Business Case Indoor Sportaccommodatie Asperen. I C S a d v i s e u r s

Transcriptie

1 Business Case Indoor Sportaccommodatie Asperen I C S a d v i s e u r s

2 Eindversie Business case: Indoor Sportaccommodatie Asperen 23 januari 2014 / ICSadviseurs Maarten Groenen & Roosmarijn Peet Zekeringstraat 46 Postbus KC AMSTERDAM In samenwerking met: Werkgroep Indoor Sportaccommodatie Asperen Gemeente Lingewaal 2

3 Inhoud Deel 1 Deel 2 Deel 3 Deel 4 Deel 5 Deel 6 Deel 7 Deel 8 Introductie Werkwijze Inhoud Ruimte Financiën Beheer, exploitatie en eigendom Samenvatting en conclusies Conclusies en aanbevelingen 3

4 Deel 1 Introductie I C S a d v i s e u r s

5 Aanleiding In de kern Asperen vinden nagenoeg alle binnensportactiviteiten plaats in de sporthal van De Schildkamp. De Schildkamp is een commerciële voorziening met tevens een hotel, vergadercentrum en vele andere faciliteiten. De sporthal heeft een omvang van circa m² en heeft belijningen voor uiteenlopende sporten, zoals voetbal, tennis, volleybal en badminton. Het bewegingsonderwijs van basisscholen CBS De Open Poort en OBS De Zandheuvel vindt plaats in De Schildkamp. De gemeente Lingewaal heeft een huurovereenkomst met De Schildkamp ten aanzien van het bewegingsonderwijs. Deze huurovereenkomst loopt per 1 augustus 2014 af. De gemeente Lingewaal is al enige tijd in overleg met De Schildkamp over een mogelijke verlenging van de huurovereenkomst. Ondertussen heeft de gemeente ook alternatieve scenario s verkend voor het geval de overeenkomst met De Schilkamp niet wordt verlengd. De volgende scenario s zijn hierbij uitgewerkt: Stoppen met de huur van de sporthal en voor de leerlingen van het primair onderwijs busvervoer bekostigen naar een andere sport- of gymzaal. De sportverenigingen moeten zelf naar een alternatieve locatie zoeken; Een sporthal inpassen in het MFA Heukelum; Een nieuwe sporthal stichten nabij het terrein van VV Asperen. Een voorzichtig idee dat al eerder geopperd schijnt te zijn door de voetbalvereniging en de volleybalvereniging (nu huurder van De Schildkamp); De huidige sporthal door de volleybalverenging te laten pachten en exploiteren. Uit dit scenario-onderzoek is naar voren gekomen dat de laatste 2 scenario s bij de gebruikers de voorkeur hebben om nader uitgewerkt te worden. 5

6 Aanleiding Begin juli heeft De Schildkamp aangegeven de huurovereenkomst met twee jaar te willen verlengen, tot uiterlijk 1 augustus 2016, maar verbindt daaraan specifieke voorwaarden. Zo dient de huurprijs te worden verhoogd om het exploitatietekort te dekken en wordt alleen strikt noodzakelijk onderhoud uitgevoerd. Tenslotte heeft De Schildkamp kenbaar gemaakt dat de optie om de hal na 1 augustus 2016 verder te huren vervalt, waardoor het laatste scenario geen optie meer is. De betrokken verenigingen hebben de voorkeur uitgesproken voor het scenario (3) waarbij een nieuwe accommodatie met sporthal wordt gerealiseerd nabij de V.V. Asperen en Zwembad De Wiel. Per brief heeft men het college verzocht om een uitgebreid haalbaarheidsonderzoek naar dit scenario te laten uitvoeren. De gemeenteraad heeft in de raadsvergadering van 12 september 2013 met dit verzoek ingestemd. Opdracht De gemeente Lingewaal heeft ICSadviseurs opdracht gegeven voor het uitvoeren van het haalbaarheidsonderzoek. Op basis van dit haalbaarheidsonderzoek zal vervolgens in de raadsvergadering van 31 januari 2014 een go/no go-besluit plaatsvinden omtrent de mogelijke realisatie van nieuwe sporthal in Asperen. Bij het uitvoeren van het haalbaarheidsonderzoek dienen de sportverenigingen nadrukkelijk te worden betrokken. Gezamenlijk doel is om te komen tot een haalbare en daarmee sluitende business case voor de ontwikkeling van nieuwe indoor sportaccommodatie in Asperen, die duurzaam de eigenaar en gebruikers kan worden geëxploiteerd. 6

7 Deel 2 Werkwijze I C S a d v i s e u r s

8 Werkwijze Door ICSadviseurs, de Werkgroep indoor sportaccommodaties Asperen (WISA) en de gemeente Lingewaal is gezamenlijk gewerkt aan het opstellen van een (sluitende) business case voor de ontwikkeling van nieuwe indoor sportaccommodatie in Asperen. Hierbij is de volgende rol en taakverdeling gehanteerd: ICSadviseurs WISA Gemeente Lingewaal Verantwoordelijk voor het, in nauwe samenwerking met WISA, opstellen van de business case en begeleiding van het proces. Gemandateerd door de verschillende besturen van de betrokken verenigingen. WISA functioneert als aanspreekpunt namens de betrokken verenigingen richting ICSadviseurs en de gemeente. In het project is WISA verantwoordelijk voor onder andere het opstellen van een programma van eisen en wensen en het aanleveren van informatie over dekkingsmogelijkheden per vereniging. Verantwoordelijk voor het aanleveren voor aanleveren van informatie vanuit de gemeente en het voorzien van kaders (vooral op het gebied van ruimtelijke ordening). De betrokken partijen hebben op gezette momenten gezamenlijk overleg gevoerd in een projectgroep. De projectgroep is op de volgende momenten bijeen geweest voor het bespreken en optimaliseren van de business case: Startbijeenkomst 18 september Bijeenkomst projectgroep 7 oktober 2013 Bijeenkomst projectgroep 31 oktober 2013 Bijeenkomst projectgroep 21 november 2013 Bijeenkomst projectgroep 3 december 2013 Bijdrage WISA 8

9 Deel 3 Inhoud I C S a d v i s e u r s

10 Betrokken verenigingen Gymnastiekvereniging WHV De letters W.H.V. staan voor Wij Houden Vol. Dat de vereniging het al lange tijd vol houdt, blijkt uit de oprichtingsdatum 17 mei De vereniging is aangesloten bij de Koninklijke Nederlandse Gymnastiek Unie (KNGU), wat de mogelijkheid biedt om wedstrijden en training verantwoord aan te bieden. WHV wil al haar leden de ruimte geven om met elkaar plezier te beleven en sportief bezig te zijn met welke vorm van gymnastiek dan ook. De vereniging is er voor zowel meisjes als jongens! Er is al peutergym vanaf 3 jaar. Op dit moment heeft WHV circa jeugdleden. BC Wammes BC Wammes is een recreatieve badmintonvereniging met ongeveer 120 leden. Recreatief betekent dat BC Wammes niet bij de Nederlandse Badminton Bond is aangesloten en ook geen bondscompetitie speelt. Wel speelt BC Wammes een regiocompetitie met andere niet-bondsverenigingen en regelmatig toernooien bij andere verenigingen, dit zowel voor senioren als voor junioren en jeugdleden. Je zou kunnen zeggen dat BC Wammes in de eerste plaats voor de gezelligheid en de sociale contacten speelt en op de tweede plaats pas voor de sportieve prestatie. Dit betekent niet dat er niet fanatiek gespeeld wordt op de speelavonden. Integendeel zelfs! Volleybalvereniging WHV Op 8 juli 1957 werd WHV officieel opgericht. De vereniging startte toen met 28 leden. In de jaren daarna werd WHV al snel een vaste waarde (in het toen nog beperkte) verenigingsleven van Asperen. Jarenlang speelde de vereniging in het gymnastiekzaaltje in Asperen, maar toen dit niet meer voldeed aan de eisen van de NEVOBO (Nederlandse volleybalbond), moest er worden uitgeweken naar andere locaties. Tot de jaren 80 heeft WHV in veel andere dorpjes uit de omgeving gespeeld, totdat Sporthal De Schildkamp in de jaren 80 zijn deuren opende en WHV hier een vaste thuisbasis vond. In de loop der jaren verdwenen veel volleybalverenigingen uit de omgeving en vaak werden de leden van deze verenigingen opgenomen bij WHV. Op dit moment heeft WHV ongeveer 180 leden en nemen er vele teams deel aan de NEVOBO competitie. Zo speelt het 1e herenteam al enkele jaren in de promotieklasse (na een ongeslagen kampioenschap in de 1e klasse). Daarnaast speelt het 1e damesteam sinds seizoen in de 3e divisie. 10

