Rotterdams Vastgoedfonds II C.V. gevestigd te Rotterdam

Transcriptie

1 #ORG=saa#VES=rdm#PAP=vbl Rotterdams Vastgoedfonds II C.V. gevestigd te Rotterdam Financieel verslag over het boekjaar 2014 Concept d.d

2 #ORG=saa#VES=rdm#PAP=vlg Rotterdams Vastgoedfonds II C.V., Rotterdam Inhoudsopgave Pagina Jaarrekening Balans per 31 december Winst-en-verliesrekening over Kasstroomoverzicht opgesteld volgens indirecte methode over Grondslagen van waardering en resultaatbepaling 6 Toelichting op de balans per 31 december Toelichting op de winst-en-verliesrekening over Overige gegevens Statutaire regeling inzake de resultaatbestemming 19 Resultaatverwerking 19 Concept d.d

3 #ORG=saa#VES=rdm#PAP=tab Jaarrekening Concept d.d

4 Rotterdams Vastgoedfonds II C.V., Rotterdam Pagina 2 Balans per 31 december 2014 (na voorstel resultaatverdeling) Activa Vaste activa Materiële vaste activa Vlottende activa Vorderingen Debiteuren Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende activa Liquide middelen Totaal

5 Rotterdams Vastgoedfonds II C.V., Rotterdam Pagina 3 Passiva Eigen vermogen Kapitaal Uitkering participanten Overige reserve Langlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Kortlopende schulden Crediteuren Belastingen Overige schulden Totaal

6 Rotterdams Vastgoedfonds II C.V., Rotterdam Pagina 4 Winst-en-verliesrekening over Huuropbrengsten Exploitatielasten Brutowinst Waardeverandering van materiële vaste activa Algemene kosten Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Som der financiële baten en lasten Resultaat

7 Rotterdams Vastgoedfonds II C.V., Rotterdam Pagina 5 Kasstroomoverzicht opgesteld volgens indirecte methode over Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor Waardeverandering van materiële vaste activa Verandering in werkkapitaal Vorderingen Kortlopende schulden Kasstroom uit bedrijfsoperaties Rentebaten Rentelasten Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Aflossingen langlopende schulden Mutatie geldmiddelen Verloop mutatie geldmiddelen Het verloop van de geldmiddelen is als volgt: Stand per begin boekjaar Mutaties in boekjaar Stand per eind boekjaar

8 Rotterdams Vastgoedfonds II C.V., Rotterdam Pagina 6 Grondslagen van waardering en resultaatbepaling Algemeen Het Rotterdams Vastgoedfonds II C.V., gevestigd te Rotterdam, is bij notariële akte d.d. 28 juni 2005 opgericht. Het doel van de CV is het collectief direct dan wel indirect beleggen in (belangen in) registergoederen, waaronder begrepen maar niet beperkt tot het verkrijgen, vervreemden, bezwaren, huren en verhuren van registergoederen om daarmee de vennoten te laten delen in de inkomsten en vermogenswinsten die daarmee worden behaald. De vennoten zijn degenen, die door middel van één of meer participaties aanspraak maken op het vermogen van de CV. De participatie bestaat uit een inbreng van een vennoot in de CV van een bedrag van vijfenveertigduizend euro ( ) in contanten of een veelvoud daarvan, welke de vennoot een met zijn inbreng ten opzichte van de totale inbreng in de CV evenredige aanspraak op het vermogen van de CV verschaft. Het aantal participaties bedraagt honderd (100). Het Rotterdams Vastgoedfonds II C.V. is naar Nederlands recht fiscaal transparant. Vinc Beheer II B.V. is besturend vennoot in de CV. Vinc Vastgoed Management I B.V. treedt op als beheerder van de CV. Stichting Bewaarder Rotterdams Vastgoedfonds II, gevestigd te Rotterdam, treedt op als bewaarder van de CV en is de juridisch eigenaar van het vastgoed. In de jaarrekening zijn zowel financiële gegevens van de CV als van de Stichting Bewaarder Rotterdams Vastgoedfonds II opgenomen. Als bestuursleden van de Stichting Bewaarder Rotterdams Vastgoedfonds II zijn benoemd: - de heer mr. O.J.A. van der Nap - de heer mr. G.F. Nicolai Beide zijn werkzaam bij Intertrust Netherlands B.V. Continuïteit De vennootschap heeft over 2014 een verlies geleden van Per 31 december 2014 is er sprake van een negatief eigen vermogen van Op basis van de huidige liquiditeit van het fonds en de huidige huurstromen van uitsluitend het object Spartapark is de continuïteit van het fonds niet gewaarborgd. De rente- en aflossingsverplichtingen 2015 kunnen niet worden nagekomen. De besturend vennoot heeft in overleg met de financier besloten om het object Noordereiland te verkopen tegen een netto verkoopopbrengst van die in mindering zal worden gebracht op de financiering. Na deze transactie wil de besturend vennoot in overleg met de financier en ten behoeve van de participanten een voorstel uitwerken om wellicht het object Spartapark tegen een sterk gereduceerde prijs te kopen.

