MAATSCHAP WONINGMAATSCHAP XXXIX

Transcriptie

1 MAATSCHAP WONINGMAATSCHAP XXXIX Halfjaarbericht per 30 juni 2014

2 INHOUDSOPGAVE PAGINA 1. Verslag van de beheerder 3 2. Balans per 30 juni Winst-en-verliesrekening over de periode 1 januari t/m 30 juni Toelichting op de balans per 30 juni Toelichting op de winst-en-verliesrekening over de periode 1 januari t/m 30 juni Bijlagen 2

3 1. VERSLAG VAN DE BEHEERDER Algemeen Het resultaat over het eerste halfjaar2014 bedraagt 123 per participate, Het exploitatieresultaat bedraagt negatief 36, het resultaat uit de verkoop van woningen bedraagt positief 159. Het verkoopresultaat over 2014 is bepaald op basis van de realiseerbare waarde (= de taxatiewaarde per 31 december 2013). Zoals u in ons schrijven van 13 oktober 2013 en 21 augustus 2014 reeds bent geinformeerd, is per 22 juli 2013 de nieuwe Europese regelgeving voor fondsmanagers van kracht geworden, de zogeheten Alternative Investment Fund Management Directive (AIFMD). Uit de nieuwe regelgeving vioeit onder andere een verplichting tot het aanstellen van een extra Bewaarder voort. Het aanstellen van een AIFMD Bewaarder brengt voor de Maatschappen extra kosten met zich mee. In de begroting voor de maatschappen voor dit jaar is met die extra kosten rekening gehouden. De nieuwe AIFMD regels kennen een (beperkt) aantal uitzonderingen. Zo is het voor beheerders van bestaande fondsen, die geen nieuwe beleggingen doen en geen nieuwe beleggers werven, mogelijk een vrijstelling te krijgen van de nieuwe eisen. Stichting Woningmaatschap XXXIX voldoet aan dit criterium. In goed overleg met het bestuur van de Stichting Bewaarder Vastgoedfondsen is besloten van deze vrijstelling gebruik te maken en de in 2006 verleende vergunning niet om te laten zetten naar een AIFMD vergunning, maar deze te laten intrekken. De extra kosten, die deze nieuwe aanpak met zich mee zou brengen, worden hiermee derhalve bespaard. Op 27 mei 2011 is een vennoot-rechtspersoon ontbonden. Het heeft bijna drie jaar geduurd voordat deze ontbinding kon worden afgewikkeld. Vereffenaar kon maar niet de juiste stukken overleggen. Uiteindelijk is er via de afdeling Juridische Zaken van Staalbankiers tot een oplossing gekomen. De intrinsieke waarde per 31 december 2010 bedroeg Stichting Woningmaatschap XXXIX heeft, conform de Maatschapakte, niet op deze basis uitbetaald, omdat de vereffenaar de Maatschap niet "onverwijld in kennis heeft gesteld van het besluit tot ontbinding". Als gevolg hiervan is het aantal participanten en het aantal participaties met respectievelijk een en twee afgenomen. Ontwikkelingen woningmarkt 2014 De woningmarkt heeft eindelijk een aantal positieve maanden kunnen noteren. Het herstel is pril maar wel degelijk aanwezig. Ten opzichte van dezelfde periode van het vorig jaar nam het aantal verkopen substantieel toe met 41% en de prijzen met 1,7% voor een gemiddelde woning van (bron NVM). Met name in de kernen van de grote steden wordt de positieve stemming herkend, maar de regionale verschillen zijn echter groot en lang niet overal is het herstel ingezet. De aantal woningverkopen is nog altijd fors lager dan voor de crisis. De gemiddelde woning in het aanbod staat nog altijd 402 dagen te koop en dat is nog altijd meer dan een jaar geleden. Er is ook een aanbod van woningen die moeilijk verkoopbaar is als gevolg van een te hoge vraagprijs van 20% boven de geschatte marktwaarde (bron NVM). De restschuld problematiek is de belangrijkste reden om de vraagprijs zo hoog te houden. Indirect kunnen ook een aantal woningen van de Woningmaatschap hieronder behoren, omdat de geschatte marktwaarde beneden de kostprijs ligt. Individuele verkopen net boven of onder de kostprijs'is een moeilijke keuze, maar kan wel worden onderbouwd door calculaties. Het management kiest dan op basis van deze uitkomsten voor doorverhuur of verkoop van de leeggekomen woningen. Het Stichtingsbestuur houdt toezicht op deze keuze. We zullen aan het eind van het jaar de balans opmaken of we kunnen spreken van een succesvol jaar. Verlenging Maatschap Woningmaatschap XXXIX Op 29 juni 2014 was het (statutaire) einde van de maatschapperiode. Op 15 april 2014 heeft een extra Vergadering van Vennoten van Woningmaatschap XXXIX plaatsgevonden. In deze vergadering heeft rechtsgeldige besluitvorming plaatsgevonden inzake verlenging van de Maatschapperiode.

