Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 21 MOTORBRANDSTOFVERKOOPPUNTEN. Waardepeildatum 1 januari 2010

Transcriptie

1 Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 21 MOTORBRANDSTOFVERKOOPPUNTEN Waardepeildatum 1 januari 2010

2 Colofon Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten, waardepeildatum 1 januari 2010 Deze taxatiewijzer is een uitgave van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en is na uitgebreid overleg met vertegenwoordigers van benzinemaatschappijen, verenigd in de VNPI en brancheorganisaties (BETA, BOVAG en NOVE) opgesteld door de Werkgroep Motorbrandstofverkooppunten in opdracht van de VNG. In deze Werkgroep hebben zitting: Ing. H. de Baat (Rik de Baat Makelaardij), Ir. C.W.M. Jansen (GTO, gemeente Eindhoven), Ing. F.D.B. Wiertz (Tog Nederland) en E.M.J. Brandsen (SenS Vastgoed). Copyright Vereniging van Nederlandse Gemeenten 2010 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en / of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of worden opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Dit verbod betreft tevens de gehele of gedeeltelijke bewerking. Uitgevers en samenstellers verklaren dat deze uitgave op zorgvuldige wijze en naar beste weten is samengesteld, evenwel kunnen uitgever en samenstellers op geen enkele wijze instaan voor de juistheid of volledigheid van de informatie. Uitgever en samenstellers aanvaarden dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor schade, van welke aard ook, die het gevolg is van handelingen en / of beslissingen die gebaseerd zijn op de in deze uitgave opgenomen informatie. Gebruikers van de in deze uitgave opgenomen informatie wordt met nadruk aangeraden deze informatie niet geïsoleerd te gebruiken, maar tevens af te gaan op hun professionele kennis en ervaring en de te gebruiken informatie te allen tijden te controleren Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten Pagina 2

3 VOORWOORD Voor u ligt de landelijke taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten naar de waardepeildatum 1 januari Deze taxatiewijzer is in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten tot stand gekomen in de Taxatietechnische Kerngroep. Daarin hebben deelgenomen de VNG, de Waarderingskamer, de gemeenten Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Utrecht en de taxatiebedrijven Oranjewoud, GeoTax, Ortec Finance, Thorbecke, TOG Nederland en SenS Vastgoed. De taxatiewijzer naar waardepeildatum 1 januari 2010 wijkt op een (gering) aantal punten af van de taxatiewijzer naar waardepeildatum 1 januari Het ter zake gevoerde overleg met de vertegenwoordigers van benzinemaatschappijen, verenigd in de VNPI en brancheorganisaties (BETA, BOVAG en NOVE) heeft na evaluatie van de ervaringen met de taxatiewijzer 2009 en bespreking van actuele gegevens, geleid tot een overeenstemming tussen partijen, over de onderhavige taxatiewijzer. Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten Pagina 3

4 Verschillen ten opzichte van de vorige Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten, prijspeil 2009, versie 1.0 Onderstaand wordt een overzicht gegeven van de inhoudelijke (niet-redactionele) verschillen in de hoofdstukken ten opzichte van de Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten, prijspeil 2009, versie 1.0. Hoofdstuk Onderwerp Wijziging 1 Strekking van deze taxatiewijzer Duidelijk onderscheid aangebracht tussen verkooppunten van traditionele en alternatieve brandstoffen 2 Uitvoering WOZ-taxatie (stappenplan) Geen wijzigingen 3 Omschrijving archetypen Geen wijzigingen Bijlage 1 Inlichtingenformulier Aangepast naar waardepeildatum , oppervlakte shops en overige ruimten apart op te vragen Bijlage 2 REN-invullijst Geen wijzigingen Bijlage 3 Gewichtenset per type tankstation Geen wijzigingen Bijlage 4 Tankbezoek verdeeld over de dag Geen wijzigingen Bijlage 5 Lokatiewaarden brandstofverkoop Buurtstations: 0% Tangentstation Laag: -/- 0,50 % Tangentstation Midden: -/- 0,75 % Tangentstation Hoog: -/- 1,00 % Snelwegstations: -1,50 % Lokatiewaarden voorzieningen Buurtstations: -/- 5,00 % Tangentstations: -/- 2,50 % Snelwegstations: 0 % Bijlage 6 Opstalwaarden Bijgesteld met -/- 0,90 % Tankwaarden Bijgesteld met 0 % Uitgebreid met tanks van en liter Bijlage 7 Contactpersonen Meerdere wijzigingen doorgevoerd Bijlage 8 Taxatieverslag Geen wijzigingen Bijlage 9 Rekenmodel REN-methode Geen wijzigingen Bijlage 10 Rekenblad Aangepast naar waardepeildatum Bijlage 11 Kengetallen per archetype Aangepast naar waardepeildatum Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten Pagina 4

