Strategische beleidskeuze Dieze-Oost gemeente Zwolle / deltawonen / SWZ november 2011

Transcriptie

1 Strategische beleidskeuze Dieze-Oost gemeente Zwolle / deltawonen / SWZ november Inleiding In het voorjaar van 2011 hebben deltawonen en SWZ het initiatief genomen om het strategisch voorraadbeleid en de uitwerking hiervan op het gebied Dieze-Oost met elkaar te delen. Er is gekeken of de corporaties dezelfde eindvisie voor Dieze-Oost voor ogen hadden. Beide partijen hebben in een stuurgroep onderzoek gedaan en samengewerkt om te komen tot een eenduidige strategie en positionering voor het gebied. Waarbij het gemeenschappelijke belang om het gebied te laten groeien in waarde, leefbaarheid en imago leidend was. In het najaar van 2011 is de gemeente aangeschoven en onderschrijft deze strategische beleidskeuze. De strategische beleidskeuze vormt een uitwerking van de uitgangspunten zoals die in 2010 tussen de drie partijen zijn afgesproken in het kader van Gedroomd Diezerpoort. Partijen werken samen in een aanpak van natuurlijke wijkvernieuwing om te komen tot een duurzame en integrale verbetering van de wijk en de leefsituatie van de bewoners op sociaal, economisch en fysiek gebied (people, planet, profit) Deze samenwerking is geborgd in de Overeenkomst Duurzame Samenwerking Dieze Oost. De strategische beleidskeuze fungeert als een gezamenlijke leidraad voor verdere beleidsontwikkeling door de drie partijen ten aanzien van de woningvoorraad, de openbare ruimte, voorzieningen en wijkeconomie. De uitwerking met betrekking tot de woningvoorraad is hieronder gegeven. Aansluitend zullen door de gemeente de uitgangspunten voor de woonomgeving worden beschreven in een Handboek openbare ruimte Dieze Oost. 2. Aanleiding Dieze-Oost is een wederopbouwwijk uit de jaren 50. De grondgedachte van de wederopbouw is veel licht, lucht en ruimte in de woning en woonomgeving. Er werd echter veel van hetzelfde gebouwd om zo kosten te besparen. Zoals veel van dit soort wijken bestaat ook Dieze-Oost uit met name portieketagewoningen in de goedkope huurklasse. Dieze-Oost anno 2011 kenmerkt zich in negatieve zin door een matige leefbaarheid, een hoge doorstroming en een slecht imago. Daarentegen heeft het gebied een aantal positieve kanten ten opzichte van andere concurrerende gebieden in Zwolle. Dankzij de stedenbouwkundige opzet met als basis licht, lucht en ruimte hebben een aantal complexen in het hart van de wijk hierdoor een bijzondere architectuur. De omgeving kenmerkt zich door de aanwezigheid van veel openbaar groen en ruimte. Daarnaast is de buurt dichtbij de binnenstad en de uitvalswegen (A-28) gelegen. Naast deze fysieke voordelen heeft de wijk een hoog sociaal absorptievermogen (de bewoners van Dieze-Oost tolereren afwijkende leefstijlen die in andere buurten van Zwolle eerder problemen zouden veroorzaken). Bij de verdere ontwikkeling is van belang om de sterktes van het gebied te benutten en uit te bouwen om op deze wijze de zwaktes van het gebied (negatief imago, matige leefbaarheid) positief te beïnvloeden. Op deze wijze wordt een nieuwe identiteit gecreëerd die aansprekend 1 van 8