9 Rotterdams Vastgoedfonds II C.V., Rotterdam Pagina 7 Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen en schulden, als financiële derivaten verstaan. In de toelichting op de onderscheiden posten van de balans wordt de reële waarde van het betreffende instrument toegelicht als die afwijkt van de boekwaarde. Indien het financiële instrument niet in de balans is opgenomen wordt de informatie over de reële waarde gegeven in de toelichting op de Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen. Voor de grondslagen van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost. De vennootschap maakt geen gebruik van derivaten. Persoonlijk belang Aan het begin en einde van de periode hebben de bestuurders en de beheerder geen persoonlijk belang in de beleggingen van de vennootschap. Grondslagen voor waardering van activa en passiva Algemeen De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro's, de functionele valuta van de vennootschap. Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen ervan naar de vennootschap zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen die economische voordelen in zich bergen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Baten worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico's met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde.

10 Rotterdams Vastgoedfonds II C.V., Rotterdam Pagina 8 Materiële vaste activa Onroerend goed in exploitatie wordt gewaardeerd op historische kostprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen of lagere marktwaarde indien deze verwacht wordt duurzaam te zijn. De direct aan het vastgoed toe te rekenen acquisitiekosten worden gewaardeerd tegen historische kostprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen of lagere marktwaarde. Er wordt niet afgeschreven in enig boekjaar zo lang de verwachte restwaarde van het onroerend goed hoger is dan de boekwaarde. Duurzame waardeveranderingen worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Vorderingen De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. Langlopende schulden Rentedragende schulden worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs (nominale waarde). Het kortlopende gedeelte van de langlopende schulden dat binnen een jaar dient te worden terugbetaald wordt opgenomen onder de kortlopende schulden. Gebruik van schattingen De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management zich oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van de directie het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen schattingen en veronderstellingen: waardering van het vastgoed.

11 Rotterdams Vastgoedfonds II C.V., Rotterdam Pagina 9 Grondslagen voor de resultaatbepaling Algemeen Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Huuropbrengsten Als huuropbrengsten worden aangemerkt de aan de verslagperiode toe te rekenen huren (exclusief belastingen). Exploitatielasten Exploitatielasten worden ten laste van het resultaat gebracht in het jaar waarmee de daarmee verband houdende opbrengst is verantwoord. Exploitatielasten bestaan uit operationele kosten die voor rekening van de eigenaar komen en kunnen worden toegerekend aan het verslagjaar, zoals, maar niet beperkt tot: - onderhoud - onroerende zaakbelasting - assurantiekosten Overige algemene kosten De kosten worden bepaald op historische basis en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Som der financiële baten en lasten De financiële opbrengsten en kosten omvatten de rente en kosten op rentedragende schulden, andere schulden, vorderingen en liquide middelen die kunnen worden toegerekend aan het verslagjaar. Belastingen De CV is voor fiscale doeleinden transparant aangezien de participaties niet vrij verhandelbaar zijn. Dit betekent dat de CV niet belastingplichtig is voor de vennootschapsbelasting. Vanwege de fiscale transparantie worden activa, passiva en resultaten van de CV pro rata toegerekend aan de vennoten, die deze activa, passiva en resultaten dienen op te nemen in hun belastingaangifte. Daarbij dienen de deelnemende natuurlijke personen voor de bepaling van de heffingsgrondslag voor inkomen uit sparen en beleggen (box III) een evenredig deel van het vastgoed, overige bezittingen en (bank-)schulden op te geven naar de waarde in het economisch verkeer. Ten aanzien van de fiscale waardering van het vastgoed heeft de beheerder separaat een invulinstructie opgesteld. Ook voor de vennoten die met een vennootschap deelnemen worden de activa, passiva en resultaten van de CV pro rata toegerekend. Deze bedragen dienen zij op te nemen in hun aangifte vennootschapsbelasting.

