Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 21 Motorbrandstofverkooppunten

Transcriptie

1 Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 21 Motorbrandstofverkooppunten Waardepeildatum 1 januari 2008

2 Colofon Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten, waardepeildatum 1 januari 2008, versie 0.7 Deze taxatiewijzer is een uitgave van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en is na uitgebreid overleg met vertegenwoordigers van benzinemaatschappijen, verenigd in de VNPI en branche-organisaties (VNPI, BETA, BOVAG en NOVE) opgesteld door de Werkgroep Motorbrandstofverkooppunten in opdracht van de VNG. In deze Werkgroep hebben zitting: Ing. H. de Baat (Rik de Baat Makelaardij), Ir. C.W.M. Jansen (GTO, gemeente Eindhoven), Ing. F.D.B. Wiertz (Tog Nederland) en E.M.J. Brandsen (SenS Vastgoed). Copyright Vereniging van Nederlandse Gemeenten 2008 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en / of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of worden opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Dit verbod betreft tevens de gehele of gedeeltelijke bewerking. Uitgevers en samenstellers verklaren dat deze uitgave op zorgvuldige wijze en naar beste weten is samengesteld, evenwel kunnen uitgever en samenstellers op geen enkele wijze instaan voor de juistheid of volledigheid van de informatie. Uitgever en samenstellers aanvaarden dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor schade, van welke aard ook, die het gevolg is van handelingen en / of beslissingen die gebaseerd zijn op de in deze uitgave opgenomen informatie. Gebruikers van de in deze uitgave opgenomen informatie wordt met nadruk aangeraden deze informatie niet geïsoleerd te gebruiken, maar tevens af te gaan op hun professionele kennis en ervaring en de te gebruiken informatie te allen tijden te controleren Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten pagina 2 van 45

3 VOORWOORD Voor u ligt de landelijke taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten naar waardepeildatum 1 januari Deze taxatiewijzer is in opdracht van de VNGtot stand gekomen in de Taxatietechnische Kerngroep. Daarin hebben deelgenomen de VNG, de Waarderings-kamer, de gemeenten Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Utrecht en de taxatiebedrijven Oranjewoud, Taxon, TOG Nederland, en SenS Vastgoed. De taxatiewijzer naar waardepeildatum 1 januari 2008 wijkt op een aantal punten af van de taxatiewijzer naar waardepeildatum 1 januari Het ter zake gevoerde overleg met de vertegenwoordigers van benzinemaatschappijen, verenigd in de VNPI en branche-organisaties heeft na evaluatie van de ervaringen met de taxatiewijzer 2007 en bespreking van actuele gegevens, geleid tot een overeenstemming tussen partijen, over de onderhavige taxatiewijzer. Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten pagina 3 van 45

4 Verschillen ten opzichte van de vorige Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten, prijspeil 2007, versie 1.0 Onderstaand wordt een overzicht gegeven van de inhoudelijke (niet-redactionele) verschillen in de hoofdstukken ten opzichte van de Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten, prijspeil 2007, versie 1.0. Hoofdstuk Onderwerp Wijziging 1 Strekking van deze taxatiewijzer Geen wijzigingen 2 Beschrijving van de (arche)types 3 Aandachtspunten inzake functionele veroudering De buurtstations, tangentstations en autosnelwegstations worden allen verdeeld in hoog, midden, laag, bemand en onbemand Niet van toepassing 4 Onderbouwende marktgegevens Niet van toepassing 5 Beschrijving hoe om te gaan met bandbreedtes Geen wijzigingen 6 Grond Geen wijzigingen 7 Taxatieverslag Geen wijzigingen 8 Rekenschema Rekenschema aangepast aan de nieuwe indeling van buurt-. tangent- en autosnelwegstations Bijlage 1 Bronnen Geen wijzigingen Bijlage 2 Verklarende woordenlijst Geen wijzigingen Bijlage 3 Marktanalyse Geen wijzigingen Bijlage 4 Kengetallen per archetype Waarde opstallen aangepast naar waardeniveau Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten pagina 4 van 45

5 INHOUDSOPGAVE 1 Strekking van deze taxatiewijzer Algemeen Wet werken aan winst Definitie motorbrandstofverkooppunt (MBVP) Typen tankstations Waarde van tankstations Uitvoering WOZ-taxatie: Stappenplan Stap 1: Het inlichtingenformulier Stap 2: Bepaal het hoofdtype tankstation Stap 3: Bepaal de REN-score aan de hand van de invullijst Stap 4: Bereken de gemiddelde daadwerkelijke doorzet Stap 5: Corrigeer de daadwerkelijke doorzet naar openingstijden Stap 6: Bepaal het subtype tankstation Stap 7: Bereken de objectieve doorzet Stap 8: Controle op afwijking Stap 9: Bepalen locatiewaarde Stap 10: Bepalen van de waarde van de opstallen Stap 11: Sommeer locatiewaarde en opstalwaarde Stap 12: Invulinstructie t.b.v. invoer data in het gemeentelijke systeem Kengetallen per archetype Inhoudsopgave archetypen Tankstations (3638) Bladen per archetype Tankstations (3638) Procedure bijhouding taxatiewijzer Bijlage 1 Inlichtingenformulier Bijlage 2 REN-invullijst t.b.v. waardebepaling tankstation Bijlage 3 Gewichtensets per hoofdtype tankstation Bijlage 4 Potentieel tankbezoek verdeeld over de uren van de dag Bijlage 5 Locatiewaarden tabel Bijlage 6 Berekening van de waarde van opstallen en tanks Bijlage 7 Contactpersonen en adressen benzinemaatschappijen Bijlage 8 Taxatieverslag (voorbeeld) Bijlage 9 Rekenmodel REN-methode (voorbeeld) Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten pagina 5 van 45

6 1 Strekking van deze taxatiewijzer 1.1 Algemeen Deze zesde versie van de taxatiewijzer motorbrandstofverkooppunten (MBVP) beschrijft het bepalen van de waarde van motorbrandstofverkooppunten met behulp van de REN-methode voor de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) naar waardepeildatum 1 januari De REN-waarderingsmethode voor motorbrandstofverkooppunten is voor de eerste maal beschreven in het rapport "Advies Waardebepalingsmethodiek Motorbrandstofverkooppunten in het kader van de Wet WOZ" samengesteld door DTZ Zadelhoff Taxaties en Research in Aan de hand van een inventarisatie van 38 tankstations in verschillende delen van Nederland is een taxatiemethodiek opgesteld die is gebaseerd op de Real Estate Norm -methodiek (RENmethodiek). De REN-methode definieert een aantal locatiekenmerken aan de hand waarvan op een objectieve manier de op een locatie mogelijke doorzet bepaald kan worden (de objectieve doorzet). In de tweede versie van de taxatiewijzer, naar de waardepeildatum 1 januari 1999, hebben enkele aanpassingen plaatsgevonden. Zo is de merkinvloed uit de methode verdwenen en de toetsingsmarge aangepast naar 40%. Tevens is het verloop van de locatiewaarde in relatie tot de objectieve doorzet aangepast. In de derde versie naar waardepeildatum 1 januari 2003, zijn een aantal wijzigingen uitgevoerd ten opzichte van de tweede versie, om de taxatiewijzer nog beter te laten aansluiten bij de daadwerkelijk gerealiseerde doorzetgegevens. Een onderzoek naar de kenmerken van ongeveer 400 tankstations heeft hiervoor de basis geleverd. De categorieën tankstations zijn verder gedifferentieerd. In de vierde versie naar waardepeildatum 1 januari 2005, zijn een aantal wijzigingen ten opzichte van de derde versie doorgevoerd die met name verband houden met de opkomst van onbemande stations. Daarbij zijn de bouwkosten geactualiseerd en de locatiewaarden zijn geïndexeerd. Bij controle op de afwijkingen werd erop gewezen dat de taxateur er rekening mee moet houden dat een tankstation dat hoge prijskortingen verleent en daardoor een substantieel hogere doorzet realiseert, ten gevolge daarvan niet een substantieel hogere waarde mag krijgen. In de vijfde versie, naar prijspeil 1 januari 2007, zijn naast enkele tekstuele wijzigingen met name de bouwkosten voor de opstallen geactualiseerd. In deze zesde versie, naar prijspeil 1 januari 2008, zijn alle categorieën tankstations nu verdeeld in hoog, midden en laag en wordt onderscheid gemaakt in bemande en onbemande tankstations. Tevens wordt de berekening van de locatiewaarde opgebouwd uit een deel locatiewaarde brandstofverkoop en een deel locatiewaarde voorzieningen, teneinde de waarde van de shop beter in de locatiewaarde te kunnen verwerken. De bouwkosten van de opstallen zijn geactualiseerd. Over zowel het bepalen van de opstalwaarde als het bepalen van de locatiewaarde is overeenstemming bereikt met het bedrijfsleven. Deze taxatiewijzer wordt aanbevolen bij de WOZ-taxaties van motorbrandstofverkooppunten. Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten pagina 6 van 45