5 INHOUDSOPGAVE 1 STREKKING VAN DEZE TAXATIEWIJZER Ontwikkeling taxatiewijzer Wet werken aan winst Definities motorbrandstofverkooppunt (MBVP) Typen tankstations Waarde van tankstations 8 2 UITVOERING WOZ-TAXATIE: STAPPENPLAN Stap 1: Het inlichtingenformulier Stap 2: Bepaal het hoofdtype tankstation Stap 3: Bepaal de REN-score aan de hand van de invullijst Stap 4: Bereken de gemiddelde daadwerkelijke doorzet Stap 5: Corrigeer de daadwerkelijke doorzet naar openingstijden Stap 6: Bepaal het subtype tankstation Stap 7: Bereken de objectieve doorzet Stap 8: Controle op afwijking Stap 9: Bepalen locatiewaarde Stap 10: Bepalen van de waarde van de opstallen Stap 11: Sommeer locatiewaarde en opstalwaarde Stap 12: Invulinstructie t.b.v. invoer data in het gemeentelijke systeem KENGETALLEN PER ARCHETYPE Inhoudsopgave archetypen Tankstations (3638) 21 Bladen per archetype Tankstations (3638) 24 4 PROCEDURE BIJHOUDING TAXATIEWIJZER 25 Bijlage 2: REN-invullijst t.b.v. waardebepaling tankstation 28 Bijlage 3: Gewichtensets per hoofdtype tankstation 29 Bijlage 5: n tabel 31 Bijlage 6: Berekening van de waarde van opstallen en tanks 32 Bijlage 7: Contactpersonen en adressen benzinemaatschappijen 33 Bijlage 8: Taxatieverslag (voorbeeld) 34 Bijlage 9: Rekenmodel REN-methode (voorbeeld) 35 Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten Pagina 5

6 1 Strekking van deze taxatiewijzer 1.1 Ontwikkeling taxatiewijzer De taxatiewijzer motorbrandstofverkooppunten (MBVP) beschrijft de wijze waarop de waarde van motorbrandstofverkooppunten wordt bepaald met behulp van de REN-methode voor de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) naar waardepeildatum 1 januari De REN-waarderingsmethode voor motorbrandstofverkooppunten is voor de eerste maal beschreven in het rapport "Advies Waardebepalingsmethodiek Motorbrandstofverkooppunten in het kader van de Wet WOZ" samengesteld door DTZ Zadelhoff Taxaties en Research in Aan de hand van een inventarisatie van 38 tankstations in verschillende delen van Nederland is een taxatiemethodiek opgesteld die is gebaseerd op de Real Estate Norm -methodiek (RENmethodiek). De REN-methode definieert een aantal locatiekenmerken aan de hand waarvan op een objectieve manier de op een locatie mogelijke doorzet bepaald kan worden (de objectieve doorzet). In de tweede versie van de taxatiewijzer, naar de waardepeildatum 1 januari 1999, hebben enkele aanpassingen plaatsgevonden. Zo is de merkinvloed uit de methode verdwenen en de toetsingsmarge aangepast naar 40%. Tevens is het verloop van de locatiewaarde in relatie tot de objectieve doorzet aangepast. In de derde versie naar waardepeildatum 1 januari 2003, zijn een aantal wijzigingen uitgevoerd ten opzichte van de tweede versie, om de taxatiewijzer nog beter te laten aansluiten bij de daadwerkelijk gerealiseerde doorzetgegevens. Een onderzoek naar de kenmerken van ongeveer 400 tankstations heeft hiervoor de basis geleverd. De categorieën tankstations zijn verder gedifferentieerd. In de vierde versie naar waardepeildatum 1 januari 2005, zijn een aantal wijzigingen ten opzichte van de derde versie doorgevoerd die met name verband houden met de opkomst van onbemande stations. In de vijfde versie, naar prijspeil 1 januari 2007, zijn naast enkele tekstuele wijzigingen met name de bouwkosten voor de opstallen geactualiseerd. In de zesde versie, naar prijspeil 1 januari 2008, zijn alle categorieën tankstations nu verdeeld in hoog, midden en laag en wordt onderscheid gemaakt in bemande en onbemande tankstations. Tevens wordt de berekening van de locatiewaarde opgebouwd uit een deel locatiewaarde brandstofverkoop en een deel locatiewaarde voorzieningen, teneinde de waarde van de shop beter in de locatiewaarde te kunnen verwerken. In deze zevende en achtste versie, naar prijspeil 1 januari 2009 en 1 januari 2010, zijn naast enkele tekstuele wijzigingen met name de lokatiewaarden en de bouwkosten voor de opstallen geactualiseerd. Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten Pagina 6

