NOTARIEEL CONTRACTENRECHT Deel 1. Verkoop uit de hand Vrijwillige openbare verkoop

Transcriptie

1 NOTARIEEL CONTRACTENRECHT Deel 1. Verkoop uit de hand Vrijwillige openbare verkoop

2

3 REEKS NOTARIEEL RECHT NOTARIEEL CONTRACTENRECHT Deel 1 Verkoop uit de hand Vrijwillige openbare verkoop Luc Weyts Prof. em. KU Leuven Erenotaris te Mechelen tweede volledig herwerkte uitgave

4 Dit boek is bijgehouden tot 14 februari ISBN D BP/RNOR-BI13012 Verantwoordelijk uitgever: Hans Suijkerbuijk Ragheno Business Park Motstraat 30 B 2800 Mechelen Tel.: 0800/14500 (gratis oproepnummer) info@kluwer.be # 2014 Wolters Kluwer Belgium NV Behoudens de uitdrukkelijk bij Wet bepaalde uitzonderingen mag niets uit deze uitgave verveelvuldigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt worden, op welke wijze ook, zonder de uitdrukkelijke voorafgaande en schriftelijke toestemming van de uitgever.

5 Voorwoord Kopen en verkopen is van alle tijden. Het onderhandelen daarbij evenzeer, en het hoort tot de menselijke natuur te trachten zich daarbij in een zo goed mogelijke onderhandelingspositie te plaatsen. Naargelang van de aard van het te verkopen goed zijn er natuurlijk eigen tips en tricks te geven respectievelijk toe te passen. Bij onroerend goed is het vormelijke element zo belangrijk. Het verkoopproces houdt niet op bij een goed mondeling akkoord over prijs en voorwerp. Tot bewijs van de koop moet het in een juridisch gedragen tekst worden gegoten, om uiteindelijk te belanden in een notarie le akte. Die moet verder zijn weg banen naar een reeks van verplichte boekingen in registers waaronder die van het hypotheekkantoor. Sommige burgers, en zelfs politici uit een bepaalde hoek, maken van het verloop van deze koop een karikatuur, en zijn blind voor de meerwaarde van de notariële tussenkomst. Zij denken dat het verkopen van een onroerend goed te vergelijken is met de verkoop van een eenvoudig product; een paar kousen dat de winkelier uit zijn rek haalt en op de toonbank legt. Maar zo eenvoudig is het niet. Vele vragen duiken hierbij op. Tal van formaliteiten dringen zich dan ook op. Zo kan men de notaris vergelijken met een Gilles de Binche, die tezelfdertijd vele muziekinstrumenten moet kunnen bespelen. Een notaris moet bij het maken van een notarie le koopakte duizend ogen hebben. De eerste de beste ambtenaar zou zeker zijn weg niet terugvinden in de tal van additionele vraagstukken, die zich stellen naast het zuivere kooprecht. Kennis van het verbintenissenrecht, stedenbouwrecht, huwelijksgoederen- en erfrecht, vennootschapsrecht en fiscaliteit is evenzeer nodig bij het op het getouw zetten van een ordentelijke akte. Verkoper en koper zijn mensen van vlees en bloed, en brengen hun problemen mee bij een soms moeilijke vastgoedoperatie. Als het om een vennootschap of vereniging gaat, botst de practicus dan weer op andere discussiepunten. Centraal in dit boek staan de snijpunten tussen recht en praktijk. Het tracht een praktisch en toch theoretisch onderbouwd boek te zijn. Naast aanvullende rechtsleer en rechtspraak over de laatste vijftien jaar het eerste boek, waarvan dit een herwerking is, grijpt het tevens terug naar alle vragen van de week van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat (KFBN) met hun antwoorden. Ook de dossiers van het Comite voor Studie en Wetgeving (CSW) zijn niet onopgemerkt voorbijgegaan, en waar nodig opgenomen. Het boek is in die zin vanuit een overkoepelend notarieel perspectief geschreven. Kluwer Notarieel Contractenrecht V