7 1.2 Wet werken aan winst Met ingang van 1 januari 2007 is de fiscale afschrijving op onroerende zaken in het kader van de Wet vennootschapsbelasting 1969 en de Wet op de inkomstenbelasting 2001 veranderd. De WOZ-waarde is sindsdien ook van belang binnen deze wetgeving. Het is aan te bevelen het taxatieverslag direct met de beschikking mee te zenden. Voor motorbrandstofverkooppunten zou dit bij voorkeur het taxatieverslag en/of het rekenmodel, zoals vermeld in bijlage 8 en 10 van de Taxatiewijzer, moeten zijn. Op basis van deze gegevens kan belastingplichtige al of niet in samenspraak met zijn Inspecteur de fiscale bodemwaarde van de onroerende zaak bepalen. 1.3 Definitie motorbrandstofverkooppunt (MBVP). Onder een motorbrandstofverkooppunt (hierna: tankstation) wordt verstaan: Een inrichting die bestemd is voor de openbare verkoop aan derden van motorbrandstoffen (benzine/dieselolie en/of LPG) voor motorvoertuigen voor het wegverkeer. Tankstations die niet aan het wegverkeer verkopen (maar bijvoorbeeld aan de luchtvaart), tankstations die uitsluitend diesel aan kaarthouders verkopen, garages met een tankinstallatie voor eigen gebruik, werkplaatsen, showrooms en dergelijke worden hier niet toe gerekend. Onder een onbemand tankstation wordt aanvullend verstaan: Een motorbrandstofverkooppunt waarbij voor de motorbrandstoffen door de afnemer, voorafgaand aan het tanken, uitsluitend met een bank-, giro, credit- of debetkaart kan worden betaald. 1.4 Typen tankstations Tankstations zijn in hoofdtypen en subtypen te verdelen. De subtypen zijn afhankelijk van de gecorrigeerde gemiddelde daadwerkelijke jaarlijkse doorzet in liters. Hoofdtype Subtype Doorzet in liters Buurtstations Laag Minder dan liter Midden Van t/m liter Hoog Meer dan liter Tangentstations Laag Minder dan liter Midden Van t/m liter Hoog Meer dan liter Autosnelwegstations Laag Minder dan liter Midden Van t/m liter Hoog Meer dan liter 1.5 Waarde van tankstations De WOZ-waarde van een tankstation bestaat uit: - de waarde van de opstallen; - de waarde van de locatie. De waarde van de opstallen wordt bepaald volgens de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW). Roerende zaken en werktuigen zijn hierbij buiten beschouwing Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten pagina 7 van 45

8 gelaten. De locatiewaarde wordt bepaald met behulp van de REN-waarderingsmethode. Met de vertegenwoordigers van benzinemaatschappijen, verenigd in de VNPI en branche-organisaties is overeenstemming bereikt over de te belasten objecten, de locatiewaarde, vervangingswaarde per onderdeel van het object en de te hanteren afschrijvingen. Formule: WOZ-waarde tankstation = de waarde van de opstallen + de locatiewaarde. Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten pagina 8 van 45

9 2 Uitvoering WOZ-taxatie: Stappenplan De berekening van de WOZ-waarde van een tankstation kan worden uitgevoerd met behulp van een in Excel ontwikkelde rekenmodule (bijlage 9). Deze module is geplaatst op het WOZ- Datacenter, als REKENBLAD MBVP De waarderingsmethode volgt de volgende stappen: 1. Stuur het inlichtingenformulier inclusief toelichting (bijlage 1) naar de eigenaar van het tankstation. Tevens is een lijst toegevoegd met namen en adressen van contactpersonen bij de benzinemaatschappijen (bijlage 7) waar de gegevens kunnen worden opgevraagd indien de benzinemaatschappij eigenaar is van het tankstation, of in geval de eigenaar (en/of de gebruiker) weigert de gevraagde informatie te verschaffen; 2. Bepaal het hoofdtype tankstation (buurt, tangent, autosnelweg); 3. Bepaal de REN-score aan de hand van de invullijst (bijlage 2). Per tankstation worden op deze lijst de gevraagde gegevens ingevuld. Per onderdeel levert dit een aantal punten op variërend van 1 tot en met 5. De wegingsfactoren voor de te beoordelen onderdelen zijn voor de buurt-, tangent- en autosnelwegstations (bijlage 3) verschillend; 4. Bereken de gemiddelde daadwerkelijke doorzet aan de hand van de doorzetgegevens over de jaren 2005, 2006 en 2007; 5. Corrigeer de gemiddelde daadwerkelijke doorzet a.d.h.v. openingstijden (bijlage 4); 6. Bepaal het subtype tankstation. Afhankelijk van de hoogte van de gecorrigeerde gemiddelde daadwerkelijke doorzet wordt het tankstation ingedeeld in een subtype (buurtstation-laag/midden/hoog, tangentstation-laag/midden/hoog, autosnelwegstationlaag/midden/hoog); 7. Bereken de objectieve doorzet van het tankstation. De REN-score, het resultaat van de berekening onder stap 3, wordt vermenigvuldigd met een gemiddelde standaarddoorzet per REN-punt per subtype tankstation; 8. Controle op afwijking. Indien het verschil tussen de berekende objectieve doorzet en de gecorrigeerde gemiddelde daadwerkelijke doorzet van het betrokken tankstation meer dan 40% van de berekende objectieve doorzet bedraagt, dient een onderzoek plaats te vinden naar mogelijke bijzondere omstandigheden. Bij gebruik van de gecorrigeerde gemiddelde daadwerkelijke doorzet dient een motivering toegevoegd te worden; 9. Het bepalen van de locatiewaarde. Via een tabel wordt de berekende doorzet gerelateerd aan een locatiewaarde (bijlage 5); 10. Het bepalen van de opstalwaarde aan de hand van het overzicht opstalwaardes (bijlage 6); 11. Het sommeren van de locatiewaarde en opstalwaarde. Dit levert de WOZ-waarde van het tankstation; 12. Invoeren van de gegevens in het gemeentelijke systeem conform de invulinstructie. Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten pagina 9 van 45