11 Betrokken verenigingen Voetbal Vereniging Asperen is een voetbalclub met in totaal 20 teams (7 senioren en 13 jeugdteams). De VV Asperen is opgericht 22 februari 1962 en biedt in competitieverband alleen veldvoetbal aan. In de winterperiode wordt incidenteel gebruik gemaakt van De Schildkamp. CBS De Open Poort (176 leerlingen) en OBS De Zandheuvel (154 leerlingen) hebben op basis van de leerlingtelling van 1 oktober 2012 beide recht op 6 klokuren per week voor bewegingsonderwijs. De gemeente is verantwoordelijk voor het faciliteren van een accommodatie ten behoeve van bewegingsonderwijs. Overige partners Naast bovenstaande verenigingen gaan mogelijk ook andere partijen gebruik maken van de nieuwe binnensportvoorziening. SKCN (buitenschoolse opvang) SKCN wil buitenschoolse opvang aanbieden, vergelijkbaar als de huidige situatie in samenwerking met VV Asperen. Kinderen in de leeftijd van 4 tot 13 jaar kunnen hier terecht. Het is een plek om huiswerk te maken, aan uitdagende activiteiten deel te nemen of juist te ontspannen. De Wiel Cafetaria De Wiel heeft een huurovereenkomst met de gemeente tot en met 2016 en wenst haar huidige plek te behouden nabij het natuurwater en wil transformeren naar een bruin (sport) café. De rol van De Wiel in de planontwikkeling is afhankelijk van het te kiezen scenario. In de uitgewerkte scenario s is vooralsnog geen aparte ruimte opgenomen voor De Wiel. Ook van belang is de visie van de gemeente op de rol van De Wiel in het kader van het toekomstige beheer van het buitenzwembad. 11

12 Activiteiten Door WISA is de onderstaande inschatting gegeven van het structurele gebruik van een binnensportaccommodatie. In totaal betekent dit een structureel gebruik van circa uur van 1 veld of zaaldeel per jaar. weekdag Tijd #uur #velden (*) Organisaties maandag 08:30 11:00 2,5 1 ZH maandag 13:30 15:00 1,5 1 ZH maandag 15:00 18: GYM maandag 18:00 20: VOL + GYM maandag 20:00 22:30 2,5 3 VOL dinsdag 08:30 12:00 3,5 1 OP dinsdag 13:15 15: OP dinsdag 17:00 20: GYM dinsdag 20:00 22: tot 3 WAM dinsdag 22:00 22:30 0,5 1 WAM woensdag 17:00 21: VOL woensdag 21:00 22:30 1,5 2 VOL donderdag 08:30 11:00 2,5 1 ZH donderdag 13:30 15:00 1,5 1 ZH donderdag 18:00 22: WAM vrijdag 08:30 12:00 3,5 1 OP vrijdag 13:15 15: OP vrijdag 19:30 21:00 1,5 2 VOL zaterdag wisselend (**) wisselend (**) wisselend (**) VOL Voor de scholen, volleybal en gym wordt uitgegaan van een gebruik gedurende 40 weken per jaar. Voor de badminton gedurende 44 weken per jaar. Opgemerkt wordt dat de beide scholen recht hebben (op een vergoeding van) 6 klokuren bewegingsonderwijs (van 1 zaaldeel) per week. In het opgenomen overzicht is voor De Open Poort en De Zandheuvel respectievelijk 11 en 8 opgenomen. In het geval VV Asperen in de ontwikkeling wordt betrokken, zou zij met zaalvoetbal voor extra structureel gebruik kunnen zorgen. (*) 1 veld betekent 1/3 deel van de huidige sporthal (**) 380 velduren ongelijkmatig verdeeld over 22 zaterdagen. 12

13 Activiteiten Door WISA is de onderstaande inschatting gegeven van het incidentele gebruik van een binnensportaccommodatie. In totaal betekent dit een incidenteel gebruik van circa 200 uur van 1 veld of zaaldeel per jaar. Activiteit Frequentie #velden Organisatie Volleybal (vrijdag) 7 x 3,5 uur op vrijdagavond 3 VOL en overig in totaal 30 uur Volleybal (inhaal) In totaal 30 uur 1 VOL Gym 3 x per jaar 6 uur?? GYM Badminton 1 x per jaar 10 uur op 3 WAM zondag Zaalvoetbal Nog niet bekend 3 VVA Het totale gebruik (structureel en incidenteel) wordt daarmee ingeschat op circa uur van 1 veld of zaaldeel per jaar. Het maximaal gebruik van 1 veld of zaaldeel bedraagt circa uur per. (doordeweeks 9:00 22:00 uur, zaterdag 9:00 17:00, 42 weken per jaar) Vraag naar binnensportaccommodatie vs. demografische ontwikkelingen Door WISA is de verwachte vraag naar een binnensportaccommodatie geschetst op basis van de huidige situatie. Om een reële inschatting voor de toekomst te kunnen maken zijn 2 variabelen van belang: deelnamepercentage (hoeveel % van bevolking tussen de.. en.. jaar zit op volleybal) en bevolkingsopbouw (hoeveel mensen zijn er in de verschillende leeftijdsgroepen. De ontwikkeling van het deelnamepercentage valt lastig te bepalen en is sterk afhankelijk van het functioneren van verenigingen. De bevolkingsprognose laat zien dat het aantal 10 tot 30 jarigen (de belangrijkste doelgroep voor sportverenigingen) zal teruglopen. Dit betekent dat er relatief meer mensen lid moeten worden om het aantal leden constant te houden. Leeftijdsgroep tot 20 jaar 1,3 1,2 1 0,9 20 tot 30 jaar 1,1 1,1 1,1 0,9 Totaal 2,4 2,3 2,1 1,8 CBS 2013: Prognose aantal inwoners gem.lingewaal per leeftijdsgroep x

14 Deel 4 Ruimte I C S a d v i s e u r s

15 Scenario s Aan de hand van het door WISA opgestelde programma van eisen en wensen zijn de volgende 3 scenario s benoemd, die vervolgens ruimtelijk en financieel zijn vertaald: Maximaal Basis Minimaal Betreft de realisatie van een sporthal (24*44 meter), aanvullende facilitaire ruimten (o.a. kantine) en ruimte voor VV Asperen en De Wiel Betreft de realisatie van een sporthal (24*44 meter) en aanvullende facilitaire ruimten (o.a. kantine) Betreft de realisatie van een sportzaal (24*28 meter) en aanvullende facilitaire ruimten (o.a. kantine) Gedurende het proces is een 4 e scenario benoemd dat tevens ruimtelijk en financieel is vertaald. Combi Betreft de realisatie van een sportzaal (24*28 meter) en aanvullende facilitaire ruimten (o.a. kantine) en ruimte voor VV Asperen en De Wiel Gedurende het proces zijn deze scenario s zowel ruimtelijke als financieel geoptimaliseerd. Op ruimtelijk gebied is gestreefd naar een multifunctioneel gebruik en het voldoen aan de minimale eisen van NOC*NSF. Verder is tevens gekeken naar de ruimtelijke inpasbaarheid van de scenario s op het beoogde perceel. 15

16 Scenario 1: Maximaal Ruimteprogramma Binnensportaccommodatie Asperen - maxmodel Aantal m² FNO Binnensportaccommoda tie Voetbal De Wiel Opmerkingen Binnensportaccommodatie- algemeen Centrale entree en tochtportaal Werkkast Sporthal Wedstrijdruimte (24x44x7) delen, voor 7 badminton- en 3 volleybalvelden Tribune 0 in wedstrijdruimte oplossen Toestellenberging , situering aan de lange zijde Beheerder Kleedruimten eis eigenlijk 6 stuks Wasruimten eis eigenlijk 6 stuks Berging BSW Berging WHV Volleybal Berging WHV Gym Scheidsrechtersruimte/EHBO/docentenruimte Voetbal Kantine incl. snackcorner, bso in kantine Berging BSO Keuken Magazijn/koeling/fustruimte Toiletten 8 2, heren, 2 dames, evt. urinoirs, nabij kantine, 1 mivatoilet, 1 toilet per 15 pers Kleedruimten incl. Lockers Wasruimten Bestuurskamer/verenigingsruimte zicht op hoofdveld, ook wedstrijdsecretariaat Scheidsrechter kleedkamer dames, 1 heren, incl. douche en toilet Opslag en berging (buiten)materialen/machines hoge en brede deur Opslag en berging trainingsmaterialen Wasruimte kleding Massage/EHBO nabij kleedruimten Afvalcontainer Totaal m² NVO Bijkomend ( constructie, installatie, verkeersruimte) 35% (overig) en 15% (sport) Totaal m² BVO Het maximale scenario gaat uit van de realisatie sporthal, aanvullende facilitaire ruimten (o.a. kantine) en ruimte voor VV Asperen. Op basis van het programma van eisen en wensen is een ruimteprogramma opgesteld van in totaal m² bvo. Hierbij kan nog de volgende onderverdeling worden gemaakt: - Binnensportaccommodatie: m² bvo - VV Asperen: 699 m² bvo De totale bezettingsgraad van de sporthal is in het maximale scenario met ca. 45% (4.000 / (3*3000)) relatief laag en wordt vooral veroorzaakt door beperkt gebruik overdag. - Bezettingsgraad doordeweeks overdag: 20% - Bezettingsgraad s avonds en zaterdag: 70% 16

