MAATSCHAP WONINGMAATSCHAP XXXVIII JAARVERSLAG 2013 MET FISCALE OPGAVE

Transcriptie

1 MAATSCHAP WONINGMAATSCHAP XXXVIII JAARVERSLAG 2013 MET FISCALE OPGAVE

2 INHOUDSOPGAVE PAGINA 1. Verslag van de beheerder 3 2. Mededeling van het stichtingsbestuur 14 Jaarrekening Balans per 31 december Winst- en verliesrekening over Kasstroomoverzicht Toelichting op de balans per 31 december Toelichting op de winst- en verliesrekening over Overige gegevens 8. Overige toelichtingen Overige gegevens 28 Controleverklaring 30 Bijlagen jaarrekening

3 1. VERSLAG VAN DE BEHEERDER Algemeen Het exploitatie- en verkoopresultaat over het boekjaar 2013 bedraagt positief per participatie. Het secretariaat van het maatschapbestuur berust bij de beheerder. Eventuele vragen aan het maatschapbestuur kunnen schriftelijk worden ingediend bij: Staalbankiers N.V., afdeling (secretariaat) Vastgoedfondsen, Postbus 327, 2501 CH Den Haag. Na vaststelling van de jaarrekening zal deze worden gepubliceerd op de website van Staalbankiers N.V. ( Op basis van de waarderingsgrondslagen wordt onroerend goed in de jaarrekening verantwoord op historische kostprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen of lagere realiseerbare waarde. De realiseerbare waarde per 31 december 2013 is lager dan per 31 december Het resultaat uit herwaardering van het vastgoed bedraagt negatief per participatie. De beheerder beschikt voor de Maatschap over een beschrijving van de administratieve organisatie en interne beheersingssysteem als bedoeld in artikel 121 van het Besluit Gedragstoezicht financiële ondernemingen Wft, welke beschrijving voldoet aan de eisen van de Wet op het financieel toezicht. De beheerder verklaart dat de administratieve organisatie en het interne beheersingssysteem effectief en overeenkomstig de beschrijving functioneren. In onze brief van 3 oktober 2013 hebben wij u geïnformeerd omtrent het besluit om het property management* uit te besteden aan MVGM Woningmanagement. Dit is op 1 oktober 2013 geëffectueerd. De vergoeding voor de property manager wordt door de beheerder betaald uit de beheervergoeding. De property manager werkt volledig onder eindverantwoordelijkheid van de beheerder. *) Property management omvat alle activiteiten op het gebied van administratief, commercieel en technisch beheer. Te denken valt hierbij aan het aannemen van storingsmeldingen en klachten, huurincasso, het afrekenen van stook- en servicekosten met huurders en dergelijke. Exploitatie Per balansdatum is een bedrag aan huur te vorderen van Hiervan zijn 23 huurvorderingen ad totaal overgedragen aan de gerechtsdeurwaarder; daarnaast is als oninbaar afgeboekt. Het totaal van alle afgeboekte huurvorderingen sinds de start van de Maatschap bedraagt Met ingang van 1 juli 2013 is de inkomensafhankelijke huurverhoging voor de niet-geliberaliseerde sector (huur tot 681,02) in werking getreden. Hierbij gelden er hogere percentages voor de maximale huurverhoging voor de hogere en middeninkomens. Het kabinet wil hiermee doorstroming van deze groepen stimuleren en het scheefhuren tegengaan. Voor 2013 betekent dit een huurverhoging van maximaal: Inflatie 2012 plus 1,5% voor huishoudinkomens tot ; Inflatie 2012 plus 2,0% voor middeninkomens. Dit zijn huishoudinkomens van tot ; Inflatie 2012 plus 4,0% voor hogere inkomens. Dit zijn huishoudinkomens boven De inflatie over 2012 was 2,5%. De huurverhoging per 1 juli 2013 voor Woningmaatschap XXXVIII bedroeg gemiddeld 3,9%. Voorts is in 2013 ook de nieuwe verhuurderheffing in werking getreden. Op 2 juli 2013 heeft de Eerste Kamer ingestemd met de Wet verhuurderheffing, die een heffing voor verhuurders voor alleen het jaar 2013 introduceert. 3

4 De heffing bedraagt 0,014% over de WOZ-waarde van de woningen die in de niet-geliberaliseerde sector vallen. Op 17 december 2013 is, ondanks forse kritiek van de Eerste Kamer, de heffing over 2014 aanzienlijk verhoogd en vastgesteld op 0,381% van de WOZ-waarde. De verhuurderheffing over 2013 bedroeg In het boekjaar 2013 heeft zowel groot onderhoud als regulier klachtonderhoud plaatsgevonden. Er is in totaal een bedrag van circa uitgegeven aan regulier klachtonderhoud. Hiervan is in totaal circa betaald aan bijdragen aan de Vereniging van Eigenaars te Heerlen ten behoeve van klein onderhoud. Voor groot onderhoud werd in totaal een bedrag van circa uitgegeven. Hieronder zijn de volgende uitgaven begrepen: voor groot onderhoud aan de appartementencomplexen te Heerlen (Mariabad) worden bijdragen betaald aan de Vereniging van Eigenaars. Deze kosten worden verantwoord onder de onderhoudsuitgaven. De totale financiële consequentie voor 2013 bedroeg circa ; tevens zijn extra bijdragen aan de Verenigingen van Eigenaars voldaan ad totaal circa ten behoeve van schilderwerkzaamheden aan de appartementencomplexen te Heerlen; daarnaast is er voor het verhuurgereed maken van leeggekomen woningen in totaal circa betaald; in een tiental woningen is de cv-ketel vervangen. De totale kosten hiervan bedroegen circa ; voorts hebben bij een aantal woningen te Zwijndrecht en een woning te Axel diverse dakrenovaties plaatsgevonden voor een bedrag van circa Tevens zijn er korrels aangebracht in kruipruimten van twee woningen te Zwijndrecht vanwege vochtproblemen. De financiële consequentie hiervan bedroeg circa Leegstand/Verhuur Met betrekking tot het complex te Heerlen is de verhuur van de appartementen in 2013 voorspoedig geweest en was de leegstand het hele jaar beheersbaar. Over 2013 zijn in totaal 29 huurcontracten afgesloten. Voorts zijn er zeventien parkeerplaatsen opnieuw verhuurd. Met betrekking tot de overige complexen zijn in 2013 achttien huurcontracten afgesloten. Daarnaast zijn drie parkeerplaatsen te Zwijndrecht opnieuw verhuurd. In de bijlage treft u een specificatie van de verhuurde objecten aan. Verkopen Herstel van de woningmarkt heeft het afgelopen jaar nog niet plaatsgevonden. Het verkoopproces is hiermee onverminderd onder druk blijven staan. De financiële instellingen zijn zeer kritisch bij het verstrekken van hypothecaire leningen en potentiële kopers nemen een afwachtende houding aan. Ook bij de portefeuille van de Maatschap is te constateren dat de verkopen moeizaam verlopen. De beheerder heeft verschillende initiatieven ondernomen om verkopen te bewerkstelligen. In de vastgestelde begroting 2013 is uitgegaan van de verkoop van vier woningen. Gerealiseerd zijn twee verkochte woningen. In de bijlage treft u een specificatie van de geëffectueerde verkopen aan. 4