6 VOORWOORD In het eerste deel vinden we de koop uit de hand terug (hfdst. I). Het vertrekt van de eerste vragen. Heeft het zin een makelaar in te schakelen om voor de tekoopstelling te zorgen? Of kan een notaris zich daarmee eveneens perfect bezig houden? En kan men nog een verkoopcompromis maken zonder eerst een paar voorafgaande formaliteiten te hebben vervuld (hfdst. I, afd. 1)? Hoe stelt de notaris verder zijn dossier samen? Hoe gaat hij om met het overlopen van een erg ruime checklist, gevolgd door het uitvoeren van een reeks van onderzoeken en formaliteiten (hfdst. I, afd. 2)? Vervolgens komt de eigenlijke redactie van de koopakte aan bod, in een verzorgde taal, goed gestructureerd, meer juridisch geredigeerd dan het compromis, oog hebbend voor alle mogelijke diverse meningen in rechtsleer en rechtspraak en daarbij trancherend, zodat onduidelijkheden worden opgelost, het geven van raad aan beide partijen hierbij niet vergetend. De akte mag geen battle of forms teweegbrengen zoals bij sommige commercie le contracten, maar moet een evenwichtige overeenkomst zijn waarin eenieder de verdediging van zijn belangen terugvindt. Waterdichte contracten bestaan nu eenmaal niet. Maar de notaris moet het ideaal zo veel mogelijk nastreven (hfdst. I, afd. 3). Volgt de service apre` s vente na de koop uit de hand. Het gaat om een hele reeks van werkzaamheden, die volgen op het verlijden van de notarie le akte (hfdst. I, afd. 4). Nadien komt een tweede hoofdstuk, waarin we wandelen doorheen alle notarie le wederwaardigheden en aangename verrassingen bij een vrijwillige openbare verkoop (hfdst. II). De herwerking van de eerste uitgave uit 1999 leidde quasi tot een herbeginnen met een schone lei. Alle zinnen werden in een hedendaagse juridische taal herschreven, ook over de grenzen heen werd gekeken, maar beperkt tot onze zuider- en noorderburen. Moge dit boek een aanzet zijn voor andere en jonge auteurs om verder de reeks Notarieel Recht met bijkomende delen in het contractenrecht en andere aan te vullen. Uit liefde voor het notarieel recht. Het onderzoek is afgesloten op 14 februari Luc Weyts 1 maart 2014 VI Notarieel Contractenrecht Kluwer

7 Inhoud p. VOORWOORD V HOOFDSTUK I. DE VERKOOP UIT DE HAND VAN EEN ONROEREND GOED Afdeling 1. Tekoopstelling, eenzijdige belofte tot verkoop, tot aankoop en onderhandse verkoopovereenkomst A. Tekoopstelling B. Eenzijdige belofte tot verkoop C. Eenzijdige belofte tot aankoop D. Tweezijdige koop-verkoopbelofte E. Onderhandse verkoopovereenkomst Afdeling 2. Samenstelling dossier Opvraging van inlichtingen en documenten A. Identiteit en bekwaamheid B. Beschrijving en beschikbaarheid van het onroerend goed C. Prijs van de koop Voorafgaande formaliteiten A. Fiscale verwittiging inzake directe belastingen, btw, provincieen gemeentetaksen Begrip Formaliteiten a. Algemeen b. Wie heeft de plicht tot verwittiging? c. Aan wie te verzenden? d. Bij welke akten? e. Verplicht bij eigenaars als vruchtgebruikers van onroerende goederen Quid bij echtgenoten? f. Vorm van de fiscale verwittiging g. Inhoud van de fiscale verwittiging h. Termijnen Reactie van de ontvanger De fiscale notificatie Verdere plichten voor de notaris De notaris als raadsman Aansprakelijkheid van de notaris Provincie- en gemeentetaksen en sociale zekerheid Kluwer Notarieel Contractenrecht VII

8 INHOUD B. Kadastrale opzoekingen Begrip De indeling van de bodem in percelen met ieder een nummer Plichten voor de notaris a. Wanneer vraagt de notaris het uittreksel uit de kadastrale legger en plan aan? b. Waar zal de notaris die aanvraag doen? c. Termijn d. Hoe aanvragen? e. Antwoord van het kadaster f. Verdere plichten van de notaris Verrichtingen op het kadaster na het verlijden van de akte a. Het opnemen van de mutaties op het kadaster b. Vergrotingen, afbraken, nieuwbouw c. Verplichting bij een verkaveling d. Verkeerde kadastrale gegevens in de akte Bezwaren tegen het kadaster C. Aanvraag en ontleding van de hypothecaire staat D. Onderzoek na het openvallen van een nalatenschap E. Stedenbouwkundige opzoekingen Bij elk onroerend goed Bij bouwgrond Verkaveling Splitsing goed Wooncode Huisvestingscode Leegstand Vergunning Bouwmisdrijf Regularisatie As-builtattest Zonevreemd Monumenten, stads- en dorpsgezichten, archeologisch patrimonium, landschappen, kustduinen, natuurbehoud en natuurlijk milieu Overstromingsgebieden Watertoets Bosgrond Bodemattest Milieuvergunning Wonen in eigen streek Algemene informatie bij de gemeente F. Voorkooprechten Voorkooprechten ingevolge stedenbouw a. Vlaamse voorkooprechten b. Wooncode c. Natuurbehoud en natuurlijk milieu d. Ruimtelijk uitvoeringsplan e. Zeehavens f. Risicozone voor overstroming g. Beheersmaatschappij Antwerpen Mobiel (BAM) h. Waterwegen en zeekanaal i. Stadsvernieuwingsprojecten j. Samenloop VIII Notarieel Contractenrecht Kluwer