10 2.1 Stap 1: Het inlichtingenformulier In het geval dat de eigenaar geen gegevens kan verstrekken is het mogelijk de gebruiker / exploitant aan te schrijven. 2.2 Stap 2: Bepaal het hoofdtype tankstation. Er worden drie hoofdtypen tankstations onderscheiden: Hoofdtype Buurtstations Tangentstations Autosnelwegstations Omschrijving Gesitueerd binnen de bebouwde kom of op een industrieterrein. Gelegen aan een weg met N-aanduiding of aan een gemeentelijke weg, zijnde een doorgaande, in- of uitvalsweg (of een driecijferige A- aanduiding). Wij willen er op wijzen dat een tankstation binnen de bebouwde kom, maar gelegen aan een doorgaande weg, die de verbinding vormt tussen de bebouwde kom en een autosnelweg of een provinciale weg, als een tangentstation beschouwd wordt. Gelegen aan een autosnelweg, met een A- en/of E-aanduiding (maximaal tweecijferig). Locatietyperingen Buurt Tangent Autosnelweg Binding klant Persoonlijk Neutraal Onpersoonlijk Bezoek Doelgericht Regelmatig Willekeurig Shop Klein Gemiddeld Groot Shop-assortiment Autogericht Beperkt Uitgebreid Autobeweging Radiaal Divers Lineair Verkeersdoel Intragemeentelijk Intergemeentelijk Intergemeentelijk Belang zichtbaarheid Gering Gemiddeld Groot Bekendheid ter plaatse Groot Minder groot Klein Bebouwde kom Binnen Binnen / buiten Buiten Luifel Meestal Altijd Altijd Cross-over Volledig Onvolledig / geen Geen Maximum snelheid 50 km/uur km/uur km/uur Aanduiding Geen vooraanduiding Geen vooraanduiding Vooraanduiding 2.3 Stap 3: Bepaal de REN-score aan de hand van de invullijst Op basis van empirisch onderzoek en literatuur is het begrip locatiewaarde in verschillende aspectniveaus verdeeld. Voor elk deelaspect is een maatstaf bepaald waarin de kwaliteit wordt uitgedrukt. Aan ieder deelaspect wordt een score van 1 tot en met 5 REN-punten toegekend. (zie bijlage 2). Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten pagina 10 van 45

11 2.3.1 Verkeersintensiteit. 1A: Passantenstroom bij buurtstations en tangentstations Aan de hand van verkeerstellingen kan het aantal auto's worden bepaald dat per minuut passeert op de weghelft van het tankstation in de periode tussen uur en uur in één rijrichting. Indien een cross-over mogelijk is, dat wil zeggen dat een middenberm ontbreekt, dan wordt bij het aantal passerende auto's 30% bijgeteld. Is een onvolledige middenberm aanwezig (op relatief korte afstand kan worden gepasseerd) dan wordt 15% bijgeteld. Voorbeeld: Tussen uur en uur passeren 170 auto s (per 10 minuten). Per minuut zijn derhalve 170 / 10 = 17 auto's gepasseerd. Dit resulteert in 3 REN-punten. Ontbreekt de middenberm, dan wordt het aantal auto's echter 17 x 1,3 = 22 per minuut, wat resulteert in 3,5 RENpunten. 1B: Passantenstroom bij autosnelwegstations Voor autosnelwegstations wordt gebruik gemaakt van de tellingen die zijn uitgevoerd door de Adviesdienst voor Verkeer en Vervoer voor de uitvoering van de REN-MDW-methode van het ministerie van Financiën. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de verkeerstellingen van het meest relevante (vaak voorliggende) wegvak. Deze tellingen zijn te vinden op de website Om het aantal passerende auto's per minuut op een weekdag tussen uur en uur te bepalen, wordt het gevonden resultaat van de telling in de kolom 'weekdag' gedeeld door 2 (één rijrichting) en vervolgens vermenigvuldigd met de factor 0,0012 (gemiddelde verdeling over de dag (3,6%) gedeeld door 30 minuten). Via de staffel 'passantenstroom voor autosnelwegstations' in bijlage 2 kan de score worden bepaald. Indien geen telling beschikbaar is rond de peildatum 1 januari 2008, zal de taxateur op de gebruikelijke wijze het aantal passanten bepalen: de taxateur telt zelf het aantal passerende auto's op de weghelft van het tankstation gedurende blokken van tenminste 10 minuten tussen 10 en 15 uur en rekent deze aantallen om naar het aantal passanten per minuut. 2: Ligging (rijrichting) Stationstype Rijrichting Verkeersdrukte Bedrijventerrein Belangrijkste werkgebied is een bedrijventerrein Buurt Belangrijkste werkgebied is een woonbuurt Tangent/autosnelweg Ingaand Spitsdrukte in de ochtend Tangent/autosnelweg Neutraal Geen verschil tussen ochtend- en namiddagspits, tankstations gelegen tussen twee werklocaties Tangent/autosnelweg Uitgaand Spitsdrukte in de namiddag Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten pagina 11 van 45

12 2.3.2 Infrastructuur (toegankelijkheid) Bepaal het aantal strafpunten ten aanzien van: Matige zichtbaarheid (bijvoorbeeld een locatie die verscholen ligt achter gebouwen of bosschages) Onoverzichtelijke verkeerssituatie (bijvoorbeeld nabij een druk en onoverzichtelijk kruispunt) Slechte in-/uitrijmogelijkheden (bijvoorbeeld de ligging van een fietspad tussen het tankstation en de rijweg) 2 minpunten 1 minpunt 2 minpunten De beoordeling van het aantal strafpunten ligt bij de opnemer ter plaatse. Het aantal strafpunten verwijst naar de REN-score (Inter)lokale concurrentie 1: Agglomeratie-effect Bepaal het aantal inwoners van de agglomeratie welke tot het verzorgingsgebied van het tankstation wordt gerekend. Het totale aantal inwoners is bepalend voor de score. Bij autosnelwegstations stelt de taxateur de agglomeratieomvang vast, rekening houdend met de ligging van het tankstation ten opzichte van het dichtstbijzijnde stedelijke gebied. Het totale aantal inwoners binnen het verzorgingsgebied is bepalend voor de score. 2: Directe concurrentie De score voor directe concurrentie is afhankelijk van de afstand tussen het te waarderen tankstation en het dichtstbijzijnde volgende c.q. vorige tankstation over de weg. Autosnelwegstations scoren altijd 5 punten. 3: Totale concurrentie Tel het aantal tankstations binnen een straal van 3 kilometer vanaf het te waarderen station. Bij autosnelwegen wordt een straal van 20 kilometer gerekend Voorzieningen en services 1: Autovoorzieningen Bepaal het aantal pluspunten ten aanzien van: een wasstraat en/of automatische wasplaats en/of wasbox 1 pluspunt een LPG-installatie 3 pluspunten De doorzet aan LPG-gas wordt tevens meegenomen in de totaal doorzet van het tankstation. De LPG-voorzieningen worden meegenomen in de berekening van de waarde van de opstallen. een serviceruimte 1 pluspunt Hiertoe wordt gerekend een (eenvoudige) werkplaats voor kleine reparaties en olie verversen. Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten pagina 12 van 45