5 In onderstaande tabel zijn de verkopen gespecificeerd: Locatie Aantal Aantal woningen verkocht Aantal woningen woningen aangekocht ultimo 2013 Axel Heerlen (Kampstraat) Heerlen (Mariabad) Heiligerlee/Midwola Oude Pekela Sittard Tolbert Zwijndrecht Totaal Waardering vastgoed De economische en financiële crisis heeft niet alleen gevolgen gehad voor het aantal verkopen en de verkoopprijzen van de individuele woningen, maar ook de beleggingswaarde van de verhuurde woningen is verder onder druk komen te staan. Potentiële beleggers in verhuurde woningen haakten af vanwege de beperkte financierbaarheid door de banken en het daardoor extra vereiste aan eigen vermogen. De marktwaarde in verhuurde staat van het onroerend goed is gebaseerd op het beschikbare taxatierapport, opgemaakt d.d. 9 oktober 2013 door Hans Janssen Bedrijfsmakelaars. In de toelichting op de balans is onder onroerend goed in exploitatie de balanswaardering van het vastgoed per 31 december 2013 opgenomen. Financiering Gezien de strengere eisen die de banken stellen en om de solvabiliteit van de Maatschap op peil te houden en ook in de toekomst het risico van herfinanciering te beperken, heeft de beheerder voorgesteld om de uitkeringen afhankelijk te maken van de Loan-To-Value (LTV). De LTV wordt bepaald door de hypothecaire lening te relateren aan de balanswaarde van het vastgoed. De LTV is te verlagen door verhoging van de aflossing dan wel een verbetering van de beleggingswaarde van het onroerend goed. Per 31 december 2013 bedraagt de LTV van de Maatschap 101,8%. In het derde kwartaalverslag van 2013 is vermeld dat een herfinanciering nog niet mogelijk is gebleken en dat de huidige financier, Staalbankiers N.V., slechts onder bepaalde voorwaarden bereid is tot een verlenging van de hypothecaire lening, doch tot uiterlijk 30 juni Het bestuur van de Stichting (bewaarder) heeft deze offerte op 10 december 2013 ondertekend, zodat de lening is veiliggesteld tot en met 30 juni De belangrijkste voorwaarde was het inmiddels aangeleverde verkoopplan van het vastgoed door de beheerder. De getaxeerde waarde van de complexen is thans nagenoeg even hoog als de resterende hoofdsom van de hypothecaire lening. De verwachting is dat een verkoop van het vastgoed per heden zal leiden tot geen of minimale terugbetaling van de resterende inleg aan de vennoten. Overigens zullen eventuele tekorten na de verkoop van het vastgoed, vanwege het non-recourse karakter van de hypothecaire lening, niet op het vermogen van de vennoten worden verhaald. Het verkoopplan is op 11 februari 2014 besproken met het bestuur van de Stichting en een vertegenwoordiging van de vennoten. De uitkomst hiervan is dat vooralsnog geen overeenstemming is bereikt. Op 7 maart 2014 had het 5

6 Maatschapbestuur en een delegatie van de vennoten een overleg met de Directie van de financier over de huidige situatie. De uitkomsten worden thans besproken met het bestuur van de Stichting. In de Vergadering van Vennoten zal dit punt verder aan de orde komen. Deze vergadering wordt gehouden op 14 april 2014 om uur ten kantore van Staalbankiers. Uitkering Over het boekjaar 2012 heeft geen uitkering plaatsgevonden. Thans zou over het boekjaar 2013 een bedrag van per maatschapaandeel voor uitkering beschikbaar zijn. Dit bedrag bestaat uit exploitatie- en verkoopresultaat, vermeerderd met 55 wegens de waardeaanpassing van twee ingekochte participaties naar taxatiewaarde. In de leningovereenkomst met Staalbankiers is opgenomen dat uitkeringen aan vennoten uitsluitend kunnen geschieden na goedkeuring van Staalbankiers. Na toetsing heeft de financier geen toestemming gegeven tot het doen van een uitkering aan de vennoten. De beheerder stelt voor de beschikbare liquiditeit ad per participatie aan te wenden om de limiet van het rekening-courant in te perken. Hiermee zal de LTV verder worden teruggebracht. Het voorstel luidt derhalve: Exploitatieresultaat Verkoopresultaat 5 Waardeaanpassing ingekochte participaties 55 Reservering (1.667) Uitkering - In de Vergadering van Vennoten, te houden op 14 april 2014, zal het definitieve uitkeringsbeleid worden vastgesteld. Onderstaand treft u de uitkeringstabel aan (bedragen in euro s): - begindatum : 27 oktober einddatum : 31 december 2016 Jaar Inleg Exploitatie Inkoop Reservering Totaal Rendement *) eigen geld verkoopresultaat participaties Inleg (25.000) (25.000) Resultaten 2006 (2 maanden) ** ,0% ,2% ,6% (80) ,8% (33) (936) - 3,6% (247) (1.042) - 5,1% 2013 (nader te bepalen) (1.667) - 6,7% Totaal (23.881) (305) (3.645) (22.753) *) Rendement op jaarbasis, op basis van de resterende nominale inleg per 1 januari **) (Interim-)uitkering in 2008 op basis van realisatie in