17 Scenario 2: Basis Ruimteprogramma Binnensportaccommodatie Asperen - basismodel Aantal m² FNO Sportruimte Ondersteunend Opmerkingen Binnensportaccommodatie- algemeen Centrale entree en tochtportaal Kantine ong. 50 personen Keuken Magazijn/koeling Toiletten 6 2, heren, 3 dames, evt. urinoirs, nabij kantine, incl. 1 mivatoilet Beheerder Afvalcontainer Werkkast Sporthal Wedstrijdruimte (24x44x7) delen, voor 7 badminton- en 3 volleybalvelden Tribune 0 in wedstrijdruimte oplossen Toestellenberging , situering aan de lange zijde Kleedruimten Wasruimten Berging BSW Berging WHV Volleybal Berging WHV Gym Scheidsrechtersruimte/EHBO/docentenruimte Totaal m² NVO Bijkomend ( constructie, installatie, verkeersruimte) 35% (overig) en 15% (sport) Totaal m² BVO Het basis scenario gaat uit van de realisatie sporthal en aanvullende facilitaire ruimten (o.a. kantine). Op basis van het programma van eisen en wensen is een ruimteprogramma opgesteld van in totaal m² bvo. Hierbij kan nog de volgende onderverdeling worden gemaakt: - Sportruimten: m² bvo - Facilitaire ruimten: 205 m² bvo De totale bezettingsgraad van de sporthal is in het basis scenario met ca. 45% (4.000 / (3*3000)) relatief laag en wordt vooral veroorzaakt door beperkt gebruik overdag. - Bezettingsgraad doordeweeks overdag: 20% - Bezettingsgraad s avonds en zaterdag: 70% 17

18 Scenario 3: Minimaal Ruimteprogramma Binnensportaccommodatie Asperen - minmodel Aantal m² FNO Sportruimte Ondersteunend Opmerkingen Binnensportaccommodatie- algemeen Centrale entree en tochtportaal Kantine ong personen Keuken Magazijn/koeling Toiletten 6 2, heren, 3 dames, evt. urinoirs, nabij kantine, incl. 1 mivatoilet, 1 toilet 15 pers Beheerder Afvalcontainer Werkkast Het minimale scenario gaat uit van de realisatie sportzaal en aanvullende facilitaire ruimten (o.a. kantine). Op basis van het programma van eisen en wensen is een ruimteprogramma opgesteld van in totaal 1.209m² bvo. Hierbij kan nog de volgende onderverdeling worden gemaakt: - Sportruimten: m² bvo - Facilitaire ruimten: 203 m² bvo Sportzaal Wedstrijdruimte (24x28x7) badminton- en 2 volleybalvelden Tribune 0 in wedstrijdruimte oplossen Toestellenberging situering aan de lange zijde Kleedruimten Wasruimten Bergingen BSW/WHV V / WHV G Scheidsrechtersruimte/EHBO/docentenruimte Totaal m² NVO Bijkomend ( constructie, installatie, verkeersruimte) 35% (overig) en 15% (sport) Totaal m² BVO De totale bezettingsgraad van de sportzaal is in het minimale scenario met ca. 65% (4.000 / (2*3000)) redelijk. Het beperkte gebruik overdag wordt gecompenseerd door een zeer hoge bezetting in de avonduren. - Bezettingsgraad doordeweeks overdag: 25% - Bezettingsgraad s avonds en zaterdag: 100% Knelpunten: - De realisatie van een sportzaal betekent een grote druk op het rooster en beïnvloedt daarmee het functioneren van de verenigingen. Verder belemmert een sportzaal eventuele groei mogelijkheden. 18

19 Scenario 4: Combi Ruimteprogramma Binnensportaccommodatie Asperen - Combi Aantal m² FNO Binnensportaccommoda tie Voetbal Opmerkingen Binnensportaccommodatie- algemeen Centrale entree en tochtportaal Werkkast Sportzaal Wedstrijdruimte (24x28x7) badminton- en 2 volleybalvelden Tribune 0 in wedstrijdruimte oplossen Toestellenberging situering aan de lange zijde Kleedruimten Wasruimten Bergingen BSW/WHV V / WHV G Scheidsrechtersruimte/EHBO/docentenruimte Voetbal Kantine incl. snackcorner, bso in kantine Berging BSO Keuken Magazijn/koeling/fustruimte Toiletten 8 2, heren, 2 dames, evt. urinoirs, nabij kantine, 1 mivatoilet, 1 toilet per 15 pers Kleedruimten incl. Lockers Wasruimten Bestuurskamer/verenigingsruimte zicht op hoofdveld, ook wedstrijdsecretariaat Scheidsrechter kleedkamer dames, 1 heren, incl. douche en toilet Opslag en berging (buiten)materialen/machines hoge en brede deur Opslag en berging trainingsmaterialen Wasruimte kleding Massage/EHBO nabij kleedruimten Afvalcontainer Totaal m² NVO Bijkomend ( constructie, installatie, verkeersruimte) 35% (overig) en 15% (sport) Totaal m² BVO Het combi scenario gaat uit van de realisatie sportzaal, aanvullende facilitaire ruimten (o.a. kantine) en ruimte voor VV Asperen. Op basis van het programma van eisen en wensen is een ruimteprogramma opgesteld van in totaal m² bvo. Hierbij kan nog de volgende onderverdeling worden gemaakt: - Binnensportaccommodatie: m² bvo - VV Asperen: 699 m² bvo De totale bezettingsgraad van de sportzaal is in het combi scenario met ca. 65% (4.000 / (2*3000)) redelijk. Het beperkte gebruik overdag wordt gecompenseerd door een zeer hoge bezetting in de avonduren. - Bezettingsgraad doordeweeks overdag: 25% - Bezettingsgraad s avonds en zaterdag: 100% Knelpunten: - De realisatie van een sportzaal betekent een grote druk op het rooster en beïnvloedt daarmee het functioneren van de verenigingen (vooral bij BC Wammes). Verder belemmert een sportzaal eventuele groei mogelijkheden. 19

20 Buitenruimte Buitenruimten Aantal m² Oppervlak Opmerkingen Speelruimte BSO 1 0 Gebruik maken van bestaande buitenruimte Terras Parkeervoorzieningen Parkeerplaatsen bezoekers ,9 per 100m2 Parkeerplaasen beheerders Nieuw re realiseren nabij de entree Fietsenstalling Totaal 1300 Totaal m² buitenruimte paden/wegen/groen = 8 x buitenruimte bebouwd oppervlak = voetprint gebouw + 10% Terreinoppervlak Max-model Totaal m² terreinoppervlak Footprint 1900 m² De totale ruimtebehoefte van het benodigd terreinoppervlak is de optelsom van de footprint van het gebouw (incl. 10% inpassingsverlies), de omvang van de benodigde parkeerplaatsen, fietsenstalling en het aantal m² dat noodzakelijk is voor terras, groenvoorziening en voor de ontsluiting van het gebouw. Voor wat betreft het benodigd aantal parkeerplaatsen dient bezien te worden in hoeverre medegebruik mogelijk is van de parkeerplaatsen van de voetbal. Hier is vooralsnog niet van uitgegaan. Aantallen zijn berekend o.b.v. norm gemeente (1,9 parkeerplaats per 100 m²). Het benodigde terreinoppervlak van het combi scenario is vergelijkbaar met die van het basis scenario.. Terreinoppervlak Basis-model Terreinoppervlak Min-model Buitenruimten Aantal m² Oppervlak Opmerkingen Speelruimte BSO 1 0 Gebruik maken van bestaande buitenruimte Terras Parkeervoorzieningen Parkeerplaatsen bezoekers ,9 per 100m2 Parkeerplaasen beheerders Nieuw re realiseren nabij de entree Fietsenstalling Totaal 1025 Totaal m² buitenruimte paden/wegen/groen = 8 x buitenruimte bebouwd oppervlak = voetprint gebouw + 10% Totaal m² terreinoppervlak Footprint 1550 m² Buitenruimten Aantal m² Oppervlak Opmerkingen Speelruimte BSO 1 0 Gebruik maken van bestaande buitenruimte Terras Parkeervoorzieningen Parkeerplaatsen bezoekers ,9 per 100 m2 Parkeerplaasen beheerders Nieuw re realiseren nabij de entree Fietsenstalling Totaal 875 Totaal m² buitenruimte paden/wegen/groen = 8 x buitenruimte bebouwd oppervlak = voetprint gebouw + 10% Totaal m² terreinoppervlak Footprint 1100m² 20

