ADVIESCOMMISSIE PLABEKA

Transcriptie

1 ADVIESCOMMISSIE PLABEKA Herstel begint bij de juiste diagnose en kennis van de vraag 15 augustus 2012

2 INHOUDSOPGAVE Kernpunten advies Inleiding Adviesonderdelen 9 2. Waar staan we? Aanpak begint bij beter begrip van de situatie Programmering en aanpak Vertaling naar vastgoedproducten Vertaling naar locaties Krachtlocatiestrategie Kansrijke locaties Gemeenschappelijke grondprijsberekening Gemeenschappelijk ontwikkelingsbedrijf Aanpak verouderde bedrijventerreinen Aanpak bestaande kantorenvoorraad Afspraken communicatie, advisering en vervolg 36 BIJLAGE 1: Opdracht en samenstelling adviescommissie 37 1

3 Adviescommissie Plabeka; Onder voorzitterschap van Rudy Stroink Herstel begint bij de juiste diagnose en kennis van de vraag Uit de opdrachtbrief: Plabeka zal, in nauwe samenspraak met de adviescommissie, een nadere analyse maken van kansrijke kantoor- en bedrijfslocaties en wegen om te komen tot een aanscherping van de profilering van deze locaties. De Plabeka partners nodigen de adviescommissie uit om in gezamenlijkheid tot oplossingen te komen hoe omgegaan moet worden met rechten van en verplichtingen naar individuele partijen. Geachte heer Van Dijk, Op uw verzoek is voor de Metropoolregio Amsterdam (MRA) in 2011 de adviescommissie Plabeka ingesteld. Net als ons eerste advies in 2011 is de opdracht aan de adviescommissie het formuleren van een zwaarwegend advies aan de Metropoolbestuurders die zitting hebben in het Platform Regionaal Economische Structuur (PRES) Metropoolregio Amsterdam. De adviescommissie is op 23 januari 2012 formeel gestart met haar advieswerkzaamheden. Bijlage 1 beschrijft de samenstelling van de adviescommissie en de opdracht aan de commissie. De adviescommissie staat onder leiding van Rudy Stroink (TCN). Het projectsecretariaat is verricht door Cees-Jan Pen (Platform31). U heeft ons gevraagd advies uit te brengen rondom een zevental zaken: Monitoring Programmering Gemeenschappelijke grondprijssystematiek Nut en noodzaak gemeenschappelijk ontwikkelingsbedrijf Aanpak verouderde bedrijventerreinen Aanpak bestaande kantorenvoorraad Overige afspraken zoals communicatie en advisering. Dit advies is een advies op hoofdlijnen. De commissie wil haar waardering richting de ambtelijke en bestuurlijke trekkers van Plabeka uitspreken voor het ondanks de complexe tijd waarin we zitten doorgaan met het schrappen van overaanbod in de regio en het meer duurzaam in evenwicht brengen van vraag en aanbod. Een duurzamer evenwicht tussen vraag en aanbod van werklocaties in de Metropoolregio Amsterdam is de enige manier om te werken aan versterking van het (inter)nationale vestigingsklimaat. Essentieel is dat het gaat om de gebruikers en hun behoefte, niet om het oplossen van het probleem van eigenaren, ontwikkelaars, gemeenten en financiers. Dat is een afgeleid probleem. Tenslotte biedt de commissie graag aan dit najaar haar advies toe te lichten aan regionale bestuurders en in gesprek te gaan met vertegenwoordigers uit de diverse gemeenten. 2

4 KERNPUNTEN ADVIES De urgentie De situatie op veel kantorenlocaties en bedrijventerreinen is het afgelopen jaar verder verslechterd. Hoewel dit afdoende wordt gesignaleerd door overheid en markt heeft dit nog niet geleid tot vernieuwend en proactief handelen. Er wordt veel gediscussieerd, er worden initiatieven gestart op gemeentelijk en rijksniveau, maar van een gecoördineerde aanpak is nog geen sprake. In de regio heeft elke gemeente haar eigen variant voor het leegstandsbeleid, terwijl juist nu regionaal denken uitgangspunt moet zijn. Nu handelen De aanpak van de leegstand en het in stand houden van een internationaal concurrerend vestigingsklimaat is een regionale opgave. Daarom kan dit alleen regionaal worden aangepakt. Actief ingrijpen is op een aantal terreinen gewenst, bijvoorbeeld het verder schrappen van harde plancapaciteit, betere coördinatie en verduurzaming van de ruimtelijke ordening op middellange termijn en de implementatie van leegstandsmaatregelen tussen gemeenten en Rijk en gemeenten onderling. Er is tijd noch financiële ruimte voor eenzijdige initiatieven, een langdurige belangenstrijd tussen publieke en private betrokkenen of een debat over de bestuurlijke organisatie. Verbetering begint bij de basis Uitgangspunt moet zijn de verbetering van de bestaande economische structuur en het koesteren van en de ondersteuning van (vraag van) de bestaande bedrijven. Dat levert de beste bijdrage voor het verbeteren van het vestigingsmilieu in de regio. Dit biedt de oplossing voor het overaanbod op de langere termijn. De aandacht moet in de eerste plaats uitgaan naar het verbeteren van de kwaliteit van de werklocaties en het begeleiden van de herschikking van de economische infrastructuur van de regio. De vastgoeduitdaging mag niet autonoom beoordeeld en aangepakt worden. Uw eerste gesprek is met de gebruikers, hun welzijnsbehoefte zal leidend moeten zijn bij het vinden van een duurzame oplossing. Daarna volgt de vastgoedsector. De vraag verandert Er is sprake van een kentering inde vraag van gebruikers naar vastgoed. Gebieden en gebouwen zullen moeten worden aangepast aan die nieuwe behoefte. Wat dat betreft is de leegstand ook een zegen. Dalende vastgoedkosten verschaffen de financiële ruimte voor de aanpassing van het aanbod. Efficiënt ruimtegebruik, bereikbaarheid, kwaliteit van de werkomgeving, synergie met andere ondernemingen, duurzaamheid, parkmanagement en goede ondersteunende faciliteiten zijn belangrijk geworden. De marktsituatie biedt de mogelijkheid voor afnemers om kieskeurig te zijn. Kwaliteit en prijsstelling van het aanbod zijn essentieel in de locatiekeuze. De private sector moet bijdragen De private vastgoedpartijen moeten uitgaan van de nieuwe situatie. Van deze partijen kan worden gevraagd huidige klanten te helpen in deze moeilijke tijd en daarnaast een bijdrage te leveren aan het verbeteren van de kwaliteit van bedrijfshuisvestingsaanbod in de regio. Dat moet, indien noodzakelijk, afgedwongen worden zodat er een duidelijke scheiding komt tussen eigenaren die bereid zijn te blijven investeren in de verbetering van de kwaliteit van het aanbod in de regio en partijen die dat niet willen of kunnen. Uitgangspunt is dat investeren in kwaliteit moet worden beloond. De private sector is nu aan zet De private sector moet kwaliteit strikter bewaken en overcapaciteit inleveren. Dit dient alleen in uitzonderlijke gevallen gecompenseerd te worden in de vorm van ontwikkelpotenties elders. De publieke sector heeft al een belangrijke stap gezet door het schrappen van 3

