Inventarisatie binnenstedelijke transformaties

Transcriptie

1 Inventarisatie binnenstedelijke transformaties Waar gaat het om? Datum Naam transformatiegebied Gemeente Gedempte Haven Waalwijk Plangebied (luchtfoto / kaartje) Omvang Ca. 1,6 ha. Contactpersoon (gemeente en PNB) Gemeente Waalwijk: Joost van der Heijden Provincie: Joris van den Bergh Eigendomssituatie Gemeente Waalwijk 17% marktpartijen 83% Marktpartijen /ontwikkelaars Proudly Presents BV. (73% eigendom) Aannemingsbedrijf Hoefnagel Sprang-Capelle BV. (8% eigendom) Dosis Vastgoed BV. (2% eigendom) Korte omschrijving Bedrijfslocatie aan de noordzijde van Waalwijk, onder de rook van de snelweg A59 en bedrijventerrein Haven, gelegen aan de Winterdijk, een belangrijke cultuurhistorische lijn, vlakbij de Waalwijkse binnenstad, rondom de voormalige en eind jaren 60 gedempte haven. Locatie omvat: een voormalig lederbewerkingsbedrijf (Isco), een botenhandel (Van Dalen Watersport), een keukenstudio (Dosis), twee woonhuizen, Pagina 1 van 7

2 de gedempte haven zelf, momenteel in gebruik als parkeerplaats. Iets terzijde, aan de zuidzijde, liggen onder andere twee horecazaken (Hugo en De Koning) een kleine bierbrouwerij (Crispijn). De kademuren en het pand van de keukenstudio zijn monumentaal. Wat is de opgave? Opgave In het verleden zijn door diverse partijen plannen gepresenteerd voor deze locatie, of een deel daarvan. Deze plannen hebben om verschillende redenen (of een combinatie daarvan) niet tot uitvoering geleid: verdeeld eigendom; milieuplanologische belemmeringen (geluid A59 en bedrijventerrein Haven, externe veiligheid, hindercirkels, bodemverontreiniging); ongewenste functies, mede in relatie tot (gewenste) ontwikkelingen in het centrum; te omvangrijk bouwprogramma i.r.t. de beschikbare ruimte en gewenste ruimtelijke kwaliteit; economische uitvoerbaarheid Kansen Het hart van Waalwijk ligt in het centrum, de historie aan de haven. Door deze geschiedenis weer zichtbaar te maken kan een locatie gecreëerd worden met een duidelijk eigen identiteit en voor Waalwijk uniek karakter. Ca. 73% van het vastgoed en gronden is eigendom van dezelfde partij (Proudly Presents BV). In 2017 heeft deze partij zelf de gemeente benaderd met een plan voor het gehele plangebied. Zij zegt ook de resterende gronden te kunnen verwerven. Aantrekkende woningmarkt. Knelpunten, bedreigingen, risico s Het ontbreken van een integrale aanpak en verschillende partijen/eigenaren houdt milieuplanologische belemmeringen in stand (hindercirikels) of bemoeilijkt het wegnemen hiervan (geluid A59). Eerder voorgestelde dragers zijn ruimtelijk en/of functioneel veelal niet aanvaardbaar. Uitblijven van financiële steun ondermijnt de business case en frustreert het proces. De huidige woningbouwprogrammering en -prognose bieden geen ruimte om woningen toe te delen aan deze locatie. Geen behoefte aan ruimte voor grootschalige publiekstrekkende/ Pagina 2 van 7

3 maatschappelijke functies zoals bibliotheek, theater, museum of bioscoop. Bestaande kaders, afspraken Geen. Vooruitlopend op duidelijkheid over steun provincie stelt gemeente kaders op. Waar werken we naar toe? Strategie transformatie vanuit betrokken partijen (gemeente, marktpartijen, PNB) Fysiek of milieutechnisch is geen sprake van een knelpunt. Ruimtelijk is echter zeker een verbetering denkbaar. Dit geldt ook in relatie tot de sociale veerkracht in het centrum. Een aantrekkelijke gemeente om te wonen, werken, leren, ondernemen en recreëren. Dat is één van de vier ambities uit de strategische visie Waalwijk 2025 Samen werken aan de toekomst. Dat is waar we aan werken. Dit doen we samen met onze inwoners, ondernemers, organisaties en andere overheden en dit doen we duurzaam met een goede balans tussen people, planet en profit. De opgave in de Gedempte Haven past hierin. De Gedempte Haven is de ziel van Waalwijk. Het hart van Waalwijk ligt in het centrum, de historie aan de haven. Naast de transformatie van de binnenstad, wat ook één van de doelstellingen is in de strategische visie, zien we ook een opgave in de Gedempte Haven. Een integrale opgave want de opgave van de Gedempte Haven kan niet los gezien worden van de transformatieopgave in de binnenstad. De Gedempte Haven moet in verbinding met de ontwikkelingen in het centrum getransformeerd worden met een aanvullend en onderscheidend aanbod op het centrum. In de strategische visie is ook de doelstelling opgenomen om Waalwijk aantrekkelijk te maken voor jongeren en om aantrekkelijke woonmilieus te creëren die Pagina 3 van 7

