CV Abcoude A M E R S F O O R T. De jaarrekening per 31 december 2012

Transcriptie

1 De jaarrekening per 31 december 2012 I N H O U D S O P G A V E : FINANCIEEL VERSLAG Pagina: 1. Jaarverslag directie 1 2. Balans per 31 december 2012 (na winstverdeling) 2 3. Winst- en verliesrekening over het boekjaar Toelichting op de jaarrekening OVERIGE GEGEVENS I. Statutaire regeling winstbestemming 9 II.Voorgestelde winstverdeling 9 III Niet uit de balans blijkende verplichtingen 9

2 1. JAARVERSLAG DIRECTIE In 2012 heeft de vennootschap een winst behaald van ten opzichte van een verlies van in Door de beperkte activiteiten van de vennootschap wordt gebruik gemaakt van de diensten van derden en zal geen personeel worden aangenomen. Beheer van de vennootschap Regge Vastgoed B.V. was bij de aanvang van het boekjaar 2012 beherend vennoot van de vennootschap. Het vastgoedbeheer en de financiële administratie is gedurende het boekjaar in handen geweest van Intercity Management te Hoofddorp. Op 27 november 2012 is Regge Vastgoed B.V. in staat van faillissement verklaard met aanstelling van mr R. Smink te Amersfoort tot curator. Op grond van de betreffende bepalingen van de vennootschapsovereenkomst hebben de vennoten bij besluit van 19 december 2012 Stichting Regtvast te Baarn aangewezen als opvolgend beherend vennoot van de vennootschap. De werkzaamheden van Stichting Regtvast gedurende het verslagjaar hebben bestaan uit voorbereiden van de overname van de administratie en het vastgoedbeheer. Dit jaarverslag is opgemaakt door Intercity Management aan de hand van de door haar gevoerde administratie en de van Regge Vastgoed B.V. verkregen informatie. Door gebrekkig functioneren van de voormalige beherend vennoot bestaat geen zekerheid omtrent de juistheid en volledigheid van de door haar aangeleverde gegevens. Dit betekent dat het op zijn minst onzeker is of dit jaarverslag een volledig en geheel getrouw beeld geeft van de financiële positie van de vennootschap. Niettemin hebben wij om redenen van praktische aard en wegens de daarmee gepaard gaande kosten geen uitvoerig onderzoek kunnen doen naar ontbrekende of onjuiste gegevens. Waardering vastgoed Het vastgoed is ten opzichte van de boekwaarde ultimo 2011 ongewijzigd gewaardeerd conform het taxatierapport van Jones Lang LaSalle van november Eind 2013 zal een nieuwe taxatie plaatsvinden, zodat de verslaggeving over 2013 op de dan courante waarde kan worden gebaseerd. Voorfinanciering De betalingen aan de vennoten ten gevolge van de zogenaamde voorfinancieringsregeling werden reeds in 2010/2011 door de toenmalige beherend vennoot gestaakt wegens gebrek aan middelen. De rente die in het kader van deze regeling aan de vennootschap verschuldigd wordt is in 2011 ten gunste van het resultaat geboekt. In 2012 is ter zake geen rente opgenomen. Bij een eventuele uitkering aan de vennoten zal met de onder de voorfinanciering reeds betaalde bedragen en verschuldigde rente rekening gehouden worden. Ontwikkelingen na afloop van het verslagjaar De overeenkomst van beheer met Intercity Management werd in goed overleg beëindigd per 1 april Gezien de financiële positie en hoge financieringslasten is het de vraag of de vennootschap zonder ingrijpende maatregelen voortgezet kan worden. De vennootschap is echter betrokken bij een reorganisatievoorstel, dat samenvoeging van de vennootschap met 4 andere vastgoedvennootschappen en herfinanciering van de schulden inhoudt. Deze reorganisatie heeft ten doel de continuïteit van de vennootschap te waarborgen en de slotuitkering aan de vennoten te maximaliseren. Om die reden is dit jaarverslag opgesteld op basis van continuïteit van de vennootschap. De beherend vennoot verwacht over boekjaar 2013 een lager resultaat dan in 2012, vooral door slechtere verhuuromstandigheden en buitengewone lasten ten gevolge van de reorganisatie. Baarn, 10 oktober 2013 Stichting Regtvast Beheerend vennoot 1

3 2. BALANS PER 31 DECEMBER 2012 (na winstverdeling) ACTIVA VASTE ACTIVA Noot 31 december december 2011 Materiële vaste activa Gebouwen en terreinen VLOTTENDE ACTIVA Debiteuren Overlopende activa Liquide middelen PASSIVA EIGEN VERMOGEN Kapitaal vennoten Voorfinanciering 5 ( ) ( ) Overige reserves 6 ( ) ( ) LANGLOPENDE SCHULDEN KORTLOPENDE SCHULDEN Kredietinstellingen 8-6 Belasting en premies sociale verzekeringen Schulden aan gelieerde ondernemingen Crediteuren Overlopende passiva