13 2: Grootte van de shop De score wordt bepaald door de bruto vloeroppervlakte van de shop, magazijn, kantoor en toilet. Indien er geen shop aanwezig is, is de score 0 punten De berekening van de REN-score Wanneer een tankstation is geïnventariseerd en alle deelaspecten zijn beoordeeld, kan de totale REN-score van het tankstation vastgesteld worden. Het gewicht van de in de invullijst berekende scores is afhankelijk van de locatie van het tankstation. De verdeling van de gewichten is per hoofdtype station (buurt-, tangent- en autosnelwegstation) verschillend. Zie hiervoor de overzichten in bijlage 3. De maximale REN-score voor een tankstation bedraagt 100 punten voor brandstofverkoop en 100 punten voor voorzieningeniveau. Voorbeeld Stationstype: Buurtstation Gewicht Subgewicht Score Gewichtsinvloed REN-punten 1. Verkeersintensiteit (40%) 1.1. Passantenstroom (100%) 2 2/5 x 40 punten 16 punten 1.2. Rijrichting (0%) 2. Infrastructuur ( 5%) 2.1. Toegankelijkheid (100%) 5 5/5 x 5 punten 5 punten 3. Concurrentie (55%) 3.1. Agglomeratie-effect (50%) 4 4/5 x 27,5 punten 22 punten 3.2. Directe concurrentie (25%) 2 2/5 x 13,75 punten 5,5 punten 3.3. Totale concurrentie (25%) 2 2/5 x 13,75 punten 5,5 punten REN-punten brandstofverkoop 54 punten 4. Voorzieningen en service (100%) 4.1. Autovoorzieningen (20%) 2 2/5 x 20 punten 8 punten 4.2. Grootte shop (80%) 3 3/5 x 80 punten 48 punten REN-punten voorzieningenniveau 56 punten 2.4 Stap 4: Bereken de gemiddelde daadwerkelijke doorzet Het is nodig de berekende objectieve doorzet te toetsen aan de daadwerkelijke doorzet. De berekende objectieve doorzet wordt getoetst aan de gemiddelde daadwerkelijke doorzet over drie jaren, te weten drie jaren voor de waardepeildatum (2005, 2006 en 2007). De berekening van de gemiddelde daadwerkelijke doorzet over drie jaren dient om te voorkomen dat incidentele factoren als bijvoorbeeld tijdelijke wegafsluitingen of verbouwing een grote invloed hebben op de waardevaststelling. De taxateur vraagt de doorzetgegevens op bij de eigenaar van het tankstation. De gegevens worden opgevraagd door middel van een schriftelijk verzoek in de vorm van een standaard inlichtingenformulier waarvan een model als bijlage bij deze taxatiewijzer is gevoegd (Bijlage 1). Vul zo veel mogelijk de reeds bekende gegevens in in het inlichtingenformulier zodat belanghebbende alleen de wijzigingen hoeft in te vullen. Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten pagina 13 van 45

14 Tevens is een lijst toegevoegd met namen en adressen van contactpersonen bij de benzinemaatschappijen (Bijlage 7) waar de gegevens kunnen worden opgevraagd indien de benzinemaatschappij eigenaar is van het tankstation, of in andere gevallen waarin geen informatie is verkregen. 2.5 Stap 5: Corrigeer de daadwerkelijke doorzet naar openingstijden De openingstijden van een tankstation hebben een directe invloed op de daadwerkelijke doorzet. Bij het bepalen van de potentiële doorzet van een locatie wordt uitgegaan van een 24- uurs openstelling van het tankstation. De gemiddelde daadwerkelijke doorzet moet daarom gecorrigeerd worden voor die uren dat het station niet geopend is. De werkwijze is als volgt: 1. Noteer de dagelijkse openingstijden van het tankstation en vergelijk deze met de openingstijden in de tabel van bijlage Uit de tabel valt af te lezen welke correctie naar openingstijden (in procenten) moet worden toegepast. 3. De onder punt 2 gevonden correctie naar openingstijden wordt vervolgens gedeeld door de gemiddelde openingstijdenpercentages per categorie tankstation: - buurtstations : 0,81 - tangentstations : 0,92 - autosnelwegstations : 0,97 De gecorrigeerde gemiddelde daadwerkelijke doorzet is de daadwerkelijke doorzet gedeeld door de openingstijdenfactor. De gecorrigeerde gemiddelde daadwerkelijke doorzet wordt tevens gebruikt voor de indeling in subtypen tankstations. Voorbeeld Stationstype: Buurtstation Openingstijden: maandag vrijdag 7.00 uur tot uur Zaterdag 9.00 uur tot uur Zondag: gesloten Gemiddelde daadwerkelijke doorzet: liter. Volgens de tabel van bijlage 4 behoort bij een openingstijd van 7.00 uur en een sluitingstijd van uur een percentage van 89,92%. Voor een openingstijd van 9.00 uur en een sluitingstijd van uur geeft de tabel een percentage aan van 66,24%. Op basis van de eveneens tot bijlage 4 behorende tabel verdeling over de week resulteert dit in een correctie naar openingstijden van 75,96%. De berekening is als volgt: Maandag t/m vrijdag: (14,00+14,80+15,10+15,50+15,20)% x 89,92% = 67,08 % Zaterdag: 13,40% x 66,24 % = 08,88 % + Totale correctie openingstijden (optellen gevonden dagcorrecties): = 75,96 % De openingstijdencorrectiefactor: 75,96% / 0,81 = 93,78% Gecorrigeerde gemiddelde daadwerkelijke doorzet: liter / 93,78% = liter. Uit onderzoek is gebleken dat nachtautomaten, die het mogelijk maken om buiten de openingstijden te tanken, een geringe bijdrage leveren aan de doorzetcijfers. Volledig onbemande tankstations worden geacht 24 uur per dag geopend te zijn, tenzij uit het inlichtingenformulier blijkt dat er sprake is van sluitingstijden. Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten pagina 14 van 45

15 2.6 Stap 6: Bepaal het subtype tankstation. Aan de hand van de gecorrigeerde gemiddelde daadwerkelijke doorzet worden de drie hoofdtypen tankstations onderverdeeld in ieder meerdere subtypen. Hoofdtype Subtype Doorzet in liters Buurtstations Laag Minder dan liter Midden Van t/m liter Hoog Meer dan liter Tangentstations Laag Minder dan liter Midden Van liter t/m liter Hoog Meer dan liter Autosnelwegstations Laag Minder dan liter Midden Van t/m liter Hoog Meer dan liter 2.7 Stap 7: Bereken de objectieve doorzet. De objectieve doorzet wordt berekend door de totale REN-score te vermenigvuldigen met de gemiddelde standaard doorzet in liters per type tankstation per REN-punt. Deze standaard doorzetten zijn ontleend aan het onderzoek onder ruim 400 tankstations verspreid over Nederland uitgevoerd door de werkgroep motorbrandstofverkooppunten. De standaard doorzetten per REN-punt bedragen: Hoofdtype Subtype Standaard doorzet (per REN-punt) Bemand Standaard doorzet (per REN-punt) Onbemand Buurtstations Laag liter liter Midden liter liter Hoog liter liter Tangentstations Laag liter liter Midden liter liter Hoog liter liter Autosnelwegstations Laag liter liter Midden liter liter Hoog liter liter De aldus berekende objectieve doorzet is de potentiële doorzet aan motorbrandstoffen aan de hand van objectief vastgestelde kwaliteitskenmerken van de onderzochte locatie van een tankstation. Er is een directe relatie tussen de objectief te behalen doorzet en de waarde van de locatie. De hoogte van de objectieve doorzet bepaalt in beginsel de waarde van de locatie. 2.8 Stap 8: Controle op afwijking. De taxateur controleert of de objectieve doorzet bruikbaar is als uitgangspunt voor de berekening van de locatiewaarde. Deze controle wordt uitgevoerd door de objectieve doorzet te vergelijken met de gecorrigeerde gemiddelde daadwerkelijke doorzet aan benzine, diesel en LPG over drie jaar voor de prijspeildatum (over de jaren 2005, 2006 en 2007). Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten pagina 15 van 45

