Groninger Gezinsbode Aanvankelijk was het uitgangspunt om 3 of 4 overleggen per jaar te houden. Maar er was veel behoefte aan informatie. De raad kwam dit jaar 11 maal bijeen, daarnaast namen leden deel aan diverse werkgroepen. In het jaarplan voor 215 is afgesproken om 6 vergaderingen te houden. Voor de leden van de Participatieraad is een H 2 Bewoners betrekken bij beheer en beleid in Nederland op een goed peil te houden. Vervolgens liet het rijk de teugels vieren en werden corporaties op vrijwilligersvergoeding beschikbaar. de hele woningmarkt actief. Ze bouwden niet alleen sociale huurwoningen, maar ook koopwoningen of vrije sectorwoningen. De parlementaire enquêtecommissie onderzocht de misstanden die bij een aantal corporaties optraden, waarbij 2.3 In gesprek met de stad Ieder jaar organiseren we de BinnensteBuitendag. Dan vertellen we wat we het afgelopen jaar gedaan hebben en gaan we vooral het gesprek met bewoners en andere geïnteresseerden aan over de ideeën die bij hen fraude en mismanagement tot grote schade voor de volkshuisvestingsector leidde. Een van de aanbevelingen leven. Vaak kiezen we daar een thema voor en nodigen we samenwerkingspartners gericht en persoonlijk uit. is om huurders weer meer zeggenschap te geven. In de herziene Woningwet is een aantal punten ook bij wet De Participatieraad maakte dit jaar van de gelegenheid gebruik om zich aan huurders en de buitenwereld te vastgelegd. Wij delen die conclusies en aanbevelingen: onze toekomst ligt in een veel sterkere binding met presenteren. In december stonden we samen met hen stil bij de uitkomsten van de visitatie (zie ook paragraaf bewoners, waarbij zij ons niet als instituut ervaren, maar als betrouwbare partner waarmee ze samen werken 1.5). aan goed wonen in gemêleerde wijken. 2.2 Formeel overleg Bij het overleg met bewoners maken we onderscheid in formele en informele vormen. Onder formeel overleg Daarnaast informeren we iedereen het gehele jaar via sociale media over onze activiteiten of wijzen we bewoners op nieuws over hun eigen buurt. Elke twee weken brengen we een digitale nieuwsbrief uit en publiceren we een pagina in een gratis huis-aan-huis blad dat door de hele stad verspreid wordt. verstaan we de gesprekken die we volgens de Overlegwet moeten voeren met georganiseerde huurders. De wet gaat er daarbij vanuit dat huurders zich zelf organiseren. Tot voor kort was dat bij ons het geval, in diverse wijken waren huurderverenigingen actief om de belangen van huurders te behartigen. In 213 hieven nagenoeg alle verenigingen zich op bij gebrek aan voldoende bestuursleden. Ze zagen dit al een tijd aankomen, omdat ze de 2.4 Tevreden huurders We zijn pas tevreden als onze huurders dat ook zijn. Daarom bellen we ze zelf op om te vragen hoe zij onze dienstverlening waarderen nadat we een reparatieverzoek hebben uitgevoerd. We vragen bewoners of ze laatste jaren moeite hadden om nieuwe mensen te vinden die jaar-in, jaar-uit willen vergaderen. Samen met tevreden zijn over onze bereikbaarheid, de deskundigheid en vriendelijkheid van de medewerkers. Daarnaast het Kennis- en Adviescentrum van de Woonbond zochten zij naar een nieuwe manier om huurders bij ons willen we weten of het werk netjes is uitgevoerd. algemene beleid te betrekken. Sinds eind december 213 werken we met een Participatieraad: een gezelschap van 11 betrokken mensen. In 214 onderzochten ze samen hoe ze het best met elkaar, met Nijestee en met huurders kunnen samenwerken De Participatieraad geldt formeel als opdrachtgever van de BAG s, de BewonersAdviesGroepen. Daarnaast kan 3 Nijestee ook op eigen initiatief een onderwerp voor een BAG aandragen. Een BAG bestaat uit een tijdelijke groep bewoners en/of andere relaties van Nijestee. Deze groep geeft advies over een bepaald onderwerp of thema dat 25 gaat over onze dienstverlening. Als de BAG de opdracht heeft afgerond, heffen we de groep weer op. De uitgebrachte adviezen staan op onze website. De raad besprak onder andere de volgende onderwerpen: Profiel werving nieuw lid RvC op voordracht van de huurders Advies concept Begroting Jaarverslag 213 Advies jaarlijkse huuraanpassing Advies Wat is en doet de Participatieraad Samenvatting Strategisch kader Beleid duurzaamheid Gewijzigd verkoopbeleid Van alle scores is 98% een 6 of hoger. De grafieken laten zien dat het cijfer 8 het meest voorkomt, namelijk 337 keer. Daarnaast noteerden we 2 keer een 5 of lager. In dat geval nemen we persoonlijk contact op om te vragen wat er aan de hand is. 15

8 Op 2 november 214 presenteerde Aedes tijdens haar ledencongres hun eerste Benchmark Woningcorporaties. In de Benchmark staan niet alleen gegevens die eerder door het CFV werden verzameld over allerlei financiële en bedrijfsmatige zaken, ook de tevredenheid van huurders maakt onderdeel uit van de Benchmark. Aedes hanteert de opzet van de bureaus USP en KWH als standaard. Wij werken met geen van beide organisaties, maar met de KlantContactMonitor. Eerder hebben we wel twee keer een grootschalig onderzoek door USP laten doen. Dat doen we niet meer omdat dit relatief duur is. We werken nu met de KlantContactMonitor omdat we het tijdstip van de meting kunnen afstemmen op recente acties. Daarnaast kunnen we zelf inzoomen op bepaalde onderwerpen als daar behoefte aan is en hebben we dagelijks inzicht in de laatste resultaten. Ook onze eigen tevredenheidsonderzoeken passen niet in het format waar de koepel mee werkt. We vinden het een goed initiatief dat Aedes de tevredenheid van huurders landelijk in beeld brengt. We passen onze vraagstellingen in de KlantContactMonitor aan zodat die volgend jaar wel voldoen aan de eisen van de Benchmark. Ook bij de Huurcommissie, een landelijke, onafhankelijke overheidsorganisatie, kunnen bewoners terecht voor klachten. Dit betreft klachten over de onderhoudstoestand van de woning in relatie tot de huurprijs. In 214 ontving de Huurcommissie negen klachten over Nijestee, een daarvan is naderhand ingetrokken. De aanleiding was veelal de ontvangst van de afrekening van de bijkomende kosten of de aankondiging van de jaarlijkse huuraanpassing. Van de acht zaken waarin de Huurcommissie een uitspraak deed, kregen we in zes gevallen gelijk. In 213 deed de Huurcommissie in zeven gevallen uitspraak, in 212 ging het ook om zeven zaken. De Huurcommissie doet alleen uitspraken over klachten van mensen die in een sociale huurwoning wonen, dus niet in een vrije sectorwoning. In dat geval toetst de commissie alleen of de aanvangshuur redelijk is. Een aantal jaren geleden schroefde de Huurcommissie haar legesgelden op. We betalen per zaak 45 aan leges, de kosten krijgen we terug als we in het gelijk worden gesteld. H 2 Bewoners betrekken bij beheer en beleid 2.5 Klachtenafhandeling Dagelijks bellen en mailen bewoners ons met allerlei vragen en voeren we reparatieverzoeken uit. Met zoveel contact met bewoners en woningzoekenden kan het zijn dat bewoners een klacht indienen over de dienstverlening, ons beleid of het gedrag van onze medewerkers. Dergelijke signalen horen we graag, want iedere klacht is een gratis advies om zaken te verbeteren. Alle klachten komen binnen bij de klachtencoördinator die de klachten over de afdelingen verdeelt om afgehandeld te worden. Ons