7 Continuïteit De Maatschap heeft op balansdatum een negatief eigen vermogen en een negatief werkkapitaal. De Beheerder wijst op de situatie dat de huidige (verlengde) hypothecaire financiering per 30 juni 2014 afloopt. Per 31 december 2013 overschrijdt de resterende hypothecaire schuld de beleggingswaarde van het vastgoed met circa 2%. Voor een voortduring van de looptijd van de Maatschap is een (her)financiering benodigd. Met name doordat de getaxeerde waarde van het vastgoed lager is dan de restschuld van de her te financieren hypothecaire lening is dit onmogelijk gebleken. Een voortdurende afwijzing van (her)financiering zal leiden tot gedwongen verkoop van het vastgoed, ondanks het ruime positieve exploitatieresultaat in Uit het bovenstaande blijkt dat er gerede twijfel bestaat over de continuïteit van de bedrijfsactiviteiten, echter continuïteit van de bedrijfsactiviteiten is niet onmogelijk. Om deze reden is de jaarrekening opgesteld op basis van de continuïteitsveronderstelling van de bedrijfsactiviteiten. Verwachtingen 2014 Inmiddels zijn wij in het achtste boekjaar van de Maatschap beland. Tot op heden is er één losse garage te Zwijndrecht verkocht. In 2014 zijn tot op heden twee woningen verhuurd, gelegen te Heerlen (1) en Sittard (1). Voorts is er in Zwijndrecht één losse garage en in Heerlen één parkeerplaats verhuurd. Er staan zeventien woningen leeg, gelegen te Heerlen (11), Heiligerlee (1), Oude Pekela (1), Sittard (2) en Zwijndrecht (2). Voorts is de huur opgezegd van drie appartementen te Heerlen en één woning te Sittard. Op de woningmarkt is de afgelopen jaren veel gebeurd. Na de financiële crisis van 2008 is de woningmarkt betrekkelijk hard geland: waar potentiële kopers elkaar tien jaar terug nog verdrongen, vallen op dit moment vooral de bordjes te koop op. De bouwproductie is teruggevallen en de werkgelegenheid in de bouwsector en bij de toeleveranciers staat onder druk. Op de achtergrond speelt de afname van het consumentenvertrouwen, de oplopende werkloosheid en de terughoudendheid bij de banken om leningen te verstrekken. Tot zover het slechte nieuws. Op dit moment, begin 2014, lijkt de crisis aan zijn eind te komen en zijn er weer positieve geluiden over de economie en de woningmarkt. Bovendien is er duidelijkheid in Den Haag doordat het Woonakkoord, dat VVD en PvdA afsloten met D66, Christenunie en SGP, in december 2013 ook de Eerste Kamer gepasseerd is. Om deze ontwikkelingen in het juiste perspectief te kunnen plaatsen, is een breder zicht nodig op de diverse ontwikkelingen die direct en indirect doorwerken op vraag, aanbod en prijzen in de woningmarkt. Daarbij is het goed te beseffen dat de woningmarkt een bijzondere markt is en wel omdat woningen (a) lang mee gaan, (b) relatief duur zijn, (c) niet van plaats verschoven kunnen worden, (d) de overheid de nodige invloed uitoefent met regels en subsidies, (e) een groot deel van de verhuurders geen commerciële motieven heeft en (f) bovendien de helft van alle aanbieders ook vrager is (namelijk de eigenaar-bewoners die veelal een andere koopwoning zoeken). In dit jaarverslag wordt aandacht geschonken aan (1) de demografische groei van het aantal huishoudens, (2) de inkomensontwikkeling van diezelfde huishoudens, (3) de woonvoorkeuren en de vraag naar woningen van deze huishoudens, (4) de mate waarin voor die vraag gebouwd wordt, (5) de prijsontwikkeling en tot slot (6) de politieke beleidsontwikkelingen en de belangstelling van investeerders voor vastgoed. (1) Ondanks de economische crisis heeft de demografische groei zich de afgelopen jaren gewoon doorgezet. Het aantal huishoudens is de laatste jaren, net als voor 2008, toegenomen met circa per jaar. En ook de komende jaren wordt een verdere toename verwacht met een zelfde aantal. Daarbij zijn er wel regionale verschillen. De groei is vooral groot in de Randstad en de grotere steden. Aan de randen van ons land, zoals in de Krimpregio s, is de groei duidelijk minder groot. Maar tot 2020 neemt het aantal huishoudens in vrijwel alle gemeenten nog toe in aantal. (Figuur 1). (2) Wel is het gemiddelde inkomen per huishouden de laatste jaren iets gedaald. Gecorrigeerd voor inflatie gaat het om een daling van goed 6% in de periode De aanhoudende inkomensstijging uit de periode is daarmee voor een deel weer ingeleverd. Ook in 2014 wordt nog een beperkte inkomensdaling door het CPB verwacht, waarmee het inkomen in 2015 terug zal zijn op het niveau van de jaren 2001/2002. (Figuur 2). 7