16 1. Toetsing 40%-norm Wanneer het verschil tussen de objectieve doorzet en de gecorrigeerde gemiddelde daadwerkelijke doorzet 40% of minder bedraagt van de objectieve doorzet, wordt de objectieve doorzet gebruikt voor de bepaling van de locatiewaarde. 2. Overschrijding 40%-norm Is het verschil tussen de objectieve doorzet en de gecorrigeerde gemiddelde daadwerkelijke doorzet meer dan 40% van de objectieve doorzet, dan is de objectieve doorzet mogelijk niet bruikbaar voor de waardevaststelling van de locatie van het betreffende tankstation. 3. Nader onderzoek Indien na controle blijkt dat de objectieve doorzet correct is vastgesteld en de 40%-norm wordt overschreden dient de taxateur een nader onderzoek in te stellen naar de mogelijke oorzaken van deze overschrijding. De taxateur onderzoekt of er bijzondere, subjectieve factoren invloed uitoefenen op de daadwerkelijke doorzet waarmee in de methode geen rekening wordt gehouden. Onbemand station: Een actuele ontwikkeling vormt de toename van de onbemande tankstations die een hoge doorzet realiseren door middel van prijskortingen. De verhoging van de doorzet zou leiden tot een ongewenste verhoging van de waarde van het tankstation. Om dit effect te beperken is een onderscheid gemaakt tussen bemande en onbemande tankstations in de waardeberekeing van de locatie. 4. Subjectieve elementen elimineren Indien blijkt dat subjectieve oorzaken de daadwerkelijke doorzet positief of negatief beïnvloeden, dient de taxateur de daadwerkelijke doorzet te corrigeren voor de gevolgen van deze subjectieve oorzaken op de doorzet. Voorbeelden van subjectieve oorzaken die van invloed zullen zijn op de daadwerkelijke doorzet: Langdurig onderhoud aan, afsluiten van of (weer) openstellen van wegen; Bijzondere kwaliteiten van de ondernemer en daarmee samenhangende additionele voorzieningen en diensten die door de ondernemer worden aangeboden en niet als zodanig zijn opgenomen in de REN-methode; Voor een beperkte tijd wegvallen van de nabije concurrentie; Speciale tankfaciliteiten voor bepaalde groepen, aangewezen afnemers (transportbedrijven, taxiondernemingen, houders CRT-kaarten en dergelijke). Dergelijke tankfaciliteiten zullen op de betrokken stations over het algemeen tot relatief hoge doorzet van diesel leiden (de doorzet aan diesel ligt bij buurtstations landelijk gezien gemiddeld op ongeveer 18%, bij tangentstations-laag op ongeveer 19%, bij de tangentstations-hoog op ongeveer 35% en bij autosnelwegstations op ongeveer 41% van de totale doorzet van motorbrandstoffen). Zoals reeds eerder vermeld in hoofdstuk 1.3, vallen tankstations die uitsluitend aan bepaalde groepen en/of aangewezen afnemers verkopen buiten de strekking van deze taxatiewijzer. 5. Bijzondere omstandigheden vermelden. Indien sprake is van bijzondere omstandigheden zoals aangegeven onder punt 3 of 4, dan moeten deze op het taxatieformulier vermeld worden. Op het inlichtingenformulier kunnen eveneens bijzondere omstandigheden vermeld staan. 6. Toepassen gecorrigeerde gemiddelde daadwerkelijke doorzet Indien na correctie van de daadwerkelijke doorzet voor de onder 4 bedoelde bijzondere omstandigheden het verschil tussen de objectieve doorzet en de opnieuw bepaalde, gecorrigeerde gemiddelde daadwerkelijke doorzet nog steeds meer dan 40% bedraagt, mag de taxateur deze gecorrigeerde gemiddelde daadwerkelijke doorzet gebruiken, in de plaats van de objectieve doorzet, voor de waardebepaling met behulp van de REN-methode. Het gebruiken van de gecorrigeerde gemiddelde daadwerkelijke doorzet moet altijd onderbouwd worden met een motivering. Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten pagina 16 van 45

17 2.9 Stap 9: Bepalen locatiewaarde. Volgens het model wordt de locatiewaarde berekend door een aan de objectieve doorzet gerelateerde doorzetfactor te vermenigvuldigen met een standaard locatiewaarde. Om de methode in de praktijk eenvoudiger hanteerbaar te maken, zijn de daarbij behorende tabellen, per type tankstation, verwerkt in het rekenmodel Stap 10: Bepalen van de waarde van de opstallen. In bijlage 6 is een overzicht opgenomen van de waardering van de opstallen van een tankstation. De opstallen en tanks worden in 15 jaar afgeschreven tot een restwaarde van 15%, gerelateerd aan de waardepeildatum Stap 11: Sommeer locatiewaarde en opstalwaarde. De som van de locatiewaarde brandstofverkoop, de locatiewaarde voorzieningen en de opstalwaarde vormt de totale WOZ-waarde van het tankstation Stap 12: Invulinstructie t.b.v. invoer data in het gemeentelijke systeem. De gegevens dienen uiteindelijk in het gemeentelijk WOZ-systeem ingevoerd te worden. Om de invoering en dus de vermelding van de taxatiegegevens zoveel mogelijk te standaardiseren is een invulinstructie gemaakt. De reden hiervoor is dat een taxatie van een tankstation afwijkende (belangrijke) gegevens bevat t.o.v. een taxatie van andere categorieën niet-woningen. Enkele van deze afwijkende gegevens zijn: - Type / subtype station - Gemiddelde daadwerkelijke doorzet (GDD) - Correctiefactor openingstijden (CFO) - REN-score Het is van belang dat deze gegevens op een juiste manier in het systeem worden verwerkt, zodat deze gegevens zichtbaar worden op het taxatieverslag. Object- /onderdeel gegevens (stuftax) De gegevens van object en objectonderdeel dienen op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW) in het systeem verwerkt te worden. Conform het rekenmodel worden de objectonderdelen technisch afgeschreven. Functioneel vindt er geen afschrijving plaats (functionele afschrijvingsfactoren = 1000 conform Stuf-TAX Gegevensnummer: 62.39). Omschrijving DUWOZ Vermelding in gemeentelijk systeem Stuftax rubriek Tankstation Benzinestation Soort objectcode = 3638 [61.10] Type/subtype Type: BH (Buurt- [15.42] station Hoog),BM,BL,TH,TL,AH,AL Shop, magazijn e.d Winkel/ Taxatiemethodiek = Oppervlakte [61.15] verkoopruimte Luifel, incl. fundering Luifel (GVW) Taxatiemethodiek = Oppervlakte (GVW) [61.15] Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten pagina 17 van 45