5 plannen en uitnemen van ontwikkellocaties. Het is nu aan de private sector om daar wat tegenover te plaatsen. In de eerste plaats dient dit te gebeuren via ondernemerschap in het vinden van oplossingen in de transformatie van bestaand vastgoed. In de tweede plaats is gezien de huidige marktsituatie meer terughoudendheid ten aanzien van planschade nodig. Er is geen planschade als er enige jaren geen aantoonbare vraag is. Het begint bij het gebruiken van wat er al is De publieke sector dient bij het huisvesten van haar functies de voorkeur te geven aan bestaand vastgoed. De overheid heeft daarbij een voorbeeldfunctie. Te vaak zien wij dat de overheid juist kiest voor nieuwbouw. Noodzaak permanent en actueel dataoverzicht Kennis van de behoefte van de regionale economische structuur is van vitaal belang. De huidige systemen van monitoring ten aanzien van de behoefte ontwikkeling zijn onvoldoende. De commissie stelt voor periodiek een omvangrijke enquête onderbedrijven uitte zetten om de behoefte en de te verwachten ontwikkeling voor de nabije toekomst in kaart te brengen en daarbij hulp in te schakelen van externe partijen, de makelaarskantoren, Belastingdienst, onderzoeksbureaus uit de regio, etc. De enquête, te houden onder een bedrijvenpanel heeft een permanent karakter. Hierbij wordt de overheid geholpen bij het geven van overzicht in en het monitoren van de gevolgen van haar beleid. Opzet enquête De enquête vormt het begin van een voor iedereen toegankelijke monitoring van vraag en aanbod in de regio, die wordt ondersteund door een overzicht van transacties. Dit moet grafisch in kaart worden gebracht via nieuwe GIS-technieken, die per locatie aangeven wat de dynamiek is. De enquête moet vraaggedreven zijn. Op basis van reeds bestaande kennis moet in kwalitatieve zin een analyse gemaakt worden van de verwachtingen, behoeften en mogelijkheden van de bedrijven in de regio. Uitgangspunt is een reële inschatting te krijgen van de vraag en of het huidige aanbod afdoende voorziet in de behoefte en welke aanpassingen waar noodzakelijk zijn. Locaties kiezen De regio geeft aan welke locaties voor haar van essentieel belang zijn de kwaliteit van het vestigingsklimaat in de regio op peil te houden. Wij zijn tegen het aanwijzen van slechte of mindere locaties. Het gaat om de positieve keuze voor en ondersteunen van locaties met een maatschappelijke meerwaarde. Dit noemen wij krachtlocaties. Daar moet vooral de aandacht naar uitgaan. De gemeenten moeten er vervolgens voor zorgdragen dat de kwaliteit van die locaties op zijn minst gehandhaafd dan wel verbeterd wordt. Daartoe zet zij een areaal aan middelen in, waaronder: Investeringen in de kwaliteit van de openbare ruimte Intensief beheer van de ruimte en afdwingen c.q. stimuleren van kwaliteit, onderhoud, duurzaamheid bij eigenaren en gebruikers Sturen van programma, zowel van overheid als marktpartijen naar die locaties, ondersteund met incentives en versnelde procedures Actieve branding en marketing van die locaties Incourante locaties Het is in eerste instantie aan de markt om transformaties van locaties die minder courant zijn op gang te helpen. De markt kan het beste bepalen wanneer het omslagpunt bereikt is en zal dan met nieuwe initiatieven komen. De overheid moet bezig zijn de slagkracht van de markt te vergroten. Dat gaat niet om subsidies of financiële bijdragen, maar het gaat om het waarmaken van flexibiliteit en snel handelen. Wij verwachten veel van een nieuwe generatie jonge vastgoedondernemers die de kansen die deze locaties te bieden hebben, kunnen 4

6 benutten, samen met gebouweigenaren. De overheid kan wel faciliteren met maatregelen als: Grote bestemmingsvrijheden, met name om een intensivering van grondgebruik, functiemenging, en de toevoeging van nieuwe functies mogelijk te maken Mee investeren in de omgeving, openbare ruimte FIX-it teams opzetten die bedrijfshuisvesting en transformaties begeleiden, waarbij de teams ook gevoed worden met ervaringen elders Handhavingsregime overeenkomen Inkopen van vrijkomende gronden door vorming van een (regionale) grondbank Opzetten van een gemeenschappelijk ontwikkelings- en/of sloopfonds Bijdrage eigenaren en financiers Van de eigenaren van vastgoed op de transformatie- en herstructureringslocaties wordt gevraagd een bijdrage te leveren aan nieuwe experimenten op het gebied van herpositionering van gebouwen en gebieden. Experimenten kunnen gaan over: Ruilverkaveling op werkterreinen Gemeenschappelijke marketing en diensten Pooling van faciliteiten Meer tijdelijk (langjarig) en flexibel gebruik Vorming van een publiek en privaat gefinancierd beheer en ontwikkelingsbedrijf voor een locatie of meerdere locaties samen Gemeenschappelijke kennisinstelling De regio dient een gemeenschappelijke kennisinstelling op te zetten ter ondersteuning van de nieuwe situatie en het nieuwe beleid. Ervaringen in de gemeenten opgedaan zullen gedeeld moeten worden. Door dit gemeenschappelijk bureau kan het beleid beter op elkaar worden afgestemd en meer van elkaar worden geleerd. Informatie over transacties wordt uitgewisseld en geanalyseerd. Er moet een periodiek overzicht van vraag en aanbod in de regio komen en het bureau signaleert afwijkingen van bestaande afspraken. Aandachtspunt hierbij is rekening te houden met vergelijkbare ontwikkelingen in andere regio s en lessen die men hieruit kan trekken. Het informatiebureau verschaft de gemeenten kennis en inzicht en zal zorgen dragen voor een gemeenschappelijk marketingbeleid. Daarbij kan worden voortgebouwd op bestaande samenwerkingsverbanden. Differentiatie In het locatiebeleid dient een overzicht ontwikkeld te worden van type locaties op basis van soort gebruik en functie, kwaliteit en prijsstelling, ontsluitingskarakteristiek, clustering van ondernemingen etc. Er zal onderzocht moeten worden of vraag en aanbod op elkaar aansluiten. Er wordt nu weinig onderscheid gemaakt in categorieën. Niet alle categorieën bedrijf- en kantoorlocaties kennen overaanbod. Zo is er onvoldoende duidelijkheid over de rol van grote industriële locaties zoals in IJmuiden (Tata-Steel), andere belangrijke bedrijven in de haven en mogelijke (ruimtelijke en/of milieu)knelpunten. Er is meer kennis noodzakelijk, want de herontwikkeling komt langzaam op gang. Herontwikkelsinitiatieven moeten meer worden gelaten aan de markt en de overheid moet een ondersteunende rol spelen. Er zijn ruimere bestemmingen nodig waardoor er meer aandacht is voor de kwaliteit van de openbare ruimte. Tenslotte zou meer gebruik moeten worden gemaakt van parkmanagement en kunnen meer taken worden overdragen. 5