7 1.2 Wet werken aan winst Met ingang van 1 januari 2007 is de fiscale afschrijving op gebouwen in het kader van de Wet vennootschapsbelasting 1969 en de Wet op de inkomstenbelasting 2001 veranderd. De WOZwaarde is sindsdien ook van belang binnen deze wetgeving. Het is aan te bevelen het taxatieverslag direct met de beschikking mee te zenden. Voor motorbrandstofverkooppunten zou dit bij voorkeur het taxatieverslag en/of het rekenmodel, zoals vermeld in bijlage 8 en 10 van de Taxatiewijzer, moeten zijn. Op basis van deze gegevens kan belastingplichtige al of niet in samenspraak met zijn Inspecteur de fiscale bodemwaarde van de gebouwen bepalen. 1.3 Definities motorbrandstofverkooppunt (MBVP). Onder een motorbrandstofverkooppunt (hierna: tankstation) wordt in het kader van deze taxatiewijzer verstaan: Een inrichting die bestemd is voor de openbare verkoop aan derden van traditionele motorbrandstoffen (benzine/dieselolie en/of LPG) voor motorvoertuigen voor het wegverkeer. Onder traditionele motorbrandstoffen moet worden verstaan de vloeibare of gasvormige, fossiele brandstoffen, te weten benzine, diesel en autogas, met inbegrip van de daaraan toegevoegde stoffen. Met de komst van meerdere soorten brandstof, zullen in de toekomst ook analyses worden uitgevoerd wat betreft de invloed van de verkoop van deze brandstoffen op de waarde van tankstations. Momenteel zijn nog onvoldoende gegevens voorhanden om feitelijke kengetallen vast te stellen. Inrichtingen die uitsluitend bestemd zijn voor de verkoop van alternatieve motorbrandstoffen zoals biobenzine (bv. E-85), biodiesel (bv. B30), aardgas (bv CNG), groen gas (bv biogas) en elektriciteit, vallen voorlopig buiten de strekking van deze taxatiewijzer. Bij tankstations die als nevenproduct alternatieve motorbrandstoffen aanbieden, kunt u vooralsnog in het kader van deze taxatiewijzer de brandstoftypen biobenzine, biodiesel en aardgas beschouwen als specifieke typen benzine, diesel en LPG en de doorzetten als zodanig optellen bij de doorzetten van benzine, diesel en LPG. De volgende situaties vallen buiten de strekking van deze taxatiewijzer: tankstations die niet aan het wegverkeer verkopen (maar bijvoorbeeld aan de luchtvaart), tankstations die uitsluitend diesel aan kaarthouders verkopen, garages met een tankinstallatie voor eigen gebruik, werkplaatsen, showrooms en dergelijke. Onder een onbemand tankstation wordt in het kader van deze taxatiewijzer verstaan: een motorbrandstofverkooppunt waarbij voor de motorbrandstoffen, voorafgaand aan het tanken, uitsluitend met een bank-, giro, credit- of debetkaart kan worden betaald. Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten Pagina 7

8 1.4 Typen tankstations Tankstations zijn in hoofdtypen en subtypen te verdelen. De subtypen zijn afhankelijk van de gecorrigeerde gemiddelde daadwerkelijke jaarlijkse doorzet in liters. Hoofdtype Subtype Doorzet in liters Buurtstations Laag Minder dan liter Midden Van t/m liter Hoog Meer dan liter Tangentstations Laag Minder dan liter Midden Van t/m liter Hoog Meer dan liter Autosnelwegstations Laag Minder dan liter Midden Van t/m liter Hoog Meer dan liter 1.5 Waarde van tankstations De WOZ-waarde van een tankstation bestaat uit: - de waarde van de opstallen, tanks, installaties en infrastructuur; - de waarde van de locatie. De waarde van de opstallen, tanks, installaties en infrastructuur wordt bepaald volgens de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW). Roerende zaken en uitgezonderde werktuigen zijn hierbij buiten beschouwing gelaten. De locatiewaarde wordt bepaald met behulp van de REN-waarderingsmethode. Met de vertegenwoordigers van benzinemaatschappijen, verenigd in de VNPI en brancheorganisaties is overeenstemming bereikt over de te belasten objecten, de locatiewaarde, vervangingswaarde per onderdeel van het object en de te hanteren afschrijvingen. Formule: WOZ-waarde tankstation = de waarde van de opstallen + de locatiewaarde. Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten Pagina 8

9 2 Uitvoering WOZ-taxatie: Stappenplan De berekening van de WOZ-waarde van een tankstation kan worden uitgevoerd met behulp van een in Excel ontwikkelde rekenmodule (bijlage 9). Deze module is geplaatst op het WOZ- Datacenter, als REKENBLAD MBVP De berekening van de WOZ-waarde kan tevens uitgevoerd worden met behulp van enkele gratis webapplicaties zoals TIOX ( en Taccent-Lite ( De waarderingsmethode volgt de volgende stappen: 1. Stuur het inlichtingenformulier inclusief toelichting (bijlage 1) naar de eigenaar van het tankstation. Tevens is een lijst toegevoegd met namen en adressen van contactpersonen bij de benzinemaatschappijen (bijlage 7) waar de gegevens kunnen worden opgevraagd indien de benzinemaatschappij eigenaar is van het tankstation, of in geval de eigenaar (en/of de gebruiker) weigert de gevraagde informatie te verschaffen; 2. Bepaal het hoofdtype tankstation (buurt, tangent, autosnelweg); 3. Bepaal de REN-score aan de hand van de invullijst (bijlage 2). Per tankstation worden op deze lijst de gevraagde gegevens ingevuld. Per onderdeel levert dit een aantal punten op variërend van 1 tot en met 5. De wegingsfactoren voor de te beoordelen onderdelen zijn voor de buurt-, tangent- en autosnelwegstations (bijlage 3) verschillend; 4. Bereken de gemiddelde daadwerkelijke doorzet aan de hand van de doorzetgegevens over de jaren 2007, 2008 en 2009; 5. Corrigeer de gemiddelde daadwerkelijke doorzet a.d.h.v. openingstijden (bijlage 4); 6. Bepaal het subtype tankstation. Afhankelijk van de hoogte van de gecorrigeerde gemiddelde daadwerkelijke doorzet wordt het tankstation ingedeeld in een subtype (buurtstation-laag/midden/hoog, tangentstation-laag/midden/hoog, autosnelwegstationlaag/midden/hoog); 7. Bereken de objectieve doorzet van het tankstation. De REN-score, het resultaat van de berekening onder stap 3, wordt vermenigvuldigd met een gemiddelde standaarddoorzet per per subtype tankstation; 8. Controle op afwijking. Indien het verschil tussen de berekende objectieve doorzet en de gecorrigeerde gemiddelde daadwerkelijke doorzet van het betrokken tankstation meer dan 40% van de berekende objectieve doorzet bedraagt, dient een onderzoek plaats te vinden naar mogelijke bijzondere omstandigheden. Bij gebruik van de gecorrigeerde gemiddelde daadwerkelijke doorzet dient een motivering toegevoegd te worden; 9. Het bepalen van de locatiewaarde. Via een tabel wordt de berekende doorzet gerelateerd aan een locatiewaarde (bijlage 5); 10. Het bepalen van de opstalwaarde aan de hand van het overzicht opstalwaardes (bijlage 6); 11. Het sommeren van de locatiewaarde en opstalwaarde. Dit levert de WOZ-waarde van het tankstation; 12. Invoeren van de gegevens in het gemeentelijke systeem conform de invulinstructie. 2.1 Stap 1: Het inlichtingenformulier In het geval dat de eigenaar geen gegevens kan verstrekken is het mogelijk de gebruiker / exploitant aan te schrijven. In geval de eigenaar of de gebruiker/exploitant geen gegevens verstrekt, kan ook de benzineleverancier worden verzocht om doorzetgegevens. Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten Pagina 9