4 3. WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET BOEKJAAR 2012 OPBRENGSTEN Noot Netto-omzet LASTEN Kostprijs van de omzet 13 (10.748) (15.602) Overige bedrijfskosten 14 (17.448) (15.361) (28.196) (30.963) Bedrijfsresultaat FINANCIELE BATEN EN LASTEN Rente baten Rente lasten 16 (84.574) (86.784) (84.574) (68.767) Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening (16.707) (2.230) voor belastingen BUITENGEWONE LASTEN Vrijval rekening-courant Regge Vastgoed B.V Niet gerealiseerde waardeveranderingen beleggingen - ( ) ( ) BELASTINGEN - - Resultaat na belastingen ( ) 3

5 4. TOELICHTING OP DE JAARREKENING 2012 ALGEMEEN C.V. Abcoude is een commantitaire vennootschap statutair gevestigd te Amersfoort. De vennootschap is geregistreerd bij de Kamer van Koophandel onder nummer GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING EN RESULTAAT BEPALING Algemeen. De gehanteerde grondslagen voor waardering en resultaatbepaling zijn in overeenstemming met titel 9 BW 2. Activa en passiva. Activa en passiva worden opgenomen tegen nominale waarden, tenzij anders vermeld. Baten en lasten worden toegekend aan het jaar waar ze betrekking op hebben. Winsten worden opgenomen als deze gerealiseerd zijn. Verliezen welke betrekking hebben op het boekjaar, worden opgenomen indien zij voor het opmaken van de cijfers bekend worden. Materiële vaste activa De materiële vaste activa worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Vorderingen. Vorderingen worden opgenomen tegen nominale waarde, rekening houdend met een voorziening voor oninbaarheid. Schulden Schulden worden gewaardeerd tegen nominale waarde tenzij anders is bepaald. Exploitatiekosten Als exploitatiekosten worden opgenomen de aan het boekjaar tot te rekenen exploitatiekosten, welke niet kunnen worden doorbelast aan de huurders. BALANS PER 31 DECEMBER VASTE ACTIVA 31 december 31 december 1. Materiële vaste activa Broekzijdsehof, Abcoude Balans per 1 januari Herwaarderingen - ( ) Balans per 31 december

6 4. TOELICHTING OP DE JAARREKENING 2012 (vervolg 1) Stichting Vastgoedbelang Economische Eigenaren Regge (VER) te Amersfoort heeft in 2008 de appartementsrechten van appartementencomplex Broekzijdsehof te Abcoude gekocht. De Vennootschap heeft vervolgens de economische eingendom hiervan verworven, hetgeen geregeld is via notariële acte d.d. 14 januari 2009, terwijl het juridische eigendom achter is gebleven bij de Stichting VER. De WOZ waarde (peildatum 1 januari 2010) bedraagt Stelselwijziging Met ingang van het boekjaar 2011 wordt de materiële vaste activa gewaardeerd op taxatiewaarde. Deze taxatie waarde is gebaseerd op het taxatierapport van Jones Lang LaSalle d.d. 9 november Vanwege het ontbreken van informatie over het verleden wordt de stelselwijziging niet retrospectief verwerkt. Derhalve is de invloed van de stelselwijziging negatief op het resultaat over VLOTTENDE ACTIVA 31 december 31 december 2. Overige overlopende activa Stg. Derdengelden 'Beekstaete' Overige vorderingen Liquide middelen ING, betaalrekening S.N.S. Bank, zakenrekening S.N.S. Bank, zakelijk internetsparen De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de vennootschap EIGEN VERMOGEN 4. Inleg kapitaal vennoten Stand per ultimo boekjaar Voorfinanciering Stand per 1 januari ( ) ( ) Rente (2011; inclusief voorgaande jaren) - (18.017) Stand per 31 december 2011 ( ) ( ) 5