7 Wie gaat wat doen? Gemeenten en Plabeka Krachtlocaties selecteren en per locatie gericht beleid voeren Afstemmen op rijks, provinciaal en regionaal niveau welke maatregelen genomen gaan worden en welke aanpassingen in wet- en regelgeving, faciliteiten en investeringsprogramma s noodzakelijk zijn Informatie en kennis ontwikkelen en uitwisselen in het kader van een gecoördineerd beleid Eigenaren en financiers Reële waarden hanteren voor vastgoed en een bijdrage leveren aan het uit de markt halen van overaanbod Blijven investeren in kwaliteit van de gebouwen en locaties Meewerken aan een locatiegerichte aanpak, in gemeenschappelijke projecten op het gebied van marketing, pooling van diensten en services, ruilverkaveling en opwaardering kwaliteit buitenruimte Zittende gebruikers en nieuwe initiatieven ondersteunen met Fix-it teams, beloon proactief handelen Ontwikkelaars Nieuwe producten ontwikkelen die aansluiten op de nieuwe behoefte van klanten en implementeren in bestaande gebouwen Bijdrage leveren aan de gebiedsgerichte herontwikkeling van krachtlocaties Nieuwbouw koppelen aan transformatie bestaande gebouwen Geen bouwclaims indienen voor ontwikkellocaties waar geen aantoonbare behoefte voor is, samenwerken met lokale overheid bij het afbouwen van het overaanbod Gebruikers Bijdrage leveren aan het ontwikkelen van inzicht ten aanzien van hun toekomstige behoefte en hun wensen ten aanzien van de kwaliteit van bedrijfshuisvesting en locaties Bijdrage leveren aan gebiedsgerichte promotie en marketing Van de eigenaren kwaliteit en onderhoud afdwingen in ruil voor langetermijnbetrokkenheid 6

8 1.1 INLEIDING De uitdaging wordt steeds groter Het ontbreekt bij alle belanghebbenden aan initiatieven op een regionaal schaalniveau waar echt verschil wordt gemaakt Beleid moet zich richten op de gebruikers, hun welzijn is van vitaal belang in deze tijd We moeten de regio aanpassen aan de eisen van een nieuwe tijd We zijn een jaar verder sinds de adviescommissie Stroink haar eerste advies uitbracht aan de Metropool Regio Amsterdam in het kader van Plabeka. De situatie in de regio is in de tussentijd verslechterd als gevolg van toenemende leegstand, afnemende behoefte aan kantoor- en bedrijfsruimte en de weinig florissante ontwikkeling van de economie. Amsterdam staat nu bovenaan het Europese lijstje wat betreft leegstand van kantoren en zakt fors in de lijsten van beste werksteden. Wat nog belangrijker is, het einde is nog niet in zicht, zelfs niet bij economisch herstel. Het is overduidelijk dat we in een periode van economische herschikking zitten, die vergaande consequenties zal hebben voor de vraag naar en het aanbod van werklocaties in de toekomst. Het aanbod in de regio zal daaraan moeten worden aangepast. We constateren dat de ernst van de situatie slechts langzaam doordringt tot de diverse betrokkenen. Dit geldt voor beleggers die nog steeds vrij apathisch de gebeurtenissen aan zich voorbij zien trekken, terwijl een proactieve benadering noodzakelijk is. Dit geldt voor projectontwikkelaars die weinig ambitie tonen nieuwe vastgoedoplossingen aan te dragen die een antwoord geven op de nieuwe behoefte. Gemeenten grijpen nog steeds onvoldoende actief in als het over de programmering voor de komende jaren gaat. Er is nog veel interne weerstand bij gemeenten. Dit is op regionaal niveau het geval, omdat het nog steeds moeilijk blijkt te zijn een gecoördineerde aanpak op te zetten, met grote verschillen in strategie tussen gemeenten. Op rijksniveau klinkt de urgentie en het belang van het vraagstuk van de leegstand onvoldoende door in het beleid. We beschouwen het als een belangrijke taak van de commissie om een verlamming als gevolg van de opeenstapeling van slecht nieuws te voorkomen en vooral zicht te houden op de oplossingen. Dit begint bij het ondersteunen van de reeds aanwezige bedrijven en locaties. Die bedrijven houden de economie van de regio gaande en daar zal uiteindelijk ook de oplossing vandaan moeten komen. Het gaat om de gebruikers en hun behoefte, niet om het oplossen van het probleem van eigenaren, ontwikkelaars, gemeenten en financiers. Dat is een afgeleid probleem. Stilstaan is nu geen optie. Een inspirerende visie en gedisciplineerde uitvoering zijn voorwaarden om de economische gevolgen voor de regio te beperken. Dit is nodig om de regio voor te bereiden op de postrecessie-periode. Hoewel de economische recessie de hele maatschappij raakt, is het van belang de bijzondere situatie van de kantoren- en bedrijventerreinen markt te onderkennen. De vastgoedcrisis en de voortdurende economische recessie zijn gerelateerd aan elkaar. Het is echter geen oorzaak en gevolg relatie. De vastgoedcrisis kent haar eigen dynamiek. De verbetering van de economische situatie, en daarover kunnen we hoopvol zijn gezien de unieke positie van de regio binnen Europa, zal niet automatisch leiden tot een vermindering van de leegstand in het aanbod. Daar is meer voor nodig, en dan vooral visie en kwaliteit. In ons vorige advies vestigden wij de aandacht op de negatieve gevolgen van verwaarlozing van het aanbod in de regio als gevolg van de onderkapitalisatie van het vastgoed. De brede afwaardering van gebouwen en de onzekerheid over het herstel op korte termijn heeft geleid tot een vermindering van het animo te investeren in vastgoed. Dat tekent zich ook dit jaar in de statistieken van vastgoedbeleggingen af. De markt is niet meer dynamisch, het aantal 7