beleid is om binnen 1 werkdagen inhoudelijk antwoord te geven en/of duidelijke werkafspraken te maken. Het aantal klachten fluctueert per jaar: In 214 kwamen 167 klachten bij ons binnen, iets minder dan in 212 (179). Alle klachten handelen we zo zorgvuldig mogelijk af. Desondanks kan het natuurlijk zijn dat een bewoner het niet eens is met een beslissing of niet tevreden is over de afhandeling van de klacht. In Groningen is de Klachtencommissie Gezamenlijke Corporaties Groningen actief. Bij deze commissie kunnen bewoners klachten indienen die te maken hebben met het toepassen van de regels, de dienstverlening of de manier waarop men is behandeld. Bewoners kunnen ook rechtstreeks naar deze Klachtencommissie stappen, zonder eerst een klacht bij ons in te dienen. We hanteren als regel dat we het advies van de Klachtencommissie opvolgen. In het kalenderjaar 214 ontving de Klachtencommissie zes zaken. In vijf zaken stelde de commissie ons in het gelijk, in één geval kwamen we op advies van de commissie met de bewoner tot nadere afspraken. In 213 deed de Klachtencommissie vijf uitspraken, in 212 ging het om twee zaken. 17

9 H 3 Bewoners betrekken bij beheer en beleid Kwaliteit van het woningbezit 3.1 Onderhoud en verbetering We verhuren circa 13.5 woningen, verspreid over 22 buurten in de stad Groningen. We besteden veel tijd en aandacht aan regulier onderhoud. Dagelijks pakken we reparatieverzoeken op, want er kan altijd iets stuk gaan. Ons beleid is om de werkzaamheden zoveel mogelijk met eigen medewerkers uit te voeren: zij zijn onze ogen en oren in de wijk. Ze kennen de mensen, de buurt en de bijzonderheden van een woning. Specialistische klussen besteden we uit aan externen, zoals werkzaamheden aan riolering of elektrische installaties. Onderstaande tabel laat de inzet door de eigen dienst zien in verhouding tot de inzet van derden bij storingen en reparatieverzoeken. Uitvoerende Aantal taken % taken % kosten Eigen Dienst % 52% Derden % 48% Totaal % 1% Afgelopen jaar volgde een deel van de vakmannen een cursus over het leggen van zandcement dekvloeren. Een van onze eigen tegelzetters spijkerde de kennis van de anderen bij, zodat ze nog breder inzetbaar zijn. Tot nu toe werd het leggen van badkamervloeren bijvoorbeeld uitbesteed aan een aannemer, dat kunnen we in de toekomst zelf doen. De voordelen op een rij: De bewoner is niet meer afhankelijk van de planning van een aannemer; De vloer kan op ieder moment gelegd worden; Minder droogtijd; Kostenbesparend; De vloer is sneller weer toegankelijk voor de huurders. We gaan in de toekomst verder kijken naar dit soort constructies om onderhoud slimmer te organiseren en bewoners op een goede manier te bedienen. In 214 investeerden we 2,2 miljoen in de kwaliteit van onze woningen: 214 x 1 mln % % Dagelijks onderhoud ,9 1% 39% 1 Reparatieverzoeken ,2 52% 2 Verhuizing ,5 19% 3 WMO-aanpassingen 59.,1 1% 4 Kwaliteitsverbetering 543.,5 7% 5 Verkoopklaar maken 33.,3 4% 6 Serviceonderhoud 851.,9 11% 7 Asbestsanering 494.,5 6% 19

10 Projectmatig onderhoud ,3 1% 61% 1 Projecten ,1 68% 2 Periodiek en contractonderhoud ,4 18% 3 Kwaliteitsverbetering 53.,1 % 4 Bijdrage VvE ,6 12% 7 Asbestsanering 28.,2 2% Eindtotaal ,2 1% De energielasten maken een groot onderdeel uit van de totale woonlasten. Daarom verbeterden we de afgelopen jaren complete bouwblokken, waarbij we energiebesparende maatregelen troffen, zoals plaatsing van dubbel glas, dakisolatie of zuinige verwarmingsinstallaties. In onze meerjarenbegroting trekken we minder geld uit voor grootschalige verbeteringen, omdat we aan strengere financieringseisen moeten voldoen. We lieten door externe deskundigen doorrekenen of dit verantwoord is. Onder andere TNO kwam tot de conclusie dat de kwaliteit op peil blijft en dat de verhuurbaarheid de komende jaren niet in het geding komt. De energiekwaliteit van woningen wordt weergegeven via energielabels, waarbij A+ de hoogste kwaliteit heeft en G de laagste. Al met al zijn onze woningen aantoonbaar verbeterd: De formule is even simpel als doelmatig: Grunneger Power sluit een contract met een of enkele van haar aanbevolen leveranciers voor het gehele project. Criteria hiervoor zijn de kwaliteit, garanties en prijs; Grunneger Power geeft informatie en nodigt bewoners in grondgebonden woningen uit om mee te doen; Nijestee stelt het dak gratis beschikbaar en schiet de financiering voor; De huurder betaalt de investering terug via een huurverhoging van circa 2 per maand; De huurder betaalt een lagere energierekening en heeft een financieel voordeel van 5-1 per maand; De panelen blijven liggen na eventuele verhuizing. Voor de volgende huurder gelden dezelfde voorwaarden, zodat ook die van de voordelen van zonne-energie kan profiteren; Grunneger Power ontvangt een vergoeding voor haar inspanningen per deelnemer op basis van no cure, no pay. Veilig wonen In de afgelopen jaren zijn er steeds meer aardbevingen op het platteland als gevolg van de gaswinning ten Noordoosten van de stad, waar het episch centrum ligt. De Nederlandse Aardolie Maatschappij (NAM) is verantwoordelijk voor de gasboringen. Door de onrust die de aardbevingen veroorzaken, haalt zij minder gas uit het hart van het Groningse gasveld. De kans op bevingen dichter bij de stad neemt daardoor toe, daarnaast bestaat het risico dat ook de kracht van de schokken toeneemt. De bevingen zijn ondertussen ook gevoeld in de stad, we kregen een vijftiental meldingen van schade die we geclaimd hebben bij de NAM. Sinds 214 is aardbevingsschade daarom ook voor ons een thema. H 3 Kwaliteit van het woningbezit A+ A B C D E F G januari 29 maart 211 februari 212 februari 213 januari 214 januari 215 Er is wel een lichte trendbreuk te zien in het afgelopen jaar. De tendens was altijd dat er ieder jaar meer woningen met een A- of B-label bij kwamen, omdat we woningen projectmatig verbeterden en nieuwe woningen opleverden. Het afgelopen jaar leverden we 14 nieuwe woningen op en verkochten we meer woningen met een relatief zuinig label. Ook verbeterden we minder woningen in een keer grootscheeps, alleen 18 woningen aan de Planetenlaan kwamen dit jaar gereed. Dit alles heeft zijn weerslag op het totaal aantal woningen met een A- en B-label. Zonnepanelen op verzoek We bezitten zo n 3. grondgebonden woningen die in principe geschikt zijn om van zonnepanelen te voorzien. We merken dat steeds vaker de vraag van huurders komt, welke ruimte er is om met hun huurwoning zonneenergie op te vangen. Als we dat per woning apart doen, wordt dat duur en te ingewikkeld. Dat principe hanteren we al langer: keuze is goed, maar maatwerk is te duur. Ons beleid is dat wanneer er minimaal 2 bewoners in een straat meedoen, we meehelpen om zonnepanelen in te kopen en de plaatsing te organiseren. 3.4 We bereidden ons op verschillende manieren voor op de gevolgen van eventueel volgende aardbevingen. In het najaar van 214 startten we met een inspectie van alle woningen in Beijum, Lewenborg en de Oosterparkwijk. Ook trokken we samen met collega-corporaties op om kennis en ervaringen te delen. In geval van schade staat de veiligheid en het herstel van het woongenot van de bewoner voorop. Waardedaling van vastgoed is in een aantal dorpen ten noordoosten van de stad een issue, maar dit was in 214 voor onze woningen niet aan de orde. Ook het aantal verkopen bleef op peil. Nieuwe woningen Woningcorporaties speelden tot voor kort een belangrijke rol bij de ontwikkeling van de woningmarkt. In 213 waren we samen met collega-corporaties nog verantwoordelijk voor ongeveer 6% van de bouwproductie in de stad. In 214 liggen de verhoudingen totaal anders: er kwamen 1.16 woningen in de stad bij, wij leverden daarvan 14 nieuwe (jongeren)woningen op en kwamen 13 koopwoningen op onze grond gereed. Wel hebben we 15 woningen onderhanden: 91 huur- en 59 koopwoningen. Sinds een paar jaar is de lokale energiecoöperatie Grunneger Power in Groningen en omstreken actief. Deze organisatie is er goed in om groepen groene gelijkgezinden bij elkaar te brengen. In 214 bereidden we een structurele samenwerking voor om onze huurders de gelegenheid te bieden zonnepanelen te plaatsen. Begin 215 formaliseren we de afspraken in een contract en gaan we van start. 21