4 aanvullend zijn op het bestaand aanbod. De Gedempte Haven biedt hiervoor vele mogelijkheden. Kijkend naar de toekomst zien we de Gedempte Haven getransformeerd van een parkeerplaats met oude gebouwen naar een dynamische ontmoetingsplek. Een ontmoetingsplek waar de oude historie en industrie zichtbaar en tastbaar zijn en waar wonen en ontmoeten de dragende functies zijn. Onderscheidend en divers in aanbod: met een unieke sfeer, betaalbare starterswoningen, hippe en kleinschalige horeca, werkateliers en duurzame, groene elementen. Dit zijn slechts enkele beelden van hoe de ontwikkeling vorm kan krijgen. Een goede invulling van de verschillende functies zorgt ook voor het versterken van de sociale veerkracht. Het centrum heeft relatief veel inwoners van 65 jaar of ouder (bijna 33% versus 12% tot 20% in andere wijken). Een herontwikkeling gericht op jongeren/ jonge gezinnen is dan ook wenselijk. Een nieuw onderscheidend woonmilieu trekt nieuwe, jongere mensen aan en genereert mogelijk ook meer dynamiek, zowel in het centrum als op de arbeidsmarkt. Mensen die actief participeren in de samenleving en op de arbeidsmarkt zijn vaker zelfredzaam. Dit heeft ook weer een positief effect op de zorgvraag. Momenteel kent het gebied een aantal tijdelijke functies en kan zo (deels) fungeren als broedplaats. Vraag is of deze functies op termijn daar zullen blijven als er niets verandert. Gelet op het beperkt eigendom is deze transformatieopgave lastig te realiseren. Het is aan de marktpartijen om dit gebied te herontwikkelen. De gemeente kan echter wel stimuleren en faciliteren, bijvoorbeeld door partijen met elkaar in gesprek te brengen, het stellen van duidelijke kaders, het wegnemen van belemmeringen, de inbreng van eigen gronden, het communiceren met omwonenden en andere belanghebbenden en het verlenen van planologische medewerking. Verwachting is dat marktpartijen de uitdaging om iets moois te maken van deze locatie zeker op willen pakken. Tegelijkertijd leert het verleden dat een financiële tegemoetkoming in de onrendabele top nodig is om transformatie daadwerkelijk op gang te brengen. De provinciale ambitie vanuit de omgevingsvisie is gericht op een toekomstbestendig woon-, leef- en vestigingsklimaat met een robuust mobiliteitssysteem. De provincie wil actief meewerken aan de aanpak van een integrale verstedelijkingsopgave. Dit doen we door richting te geven, beweging te stimuleren (o.a. samen transformatieopgaven verkennen en uitvoeringsprogramma s maken) en mogelijk te maken (o.a. participeren in transformaties). Gezien de ligging vormt de Gedempte Haven een belangrijke kans voor de versterking van de gemeentelijke stedelijke structuur. Pagina 4 van 7

5 Stand van zaken proces / planning Vooruitlopend op dit traject beschrijft de gemeente kaders voor planvorming. Belangrijkste uitgangspunten: Wonen en ontmoeten als drager. Eventuele andere functies bezien in samenhang met de ontwikkeling in de binnenstad. Plek met een duidelijk eigen identiteit en prettig verblijfsklimaat, waarbij de historie van de locatie zichtbaar en voelbaar is. Duurzaam ontwikkelen. Naast de inzet op energieneutraal bouwen ook aandacht voor een uitnodigende openbare ruimte waarin kwaliteit van leven centraal staat. Inwoners worden vanaf het begin nauw betrokken bij de ontwikkeling. Daarbij is er specifieke aandacht voor de inbreng van jongeren. Business case, financiën Analyse van de opgave / prominent vraagstuk Er is nog geen businesscase. De gemeente wil marktpartijen stimuleren en ondersteunen om de transformatie vorm te geven. Verder draagt de gemeente bij door haar eigen grond in te brengen. Waalwijk behoort tot de zogenaamde. Midsize gemeenten in Brabant. Deze M7 gemeenten worden gekenmerkt door een stagnerende groei en worstelen met een nieuwe economische en maatschappelijke context. Voor Waalwijk is het duidelijk dat dit terrein in zijn huidige vorm geen toekomst heeft. De aantrekkelijkheid van de stad als geheel en het centrum in bijzonder kan toenemen door een complementair gebied te ontwikkelen waar ontmoeten (in de brede zin van het woord) en wonen centraal staan. Ook andere aanvullende functies, die hier niet mee conflicteren, kunnen er een plek krijgen.. Verwachting / vraag aan PNB Meedenken over oplossingen woningbouwprogramma en programmering en financiële bijdrage aan onrendabele top. Pagina 5 van 7