9 transacties liep aanzienlijk terug en de financieringsmogelijkheden namen sterk af. De bouwproductie daalde naar een historisch laag niveau. Dit, samen met een sterke terugval in de vraag naar bedrijfsmatig vastgoed, verlaagt de vastgoedwaarde. Daar komt bij dat een aantal recente portefeuilletransacties de waarde fundamenteel ter discussie heeft gesteld. Daarbij zijn afwaarderingen gesignaleerd van meer dan 60 procent vergeleken met de prerecessie-periode. Dit is een indicatie van de neerwaartse ontwikkeling van de waarde van vastgoed. De verwachting is dat er een verdere prijsdaling zal plaatsvinden. Op het vastgoed drukt een grote schuldenlast. De financiering van bestaand vastgoed en met name investeringen voor onderhoud, transformatie en verduurzaming zijn daardoor ernstig teruggevallen. Dit terwijl juist nu moet worden geïnvesteerd in kwaliteit en duurzaamheid. Voorgaande betekent dat de aandacht niet uitgaat naar het controleren van de groei van het aanbod. Daar zou de markt zijn corrigerende werk moeten doen. De focus richt zich op het aanpassen en verbeteren van wat er is. Juist op dit punt wordt het probleem van de vastgoedsector een maatschappelijk probleem. De regio verliest haar wervende kracht als er geen gericht verbeteringsbeleid voor de regio komt om verder kwaliteitsverlies te voorkomen. Ten tijde van een economische recessie, gevoegd bij de beperkte demografische groei vergeleken met de afgelopen 50 jaar, is het van belang aantrekkelijk te blijven voor buitenlandse bedrijven. Ook die kentering tekent zich nu af, we zakken op de voorkeurslijstjes van steden. In dit licht zullen wij onze adviezen gaan aanscherpen. Het is opvallend hoe de afgelopen zes maanden de aandacht voor de leegstand in de pers is toegenomen. Dit moet helpen in het creëren van een politieke consensus ten aanzien van het te voeren gemeenschappelijke beleid en het plegen van noodzakelijke schrapoperaties. De aandacht mag echter niet alleen uitgaan naar de vastgoedcrisis. Voor ons staat het belang van de regio voorop. Bij 18 procent leegstand is er ook nog steeds 82 procent bezetting. De regio mag haar aantrekkelijkheid niet verliezen. Dit geldt niet alleen in economische zin, maar juist ook vanwege leefbaarheid en duurzaamheid op lange termijn. De recessie komt nu in een stadium waarop de reserves zowel bij private als publieke partijen opraken. Er is geen financiële ruimte voor breed ingezette reparaties of ambitieuze kapitaalintensieve vergezichten. De essentie is om van onderen op de regio gezond te maken en aan te sluiten bij bestaande bedrijven en de nog steeds aanwezige dynamiek. In de eerste plaats gaat het erom zittende ondernemingen te koesteren en te ondersteunen in hun aanpassing aan de nieuwe situatie. Het gaat er niet om wat er niet meer is of wat we niet meer maken. De focus ligt op wat er wel is. De oplossing moet door de regio zelf, op de werklocaties, gegenereerd worden. We willen oog houden voor de kansen die de huidige situatie schept. De herschikking van de Nederlandse economie en die van de regio in het bijzonder vormen een intrigerende uitdaging. Alles wijst erop dat de verduurzaming en het beter benutten van bestaande infrastructuur en gebouwen noodzakelijke voorwaarden zijn voor de bestendiging van welvaart en welzijn. De verschijnselen van deze recessie, zoals het grote vastgoedaanbod en de versnelde afschrijving van verkeerde vastgoedproducten en hele gebieden, kunnen gezien worden als de noodzakelijke consequentie van de inefficiënte en niet duurzame ruimtelijke ontwikkeling van de afgelopen 50 jaar. De verminderde behoefte aan kantoren en bedrijfsruimte en de lage financieringspotentie wijst op de noodzaak de bestaande ruimtelijke omgeving beter, slimmer en vooral intensiever te benutten. Structurele verandering In de postrecessie-wereld gaan we anders werken, produceren en leven. Het vergt visie, kapitaal en inzet van alle partijen om Nederland en specifiek de regio Amsterdam aan te passen aan de eisen van de nieuwe tijd. Geen hoogdravende plannen, maar een kwaliteitsslag in omgeving, beheer en gebouwen die nauw aansluit op de nieuwe verwachtingen. 8

10 Bedrijven ondergaan een proces van schaalverkleining, ontwikkeling van nieuwe economische samenwerkingsverbanden, efficiënter ruimte- en grondstoffengebruik etc. Daar zal het vastgoedaanbod zich op moeten aanpassen. Zelfs als de economische groei weer fors aantrekt, is de kans groot dat we minder behoefte aan vastgoed hebben. De vraag naar vastgoed is fundamenteel aan het veranderen en flexibiliseren en het is aan de beleidsmakers en de vastgoedsector daar een adequaat antwoord op te geven. Meer van hetzelfde werkt niet. Er is nog niet voldoende kennis voorhanden om deze veranderingen precies in kaart te brengen en te vertalen naar beleid. Het is voor Plabeka belangrijk deze kennis verder te ontwikkelen en inzicht te krijgen in de gevolgen van de veranderingen op de ontwikkeling en het beheer van werklocaties. De recessie heeft de noodzaak om veel zuiniger met ruimte om te gaan zeer urgent gemaakt. Het perspectief is een passende aansluiting tussen vraag en aanbod, vooral in kwalitatieve zin. Het gaat niet alleen om de meters maar juist om het creëren van functionele, aantrekkelijke en aanpasbare werkmilieus. Het vergroten van de duurzaamheid en adaptief vermogen van werklocaties is cruciaal. Hiermee wordt de cyclus van nieuwbouw leegstand verwaarlozing en weer nieuwbouw leegstand verval beëindigd. We komen hier later op terug. Het vergt innovatie van marktpartijen en een andere houding en strategie van beleidsmakers en bestuurders. Er is van onderen af planning nodig vanuit de bestaande locaties waarin de omstandigheden worden geschapen die een nieuwe generatie bedrijven, die dragers van de volgende fase van de economische evolutie van de regio zijn, een gezonde uitgangspositie bieden in de regio. 1.2 ADVIESONDERDELEN De commissie is gevraagd om op een zevental punten advies te geven. Dit zijn: Monitoring Programmering Gemeenschappelijke grondprijssystematiek Nut en noodzaak gemeenschappelijk ontwikkelingsbedrijf Aanpak verouderde bedrijventerreinen Aanpak bestaande kantorenvoorraad Overige afspraken zoals communicatie en advisering Dit betreft vooral operationele vraagstukken, hetgeen logisch is gezien de adviezen van de vorige keer en de voortgang van de Plabeka activiteiten in het algemeen. We kunnen echter niet nalaten een update te geven van de situatie nu en de gevolgen voor de nabije toekomst. Het allerbelangrijkste voor de commissie is dat de regio een kentering moet doormaken, zodat de regio mee kan blijven doen in de internationale concurrentiestrijd om de vestiging van bedrijven. In een wereld die steeds verder globaliseert, moet de regio in staat worden gesteld aantrekkelijke werklocaties aan te bieden. Het succes zal afhangen van een combinatie van vele vestigingsfactoren en niet alleen om de kwaliteiten van de diverse locaties. Het gaat ook om de kwaliteit van de voorzieningen, aanwezigheid van een multimodale infrastructuur, een prettig leefklimaat, goede opleidingen etc. Het mag dus niet alleen over de uitdagingen van de leegstand gaan. 9

11 2. WAAR STAAN WE? In de statistieken tekent zich de ernst van de situatie af en er is geen zicht op snel herstel De concurrentiekracht van de regio neemt af Het aantal zzp ers blijft groeien, op informele plekken neemt het aantal banen toe, de participatiegraad blijft gelijk en de beroepsbevolking neemt af De regio heeft buitenlandse bedrijven hard nodig In de Economische Verkenningen Metropoolregio Amsterdam, gepubliceerd in juli2012, wordt een somber beeld geschetst. De regio volgt de zorgelijke economische trendlijn van Nederland. Deze is overigens wel iets minder zorgelijk dan het landelijke gemiddelde. De regio is nog steeds de locomotief van de Nederlandse economie. Deze voorsprong is echter kleiner geworden in Het is relevant deze ontwikkeling in internationaal perspectief te plaatsen. De regio is constant in concurrentie met andere stedelijke regio s in Europa. Het rapport zegt daarover: De MRA realiseerde in de jaren een gemiddelde groei van 2,1 procent. Een alleszins redelijk groeicijfer vanuit nationaal perspectief, maar in internationaal perspectief is het een omslag. Het totaal van de twintig grootstedelijke regio s groeide met een jaarlijkse toename van 2,5 procent in deze jaren sneller. Figuur 1.2 uit het rapport beschrijft hoe vrijwel alle sectoren last hebben van de recessie. Wat betreft de ontwikkeling van de werkgelegenheid zien we, ondanks eerdere meer optimistische analyses, in figuur 1.3 een somberder beeld dan in de voorgaande jaren. 10