18 Omschrijving DUWOZ Vermelding in gemeentelijk systeem Stuftax rubriek Vloeistofdichte Vloeistofdichte Taxatiemethodiek = Oppervlakte [61.15] bestrating bestrating (GVW) Overige bestrating Verharding Taxatiemethodiek = Oppervlakte [61.15] (grond) (GVW) Wasstraat Autowasplaats Taxatiemethodiek = Oppervlakte [61.15] (GVW) Wasbox Autowasplaats Taxatiemethodiek = Oppervlakte [61.15] (GVW) Tanks Tanks Taxatiemethodiek = Aantal (GVW), [61.15] Opmerking: Soort tank + litrage L.P.G.-unit L.P.G. installatie Taxatiemethodiek = Aantal (GVW) [61.15] Leidingen Ondergrondse Taxatiemethodiek = Geen berekening [61.15] leidingen (GVW) Aantal Opstelplaatsen Taxatiemethodiek = Aantal (GVW) [61.15] opstelplaatsen Locatiewaarde Grond bij nietwoning Taxatiemethodiek = Geen berekening [61.15] (GVW) Opmerking: Locatiewaarde Olieopvang Infrastructuur Taxatiemethodiek = Aantal (GVW) Opmerking: Olieopvang [61.15] Extra gegevens (niet-stuftax) Omschrijving Vermelding in gemeentelijk systeem Stuftax (voorbeeld) rubriek Gemiddelde daadwerkelijke doorzet (GDD) Aantekening object: GDD= L [68.10] Correctiefactor openingstijden (CFO) Aantekening object: CFO=0,98 [68.10] REN-score Aantekening object: REN=68 [68.10] Merk Aantekening object: Shell [68.10] Voorbeeld: Aantekening object [68.10]: GDD= L, CFO=0,98, REN=68, Shell De extra gegevens (niet-stuftax) dienen achter elkaar ingevoerd te worden in het aantekeningenveld [68.10]. Bij ruimtegebrek kan ook het aantekeningenveld van de objectonderdelen [68.11] gebruikt worden. In geval dat het verschil tussen de objectieve doorzet en de gecorrigeerde gemiddelde daadwerkelijke doorzet meer dan 40% van de objectieve doorzet bedraagt, dan is de objectieve doorzet mogelijk niet bruikbaar voor de waardevaststelling van de locatie van het betreffende tankstation. Het is dan mogelijk de gecorrigeerde gemiddelde daadwerkelijke doorzet te gebruiken. Is dit het geval dan is het vermelden van de bijzondere omstandigheden in het gemeentelijke systeem essentieel. Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten pagina 18 van 45

19 3 Kengetallen per archetype In dit hoofdstuk zijn per objectsoort de archetypen opgenomen. De archetypecodering bestaat uit 8 posities en is als volgt opgebouwd: Positie 1: F (Industrie en Transport) Positie 2 en 3: laatste 2 posities van de soortobjectcode 38: tankstation Positie 4: de bouwperiode 0: bouwjaar niet van belang Positie 5 en 6: een nadere verfijning van het archetype: BL: Buurtstation Laag BM:Buurtstation Midden BH: Buurtstation Hoog TL: Tangentstation Laag TM: Tangentstation Midden TH: Tangentstation Hoog AL: Autosnelwegstation Laag AM: Autosnelwegstation Midden AH: Autosnelwegstation Hoog 01: Shop/magazijn/kantoor/toiletten 02: Wasstraat 03: Wasbox 04: Luifel, inclusief fundering 05: Vloeistofdichte bestrating 06: Bestrating 07: Opstelplaats LPG 08: Opstelplaats benzine/diesel 09: Opstelplaats combi LPG/benzine/diesel 10: Opstelplaats mengsmering 11: Olieopvang 12: Leidingen 20: Enkelwandige tank 21: Dubbelwandige tank 22: LPG-tank Positie 7: in afwijking van het normale systeem zijn deze posities gebruikt om het type tank aan te geven: 0: tank van liter 1: tank van liter 2: tank van liter 3: tank van liter 4: tank van liter 5: tank van liter 6: tank van liter 7: tank van liter 8: tank van liter 9: tank van liter Positie 8: in afwijking van het normale systeem zijn deze posities gebruikt om het type tank aan te geven: 0: geen nadere specificatie 1: tank met 1 compartiment 2: tank met 2 compartimenten 3: tank met 3 compartimenten Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten pagina 19 van 45

20 3.1 Inhoudsopgave archetypen Tankstations (3638) F38 0 BL 0 0 Bouwjaar niet van belang Buurtstation Laag F38 0 BM 0 0 Bouwjaar niet van belang Buurtstation Midden F38 0 BH 0 0 Bouwjaar niet van belang Buurtstation Hoog F38 0 TL 0 0 Bouwjaar niet van belang Tangentstation Laag F38 0 TM 0 0 Bouwjaar niet van belang Tangentstation Midden F38 0 TH 0 0 Bouwjaar niet van belang Tangentstation Hoog F38 0 AL 0 0 Bouwjaar niet van belang Autosnelwegstation Laag F38 0 AM 0 0 Bouwjaar niet van belang Autosnelwegstation Midden F38 0 AH 0 0 Bouwjaar niet van belang Autosnelwegstation Hoog Codering opstallen F Bouwjaar niet van belang Shop/magazijn/kantoor/toiletten F Bouwjaar niet van belang Wasstraat F Bouwjaar niet van belang Wasbox F Bouwjaar niet van belang Luifel, inclusief fundering F Bouwjaar niet van belang Vloeistofdichte bestrating F Bouwjaar niet van belang Bestrating F Bouwjaar niet van belang Opstelplaats LPG F Bouwjaar niet van belang Opstelplaats benzine/diesel F Bouwjaar niet van belang Opstelplaats combi LPG/benzine/diesel F Bouwjaar niet van belang Opstelplaats mengsmering F Bouwjaar niet van belang Olieopvang F Bouwjaar niet van belang Leidingen Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten pagina 20 van 45

21 Codering tanks F x Bouwjaar niet van belang Tank enkelwandig, liter met x compartimenten F x Bouwjaar niet van belang Tank enkelwandig, liter met x compartimenten F x Bouwjaar niet van belang Tank enkelwandig, liter met x compartimenten F x Bouwjaar niet van belang Tank enkelwandig, liter met x compartimenten F x Bouwjaar niet van belang Tank enkelwandig, liter met x compartimenten F x Bouwjaar niet van belang Tank enkelwandig, liter met x compartimenten F x Bouwjaar niet van belang Tank enkelwandig, liter met x compartimenten F x Bouwjaar niet van belang Tank enkelwandig, liter met x compartimenten F x Bouwjaar niet van belang Tank enkelwandig, liter met x compartimenten F x Bouwjaar niet van belang Tank enkelwandig, liter met x compartimenten F x Bouwjaar niet van belang Tank dubbelwandig, liter met x compartimenten F x Bouwjaar niet van belang Tank dubbelwandig, liter met x compartimenten F x Bouwjaar niet van belang Tank dubbelwandig, liter met x compartimenten F x Bouwjaar niet van belang Tank dubbelwandig, liter met x compartimenten F x Bouwjaar niet van belang Tank dubbelwandig, liter met x compartimenten F x Bouwjaar niet van belang Tank dubbelwandig, liter met x compartimenten F x Bouwjaar niet van belang Tank dubbelwandig, liter met x compartimenten F x Bouwjaar niet van belang Tank dubbelwandig, liter met x compartimenten F x Bouwjaar niet van belang Tank dubbelwandig, liter met x compartimenten F x Bouwjaar niet van belang Tank dubbelwandig, liter met x compartimenten F x Bouwjaar niet van belang LPG-tank, liter met x compartimenten F x Bouwjaar niet van belang LPG-tank, liter met x compartimenten Bij de laatste positie van de codering de x vervangen door het aantal compartimenten Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten pagina 21 van 45