10 2.2 Stap 2: Bepaal het hoofdtype tankstation. Er worden drie hoofdtypen tankstations onderscheiden: Hoofdtype Buurtstations Tangentstations Autosnelwegstations Omschrijving Gesitueerd binnen de bebouwde kom of op een industrieterrein. Gelegen aan een weg met N-aanduiding of aan een gemeentelijke weg, zijnde een doorgaande, in- of uitvalsweg (of een driecijferige A- aanduiding). Een tankstation binnen de bebouwde kom, maar gelegen aan een doorgaande weg, die de verbinding vormt tussen de bebouwde kom en een autosnelweg of een provinciale weg, wordt als een tangentstation beschouwd. Gelegen aan een autosnelweg, met een A- en/of E-aanduiding (maximaal tweecijferig). Locatietyperingen Buurt Tangent Autosnelweg Binding klant Persoonlijk Neutraal Onpersoonlijk Bezoek Doelgericht Regelmatig Willekeurig Shop Klein Gemiddeld Groot Shop-assortiment Autogericht Beperkt Uitgebreid Autobeweging Radiaal Divers Lineair Verkeersdoel Intragemeentelijk Intergemeentelijk Intergemeentelijk Belang zichtbaarheid Gering Gemiddeld Groot Bekendheid ter plaatse Groot Minder groot Klein Bebouwde kom Binnen Binnen / buiten Buiten Luifel Meestal Altijd Altijd Cross-over Volledig Onvolledig / geen Geen Maximum snelheid 50 km/uur km/uur km/uur Aanduiding Geen vooraanduiding Geen vooraanduiding Vooraanduiding Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten Pagina 10

11 2.3 Stap 3: Bepaal de REN-score aan de hand van de invullijst Op basis van empirisch onderzoek en literatuur is het begrip locatiewaarde in verschillende aspectniveaus verdeeld. Voor elk deelaspect is een maatstaf bepaald waarin de kwaliteit wordt uitgedrukt. Aan ieder deelaspect wordt een score van 1 tot en met 5 en toegekend. (zie bijlage 2) Verkeersintensiteit. 1A: Passantenstroom bij buurtstations en tangentstations Aan de hand van verkeerstellingen kan het aantal auto's worden bepaald dat per minuut passeert op de weghelft van het tankstation in de periode tussen uur en uur in één rijrichting. Indien een cross-over mogelijk is, dat wil zeggen dat een middenberm ontbreekt, dan wordt bij het aantal passerende auto's 30% bijgeteld. Is een onvolledige middenberm aanwezig (op relatief korte afstand kan worden gepasseerd) dan wordt 15% bijgeteld. Voorbeeld: Tussen uur en uur passeren 170 auto s (per 10 minuten). Per minuut zijn derhalve 170 / 10 = 17 auto's gepasseerd. Dit resulteert in 3 en. Ontbreekt de middenberm, dan wordt het aantal auto's echter 17 x 1,3 = 22 per minuut, wat resulteert in 3,5 RENpunten. 1B: Passantenstroom bij autosnelwegstations Voor autosnelwegstations wordt gebruik gemaakt van de tellingen die zijn uitgevoerd door de Adviesdienst voor Verkeer en Vervoer voor de uitvoering van de REN-MDW-methode van het ministerie van Financiën. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de verkeerstellingen van het meest relevante (vaak voorliggende) wegvak. Deze tellingen zijn te vinden op de website Om het aantal passerende auto's per minuut op een weekdag tussen uur en uur te bepalen, wordt het gevonden resultaat van de telling in de kolom 'weekdag' gedeeld door 2 (één rijrichting) en vervolgens vermenigvuldigd met de factor 0,0012 (gemiddelde verdeling over de dag (3,6%) gedeeld door 30 minuten). Via de staffel 'passantenstroom voor autosnelwegstations' in bijlage 2 kan de score worden bepaald. Indien geen telling beschikbaar is rond de peildatum, zal de taxateur op de gebruikelijke wijze het aantal passanten bepalen: de taxateur telt zelf het aantal passerende auto's op de weghelft van het tankstation gedurende blokken van tenminste 10 minuten tussen 10 en 15 uur en rekent deze aantallen om naar het aantal passanten per minuut. 2: Ligging (rijrichting) Stationstype Rijrichting Verkeersdrukte Bedrijventerrein Belangrijkste werkgebied is een bedrijventerrein Buurt Belangrijkste werkgebied is een woonbuurt Tangent/autosnelweg Ingaand Spitsdrukte in de ochtend Tangent/autosnelweg Neutraal Geen verschil tussen ochtend- en namiddagspits, tankstations gelegen tussen twee werklocaties Tangent/autosnelweg Uitgaand Spitsdrukte in de namiddag Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten Pagina 11