12 De belangrijkste componenten van de economie van de Metropoolregio zijn de sectoren groothandel en de zakelijke, met name financiële, dienstverlening. Belangrijk is te onderkennen dat geen van de onderscheidende economische sectoren een dominante plaats inneemt. Er is sprake van een relatief breed pakket. Kortom, er is veel meer dan alleen Schiphol en de Zuidas en dat is positief. Het maakt de regio minder afhankelijk van een of meer dominante bedrijfstakken. Dit betekent echter niet dat er geen duidelijke en scherpe keuzes noodzakelijk zijn wat betreft krachtlocaties. Figuur 2.1 uit het rapport geeft de zwaarte van de sectoren en betekenis voor de regio weer. 11

13 Wat betreft de groei van de beroepsbevolking is de groei van het aantal zelfstandigen (zzp ers) opvallend. Dit aantal is gegroeid naar personen, wat neerkomt op meer dan 10 procent van de beroepsbevolking. De participatiegraad blijft gelijk bij een dalende beroepsbevolking in de regio. Het rapport geeft aan dat: in de potentiële beroepsbevolking (bevolking jaar) is een kentering zichtbaar (figuur 1.4). Uitgedrukt als aandeel van de totale bevolking is deze kleiner geworden, zowel in Nederland als in de MRA. Dit betekent dat het aanbod van arbeid door demografische factoren terugloopt. De beroepsbevolking, uitgedrukt als percentage van de bevolking 15-64, is in de MRA 74 procent (2011). Door een combinatie van demografische ontwikkelingen en economische dynamiek, daalt de participatiegraad in het huidige tijdsgewricht niet. In de MRA blijft deze de komende jaren naar verwachting 74 procent. Zowel de ontwikkeling van de beroepsbevolking als de toename van het aantal zzp ers zijn relevante ontwikkelingen in het licht van de behoefte aan kantoorruimte in de komende jaren. Bovengenoemde economische inzichten illustreren de kentering waarin de regio verkeert. Een groot deel hangt samen met de recessie. Daarnaast zijn er structurele economische ontwikkelingen die vergaande gevolgen zullen hebben voor de behoefte aan bedrijfsmatig vastgoed. Over de hele linie tekent zich een efficiencyslag af binnen het vastgoed als reactie op de veranderde wereldomstandigheden. De tendens is meer met minder te doen. Hierin speelt de factor arbeid een belangrijk rol. De afname van de beroepsbevolking en de toename van zzp ers geeft een nieuwe werkelijkheid weer. Uit het rapport blijkt hoe belangrijk de aantrekkelijkheid van de regio voor internationale bedrijven en uiteraard buitenlands talent is. Circa 19 procent van de beroepsbevolking werkt bij een buitenlandse onderneming. Het rapport geeft ook aan dat de regio haar onderscheidend vermogen aan het verliezen is. De regio scoort geen uitzonderlijk hoge punten op de belangrijkste vestigingscriteria. Harde en duidelijke keuzes voor krachtlocaties zijn nodig en er moet worden geïnvesteerd in kwaliteit. 12

14 Uit de Monitor Uitvoeringsstrategie Plabeka (juli 2012) blijkt hoe de efficiencyslag zich vertaalt in een afnemende uitgifte van bedrijventerreinen en kantoormeters. Er zal nog steeds sprake zijn van een lichte groei in werkgelegenheid en omzet. Dit vertaalt zich niet meer in een groei van de behoefte aan vastgoed. Er is sprake van een negatieve uitbreidingsvraag bij kantoren, met andere woorden, er worden meters ingeleverd. De opname van kantoormeters is historisch laag te noemen, evenals de uitgifte van bedrijventerreinen. Er is een duidelijk verschil tussen kantoren en bedrijventerreinen. De laatste sector vertoont nog een gematigde groei, maar het is duidelijk dat alle prognoses bijgesteld moeten worden en een verbeterde kwaliteit van bestaande locaties uitgangspunt moet zijn. De monitor geeft tevens aan hoe belangrijk de groei van de werkgelegenheid op informele locaties, ofwel de minder bekende gemengde bedrijvenlocaties, is. Op deze locaties zijn de laatste zes jaar arbeidsplaatsen bijgekomen. Dit is een ondersteuning van de stelling dat niet alleen toplocaties relevant zijn, maar dat naar de volle breedte van het aanbod moet worden gekeken. Opmerkelijk is ook dat er steeds meer transacties op bestaande bedrijventerreinen plaatsvinden. Dit is een indicatie dat de prijsdaling nu ook een effect heeft op de behoefte aan nieuwbouw. Het huren van bestaand vastgoed is attractief en bestaande werklocaties worden een interessanter investeringsobject. Opvallend is ook dat het langjarige beleid van Plabeka en de reeds genomen maatregelen zijn terug te vinden in de grafieken. De totale plancapaciteit van bedrijfsmatig vastgoed is aan het afnemen. Het monitoringsrapport geeft aan dat de totale herstructureringsopgave voor de regio meer dan ha bedraagt, waarvan 700 ha ligt op haventerreinen. Een buitengewoon grote opgave, waarvoor op dit moment de publieke middelen en bestuurlijk draagvlak ontbreken. Maar een start met parkmanagement zou een eerste aanzet kunnen vormen tegen geringe kosten. Er zijn vele rapporten in de loop van dit jaar verschenen, aangaand de situatie van bedrijfsmatig vastgoed. Bijvoorbeeld Kantoren in Cijfers 2011 uitgegeven door de Nederlandse Vereniging van Makelaren. De meest recente cijfers van de NVW uit 2012 laten een nog somberder beeld zien. Er is een algemeen beeld uit te distilleren dat het niet goed gaat. De leegstand neemt landelijk toe en de kapitalisatie van projecten en de financiële ruimte om te verbeteren nemen af. Er zijn opmerkelijke verschillen per regio aan te duiden. Wat dat betreft steekt de Plabeka regio gunstig af. Er is kortom voldoende reden om van een ernstige situatie te spreken. Meest zorgwekkend is dat er nog geen zicht is op herstel. 13