21 Inpassing beoogde locatie De beoogde locatie voor een nieuwe binnensportaccommodatie betreft het terrein ten westen of noorden van VVA Asperen aan de Leerdamseweg. Op de beoogde locatie bevindt zich de accommodatie De Wiel en de kantine van VV Asperen. Op basis van de uitgewerkte scenario s is een eerste inpassingsstudie verricht voor de beoogde inpassing op de locatie. Indien wordt gekozen voor het minimale of basisscenario komt de sportzaal of sporthal (naar verwachting) ten westen van het voetbalveld (als in optie 1). Indien wordt gekozen voor het maximale of combi scenario heeft een inpassing volgens optie 1 de voorkeur, zodat het trainingsveld van VV Asperen behouden kan blijven. 1 2 Kantine Kleedkamers Kleedkamers Kantine Sporthal Sporthal Voetbalveld Voetbalveld 21 21

22 Randvoorwaarden ruimtelijke ordening Door de gemeente is in de Quick - scan ruimtelijke haalbaarheid sporthal Asperen het volgende aangegeven met betrekking tot ruimtelijke ordening: De geldende planologische situatie Het plangebied heeft een bestemming Sport. Binnen deze bestemming zijn binnen de aanwezige bouwvlakken gebouwen als een kantine en kleedlokaal mogelijk met een maximale bouwhoogte van 3 en 4 meter. De kleedlokalen en kantine hebben een aanduiding Horeca categorie 2. Om een sporthal te realiseren moet een nieuw bestemmingsplan worden opgesteld omdat de bestaande bouwvlakken geen sporthal mogelijk maken. De ruimtelijke situatie De gronden ten noordoosten van het plangebied zijn onderdeel van de Ecologische Hoofdstructuur en hebben de bestemming Natuur. Het plangebied maakt onderdeel uit van het verwevingsgebied van de Ecologische Hoofdstructuur. Hier is natuur geen hoofddoel. In de toekomstige situatie zal moeten worden gekeken naar het ruimtegebruik. Er zijn een tweetal sportvelden gelegen binnen het projectgebied. Hierdoor is het van belang dat bij de herinrichting van het terrein rekening wordt gehouden met een efficiënte herinrichting. Beleidskader De belangrijkste beleidskaders voor het project zijn hieronder weergegeven. Per beleidskader is aangegeven of het project in lijn is met dit beleid. Ruimtelijke Verordening Ecologische Hoofdstructuur Het projectgebied is aangewezen als verwevingsgebied binnen de Ecologische Hoofdstructuur. Voor nieuwe bestemmingen dient de provincie ontheffing te verlenen. Omdat al sprake is van een bestemming Sport verwachten wij geen grote belemmering voor het project. Wel moet mogelijk worden bijgedragen aan de realisering van natuurdoelen. Nationaal landschap Het projectgebied maakt onderdeel uit van het nationaal landschap Nieuwe Hollandse Waterlinie. In dit gebied is een nieuwe sporthal realiseerbaar, mits de kernkwaliteiten van het landschap behouden of versterkt worden. Daarom moet bij realisatie van een sporthal aandacht worden besteed aan de landschappelijke inpassing. Ook moet de stedenbouwkundige opzet van de sporthal geen afbreuk doen aan het bestaande landschap. 22

23 Randvoorwaarden ruimtelijke ordening Manifest van Lingewaal Voorkeur gaat uit naar het op dorpsniveau oplossen van problemen en uitvoeren van nieuwe ontwikkelingen. Het samenwerken van verenigingen is daarbij voorwaarde. Indien dit niet resulteert in reële kansen, kan ook op bovendorps niveau worden gekeken naar oplossingen. Milieuaspecten Hieronder staan de belangrijkste milieuaspecten die onderzocht moeten worden voor het project. - Water Indicatie: akkoord o.b.v. de watertoets (afhankelijk aantal m2: toename per saldo meer dan 500 m2) - Bodem Voor het projectgebied is geen bodemonderzoek bekend. Omdat het gebied onderdeel uitmaakt van het buitengebied (geen bedrijfsfunctie) kan het gebied in eerste instantie als niet verdachte locatie worden aangemerkt. Een inventariserend bodemonderzoek moet hierover uitsluitsel geven. - Archeologie Archeologie: AWV-6: hoge archeologische verwachtingswaarde: archeologisch inventariserend veldonderzoek verplicht. - Verkeer en parkeren Indicatie: sporthal per 100 m² 1,95 parkeerplaatsen (norm centrum). Per hectare netto sportveld(terrein) 20 parkeerplaatsen. Let op efficiënt ruimtegebruik om parkeerplaatsen te realiseren. - Flora en faunaonderzoek In beginsel geen hinder omdat de huidige bestemming en activiteiten binnen het projectgebied overeenkomen met een sporthal. T.z.t. Quick-scan F&F. Economische haalbaarheid Voor de exploitatie van de sporthal wordt een afzonderlijk onderzoek opgestart. Wij verwachten dat bij de realisatie van een sporthal geen sprake is van onevenredige planschade. Conclusie Het plan voor de realisatie van een sporthal is in principe ruimtelijk haalbaar. Wel moeten nadere onderzoeken uitwijzen of er geen belemmering is vanuit het aspect milieu. Tevens moet bij de herinrichting goed worden gekeken naar efficiënt ruimtegebruik vanwege de aanwezige sportvelden. Voorwaarde is een onderbouwde stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing van een sporthal in de omgeving. 23

24 Deel 5 Financiën I C S a d v i s e u r s

25 Financiën Een belangrijke voorwaarde voor een sluitende business case is dat gedurende de levensduur van de accommodatie de kosten worden gedekt door de baten. In deze fase worden de kosten en baten op basis van kengetallen, referenties en aannames zo nauwkeurig mogelijk bepaald. Om te bepalen of de business case financieel sluitend is, dienen achtereenvolgens de volgende onderdelen te worden bepaald: Investeringskosten: Exploitatiekosten: Dekkingsmiddelen: De investeringskosten bestaan uit 2 onderdelen: stichtingskosten en locatie gebonden kosten. De stichtingskosten worden gevormd door de bouwkosten, die weer sterk worden beïnvloed door het kwaliteitsniveau en de wijze van bouwen, en de bijkomende kosten voor o.a. honoraria en verschotten, projectonwikkelingskosten en heffingen. Ten behoeve van de haalbaarheid wordt in de business case uitgegaan van systeembouw, waardoor het bouwkostenniveau en de bijkomende kosten lager liggen. De locatie gebonden kosten zijn alle kosten om het terrein geschikt te maken voor de realisatie van de accommodatie. Onder deze kosten worden gerekend: bouw en woonrijp maken, realiseren parkeervoorziening, sloopkosten en kosten bestemmingsplanprocedure. De hoogte van investeringskosten bepaalt vervolgens de hoogte van de jaarlijkse kapitaallasten. De exploitatiekosten bestaan uit 2 onderdelen: exploitatielasten voor de eigenaar en exploitatielasten voor de gebruiker (of servicelasten). De exploitatielasten voor de eigenaar hebben relatie met het gebouw en betreffen de kapitaallasten en de kosten voor groot onderhoud, verzekeringen en zakelijke lasten. In een huursituatie dienen deze lasten doorgaans te worden vergoed. De exploitatielasten voor de gebruiker hebben relatie met het gebruik en betreffen o.a. de kosten voor klein dagelijks onderhoud, energie (gas, water, licht), schoonmaak en beheer. De totale jaarlijkse exploitatielasten dienen te worden gedekt door de dekkingsmiddelen. Er zijn structurele en incidentele dekkingsmiddelen. Structurele dekkingsmiddelen worden jaarlijks ingebracht door de gebruikers (bijv. een huurbijdrage) en zijn ter dekking van de exploitatie. De incidentele dekkingsmiddelen zijn éénmalige bijdragen van partijen, waarmee de investeringskosten kunnen worden verlaagd en daarmee ook de exploitatielasten. 25

