MAATSCHAP WONINGMAATSCHAP XXXVIII. Halfjaarbericht per 30 juni 2007

Transcriptie

1 MAATSCHAP WONINGMAATSCHAP XXXVIII Halfjaarbericht per 30 juni 2007

2 INHOUDSOPGAVE PAGINA 1. VERSLAG VAN DE BEHEERDER 3 2. BALANS PER 30 JUNI WINST- EN VERLIESREKENING OVER DE PERIODE 1 JANUARI TOT EN MET 30 JUNI TOELICHTING OP DE BALANS PER 30 JUNI OVERZICHT UITKERINGEN PER PARTICIPATIE VERKOOP- EN LEEGSTANDSOVERZICHT 13 2

3 1. VERSLAG VAN DE BEHEERDER Algemeen Het resultaat over het eerste halfjaar bedraagt 63 negatief per participatie. Het exploitatieresultaat bedraagt negatief 225 per participatie, terwijl het verkoopresultaat 162 per participatie bedraagt. De begroting over het jaar 2007 geeft een totaal resultaat van per participatie weer. Exploitatie De begroting over het jaar 2007 geeft een exploitatieresultaat van weer. Het exploitatieresultaat over de periode 1 januari tot en met 30 juni 2007 is afgesloten met een negatief saldo van Het exploitatieresultaat kan worden gedefinieerd als de som van opbrengsten uit beleggingen minus de som der bedrijfslasten. Per balansdatum is een bedrag aan huur te vorderen van Een dertiental huurvorderingen ad is overgedragen aan de gerechtsdeurwaarder. Geen enkele huurvordering dient vooralsnog als dubieus te worden beschouwd. Het totaal van alle afgeboekte huurvorderingen sinds de start van de Maatschap bedraagt Voor het groot onderhoud aan de appartementencomplexen te Heerlen (Mariabad) en Sittard worden bijdragen aan de betreffende Verenigingen van Eigenaars betaald. Deze kosten zijn verantwoord onder de onderhoudsuitgaven. In de begroting 2007 is circa opgenomen voor het uit te voeren schilderwerk in Oude Pekela. De werkzaamheden zullen naar verwachting in het tweede halfjaar worden uitgevoerd. Daarnaast is voor de vervanging van CV-ketels en schilderwerk voor de woningen in Zwijndrecht een bedrag van circa in de begroting 2007 opgenomen. De kosten die met deze werkzaamheden samenhangen zijn reeds in de halfjaarcijfers verwerkt. De uitgaven voor onderhoud komen hierdoor boven het niveau van het prospectus uit. Leegstand Zoals reeds vermeld in het jaarverslag 2006 was bij aanvang van de Maatschap sprake van een behoorlijke leegstand in het complex Mariabad te Heerlen. Voorts werd de Maatschap geconfronteerd met een groot aantal huuropzeggingen. Sinds de oprichting van de Maatschap zijn diverse gerichte acties genomen, zoals de inrichting van een modelwoning, de plaatsing van een groot zeildoek aan de gevel van het complex, het regelmatig organiseren van open huisdagen, uiteraard naast de gebruikelijke advertentiecampagnes en de vermeldingen op de diverse internetsites (funda, woonpleinlimburg e.d.). Inmiddels is gebleken dat de vraag naar koopwoningen in Heerlen te beperkt is om de leegstand op korte termijn op te nemen. Het grote aanbod van woningen op de Heerlense markt met nieuwbouw en andere uitpondprojecten kan onder meer als oorzaak worden genoemd. Daarentegen zijn met name de centrale ligging in het centrum van Heerlen, de gezellige recreatieruimte en de mooie binnentuin een absolute meerwaarde voor dit goed onderhouden complex. Voorts blijft de aanwezigheid van een afgesloten parkeerterrein bij het complex een toegevoegde waarde. Teneinde de ontstane leegstand en daarmee de hoge leegstandskosten te verminderen, heeft de beheerder besloten de appartementen tevens te huur aan te bieden. 3