15 3. AANPAK MOET BEGINNEN BIJ EEN BETER BEGRIP VAN DE SITUATIE Er is onvoldoende inzicht in de verhouding tussen vraag en aanbod Definities van bijvoorbeeld leegstand en planvoorraad zijn niet eenduidig Er moet een permanente, dynamische ondernemersenquête opgezet worden In het eerste advies werd aangegeven dat de intransparantie van de markt één van de oorzaken van de huidige situatie is. Het is al voor alle betrokken op de vastgoedmarkt al lange tijd zeer lastig een adequaat inzicht te krijgen in de verhouding tussen vraag en aanbod. Waar in kwantitatieve zin nog wel een aantal partijen, met name makelaars, een bijdrage konden leveren, is met name in kwalitatieve zin het overzicht zeer gebrekkig. Het is voor een bedrijf dat huisvesting zoekt bijna ondoenlijk inzicht te ontwikkelen in het aanbod, de kwalitatieve verschillen tussen locaties en de belangrijkste eigenaren en huurders op een locatie. Er is nauwelijks informatie beschikbaar over wat de plannen voor en de perspectieven van een locatie zijn. Daar is de hulp van een professional bij nodig en veel informatie is afgeschermd. Het is van algemeen belang dat er een beter beeld gevormd kan worden van de kwantitatieve en kwalitatieve vraag naar en aanbod van werklocaties. Dit geldt niet alleen voor de bedrijven, maar ook voor de bestuurders en professionals. Deze kennis kan bijdragen aan een betere regionale programmering. Gebrek aan deze kennis was de bottleneck van het beleid in en tussen gemeenten in de regio de afgelopen decennia. Er moet een grotere bereidheid komen zo hebben we van de respons op ons vorige advies geleerd zich daadwerkelijk te conformeren aan een regionale programmering. Dat begint met een duidelijk beeld van de werkelijke vraag-aanbodsituatie in de regio. Nu kunnen gemeenten zich nog verschuilen achter veronderstelde lokale dynamiek van een bedrijventerrein of de affiniteit van een gemeente met het lokale ondernemerschap. Dat zal ongetwijfeld verschillen veroorzaken, maar de regionale economische structuur heeft een veel grotere samenhang dan op dit moment wordt onderkend. Uiteindelijk worden alle gemeenten getroffen als er geen duidelijke afstemming is, teveel eenzijdig aanbod wordt aangeboden en er te weinig aandacht is voor kwaliteit van het bestaande. De hoge leegstand is het gevolg van overaanbod. De verwaarlozing van werklocaties is een gevolg van regionale ontwikkelingen die primair betrekking hadden op nieuwbouw. Dit dient aangepakt te worden met locatiegericht beleid en een regionale strategie. Bij het ontwikkelen van regionaal inzicht spelen een aantal zaken een rol. Opmerkelijk is dat de definitie van leegstand bijvoorbeeld niet duidelijk is. Een deel van de leegstand blijft verborgen omdat bijvoorbeeld bedrijfsruimte waarvan de huurder vertrokken is, terwijl het huurcontract nog doorloopt, niet als leegstand wordt geteld. Hetzelfde geldt voor leegstaande ruimte die niet te huur wordt aangeboden. Deze ruimten komen niet terug in de statistieken. Leegstand is in de definitie van velen te huur staande ruimte. Leegstand in de definitie van de commissie is ruimte die niet in gebruik is. Deze aanpassing alleen al kan leiden tot een vergroting van het leegstandspercentage in de regio met zeker vijf procent. Hetzelfde geldt voor de status van bouwplannen en initiatieven. De definitie van harde en zachte plancapaciteit dient eenduidig te zijn. Alleen op deze manier kan er een goede afweging plaatsvinden. Zelfs over de definities van kantoorruimte en bedrijfsruimte bestaan verschillen van inzicht. Juist nu het onderscheid vager wordt en het moeilijk is eenduidig van de ene dan wel de andere categorie te spreken, is een betere definitie of zelfs een andere indeling noodzakelijk. 14

16 De informatiesystemen zijn niet gestandaardiseerd. Dit geldt voor zowel de private als de publieke sector. De commissie stelt de regio voor een eenduidige systematiek met bijbehorende software te introduceren voor alle gemeenten om real time een inventarisatie te onderhouden van het aanbod en deze ter beschikking te stellen voor zowel de aanbod als de vraagzijde. Er zijn diverse mogelijkheden beschikbaar in de markt. Er is dus geen complexe programmering nodig en de urgentie is er nu. In plaats van kantoren versus bedrijfsruimte spreken we over werklocaties met een indeling naar reikwijdte (lokaal, regionaal, internationaal), omvang (onder 25 ha en daarboven), kwaliteit en milieucategorie (al dan niet beperkingen). Voor de indeling in type locatie zouden regionale eenduidigheid en heldere definities helpen. Bij het formuleren van het beleid, zeker als het gaat om het afstemmen tussen kansrijke en kansarme locaties, moeten we beter inzicht kunnen krijgen in het aanbod en de dynamiek van bedrijven. In de Haagse regio is bijvoorbeeld een onderscheid gemaakt tussen binnenstedelijke en stadsrandlocaties en locaties met multimodale en enkelvoudige ontsluiting. In de recente nota van de gemeente Haarlemmermeer is de indeling: Krimpgebied, Balansgebied, Beperkte Groei gebied, Groeigebieden, versus Toplocaties, Knooppuntlocaties, Snelweg locaties, Woonwijken, Bedrijventerreinen voor kantoren. Beiden zijn in essentie aanbod gedreven definities. Het zou beter zijn als het vraag gedreven definities worden op basis van de vraag van gebruikers. Bestaande ondernemers moeten bij segmentering, monitoring en definities van locaties centraal staan. Bij de keuze van een bedrijf voor een nieuwe vestiging, of het betrekken van of uitbreiden van de bestaande locatie gaat het erom of de locatie: Goede ontsluitingsmogelijkheden biedt, zowel wat betreft autoverkeer als openbaar vervoer De kwaliteit en het imago hebben die aansluiten op de ambities van de onderneming (lokaal, regionaal of internationaal) Andere reeds aanwezige ondernemingen heeft waarbij men zich graag wil vestigen, zowel wat betreft functionaliteit, competitie als imago Voldoende voorzieningenniveau heeft zoals winkels, hotels, dienstverleners op de locatie Een beleid met duidelijke ambities en visie kent, gericht op kwaliteit van de publieke/collectieve ruimte en architectuur en duurzaamheid en veiligheid Flexibiliteit en uitbreidingsmogelijkheden biedt In de juiste prijscategorie valt Dit zouden de basiselementen moeten zijn voor een kwalitatieve indeling van de locaties in de regio. De essentie is om bedrijven een beter inzicht te geven in de mogelijkheden. Dit is tevens het begin van een betere vraaggestuurde regionale afstemming in de regio indien zich nieuwe huisvestingsvragen voordoen. De klant zal kiezen en de publieke sector moet de klant flexibel en snel ondersteunen in de keuze en niet met elkaar concurreren met aanbod gedreven standaardproducten. 15

17 Voor een beter inzicht in de vraag stelt de commissie voor een dynamische enquête te ontwikkelen en rond te sturen naar een groot aantal bedrijven in de regio. Zo mogelijk kan op basis van deze enquête een bedrijvenpanel worden opgezet om het gedrag en wensen van dezelfde bedrijven te volgen in de tijd. De essentie is dat dit een begin moet zijn van een permanente monitoring van de verhouding tussen vraag en aanbod. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van de informatie van de Kamers van Koophandel, de Belastingdienst, makelaars, het Kadaster en bijvoorbeeld de ORAM (ondernemingen in de regio Amsterdam). Naast concrete vragen ten aanzien van de behoefte aan bedrijventerreinen en kantoorlocaties in de toekomst, zou deze enquête ook inzicht moeten geven in de belangrijkste factoren bij het maken van de locatiekeuze. Dit zou moeten bijdragen aan de eenduidigheid van de informatie en een basis moeten vormen voor toekomstig beleid. Met name de gegevens van de Belastingdienst ten aanzien van transacties zou een belangrijk onderdeel moeten worden van de permanente monitoring. Uiteindelijk moet deze verbeterde monitoring en vergroting van de kennis van de vraag leiden tot een proactief beleid waarin de vraag van bestaande gebruikers centraal staat. 16