4 Onderstaand de belangrijkste punten inzake de verlenging: De looptijd van de Maatschap is verlengd tot uiterlijk 30 juni De definitieve liquidatiedatum wordt afhankelijk gesteld van een verbeterde marktsituatie dan wel van het niet verkrijgen van een herfinanciering voor de (het) beoogde (deel van de) looptijd. De Beheerderzal hieromtrent nauw contact onderhouden met het Bestuur van de stichting, Stichting Bewaarder Vastgoedfondsen, alsmede met het Bestuur van de Maatschap. Het Stichtingsbestuur zal toezicht houden op de Beheerder tijdens de periode van verlenging. Staalbankiers heeft alsnog verklaard onder voorwaarden de volledige financiering te willen verstrekken gedurende de veriengde looptijd van de Maatschap. Over de voorwaarden wordt in September 2014 nog overleg gevoerd tussen de Stichting Bewaarder Vastgoedfondsen, vertegenwoordigers van het Maatschapbestuur en Staalbankiers. De beheerder hoopt u in november 2014 in het eerstvolgende kwartaalbericht nader te kunnen berichten. Financiering In de Jaarvergadering van Vennoten, gehouden op 15 april 2014, is besloten om de beschikbare liquiditeit over het boekjaar 2013 ad te gebruiken voor aflossing van de lening. Onder inhouding van een buffer voor toekomstige exploitatie-uitgaven is hiertoe reeds een bedrag van extra afgelost. Per 30 juni 2014 eindigde de looptijd van de financiering. Vooruitlopend op het overleg tussen de Stichting Bewaarder Vastgoedfondsen, het Maatschapbestuur en Staalbankiers omtrent de voorwaarden bij de verlenging van de financiering tot en met 30 juni 2019, heeft Staalbankiers de huidige financiering onder goedkeuring van het Stichtingsbestuur onder dezelfde condities verlengd tot 1 oktober2014. De financier heeft ook afgezien van het in rekening brengen van de afsluitprovisie. In de begroting was hiertoe een bedrag van opgenomen. Per 30 juni 2014 bedraagt de hypothecaire lening Per 30 juni 2014 bedraagt de Loan-To-Value (LTV) van de Maatschap 99,9% (op basis van de waardetaxatie per 31 december 2013). Mede als gevolg van de extra aflossing is de LTV met circa 1,6% afgenomen. Exploitatie Het exploitatieresultaat over het eerste halfjaar is afgesloten met een negatief saldo van Per balansdatum is een bedrag van aan huur te vorderen. Hiervan zijn 22 huurvorderingen ad overgedragen aan de gerechtsdeurwaarder. Er zijn geen vorderingen als oninbaar afgeboekt. Het totaal van alle afgeboekte huurvorderingen sinds de start van de Maatschap bedraagt In het eerste halfjaar 2014 is in totaal een bedrag van uitgegeven aan regulier klachtonderhoud. Voor groot onderhoud werd in totaal een bedrag van uitgegeven. Dit betreft kosten voor het verhuurgereed maken van een elftal woningen. Met betrekking tot de appartementencomplexen worden bijdragen aan de betreffende Verenigingen van Eigenaars betaald. Aan eigenaarlasten is over het eerste halfjaar 2014 in totaal circa betaald. Dit betreft o.a. kosten van klein onderhoud, reservering voor groot onderhoud, verzekeringspremies en overige kosten. Voorts is er bij diverse complexen ter versterking van de onderhoudsreserve een extra bijdrage aan de Vereniging van Eigenaars betaald van in totaal Verder is er in een woning te Sittard (project 10) de keuken en badkamer gerenoveerd. De totale kosten hiervan bedroegen Wegens het waardeverhogende karakter van deze werkzaamheden zijn de kosten hiervan geactiveerd onder "onroerend goed in exploitatie". 4