12 2.3.2 Infrastructuur (toegankelijkheid) Bepaal het aantal strafpunten ten aanzien van: Matige zichtbaarheid (bijvoorbeeld een locatie die verscholen ligt achter gebouwen of bosschages) Onoverzichtelijke verkeerssituatie (bijvoorbeeld nabij een druk en onoverzichtelijk kruispunt) Slechte in-/uitrijmogelijkheden (bijvoorbeeld de ligging van een fietspad tussen het tankstation en de rijweg) 2 minpunten 1 minpunt 2 minpunten De beoordeling van het aantal strafpunten ligt bij de opnemer ter plaatse. Het aantal strafpunten verwijst naar de REN-score (Inter)lokale 1: Agglomeratie-effect Bepaal het aantal inwoners van de agglomeratie welke tot het verzorgingsgebied van het tankstation wordt gerekend. Het totale aantal inwoners is bepalend voor de score. Bij autosnelwegstations stelt de taxateur de agglomeratieomvang vast, rekening houdend met de ligging van het tankstation ten opzichte van het dichtstbijzijnde stedelijke gebied. Het totale aantal inwoners binnen het verzorgingsgebied is bepalend voor de score. 2: Directe De score voor directe is afhankelijk van de afstand tussen het te waarderen tankstation en het dichtstbijzijnde volgende c.q. vorige tankstation over de weg. Autosnelwegstations scoren altijd 5 punten. 3: Tel het aantal tankstations binnen een straal van 3 kilometer vanaf het te waarderen station. Bij autosnelwegen wordt een straal van 20 kilometer gerekend Voorzieningen en services 1: Autovoorzieningen Bepaal het aantal pluspunten ten aanzien van: een wasstraat en/of automatische wasplaats en/of wasbox een LPG-installatie De doorzet aan LPG-gas wordt tevens meegenomen in de totaal doorzet van het tankstation. De LPG-voorzieningen worden meegenomen in de berekening van de waarde van de opstallen. een serviceruimte Hiertoe wordt gerekend een (eenvoudige) werkplaats voor kleine reparaties en olie verversen. 1 pluspunt 3 pluspunten 1 pluspunt 2: Grootte van de shop De score wordt bepaald door de bruto vloeroppervlakte van de shop. Indien er geen shop aanwezig is, is de score 0 punten. Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten Pagina 12

13 2.3.5 De berekening van de REN-score Wanneer een tankstation is geïnventariseerd en alle deelaspecten zijn beoordeeld, kan de totale REN-score van het tankstation vastgesteld worden. Het gewicht van de in de invullijst berekende scores is afhankelijk van de locatie van het tankstation. De verdeling van de gewichten is per hoofdtype station (buurt-, tangent- en autosnelwegstation) verschillend. Zie hiervoor de overzichten in bijlage 3. De maximale REN-score voor een tankstation bedraagt 100 punten voor brandstofverkoop en 100 punten voor voorzieningenniveau. Voorbeeld Stationstype: Buurtstation Gewicht Subgewicht Score Gewichtsinvloed en 1. Verkeersintensiteit (40%) 1.1. Passantenstroom (100%) 2 2/5 x 40 punten 16 punten 1.2. Rijrichting (0%) 2. Infrastructuur ( 5%) 2.1. Toegankelijkheid (100%) 5 5/5 x 5 punten 5 punten 3. Concurrentie (55%) 3.1. Agglomeratie-effect (50%) 4 4/5 x 27,5 punten 22 punten 3.2. Directe (25%) 2 2/5 x 13,75 punten 5,5 punten 3.3. (25%) 2 2/5 x 13,75 punten 5,5 punten en brandstofverkoop 54 punten 4. Voorzieningen en service (100%) 4.1. Autovoorzieningen (20%) 2 2/5 x 20 punten 8 punten 4.2. Grootte shop (80%) 3 3/5 x 80 punten 48 punten en voorzieningenniveau 56 punten 2.4 Stap 4: Bereken de gemiddelde daadwerkelijke doorzet Het is nodig de berekende objectieve doorzet te toetsen aan de daadwerkelijke doorzet. De berekende objectieve doorzet wordt getoetst aan de gemiddelde daadwerkelijke doorzet over drie jaren, te weten drie jaren voor de waardepeildatum (2007, 2008 en 2009). De berekening van de gemiddelde daadwerkelijke doorzet over drie jaren dient om te voorkomen dat incidentele factoren als bijvoorbeeld tijdelijke wegafsluitingen of verbouwing een grote invloed hebben op de waardevaststelling. De taxateur vraagt de doorzetgegevens op bij de eigenaar van het tankstation. De gegevens worden opgevraagd door middel van een schriftelijk verzoek in de vorm van een standaard inlichtingenformulier waarvan een model als bijlage bij deze taxatiewijzer is gevoegd (Bijlage 1). Vul zo veel mogelijk de reeds bekende gegevens in in het inlichtingenformulier zodat belanghebbende alleen de wijzigingen hoeft in te vullen. Tevens is een lijst toegevoegd met namen en adressen van contactpersonen bij de benzinemaatschappijen (Bijlage 7) waar de gegevens kunnen worden opgevraagd indien de benzinemaatschappij eigenaar is van het tankstation, of in andere gevallen waarin geen informatie is verkregen. Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten Pagina 13