26 Investering Variant 1 - MAX SYSTEEM 20% 5% Onderdeel M² BVO Bouwkosten per m² BVO Stichtingskosten Bouwkosten Bijkomende kosten (20%) Onvoorzien 5% BTW (21%) Totale stichtingskosten Binnensport Voetbal Totaal Variant 2 - BASIS SYSTEEM 20% 5% 21% Onderdeel M² BVO Bouwkosten per m² BVO Bouwkosten Bijkomende kosten (20%) Onvoorzien 5% BTW (21%) Totale stichtingskosten Binnensport Ondersteunend Totaal Variant 3 - MIN SYSTEEM 20% 5% 21% Onderdeel M² BVO Bouwkosten per m² BVO Bouwkosten Bijkomende kosten (20%) Onvoorzien 5% BTW (21%) Totale stichtingskosten Binnensport Ondersteunend Totaal Noot: Aangenomen wordt dat de BTW op de investering kan worden verrekend (en daarmee niet drukt op de stichtingskosten). Het aspect BTW wordt verder in deze business case nader uitgewerkt. 26

27 Investering Locatie gebonden kosten Variant 1 - MAX Uitgangspunt Kosten Variant 2 - BASI Uitgangspunt Kosten Variant 3 - MIN Uitgangspunt Kosten Bouwrijp maken Perceelgrootte = 4000 m² Bouwrijp maken Perceelgrootte = 3000 m² Bouwrijp maken Perceelgrootte = 2000 m² Woonrijp maken Perceelgrootte = 4000 m² Woonrijp maken Perceelgrootte = 3000 m² Woonrijp maken Perceelgrootte = 2000 m² Parkeren Openbaar gebied Parkeren Openbaar gebied Parkeren Openbaar gebied Sloop De Wiel Optal = 200 m² bvo Sloop De Wiel Optal = 200 m² bvo Sloop De Wiel Optal = 200 m² bvo Bestemmingsplanprocedure Bestemmingsplanprocedure Bestemmingsplanprocedure Totaal incidentele kosten Totaal incidentele kosten Totaal incidentele kosten Investeringskosten Locatie Stichtingskosten Locatie gebonden kosten Investeringskosten Variant 1 - MAX Variant 2 - BASIS Variant 3 - MIN De totale investeringskosten voor het realiseren van een nieuwe binnensportaccommodatie (op basis van systeembouw) worden geraamd tussen de 1,4 miljoen en 2,6 miljoen. 27

28 Exploitatie Variant 1 - MAX Variant 2 - BASIS Variant 3 - MIN Totaal investeringskosten Totaal investeringskosten Totaal investeringskosten Incidentele bijdrage gemeente Incidentele bijdrage gemeente Incidentele bijdrage gemeente Incidentele bijdrage partijen Incidentele bijdrage partijen Incidentele bijdrage partijen Benodigd vermogen Benodigd vermogen Benodigd vermogen Afschrijftermijn 40 jaar Afschrijftermijn 40 jaar Afschrijftermijn 40 jaar Afschrijvingswijze Annutair Afschrijvingswijze Annuitair Afschrijvingswijze Annuitair Rekenrente 4,0% Rekenrente 4,0% Rekenrente 4,0% Kapitaallasten Kapitaallasten Kapitaallasten Rentelasten Afschrijving Totaal Rentelasten Afschrijving Totaal Rentelasten Afschrijving Totaal jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar Eigenaarslasten - jaar 1 Eigenaarslasten - jaar 1 Eigenaarslasten - jaar 1 Onderdeel per m² bvo Kosten Onderdeel per m² bvo Kosten Onderdeel per m² bvo Kosten excl.btw Groot onderhoud 10 - Groot onderhoud 10 - Groot onderhoud 10 - Verzekeringen Verzekeringen Verzekeringen Heffingen en OZB Heffingen en OZB Heffingen en OZB Totaal Totaal Totaal Servicelasten - jaar 1 Servicelasten - jaar 1 Servicelasten - jaar 1 Onderdeel per m² bvo Kosten Onderdeel per m² bvo Kosten Onderdeel per m² bvo Kosten excl.btw Klein onderhoud Klein onderhoud Klein onderhoud excl.btw Energie Energie Energie excl.btw Schoonmaak Schoonmaak Schoonmaak Overig Overig Overig Beheer ,10 FTE Beheer ,20 FTE Beheer ,20 FTE Totaal Totaal Totaal Noot 1: Het kengetal groot onderhoud betreft gemiddelde lasten per m² per jaar voor een periode van 40 jaar. In jaar 1 wordt niet gereserveerd voor onderhoud. Noot 2: Uitgangspunt in alle scenario s is dat een substantieel deel (1/3) van de schoonmaak en het beheer door vrijwilligers wordt uitgevoerd. Noot 3: Aangenomen wordt dat de BTW op de onderhoud, energie en schoonmaak kan worden verrekend (en daarmee niet drukt op de servicelasten). Het aspect BTW wordt verder in deze business case nader uitgewerkt. 28

29 Exploitatie Totale jaarlasten - jaar 1 Variant 1 - MAX Variant 2 - BASIS Variant 3 - MIN Onderdeel Jaar 1 Onderdeel Jaar 1 Onderdeel Jaar 1 Kapitaallasten Kapitaallasten Kapitaallasten Eigenaarslasten Eigenaarslasten Eigenaarslasten Servicelasten Servicelasten Servicelasten Totaal Totaal Totaal De exploitatielasten voor het eerste jaar voor de realisatie en exploitatie van een nieuwe binnensportaccommodatie (op basis van systeembouw) worden geraamd tussen de ,- en ,-. Er zijn 2 eerste optimalisaties doorgevoerd die de jaarlasten in het 1 jaar positief beïnvloeden oftewel verlagen zijn: - Annuitaire afschrijving: Hierdoor zijn de kapitaallasten in de eerste jaren lager dan bij lineaire afschrijving. - Onderhoudsplanning op basis van levenscyclus: Hierbij zijn de onderhoudslasten hoger tussen jaar en er zijn wordt er de eerste 5 jaar niet gereserveerd voor groot onderhoud. 29

30 Dekking Door WISA is, ten aanzien van de betrokken partijen, aangegeven welke structurele dekkingsmiddelen ingezet kunnen worden voor de realisatie en exploitatie van een nieuwe binnensportaccommodatie. In het onderstaande overzicht is de structurele dekking per partij weergeven en tevens of deze dekking jaarlijks wordt geïndexeerd. Variant 1 - MAX Incl. 6% BTW Variant 2 - BASIS Incl. 6% BTW Variant 3 - MIN Incl. 6% BTW Structurele bijdrage van: Bedrag Indexatie? Structurele bijdrage van: Bedrag Indexatie? Structurele bijdrage van: Bedrag Indexatie? Gemeente - onderwijs ja Gemeente - onderwijs ja Gemeente - onderwijs ja Gemeente - binnensport ja Gemeente - binnensport ja Gemeente - binnensport ja WHV Volleybal Ja WHV Volleybal Ja WHV Volleybal Ja WHV Gym Ja WHV Gym Ja WHV Gym Ja BC Wammes Ja BC Wammes Ja BC Wammes Ja SKCN Ja SKCN SKCN VVA Ja VVA VVA Sponsoring Ja Sponsoring Ja Sponsoring Ja Totaal Totaal Totaal Indexatie baten 2% Als uitgangspunt voor de dekking door de gemeente zijn de huidige lasten ten behoeve van het bewegingsonderwijs en de binnensport gehanteerd. In het overzicht hiernaast zijn de huidige kosten (voor het gebruik van De Schilkamp) weergegeven. Kosten Kosten totaal In uren gemeente verenigingen Bewegingsonderwijs uur (Sport)verenigingen uur Niet verhuurde uren uur Totaal uur Door WISA is, ten aanzien van de betrokken partijen, aangegeven welke incidente dekkingsmiddelen ingezet kunnen worden om de investeringskosten van een nieuwe binnensportaccommodatie te verlagen. In het overzicht hiernaast is de incidentele dekking per partij weergeven Incidentele dekking bedrag WHV Volleybal BC Wammes VVA WHV Volleybal / BC Wammes Totaal

