MAATSCHAP WONINGMAATSCHAP XLI

Transcriptie

1 MAATSCHAP WONINGMAATSCHAP XLI Halfjaarbericht per 30 juni 2014

2 INHOUDSOPGAVE PAGINA 1. Verslag van de beheerder 3 2. Balans per 30 juni Winst-en-verliesrekening over de periode 1 januari t/m 30 juni Toelichting op de balans per 30 juni Toelichting op de winst-en-verliesrekening over de periode 1 januari t/m 30 juni Bijlage 2

3 1. VERSLAG VAN DE BEHEERDER Algemeen Het resultaat over het eerste halfjaar 2014 bedraagt 766 per participate. Zowel het exploitatieresultaat als het resultaat uit de verkoop van woningen hebben bijgedragen aan het totale resultaat. Het verkoopresultaat over 2014 is bepaald op basis van de realiseerbare waarde (= de taxatiewaarde per 31 december 2013). Zoals u in ons schrijven van 13 oktober 2013 en 21 augustus 2014 reeds bent gei'nformeerd, is per 22 juli 2013 de nieuwe Europese regelgeving voor fondsmanagers van kracht geworden, de zogeheten Alternative Investment Fund Management Directive (AIFMD). Uit de nieuwe regelgeving vloeit onder andere een verplichting tot het aanstellen van een extra Bewaarder voort. Het aanstellen van een AIFMD Bewaarder brengt voor de Maatschappen extra kosten met zich mee. In de begroting voor de maatschappen voor dit jaar is met die extra kosten rekening gehouden. De nieuwe AIFMD regels kennen een (beperkt) aantal uitzonderingen. Zo is het voor beheerders van bestaande fondsen, die geen nieuwe beleggingen doen en geen nieuwe beleggers werven, mogelijk een vrijstelling te krijgen van de nieuwe eisen. Stichting Woningmaatschap XLI voldoet aan dit criterium. In goed overleg met het bestuurvan de Stichting Bewaarder Vastgoedfondsen is besloten van deze vrijstelling gebruik te maken en de in 2006 verleende vergunning niet om te laten zetten naar een AIFMD vergunning, maar deze te laten intrekken. De extra kosten, die deze nieuwe aanpak met zich mee zou brengen, worden hiermee derhalve bespaard. Ontwikkelingen woningmarkt 2014 De woningmarkt heeft eindelijk een aantal positieve maanden kunnen noteren. Het herstel is pril maar wel degelijk aanwezig. Ten opzichte van dezelfde periode van het vorig jaar nam het aantal verkopen substantieel toe met 41% en de prijzen met 1,7% voor een gemiddelde woning van (bron NVM). Met name in de kernen van de grote steden wordt de positieve stemming herkend, maar de regionale verschillen zijn echter groot en lang niet overal is het herstel ingezet. De aantal woningverkopen is nog altijd fors lager dan voor de crisis. De gemiddelde woning in het aanbod staat nog altijd 402 dagen te koop en dat is nog altijd meer dan een jaar geleden. Er is ook een aanbod van woningen die moeilijk verkoopbaar is als gevolg van een te hoge vraagprijs van 20% boven de geschatte marktwaarde (bron NVM). De restschuld problematiek is de belangrijkste reden om de vraagprijs zo hoog te houden. Indirect kunnen ook een aantal woningen van de Woningmaatschap hieronder behoren, omdat de geschatte marktwaarde beneden de kostprijs ligt. Individuele verkopen net boven of onder de kostprijs is een moeilijke keuze, maar kan wel worden onderbouwd door calculaties. Het management kiest dan op basis van deze uitkomsten voor doorverhuur of verkoop van de leeggekomen woningen. Het Stichtingsbestuur houdt toezicht op deze keuze. We zullen aan het eind van het jaar de balans opmaken of we kunnen spreken van een succesvol jaar. Financiering De lening werd verstrekt door ING Bank N.V. en is onderverdeeld in vier leningdelen, te weten A t/m D. De bijbehorende rentecondities betreffen een driemaands Euribor met een opslag van 2,13% en vaste rentepercentages van 3,65%, 4,3% en 4,8%. De hoofdsom van de geldlening is geheel aflosbaar bij beeindiging van de Maatschap. De lening heeft een non-recourse karakter. Als zekerheden zijn op het aangekochte onroerend goed hypothecaire inschrijvingen verstrekt alsmede stille verpandingen van huurvorderingen en assurantiepenningen. 3