4 Met name de open huisdagen van 16 en 18 juni jl., waarbij door geheel Parkstad een flyer is verspreid, heeft tot een zeer grote aanloop geleid. De eerste resultaten waren dan ook snel zichtbaar. Wel is gebleken dat de vraag naar huurwoningen groter is dan naar koopwoningen. Tot op heden zijn in totaal zeventien appartementen en zeven parkeerplaatsen verhuurd. Goed te vermelden hierbij is dat de huren tegen hogere waarden (circa 5,8%) zijn vastgesteld. Dit heeft een positief effect op het rendement uit exploitatie. De inspanningen zullen vooralsnog gericht blijven op het wegwerken van de leegstand tot een beheersbaar niveau. Hiermee zal schaarste worden gecreëerd, hetgeen de verkoop van de appartementen naar verwachting positief zal beïnvloeden. Ook met betrekking tot het complex te Sittard was sprake van een stagnatie in de verkoop. De beheerder heeft er dan ook voor gekozen een aantal appartementen wederom te verhuren, waarvoor veel interesse was. In het boekjaar 2007 is een achttal woningen verhuurd tegen een huursom oplopend tot 375 per maand. De huurverhoging die hierbij kon worden gerealiseerd (ca. 16%) is tevens een goede ontwikkeling voor het totale rendement van de Maatschap. In het complex te Sittard is geen leegstand meer. In hoofdstuk 6 treft u een overzicht aan met betrekking tot de leegstaande en leegkomende woningen per verslagdatum. Verkopen In de verslagperiode zijn tien woningen geleverd. Tevens zijn twee garages en twee parkeerplaatsen verkocht en geleverd. De begroting over het jaar 2007 geeft de verkoop van 62 woningen weer. De begroting over het jaar 2007 geeft een verkoopresultaat van weer. Het verkoopresultaat over de periode 1 januari tot en met 30 juni 2007 bedraagt Hiermee is circa 16% van het begrote verkoopresultaat over 2007 gerealiseerd. Het aantal verkopen blijft tot op heden ver achter bij de verwachtingen. Met name bij het complex te Heerlen, welke een substantieel gedeelte van de portefeuille van de Maatschap behelst, verlopen de verkopen moeizaam. Diverse acties hebben (nog) niet tot de gewenste resultaten geleid. In 2007 zijn vijf appartementen verkocht. Ook in de tweede helft van 2007 zullen gerichte acties worden genomen teneinde verkopen te realiseren. De verwachting is dat reclamecampagnes, extra adverteren en het regelmatig organiseren van open huisdagen tot positieve resultaten zullen leiden. De inrichting van de modelwoning zal hierbij dienen ter ondersteuning. Beheerder zal zich blijven inspannen om de leegstand verder terug te dringen en het verkoopproces verder op gang te krijgen. Hoewel de resultaten tot op heden teleurstellend zijn, is de beheerder onverminderd positief over de verkooppotentie van het complex. De leeggekomen woning te Axel was reeds verkocht doch de koper heeft op het laatste moment gebruikgemaakt van de ontbindende voorwaarde financiering. De woning is inmiddels wederom ter verkoop aangeboden. Met betrekking tot de woningen te Zwijndrecht kan worden vastgesteld dat de verhuismutatie tot op heden erg laag is. De verkopen van de leeggekomen woningen (3) en garages (2) verlopen weliswaar voorspoedig en zijn conform de in het prospectus vermelde leegwaarden gerealiseerd. Met betrekking tot de woningen te Midwolda is de verhuismobiliteit goed te noemen. In 2007 zijn drie verkopen gerealiseerd. Ook hier zijn prijzen conform de leegwaarden volgens het prospectus behaald. In hoofdstuk 6 treft u de geëffectueerde verkopen over 2007 aan. 4

5 Verwachtingen boekjaar 2007 ten opzichte van de begroting Het totaal aantal verkochte woningen inclusief garages in het eerste halfjaar bedraagt tien. Wij verwachten in 2007 nog tien woningen hieraan toe te voegen. Hiervan zijn inmiddels drie verkopen gerealiseerd. Op basis hiervan zal het begrote resultaat 2007 ten bedrage van niet worden behaald. Het voor uitkering beschikbare bedrag bedraagt 169 per participatie. Dit betreft het negatieve resultaat over 2007 ad 63, vermeerderd met een liquiditeitsoverschot ad 232 als gevolg van aflossing van de geldlening ter grootte van 90% van de kostprijs van de verkochte woningen. Aangezien de liquiditeit van de Maatschap ontoereikend is, zal begin september geen interim-uitkering plaatsvinden. Bij de rapportage over het derde kwartaal 2007 zal een prognose worden afgegeven van het verwachte resultaat einde boekjaar ( latest estimate ). Wet op het financieel toezicht Zoals in het prospectus van Woningmaatschap XXXVIII aangegeven, is de herziene Wet toezicht beleggingsinstellingen, welke per 1 januari 2007 is opgegaan in de Wet op het financieel toezicht (Wft), van toepassing op deze Woningmaatschap. Eén van de uit het Wft voortvloeiende eisen is dat de beheerder over een website beschikt, waarop hij de krachtens het Wft vereiste informatie ten aanzien van de beheerder en ten aanzien van de Woningmaatschap publiceert. In het kader van de afsluiting van het eerste halfjaar 2007 is het volgende van toepassing: Halfjaarbericht per 30 juni 2007 Het halfjaarbericht wordt eveneens gepubliceerd op de website van de beheerder, De halfjaarcijfers 2007 van de beheerder (Staalbankiers Vastgoedfondsen Beheer B.V.) zijn kosteloos verkrijgbaar bij Staalbankiers, afdeling Vastgoedfondsen, Postbus 327, 2501 CH Den Haag of via de website van de beheerder, Den Haag, augustus 2007 namens Staalbankiers N.V. h.o.d.n. Staalbankiers Vastgoed, F.K. Glasius J.G.P. Hage 5