12 Rotterdams Vastgoedfonds II C.V., Rotterdam Pagina 10 Grondslagen voor het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de indirecte methode. Investeringen in onroerende zaken worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Rentelasten en baten worden onder de kasstroom uit beleggingsactiviteiten opgenomen als onderdeel van het resultaat. Stortingen van kapitaal en uitkeringen worden opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.

13 Rotterdams Vastgoedfonds II C.V., Rotterdam Pagina 11 Toelichting op de balans per 31 december 2014 Vaste activa Materiële vaste activa Rotterdam, Noordereiland Rotterdam, Spartapark Totaal Stand per 1 januari 2014 Aanschaffingswaarde Cumulatieve waardevermindering Boekwaarde per 1 januari Mutaties Waardeverminderingen Saldo mutaties Stand per 31 december 2014 Aanschaffingswaarde Cumulatieve waardevermindering Boekwaarde per 31 december Voor het object Noordereiland is het tot op heden niet mogelijk gebleken een huurder te vinden voor het gehele object om op deze wijze aan de rente- en aflossingsverplichtingen richting de bank te kunnen voldoen. Er is daarom tevens gezocht naar een koper voor dit object. Onderhandelingen met deze koper hebben geleid tot een prijs van voor dit object. Op basis van deze prijs was de financier bereid royement te verlenen tegen verkrijging van de netto verkoopopbrengst. Waardering van het object Noordereiland heeft in verband met het inzichtvereiste plaatsgevonden tegen bovenstaande verwachte directe opbrengstwaarde. Het object Spartapark is door een externe taxateur getaxeerd naar de waardepeildatum per 31 december Betreffende dit object is de waarde conform de rekenmodellen van de taxateur lager dan de boekwaarde per 31 december De beheerder en Besturend Vennoot zijn van mening dat er sprake is van een duurzame waardevermindering. Op grond hiervan is de boekwaarde aangepast.

14 Rotterdams Vastgoedfonds II C.V., Rotterdam Pagina 12 Vlottende activa Debiteuren Debiteuren Voorziening dubieuze debiteuren Belastingen en premies sociale verzekeringen Omzetbelasting Overlopende activa Overlopende activa Servicekosten Liquide middelen De liquide middelen staan tot een bedrag van ter vrije beschikking. Met de financier is afgesproken dat overtollige liquide middelen die resteren na betaling van rente- en aflossingsverplichtingen dienen te worden aangehouden in de vennootschap. Dit geldt ook voor 2015.

15 Rotterdams Vastgoedfonds II C.V., Rotterdam Pagina 13 Kapitaal Het commanditair ingebrachte kapitaal bedraagt verdeeld in 100 participaties van elk. Er worden maximaal 100 participaties uitgegeven. Uitkering participanten Stand per 1 januari Mutaties - - Stand per 31 december Overige reserve Stand per 1 januari Uit resultaatverdeling Stand per 31 december Per 31 december 2014 bestaat het kapitaal uit 100 participaties met ieder een nominale waarde van Aangezien participanten niet kunnen worden aangesproken voor een tekort is de waarde per participatie in feite nihil. Hieronder een overzicht van de intrinsieke waarde per participatie in voorgaande jaren. 31 december 2013: nihil 31 december 2012: nihil 31 december 2011: december 2010: december 2009: december 2008: december 2007: december 2006: december 2005:

16 Rotterdams Vastgoedfonds II C.V., Rotterdam Pagina 14 Langlopende schulden Hypotheken o/g De langlopende schulden bestaan uit een tweetal hypothecaire geldleningen welke in het jaar 2005 zijn verstrekt door Stichting PVF (Achmea) Zakelijke Hypothekenfonds te Amsterdam te weten: 1. Hoofdsom , looptijd 30 jaar, rente Euribor + opslag totaal 3,25% voor 3 maanden vast en; 2. Hoofdsom , looptijd 30 jaar, rente Euribor + opslag totaal 3,25% voor 3 maanden vast. Hypotheek Saldo per 1 januari Aflossing Saldo per 31 december De aflossingsverplichting is in overleg met de financier opgeschort. Kortlopende schulden Crediteuren Crediteuren Belastingen Omzetbelasting Overige schulden Vooruitgefactureerde termijnen Rente- en bankkosten Waarborgsommen Overige schulden Nog te betalen aflossing lening Vooruitgefactureerde servicekosten De kortlopende schulden hebben naar hun aard in beginsel een resterende looptijd van ten hoogste een jaar.