18 4.1 PROGRAMMERING EN AANPAK Er zijn belangrijke nieuwe ontwikkelingen in de vraag naar bedrijfsmatig vastgoed Daaruit volgt een verdere groei van de leegstand, zelfs bij economisch herstel De markt dient nieuwe duurzame producten te ontwikkelen en de regio kan dat ondersteunen We kiezen voor regionale programmatische afstemming en locatiegericht beleid met meer ruimte voor lokale initiatieven De regio moet kiezen voor krachtlocaties Een verdere afstemming van de programmering in de regio is noodzakelijk. De programmering moet gebaseerd worden op een reële prognose van de behoefte aan ruimte in de komende decennia. De door ons voorgestelde permanente enquête, de kennis en vraag van onderop, moet richtinggevend worden. Niet het wensbeeld van bestuurders of de markt, noch het politieke compromis of het rondkrijgen van de grondexploitatie wat lange tijd de drijfveer was. Een proactief beleid is noodzakelijk om duidelijkheid te scheppen in de markt. Wensdenken, planoptimisme, te ambitieus groeidenken en opportunistische competitie tussen publieke partijen moet stoppen. Het is van belang dat we middels monitoring beter weten wat er speelt in de vraagontwikkeling in de regio. Het is nog belangrijker een goede inschatting te maken van de programmering in de regio op middellange termijn. Er bestaat tot onze verbazing een grote achterstand in kennis bij zowel marktpartijen als overheid over de ontwikkeling van de vraag naar kantoren en bedrijventerreinen. De ontwikkeling van nieuwe werklocaties werd gestuurd door wens- en groeidenken aan de publieke kant en een direct op een enkelvoudige transactie gerichte benadering van de private sector. Daardoor is er nu nauwelijks kennis en is er nog geen juiste onderzoeksmethodiek om te begrijpen wat nu exact de ontwikkelingen aan de vraagzijde zijn geweest en hoe aan die vraag middels reeds bestaand vastgoed kan worden voldaan. Er bestaat een grote hoeveelheid notities, analyses, filosofische benaderingen en individuele casestudies, maar het overzicht om deze om te zetten in daden en echt vraaggerichte locatieontwikkeling waarin er meer aandacht is voor kwaliteit is er nog niet. In ons vorige advies hebben we gesignaleerd dat een aantal ontwikkelingen een rol speelt in de veranderingen in de behoefte op termijn. Deze hebben we verder aangescherpt: 1) Een vermindering van het ruimtegebruik per economische activiteit uitgedrukt in oppervlak per werknemer bij kantoren en omzet per m2 bij bedrijfsruimten. Bedrijfsprocessen worden efficiënter ingericht. Bij kantoren zien we een sterke toename van het dubbel gebruik van werkplekken en een toename van open kantoorconcepten, die aanzienlijk minder ruimte gebruiken. Er is sprake van een geleidelijke daling van 1 werkplek per werknemer naar 0,8 werkplek per werknemer. Dit drukt het dubbel gebruiken van een werkplek uit. Bij recente transacties in de regio zien we het kantoorgebruik per werknemer verder wegzakken naar onder de 19 m2 per werknemer. Dit was boven de 25 m2 per werknemer twintig jaar geleden. Het gevolg is dat de dichtheid van het aantal werkenden per werklocatie aan het toenemen is, terwijl de trend jarenlang juist verdunning was. Op termijn betekent dit dus dat er extra ruimte leeg komt te staan. Daarbij moeten de afstootoperaties van de overheid nog opgeteld worden. 17

19 2) Huurders en gebruikers van werkruimten zijn niet meer in staat of achten het ongewenst zich voor lange tijd te committeren aan huurcontracten of eigendom. Dit hangt samen met de economische situatie en de grote veranderingen die in de verschillende bedrijfstakken optreden. Hierdoor wordt de toekomstige ontwikkeling van de onderneming onzeker. Dit legt een groter risico bij de eigenaren en beheerders van vastgoed, die geen lange termijn zekerheid kunnen bieden aan hun investeerders en financiers. Overigens is ook fiscale wetgeving van invloed op de duur van de overeenkomsten. De introductie van Basel III, waarbij langlopende huurverplichtingen op de balans vermeld moeten worden, is zeker voor beursgenoteerde bedrijven van grote invloed op de keus voor de uiteindelijke termijn. Men wil minder verplichtingen op de balans en dat betekent kortere termijnen. Dit beperkt de mogelijkheden voor op maat gemaakte nieuwbouw in de toekomst en vergroot de vraag naar flexibele meer bestemmingsvrije gebouwen en terreinen met meerdere gebruikers en functies. 3) Schaalverkleining van ondernemingen. Er is sprake van een groei van het aantal kleine ondernemingen, terwijl de grotere ondernemingen minder dominant worden en een kleinere ruimtebehoefte hebben. Het is niet meer een markt van de grote spelers, het is een markt van clusters en netwerken van bedrijven. Veel nieuwe bedrijven komen voort uit het doorstarten of afstoten van bedrijfsonderdelen van de grotere ondernemingen en zijn per definitie op kostenbesparing en efficiency ingesteld. Dit leidt ongetwijfeld tot een behoefte aan andere meer gemengde en stedelijke werkmilieus. We zagen al een sterke stijging van het aantal banen op zogenaamde informele, niet standaard, werklocaties. Dit zal doorzetten. 4) Groeiende behoefte aan nieuwe geïntegreerde thematische kantoorconcepten en bedrijfsmatige concepten waarbij meerdere huurders voorzieningen delen zoals vergaderfaciliteit, ICT, receptie, restaurant, opslag, beveiliging etc. Deze faciliteiten worden door de verhuurder aangeboden. Dit heeft te maken met de vermindering van de gemiddelde bedrijfsgrootte en met uitbesteding van activiteiten om redenen van kostenbesparing. Dit zie je ook op het niveau van bedrijventerreinen gebeuren waar men beveiliging, onderhoud etc. gezamenlijk ondersteunt. Het aantal gebouwen met meerdere huurders neemt toe. Dit biedt een grotere flexibiliteit en zorgt voor een ontwikkeling naar nieuwe full-service concepten. Voorbeelden zijn Regus, Seats To Meet, Atoomclub, Da Vinci bedrijvenhuis, etc. In de toekomst zullen we een veel sterkere branding van locaties gaan zien. Hiermee wordt de onderscheidende kwaliteit benadrukt en zullen bedrijven veel bewuster voor de ene of andere locatie kiezen. 5) Afname van opslagcapaciteit bij bedrijfsgebouwen. Door de ontwikkeling van informatietechnologie en door het bundelen van opslagcapaciteit door dienstverleners en de toename van gebruik van transporteurs die ook de opslag verzorgen, verandert de configuratiebehoefte van bedrijfsgebouwen. Ook het aantal werknemers per locatie intensiveert. De toegevoegde waarde neemt per bedrijfsproces toe, waardoor er hogere eisen aan de huisvesting, beveiliging en milieucondities worden gesteld. 18