4 Conform het besluit genomen in de Vergadering van Vennoten op 14 april 2014, heeft in 2014 een extra aflossing plaatsgevonden ten bedrage van het verkoopresultaat over 2013 ad Daarnaast wordt, om de rentelasten te verminderen en de LTV te verlagen, gedurende het boekjaar % van de netto verkoopopbrengst afgelost. De afspraak zal vooralsnog tot 1 januari 2015 van kracht zijn. Door de financier zal geen boeterente worden berekend. Per 30 juni 2014 bedraagt de totale hypothecaire lening Per 30 juni 2014 bedraagt de Loan-To-Value (LTV) van de Maatschap 75,5% (op basis van de waardetaxatie per 31 december2013). Als gevolg van de aflossingen is de LTV met circa 3,3% afgenomen ten opzichte van het boekjaar Exploitatie Het exploitatieresultaat over de verslagperiode is afgesloten met een positief saldo van Per balansdatum is een bedrag van aan huur te vorderen. Een zevental huurvorderingen ad is overgedragen aan de gerechtsdeurwaarder. Er is een bedrag van als oninbaar afgeboekt. Het totaal van alle afgeboekte huurvorderingen sinds de start van de Maatschap bedraagt In het eerste halfjaar is in totaal een bedrag van circa uitgegeven aan regulier klachtonderhoud. Voor groot onderhoud werd in totaal een bedrag van circa uitgegeven. Hieronder zijn de volgende uitgaven begrepen: Voor het verhuurgereed maken van zeventien leeggekomen woningen is in totaal circa uitgegeven. Tevens zijn er drie cv-ketels en twee keukens vervangen ad respectievelijk circa en Met betrekking tot de appartementencomplexen worden bijdragen aan de desbetreffende Verenigingen van Eigenaars betaald. Aan eigenaarlasten is over het eerste halfjaar in totaal circa betaald. Dit betreft onder andere kosten van klein onderhoud, reservering voor groot onderhoud, verzekeringspremies en overige kosten (in totaal ). Voorts is er bij diverse complexen ter versterking van de onderhoudsreserve een extra bijdrage aan de Vereniging van Eigenaars betaald van in totaal circa Met alle bovengenoemde werkzaamheden is in de goedgekeurde begroting 2014 rekening gehouden. Leegsta n d/ve rh u u r In de bijlage treft u een overzicht aan met betrekking tot de leegstaande en leegkomende woningen per 30 juni Voorts verwijzen wij u naar het overzicht van de verhuurde woningen Verkopen In de vastgestelde begroting 2014 is uitgegaan van de verkoop van 25 woningen. Erzijn negentien verkopen gerealiseerd in de verslagperiode. Voorts is er een losse garage verkocht. In de bijlage treft u een specificatie van de geeffectueerde verkopen aan. 4