22 3.2 Bladen per archetype Tankstations (3638) Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten pagina 22 van 45

23 Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten pagina 23 van 45

24 Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten pagina 24 van 45

25 Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten pagina 25 van 45

26 Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten pagina 26 van 45

27 Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten pagina 27 van 45

28 Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten pagina 28 van 45

29 Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten pagina 29 van 45

30 Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten pagina 30 van 45

31 Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten pagina 31 van 45

32 4 Procedure bijhouding taxatiewijzer Met betrekking tot de procedure voor de bijhouding van deze taxatiewijzer wordt verwezen naar het algemene deel 1 van de set taxatiewijzers. Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten pagina 32 van 45

33 Bijlage 1 Inlichtingenformulier Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten pagina 33 van 45

34 Inlichtingenformulier MBVP (Motorbrandstofverkooppunt) 1. Adressering Naam tankstation: Merknaam: Straatnaam + huisnummer: Postcode: Woonplaats: Gemeente: WOZ-objectnummer: 2. Type tankstation: 3. Openingstijden: Aankruisen indien van toepassing (X) van tot Autosnelwegstation Maandag uur uur Tangentstation Dinsdag uur uur Buurtstation Woensdag uur uur Donderdag uur uur Het benzinestation is: Bemand Vrijdag uur uur Onbemand Zaterdag uur uur Zondag uur uur 4. Doorzet totaal van benzine,diesel,lpg: Jaar Benzine Diesel LPG Mengsmering Eenheid over 2005 liters over 2006 liters over 2007 liters Bijzondere omstandigheden: ja / nee.. 5. Opstallen: Bouwjaar Renovatiejaar Oppervlakte Eenheid Shop, magazijn, kantoor, toiletten m² b.v.o. Wasstraat m² b.v.o. Wasbox m² b.v.o. Luifel, incl fundering m² b.v.o. Vloeistofdichte bestrating m² Overige bestrating m² 6. Tanks: Benzine / Diesel LPG Overige Bruto inhoudeenheid Aantal Jaar van plaatsing liter liter liter liter liter liter liter liter liter liter liter liter liter Aantal compartimenten Dubbelwandig ja / nee 7. Opstelplaatsen: Opstelplaatsen LPG Opstelplaatsen benzine,diesel Opstelplaatsen combi LPG, benzine, diesel Opstelplaatsen mengsmering Aantal Jaar plaatsing pompeenheid 8. Contactpersoon eigenaar tankstation: Naam: Adres: Postcode en woonplaats: Telefoonnummer: Bovenstaande gegevens zijn strikt vertrouwelijk en worden uitsluitend gebruikt voor de waardebepaling van het motorbrandstofverkooppunt in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten pagina 34 van 45

35 Toelichting Inlichtingenformulier WAARDERING TANKSTATIONS VOLGENS DE REN-METHODE t.b.v de WOZ-beschikking naar de waardepeildatum 1 januari 2008 Op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) moet de gemeente de waarde bepalen van onroerende zaken. De waarde wordt bij voor bezwaar vatbare beschikking vastgesteld en gebruikt bij de heffing van verschillende belastingen. Ten behoeve van de waardebepaling verzamelt de gemeente informatie omtrent de gegevens van de te taxeren objecten. Het gehanteerde model is totstandgekomen in overleg met en goedgekeurd door de brancheorganisaties. Wij wijzen er op dat de taxateur gerechtigd is, volgens het Besluit gegevensverstrekking Wet waardering onroerende zaken, doorzetgegevens op te vragen bij uw leverancier, wanneer deze gegevens niet worden verstrekt. Op grond van artikel 47 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen bent u verplicht de gevraagde gegevens te verstrekken. De door u verstrekte gegevens vallen onder de geheimhoudingsplicht krachtens de Algemene wet bestuursrecht. Omdat de door u verstrekte gegevens dienen als basis van de taxatie in het kader van de Wet WOZ, is het van groot belang dat het formulier zorgvuldig en volledig wordt ingevuld. Het verstrekken van onjuiste en/of onvolledige inlichtingen kan immers leiden tot foutieve taxaties en daarmee tot een ongewenste verdeling van belastingdruk. Het verstrekken van onjuiste en/of onvolledige inlichtingen kan bestraft worden op basis van artikel 33 van de Wet WOZ. Onder een motorbrandstofverkooppunt (hierna: tankstation) wordt verstaan: Een inrichting die bestemd is voor de openbare verkoop aan derden van motorbrandstoffen (benzine/dieselolie en/of LPG) voor motorvoertuigen voor het wegverkeer. Tankstations die niet aan het wegverkeer verkopen (maar bijvoorbeeld aan de luchtvaart), tankstations die uitsluitend diesel aan kaarthouders verkopen, garages met een tankinstallatie voor eigen gebruik, werkplaatsen, showrooms en dergelijke worden hier niet toe gerekend. U wordt verzocht het bijgaande formulier volledig in te vullen en binnen 6 weken aan de gemeente, die u het formulier heeft toegezonden, retour te zenden. Toelichting bij het invullen: 1. Naam tankstation: Indien de woonplaats niet gelijk is aan de gemeente, vult u beide in. 2. Type tankstation: U kruist aan wat van toepassing is. 3. Openingstijden: Bij bemande tankstations vult u de tijden in gedurende welke het station bemand is. Bij onbemande stations vult u de tijden in gedurende welke daadwerkelijk getankt kan worden. 4. Doorzet benzine, diesel, LPG: U vult per jaar het totaal in van de doorzet per brandstofsoort. Bijzondere omstandigheden m.b.t. de doorzet van bepaalde brandstof kunnen vermeld worden. 5. Opstallen: Per soort opstal vult u de bruto vloeroppervlakte in vierkante meters in, het bouwjaar en indien van toepassing het renovatiejaar. De bruto vloeroppervlakte wordt bepaald volgens de NEN Tanks: U vult het aantal tanks in per litrage. In de volgende kolom vult u het totaal aantal compartimenten in dat voorkomt in de tanks per litrage. In de kolom dubbelwandig vult u ja in, indien van toepassing. In de laatste kolom vult u het jaar in waarin de tank geplaatst is. 7. Opstelplaatsen: Een opstelplaats is een doorgaans genummerde plaats waar één voertuig tegelijkertijd aan een pompeenheid brandstof kan tanken. De opgave van de opstelplaatsen dient om het aantal pompeenheden te bepalen waar tegelijkertijd één voertuig kan tanken. U vult vervolgens in het jaar waarin de pompeenheden geplaatst zijn. 8. Contactpersoon eigenaar tankstation: Hier vult u in bij welke persoon de gemeente indien nodig nadere inlichtingen kan inwinnen. Met vragen over het invullen van het formulier kunt u zich wenden tot: Heer / Mevrouw. Van de gemeente. Telefonisch bereikbaar onder nummer. U wordt verzocht het bijgaande formulier binnen 6 weken aan genoemde gemeente retour te zenden 11 NEN 2580: De bruto vloeroppervlakte van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. Bij de bepaling van de bruto vloeroppervlakte wordt niet meegerekend een schalmgat of een vide, voor zover de oppervlakte daarvan groter is dan 4 m². Bij de bepaling van de grenslijn, dient een incidentele nis of uitsparing en een incidenteel uitspringend bouwdeel te worden genegeerd, voor zover het grondvlak daarvan kleiner is dan 0,5 m². Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten pagina 35 van 45