8 (3) Met deze aanhoudende demografische groei en licht stagnerende inkomensontwikkeling, is de vraag naar huur en koopwoningen aanzienlijk. Uit recent consumentenonderzoek is gebleken dat de woonconsument zijn woonwensen door de crisis wel uitstelt, maar zeker niet afstelt. Door de crisis is de doorstroming in de koopsector ingezakt. Maar de verhuizingen die daardoor niet gerealiseerd konden worden, hebben ertoe geleid dat er nu juist meer woningzoekenden zijn. Daarbij is er sprake van een evenwichtige verdeling over zowel huur als koopsector. De grote vraag in de huursector hangt voor een deel samen met de negatieve inkomensontwikkeling van de laatste jaren en voor een deel samen met de onzekerheden ten aanzien van de koopsector. Jonge mensen lijken de overstap naar de koopsector iets langer uit te stellen dan enkele jaren terug. De grote vraag in de koopsector hangt vooral samen met de genoemde stagnatie van de doorstroming in dit segment. Als gevolg hiervan zijn ruim één miljoen huishoudens op zoek naar een (andere) woning waarvan ruim uitkijken naar een huurwoning en uitkijken naar een koopwoning. (Figuur 3). (4) De bouwsector heeft het in 2013 opnieuw erg moeilijk gehad. Er zijn in 2013 slechts zo n nieuwe woningen gebouwd. Dit is (vanaf 2010) het vierde achtereenvolgende jaar waarin de bouwproductie op een historisch laag niveau is uitgekomen. In de jaren daarvoor (tot en met 2009) werden nog circa nieuwe woningen per jaar gebouwd. Het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid (EIB) verwacht een verdere daling van de productie in 2014 met 7% waardoor er nog slechts woningen opgeleverd zullen worden. (Figuur 4). Deze daling van de nieuwbouwproductie, in combinatie met een redelijk op peil blijvende renovatie en onderhoudsmarkt, zet de werkgelegenheid in de bouwsector onder druk. Volgens het EIB zijn er sinds het uitbreken van de crisis voltijdse banen verloren gegaan. Verder heeft de achterblijvende bouwproductie ervoor gezorgd dat het woningtekort begint op te lopen. Het aantal huishoudens neemt sterker toe dan het aantal woningen. Tussen 2009 en 2012 groeide het aantal huishoudens met en het aantal woningen met Een deel van deze nieuwe huishoudens heeft daardoor uit moeten wijken buiten de reguliere woningmarkt. Meerdere huishoudens delen een woning of hebben woonruimte gevonden op kamers, in tijdelijk beschikbare ruimte in kantoren (anti-kraak) en dergelijke. Voor de komende jaren wordt een zelfde demografische groei verwacht zodat uitgaande van de meest recente verwachtingen voor de bouwproductie, het woningtekort de komende jaren alleen nog maar verder zal oplopen. Voor heel Nederland wordt een verdere toename van het woningtekort verwacht van woningen (2,2% van de voorraad) in 2012, naar in 2020 (3,7% van de voorraad). Vooral in het Westen van het land dreigt het tekort op te lopen. (Figuur 4a). (5) Deze spanning vertaalt zich niet in oplopende verkoopprijzen. Uit de gegevens van het Kadaster blijkt dat de gemiddelde verkoopprijs in het vierde kwartaal van 2013 ruim 3% lager lag dan in het vierde kwartaal van Gerekend vanaf de top van de markt, welke in het derde kwartaal van 2008 lag, is de gemiddelde verkoopprijs met bijna 20% gezakt. Ook het aantal woningen dat verkocht is, lag in 2013 opnieuw 6% lager dan in 2012: verkopen in 2013 tegen in Ten opzichte van 2008 zijn er in 2013 zelfs 40% minder koopwoningen verkocht. Wel zijn er de eerste tekenen van een opleving in de koopsector waar te nemen. In het vierde kwartaal van 2013 is het aantal verkochte woningen toegenomen. Ook de prijzen lijken niet verder meer te dalen. Of de woningmarkt hiermee inderdaad uitgebodemd is, moet nog blijken. Maar een positief signaal is dat het aantal woningen dat te koop staat begint te zakken, van eind 2012 naar eind En ook de verwachtingen zoals die begin 2014 uitgesproken zijn door NVM en deskundigen, spreken niet langer over een verdere prijsdaling. De lage rente en het toegenomen consumentenvertrouwen, in combinatie met de relatieve politieke rust, worden gezien als de voornaamste oorzaak van de opverende markt eind (Figuur 5). (6) In het woonakkoord dat in december 2013 de Eerste Kamer gepasseerd is, staan de volgende maatregelen die zowel huur als koopsector raken: jaarlijkse boveninflatoire huurverhogingen, een tot 1,7 miljard in 2017 oplopende verhuurderheffing, een vereenvoudigd woningwaarderingstelsel waaraan elementen uit de WOZ-waarde zijn toegevoegd, verplichte aflossing van nieuwe hypotheken in de koopsector (willen ze fiscaal aftrekbaar zijn), verlaging van het maximale aftrektarief en een verhoging van het huurtoeslag budget. Bij de behandeling in de Eerste Kamer is overigens afgesproken de verhuurderheffing begin 2016 te evalueren. In 2013 was er voor het eerst de mogelijkheid om de huur van gereguleerde huurwoningen (dat zijn huurwoningen onder de liberalisatiegrens) inkomensafhankelijk en boven inflatie te verhogen. De mogelijkheden voor deze extra huurverhoging zijn in 2013 goeddeels benut door de verhuurders. Op basis van het Woonakkoord mocht de huur voor huishoudens met een inkomen tot met 1,5% boven inflatie verhoogd worden; huishoudens met een inkomen tussen en met 2% boven inflatie en huishoudens met een inkomen boven met 4% boven inflatie. Gemiddeld komt dit neer op goed 2% boven inflatie. De sociale verhuurders hebben de huren van 8

9 deze gereguleerde woningen gemiddeld met 1,7% boven inflatie verhoogd, de commerciële verhuurders met ongeveer 1,2%. De gemiddelde huurverhoging van Woningmaatschap XXXVIII per 1 juli 2013 bedroeg 3,9% (inflatie plus 1,4%). Vanaf 2015 krijgen verhuurders meer vrijheid om de huren van het gereguleerde bezit te verhogen. Naar verwachting zullen de meeste verhuurders dan niet meer op basis van het inkomen van de huurder maar op basis van de prijs-kwaliteitverhouding van de woningen de huren (boveninflatoir) gaan verhogen. Tegelijk zal waarschijnlijk een nieuw en vereenvoudigd woningwaarderingstelsel gaan gelden, al moet daar de definitieve beslissing nog over genomen worden in Den Haag. In dat vernieuwde stelsel bepaalt de WOZ-waarde voor circa 25% de maximale huur. De noodzaak van een verdere professionalisering van het beheer is ook één van de hoofdredenen om het property management extern onder te brengen bij de beheerder MVGM (per 1 oktober 2013 geëffectueerd). Het Woonakkoord maakt hogere huren mogelijk hetgeen aantrekkelijk is voor verhuurders en beleggers. Tegelijk zorgen deze hogere huren in combinatie met de onder druk staande huishoudinkomens voor oplopende woonlasten. Dit betekent dat verhuurders een naar tijd en plaats gedifferentieerd huurbeleid zullen moeten ontwikkelen met oog voor de in die specifieke situatie maximaal markthuur. Verder is een deel van de woningzoekenden gevoelig voor deze huurontwikkeling en zou kunnen verhuizen naar de koopsector. Daar staat echter tegenover dat ook in de koopsector het een en ander verandert. De dalende prijzen en lage hypotheekrente hebben een positief effect gehad op de positie van de koopsector. Andere ontwikkelingen hebben echter een negatief effect: de verplichte aflossing voor starters, de geleidelijke verlaging van het maximale aftrektarief, de terugloop van de maximale hypotheek (104% van de waarde in 2014 aflopend naar 100% in 2018) en de verlaging van de Nationale Hypotheek Garantie (tot per 1 juli 2014). Het geheel overziend, lijkt de aanhoudende demografische groei in combinatie met de stagnatie van de bouwproductie garant te staan voor een stevige bodem in de markt waarbij er voorlopig de nodige vraag blijft naar zowel huur als koopwoningen. De werkloosheid en de negatieve inkomensontwikkeling vormen aan de andere kant risicofactoren. Met het oog daarop lijkt het verstandig marges in te bouwen in het beleid van verhuurders en investeerders. Dit zowel qua aantallen (een zekere druk op de markt handhaven) als qua prijs (betaalbaar en in een juiste verhouding tot de geboden kwaliteit). Bron: ABF Research 9