6 2. BALANS PER 30 JUNI 2007 *) (in euro s) Noot Activa Vaste activa Onroerend goed in exploitatie 4.1) Vorderingen Debiteuren en overige vorderingen 4.2) Vlottende activa Liquide middelen Totaal activa Passiva Eigen vermogen 4.3) Maatschapkapitaal Uitkeringsrekening vennoten ( ) (69.969) Totaal eigen vermogen Schulden op lange termijn Hypothecaire lening 4.4) Schulden op korte termijn Crediteuren en overige schulden 4.5) Totaal passiva *) De cijfers zijn niet gecontroleerd door de externe accountant. 6

7 3. WINST- EN VERLIESREKENING OVER DE PERIODE 1 JANUARI TOT EN MET 30 JUNI 2007 (in euro s) Opbrengsten uit beleggingen Realisatie in % Begroting begroting (2 maanden) 2007 Huuropbrengsten Huurderving als gevolg van leegstand ( ) (37.499) (69.700) Afgeboekte huurvorderingen (94) (4.277) ,9% Exploitatiekosten ( ) ( ) ( ) 58,9% Gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen Verkoopopbrengst Kostprijs Verkoopkosten (35.497) (65.920) ( ) Winstdeling beheerder (15.218) (9.630) (63.400) Verkoopresultaat ,8% Ongerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen Herwaarderingsresultaat - - Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Interest kosten / (opbrengsten) ,2% Algemene kosten ,9% Som der bedrijfslasten Beschikbaar resultaat voor uitkering (33.664) (69.969) Aantal verkopen

8 Resultaat per participatie Begroting (2 maanden) 2007 Exploitatieresultaat (225) (234) 91 Verkoopresultaat Resultaat (63) (132)

9 4. TOELICHTING OP DE BALANS PER 30 JUNI Onroerend goed in exploitatie Het onroerend goed in exploitatie is bij verkrijging door de Maatschap per 27 oktober 2006 integraal getaxeerd door onafhankelijke taxateurs, waarbij de aankoopprijs inclusief aankoopkosten de reële waarde per balansdatum benadert. De waarde per 30 juni 2007 is onveranderd. De samenstelling van het onroerend goed in exploitatie is als volgt: Aantal woningen Mutatiegraad op Verkopen jaarbasis Woningen Woningen Axel Woningen Heerlen (Kampstraat) Woningen Heerlen (Mariabad) Woningen Heiligerlee/Midwolda Woningen Oude Pekela Woningen Sittard Woningen Tolbert Woningen Zwijndrecht ,7% Garages Garages Zwijndrecht ,8% Winkels en Recreactieruimte Winkels en Recreactieruimte 4-4 Waarde (kostprijs) Verkopen Woningen Axel Woningen Heerlen (Kampstraat) Woningen Heerlen (Mariabad) Woningen Heiligerlee/Midwolda Woningen Oude Pekela Woningen Sittard Woningen Tolbert Woningen Zwijndrecht Garages Garages Zwijndrecht Winkels en Recreactieruimte Winkels en Recreactieruimte

10 2. Debiteuren en overige vorderingen Huurdebiteuren Notariële vorderingen Staalbankiers Servicekosten Overige vorderingen en overlopende activa Eigen vermogen De mutaties in het eigen vermogen gedurende de periode 1 januari tot en met 30 juni 2007 zijn als volgt: Maatschap- Uitkeringsrekening Totaal kapitaal Exploitatie-/ verkoopresultaat Eigen vermogen per 31 december (69.969) Resultaat 1 januari tot en met 30 juni (33.664) (33.664) Eigen vermogen per 30 juni ( ) De mutaties in het eigen vermogen gedurende de periode 1 januari tot en met 30 juni 2007 per participatie zijn als volgt: Maatschap- Uitkeringsrekening Totaal kapitaal Exploitatie-/ verkoopresultaat Eigen vermogen per 31 december (132) Resultaat 1 januari tot en met 30 juni (63) (63) Eigen vermogen per 30 juni (195) Aantal participaties Stand per 31 december Stand per 30 juni

11 4. Schulden op lange termijn Het verloop van de lening is als volgt: Stand per 31 december Aflossing 1 januari tot en met 30 juni 2007 ( ) Stand per 30 juni Crediteuren en overlopende passiva De specificatie is als volgt: Aflossing en interest hypotheek Vooruitontvangen huur (inclusief servicekosten) Crediteuren Waarborgsommen Accountantskosten Zakelijke lasten Overige schulden en overlopende passiva

12 5. OVERZICHT UITKERINGEN PER PARTICIPATIE Bedragen in euro s Inleg Exploitatie- en eigen geld verkoopresultaat Totaal Rendement Inleg (25.000) (25.000) Uitkeringen 2006 (2 maanden)** 197* (132) (halfjaar)*** 232* (63) 169 Totalen (24.571) (195) (24.766) * Dit betreft het liquiditeitsoverschot als gevolg van 90% aflossing van de kostprijs verkochte woningen. ** Tijdens de jaarvergadering d.d. 21 april 2007 is besloten over 2006 niet tot uitkering over te gaan. *** In verband met het negatieve resultaat zal geen interim-uitkering over 2007 plaatsvinden. 12

13 6. VERKOOP- EN LEEGSTANDSOVERZICHT Zie separate bijlage. 13