14 2.5 Stap 5: Corrigeer de daadwerkelijke doorzet naar openingstijden De openingstijden van een tankstation hebben een directe invloed op de daadwerkelijke doorzet. Bij het bepalen van de potentiële doorzet van een locatie wordt uitgegaan van een 24- uurs openstelling van het tankstation. De gemiddelde daadwerkelijke doorzet moet daarom gecorrigeerd worden voor die uren dat het station niet geopend is. De werkwijze is als volgt: 1. Noteer de dagelijkse openingstijden van het tankstation en vergelijk deze met de openingstijden in de tabel van bijlage Uit de tabel valt af te lezen welke correctie naar openingstijden (in procenten) moet worden toegepast. 3. De onder punt 2 gevonden correctie naar openingstijden wordt vervolgens gedeeld door de gemiddelde openingstijdenpercentages per categorie tankstation: - buurtstations : 0,81 - tangentstations : 0,92 - autosnelwegstations : 0,97 De gecorrigeerde gemiddelde daadwerkelijke doorzet is de daadwerkelijke doorzet gedeeld door de openingstijdenfactor. De gecorrigeerde gemiddelde daadwerkelijke doorzet wordt tevens gebruikt voor de indeling in subtypen tankstations. Voorbeeld Stationstype: Buurtstation Openingstijden: maandag vrijdag 7.00 uur tot uur Zaterdag 9.00 uur tot uur Zondag: gesloten Gemiddelde daadwerkelijke doorzet: liter. Volgens de tabel van bijlage 4 behoort bij een openingstijd van 7.00 uur en een sluitingstijd van uur een percentage van 89,92%. Voor een openingstijd van 9.00 uur en een sluitingstijd van uur geeft de tabel een percentage aan van 66,24%. Op basis van de eveneens tot bijlage 4 behorende tabel verdeling over de week resulteert dit in een correctie naar openingstijden van 75,96%. De berekening is als volgt: Maandag t/m vrijdag: (14,00+14,80+15,10+15,50+15,20)% x 89,92% = 67,08 % Zaterdag: 13,40% x 66,24 % = 08,88 % + correctie openingstijden (optellen gevonden dagcorrecties): = 75,96 % De openingstijden correctiefactor: 75,96% / 0,81 = 93,78% Gecorrigeerde gemiddelde daadwerkelijke doorzet: liter / 93,78% = liter. Uit onderzoek is gebleken dat nachtautomaten, die het mogelijk maken om buiten de openingstijden te tanken, een geringe bijdrage leveren aan de doorzetcijfers. Volledig onbemande tankstations worden geacht 24 uur per dag geopend te zijn, tenzij uit het inlichtingenformulier blijkt dat er sprake is van sluitingstijden. Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten Pagina 14

15 2.6 Stap 6: Bepaal het subtype tankstation. Aan de hand van de gecorrigeerde gemiddelde daadwerkelijke doorzet worden de drie hoofdtypen tankstations onderverdeeld in ieder meerdere subtypen. Hoofdtype Subtype Doorzet in liters Buurtstations Laag Minder dan liter Midden Van t/m liter Hoog Meer dan liter Tangentstations Laag Minder dan liter Midden Van liter t/m liter Hoog Meer dan liter Autosnelwegstations Laag Minder dan liter Midden Van t/m liter Hoog Meer dan liter 2.7 Stap 7: Bereken de objectieve doorzet. De objectieve doorzet wordt berekend door de totale REN-score te vermenigvuldigen met de gemiddelde standaard doorzet in liters per type tankstation per. Deze standaard doorzetten zijn ontleend aan het onderzoek onder ruim 400 tankstations verspreid over Nederland uitgevoerd door de werkgroep motorbrandstofverkooppunten. De standaard doorzetten per bedragen: Hoofdtype Subtype Standaard doorzet per RENpunt Standaard doorzet per RENpunt Bemand Onbemand Buurtstations Laag liter liter Midden liter liter Hoog liter liter Tangentstations Laag liter liter Midden liter liter Hoog liter liter Autosnelwegstations Laag liter liter Midden liter liter Hoog liter liter De aldus berekende objectieve doorzet is de potentiële doorzet aan motorbrandstoffen aan de hand van objectief vastgestelde kwaliteitskenmerken van de onderzochte locatie van een tankstation. Er is een directe relatie tussen de objectief te behalen doorzet en de waarde van de locatie. De hoogte van de objectieve doorzet bepaalt in beginsel de waarde van de locatie. Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten Pagina 15