6 Wat betekent het voor Brabant? Bevorderen van een aantrekkelijk woon-, leef- en vestigingsklimaat in Brabant. Versnellen binnenstedelijke woningbouw. Nieuwe betekenis genereren voor verouderde centra, centrumrandzones, bedrijventerreinen, spoorzones en erfgoed. Bevorderen energietransitie gericht op beperken van CO2-uitstoot en overschakelen op duurzame energie. Stimuleren concentratie ter bevordering van slimme mobiliteitsoplossingen Vergroten klimaatbestendigheid door het beperken van Wegnemen van de bedrijfsfunctie in de huidige vorm, met behoud van karakteristieke historische elementen, biedt kansen om een uniek woon- en leefgebied te ontwikkelen. Door zijn sterke eigen identiteit, het woningaanbod dat een aanvulling vormt op het bestaande aanbod en/of een combinaties van functies draagt de Gedempte Haven bij aan de aantrekkelijkheid van Waalwijk stad als geheel en het centrum in het bijzonder. Gedempte Haven is een binnenstedelijke locatie aan de rand van een overwegend woongebied. Transformatie van werken naar minder belastende functies ligt voor de hand. Transformatie biedt kansen om verschillende historisch waardevolle elementen duurzaam te behouden en beter tot hun recht te laten komen: De hardstenen kadebanden met meerringen (gemeentelijk monument, 1900). Zowel ter plaatse van het gedempte deel als rondom is de keibestrating aanwezig. Het pakhuis (rijksmonument, 1903). Dit is in nette staat, maar het beeld wordt enigszins ontkracht door de naastgelegen bedrijfsbebouwing. De koepelhallen van het voormalige Isco (geen monument, 1959). Een van de weinige overgebleven voorbeelden van na-oorlogse industriële bouw. In het coalitieprogramma Samen duurzaam vooruit zet het college van Waalwijk meer dan ooit in op duurzaamheid. Geheel in lijn met deze ambitie staat bij de transformatie van de Gedempte Haven duurzaam ontwikkelen centraal. Dit betekent dat we, naast de inzet op energieneutraal bouwen en terugdringen van mobiliteit, ook aandacht willen geven aan een uitnodigende openbare ruimte. Kleine, ook tijdelijke, contrasten kunnen een groot effect hebben op de leefbaarheid. In het realiseren van nieuwe functies in relatie tot kwaliteit van leven zoeken we actief de samenwerking met inwoners om hier samen invulling aan te geven. Daarbij willen we onderscheidend zijn in de aanpak. De locatie zou een voorbeeld moeten zijn van haalbare duurzaamheidsmaatregelen bij transformatie van de bestaande omgeving. Intensivering van de woonfunctie op deze goed ontsloten locatie aan de rand van het stadscentrum beperkt de mobiliteitsbehoefte. In de huidige situatie is het plangebied nagenoeg geheel verhard. Wonen en ontmoeten vragen om een beter verblijfsklimaat. Een betere balans tussen bebouwing en verharding enerzijds en groen en water anderzijds draagt er Pagina 6 van 7

7 hittestress en wateroverlast en het bevorderen van vergroening in steden en dorpen. tevens toe bij dat het gebied hittestressbestendiger is. Het ligt daarbij niet voor de hand om de oude haven weer geheel te ontgraven; de snelweg A59 maakt het lastig, zo niet onmogelijk, om nieuw water te verbinden met de industriële haven op het bedrijventerrein. Wel willen we kijken hoe we met meer kleinschalige groen- en waterelementen kunnen bijdragen aan een betere kwaliteit van leven en kunnen verwijzen naar de historie van deze plek. Pagina 7 van 7