11 Hieronder staat een overzicht van de nieuwbouwprojecten die we onderhanden hebben. Huur Koop Huur Koop Huur Koop Nijestee verkoop : aantal woningen per jaar, woning- en complexgewijze verkoop 4 Ultimo 214 in uitvoering koopwoningen Ultimo 214 in uitvoering huurwoningen 35 In 214 opgeleverde koopwoningen In 214 opgeleverde huurwoningen Ultimo 214 in ontwikkeling / in onderzoek koopwoningen Ultimo 214 in ontwikkeling / in onderzoek huurwoningen Omschrijving Centrum Hofstede de Grootkade (Jongeren) 14 Oosterparkwijk De Velden - Kopland 22 De Velden - Kopland woonzorgvoorziening 1 Grunobuurt Grunobuurt blok 6 Typhoon Corpus den Hoorn Klein Corpus Semmelweisstraat fase 2 24 Klein Corpus Semmelweisstraat fase 3 24 Paddepoel Paddepoel Zuidoost / ZON Trefkoel Blok B/C 465 Totaal Verkoop Verkoop bestaande huurwoningen We verkopen huurwoningen in allerlei soorten en maten: klein, groot, nieuw, oud, laagbouw, gestapeld, goedkoop en wat duurder in wel 3 verschillende buurten verspreid over de stad. In 214 verkochten we 166 woningen met verkoopprijzen overwegend tussen 8. en 14.. Daarmee bedienen we vooral starters die niet meer in een sociale huurwoning kunnen instromen en bieden we hun een goed alternatief in onze wijken. Ook verkopen we woningen aan ouders van studenten, met de bepaling dat daar alleen een zoon of dochter in mag wonen met maximaal een huisgenoot Woning Complex Vanaf 22 verkochten we ook hele complexen in één keer aan collega-corporaties of het Wooninvesteringsfonds (Wif). Het Wif kwam het afgelopen jaar in financiële problemen en wilde onze voormalige huurwoningen verkopen aan een Engelse belegger. Wij hebben aangegeven te betreuren dat deze woningen in commerciële verhuur en beheer dreigen te vallen, maar wilden die niet terugkopen onder de voorwaarden die het Wif stelde. Verkoop is nog steeds een belangrijke motor van onze portefeuillevernieuwing, daarom gaan we daar mee door. Maar we zijn kritischer geworden op de verkoop van goedkope woningen. Eind 214 besloten we om ongeveer 36 goedkopere huurwoningen uit het verkoopprogramma te halen en daarvoor in de plaats ongeveer 44 duurdere huurwoningen toe te voegen. Met deze bijstelling leveren we een bijdrage aan behoud van betaalbare huurwoningen. Deze aanpassing ligt in lijn met het BAG-advies over de begroting dat een groep bewoners in het najaar uitbracht op dit punt. Nijesteevoorraad : huurcategorie en verkooplabel Begin 215 is ongeveer 2% van al onze huurwoningen gelabeld voor verkoop. De woning bieden we eerst aan de zittende huurders aan, maar de ervaring leert dat hier maar beperkt gebruik van wordt gemaakt. Verreweg de meeste woningen verkopen we na huuropzegging aan een nieuwe bewoner. Bij gestapelde bouw richten we een Vereniging van Eigenaren (VvE) op. We zorgen dat de VvE een goede start kan maken en stimuleren dat kopers en huurders met elkaar het beheer van gemeenschappelijke delen van het complex organiseren. We verkopen al 25 jaar huurwoningen. In eerste instantie deden we dit omdat een deel van de huurders graag een woning wilde kopen. We vonden het ook nuttig omdat een mix van kopen en huren bijdraagt aan een meer gemêleerde bevolkingsopbouw in onze buurten. In latere jaren bleven we verkopen, maar dan meer om geld te verdienen om nieuwe woningen te kunnen bouwen. Met de bouw van nieuwe huurwoningen blijft het aantal huurwoningen per saldo op peil Actueel Na herrijking 3a - Vrije sector huur; verkooplabel 3 - Vrije sector huur 2a - Potentieel vshuur; verkooplabel 2 - Potentieel vshuur 1a - Sociale huur; verkooplabel 1 - Sociale huur De gemeente en Participatieraad reageerden positief op dit voorstel om betaalbaarheid prioriteit te geven. De verkoop verliep afgelopen jaar goed, maar dit gaat nog steeds niet vanzelf. We besteedden het afgelopen jaar dan ook veel aandacht aan de uitstraling van de woning. Door woningen in te richten zorgen we voor een goed beeld van de gebruiksmogelijkheden. 23

12 ZON Het Kopland Centrum - Dr. Hofstede de Grootkade Overzicht projecten + GPS coördinaten GPS / De Velden - Kopland GPS / Kopland - woonvoorziening GPS / Grunobuurt Blok 6 / Typhoon GPS / Klein Corpus fase 2 GPS / Klein Corpus fase 3 Dr. Hofstede de Grootkade GPS / Paddepoel Zuidoost / ZON GPS / Trefkoel GPS / Trefkoel Klein Corpus Typhoon 25

13 Verkoop nieuwbouwwoningen De verkoop van nieuwbouwwoningen is in 214 aangetrokken ten opzichte van het jaar er voor. In Paddepoel zuid-oost is in het plan Zon fase 3&4 de resterende 5% verkocht. Het project van totaal 13 eengezinswoningen is opgeleverd. Daarna is in fase 5&6 zo n 7% verkocht van de 17 woningen verkocht en is het project in aanbouw genomen. In de Grunobuurt zitten we midden in een vernieuwing van de hele buurt. Typhoon is ons laatste nieuwbouwproject met een mix van koop- en huurwoningen. Dit vloeit voort uit de afspraken met de gemeente die we in 1998 maakten om wijken te vernieuwen. Binnen het nieuwe speelveld van corporaties is hier in het vervolg geen ruimte meer voor. Hieronder een overzicht van de woningen die we verkochten in nieuwbouwprojecten. 3.6 Aan- en verkoop van bouwlocaties Groningen is een stad in beweging. De grote onderwijsinstellingen trekken bijvoorbeeld ieder jaar duizenden nieuwe mensen aan. Met de gemeente en collega-corporaties maakten we in het Nieuw Lokaal Akkoord 2. meerjarige afspraken over de bouw van woningen. Onder de vlag van BouwJong maakten we aanvullende afspraken over de huisvesting van jongeren. Die afspraken komen we graag na, omdat dit in het belang van de stad is. In het verleden kochten we locaties aan om al die plannen te ontwikkelen. Met het Woonakkoord van Rutte II werd duidelijk dat er grote veranderingen voor corporaties op stapel stonden; ondertussen is de verhuurdersheffing ingevoerd en hanteren toezichthouders en financiers striktere normen. Daarnaast staat in de herziene Woningwet een verdere afbakening van de activiteiten van corporaties, zo wordt het lastiger om koopwoningen of duurdere huurwoningen te bouwen. Duidelijk is dat we niet meer alle locaties kunnen ontwikkelen. Daarom bekijken we al een aantal jaren of we bouwlocaties kunnen afstoten. Het afgelopen jaar kochten we geen nieuwe locaties. H 3 Kwaliteit van het woningbezit Project Status Te verkopen