10 Diverse grafieken en tabellen Figuur 1: De absolute groei van het aantal huishoudens per gemeente, ; bron: Primos

11 Figuur 2: Het gemiddeld huishoudinkomen in Nederland, ; bron CBS en de verwachte ontwikkeling van het huishoudinkomen, ; bron CPB Gemiddeld besteedbaar huishoudeninkomen per jaar Duizenden CBS Verwachtingen CPB Figuur 3: Het aantal dat wil huren resp. kopen; bron: WBO-WoON Aantal woningzoekende huishoudens (*1000) Wil kopen Wil huren 11

12 Figuur 4: Aantal nieuwgebouwde woningen per jaar; ; bron: CBS Duizenden Aantal nieuwgebouwde woningen Figuur 4a: Verwacht woningtekort in percentage van de woningvoorraad, 2020; bron: Primos

13 Figuur 5: Gemiddelde verkoopprijs per kwartaal en totaal aantal verkopen per jaar; ; bron: Kadaster Duizenden Duizenden Gemiddelde verkoopprijs Aantal verkochte woningen per jaar Gemiddelde verkoopprijs Kwartaal Aantal verkopen Den Haag, 18 maart 2014 Staalbankiers N.V. J.G.P. Hage mr. P.J. Keller MRE FRICS 13

14 2. MEDEDELING VAN HET STICHTINGSBESTUUR Het Bestuur van Stichting Bewaarder Vastgoedfondsen biedt de hierbij gepresenteerde jaarrekening ter goedkeuring en vaststelling aan de vennoten van Maatschap Woningmaatschap XXXVIII aan. De jaarrekening is opgesteld door de beheerder en voorzien van een controleverklaring van de onafhankelijke accountant, welke is opgenomen op pagina 31 en 32. Den Haag, 18 maart 2014 Het Bestuur, prof.dr. W.M. Lammerts van Bueren, voorzitter mr.ing. J.F.A.M. van Kimmenaede E.B. Kloos 14

15 MAATSCHAP WONINGMAATSCHAP XXXVIII JAARREKENING

16 3. BALANS PER 31 DECEMBER 2013 (in euro s, voor resultaatbestemming) Noot Activa Beleggingen Onroerend goed in exploitatie 6.3) Vorderingen Debiteuren en overige vorderingen 6.4) Overige activa Liquide middelen Totaal activa Passiva Eigen vermogen Maatschapkapitaal Uitkeringsrekening vennoten ( ) ( ) Totaal eigen vermogen 6.5) ( ) ( ) Schulden op korte termijn Rekening-courant Staalbankiers N.V. 6.6) Crediteuren en overige schulden 6.7) Totaal passiva

17 4. WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2013 (in euro s) Noot Opbrengsten uit beleggingen Theoretische huuropbrengsten Huurderving als gevolg van leegstand ( ) ( ) Afgeboekte huurvorderingen (13.314) - Huuropbrengsten Exploitatiekosten 7.1) ( ) ( ) Gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen Verkoopopbrengst Kostprijs ( ) ( ) Verkoopkosten (6.993) (9.172) Winstdeling Staalbankiers 7.3) (465) (776) Verkoopresultaat Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfsopbrengsten/Bedrijfslasten Interest opbrengsten Interest kosten ( ) ( ) Algemene kosten 7.2) (37.390) (34.283) Som der bedrijfslasten ( ) ( ) Beschikbaar resultaat voor uitkering Ongerealiseerd resultaat uit onroerend goed in exploitatie Herwaardering vastgoed 6.3) ( ) ( ) Resultaat na herwaardering ( ) ( ) 17

18 Resultaat per participatie Exploitatieresultaat Verkoopresultaat 5 8 Beschikbaar resultaat voor uitkering Herwaardering vastgoed (2.322) (16.362) Resultaat na herwaardering (710) (15.142) Rendement per participatie op jaarbasis -3,0% -63,2% Rendement per participatie op jaarbasis (exclusief herwaardering vastgoed) 6,7% 5,1% 18

19 5. KASSTROOMOVERZICHT 2013 (in euro s) Noot Kasstroom uit beleggingsactiviteiten Beschikbaar resultaat voor uitkering 6.5) Mutatie debiteuren en overige vorderingen 6.4) (15.081) Mutatie crediteuren en overige schulden 6.7) ( ) Mutaties werkkapitaal ( ) Kasstroom uit operationele activiteiten ( ) Kasstroom uit (des)investeringsactiviteiten Kostprijs verkochte woningen Kasstroom uit (des)investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Waardeaanpassing ingekochte participaties Uitkeringen a.g.v. overlijden en ontbinding vennoten (negen participaties) - ( ) Aflossing hypothecaire lening 6.6) ( ) ( ) Opname rekening-courant krediet Kasstroom uit financieringsactiviteiten ( ) Netto kasstroom c.q. toename liquide middelen - (52.026) Liquide middelen per 1 januari Liquide middelen per 31 december - - Mutatie liquide middelen - (52.026) 19