20 6) Grote behoefte aan kwalitatief betere werklocaties met stedelijke voorzieningen en multimodale ontsluiting. Het is duidelijk dat in een markt met overmaat aan aanbod de klant steeds kieskeuriger kan worden en deze is zich daar van bewust. Bij beëindiging van huurcontracten gaat de voorkeur uit naar locaties en gebouwen die een aanzienlijk beter werkmilieu aanbieden. Dit geldt zeker voor de openbare ruimte. Het gaat vaak over locaties met internationale uitstraling zoals de Zuidas en ACT. Dit heeft overigens ook tot gevolg dat de typische kantoorgebruiker niet meer per definitie in een kantoorgebied haar kantoor heeft. Het feit dat het nieuwe kantoor zich op een bedrijventerrein bevindt, is zeker niet uitgesloten. Deze verkantorisering is misschien vanuit het perspectief van de gemeente niet gewenst, maar de markt laat duidelijk een andere trend zien. Plabeka zal hierin proactiever moeten zijn. 7) Duurzaamheid is een belangrijk onderdeel van het keuzeproces geworden. Het gaat dan niet alleen om de voordelen vanwege lagere energiekosten. Er is een steeds groter belang bij ondernemingen een groen imago te hebben. Hier sluit ook de multimodale infrastructuur bij aan. 8) Er heeft zich de afgelopen jaren een verschuiving voorgedaan richting een kleinere behoefte aan terreinen met zwaardere milieucategorieën, of anders gezegd er zijn relatief meer bedrijven met een lagere milieubelasting. Voorheen was dat een belangrijk aspect van bedrijventerreinen. In het algemeen verplaatst deze activiteit zich uit de regio. De adviescommissie is van mening dat het huidig aanbod van terreinen in de zwaarste categorie krap, maar vermoedelijk voldoende is. Er is wel behoefte aan een goede inventarisatie of de huidige milieucontouren geen beperking vormen voor de herontwikkeling van met name bedrijventerreinen en of door een herschikking er efficiënter met de milieucategorieën omgegaan kan worden. Wat zijn de gevolgen van deze ontwikkelingen? Het ruimtegebruik zal, zelfs als de economie weer gaat groeien, blijven afnemen. Op basis van de cijfers uit de regio en de hierboven geschetste tendensen is het mogelijk een theoretisch model te ontwikkelen aangaande de ontwikkeling van vraag en aanbod in de regio. Recentelijk (in 2010) heeft ABN AMRO eenzelfde soort analyse gemaakt op basis van een inventarisatie van de vraag bij de belangrijkste ruimtevragers in de kantorensector. Wij richten ons voor de rekenexercitie op de kantorensector. Het blijkt moeilijk voor bedrijventerreinen eenzelfde inzicht te ontwikkelen. De principes zijn echter hetzelfde. De kern is dat economische ontwikkelingen en veranderingen in het gebruik grote gevolgen hebben voor het aanbod en de ontwikkeling van de leegstand. Wij zijn uitgegaan van het aantal werknemers in kantoorgebonden sectoren. De precieze omvang is niet bekend, maar bij een totale beroepsbevolking van 1,4 miljoen, zal ongeveer 50 procent kantoorgebonden werk hebben. Dit leidt tot arbeidsplaatsen. 90 procent daarvan heeft een vaste werkplek. 10 procent daarvan is zzp er met een andere ruimtebehoefte. We gaan uit van een ervaringsgetal van 30 procent zzp ers die een eigen werkplek in kantoren hebben. 70 procent werkt mobiel of vanuit huis. Uitgaande van een realistische bescheiden economische groei en een productiviteitsstijging van 10 procent in de komende vijf jaar zal het aantal arbeidsplekken door de optelling van economische ontwikkelingen redelijk stabiel blijven. Hierbij is overigens sprake van een aanvankelijke daling als gevolg van de recessie. We houden daarbij rekening met een doorgaande groei 19

21 van het aantal buitenlandse vestigingen, die een belangrijke bijdrage leveren aan het aantal arbeidsplekken in de regio. Daar staat vermoedelijk een daling van het gebouwoppervlak per werkplek tegenover van de huidige 19 m2 naar waarschijnlijk 17,5 m2 in de komende vijf jaar. Het kantoor wordt papierloos, we willen niet meer in eigen hokjes zitten en we vergaderen meer. We werken wel steeds meer thuis. Dit wordt deels gecompenseerd door een soort goedkoopte toeslag. Bedrijven nemen in de huidige markt meer oppervlakte af omdat het goedkoop is en er is een toename van andersoortige ruimten in een kantoor, met name ontmoetings- en voorzieningen als horeca en fitness. Al die effecten bij elkaar opgeteld leiden in dit model tot een theoretische daling van de behoefte aan kantoorruimte met 20 procent in de komende vijf jaar. Als we dit vergelijken met de voorraad van ongeveer 13,8 miljoen m2 in de regio en gezien het tempo van nieuwbouw en transformatie van het afgelopen jaar, zal in dit theoretisch model de leegstand toenemen van 19 procent nu naar 34 procent in Hierbij gaan we uit van een gestage stijging van de transformatie van leegstaande kantoorgebouwen tot 5 procent van de voorraad in 2017 (of ongeveer m2) en een gelijkblijvende nieuwbouw van m2 per jaar. Onderstaande figuur uit het onderzoek van ABN AMRO illustreert dit. Het is koffiedik kijken, maar de op zichzelf realistische rekensom, sluit aan bij het rapport van ABN AMRO. De stijging van de leegstand zal toenemen, tenzij er drastisch wordt ingegrepen. Onderstaande berekening illustreert het bovenstaande. 20

22 Andersom kan ook geconstateerd worden dat, op basis van dit model, alleen bij een onttrekking (sloop en transformatie) van meer dan 10 procent per jaar (of meer dan 1 miljoen m2) er een duurzaam proces wordt ingezet naar een meer in balans zijnde verhouding tussen vraag en aanbod. Dit versterkt onze gedachte dat het de komende jaren zal gaan om het aanpassen van het aanbod conform de wensen van de huidige gebruikers en de reële vraag. Er gaat een waterscheiding komen tussen ontwikkelaars, financiers, eigenaren en overheden die zich gaan aanpassen en diegenen die passief blijven wachten op betere tijden. 4.2 VERTALING NAAR VASTGOEDPRODUCTEN De genoemde verandering in doelgroep, gebruik door de doelgroep en de grote transformatieopgave dwingt de markt nieuwe vastgoedproducten te ontwikkelen, die een antwoord op de nieuwe behoefte geven. Dit komt maar langzaam op gang. Dit is niet in de laatste plaats het gevolg van de grote problemen bij ontwikkelaars en beleggers in het wegwerken van de oude (en afgewaardeerde) portefeuille, kleinere organisaties door herstructureringen, lagere financieringscapaciteit en de geringe liquiditeit van de markt. Zolang investeerders wegblijven, met name uit de herontwikkelingspraktijk, zal de innovatiegraad van de sector te laag blijven. 21