T/m 213 verkocht In 214 verkocht Nog te verkopen < 2. > 2. < 2. > 2. Zon fase 3&4 Opgeleverd Zon fase 5&6 Aanbouw Grunobuurt Blok 6 Aanbouw (Typhoon) Totaal Eind 214 is de stand van zaken als volgt: De Noorderkerk is voor 9. verkocht, transport volgt in 215; Over de verkoop van de locatie Hora Siccamasingel bereikten we een principe overeenstemming, transport volgt in 215; Met de gemeente Groningen sloten we een principe overeenkomst over de verkoop van Ciboga Schots 8, transport volgt in 215; Ook voor de verkoop van Bloemstraat 3/5/7 bereikten we een principe overeenstemming, transport volgt in 215 De locatie Taxicentrale is in 213 al voor een deel voor 475. verkocht, het resterende deel van 475. volgt in 215. Bijzonderheden: Bij de projecten Zon verkopen wij alleen de grond en ontwikkelkosten. KUUB verzorgt het bouw- en verkoopproces. Begin januari 215 verkochten we nog twee kavels; De verkoop van de woningen in de Grunobuurt startte in het najaar van 214 en verloopt voorspoedig: 24 kopers zetten hun handtekening. Bij het project Typhoon stonden in januari 215 ook nog eens negen van de achttien nog te verkopen woningen onder optie. We bezitten daarnaast nog enkele andere bouwlocaties. De waarde van deze locaties wordt jaarlijks (extern) getoetst, dit resulteerde in het afgelopen jaar in een afwaardering van 4,1 miljoen. In onderstaande tabel een specificatie van de afwaardering. Bepaalde locaties hebben een relatie met de geplande verkoop in 215, zoals bijvoorbeeld de Noorderkerk en Hora Siccamasingel. Verkoop niet-woningen We verhuren en beheren ook vastgoed zonder woonfunctie. De minister maakt onderscheid tussen maatschappelijk vastgoed en bedrijfsmatig vastgoed. Soms is vastgoed direct ondersteunend aan woningen, zoals ketelhuizen. Soms hebben de panden een maatschappelijke functie, zoals een buurtpand. Locatie Taxatie ultimo 213 Taxatie ultimo 214 Afwaardering Noorderkerk Hora Siccamasingel Dierenriemstraat 1 (Gak) De Velden Damsterdiep Totaal Al het overig vastgoed valt onder de categorie bedrijfsmatig vastgoed, zoals een bedrijfspand of parkeerplaats. Wij willen dit type vastgoed verkopen, mits dat financieel aantrekkelijk genoeg is. Het gaat dan niet enkel om de winst op de verkoopprijs, maar bijvoorbeeld ook of het beheer van aangrenzende woningen die we in eigendom behouden daarmee niet duurder wordt. We hebben ook bedrijfsmatig vastgoed dat we over enkele jaren willen slopen om daarna huurwoningen te bouwen. Een paar opmerkingen: We inventariseerden ons bedrijfsmatig vastgoed en gaan ruim 6 vastgoedeenheden aanmerken om te verkopen, het gros hiervan zijn bergingen en parkeerplaatsen. In 215 maken we een verkoopplan om te bekijken op welke manier we dit in de markt kunnen zetten. In het afgelopen jaar verkochten we al 14 bedrijfsmatige panden en 1 bergingen/parkeerplaatsen. Damsterdiep 269: - De loods op de locatie verhuren we momenteel voor 95. per jaar (tot en met 219). De taxateur heeft nu slechts het onderhavige huurcontract gewaardeerd en houdt vanwege de looptijd van het contract geen rekening met toekomstige ontwikkelingen. Vandaar de relatief lage taxatiewaarde; - De locatie kochten we in 21 voor 2,5 miljoen. In afwachting van ontwikkeling van de Eemskanaalzone is daar jaarlijks (tot en met 29) rente aan toegevoegd (totaal 1,1 miljoen). Vanaf 21 is geen rente meer toegevoegd omdat we verwachtten dat concrete ontwikkeling nog enige jaren zou duren. Met deze afwaardering wordt de reeds geboekte toegerekende rente gecorrigeerd; - Een deel van de locatie wordt gebruikt voor exploitatie van 15 studio s (oplevering 26). De overwaarde hiervan (bedrijfswaarde minus boekwaarde) bedraagt 1,9 miljoen en is verwerkt in de reguliere jaarrekeningcijfers. Ciboga schots 8 is in het verleden afgewaardeerd naar 5.. In 215 verkopen we deze locatie terug aan de gemeente voor het oorspronkelijke bedrag van 1,5 miljoen. De positieve herwaardering van 1 miljoen verantwoorden we in de boeken van 215. Erfpacht De Oosterparkwijk bestond tot een jaar of 1 geleden vooral uit sociale huurwoningen. Met de gemeente maakten we een plan om mensen ook de mogelijkheid te bieden om een woning te kopen. Om woningen betaalbaar te houden maakten we in een aantal gevallen gebruik van een erfpachtconstructie: de koper kocht alleen het huis, de grond bleef ons eigendom en de koper betaalde voor het gebruik een percentage van de grondwaarde. Het recht van erfpacht had een looptijd van 3 jaar. Eind 211 startten we met een viertal projecten waarbij de erfpachters de grond alsnog konden kopen. In het verslagjaar verkochten we acht kavels. Tot en met 214 maakten in totaal 77 huishoudens gebruik van de kans om de grond alsnog te kopen. Er resteren nog 19 kavels. 27

14 H 4 Huisvesten van de doelgroep Huurbeleid Rijksbeleid Minister Blok stuurt met zijn Woonakkoord en Herzieningswet aan op verkleining van de sociale huursector ten gunste van de markt. Met de verhuurdersheffing noopt hij corporaties tot hogere huurinkomsten en verkoop van bestaande huurwoningen. Daarvoor heeft hij het verkoopbeleid en huurbeleid verruimd. Belangrijke ingrediënten van zijn huurbeleid zijn de jaarlijkse huurstijging van 1,5% boven inflatie, de bevriezing voor drie jaar van de huurtoeslaggrens ( 71) en het opnemen van WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel. Daarbij is in 213 de inkomensafhankelijke huurverhoging ingevoerd om scheefwonen te bestrijden en komt er een systeem van huursombenadering in 216. Er komt nog een passendheidstoets om bij een nieuwe verhuring strakker te sturen op inkomen en huurprijs om daarmee gebruik van huurtoeslag in te dammen en betaalbaarheid te borgen. Tot slot volgt nog uitbreiding van tijdelijke huurcontracten Nijestee Binnen dit speelveld willen we voldoende, goede, passende en betaalbare huurwoningen in de stad Groningen bieden. Dit terwijl wij steeds meer inkomsten uit verhuur en verkoop van woningen moeten halen. Dat dwingt ons tot keuzes in betaalbaar wonen en huurbeleid. In 215 hakken we daarover knopen door in samenspraak met huurders en gemeente. Betaalbaar wonen is ook een belangrijk onderdeel van de nieuwe Woonvisie die de gemeente in 215 opstelt. De belangrijkste discussiepunten over betaalbare woningen zijn: Beschikbare of betaalbare woningen. De overheid bepaalt de criteria van betaalbare huren. Wij dragen vooral verantwoordelijkheid om voldoende betaalbare woningen te bieden die ook in voldoende mate beschikbaar zijn. Het is ook onze eerste zorg om huurders goed voor te lichten over betaalbaar wonen en te signaleren of er problemen ontstaan en hier in te begeleiden. Aangezien in Groningen de doelgroep die aanspraak kan maken op een sociale huurwoning (75. huishoudens) beduidend groter is dan de sociale huurvoorraad (38. woningen), zien wij beschikbaarheid en toegankelijkheid als het belangrijkste aspect waaraan wij het meest kunnen bijdragen. Keuze bieden of reguleren. Volledige keuze bieden aan bewoners met een laag inkomen in welke woning ze willen wonen of dat voor hun met regelgeving te bepalen. Dat zijn de uiteinden van een as waarbinnen wij onze positie bepalen. Wij hechten aan keuzevrijheid, want dit verhoogt het woongenot en betrokkenheid en draagt bij aan gemêleerde buurten. Daarom bieden we in vrijwel alle wijken woningen aan met verschillende kwaliteit en prijs, waar bewoners met een inkomen onder 34./38. kunnen wonen. Lagere energierekening of minder huurverhoging. Het energieverbruik is een belangrijke sleutel in betaalbaar wonen. Daarom investeerden we in de verbetering van woningen of bieden we de mogelijkheid om zonnepanelen te plaatsen. Dit levert een lagere energierekening op, jaar in jaar uit. Een lagere huurprijs is minder effectief: de laagste inkomens merken daar niets van doordat zij huurtoeslag ontvangen. De baten hiervan komen in feite ten goede aan de staatskas, daarnaast beperkt dit onze investeringsruimte voor energiebesparende maatregelen. In 214 pasten we per 1 juli voor alle woningen een huurverhoging van 4% toe. Dit percentage is opgebouwd uit het inflatiecijfer van 2,5% en de wettelijk toegestane opslag van 1,5%. Daarmee stijgen 23 woningen tijdelijk boven de huurtoeslaggrens van 699 uit, en komen er per 1 januari 215 weer onder als deze toeslaggrens weer stijgt. Huurders behouden het recht op huurtoeslag. 