20 6. TOELICHTING OP DE BALANS PER 31 DECEMBER a. Algemene informatie De Burgerlijke Maatschap Woningmaatschap XXXVIII ("de Maatschap") werd bij notariële akte van 27 oktober 2006 aangegaan ten einde met ingang van 27 oktober 2006 voor rekening van de vennoten te beleggen in registergoed projecten ten behoeve van particuliere bewoning, gelegen in de plaatsen Axel, Heerlen, Heiligerlee, Midwolda, Oude Pekela, Sittard, Tolbert en Zwijndrecht. De statuten bepalen dat het bestuur van de Maatschap berust bij minimaal twee door de Vergadering van Vennoten gekozen vennoten. De Maatschap heeft een overeenkomst gesloten met Staalbankiers Vastgoedfondsen Beheer B.V. en de op 27 oktober 2005 opgerichte Stichting Bewaarder Vastgoedfondsen ("de Stichting"). De Stichting treedt uitsluitend op als bewaarder in de zin van de Wet financieel toezicht en heeft ten doel het bewaren van de liquide middelen en van het onroerend goed. In deze jaarrekening zijn tevens de liquide middelen, het onroerend goed en de hypothecaire schuld verwerkt die op naam staan van de Stichting, voor zover betrekking hebbende op Woningmaatschap XXXVIII, aangezien het economisch eigendom hiervan bij de Maatschap berust en alleen het juridisch eigendom bij de Stichting berust. Staalbankiers Vastgoedfondsen Beheer B.V. heeft de beheertaken uitbesteed aan Staalbankiers N.V., afdeling Vastgoedfondsen. De jaarrekening 2013 omvat de periode vanaf 1 januari 2013 tot en met 31 december Alle voorkomende bedragen luiden in euro s. De jaarrekening is opgesteld op basis van de grondslagen voor financiële verslaggeving van Titel 9, Boek 2 BW. 1b. Continuïteit De Maatschap heeft op balansdatum een negatief eigen vermogen en een negatief werkkapitaal. De Beheerder wijst op de situatie dat de huidige (verlengde) hypothecaire financiering per 30 juni 2014 afloopt. Per 31 december 2013 overschrijdt de resterende hypothecaire schuld de beleggingswaarde van het vastgoed met circa 2%. Voor een voortduring van de looptijd van de Maatschap is een (her)financiering benodigd. Met name doordat de getaxeerde waarde van het vastgoed lager is dan de restschuld van de her te financieren hypothecaire lening is dit onmogelijk gebleken. Een voortdurende afwijzing van (her)financiering zal leiden tot gedwongen verkoop van het vastgoed, ondanks het ruime positieve exploitatieresultaat in Uit het bovenstaande blijkt dat er gerede twijfel bestaat over de continuïteit van de bedrijfsactiviteiten, echter continuïteit van de bedrijfsactiviteiten is niet onmogelijk. Om deze reden is de jaarrekening opgesteld op basis van de continuïteitsveronderstelling van de bedrijfsactiviteiten. 2. Waarderingsgrondslagen (a) Algemeen Afsluitprovisies uit hoofde van herfinancieringen worden uit voorzichtigheidsoverwegingen rechtstreeks ten laste van het resultaat gebracht in het jaar dat deze worden verstrekt c.q. betaald. Voor zover niet anders vermeld, heeft waardering van de activa en passiva tegen nominale waarde plaatsgevonden. (b) Onroerend goed in exploitatie Onroerend goed in exploitatie wordt gewaardeerd op historische kostprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen of lagere realiseerbare waarde, waarin mede begrepen alle directe verwervingskosten, zoals notariskosten en de aan Staalbankiers N.V. verschuldigde vergoeding over de koopsom. 20

21 (c) (d) (e) (f) Debiteuren en overige vorderingen Debiteuren en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Huuropbrengsten De huuropbrengsten worden in de winst- en verliesrekening verantwoord in de periode waarop zij betrekking hebben. Resultaatbepaling De resultaten uit de verkoop van vastgoed worden toegerekend aan de periode waarin het vastgoed door middel van notariële akte wordt geleverd. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld conform de indirecte methode. 3. Onroerend goed in exploitatie Onroerend goed in exploitatie is bij de verkrijging door de Maatschap per 27 oktober 2006 integraal getaxeerd door onafhankelijke taxateurs, waarbij de aankoopprijs inclusief de aankoopkosten de reële waarde per balansdatum benadert. - Het onroerend goed, gelegen te Axel en Sittard, werd in juridisch eigendom verkregen op 6 april 2006 van Van Speijk Vastgoed B.V. - Het onroerend goed, complex Kampstraat gelegen te Heerlen, werd in juridisch eigendom verkregen op 1 november 2005 van Stichting bedrijfstakpensioenfonds voor het Schilders-, Afwerkings- en Glaszetbedrijf. - Het onroerend goed, complex Mariabad gelegen te Heerlen, werd in juridisch eigendom verkregen op 30 juni 2006 van ING woningen Bewaar Maatschappij B.V. - Het onroerend goed, gelegen te Heiligerlee en Midwolda, werd in juridisch eigendom verkregen op 1 november 2005 van Stichting bedrijfstakpensioenfonds voor het Schilders-, Afwerkings- en Glaszetbedrijf. - Het onroerend goed, gelegen te Oude Pekela, werd in juridisch eigendom verkregen op 31 maart 2006 van Kooistra s Kledinghuis Leeuwarden Dokkum B.V. - Het onroerend goed, gelegen te Tolbert, werd in juridisch eigendom verkregen op 13 januari 2006 van Dutch Residential Fund I B.V. - Het onroerend goed, gelegen te Zwijndrecht, werd in juridisch eigendom verkregen op 30 juni 2006 van Zwijndrecht Vastgoed B.V. 21

22 De samenstelling van het onroerend goed in exploitatie is als volgt: Aantal woningen/winkels en recreatieruimte Verkopen Woningen Axel 4-4 Heerlen (Kampstraat) Heerlen (Mariabad) Heiligerlee/Midwolda 9-9 Oude Pekela Sittard Tolbert 8-8 Zwijndrecht Winkels en Recreatieruimte Heerlen 4-4 Oorspronkelijke Herwaardering kostprijs Verkopen Woningen Axel (6.579) Heerlen (Kampstraat) (4.204) Heerlen (Mariabad) ( ) Heiligerlee/Midwolda Oude Pekela Sittard (58.805) Tolbert Zwijndrecht ( ) ( ) ( ) Winkels en Recreatieruimte Heerlen (30.679) Realiseerbare waarde ( ) ( ) Onroerend goed in exploitatie wordt gewaardeerd op historische kostprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen of lagere realiseerbare waarde. De marktwaarde in verhuurde staat van het onroerend goed is gebaseerd op het beschikbare taxatierapport, opgemaakt d.d. 9 oktober 2013 door Hans Janssen Bedrijfsmakelaars, en bedraagt Voor informatiedoeleinden bedraagt de WOZ-waarde 2013 (met peildatum ) 45,0 miljoen. De gerealiseerde verkoopopbrengsten over het boekjaar 2013 zijn circa 2,9% hoger dan de historische kostprijs en circa 41,0% hoger dan de realiseerbare waarde per 1 januari

23 4. Debiteuren en overige vorderingen Huurdebiteuren Servicekosten Overige vorderingen en overlopende activa Eigen vermogen De mutaties in het eigen vermogen gedurende 2013 zijn als volgt: Maatschap- Herwaardering Uitkeringsrekening Totaal kapitaal vastgoed Exploitatie-/ verkoopresultaat Eigen vermogen per 1 januari ( ) ( ) Waardeaanpassing ingekochte participaties (19.400) ( ) ( ) Resultaat over ( ) ( ) Eigen vermogen per 31 december ( ) ( ) Eigen vermogen per 31 december 2013 per participatie: (29.495) (1.535) Overzicht aantal participanten, aantal participaties en intrinsieke waarde per participatie ultimo boekjaar: Aantal participanten Aantal participaties Intrinsieke waarde per participatie (1.535) (881)