5 Leegstand/Verhuur In de bijlage treft u een overzicht aan met betrekking tot de leegstaande en leegkomende woningen per 30 juni Tevens is een overzicht van de verhuurde woningen opgenomen. Verkopen In de vastgestelde begroting 2014 is uitgegaan van de verkoop van tien woningen. Gerealiseerd zijn drie verkochte woningen in de verslagperiode. In de bijlage treft u een specificatie van de geeffectueerde verkopen aan. In onderstaande tabel zijn de verkopen gespecificeerd: Aantal woningen verkocht Locatie Aantal Aantal woningen woningen aangekocht per Amstelveen Amsterdam Zuidoost Apeldoorn Dordrecht Driebergen Haarlem 's-hertogenbosch Schiedam Verspreid bezit Totaal Verwacht resultaat 2014 Alle tot en met 22 juli 2014 bekende gegevens hebben wij verwerkt in het te verwachten resultaat Exploitatieresultaat Met ingang van 1 juli 2013 is de inkomensafhankelijke huurverhoging voor de niet-geliberaliseerde sector in werking getreden. De liberalisatiegrens per 1 januari 2014 bedraagt 699,48. Hierbij gelden er hogere percentages voor de maximale huurverhoging voorde hogere en middeninkomens. Het kabinetwil hiermee doorstroming van deze groepen stimuleren en het scheefhuren tegengaan. Voor 2014 betekent dit een huurverhoging van maximaal: Inflatie plus 1,5% voor huishoudinkomens tot ; Inflatie plus 2,0% voor middeninkomens. Dit zijn huishoudinkomens van tot ; Inflatie plus 4,0% voor hogere inkomens. Dit zijn huishoudinkomens boven De inflatie over 2013 was 2,5%. De huurverhoging per 1 juli 2014 voor Woningmaatschap XXXIX bedroeg circa op jaarbasis, ofwel een huurverhoging van gemiddeld 3,8%. Voorts is in 2013 ook de nieuwe verhuurderheffing in werking getreden. Op 2 juli 2013 heeft de Eerste Kamer ingestemd met de Wet verhuurderheffing, die een heffing voor verhuurders introduceert. De heffing voor 2014 is fors verhoogd naar0,381% (over 2013 was het tarief 0,014%) over de WOZ-waarde van de woningen die in de nietgeliberaliseerde sector vallen. 5