29

15 De minister biedt ook ruimte om een inkomensafhankelijke huurverhoging toe te passen bij huishoudens die meer verdienen dan en in een sociale huurwoning wonen. Wij zagen hiervan af omdat we zorgen hebben over de zorgvuldigheid van de gehele procedure. Daarnaast is ons beleid om de prijs zoveel mogelijk af te stemmen op de kwaliteit van een woning en niet op het inkomen van een huurder. Bij een nieuwe verhuring verhogen we de huur tot 9% van de maximale redelijke huur volgens het puntenstelsel. We zorgen er wel voor dat bijna alle sociale huurwoningen binnen bereik van huurtoeslag blijven. Al met al bieden we in vergelijking met de andere corporaties die in de stad werkzaam zijn een behoorlijk aantal betaalbare woningen. Om een beeld te geven hieronder overzicht van de huurprijzen van zelfstandige sociale huurwoningen onder 681 (de maximumgrens sociale sector per juli 213). Groningen juli 213: Zelfstandige sociale huurvoorraad; naar huurtoeslaggrenzen (in %) krijgt de woning als eerste aangeboden. Bewoners die een sociale huurwoning achterlaten kunnen zogenoemde woonduurpunten opbouwen. Bij inschrijving krijgen ze met terugwerkende kracht,5 punt per maand erbij. Op alle regels gelden uitzonderingen, zo ook hier. Woonruimte voor grote gezinnen is bijvoorbeeld schaars. Mochten grote gezinnen aantoonbaar in de problemen komen, dan krijgen zij op basis van urgentie een aanvulling tot 2 punten. Op deze manier maken ze sneller kans op geschikte woonruimte. Daarnaast kunnen zich altijd zaken voordoen die op korte termijn om een oplossing vragen, bijvoorbeeld in geval van ziekte. Bewoners kunnen dan op basis van urgentie voorrang krijgen. Ook maken we uitzonderingen voor kwetsbare personen, zoals ex-psychiatrische patiënten, ex-gedetineerden, verslaafden en dergelijke. Samen met instellingen en de andere corporaties zorgen we ervoor dat zij een onderdak krijgen, meestal onder de voorwaarde dat ze zorg en/ of begeleiding accepteren. Verhuringen naar doelgroep Kwetsbare personen 8,5% 6% 8% 6% 4% Wijkvernieuwingsurgenten 2% 4% 3% 3% 3% Urgente grote gezinnen 2,5% 3% 4% 1% 1% Urgenten regulier 6,5% 7% 8% 8% 1% Regulier woningzoekenden 8,5% 8% 77% 82% 81% Totaal 1% 1% 1% 1% 1% H 4 Huisvesten van de doelgroep 4 In de stad Groningen kwamen sociale huurwoningen vrij in 214. Hiervan werden 212 verhuurd aan kwetsbare personen, 97 huishoudens vonden onderdak bij Nijestee Inkomenstoets nieuwe huurders Vanaf 1 januari 211 zijn corporaties verplicht om bij nieuwe verhuringen het verzamelinkomen van nieuwe huurders te toetsen en deze gegevens te registreren. Dat was aanvankelijk een lastige opgave, want mensen kwamen in de praktijk met inkomensverklaringen uit verschillende landen en in diverse valuta. Met ingang van 213 is door het ministerie bepaald dat een IB6-formulier van de Nederlandse Belastingdienst moet worden overlegd of - in geval van studenten - een DUO-verklaring. We controleren zelf altijd om de zoveel tijd of routinematige zaken correct door medewerkers worden uitgevoerd. In het afgelopen jaar besteedden we veel tijd en aandacht aan een zorgvuldige uitvoering van deze rijksmaatregel, waarin bepaald is dat minimaal 9% van de sociale huurwoningen (huur tot 699,48) verhuurd moeten worden aan huishoudens met een verzamelinkomen van maximaal Huismeesters Lefier Nijestee Patrimonium Steelande Tot 375 Tussen 375 en 536 Tussen 536 en Afspraken over huisvesting van jongeren Goed en betaalbaar huisvesten van (buitenlandse) studenten is belangrijk voor de stad, we willen graag dat jongeren hier komen studeren. In het Nieuw Lokaal Akkoord maakten we afspraken over jongerenhuisvesting en sinds 21 leverden we 63 nieuwe eenheden op. Buitenlandse studenten hebben behoefte aan tijdelijke, gemeubileerde woonruimte. We verhuurden in het verslagjaar sociale huurwoningen, inclusief tijdelijke en onzelfstandige woningen. In de stad Groningen liggen de inkomens lager dan het landelijk gemiddelde, het overgrote deel van de woningzoekenden voldeed aan de inkomenseis. In slechts enkele gevallen besloten we af te wijken van deze inkomenseis. De accountant controleerde steeksproefsgewijs of we daadwerkelijk aan de regels voldoen. In 214 zijn vrijwel alle individuele verhuringen (circa 99%) van sociale huurwoningen binnen de gestelde inkomensgrens gebleven. We verhuren ook woningen aan instellingen die werkzaam zijn in de hulpverlening. Hun cliënten wonen daar met diverse vormen van begeleiding, bijvoorbeeld om na een opname in een verslavingskliniek weer te leren om zelfstandig te wonen. In die gevallen zijn we afhankelijk van de medewerking van instellingen om inzicht in de inkomensgegevens te krijgen. In 215 gaat de accountant de gegevens van de instellingen beoordelen. De landelijke studentenhuisvester SSH verzorgt per 1 januari 215 de huisvesting van buitenlandse studenten in de stad. Samen met De Huismeesters en Lefier leveren we de benodigde woonruimte. Op die manier garanderen we in Groningen goede huisvesting en service voor de internationale gasten van de Rijksuniversiteit en de Hanzehogeschool. SSH verhuurt circa 19. studentenkamers en -woningen in Rotterdam, Utrecht, Zwolle, Amersfoort, Maastricht en Tilburg. In september ondertekenden we de afspraken, waarbij de Rijksuniversiteit en de Hanzehogeschool garant staan voor de afname van een vast aantal eenheden. 4.3 Schaarse ruimte verdelen De stad Groningen heeft een bijzondere positie in de regio. Het platteland - met name ten noorden en oosten van de stad - kampt met een dalende bevolking, maar de stad blijft steeds nieuwe mensen trekken en groeit. Daarom is een transparant verdeelsysteem van de sociale huurwoningen een must. De woonruimteverdeling in de stad regelen we al jaren samen met collega-corporaties via het digitale systeem WoningNet. Woningen die vrij komen na een verhuizing presenteren we en alle ingeschreven woningzoekenden onder de inkomensnorm (zie paragraaf 4.4) kunnen daarop reageren. Iedere maand op de wachtlijst levert een punt op, degene met de meeste punten 4.5 Keuzevrijheid voor nieuwe bewoners Bij een nieuwe verhuring werkten we tot voor kort met een duidelijke omschrijving van zaken die gecontroleerd en aangepast moeten worden voordat we die aan een volgende huurder aanboden. Vaak maakten we van de gelegenheid gebruik om de hele woning te verbeteren. Een mooi moment, want zittende huurders hebben dan geen last van werkzaamheden in hun eigen huis. 31