2 en passend is voor huidige en nieuwe bewoners. Dieze-Oost moet een buurt worden waar bewoners zich thuis voelen en zowel huurders als kopers bewust voor kiezen. Mensen met een achterstand worden op een gedoseerde wijze opgenomen zonder dat dit de leefbaarheid in de buurt schaadt. 3. Leefstijl / Doelgroep De fysieke vorm maar ook de kenmerken van bewoners, hun leefpatronen en waardeoriëntaties bepalen tezamen de identiteit van een gebied. De verschillen tussen de leefstijlen van mensen spelen een belangrijke rol bij het bepalen van de juiste strategie voor een gebied en vormen de basis voor strategische beleidskeuzes, productontwikkeling en communicatie. De keuze van de leefstijl is ook bepalend geweest voor de strategische beleidskeuze van Dieze- Oost. Hieronder wordt uiteengezet welke strategie wordt gehanteerd. De dominante leefstijl van huidige bewoners in Dieze-Oost anno 2011 is rood (38%). Mensen die tot de rode leefstijl behoren hebben de volgende kenmerken: Mensen uit rode belevingswereld - individualistisch en extravert - eigenzinnige en vaak intelligente, zelfbewuste mensen - vrijheid, onafhankelijkheid en flexibiliteit - staan wel open voor anderen / de samenleving (tolerant t.a.v. andere leefstijlen) - hechten sterk aan persoonlijke ontwikkeling en profilering - leiden meestal een druk en actief leven - willen naast werk en gezin ook tijd inruimen voor culturele activiteiten en verre reizen - progressieve levenshouding: maakbare samenleving Een vertaling van deze persoonlijke kenmerken naar woning en woonomgeving levert het volgende beeld op: - centrum stedelijke woonomgeving - nabij veel voorzieningen - authentieke kenmerken architectuur of juist modern - gemengd wonen - differentiatie, variatie - aan de straat - wonen en werken - hoog duurzaam, hechten belang aan energiebesparing en gebruik natuurlijke materialen Op basis van bovenstaande gegevens is en blijft Dieze-Oost zeer geschikt voor mensen uit de rode belevingswereld. Het gebied herbergt veel kenmerken die van toepassing zijn op deze leefstijl, echter ze worden nu onvoldoende benadrukt en benut. Let wel: de keuze voor de rood sluit andere groepen niet uit; mensen uit de rode belevingswereld zijn tolerant ten aanzien van andere leefstijlen. Over de voor Dieze-Oost kan samenvattend het volgende worden gezegd: 2 van 8

3 dominante belevingswereld is rood met name geschikt voor 1- en 2 persoonshuishoudens (jonge stellen), starterswijk met voldoende differentiatie waardoor het maken van een wooncarrière mogelijk is binnen de wijk. 3 van 8

4 4. Strategie De strategie voor Dieze-Oost is een geleidelijke fysieke en sociale transformatie met de volgende doelstellingen; aantrekkelijker maken voor mensen uit de rode belevingswereld meer differentiatie in kwaliteit van de woning en woningtype (ook koop) meer differentiatie in bevolkingssamenstelling meer kwaliteit van de woonomgeving meer voorzieningen toevoegen, geënt op de Deze strategie heeft als gevolg dat het aantal woningen en daarmee ook het aantal sociale huurwoningen afneemt. Echter omdat het hier om natuurlijke wijkvernieuwing gaat is het een geleidelijk proces. Het einddoel en de weg ernaar toe zijn helder echter het tijdspad ligt verder in de toekomst. Door deze werkwijze is het mogelijk een pas-op-de-plaats te maken of zelfs een ander deel van de wijk een andere functie te geven als de markt dat aangeeft. In onderstaande tabel is de afname van het aantal sociale huurwoningen in de tijd uitgezet, zoals we dat nu voor ogen zien. deltawonen SWZ Huidige voorraad Nieuwe voorraad Sociale huur Middelduur Koop Verschil -/- 83 -/- 163 planning SWZ ontwikkeling sociale huurwoningen jaartal aantal afname toename renovatie toelichting geleidelijke verkoop Hogenkampsweg Geert Groote Pieter Steijn Geert Groote 2 + egw Binnenhofjes 1 en Pieter Steijn Geert Groote 3 en Pieter Steijn Binnenhofjes Geert Groote 4 + Binnenhofjes Binnenhofjes van 8

5 planning deltawonen ontwikkeling sociale huurwoningen jaartal aantal afname toename renovatie toelichting won. verkoop Paulus Buysstraat en 96 won. verkoop Meppelerstraatweg Modernisering Jupiter- en Zerboltstraat Modernisering Hogenkamp Sloop/nieuwbouw Zerboltstraat Positionering Bij de positionering van een gebied is het belangrijk om de voordelen van het gebied en de mate waarin het zich onderscheidt van andere gebieden te verankeren in het bewustzijn van de. De volgende positionering is vastgesteld; authentieke jaren 50 wijk licht, lucht en ruimte (groen) duurzaamheid in woning en woonomgeving dichtbij de binnenstad en uitvalswegen differentiatie in woningaanbod betaalbare starterswijk aanwezigheid van voorzieningen in de wijk ruimte voor ondernemerschap mogelijkheden voor het maken van wooncarrière Voor de communicatie wordt gekeken welke punten uit de positionering worden aangewend om het gebied te branden. Voor Dieze-Oost moet het leiden tot een gebied met een onderscheidende identiteit dat bij de een goed imago heeft. 6. Voorstel tot gebiedsstrategie Om te komen tot een wijk die aan de bovenstaande verwachtingen voldoet, zijn er zaken die de basis vormen en die veranderd moeten worden. Een sterk punt is de stedenbouwkundige opzet en de esthetische kwaliteit van een paar beeldbepalende woongebouwen. Om het imago van Dieze-Oost een positieve impuls te geven en de huidige bewoners meer comfort te gunnen, willen we differentiatie niet alleen in eigendom maar ook in huurklassen terug laten komen. 5 van 8