24 6. Hypothecaire lening/rekening-courant Per 27 oktober 2013 is de lopende rekening-courant faciliteit van Woningmaatschap XXXVIII verlengd. Deze faciliteit kent een maximum limiet van Bij een individuele verkoop zal de limiet met de volledige verkoopprijs worden ingeperkt. Deze faciliteit heeft een looptijd tot uiterlijk 30 juni 2014 en is dagelijks opzegbaar. De rente wordt berekend op basis van driemaands Euribor-tarief verhoogd met een opslag van 3,0% per jaar. Als zekerheden zijn op het aangekochte onroerend goed hypothecaire inschrijvingen verstrekt alsmede stille verpandingen van huurvorderingen en assurantiepenningen. Het verloop van de hypothecaire lening gedurende 2013 is als volgt: Rekening-courant per 31 december Het obligo per participatie bedraagt per 31 december Het verloop per individuele lening is hieronder nader gespecificeerd: Rentevast Lening- periode tot Balans per Balans per gedeelte Rente % en met Rekening-courant Staalbankiers N.V. driemaands Euribor +3,00% 30 juni Per 31 december 2013 bedraagt de kredietlimiet in rekening-courant Crediteuren en overige schulden Te betalen accountantskosten Vooruitontvangen huren Crediteuren Te betalen beheervergoeding Waarborgsommen in beheer Te betalen BTW Te betalen overige kosten

25 7. TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING OVER Exploitatiekosten De specificatie van de exploitatiekosten is als volgt: Klachtonderhoud Groot onderhoud Leegstandkosten/servicekosten eigenaar Beheervergoeding *) Onroerende zaakbelastingen/waterschapslasten Verhuurderheffing Administratiekosten Verzekeringen *) Beheervergoeding De specificatie van de beheervergoeding is als volgt: Huuropbrengsten Bij: Servicekosten Af: Saldo vooruitontvangen huren/achterstallige huren (26.041) (1.048) Geïncasseerde huuropbrengsten Beheervergoeding 5% Algemene kosten De specificatie van de algemene kosten is als volgt: Kosten Stichting/Bewaarder Accountantskosten Taxatiekosten Afsluitprovisie

26 3. Overeenkomst ter zake van Beheer en Bewaring Tussen de Maatschap, Stichting Bewaarder Vastgoedfondsen ("de bewaarder") en Staalbankiers Vastgoedfondsen Beheer B.V. ("de beheerder") is een overeenkomst gesloten betreffende het beheer en de bewaring. Deze overeenkomst voorziet onder meer in het volgende: (a) (b) (c) Een eenmalige vergoeding van 2% voor Staalbankiers N.V. (initiatiefnemer) voor zijn werkzaamheden en risico s met betrekking tot het aangaan en de promotie van de Maatschap en de Bewaarder en de aankoop van de onroerende zaken. Een vergoeding voor de beheerder van 5% (inclusief BTW) over de ontvangen huuropbrengsten van het onroerend goed (inclusief servicekosten). Een vergoeding voor de beheerder bij verkoop van het onroerend goed van 15% van de verkoopwinst, bepaald als het verschil tussen de verkoopopbrengst en de kostprijs bestaande uit de aankoopprijs inclusief de aankoopkosten. 4. Belastingen In de jaarrekening zijn geen belastingen over het resultaat en uitkeringen verwerkt, aangezien de Maatschap niet zelfstandig belastingplichtig is. Volgens de Wet op de Inkomstenbelasting 2001 wordt het saldo van de bezittingen en schulden van de Maatschap direct toegerekend aan de vennoten. 5. Kostenratio Het niveau van de kosten van de Maatschap, gerelateerd aan haar gemiddelde intrinsieke waarde, beliep 41,5%. 6. Omloopsnelheid van de activa Het aantal in 2013 verkochte woningen gerelateerd aan het aantal woningen aan het begin van het boekjaar beliep 0,5%. Den Haag, 18 maart 2014 Staalbankiers N.V. J.G.P. Hage mr. P.J. Keller MRE FRICS 26

27 8. OVERIGE TOELICHTINGEN 1. Gelieerde partijen De objecten werden door de bewaarder ten behoeve van de Maatschap deels verworven van niet-gelieerde partijen en deels van Staalbankiers N.V., die de door haar verkregen objecten had gekocht van nietgelieerde partijen tegen dezelfde voorwaarden als die van toepassing zijn op de rechtsverhouding tussen haar en de Bewaarder. Nadien heeft geen acquisitie meer plaatsgevonden. De woningen te Axel, Heerlen (Kampstraat), Heiligerlee / Midwolda, Sittard en Tolbert zijn gekocht van Staalbankiers N.V. (totaal ). Bij het uitvoeren van haar werkzaamheden zal de beheerder gebruikmaken van de diensten van een gelieerde partij: Staalbankiers N.V. De beheertaken worden verzorgd door de afdeling Vastgoedfondsen van Staalbankiers N.V. Bij de uitoefening van deze taken treedt Staalbankiers N.V. uitsluitend op in het belang van de vennoten. Hierop houdt de bewaarder toezicht. De uitbesteding zal plaatsvinden in overeenstemming met artikel 38 van het Btb met betrekking tot de voorwaarden waaraan moet worden voldaan bij het uitbesteden van één of meer taken van beheer. Er is niet in gelieerde partijen belegd. 2. Persoonlijke belangen bestuurders en commissarissen Het totale persoonlijke belang van de bestuurders en commissarissen in Maatschap Woningmaatschap XXXVIII is nihil. 27

28 9. OVERIGE GEGEVENS 1. Controleverklaring Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring op pagina 31 en Uitbreiding en vervreemding van maatschapaandelen en liquidatie Na 27 oktober 2006, de startdatum van de Maatschap, kunnen zonder toestemming van alle vennoten geen nieuwe maatschapleden toetreden, noch kan het maatschapkapitaal worden verhoogd. De maatschapperiode is verlengd tot 31 december Winstverdeling Artikel 13 van de maatschapovereenkomst luidt als volgt: (1) De winst het positieve saldo van het exploitatieresultaat en het verkoopresultaat van de winst- en verliesrekening, vermeerderd met het bedrag van de (eventuele) afschrijvingen wordt met inachtneming van de volgende leden van dit artikel twee keer per jaar aan de vennoten uitgekeerd, tenzij de vergadering van vennoten besluit tot reservering van (een gedeelte van) de winst. In geval van reservering van de winst wordt de kapitaalrekening van ieder der vennoten gecrediteerd overeenkomstig het in lid 3 van dit artikel bepaalde. Tegelijk met de uitkering van de winst kan ook een restitutie van een deel van de eigen inbreng plaats hebben. (2) De beheerder kan besluiten om een extra voorschot op de winst uit te betalen. (3) Iedere vennoot is in de winst gerechtigd naar rato van de inbreng op zijn maatschapaandeel. Indien een vennoot zijn winstaandeel niet (volledig) opneemt, wordt het (resterende) winstaandeel geboekt in rekening-courant met die vennoot. (4) Verliezen worden door de vennoten gedragen in de lid 3 bedoelde verhouding. Verliezen worden op de kapitaalrekening van ieder der vennoten gedebiteerd overeenkomstig het in de vorige zin bepaalde. (5) Indien blijkens de vastgestelde winst- en verliesrekening over enig boekjaar verlies is geleden, hetwelk niet uit een reserve bestreden of op andere wijze gedekt wordt, geschiedt in de volgende jaren geen winstuitkering, zolang zodanig verlies niet is aangezuiverd, tenzij de vergadering van vennoten anders besluit. 4. Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2012 De jaarrekening 2012 is vastgesteld in de maatschapvergadering gehouden op 17 april De maatschapvergadering heeft de bestemming van het resultaat vastgesteld conform het daartoe gedane voorstel. 28