36 Bijlage 2 REN-invullijst t.b.v. waardebepaling tankstation Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten pagina 36 van 45

37 Bijlage 3 Gewichtensets per hoofdtype tankstation Gewichtenset Real Estate Norm buurtstations Gewicht Aspect Gewicht Deelaspect Brandstofverkoop 40% Verkeersintensiteit 100% 0% Passantenstroom Rijrichting 5% Infrastructuur 100% Toegankelijkheid 55% (Inter)-Lokale concurrentie 50% 25% 25% Agglomeratie effect Directe concurrentie Totale concurrentie Voorzieningenniveau 100% Voorzieningen en Services 20% 80% Autovoorzieningen Grootte van de shop Gewichtenset Real Estate Norm tangentstations Gewicht Aspect Gewicht Deelaspect Brandstofverkoop 60% Verkeersintensiteit 90% 10% Passantenstroom Rijrichting 5% Infrastructuur 100% Toegankelijkheid 35% (Inter)-Lokale concurrentie 50% 25% 25% Agglomeratie effect Directe concurrentie Totale concurrentie Voorzieningenniveau 100% Voorzieningen en Services 20% 80% Autovoorzieningen Grootte van de shop Gewichtenset Real Estate Norm autosnelwegstations Gewicht Aspect Gewicht Deelaspect Brandstofverkoop 80% Verkeersintensiteit 90% 10% Passantenstroom Rijrichting 15% Infrastructuur 100% Toegankelijkheid 5% (Inter)-Lokale concurrentie 20% 0% 80% Agglomeratie effect Directe concurrentie Totale concurrentie Voorzieningenniveau 100% Voorzieningen en Services 10% 90% Autovoorzieningen Grootte van de shop Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten pagina 37 van 45

38 Bijlage 4 Potentieel tankbezoek verdeeld over de uren van de dag (bron: OCC/VNA) Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten pagina 38 van 45

39 Bijlage 5 Locatiewaarden tabel Type tankstation Brandstofverkoop (per 1000 liter) Voorzieningenniveau (per REN-punt) Bemand Onbemand Bemand Onbemand Buurt Laag Buurt Midden Buurt Hoog Tangent Laag Tangent Midden Tangent Hoog Autosnelweg Laag Autosnelweg Midden Autosnelweg Hoog Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten pagina 39 van 45

40 Bijlage 6 Berekening van de waarde van opstallen en tanks De opstallen en tanks van motorbrandstofverkooppunten worden gewaardeerd op basis van de vervangingswaarden voor alle onderdelen van de motorbrandstofverkooppunten met uitzondering van de grond. Daarbij wordt rekening gehouden met een technische veroudering door toepassing van een lineaire afschrijving in 15 jaar en een restwaarde van 15%. Bodemverontreiniging wordt op basis van de geraamde kosten in mindering gebracht, voor zover niet verhaalbaar. Bruto vervangingswaarden opstallen en tanks c.a. van motorbrandstofverkooppunten (waardepeildatum 1 januari 2008) Omschrijving Shop/magazijn/kantoor/toiletten 873 per m2 bvo Wasstraat 803 per m2 bvo Wasbox 439 per m2 bvo Luifel, inclusief fundering 201 per m2 bvo Vloeistofdichte bestrating 129 per m2 bvo Bestrating 43 per m2 bvo Tanks: Enkelwandig Dubbelwandig ltr per stuk per stuk ltr per stuk per stuk ltr per stuk per stuk ltr per stuk per stuk ltr per stuk per stuk ltr per stuk per stuk ltr per stuk per stuk ltr per stuk per stuk ltr per stuk per stuk ltr per stuk per stuk LPG units ltr per stuk per stuk ltr per stuk per stuk Toeslag per compartiment: Leidingentoeslag: Opstelplaats LPG Opstelplaats benzine/diesel Opstelplaats combi LPG/benzine/diesel Opstelplaats mengsmering Olieopvang per extra compartiment 25% van de waarde van de tanks per plaats per plaats per plaats per plaats per stuk Toelichting Opstelplaats: Doorgaans genummerde plaats waar één voertuig tegelijkertijd aan een pompeenheid brandstof kan tanken. Compartimententanks: Bij compartimententanks wordt de waarde genomen, behorende bij de bruto inhoud van de tank plus de toeslagfactor voor elk extra compartiment (Bijv. bij 2 compartimenten; 1x de toeslagfactor toepassen) Leidingen: De waarde van het leidingwerk bedraagt 25% van de waarde van de tank inclusief de compartimenten. Genoemde prijzen zijn exclusief BTW en inclusief terreininrichting, zoals hekken, verlichting, masten en dergelijke. Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten pagina 40 van 45

41 Bijlage 7 Contactpersonen en adressen benzinemaatschappijen De taxateur vraagt de doorzetgegevens over de drie jaren voor de waardepeildatum en een aantal kenmerken van het tankstation op bij de eigenaar van het tankstation. De eigenaar kan een particulier zijn, een bedrijf of een benzinemaatschappij. De gegevens worden opgevraagd door middel van een schriftelijk verzoek in de vorm van een standaard inlichtingenformulier waarvan een model als bijlage bij de taxatiewijzer is gevoegd. Indien de eigenaar van een tankstation een particulier is of een bedrijf en deze wenst geen inlichtingen te verstrekken aan de taxateur dan bestaat de mogelijkheid alsnog de benodigde doorzetgegevens op te vragen bij de benzinemaatschappij. Het is aan te raden de eigenaar van het tankstation hierover in te lichten. Het inlichtingenformulier kan zonodig worden toegezonden aan de volgende contactpersonen bij de benzinemaatschappijen (in alfabetische volgorde): AVIA Hr. L.Gräper AVIA Nederland Coöperatie U.A. Birkstraat 108, 3768 HL Soest BP Hr R. de Boom rene.deboom@ec1.bp.com Postbus BC Rotterdam Esso Hr F. Tiemens frits.tiemens@exxonmobil.com Postbus AA Breda Kuwait Hr H. Kats kats@q8.nl Postbus AH Rotterdam Shell Mw. M. Hilverda marianne.hilverda@shell.com Hr. M. van de Ruit marco.vanderuit@shell.com Postbus AB Capelle aan den IJssel Texaco Hr C.J. van Klink klinkcj@chevron.com. Postbus AS Rotterdam Total Hr J. Westgeest Postbus BC Den Haag Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten pagina 41 van 45

42 Bijlage 8 Taxatieverslag (voorbeeld) Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten pagina 42 van 45

43 Bijlage 9 Rekenmodel REN-methode (voorbeeld) Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten pagina 43 van 45

44 Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten pagina 44 van 45

45 Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten pagina 45 van 45