6 De verhuurderheffing dient uiterlijk 30 September te zijn betaald en zal naar verwachting circa bedragen. De helft van deze kosten is reeds in het resultaat per 30 juni 2014 opgenomen. De begroting over 2014 geeft een negatief exploitatieresultaat van weer. Het boekjaar 2014 zal naar verwachting worden afgesloten met een negatief exploitatieresultaat van Als gevolg van het grote aantal huuropzeggingen en de voortdurende spanning op de woningmarkt, zullen de kosten van de huurderving als gevolg van leegstand fors hoger uitvallen dan begroot. Daarentegen zullen de hypotheekkosten als gevolg van het lage Euribor-tarief fors lager uitvallen dan waarmee in de begroting rekening is gehouden. Zoals onder Algemeen is vermeld, is de Woningmaatschap onder het gekozen AlFMD-regime onder andere vrijgesteld van het aanstellen van een extra Bewaarder. De begrote kosten hiertoe ad zullen derhalve vrijvallen. Met betrekking tot diverse appartementencomplexen is in het tweede halfjaar 2014 nog rekening gehouden met extra bijdragen van circa aan de Verenigingen van Eigenaars ter versterking van de onderhoudsreserve. In de diverse complexen dient echter de besluitvorming dienaangaande nog plaats te vinden. Voorts zal in het tweede halfjaar 2014 naar verwachting groot onderhoud, bestaande uit houtrotreparaties en buitenschilderwerk, uitgevoerd worden aan een negental woningen te Amstelveen. De financiele consequentie van deze werkzaamheden zal circa bedragen. Beide gemelde uitgaven zijn in de goedgekeurde begroting 2014 opgenomen. Voorts heeft de financier afgezien van het in rekening brengen van de afsluitprovisie. In de begroting was hiertoe een bedrag van opgenomen LeegstandA/erhuur Ter beperking van de leegstand zijn in 2014 in totaal 21 woningen verhuurd. De huurprijzen zijn gemiddeld circa 5,3% hoger vastgesteld dan de laatst bekende huur. Per 30 juni 2014 werden nog zestien woningen en de ruimte van het kinderdagverblijf te Schiedam te koop en te huur aangeboden. Voorts is van een zestiental woningen de huur opgezegd. Wij verwachten in het tweede halfjaar 2014 nog zestien woningen te verhuren. Verkoopresultaat In 2014 zit de woningmarkt voor deze woningen nog steeds op slot. Het aantal te koop staande woningen is nog steeds fors te noemen. Ondanks de zeer moeilijke verkoopmarkt is de beheerder er, mede dankzij aanvullende opknapwerkzaamheden, in geslaagd om in de verslagperiode in totaal drie woningen te verkopen. Wij verwijzen u naar het verkoopoverzicht voor de woningen die zijn geleverd en/of waarvoor de koopakte inmiddels is ondertekend na 30 juni. Het totaal aantal verkochte woningen bedraagt tot en met 22 juli 2014: zes. Wij verwachten in 2014 nog vier woningen te verkopen. Uitkering Op basis van het te verwachten resultaat zou het mogelijk zijn over het boekjaar 2014 een bedrag van 305 uit te keren. Dit bedrag bestaat uit 564 exploitatie- en verkoopresultaat, welke is gebaseerd op de realiseerbare waarde. Voor de bepaling van het voor uitkering beschikbare bedrag dient dit resultaat te worden verminderd met 259. Dit betreft de aflossingsverplichting (80% van de kostprijs van de verkopen) boven de realiseerbare waarde. Op grond van de hoge LTV geeft de financier geen toestemming tot het doen van een (interim-)uitkering aan de participanten.

7 Het voorstel van de beheerder luidt: Verwacht resultaat 2014 Beqroot 2014 Exploitatieresultaat (43) (49) Verkoopresultaat Aflossingsverplichting boven de realiseerbare waarde (259) (185) Reservering (305) (323) Totaal - ~ Onderstaand treft u de uitkeringstabel aan (in euro's): Begindatum : 29 juni 2007 Einddatum : uiterlijk 30 juni 2019 Exploitatie-/ Extra aflossing/ Inleg eigen verkoop Inkoop Reservering geld resultaat participatie LTV Totaal Rendement*) Inleq (25.000) (25.000) Uitkerinqen 2007 (8 maanden) 240 (143) ,6% ,2% (127) ,9% ,6% (89) ,4% (102) (116) ,5% (291) - 1,2% 2014 **) 393 (88) - (305) - -0,4% (21.331) 238 (214) (146) (21.453) *) Rendement op jaarbasis, op basis van nominale inleg per 1 januari. **) Verwachte uitkering 2014 op basis van het te verwachten resultaat 2014 (niet door maatschapvergadering vastgestelde uitkering). ***) Over boekjaar 2014 is het verkoopresultaat bepaald o.b.v. de realiseerbare waarde i.p.v. de historische kostprijs Den Haag, augustus 2014 Staalbankiers N.V. J.G.P. Hage mr. P.J. Keller MRE FRICS 7

8 2. BALANS PER 30 JUNI 2014 *) (in euro's) Noot Activa Beleqqingen Onroerend goed in exploitatie 4.1) Vorderingen Debiteuren en overige vorderingen Overige activa Liquide middelen Totaal activa Passiva Eiqen vermogen Maatschapkapitaal Uitkeringsrekening vennoten Totaal eigen vermogen 4.2) ( ) (10.022) ( ) ( ) Schulden op lange termijn Hypothecaire lening Schulden OP korte termijn Hypothecaire lening Crediteuren en overige schulden Totaal passiva *) De cijfers zijn niet gecontroleerd door de externe accountant. 8