5 In onderstaande tabel zijn de verkopen gespecificeerd: Locatie Aantal Aantal woningen verkocht Aantal woningen woningen aangekocht 2010/ per Almere Amersfoort Den Haag Dordrecht Eelde Eindhoven Groningen Kaatsheuvel Nijmegen Oss Rosmalen Sint Michielsgestel Veghel Zwolle Totaal Verwacht resultaat 2014 Alle tot en met 22 juli 2014 bekende gegevens hebben wij verwerkt in het te verwachten resultaat 2014, Exploitatieresultaat Met ingang van 1 juli 2013 is de inkomensafhankelijke huurverhoging voor de niet-geliberaliseerde sector in werking getreden. De liberalisatiegrens per 1 januari 2014 bedraagt 699,48. Hierbij gelden er hogere percentages voor de maximale huurverhoging voorde hogere en middeninkomens. Het kabinet wil hiermee doorstroming van deze groepen stimuleren en het scheefhuren tegengaan. Voor 2014 betekent dit een huurverhoging van maximaal: Inflatie plus 1,5% voor huishoudinkomens tot ; Inflatie plus 2,0% voor middeninkomens. Dit zijn huishoudinkomens van tot ; Inflatie plus 4,0% voor hogere inkomens. Dit zijn huishoudinkomens boven De inflatie over 2013 was 2,5%. De huurverhoging per 1 juli 2014 voor Woningmaatschap XLI bedroeg circa op jaarbasis, ofwel een huurverhoging van gemiddeld 4,2%. Voorts is in 2013 ook de nieuwe verhuurderheffing in werking getreden. Op 2 juli 2013 heeft de Eerste Kamer ingestemd metde Wet verhuurderheffing, die een heffing voor verhuurders introduceert. De heffing voor 2014 is fors verhoogd naar 0,381% (over 2013 was het tarief 0,014%) over de WOZ-waarde van de woningen die in de nietgeliberaliseerde sector vallen. De verhuurderheffing dient uiterlijk 30 September te zijn betaald en zal naar verwachting circa bedragen. De helft van deze kosten is reeds in het resultaat per 30 juni 2014 opgenomen. 5

6 De begroting over 2014 geeft een negatief exploitatieresultaat van weer. Het boekjaar 2014 zal naar verwachting worden afgesloten met een positief exploitatieresultaat van Als gevolg van de extra aflossingen zullen de hypotheeklasten lager uitvallen dan begroot. Daarnaast zal ook de verhuurderheffing lager uitvallen dan begroot vanwege de lagere WOZ-waarden, waarover deze heffing wordt vastgesteld. Zoals onder Algemeen is vermeld, is de Woningmaatschap onder het gekozen AlFMD-regime onder andere vrijgesteld van het aanstellen van een extra Bewaarder. De begrote kosten hiertoe ad zullen derhalve vrijvallen. Met betrekking tot het appartementencomplex te Dordrecht dient in het tweede halfjaar 2014 een extra bijdrage van circa aan de Vereniging van Eigenaars te worden betaald ter versterking van de onderhoudsreserve. Voorts zal in het tweede halfjaar 2014 naar verwachting groot onderhoud, bestaande uit houtrotreparaties en buitenschilderwerk, uitgevoerd worden aan een zevental woningen te Eelde en de woningen te Sint-Michielsgestel. Voorts zullen in Den Haag een aantal garagedeuren worden geschilderd. Aan de woningen te Den Haag zal naar verwachting herstelwerk aan de puien worden uitgevoerd en zullen aluminium kozijnen worden vervangen. Tevens wordt in het tweede halfjaar 2014 nog rekening gehouden met het vervangen van diverse cv-ketels en een tweetal keukens. De financiele consequentie van deze werkzaamheden zal circa bedragen. Voor het verhuurgereed maken van leegkomende woningen zal naar verwachting nog in totaal circa worden uitgegeven Met alle genoemde werkzaamheden is in de goedgekeurde begroting 2014 rekening gehouden. LeegstandA/erhuur In het boekjaar 2014 zijn tot op heden 25 huurcontracten afgesloten. De huurprijzen zijn gemiddeld circa 8% hoger vastgesteld dan de laatst bekende huur. Voorts zijn vijf losse parkeerplaatsen verhuurd. Per 30 juni 2014 werden nog dertien woningen te koop en te huur aangeboden. Voorts is van een tiental woningen de huur opgezegd. Verkoopresultaat Wij verwijzen u naar het verkoopoverzicht voor de woningen die zijn geieverd en/of waarvoor de koopakte inmiddels is ondertekend na 30 juni. Het totaal aantal verkochte woningen bedraagt tot en met 22 juli 2014: 26. Voorts is een losse garage verkocht. Wij verwachten in 2014 nog zeven woningen te verkopen. Uitkering Op basis van het te verwachten resultaat zou het mogelijk zijn over het boekjaar 2014 een bedrag van 80 uit te keren. Dit bedrag bestaat uit exploitatie- en verkoopresultaat, welke is gebaseerd op de realiseerbare waarde. Aangezien het verkoopresultaat wordt afgelost op de hypothecaire lening, is alleen het exploitatieresultaat ad 80 beschikbaar voor uitkering. 6