17 Rotterdams Vastgoedfonds II C.V., Rotterdam Pagina 15 Niet in de balans opgenomen rechten, verplichtingen en regelingen Beheervergoeding Met Vinc Vastgoed Management I B.V. is een overeenkomst aangegaan tot het administratief, commercieel en technisch beheer van het vastgoed. Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van de CV. De beheerder beschikt over de deskundigheid, organisatie en overige faciliteiten om ten behoeve van de CV het beheer over het vermogen te voeren. De beheerder brengt ter vergoeding van haar werkzaamheden per jaar een fee in rekening van 5% (exclusief btw) over de jaarlijks totaal geïncasseerde huursom van het vastgoed. Overige vergoedingen Conform artikel 5 respectievelijk artikel 3 van de Overeenkomst van Beheer en Bewaring ontvangt de Besturend Vennoot een vaste jaarlijkse vergoeding van en de Bewaarder een vaste jaarlijkse vergoeding van Voorts is bepaald dat, indien er, na verkoop van (een gedeelte) van het vastgoed in enig jaar, sprake is van een positief verkoopresultaat de besturend vennoot recht heeft op een vergoeding van 20% van het positieve verkoopresultaat. Verstrekte zekerheden Tot zekerheid van de terugbetaling van de langlopende leningen heeft hypothecaire inschrijving op de door de vennootschap in bezit zijnde onroerende zaken plaatsgevonden. De hypothecaire leningen zijn non-recourse, hetgeen betekent dat slechts het vastgoed en de inkomsten daaruit als zekerheid dienen voor de financier. Als gevolg hiervan kan de commanditaire vennoot nimmer worden gehouden om enige geldsom tot dekking van de schulden te storten.

18 Rotterdams Vastgoedfonds II C.V., Rotterdam Pagina 16 Toelichting op de winst-en-verliesrekening over 2014 Huuropbrengsten Rotterdam, Noordereiland Rotterdam, Spartapark Doorbelaste administratiekosten Exploitatielasten Bijdragen Vereniging van Eigenaars Onroerende zaak belasting Waterschapslasten Opstalverzekering Onderhoudskosten Servicekosten oude jaren, leegstand en niet aftrekbare btw Courtage beheerder De beheerder heeft in 2014 een courtage berekend voor het afsluiten van een nieuw huurcontract voor het Spartapark te Rotterdam. Waardeverandering van materiële vaste activa Waardeverminderingen materiële vaste activa

19 Rotterdams Vastgoedfonds II C.V., Rotterdam Pagina 17 Algemene kosten Vergoeding beheerder Vergoeding bewaarder Vergoeding bestuurder Accountantskosten Administratiekosten Advieskosten Overige beheerskosten Onder de overige beheerkosten zijn vergoedingen van de beheerder opgenomen voor een bedrag ad Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Ontvangen bankrente Rentelasten en soortgelijke kosten Betaalde bankrente

20 #ORG=saa#VES=rdm#PAP=tab Overige gegevens Concept d.d

21 Rotterdams Vastgoedfonds II C.V., Rotterdam Pagina 19 Statutaire regeling inzake de resultaatbestemming In artikel 17 van de akte van oprichting en vaststelling voorwaarden en bepalingen van de commanditaire vennootschap is omtrent de winstbestemming het volgende bepaald: 7. Uitkeringen geschieden door de Besturend Vennoot op voorstel van de Beheerder eens per jaar ten laste van de kapitaalrekening van de Commanditaire Vennoten. 9. Eventuele verliezen komen ten laste van de Commanditaire Vennoten naar evenredigheid van de door hen gehouden participatie(s), met dien verstande, dat een Commanditaire Vennoot nimmer verplicht zal zijn enige geldsom tot dekking van geleden verliezen te storten. 10. Indien en voor zover een verlies niet ten laste kan worden gebracht van een reserve, wordt dit ten laste gebracht van de kapitaalrekening van de Commanditaire Vennoten naar rato van het aantal participaties dat door de Commanditaire Vennoten wordt gehouden. 11. Indien en voor zover een aandeel van een Commanditaire Vennoot in het verlies in een boekjaar niet ten laste kan worden gebracht van zijn kapitaalrekening zal dit op het aan hem in enig boekjaar nadien toekomende winstaandeel in mindering worden gebracht. Resultaatverwerking Conform de statuten wordt het resultaat over 2014 ad (negatief) in mindering gebracht op de kapitaalrekening van ieder der vennoten, naar rato van de inbreng op hun aandeel