9 3. WINST-EN-VERLIESREKENING OVER DE PERIODE 1 JANUARI T/M 30 JUNI 2014 (in euro's) Noot Realisatie Begroting 2014 Verwacht resultaat 2014 Aantallen Aantal participates Beginstand woningen Te verkopen/verkochte woningen Eindstand woningen Opbrenqsten uit belegginqen Theoretische huuropbrengsten Huurderving als gevolg van leegstand Afgeboekte huurvorderingen Huuropbrengsten Exploitatiekosten 5.1) (75.950) ( ) ( ) - (10.000) (10.300) ( ) ( ) ( ) Gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen Verkoopopbrengst Kostprijs Vrijval herwaardering verkopen ( ) ( ) ( ) Verkoopkosten Winstdeling Staalbankiers Verkoopresultaat (22.636) (53.400) (77.620) (99) - (750) Som der bedrijfsopbrengsten Bedriifslasten/Bedrijfsopbrengsten Interest kosten Interest opbrengsten Algemene kosten Som der bedrijfslasten ( ) ( ) ( ) (28.550) ( ) (57.100) ( ) ( ) ( ) Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

10 Verwacht Realisatie Begroting resultaat Resultaat per participatie (op basis van realiseerbare waarde) Exploitatieresultaat Verkoopresultaat Resultaat per participatie (36) (49) (43) Resultaat per participatie (op basis van historische kostprijs) Exploitatieresultaat Verkoopresultaat Resultaat per participatie Resultaat per participatie op jaarbasis (36) (49) (43) (2) (14) (45) (38) (63) (88) -0,4% -0,3% -0,4% 10

11 4. TOELICHTING OP DE BALANS PER 30 JUNI Onroerend goed in exploitatie * De samenstelling van de portefeuille is als volgt: Aantal woningen Woningen Amstelveen Amsterdam Zuidoost Apeldoorn Dordrecht Driebergen Haarlem 's-hertogenbosch Schiedam Verspreid bezit Commerciele ruimte Amersfoort Verkopen : 1 Oorspronkelijke Realiseerbare Realiseerbare kostprijs waarde Verkopen/ waarde Investerinq Woningen Amstelveen 3.214, Amsterdam Zuidoost Apeldoorn Dordrecht Driebergen Haarlem 's-hertogenbosch Schiedam Verspreid bezit Investering 2014 Project (4.857) Commerciele ruimte Amersfoort Totaal * De waardering van het onroerend goed in exploitatie is gebaseerd op de per 31 december 2013 lagere realiseerbare waarde. Dit betreft de waarde bij complexgewijze verkoop in verhuurde staat. 11

12 5. TOELICHTING OP DE WINST-EN-VERLIESREKENING OVER DE PERIODE 1 JANUARI T/M 30 JUNI Exploitatiekosten De specificatie van de exploitatiekosten is als volgt: Realisatie Begroting 2014 Verwacht resultaat 2014 Klachtonderhoud Groot onderhoud Leegstandkosten/servicekosten eigenaar VvE eigenaarlasten Beheervergoeding Onroerendezaakbelasting/waterschapslasten Verhuurderheffing Verhuurcourtage Reclame- en promotiekosten Juridische kosten Administratiekosten Verzekeringen

13 o.b.v realiseerbare waarde o.b.v aanschafwaarde Plaats Adres Leegwaarde prospectus Netto opbrengst Realiseerbare waarde Winstdeling Staalbankiers leveringsdatum Verkoopopbrengst Verkoopkosten Verkoopwinst Aanschafwaarde Verkoopwinst Verkoopwinst per participatie Haarlem Mr. Jan Gerritszlaan 75 * Haarlem Mr. Jan Gerritszlaan 67/1 * Maaskade 32-A * 8-mei mei mei (798) 890 (1.470) (1) 1 (2) Totaal t/m 30 juni (1.379) (2) Jan Dammassestraat 67 * Nijmegen Pater Brugmanstraat 40 * Amstelveen Populierenlaan jul-U 4-aug okt (1.814) (11.978) (2) (16) 4 Totaal na 30 juni 2014 ** (10.769) (14) Totaal generaal (12.148) (16) * Deze woning is, na verkregen toestemming van het Stichtingsbestuur, verkocht onder de leegwaarde, zoals vermeld in het prospectus. ** Van de getekende koopakte(s) is mogelijk de termijn voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde nog niet verstreken. WONINGMAATSCHAP XXXIX / Halfjaarbericht 2014