16 4.6 Maar dit is tegelijkertijd ook een vrij kostbare aanpak en we realiseren ons dat we de kwaliteit aan onze eigen normen aanpassen en niet zozeer aan de woonwensen van een volgende huurder. Want misschien wil die helemaal geen nieuwe keuken en heeft die liever een goedkopere woning met minder comfort? Eind 213 begonnen we ermee om nieuwe huurders te vragen wat hun wensen zijn. Samen bespreken we waar de nieuwe huurder behoefte aan heeft, ook zorgen we ervoor dat de vertrekkende huurder eventuele spullen ter overname kan aanbieden. Deze werkwijze hanteren we nu standaard. We bieden de huurder niet alleen zeggenschap over de nieuwe woning, tegelijkertijd leverde de nieuwe aanpak een besparing op van 1,3 miljoen. Voorkomen huurachterstand en huisuitzetting Als we terugkijken op 214 valt op dat betalingsachterstanden in totaal oplopen, maar dat we minder huishoudens hoefden te ontruimingen vanwege huurschuld. Dit past in de landelijke trend. De totale betalingsachterstand van onze (vertrokken) huurders is van 814. in 213 opgelopen tot 95. eind december 214. Het gaat niet alleen om derving van huur, maar ook overige kosten zoals bijkomende kosten, deurwaarderskosten, plaatsen van nieuwe sloten en het leeghalen van ontruimde woningen. 4.9 In een aantal complexen en straten maken bewoners gebruik van collectieve verwarmingssystemen, zoals WKO-installaties en wijk- of blokverwarming. Zo n 2.5 huishoudens stuurden we ieder jaar de eindafrekening van de energiekosten, ook incasseerden we de voorschotten. Dat willen we niet meer zelf doen. In 213 startten we daarom een pilot om deze dienstverlening voor circa 675 adressen uit te besteden aan een tweetal bedrijven die hier in gespecialiseerd zijn. Met hen spraken we af dat zij individuele meters plaatsen, die jaarlijks opnemen, de eindafrekening opstellen en rechtstreeks de voorschotten bij onze bewoners incasseren. We evalueerden onze ervaringen aan het eind van 214. Nog niet alles verloopt naar wens: bij een bedrijf zagen we dat niet alle voorschotten tijdig waren geïncasseerd. Hierover maakten we nadere afspraken. Niet alleen in het belang van bewoners om hoge eindafrekeningen te voorkomen, ook in ons eigen belang: het uiteindelijke debiteurenrisico ligt bij Nijestee. Nieuwe Warmtewet De Warmtewet trad met ingang van 1 januari 214 in werking. Door de invoering van de wet worden exploitanten van een Warmtenet behandeld als energieleveranciers. Dus ook corporaties die een Warmtenet hebben. Huurders die gebruik maken van wijk- of blokverwarming of warmte-koudeopslagsystemen krijgen met deze wet te maken. Deze huurders kunnen zelf niet hun energieleverancier kiezen en dus ook niet profiteren van mooie aanbiedingen of kortingsacties. De eigenaar van de verwarming koopt namelijk het gas in. Door de invoering van de Warmtewet zijn huurders verzekerd van warmtelevering tegen een redelijke prijs, met een goede service. In de nieuwe wet staan regels over bijvoorbeeld de maximumprijs van warmte, de manier van afrekenen, hoe het verbruik gemeten moet worden en wat de rechten en plichten zijn als er een geschil is. H 4 Huisvesten van de doelgroep De meeste woningen verhuren we aan mensen met een lager inkomen. Dan kan het zijn dat bewoners moeite hebben om de huur te betalen. Uit het verleden weten we dat herinneringsbrieven maar weinig effect hebben: mensen maken brieven vaak niet open of ze schamen zich voor hun betaalachterstanden. Hoe sneller we echt contact zoeken, hoe lager de huurachterstand en hoe meer kans dat we tot een oplossing komen. Daarom kiezen we al een jaar of tien voor een persoonlijke aanpak: als we de huur niet op tijd ontvangen, nemen we contact met de bewoner op. Soms is iemand dat gewoon een keer vergeten, maar het kan zijn dat er structurele problemen zijn. In dat geval bekijken we in overleg hoe we de huurachterstand kunnen beperken en huisuitzetting voorkomen. We zijn door de wet leverancier van warmte geworden. Alle betrokken bewoners ontvingen de leveringsvoorwaarden, nieuwe huurders kregen ook een leveringsovereenkomst. In het verslagjaar onderhielden we met circa 3 huishoudens persoonlijk contact om oplopende huurschuld te voorkomen. We zijn er om mensen een dak boven hun hoofd te bieden en niet om uit hun huis te zetten. Daar doen we alle moeite voor. Hierbij werken we ook samen met hulpverleningsinstellingen of de Groningse Kredietbank. Die aanpak werkt: in 214 ontruimden we 15 woningen in verband met een betalingsachterstand. Dat waren er in 213 nog 34. Tijdens een congres over 1 jaar schuldpreventie in november 214 sprak koningin Maxima lovende woorden over de Groninger creativiteit en persoonlijke benadering. Waarvan akte! 4.7 Besparen op energiekosten WoonEnergie is de enige energieleverancier in Nederland die er speciaal is voor huurders van woningcorporaties. Samen met ruim 1 andere woningcorporaties zijn we aangesloten bij WoonEnergie. Huurders die deelnemen krijgen voordelig gas en 1% groene stroom. WoonEnergie geeft een top 3 prijsgarantie: het tarief behoort altijd tot de drie voordeligste van Nederland. WoonEnergie ontwikkelde diverse slimme instrumenten om op energiekosten te besparen, zoals de EnergieMonitor. Die laat iedere week of maand zien hoeveel energie er verbruikt is, zodat mensen direct inzicht hebben in de kosten en niet voor een verrassing komen te staan bij de eindafrekening. Op de website staan ook bespaartips om het energieverbruik te verlagen. De besparing kan oplopen tot 12 of 17 per jaar. We attenderen onze huurders ieder jaar op deze mogelijkheid om de woonlasten betaalbaar te houden. Huurders bepalen zelf of ze van de diensten van deze energieleverancier gebruik willen maken. Eind 214 neemt een kleine 1. huurders energie af van WoonEnergie. 4.8 Energieafrekening simpeler We willen zoveel mogelijk doen waar we echt goed in zijn: woningen verhuren en beheren. Alle andere diensten besteden we zoveel mogelijk uit en we bemoeien ons zo min mogelijk met zaken waar onze tussenkomst geen meerwaarde heeft. Zo besloten we al circa 12 jaar geleden om het regelen van de huurtoeslag direct tussen de bewoner en de rijksoverheid te laten verlopen. Of het nu gaat om het regelen van huurtoeslag of de afrekening van energie, als corporatie zijn we bij dergelijke diensten slechts een tussenpersoon zonder al te veel toegevoegde waarde. 33