29 5. Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2013 Het bedrag beschikbaar voor uitkering aan vennoten bedraagt Dit bedrag omvat het resultaat over 2013 ad , vermeerderd met als gevolg van een waardeaanpassing van twee ingekochte participatie naar taxatiewaarde. Voor elk van de resterende 520 maatschapaandelen zou aldus beschikbaar zijn. Er heeft geen interim-uitkering over 2013 plaatsgevonden. Aangezien de financier geen toestemming verleent tot het doen van een (slot)uitkering, stelt de beheerder voor om de beschikbare liquiditeit van aan te wenden om de limiet van het rekening-courant in te perken. In de Vergadering van Vennoten, te houden op 14 april 2014, zal het definitieve uitkeringsbeleid worden vastgesteld. 29

30 MAATSCHAP WONINGMAATSCHAP XXXVIII CONTROLEVERKLARING 2013 Conform het advies van de Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants (NBA) ter vermijding van fraude met handtekeningen van accountants, is de controleverklaring niet voorzien van een persoonlijke handtekening. De Beheerder heeft de originele, ondertekende verklaring in zijn bezit. Indien u deze wilt inzien, verzoeken wij u dit kenbaar te maken bij de Beheerder (telefoon: / infoparticipanten@staalbankiers.nl). Verdere informatie kunt u vinden op de website van de NBA: 30

31 Zie apart pdf-document. 31

32 32

33 MAATSCHAP WONINGMAATSCHAP XXXVIII BIJLAGEN JAARREKENING

34 FISCALE OPGAVE 2013 Bijgaand treft u de berekening aan van de (fiscale) waarde en opbrengst per participatie in Maatschap Woningmaatschap XXXVIII over de periode 1 januari 2013 tot en met 31 december Doel van de invulinstructie is om de vennoten te informeren over de wijze waarop de participatie in Maatschap Woningmaatschap XXXVIII in de aangifte kan worden verantwoord. Opgemerkt wordt dat iedere vennoot zelf verantwoordelijk is voor het opstellen van zijn of haar aangifte. Fiscale waardering Doordat de Maatschap transparant is voor de inkomsten- en vennootschapsbelasting, worden de bezittingen en schulden van de Maatschap pro rata toegerekend aan de vennoten, ongeacht of de vennoot een particuliere belegger, ondernemer of aan vennootschapsbelasting onderworpen entiteit (bijvoorbeeld een B.V. of een N.V.) is. Vennoten worden geadviseerd, mede in verband met hun specifieke omstandigheden, hun eigen persoonlijke (fiscale) adviseur(s) te raadplegen. Veranderingen in inzichten van de Belastingdienst, jurisprudentie of in wet- of regelgeving zijn voor rekening en risico van de vennoten. Particuliere belegger (box 3) In het prospectus (hoofdstuk 7 Fiscale aspecten) is de fiscale behandeling van de participaties voor een particuliere belegger weergegeven. Tot 1 januari 2010 gold dat de onroerende zaken in bezit van de Maatschap gewaardeerd dienen te worden tegen de waarde in het economische verkeer. Vanaf 1 januari 2010 is de fiscale wetgeving gewijzigd en dienen de woningen van de Maatschap ten behoeve van box 3 gewaardeerd te worden op basis van de vastgestelde WOZ-waarde van het betreffende belastingjaar, waarbij rekening gehouden wordt met een lagere waarde wegens verhuurde staat. De waardering van de schulden van de Maatschap ten behoeve van box 3 is ongewijzigd en dient plaats te vinden tegen de waarde in het economische verkeer. De fiscale waardering van de bezittingen van de Maatschap is conform het hiervoor genoemde wettelijke waarderingsvoorschrift vastgesteld. De waardering van de schulden van de Maatschap naar waarde in het economische verkeer vindt plaats op de wijze zoals deze in het verleden door de beheerder is gehanteerd. Per 1 januari 2011 kent de rendementsgrondslag van box 3 slechts nog maar één peildatum, namelijk de waarde van de bezittingen en schulden per 1 januari. De waarden per 31 december worden niet meer in de belastingaangifte opgenomen. De aldus bepaalde fiscaal te rapporteren waarden van bezittingen en schulden, die de grondslag vormen voor de heffing in box 3, zijn opgenomen in de hierna bijgevoegde Fiscale bijlage A. Als voorbeeld is bijgevoegd het model van het aangiftebiljet P IB-ondernemers (box 1) en vennootschapsbelastingplichtige entiteiten Indien een rechtspersoon/vennoot participeert in een Maatschap dan wel een natuurlijk persoon/vennoot voor zijn of haar deelname wordt aangemerkt als een ondernemer in box 1, wordt de desbetreffende vennoot belast voor een pro rata gedeelte van het fiscale resultaat van de Maatschap. De waarde van de bezittingen en schulden van de Maatschap vormt bij deze vennoten derhalve niet de heffingsgrondslag. Om tot vaststelling van het aan te geven resultaat te komen, wordt een vermogensvergelijking opgesteld waarbij de commerciële waarderingen worden omgezet in een fiscale waardering. Bij het opstellen van de vermogensvergelijking is derhalve van belang op welke wijze de bezittingen en schulden van de Maatschap commercieel zijn gewaardeerd in de balans en of er fiscaal een andere waardering geldt op basis van fiscale regelgeving zodat er mogelijk fiscale/commerciële verschillen zijn. De waardering van de bezittingen en schulden van de Maatschap vindt zowel in de commerciële als in de fiscale balans in beginsel plaats tegen historische kostprijs, dan wel lagere realiseerbare waarde. 34