14 Leegstands- Verhuur- Huur bij Laatst bekende Nieuwe Plaats Adres datum datum aanvang WM huur huurprijs Apeldoorn Waltersingel 20-A 1-jun-14 1-aug Apeldoorn Moeflonstraat 25 1-jun-14 1-aug Amhem Thorbeckestraat apr mrt Arnhem Thorbeckestraat mei mei Kerkrade Bleijerheiderstraat okt feb Leiden Obrechtstraat 22 1-mrt jul Rosmalen Jan Heijmanslaan 51 1-mei-14 1-aug Schalkeroord okt jan Jan Dammassestraat 50 1-jan-14 1-feb Schalkeroord feb-14 1-mrt Jan Dammassestraat 16 1-jan-14 1-apr Schalkeroord mrt-14 1-mei Jan Dammassestraat 20 1-mei mei Jan Dammassestraat 8 1-jun jul Van Wijngaardenlaan apr jul Van Wijngaardenlaan jul-14 8-aug Schiedam Burg. Gijsenlaan 4 1-mrt mrt Schiedam Burg. Stulemeijerlaan 16 1-mrt jun Schiedam Burg. Stulemeijerlaan 31 1-jul jul Sittard Engelenkampstraat aug jul Tilburg DJ Jittastraat apr-14 1-mei WONINGMAATSCHAP XXXIX / Halfjaarbericht 2014

15 BiJLAGE: LEEGSTANDSOVERZICHT Woningen Garages, parkeerplaatsen Plaats Adres Leegstands datum Plaats Adres Leegstandsdatum Amstelveen Dr. Allard Piersonstraat 12 1-jun-14 Amsterdam Groesbeekdreef jan-14 Amhem Jansbuitensingel sep-14 Dordrecht Dordrecht Haringvlietstraat 115 Haringvlietstraat mei-14 1-mei-14 Driebergen Jagersdreef jul-14 Apeldoorn Apeldoorn Waltersingel, garage 17 Waltersingel, garage 21 1-jun-13 1-jun-13 Nijmegen Malvert 62-15, garage 1-sep-14 Roermond Hambeek garage 10 1-feb-12 Jan Dammassestraat, pp F Hinkelenoord, garage 21 1-jan-14 1-jul-14 Eindhoven Winkelcentrum Woensel 32 1-jul-14 Groningen Groningen Vondellaan 23 Vondellaan 37 1-jun-14 1-okt-14 Leiden Obrechtstraat 30 1-apr-14 Nijmegen Malvert jun-14 Papendrecht Staringlaan jul-14 Roermond Hambeek 82 1-jul-14 Schiedam Schiedam Schiedam Schiedam Sittard Sittard Sittard Sittard Sittard Sittard De Ruyterstraat 4-D Schalkeroord 407 Schalkeroord 399 Jan Dammassestraat 25 Jan Dammassestraat 15 Heij'mansstraat 10 Burg. Gijsenlaan 3 Burg. Gijsenlaan 7 t/m 10 (kinderdagverblijf) Burg. Stulemeijerlaan 27 Burg. Stulemeijerlaan 3 Willem van Gelre-Gulikstraat 61 Engelenkampstraat 33 Willem van Gelre-Gulikstraat 46 Willem van Gelre-Gulikstraat 57 Keizer Karel-V-straat 45 Willem van Gelre-Gulikstraat 60 1-feb-14 1-jun-14 1-jul-14 1-aug-14 1-sep-14 1-sep-14 1-sep-11 1-jan mei-10 1-sep-14 8-nov dec-13 1-jan-14 1-jan-14 1-mei-14 1-okt-14 Tilburg DJ Jittastraat 79 1-aug-14 Venlo Laaghuissingel sep-14 Vlaardingen Veerplein 81 1-sep-14 Zutphen Stationsplein jul-14 WONINGMAATSCHAP XXXIX / Halfjaarbericht 2014