31 Financieel overzicht Variant 1 - MAX Benodigd vermogen Aantal m² bvo Kapitaallasten Eigenaarslasten Groot Onderhoud Servicelasten Totale kosten Totale dekking Saldo Saldo NCW jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar Totaal Per jaar Variant 2 - BASIS Benodigd vermogen Aantal m² bvo Kapitaallasten Eigenaarslasten Groot Onderhoud Servicelasten Totale kosten Totale dekking Saldo Saldo NCW jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar Totaal Per jaar Variant 3 - MIN Benodigd vermogen Aantal m² bvo Op basis van de geraamde investering en exploitatie en verwachte dekking is per scenario de financiële impact voor de komende 40 jaar bepaald. Hierbij is gebruik gemaakt van de Netto Contante Waarde methode. Met deze methode kunnen de effecten van uitgaven en inkomsten die op verschillende tijdstippen plaatsvinden met elkaar vergeleken worden. Hiermee kan de financiële impact van de drie scenario s goed worden vergeleken. Alle scenario s resulteren in een negatief saldo (Netto Contant) over een periode van 40 jaar. Voor alle scenario s geldt tevens dat in het eerste jaar een tekort ontstaat. Kapitaallasten Eigenaarslasten Groot Onderhoud Servicelasten Totale kosten Totale dekking Saldo Saldo NCW jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar

32 Scenario 4: Combi Op basis van dezelfde uitgangspunten en kengetallen zijn hieronder de financiële consequenties van het combi scenario bepaald. Investeringskosten Locatie Stichtingskosten Locatie gebonden kosten Investeringskosten Variant 4 - COMBI Variant 4 - COMBI Benodigd vermogen Aantal m² bvo Totale jaarlasten - jaar 1 Variant 4 - COMBI Onderdeel Jaar 1 Kapitaallasten Eigenaarslasten Servicelasten Totaal Kapitaallasten Eigenaarslasten Groot Onderhoud Servicelasten Totale kosten Totale dekking Saldo Saldo NCW jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar Totaal Per jaar

33 Financiële optimalisaties Op de voorgaande pagina s is op basis van aannames en uitgangspunten bepaald wat de verwachte financiële consequenties zijn van de ontwikkeling en exploitatie van de 4 scenario s. Een aantal variabelen is mogelijk nog positief te beïnvloeden, waardoor het eindresultaat verbetert. Aan deze variabelen kleven echter nog onzekerheden, waardoor deze nog niet zijn opgenomen. De positieve bijstellingen worden beschouwd als optimalisatiemogelijkheden. De volgende mogelijkheden voor optimalisatie zijn gesignaleerd: Rentetarief: Een belangrijke factor in de exploitatie zijn de kapitaallasten. De hoogte van de kapitaallasten wordt sterk bepaald door het rentetarief. In de financiële opstelling is vooralsnog uitgegaan van een behoudend rentetarief van 4%, waarbij wel is uitgegaan van een gemeentelijke garantstelling. Op basis van basis van een actuele marktverkenning bij de Bank Nederlandse Gemeente en de Nederlandse Waterschapsbank kan bij een rentevaste periode van 20 jaar (en annuïtaire afschrijving) een rentetarief van 3,0% worden gerealiseerd. Zelfwerkzaamheid bouw Huur derden/zaalvoetbal Aanbestedingsvoordeel Subsidie Lokale bijdragen Door VV Asperen is aangegeven dat zij door middel van zelfwerkzaamheid een bijdrage kunnen leveren aan de realisatie van de kantine. Indien de kantine niet volledig afgewerkt wordt opgeleverd en de afwerking en vaste inrichting wordt gerealiseerd door VV Asperen is het de verwachting dat de bouwkosten met maximaal 10% kunnen worden gereduceerd. Vooralsnog is bij de dekking uitgegaan van de structurele dekking door de vaste gebruikers. Een nieuwe (en eigen) binnensportaccommodatie biedt tevens kansen voor incidentele verhuur(opbrengsten) aan derden en of evenementen. Verder is er geen rekening gehouden met opbrengsten vanuit zaalvoetbal. Op basis van een goede aanbestedingsstrategie is het mogelijk om bepaalde (financiële) voordelen te behalen, waardoor de stichtingskosten, maar wellicht ook de exploitatie kosten lager uitpakken. Impact PM Het project biedt kansen voor het verkrijgen van subsidie vanuit de provincie of goede doelen. Ook subsidies ter bevordering van de leefbaarheid, multifunctionaliteit of kleine kernen kunnen interessant zijn. Impact PM Uitgangspunt bij het bepalen van de financiën is een bancaire financiering. Mogelijk kan een deel van het benodigd vermogen worden verkrijgen door lokale bijdragen. Vormen als Crowdfunding of het uitgeven van certificaten of obligaties kunnen resulteren in lagere kapitaallasten. Impact PM 33

34 Financiële optimalisaties Om een beeld krijgen van de financiële impact van de optimalisaties is berekend wat het resultaat is bij: een rentetarief van 3,0%, niet volledige afgewerkte oplevering van de kantine en aanvullende ruimte á 243 m² bvo met een reductie van bouwkosten van 10%, geen 5% onvoorzien bij de stichtingskosten door aanbestedingsvoordeel en 2.000,- opbrengsten uit incidentele verhuur. Variant 1 - MAX Kapitaallasten Eigenaarslasten Groot Onderhoud Servicelasten Totale kosten Totale dekking Saldo Saldo NCW jaar jaar jaar jaar jaar jaar Totaal Per jaar Variant 2 - BASIS Kapitaallasten Eigenaarslasten Groot Onderhoud Servicelasten Totale kosten Totale dekking Saldo Saldo NCW jaar jaar jaar jaar jaar jaar Totaal Per jaar Variant 3 - MIN Kapitaallasten Eigenaarslasten Groot Onderhoud Servicelasten Totale kosten Totale dekking Saldo Saldo NCW jaar jaar jaar jaar jaar jaar Variant 4 - COMBI Totaal Per jaar

35 Financiële randvoorwaarden De financiële consequenties van de realisatie en exploitatie van een binnensportaccommodatie in de verschillende scenario is op de vorige pagina s beschreven. Aan realisatie van de scenario s zitten echter wel de volgende financiële voorwaarden: Garantstelling: Voor het verkrijgen van het benodigd vermogen is een naar verwachting een bancaire financiering nodig. Banken zijn doorgaans niet bereid een financiering te verstrekken, indien er geen of onvoldoende zekerheden zijn. Voor het verkrijgen van een bancaire financiering (hypotheek) - tegen de genoemde voorwaarden - is naar verwachting een garantstelling nodig. Deze garantstelling zou kunnen worden afgegeven door de gemeente Lingewaal, maar bijvoorbeeld ook de Stichting Waarborgfonds Sport kan hierbij een bijdrage leveren. Een garantstelling door de Stichting Waarborgfonds Sport kent echter wel een aantal (rand)voorwaarden, zoals: maximaal 15 jaar borgstelling, lineaire aflossing en een éénmalige bijdrage (van 2% van het bedrag waarvoor garant wordt gestaan. Het afgeven van een garantstelling heeft invloed op de vermogenspositie van de gemeente en de impact dient nader te worden onderzocht. Indexatie dekkingsmiddelen: De bijdrage van zowel de gemeente als de sportverenigingen wordt jaarlijks geïndexeerd. Inbreng grond: Het eigendom van de grond van het beoogde perceel ligt momenteel bij de gemeente. Een nieuwe entiteit gaat een mogelijk nieuwe binnensportaccommodatie ontwikkelen en exploiteren. Om dit te kunnen doen, dient de nieuwe entiteit te beschikken over het eigendom of gebruiksrecht van de grond. Als uitgangspunt wordt gehanteerd dat de gemeente het recht van opstal verleent. Hierbij wordt een zelfde constructie gehanteerd als bij de ijsclub in Herwijnen. Optuigen juridische structuur: De werkzaamheden voor het optuigen van de juridische structuur (statuten, gebruiksovereenkomsten, etc.) worden (grotendeel) door de betrokken partijen zelf uitgevoerd. 35