7 Het voorstel van de beheerder luidt: Verwacht resultaat 2014 Begroot 2014 Exploitatieresultaat 80 (127) Verkoopresultaat Aflossingsverplichting boven de realiseerbare waarde (1.226) (1.166) Reservering (80) 127 Totaal - - De beheerder stelt voor geen interim-uitkering te doen. In de Vergadering van Vennoten, naar verwachting te houden in april 2015, zal het definitieve uitkeringsbeleid worden vastgesteld. Onderstaand treft u de uitkeringstabel aan (in euro's): Begindatum : 7 oktober 2010 Einddatum : 6 oktober 2017 Exploitatie-/ Extra aflossing/ Inleg eigen verkoop Inkoop Reservering geld resultaat participaties LTV Totaal Rendement*) Inleg (25.000) (25.000) Uitkeringen 2011 (15 maanden) ** (30) (50) (753) (450) im.) ,1% 3,9% 3,1% 2,5% f22.683) m) M.774) (21.034) *) Rendement op jaarbasis, op basis van nominate inleg per 1 januari. **) Verwachte uitkering 2014 op basis van het te verwachten resultaat 2014 (niet door maatschapvergadering vastgestelde uitkering). Den Haag, augustus 2014 Staalbankiers N.V. J.G.P. Hage mr. P.J. Keller MRE FRICS 7

8 2. BALANS PER 30 JUNI 2014 *) (in euro's) Noot Activa Vaste activa Onroerend goed in exploitatie 4.1) Vlottende activa Debiteuren en overige vorderingen Overige activa Liquide middelen Totaal activa Passiva Eiqen vermoqen Maatschapkapitaal Uitkeringsrekening vennoten ( ) ( ) Totaal eigen vermogen Schulden op lanqe termijn Hypothecaire lening Schulden op korte termijn Crediteuren en overige schulden Totaal passiva *) De cijfers zijn niet gecontroleerd door de externe accountant.

9 3. WINST-EN-VERLIESREKENING OVER DE PERIODE 1 JANUARI T/M 30 JUNI 2014 (in euro's) Realisatie Noot Begroting 2014 Verwacht resultaat 2014 Aantallen Aantal participates Beginstand woningen Te verkopen/verkochte woningen Eindstand woningen Opbrenqsten uit beleggingen Theoretische huuropbrengsten Huurderving als gevolg van leegstand Afgeboekte huurvorderingen (98.514) (4.577) ( ) (6.900) ( ) (8.600) Huuropbrengsten Exploitatiekosten SA) ( ) ( ) ( ) Interest kosten Interest opbrengsten ( ) ( ) ( ) Algemene kosten (10.260) (26.200) (74.600) (40.500) ( ) Verkoopresultaat Verkoopopbrengst Kostprijs Vrijval herwaardering verkopen ( ) ( ) ( ) Verkoopkosten Winstdeling Staalbankiers (98.205) (26.951) ( ) (38.700) ( ) (43.140) Verkoopresultaat Resultaat

10 Verwacht Realisatie Begroting resultaat Resultaat per participatie (op basis van realiseerbare waarde) Exploitatieresultaat 90 (127) 80 Verkoopresultaat Resultaat per participatie Resultaat per participatie (op basis van historische kostprijs) Exploitatieresultaat 90 (127) 80 Verkoopresultaat J. Resultaat per participatie Rendement per participatie op jaarbasis 3,5% 1,4% 2,5% 10