16 2.8 Stap 8: Controle op afwijking. De taxateur controleert of de objectieve doorzet bruikbaar is als uitgangspunt voor de berekening van de locatiewaarde. Deze controle wordt uitgevoerd door de objectieve doorzet te vergelijken met de gecorrigeerde gemiddelde daadwerkelijke doorzet aan benzine, diesel en LPG over de drie jaar voor de waardepeildatum. 1. Toetsing 40%-norm Wanneer het verschil tussen de objectieve doorzet en de gecorrigeerde gemiddelde daadwerkelijke doorzet 40% of minder bedraagt van de objectieve doorzet, wordt de objectieve doorzet gebruikt voor de bepaling van de locatiewaarde. 2. Overschrijding 40%-norm Is het verschil tussen de objectieve doorzet en de gecorrigeerde gemiddelde daadwerkelijke doorzet meer dan 40% van de objectieve doorzet, dan is de objectieve doorzet mogelijk niet bruikbaar voor de waardevaststelling van de locatie van het betreffende tankstation. 3. Nader onderzoek Indien na controle blijkt dat de objectieve doorzet correct is vastgesteld en de 40%-norm wordt overschreden dient de taxateur een nader onderzoek in te stellen naar de mogelijke oorzaken van deze overschrijding. De taxateur onderzoekt of er bijzondere, subjectieve factoren invloed uitoefenen op de daadwerkelijke doorzet waarmee in de methode geen rekening wordt gehouden. Onbemand station: Een actuele ontwikkeling vormt de toename van de onbemande tankstations die een hoge doorzet realiseren door middel van prijskortingen. De verhoging van de doorzet zou leiden tot een ongewenste verhoging van de waarde van het tankstation. Om dit effect te beperken is een onderscheid gemaakt tussen bemande en onbemande tankstations in de waardeberekening van de locatie. 4. Subjectieve elementen elimineren Indien blijkt dat subjectieve oorzaken de daadwerkelijke doorzet positief of negatief beïnvloeden, dient de taxateur de daadwerkelijke doorzet te corrigeren voor de gevolgen van deze subjectieve oorzaken op de doorzet. Voorbeelden van subjectieve oorzaken die van invloed zullen zijn op de daadwerkelijke doorzet: Langdurig onderhoud aan, afsluiten van of (weer) openstellen van wegen; Bijzondere kwaliteiten van de ondernemer en daarmee samenhangende additionele voorzieningen en diensten die door de ondernemer worden aangeboden en niet als zodanig zijn opgenomen in de REN-methode; Voor een beperkte tijd wegvallen van de nabije ; Speciale tankfaciliteiten voor bepaalde groepen, aangewezen afnemers (transportbedrijven, taxiondernemingen, houders CRT-kaarten en dergelijke). Dergelijke tankfaciliteiten zullen op de betrokken stations over het algemeen tot relatief hoge doorzet van diesel leiden (de doorzet aan diesel ligt bij buurtstations landelijk gezien gemiddeld op ongeveer 18%, bij tangentstations-laag op ongeveer 19%, bij de tangentstations-hoog op ongeveer 35% en bij autosnelwegstations op ongeveer 41% van de totale doorzet van motorbrandstoffen). Zoals reeds eerder vermeld in hoofdstuk 1.3, vallen tankstations die uitsluitend aan bepaalde groepen en/of aangewezen afnemers verkopen buiten de strekking van deze taxatiewijzer. 5. Bijzondere omstandigheden vermelden. Indien sprake is van bijzondere omstandigheden zoals aangegeven onder punt 3 of 4, dan moeten deze op het taxatieformulier vermeld worden. Op het inlichtingenformulier kunnen eveneens bijzondere omstandigheden vermeld staan. Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten Pagina 16

17 6. Toepassen gecorrigeerde gemiddelde daadwerkelijke doorzet Indien na correctie van de daadwerkelijke doorzet voor de onder 4 bedoelde bijzondere omstandigheden het verschil tussen de objectieve doorzet en de opnieuw bepaalde, gecorrigeerde gemiddelde daadwerkelijke doorzet nog steeds meer dan 40% bedraagt, mag de taxateur deze gecorrigeerde gemiddelde daadwerkelijke doorzet gebruiken, in de plaats van de objectieve doorzet, voor de waardebepaling met behulp van de REN-methode. Het gebruiken van de gecorrigeerde gemiddelde daadwerkelijke doorzet moet altijd onderbouwd worden met een motivering. 2.9 Stap 9: Bepalen locatiewaarde. Volgens het model wordt de locatiewaarde berekend door een aan de objectieve doorzet gerelateerde doorzetfactor te vermenigvuldigen met een standaard locatiewaarde. Om de methode in de praktijk eenvoudiger hanteerbaar te maken, zijn de daarbij behorende tabellen, per type tankstation, verwerkt in het rekenmodel Stap 10: Bepalen van de waarde van de opstallen. In bijlage 6 is een overzicht opgenomen van de waardering van de opstallen van een tankstation. De opstallen en tanks worden in 15 jaar afgeschreven tot een restwaarde van 15%, gerelateerd aan de waardepeildatum. In afwijking van andere taxatiewijzers is de opstalwaarde niet afhankelijk van een restlevensduur. De gestelde restwaarde en levensduur resulteren in gemiddelde afschrijvingen die in overeenstemming zijn met de tussen partijen gestelde taxatietechnische uitgangspunten Stap 11: Sommeer locatiewaarde en opstalwaarde. De som van de locatiewaarde brandstofverkoop, de locatiewaarde voorzieningen en de opstalwaarde vormt de totale WOZ-waarde van het tankstation. Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten Pagina 17