17 H 5 Leefbaarheid 5.1 Discussie over de taak van een corporatie De opvatting over wat corporaties moeten doen wisselden de afgelopen decennia. Die verschilden niet alleen per nieuwe minister, ook de tijdgeest speelde een rol. In 25 adviseerde bijvoorbeeld de Wetenschappelijke Raad voor Regeringsbeleid (WRR) om corporaties de hoofdrol te geven in de regie in buurten. Zij zouden dat beter kunnen dan gemeenten: ze stonden dicht bij bewoners en hadden dagelijks contact met bewoners. Ook bij problemen achter de voordeur waren corporaties de aangewezen partij om misstanden te signaleren. Minister Blok wil in de herziene Woningwet de inspanningen van corporaties terugdringen: zorg en welzijn is een taak van de gemeente en corporaties moeten zich alleen met de huisvesting van mensen met een lager inkomen bemoeien. Als het gaat om leefbaarheid, moet er een directe relatie zijn met de eigen huurders en het eigen bezit. De minister staat daarin niet alleen: de wet werd unaniem door de Tweede Kamer aangenomen. Ook strookt de nieuwe wet grotendeels met de bevindingen van de parlementaire enquêtecommissie. De commissie signaleerde onder andere dat bestuurders en politici op lokaal, regionaal en nationaal niveau corporaties aanspoorden om serieus werk te maken van hun bredere maatschappelijke opdracht op het terrein van leefbaarheid. Dit herkennen we. In Groningen maakten onze leefbaarheidsactiviteiten deel uit van de afspraken met de gemeente en collega-corporaties, waarbij we gelijkwaardig optrokken om buurten te verbeteren en bewoners met elkaar in contact te brengen. We stelden gezamenlijk extra geld beschikbaar voor ideeën van bewoners. In de periode ging dat om 1 miljoen voor 14 buurten. Bewoners en werkers bepaalden in wijkteams zelf of die ideeën goed waren voor de buurt en bekeken of die uitvoerbaar waren. In de stad leverde dat geen excessen op, wel een keur aan projecten die op initiatief van bewoners tot stand kwamen. De visitatiecommissie (zie ook paragraaf 1.5) concludeerde uit gesprekken met onze belanghouders dat we ruimte bieden aan een scala aan groepsinitiatieven en vragen op het vlak van wonen. Ze waardeerde onze inzet op dit terrein met een We blijven in lijn met de nieuwe wet kleinschalige initiatieven van huurders ondersteunen die ervoor zorgen dat ze prettig in hun buurt wonen. Tot en met december 214 spendeerden we 82. aan leefbaarheidsmaatregelen (exclusief uren eigen dienst). Activiteiten met en door bewoners We geven een paar voorbeelden van activiteiten die op initiatief van bewoners tot stand kwamen: Buurtmoestuinen. Op steeds meer plekken in Groningen ploppen ze op: buurtmoestuinen. In de Grunobuurt is, met een financieel steuntje in de rug van het wijkteam, het braakliggende terrein aan de Stephonstraat omgetoverd tot een bloeiende moestuin. Wij gaven de tuiniers twee appelbomen cadeau tijdens de opening. Het afgelopen jaar genoten de bewoners van zelfgekweekte groenten en kruiden en deelden ze de oogst met elkaar. Ze zetten iets in gang waarbij bewoners uit de Grunobuurt en omliggende wijken elkaar beter leerden kennen. En dat worden er steeds meer. Door de grote belangstelling breidt de initiatiefgroep het gebied uit van 25 naar 2. m2. Er komt extra ruimte voor een boomgaard, een kippenren en een kruidenpluktuin. Ondernemers en bewoners trekken samen op. In de Oosterparkwijk is een Bewoners en Ondernemers Ontwikkel Maatschappij: de BOOM. De BOOM is een groep mensen uit de Oosterparkwijk, die de wijk een warm hart toedraagt en manieren bedenkt om ondernemen, werken, leven, bewegen en voor elkaar zorgen in de wijk te combineren. De BOOM heeft een eigen BOOMhut, waar de groep dit idee verder ontwikkelt en activiteiten organiseert voor de wijk. Iedere woensdagavond is er iets te beleven in de BOOMhut aan de Paradijsvogelstraat. De workshops zijn voor iedereen gratis toegankelijk. 35

18 Groen hart van de buurt beter gebruiken. Midden in Kostverloren ligt een fraaie strook gras met bomen. Maar eigenlijk maken er niet zoveel mensen gebruik van. Een aantal bewoners stapte op het wijkteam af met de vraag om hier een wandelpad te maken, zodat je tussen het groen kunt lopen. Samen met de initiatiefnemers, omwonenden en de gemeente bekeken we of we iets moois van het groene hart van Kostverloren konden maken. In het vervolg kan iedereen van het groen genieten. niet-behoeftige klasse. De tafels werden gedekt met eigen tafelkleden, jampotjes met waxinelichtjes en een tuinontwerpster schonk potjes met lavendel en verbena. De planten mochten na afloop van het feest mee naar huis om in geveltuintjes te zetten. Alle buurtbewoners namen zelf eten, drinken en servies mee. De lange tafels, stoelen en feestverlichting werden gehuurd met financiële steun van De Komeet. Bijdrage uit het fonds: 31,5. H 5 Leefbaarheid Schone en veilige buurten Ieder jaar reserveren we geld om de woonomgeving op peil te houden. Een deel van dat geld besteden we aan projecten die we zelf in gang zetten, een deel besteden we aan vragen en wensen van bewoners die ideeën hebben over hun eigen straat en buurtje. Hieronder staat een greep uit onze activiteiten in het afgelopen jaar. Portieken in Vinkhuizen opgefleurd De buitenkant van de flats aan de Goudlaan, Kaliumstraat, Aluminiumstraat en Jaspisstraat in Vinkhuizen waren toe aan een schilderbeurt. Omdat de portieken er ook niet geweldig uitzagen, maakten we van de gelegenheid gebruik om die ook op te fleuren. We vroegen bewoners om mee te denken. Hoe moet hun portiek er uitzien? Wat ervaren ze nu als storend? We betrekken bewoners graag bij dit soort projecten, omdat zij dagelijks in het portiek komen. De portieken zagen er volgens de bewoners grauw uit, ook de verlichting liet te wensen over. Ze wilden graag meer kleur. Samen met een groep bewoners en een kleurendeskundige maakten we twee voorstellen, waarna iedereen zijn/haar voorkeur kon aangeven. Meer dan de helft van de bewoners reageerde. Tijdens het project is gevraagd om LED-verlichting in de portieken aan te brengen. Uiteindelijk zijn het vrolijke, kleurige portieken geworden waar bewoners weer graag gebruik van maken. Buurt in Bloei We nodigen bewoners actief uit om zelf met hun buren aan de slag te gaan. Dat heeft de meeste kans van slagen als ze dingen samen mooier kunnen maken. Daarop ontwikkelden we het concept Buurt in Bloei. Op deze manier kunnen bewoners bijvoorbeeld samen een buurtmoestuin of een geveltuintje maken, een wilde bloementuin aanleggen of zitjes organiseren waar buurtgenoten elkaar kunnen ontmoeten. Deze aanpak werkt: in het afgelopen jaar ontvingen we een kleine 5 aanvragen. Niet alles kon uitgevoerd worden omdat dit soms op grond van de gemeente of particuliere eigenaren betrof, maar de meeste ideeën wel. Fondsen voor de buurt Bewoners weten het best wat er in de buurt nodig is om er prettig te wonen. Daarom richtten we een paar jaren geleden een aantal fondsen op. Met dat geld kunnen mensen hun eigen ideeën uitvoeren als die ten goede komen aan de buurt. 