11 4. TOELICHTING OP DE BALANS PER 30 JUNI Onroerend goed in exploitatie * De samenstelling van de portefeuille is als volgt: Aantal woningen Verkopen Woningen Almere Woningen Amersfoort Woningen Den Haag Woningen Dordrecht Woningen Eelde Woningen Eindhoven Woningen Groningen Woningen Kaatsheuvel Woningen Nijmegen Woningen Oss Woningen Rosmalen Woningen Sint Michielsgestel Woningen Veghel Woningen Zwolle Oorspronkelijke Realiseerbare Realiseerbare kostprijs waarde Verkopen/ waarde Investering Woningen Almere Woningen Amersfoort Woningen Den Haag Woningen Dordrecht Woningen Eelde Woningen Eindhoven Woningen Groningen Woningen Kaatsheuvel Woningen Nijmegen Woningen Oss Woningen Rosmalen Woningen Sint Michielsgestel Woningen Veghel Woningen Zwolle Totaal ** , * De waardering van het onroerend goed in exploitatie is gebaseerd op de per 31 december 2013 lagere realiseerbare waarde. Dit betreft de waarde bij complexgewijze verkoop in verhuurde staat. ** Dit betreft een garage. 11

12 5. TOELICHTING OP DE WINST-EN-VERLIESREKENING OVER DE PERIODE 1 JANUARI T/M 30 JUNI Exploitatiekosten De specificatie van de exploitatiekosten is als volgt: Verwacht Realisatie Begroting resultaat Klachtonderhoud Groot onderhoud Leegstandkosten VvE eigenaarslasten * Beheervergoeding Onroerende zaakbelasting/waterschapslasten Verhuurderheffing Administratiekosten Verzekeringen * Specificatie extra biidraqen 2014 Dordrecht - Essenburg Eindhoven - Stationsweg Oss - Eminos Rosmalen - Achter de Driesprong

13 o.b.v realiseerbare waarde o.b.v aanschafwaarde Leverings- Leegwaarde Verkoop- Verkoop- Netto Realiseerbare Verkoop- Aanschaf- Winstdeling Verkoop- Verkoopwinst Plaats Adres datum prospectus opbrengst kosten opbrengst waarde winst waarde Staalbankiers winst per participatie Groningen Helperzoom jan Groningen Helperzoom 85 * 31-jan Groningen Schubertlaan 24 * 31-jan Groningen Strausslaan 26 * 31-jan Zwolle Belvederelaan 321 * 27-feb Eelde Braamstukken mrt Groningen Helperzoom 135 * 27-mrt St-Michielsgestel Ambachtsweg 37 * 31-mrt Eindhoven Stationsweg 8 * 1-apr Eindhoven Stationsweg 48-A * 3-apr Kaatsheuvel Langemeer 1-F * 16-apr Zwolle Belvederelaan apr Eindhoven Stationsweg 40 * 21-mei Zwolle Belvederelaan mei Den Haag Bertus Rimaweg garage 26 * 23-mei Groningen Strausslaan 22-A * 26-mei Groningen Handellaan mei Groningen Helperzoom jun Groningen Schubertlaan 40 * 6-jun Groningen Schubertlaan 18* 12-jun Totaal t/m 30 juni Groningen Helperzoom jul Groningen Helperzoom 129 * 28-juI Groningen Helperzoom 175 * 31-jul Eelde Kooistukken 15 * 25-aug Dordrecht Essenburg 54 * 1-okt Kaatsheuvel Langemeer 1-A * 1-okt~ St-Michielsgestel de Koperslager 28 * 1-okt Totaal na 30 juni Totaal generaal * Deze woning is, na verkregen toestemming van het Stichtingsbestuur, verkocht onder de leegwaarde, zoals vermeld in het prospectus. ** Van de getekende koopakte(s) is mogelijk de termijn voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde nog niet verstreken.