18 2.12 Stap 12: Invulinstructie t.b.v. invoer data in het gemeentelijke systeem. De gegevens dienen uiteindelijk in het gemeentelijk WOZ-systeem ingevoerd te worden. Om de invoering en dus de vermelding van de taxatiegegevens zoveel mogelijk te standaardiseren is een invulinstructie gemaakt. De reden hiervoor is dat een taxatie van een tankstation afwijkende (belangrijke) gegevens bevat t.o.v. een taxatie van andere categorieën niet-woningen. Enkele van deze afwijkende gegevens zijn: - Type / subtype station - Gemiddelde daadwerkelijke doorzet (GDD) - Correctiefactor openingstijden (CFO) - REN-score Het is van belang dat deze gegevens op een juiste manier in het systeem worden verwerkt, zodat deze gegevens zichtbaar worden op het taxatieverslag. Object- /onderdeel gegevens (Stuf-tax) De gegevens van object en objectonderdeel dienen op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW) in het systeem verwerkt te worden. Conform het rekenmodel worden de objectonderdelen technisch afgeschreven. Functioneel vindt er geen afschrijving plaats (functionele afschrijvingsfactoren = 1000 conform Stuf-TAX Gegevensnummer: 62.39). Omschrijving DUWOZ Vermelding in gemeentelijk systeem Stuftax rubriek Tankstation Benzinestation Soort objectcode = 3638 [61.10] Type/subtype station Type: BH (Buurt-Hoog),BM,BL,TH,TL,AH,AL [15.42] Shop, magazijn e.d Winkel/ verkoopruimte Taxatiemethodiek = Oppervlakte (GVW) [61.15] Luifel, incl. fundering Luifel Taxatiemethodiek = Oppervlakte (GVW) [61.15] Vloeistofdichte bestrating Vloeistofdichte bestrating Taxatiemethodiek = Oppervlakte (GVW) [61.15] Overige bestrating Verharding (grond) Taxatiemethodiek = Oppervlakte (GVW) [61.15] Wasstraat Autowasplaats Taxatiemethodiek = Oppervlakte (GVW) [61.15] Wasbox Autowasplaats Taxatiemethodiek = Oppervlakte (GVW) [61.15] Tanks Tanks Taxatiemethodiek = Aantal (GVW), [61.15] Opmerking: Soort tank + litrage L.P.G.-unit L.P.G. installatie Taxatiemethodiek = Aantal (GVW) [61.15] Leidingen Ondergrondse leidingen Taxatiemethodiek = Geen berekening (GVW) [61.15] Aantal opstelplaatsen Opstelplaatsen Taxatiemethodiek = Aantal (GVW) [61.15] Grond bij niet-woning Taxatiemethodiek = Geen berekening (GVW) [61.15] Opmerking: Olieopvang Infrastructuur Taxatiemethodiek = Aantal (GVW) Opmerking: Olieopvang [61.15] Extra gegevens (niet Stuf-tax) Omschrijving Vermelding in gemeentelijk systeem (voorbeeld) Stuftax rubriek Gemiddelde daadwerkelijke doorzet (GDD) Aantekening object: GDD= L [68.10] Correctiefactor openingstijden (CFO) Aantekening object: CFO=0,98 [68.10] REN-score Aantekening object: REN=68 [68.10] Merk Aantekening object: Shell [68.10] Voorbeeld: Aantekening object [68.10]: GDD= L, CFO=0,98, REN=68, Shell Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten Pagina 18

19 De extra gegevens (niet-stuftax) dienen achter elkaar ingevoerd te worden in het aantekeningenveld [68.10]. Bij ruimtegebrek kan ook het aantekeningenveld van de objectonderdelen [68.11] gebruikt worden. In geval dat het verschil tussen de objectieve doorzet en de gecorrigeerde gemiddelde daadwerkelijke doorzet meer dan 40% van de objectieve doorzet bedraagt, dan is de objectieve doorzet mogelijk niet bruikbaar voor de waardevaststelling van de locatie van het betreffende tankstation. Het is dan mogelijk de gecorrigeerde gemiddelde daadwerkelijke doorzet te gebruiken. Is dit het geval dan is het vermelden van de bijzondere omstandigheden in het gemeentelijke systeem essentieel. Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten Pagina 19

20 3 Kengetallen per archetype Positie 1: F (Industrie en Transport) Positie 2 en 3: 38 (tankstation) Positie 4: 0 (bouwjaar niet van belang) Positie 5 en 6: een nadere verfijning van het archetype: BL: Buurtstation Laag BM:Buurtstation Midden BH: Buurtstation Hoog TL: Tangentstation Laag TM: Tangentstation Midden TH: Tangentstation Hoog AL: Autosnelwegstation Laag AM: Autosnelwegstation Midden AH: Autosnelwegstation Hoog 01: Shop/magazijn/kantoor/toiletten 02: Wasstraat 03: Wasbox 04: Luifel, inclusief fundering 05: Vloeistofdichte bestrating 06: Bestrating 07: Opstelplaats LPG 08: Opstelplaats benzine/diesel 09: Opstelplaats combi LPG/benzine/diesel 10: Opstelplaats mengsmering 11: Olieopvang 12: Leidingen Positie 5 een nadere verfijning alléén bij tanks E: Enkelwandige tank D: Dubbelwandige tank L: LPG-tank enkelwandig M: LPG-tank dubbelwandig Positie 6 een nadere verfijning alléén bij tanks A: tank van liter C: tank van liter E: tank van liter G: tank van liter J: tank van liter L: tank van liter N: tank van liter P: tank van liter R: tank van liter T: tank van liter V: tank van liter X: tank van liter Positie 7 en 8 een nadere verfijning alléén bij de stationtypen: 00: bemand 01: onbemand Positie 8: een nadere verfijning alléén bij de tanks: 1: tank met 1 compartiment 2: tank met 2 compartimenten 3: tank met 3 compartimenten Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten Pagina 20