7 4. TOELICHTING OP DE JAARREKENING 2012 (vervolg 2) 6. Overige reserves Stand per 1 januari ( ) (59.005) Resultaat boekjaar ( ) Stand per 31 december ( ) ( ) LANGLOPENDE SCHULDEN 31 december 31 december 7. Langlopende schulden Hypothecaire Vastgoed Obligaties B.V Op 27 oktober 2009 is met Hypothecaire Vastgoed Obligatie B.V. te Amersfoort een hypotheekovereenkomst afgelosten ten behoeve van de financiering van materiële vaste activa en de voorfinanciering van de rentebetalingen. De rentevoet van de langlopende schuld bedraagt 6,9% per jaar. Aflossing van de hoofdsom geschiedt in één keer uiterlijk op 1 mei Als zekerheid is een eerste hypotheek gevestigd op het onroerend goed tot een bedrag van , te vermeerderen met 40% voor rente en kosten, daarvan derhalve tot een maximaal bedrag van KORTLOPENDE SCHULDEN 31 december 31 december 8. Kredietinstellingen ING Bank, zakelijke rekening Belastingen en premies sociale verzekeringen Omzetbelasting De latente belastingverplichting betreft op de inkoopfacturen terugontvangen omzetbelasting, die aan de belastingdienst dient te worden terugbetaald op het moment dat de appartementen zijn verhuurd. 31 december 31 december 10. Schulden aan gelieerde ondernemingen Regge Groep Stg. VER Over de schulden wordt 5% rente berekend. 6

8 4. TOELICHTING OP DE JAARREKENING 2012 (vervolg 3) 31 december 31 december 11. Overlopende passiva Accountantskosten Administratiekosten Waarborgsommen Hypotheekkosten en bouwrente Hypothecaire Vastgoed Obligaties B.V Servicekosten WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET BOEKJAAR OPBRENGSTEN 12. Netto-omzet Huuropbrengsten LASTEN 13. Kostprijs van de omzet Beheerprovisie (4.659) (3.870) Gemeentelijke belastingen (1.711) (1.561) Energiekosten (874) - Verhuurkosten (1.673) - Taxatiekosten (2.380) - Vereniging van Eigenaren: Service 556 (9.570) Onderhoud onroerend goed (7) (601) (10.748) (15.602) 14. Algemene kosten Accountantskosten (7.933) (7.147) Administratiekosten (3.370) (1.091) Advocaatkosten - (6.648) Contributies en abonnementen (147) (438) Overige algemene kosten (5.998) (37) (17.448) (15.361) 7

9 4. TOELICHTING OP DE JAARREKENING 2012 (vervolg 4) FINANCIELE BATEN EN LASTEN 15. Rente baten S.N.S. bank, zakelijk internetsparen (2011; inclusief rente 2009) - - Rente op voorfinanciering (2011; inclusief voorgaande jaren) Rente lasten Bankrente en -kosten (44) (31) Hypothecaire Vastgoed Obligaties 2 B.V. (76.245) (76.245) Hypothecaire Vastgoed Obligaties B.V. - - Regge Groep., rekening-courant (8.285) (10.508) (84.574) (86.784) WERKNEMERS Er zijn geen werknemers in dienst van de vennootschap. BEZOLDIGING BESTUURDERS Er is één bestuurder (2011: één) in dienst van de vennootschap, welke geen beloning is toegekend. Baarn, 10 oktober 2013 Stichting Regtvast Beherend vennoot 8

10 OVERIGE GEGEVENS I. Statutaire regeling winstbestemming In artikel 14 van de statuten van de vennootschap staat het volgende opgenomen betreffende de resultaatbestemming: 1. De winst van de vennootschap komt geheel toe aan de deelnemers, die daarin onderling gerechtigd zijn in de verhouding tot hun kapitaalinbreng. Verliezen worden door de deelnemers in diezelfde verhouding gedragen met dien verstande dat deelnemers niet gehouden zijn meer bij te dragen dan het totaal van de door hen ingebrachte eenheden. 2. Het netto resultaat per jaar wordt overeenkomstig artikel 6 van de Overeenkomst van Beheer en Bewaring vastgesteld en uitgekeerd. Artikel 6 van Overeenkomst van Beheer en Bewaring luidt als volgt: Huuropbrengsten en netto resultaat 1. De huuropbrengsten van het registergoed worden gereserveerd ten behoeve van de vennootschap met ingang van de eerste maand dat de vennootschap het economisch eigendom heeft verkregen en de koopprijs daarvan volledig heeft voldaan. 2. Het netto resultaat wordt per boekjaar vastgesteld en uitelrijk op een en dertig januari van het jaar, dat daarop volgt, voldaan aan de vennootschapen aan de deelnemer uitgekeerd naar rato van zijn inbreng. 3. Het is toegestaan de in enig boekjaar door de vennootschap geleden verliezen te verrekenen met een nadien gerealiseerd positief netto resultaat, dat toekomt aan de vennootschap. II. Voorgestelde resultaatverdeling Overeenkomstig de statuten is de winst ad over 2012 in toegevoegd aan het kapitaal. Dit is reeds in de jaarrekening verwerkt. III Niet uit de balans blijkende verplichtingen Door enkele HVO beleggers werd derdenbeslag gelegd ten laste van HVO, hetgeen betekent dat de vennootschap uit hetgeen aan HVO verschuldigd is eerst deze beslagleggers dient te voldoen. 9