14 Leegstands- Verhuur- Huur bij aanvang Laatst bekende Nieuwe Plaats Adres datum datum WM huur huurprijs Den Haag Van Alkemadelaan sep-13 1-jan Den Haag Van Alkemadelaan apr jan Den Haag Van Alkemadelaan aug-13 1-feb Den Haag Van Alkemadelaan okt jun Den Haag Jacob Mulderweg feb jun Eindhoven Stationsweg apr-13 1-feb Groningen Helperzoom okt-13 1-jan Groningen Helperzoom dec-13 1-mrt Groningen Strausslaan 38 1-okt-13 1-mrt Groningen Strausslaan 34 1-mrt-14 1-apr Kaatsheuvel De Aim 44 1-feb-14 1-apr Kaatsheuvel De Aim 32 1-feb mei Kaatsheuvel Langemeer 1-J 1-jun-14 1-jul Oss De Kuiperij 53 1-jan-14 1-feb Oss Bram van den Berghstraat 75 1-dec-13 1-apr Oss Bram van den Berghstraat jan-14 1-apr Oss Meijer van Leeuwenstraat 73 1-apr apr Oss De Kuiperij 51 1-dec apr Oss De Kuiperij 9 1-apr mei Oss De Kuiperij 31 1-apr mei Oss Bram van den Berghstraat dec-13 6-jun Oss Bram van den Berghstraat 69 1-jun jun Oss Meijer van Leeuwenstraat nov jun Oss Bram van den Berghstraat jul-14 1-jul Oss Meijer van Leeuwenstraat 51 1-mrt jul Oss Meijer van Leeuwenstraat feb-13 1-apr Oss Meijer van Leeuwenstraat dec-13 1-mei Oss De Kuiperij pp jan-14 1-mei Oss Meijer van Leeuwenstraat nov-13 1-mei Oss Meijer van Leeuwenstraat nov-13 6-jun

15 MJJ-&GJjq E_G.SJANnS.QV-ERZLCJjI Woningen Garages, parkeerplaatsen en bergingen Plaats Adres Leegstandsdatum Leegstands-I Plaats Adres datum Amersfoort Ringweg Randenbroek 63-B 1-mei-14 Den Haag Van Alkemadelaan mrt-14 Dordrecht Essenburg 79 1-dec-13 Eindhoven Stationsweg apr-14 Eindhoven Stationsweg 24 1-mei-14 Eindhoven Stationsweg 10 1-sep-14 Groningen Schubertlaan 50 1-apr-14 Groningen Strausslaan 36 1-sep-14 Groningen Schubertlaan 6 1-sep-14 Kaatsheuvel Langemeer 1-N 1-mrt-14 Kaatsheuvel Langemeer 1-L 17-apr-14 Oss Bram van den Berghstraat aug-13 Oss De Kuiperij 5 1-nov-13 Oss Bram van den Berghstraat 75 1-mei-14 Oss Bram van den Berghstraat 73 1-jul-14 Oss Bram van den Berghstraat 79 1-jul-14 Oss Bram van den Berghstraat 85 1-jul-14 Oss Meijer van Leeuwenstraat 37 1-jul-14 Oss Bram van den Berghstraat sep-14 Den Haag Jacob Mulderweg berging 63 7-okt-10 Den Haag Van Alkemadelaan 1010-A garage 1-aug-11 Den Haag Jacob Mulderweg garage feb-13 Den Haag Jacob Mulderweg garage 69 1-apr-13 Den Haag Jacob Mulderweg garage jun-13 Den Haag Van Alkemadelaan 902 garage 1-dec-13 Den Haag Jacob Mulderweg garage 77 1-mrt-14 Oss De Kuiperij pp 10 7-okt-10 Oss De Kuiperij pp jul-11 Oss De Kuiperij pp sep-11 Oss Meijer van Leeuwenstraat pp nov-11 Oss Meijer van Leeuwenstraat pp dec-12 Oss De Kuiperij pp apr-13 Oss Meijer van Leeuwenstraat dec-13 Oss Meijer van Leeuwenstraat mrt-14 Oss Meijer van Leeuwenstraat jul-14 Oss Meijer van Leeuwenstraat jul-14 Oss De Kuiperij pp nov-14 Rosmalen De Driesprong pp 18 7-okt-10 Rosmalen De Driesprong pp 22 7-okt-10 Rosmalen De Driesprong pp 17 1-okt-12 St-Michielsgestel De Koperslager 7 1-apr-14 St-Michielsgestel De Koperslager 10 1-jun-14 Veghel Meijerijstraat 21 1-aug-14 Veghel Meijerijstraat 30 1-sep-14