5.5 In de herziene Woningwet worden striktere eisen gesteld aan de activiteiten op het gebied van leefbaarheid. In 215 bekijken we of we deze fondsen op dezelfde manier in kunnen blijven zetten. We willen wel graag mensen met ideeën blijven stimuleren om iets met hun buren te organiseren. Sponsoring Wij omarmen initiatieven van andere organisaties of instellingen om de levendigheid in de buurt te vergroten. Sponsoring is een manier om anderen de ruimte te geven hun plannen uit te voeren. Niet ieder project komt voor sponsoring in aanmerking. Inhoudelijk moet er een directe relatie zijn met onze plannen of activiteiten. We beoordeelden sponsorverzoeken op de volgende criteria: er is een directe relatie met wonen er is een directe relatie met ons werkgebied: Groningen er is een directe relatie met onze bewoners, onze wijken/buurten er is een directe relatie met leefbaarheid of met één van onze andere activiteiten. Met de Stichting Prof Basketbal Groningen (GasTerra Flames) hadden we een partnerovereenkomst. We huisvestten de spelers in sociale huurwoningen in één van onze achterstandsbuurten (Beijum Oost). De spelers vervulden daar een voorbeeldfunctie voor probleemjongeren. Ze lieten letterlijk en figuurlijk zien dat je met hard werken je leven tot een succes kunt maken. Na het seizoen liep de partnerovereenkomst af. In de herziene Woningwet is een passage opgenomen over sponsoring door woningcorporaties. Dat is in het vervolg niet meer toegestaan, met uitzondering van initiatieven van huurders die leiden tot schone en veilige buurten in gebieden waar de corporatie bezit heeft. Dit sluit aan bij de huidige inzet van onze middelen op het terrein van leefbaarheid. We startten in 25 samen met de gemeente het eerste fonds, het Annie Tak Fonds, voor de Oosterparkwijk. Het fonds was een afscheidscadeautje voor Annie Tak, een bewoonster die zich decennialang voor de buurt inzette. Een jaar later startten we het tweede fonds Thuis in Kostverloren. In september 28 richtten we samen met collega-corporaties Lefier en De Huismeesters het derde buurtfonds in Groningen op, dit keer voor De Wijert: WijertWensen. Ook de Oosterpoort kent een fonds: Stichting De Komeet is sinds december 29 actief. Het digitale platform De Kloostermop voor Corpus den Hoorn bestaat sinds juni 211. Voor de andere fondsen richtten we een stichting op. Het bestuur, waar Nijestee in vertegenwoordigd is, beoordeelt de aanvragen. In het geval van De Kloostermop werken we met een website. In het afgelopen jaar nam een bewoner het initiatief om een feestelijke kerstbijeenkomst te organiseren voor alleenstaande ouderen uit de buurt. Zo n 4 ouderen beleefden in de donkere dagen voor Kerst een onvergetelijke middag met een bingo, live muziek en als afsluiter een lopend kerstbuffet, gemaakt door een vrijwilliger uit de wijk. Bijdrage uit het fonds: 35. Op 21 juni vierden zo n 6 bewoners van de Sophia- en Brandenburgerstraten het 15-jarig bestaan van hun buurtje. Het was precies anderhalve eeuw geleden dat de Bouwvereeniging te Groningen hier de eerste dertig woningen bouwde, bedoeld voor - zoals het in de statuten van de vereniging staat - de arbeidende, 37

19 H 6 Wonen en zorg 6.1 Bouwen voor bijzondere groepen We besteden extra aandacht aan mensen die zorg en begeleiding nodig hebben en richten ons vooral op de huisvesting. Zorg en begeleiding laten we over aan instellingen die daar verstand van hebben. We vinden het belangrijk dat onze bewoners iets te kiezen hebben. Dat kan alleen als we zorgen voor voldoende en geschikte woningen in verschillende prijsklassen voor allerlei groepen: voor jongeren, gezinnen, singles en senioren. Met regelmaat vragen instellingen of bewonersgroepen ons om woningen met zorg aan huis. We gaan graag met die vragen aan de slag en vinden het leuk ook nieuwe - of minder gebruikelijke - woonvormen te onderzoeken. Op dit moment hebben we de volgende projecten in voorbereiding: Al meer dan 16 jaar vangt Het Kopland vrouwen en kinderen op die tijdelijk geen veilig thuis hebben vanwege huiselijk geweld. Tegenwoordig is de hulpverlening gericht op het zelfstandig (blijven) runnen van het eigen leven, gezin en huishouding. Dan is het belangrijk om zelf te kunnen koken en met de kinderen een gezin te vormen. Dat is op de huidige locatie, waar de vrouwen en kinderen in groepsvorm opgevangen worden, niet mogelijk. Op De Velden, midden in de Oosterparkwijk, straks wel. In het nieuwe pand ontwikkelen we studio s voor kort verblijf en een aantal sociale huurwoningen. Er is voor gemiddeld 4 vrouwen en hun kinderen ruimte in de nieuwe woonvoorziening. Voor de Trefkoellocatie zijn we met een groep ouders in gesprek om zelfstandige woonruimte te ontwikkelen voor 17 jongeren met een beperking in het autistisch spectrum. 6.2 Wonen met begeleiding Nijestee biedt, samen met zorgaanbieders en stichtingen, geclusterde woonvormen aan. Dit betekent dat (een deel van) een woongebouw gehuurd wordt door de zorgaanbieder. De zorginstantie zorgt zelf voor het plaatsen van cliënten in deze woningen. Een dergelijke samenwerking hebben we bijvoorbeeld met Stichting Fokus, Elker, Het Kopland, Promens Care, Novo, Kentalis, VNN, De Zijlen, Lentis, Limor, Stumass, Stichting Jan Arends, Stichting Residentie Buitenzorg, Inlia en Ter Wille Ook zijn er organisaties die in een complex een aantal losse woningen huren. Dit is niet alleen het geval bij Schots en Scheef, maar ook bij de Stichting GIGA. Voor deze stichting realiseerden we op verzoek van een groep ouders 14 appartementen binnen een nieuwbouwcomplex in de Oosterparkwijk. Deze worden bewoond door jonge mensen met een milde vorm van autisme. De stichting JP v.d. Bent levert de benodigde zorg en begeleiding en houdt een kantoor in het complex. Nieuw onderkomen voor NOVO In januari 214 verhuisden cliënten van NOVO naar hun nieuwe woning aan de Zonnelaan. Tegenover winkelcentrum Paddepoel ontwikkelden we een appartementencomplex met daarin ook een ontmoetingsruimte voor wijkbewoners. Het gebouw is ontworpen door Kenk architecten en neergezet door bouwbedrijf Trebbe. Na een paar maanden voelden de bewoners zich thuis op hun nieuwe plek en waren ze klaar om hun onderkomen aan de buurt te laten zien. Op 21 oktober opende wethouder Roeland van der Schaaf het nieuwe gebouw officieel. Mien Aigen Hoes Niet iedereen die zorg nodig heeft, zoekt die ook op. Uit het onderzoek Zorgwekkende zorgmijders in beeld blijkt dat in de gemeente Groningen 138 personen met ernstige psychische problemen een zeer problematische woonsituatie hebben. Zij hebben de behoefte aan meer onconventionele vormen van wonen. Dat vraagt om nieuwe initiatieven. De onderzoekers zien onder andere in het concept Housing First een oplossing. 39

20 Voor de instellingen Terwille, WerkPro en LIMOR was dit aanleiding om samen een innovatief zorgprogramma voor deze specifieke groep dak- en thuislozen te ontwikkelen. Hierbij wordt een dakloze niet een opvangvoorziening aangeboden, maar leeft die in een sociale huurwoning in combinatie met intensieve begeleiding. Hier werken we sinds 214 aan mee. De Groningse variant van Housing First noemen we Mien Aigen Hoes. Vanaf de vroegste kindertijd verwerven mensen zich een eigen plek. Die is eerst en vooral aan de ouders gekoppeld, maar ook aan een eigen huis. Die hechting is van groot belang. Als iemand op een eigen plek woont, neemt het zelfvertrouwen toe en gaat de deelnemer weer perspectief zien. Dit is de basis om het leven weer op de rit te krijgen. Vaak staan cliënten na deze eerste stap weer open voor hulp die anders hardnekkig wordt geweigerd. Mien Aigen Hoes start daarom met de woning. Die stellen we onder voorwaarden beschikbaar aan een dak- of thuisloze: de huur moet netjes betaald worden; de bewoner mag geen overlast veroorzaken; de bewoner accepteert begeleiding van de hulpverleningsinstellingen. In Amsterdam leverde de Housing First werkwijze bemoedigende resultaten op: na vijf jaar woonde 77% van 123 deelnemers nog in de aangeboden woning. Ook in Groningen gaan we volgen of deze aanpak dak- en thuisloosheid kan helpen voorkomen. 41