6 6.1. Huurklassen De woningen in Dieze-Oost onderscheiden zich in vier huurniveaus: 1. doorstroom 2. basis 3. verknocht 4. plus 5. doorexploiteren Deze niveaus worden niet doorgetrokken in de esthetische kwaliteit van de woning en haar woonomgeving. Deze moet overal op een minimaal basisniveau verzorgd zijn. 1. doorstroom (huurprijs van 350,- tot 450,- per maand) De beoogde wordt gevormd door mensen met een laag inkomensniveau en/of een snelle woonbehoefte. kwaliteit De minimale kwaliteit van deze woning is: heel veilig. Dit is de minimale kwaliteit waar onder je niet mag verhuren; wij willen ons aan de wet houden. Deze manier van verhuren kun je in de meeste gevallen maximaal 15 jaar uithouden. Daarna houden deze woningen in de huidige vorm op te bestaan en zal er opnieuw een investeringsbesluit genomen worden. investering De investering in deze woningen is nihil. verkoop De woning wordt in deze staat niet individueel verkocht. Individuele verkoop is alleen mogelijk als er voorwaarden worden gesteld aan de investeringen in het casco van de woning. Dit geldt ook bij de verkoop aan een derden, bijvoorbeeld een belegger. Wanneer we deze eisen niet stellen verpaupert de buurt zonder dat wij daar invloed op kunnen uitoefenen. 2. basis (huurprijs van 450,- tot 550,- per maand) Dit betreft de die wel bepaalde wensen heeft qua wooncomfort maar een beperkt budget beschikbaar heeft of stelt om deze wensen te verwezenlijken. Zij kiezen voor een bestaande woning met hedendaags comfort. kwaliteit De minimale basiskwaliteit behelst: 1. minimaal energielabel C 2. centrale verwarming 3. vernieuwde binneninrichting investering De investering in deze woningen moet verantwoord worden over een exploitatieduur van 25 jaar. verkoop Met bijzondere koopconstructies kunnen de daarvoor aangewezen woningen verkocht worden met als doel de woning bereikbaar te maken voor de zittende huurder en de sociale koopklasse (met een bruto jaarinkomen van tot ). 6 van 8

7 3. verknocht (huurprijs van 550,- tot 650,- per maand) Deze mensen kiezen bewust voor hun woning en voor Dieze-Oost. kwaliteit De kwaliteit van deze woning stijgt boven de basiskwaliteit uit: 1. energielabel A 2. voldoet aan Woonkeur, dus levensloopbestendig 3. minimaal twee slaapkamers 4. centrale verwarming investering De investering in deze woningen moet verantwoord worden over een exploitatieduur van minimaal 40 jaar. verkoop De woning kan op individuele basis of complexmatig worden verkocht. 4. plus (huurprijs van 650,- tot 850,- per maand) De mensen met een jaarinkomen boven ,- mogen geen sociale huurwoning huren. Zij zijn dan ook niet de primaire van de corporatie maar wel een die voor doorstroming en meer variatie in de wijk kan zorgen. Zowel qua fysieke als sociale opbouw. Om deze reden en om ook deze de mogelijkheid te geven een woning in Dieze-Oost te huren zal ook voor hen aanbod gecreëerd worden. kwaliteit De kwaliteit van deze woning wordt bepaald door de markt en staat in verhouding tot verknocht. verkoop De woning kan op individuele basis worden verkocht. 5. doorexploiteren (huidige huurprijs per maand) Huidige huurders. niveau Gelijk aan basis. De woning voldoet al aan deze norm, geen extra investeringen. 7 van 8

8 7. Planning De genoemde jaartallen zijn richtlijnen voor uitvoering. Deze kunnen afwijken van de daadwerkelijke uitvoering, omdat de begroting ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld en de marktomstandigheden kunnen wijzigen. De vaststelling is afhankelijk van de beschikbare financiële middelen, de urgentie van de ingreep en de afname bereidheid van de markt. 8 van 8