36 Deel 6 Beheer, exploitatie en eigendom I C S a d v i s e u r s

37 Eigendom, beheer & exploitatie Inleiding Het goed en tijdig regelen van de aspecten eigendom, beheer en exploitatie is één van de succesfactoren van een goed functionerende sportaccommodatie. Allereerst geven we een overzicht van de definitie van een drietal belangrijke begrippen. Eigendom Het alles omvattende recht van een object. Exploitatie Onder exploitatie wordt verstaan: alle werkzaamheden die te maken hebben met het op de markt zetten van de accommodatie (o.a. verhuur, marketing, pr) met als doel een zo hoog mogelijke bezettingsgraad te realiseren met activiteiten. Beheer Onder beheer worden alle werkzaamheden verstaan die de maatschappelijke activiteiten in het pand mogelijk maken. Hieronder wordt o.a. verstaan: het klein onderhoud, schoonmaak, openstelling en toezicht, zorg dragen voor een veilig pand, (ondersteunende) horeca, inkoop van energie, water en afsluiten van verzekeringen. Onderstaand worden de uitgangspunten uitgewerkt ten aanzien van deze drie aspecten. Eigendom De eigendom van de binnensportvoorziening kan ondergebracht worden bij één eigenaar of meerdere eigenaren. Als het eigendom bij meerdere partijen wordt ondergebracht, wordt een Vereniging van Eigenaars opgericht. In deze vereniging hebben de eigenaars zitting. De werkgroep heeft de intentie uitgesproken om de eigendom in 1 hand te houden en de eigendom neer te leggen bij een derde entiteit. Organisatiestructuur exploitatie & beheer De werkgroep heeft de intentie uitgesproken om naast de eigendom ook het beheer en de exploitatie onder te brengen in een aparte (juridische) entiteit. Een entiteit is een zelfstandige drager van rechten en verplichtingen. Uitgangspunt is een entiteit waarin de verenigingen als hoofdgebruikers participeren. Door Gymnastiekvereniging WHV is aangegeven dat zij geen bijdrage zullen leveren aan een op te richten entiteit. 37

38 Eigendom, beheer & exploitatie Door het oprichten van de entiteit ontstaat rechtspersoonlijkheid. Deze rechtspersoon kan zelfstandig en op eigen naam een contract (of meerdere contracten) aangaan met derden, mensen in dienst nemen en geldelijke stromen organiseren. Bovendien kan de entiteit in de bouwfase ook worden gebruikt om de contractuele kant van de nieuwbouw te faciliteren. De contracten met aannemer, architect, adviseurs, installateurs et cetera worden dan op naam van de entiteit aangegaan. Beheerstichting In de beheerfase is de entiteit belast met het verzorgen van de exploitatie en het beheer van de binnensportaccommodatie. Wat onder beheer wordt verstaan kunnen de hoofdgebruikers zelf definiëren. Er wordt een onderscheid gemaakt in: Gebouwbeheer (bijvoorbeeld onderhoud) Facilitair beheer (bijvoorbeeld schoonmaak, beveiliging) Programmabeheer (bijvoorbeeld gezamenlijke activiteiten). De hoofdgebruikers kunnen samen bepalen welke beheertaken zij onderbrengen in de entiteit en welke taken zij zelf blijven uitvoeren. Een beheerstichting wordt door de hoofdgebruikers opgericht via een notariële akte waarin de statuten worden vastgelegd. In het bestuur nemen afgevaardigden van de hoofdgebruikers zitting. Het bestuur is het enige officiële orgaan van de rechtspersoon stichting. Het kan zelfstandig bestuursbesluiten nemen en deze uitvoeren. Indien gewenst kan de stichting via de statuten worden uitgebreid met bijvoorbeeld een toezichthoudend orgaan (bijv. Raad van Toezicht) bestaande uit onafhankelijke deelnemers zoals mogelijk de gemeente Lingewaal. Deelname in het bestuur is op basis van gelijkwaardigheid. Hoe besluitvorming in het bestuur geschiedt, kan in de statuten worden bepaald (unaniem, meerderheid et cetera). Een stichting heeft geen winstoogmerk. Verplichtingen ontstaan ten opzichte van de stichting en niet ten aanzien van het bestuur/ de hoofdgebruikers. 38

39 Eigendom, beheer & exploitatie Voordelen Beheerstichting De stichting heeft rechtspersoonlijkheid en kan gelden uitkeren mits in overeenstemming met het doel; Met name voor de multifunctionele ruimten bevordert een stichting efficiënt beheer en exploitatie; De regels van samenwerking tussen de hoofdgebruikers zijn stevig verankerd in de statuten. Nadelen Beheerstichting Oprichtings- en instandhoudingskosten (eenmalig: notaris; jaarlijks: kamer van Koophandel en financiële verslaglegging ); Wettelijke beperkingen ten aanzien van uitkering van het vermogen. Risico s Bij een stichting is de stichting zelf risicodragende partij. De betrokkenheid van de hoofdgebruikers blijft beperkt tot het deelname aan het bestuur. In het bestuur nemen zij op eigen naam zitting. Wie zij afvaardigen mogen, zij zelf bepalen. Bestuurders zijn in principe niet aansprakelijk zijn voor de schulden. Er zijn wel uitzonderingen op deze regel. Bestuurders zijn bijvoorbeeld wel aansprakelijk bij wanbestuur, of als de stichting niet is ingeschreven in het Handelsregister. 39

40 Eigendom, beheer & exploitatie Uitvoering beheer & exploitatie Door de verenigingen is aangegeven welke bijdrage zij kunnen leveren aan het beheer en exploitatie van een nieuwe binnensportaccommodatie. Scenario 1: Het aantal uren per jaar dat de vereniging verwacht vrijwilligers te kunnen leveren voor exploitatiewerk, zoals administratie, schoonmaak, klein onderhoud, etc.). Geef hier dus geen bedrag aan, maar het aantal uren per jaar. Bij motivatie kun je aangeven voor wat voor soort werk je verwacht vrijwilligers te kunnen leveren. 70 uur per week (2800 uur per jaar) VVA: Momenteel 50 uur per week, maar grotendeels met vrijwilligersvergoeding BC Wammes: 10 uur per week WHV Volleybal: Onderhoud van materiaal en eventueel kantinedienst. Scenario 2 en 3 Het aantal uren per jaar dat de vereniging verwacht vrijwilligers te kunnen leveren voor exploitatiewerk, zoals administratie, schoonmaak, klein onderhoud, etc.). Geef hier dus geen bedrag aan, maar het aantal uren per jaar. Bij motivatie kun je aangeven voor wat voor soort werk je verwacht vrijwilligers te kunnen leveren. 20 uur per week (800 uur per jaar) BC Wammes: 10 uur per week WHV Volleybal: Onderhoud van materiaal en eventueel kantinedienst (10 uur per week) Naast de bovenstaande inzet zijn bij het bepalen van de exploitatielasten de volgende uitgangspunten gehanteerd: - 0,2 FTE (8 uur per week) ten behoeve van beheer (vnl. voor administratie, facturatie, aansturing professioneel onderhoud etc.) - 1/3 van de schoonmaakactiviteiten wordt uitgevoerd door vrijwilligers - Kantinedienst en klein onderhoud volledig door verenigingen - In scenario 1 (max) en 4 (combi) zorgt VV Asperen voor het beheer en schoonmaak van de kantine en kleedkamers (alle eigen ruimte). 40

41 Fiscaliteit & BTW Als de nieuwe entiteit (doorgaans een exploitatiestichting) de binnensportaccommodatie ter beschikking gaat stellen aan verschillende sportverenigingen, is sprake van gelegenheid geven tot sportbeoefening. Gelegenheid geven tot sportbeoefening is belast met 6% BTW. Wil sprake zijn van het gelegenheid geven tot sportbeoefening, dan moet voldoen worden aan een aantal voorwaarden: De accommodatie moet door de afnemer van de prestatie uitsluitend gebruikt worden voor de beoefening van sport; De afnemer van de prestatie moet zelf sporten of anderen moeten onder zijn leiding sporten; De accommodatie moet door de exploitant worden onderhouden, schoongemaakt en beveiligd; De exploitant moet attributen ter beschikking stellen die nodig zijn voor de beoefening van de sport (bijvoorbeeld netten en doelen, maar geen tennisrackets of ballen). Omdat gelegenheid geven tot sportbeoefening belast is met 6%, staat daar tegenover dat de nieuwe entiteit, die tegen betaling gelegenheid geeft tot sportbeoefening aan sportverenigingen, recht heeft op aftrek van voorbelasting. De BTW die aan de entiteit in rekening wordt gebracht, vormt daardoor geen kostenpost. De BTW op investeringen (21%) en exploitatie zijn dan ook volledig aftrekbaar. Door de staatssecretaris van Financiën is aangegeven dat in sommige situaties toch géén recht op aftrek van BTW bestaat. In zijn algemeenheid is het hierbij van belang om met de volgende punten rekening te houden: De bestuurders van de exploitatiestichting zijn niet dezelfde personen als de bestuurders van de sportverenigingen; De bestuurders van de exploitatiestichting worden niet benoemd door de sportverenigingen; De exploitatiestichting mag niet afhankelijk zijn van de sportverenigingen; De administratie mag niet worden uitgevoerd door de sportverenigingen; De taken van de stichting mogen niet worden uitgevoerd door de sportverenigingen; De exploitatiestichting moet aan meerdere gebruikers gelegenheid geven tot sportbeoefening; Uit contracten tussen de exploitatiestichting en de gebruikers moet duidelijk blijken dat sprake is van gelegenheid tot sportbeoefening. Aangenomen wordt dat bij de realisatie en exploitatie van een binnensportaccommodatie in Asperen voldaan kan worden aan de voorwaarden voor BTW aftrek. Aandachtspunt hierbij vormt de inrichting cq. bemensing van de nieuwe beheerstichting. Geadviseerd wordt om het aspect fiscaliteit en BTW in een later stadium verder uit te werken, waarbij in ieder geval aandacht is voor gebruik door onderwijs en horeca. 41

42 Deel 7 Planning en vervolg I C S a d v i s e u r s

43 Planning Positief besluit gemeenteraad Oprichten beheers- en bouwstichting Financiering rond maken keuze contractvorm (bestek of D&C) Keuze bureau en/of aannemer (afh. Contractvorm) Voorontwerp Beoordelen en vaststellen voorontwerp Start bestemmingsplan procedure Definitief ontwerp, bouwkundig en constructief Vaststellen Definitief ontwerp vergunningsaanvraag Bestek en/of bouwvoorbereiding Start bouw vroeg Start bouw laat jan-14 feb-14 mrt-14 apr-14 mei-14 jun-14 jul-14 aug-14 sep-14 okt-14 nov-14 dec-14 jan-15 feb-15 mrt-15 apr-15 mei-15 jun-15 jul-15 aug-15 sep-15 Vroege oplevering: najaar 2015 Late oplevering: begin 2016 Cruciaal hierbij is de bestemmingsplanprocedure die normaal 26 weken duurt, maar bij bezwaren kan uitlopen naar wel 12 maanden. De procedure kan gestart op basis van een voorlopig ontwerp. 43

44 Vervolg Om te komen tot een volledige en sluitende business case dienen o.a. de volgende vervolgstappen te worden gezet: Ruimte Verder uitwerken ruimtelijke inpassing Financiën Uitvoeren markconsultatie m.b.t. realisatie: Doel hierbij is het verkrijgen van gedetailleerder inzicht in de stichtingskosten. Uitvoeren raming grondgebonden kosten Verkrijgen garantstelling Onderzoeken en aanvragen subsidiemogelijkheden Beheer, exploitatie en eigendom Verder uitwerken aspecten eigendom, beheer en exploitatie (o.a. oprichten stichting) Verder uitwerken aspecten fiscaliteit en BTW Verder uitwerken ontwikkeltraject ( bouw ) en verantwoordelijkheden Besluitvorming Bestuurlijke besluitvorming gemeente en betrokken partners (o.a. ALV) Samenwerking en afspraken bekrachtigen in een intentieovereenkomst 44

45 Deel 7 Samenvatting en conclusies I C S a d v i s e u r s

46 Conclusies Op basis van de uitwerking van de business case (tot op heden) zijn de volgende conclusies getrokken: Ruimte - De uitgewerkte scenario s verschillen sterk van omvang: van tot bvo. Inhoud - Bij de realisatie van een sporthal ontstaat een matige bezettingsgraad (vooral overdag). De bezettingsgraad bij een sportzaal is redelijk. - Bij de realisatie van een sportzaal ontstaan knelpunten voor de verenigingen (minder groeimogelijkheden) vooral door een vol rooster in de avonduren. - Het plan voor de realisatie van een sporthal/zaal is in principe ruimtelijk haalbaar. Een wijziging van het bestemmingsplan is hierbij nodig. - Goede onderbouwde stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing vereist Financiën - Alle betrokken partijen willen een financiële bijdrage leveren, maar deze verschilt sterk. - In alle scenario s is er een negatief saldo over 40 jaar en in jaar 1. - Belangrijke uitgangspunten ter optimalisatie zijn: systeembouw, eigen inzet gebruikers, BTW verrekening en een gemeentelijke garantstelling. - Er zijn nog enkele andere optimalisatie mogelijkheden om het resultaat positief te beïnvloeden. Beheer - Een stichting lijkt de beoogde organisatievorm om gezamenlijk het eigendom, beheer en exploitatie te organiseren - Het beheer wordt grotendeels uitgevoerd door vrijwilligers en dit beïnvloedt mogelijk de continuïteit. - Een combinatie met VV Asperen vormt extra basis ten aanzien van de uitvoering van het beheer. 46

47 Voorwaarden Voorwaarden voor het realiseren en exploiteren van een nieuwe indoor sportaccommodatie zijn: Gemeente - De gemeente dient de huidige bijdrage ten behoeve van het bewegingsonderwijs en de binnensportverenigingen (in totaal ,- per jaar) voor de duur van de looptijd van de lening, te continueren en indexeren. - De gemeente verleent het recht van opstal aan de nieuwe entiteit (een stichting). (dezelfde constructie als met de ijsclub in Herwijnen) - De gemeente geeft een (gedeeltelijke) garantstelling ten behoeve van de bancaire financiering. - De gemeente wordt mogelijk gevraagd te participeren in de beheerstichting als toezichthouder. Betrokken verenigingen - Door vrijwilligers van de betrokken verenigingen dient een nieuwe stichting te worden gevormd en bestuurd. - Deze nieuwe stichting is zowel verantwoordelijk voor de realisatie van de nieuwe indoor sportaccommodatie als het totale beheer en de exploitatie. - Door vrijwilligers van de betrokken verenigingen dient een grote(re) bijdrage (verhoogde contributies en zelfbeheer) te worden geleverd ten aanzien van het beheer en de exploitatie van de nieuwe indoor sportaccommodatie. - De betrokken verenigingen dienen zich door middel van huurovereenkomsten voor een lange termijn financieel te verbinden aan het gebruik van de nieuwe indoor sportaccommodatie. 47

48 Visie en reactie Werkgroep Indoor Sportaccommodatie Asperen De Werkgroep Indoor Sportaccommodatie Asperen heeft de volgende visie en reactie ten aanzien van de business case: Als werkgroep onder de naam WISA (Werkgroep Indoor Sportaccommodatie Asperen) hebben wij met plezier en enthousiasme meegewerkt aan de totstandkoming van deze Business Case. Wij vinden het belangrijk dat in de toekomst door alle leeftijden gebruik gemaakt kan worden van een binnen- en buitensport accommodatie binnen de kern Asperen om op deze wijze de leefbaarheid te vergroten. De Business Case geeft ons voldoende vertrouwen om verder te gaan met de genoemde vervolgstappen. Scenario 1 heeft de sterke voorkeur van de betrokken verenigingen omdat dit de meeste mogelijkheden biedt om in de toekomst als verenigingen onze ambities en sociale bijdrage aan de gemeenschap waar te maken. Denk hierbij aan het organiseren van regionale en landelijke evenementen zoals scholen- en jeugdvolleybaltoernooien en bijvoorbeeld bekerfinales (niet mogelijk in kleinere sportzaal), faciliteren van groei van de verenigingen, opnieuw opzetten van zaalvoetbal, etc. In deze Business Case zijn de betrokken verenigingen tot het uiterste gegaan met hun financiële toezeggingen. Niet alleen steken de verenigingen een groot deel van hun eigen vermogen in deze onderneming, ook de jaarlijkse bijdrage gaat aanzienlijk omhoog. De zaalsportverenigingen moeten de contributie hiervoor dan ook significant verhogen. Daarbij wil de voetbalvereniging een deel van de afbouw zelf oppakken om de kosten te drukken. In deze context hopen en verwachten wij dat ook de gemeente Lingewaal haar bijdrage zal verhogen om de totstandkoming van deze sportaccommodatie, voor zowel binnen- als buitensport, mogelijk te maken. Tevens biedt dit een kans aan de gemeente Lingewaal om het zwembad De Wiel nieuw leven in te blazen. 48

49 Bijlages - Programma van eisen en wensen (WISA) - Ruimtelijke uitwerking van varianten (WISA) - Overzicht financiële inschattingen per vereniging (WISA - Quick - scan ruimtelijke haalbaarheid sporthal Asperen (Gemeente Lingewaal) 49

50 Business Case Indoor Sportaccommodatie Asperen I C S a d v i s e u r s