9 INHOUD k. Wonen in eigen streek l. Brusselse voorkooprechten m. Waalse voorkooprechten Voorkooprecht pachter (art. 47 e.v. Pachtwet) Ruilverkaveling landeigendommen Conventioneel voorkooprecht Voorkeurrechten Recht van wederinkoop Verbod tot verkoop gedurende een bepaalde tijd G. Technisch dossier Postinterventiedossier Keuring stookolietanks Elektrische installaties Energieprestatiecertificaat Controle verwarmingstoestellen Asbestinventaris Rookmelders Andere attesten, keuringen en certificaten H. Opzoeking bij vervreemding privatief deel in een appartementsgebouw I. Fiscaal onderzoek inzake antiwitwaswetgeving J. Toeslagrechten bij landbouw Afdeling 3. Redactie van de notarie le koopakte Begin van de akte Vermelding van verkoper en koper A. Identiteit Bekwaamheid Staat B. Gehuwden C. Samenwonenden D. Minderjarigen Verkoop Aankoop E. Onbekwamen Verkoop Aankoop F. Specifieke onbekwaamheden G. Rechtspersonen Vennootschap Vzw H. Openbare instellingen als verkopers De gemeente De provincie Staat OCMW Kerkfabriek Kluwer Notarieel Contractenrecht IX

10 INHOUD I. Gefailleerde handelaar Onroerend beslag Collectieve schuldenregeling J. Vreemdelingen K. Volmacht Sterkmaking L. Groot, meestal onbekend, aantal verkopers M. Legatarissen Verkopers N. Onverdeelde eigenaars O. Gerechtelijk bewindvoerder P. Tussenkomende partijen Beschrijving van het goed en bewijs van eigendom A. Beschrijving van het goed B. Bewijs van eigendom C. Bestemming van het goed Verkoopvoorwaarden A. Eigendomsoverdracht Levering en risico-overdracht B. Ingebruikneming Niet-verhuurd goed Verhuurd goed a. Woninghuur b. Gewone huur c. Handelshuur d. Landpacht Jachtrecht of huur van visrecht C. Belastingen Lasten D. Verzekeringspolis E. Water Gas Elektriciteit Teledistributie Internet F. Erfdienstbaarheden G. Afsluitingen op de grenslijn H. Oppervlakte I. Voor vrij en onbelast Vrijwaring tegen uitwinning J. Zichtbare en verborgen gebreken K. Staat van het goed L. Stedenbouw Elk onroerend goed Bebouwd onroerend goed Onbebouwd onroerend goed Voorkeur- en voorkooprechten Premies M. Technisch dossier N. Basisakte Appartementsrecht Bijzondere voorwaarden X Notarieel Contractenrecht Kluwer

11 INHOUD A. Verkopen of kopen met vruchtgebruik of recht van bewoning 365 B. Tontine en bedingen van aanwas Clausules C. Onderhouds- en bijstandsverplichting D. Verkoop van een te bouwen of in aanbouw zijnde woning Toepasselijkheid van de Wet Breyne Redactie van de overeenkomst Bijzondere wettelijke bepalingen E. Clausule van wederinkoop F. Clausule van onvervreemdbaarheid G. Aankoop tijdens echtscheidingsprocedure H. Inkopen en verkopen tussen echtgenoten I. Koop door een echtgenoot-samenlever-kind met geld geschonken door respectievelijk de andere echtgenoot, samenlever of ouder J. Landbouwquota K. Bijzondere verplichtingen L. Tijdelijke bouwplaats M. Timesharing Community Land Trust N. Sociale aankoop De prijs A. Algemeen B. Wijzen van betaling Bij middel van cheque Bij middel van geld Door het overnemen van een onderhoudsverplichting Door overname van een hypothecaire schuld Door indeplaatsstelling of subrogatie en de Win-Winlening Bij weigering van betaling C. Uitstel van betaling Algemeen Schijfsgewijze betaling gedurende een vaste termijn Lijfrente D. Splitsing van de prijs E. Waarborgen voor de verkoper Algemeen Waarborgen Vrijstelling ervan Latere opheffing ervan a. Wettelijke waarborgen b. Conventionele waarborgen F. Verdeling van de prijs G. Verzet op de prijs H. Blokkering van de prijs I. Zuivering van schulden Kluwer Notarieel Contractenrecht XI

12 INHOUD 7. Tussenkomst van anderen Slotbepalingen A. Fiscale bepalingen B. Kosten van de akte C. Woonstkeuze D. Identiteit van partijen Afdeling 4. Formaliteiten na koopakte HOOFDSTUK II. DE VRIJWILLIGE OPENBARE VERKOOP. 535 Afdeling 1. Algemeen Afdeling 2. Voorafgaande verrichtingen Samenstelling van het dossier A. Opvraging van inlichtingen en documenten B. Opdracht door de verkoper C. Bezoek ter plaatse Publiciteit Verantwoordelijkheid van de notaris tijdens de verkoopperiode Verkoopvoorwaarden A. Algemene voorwaarden Algemeen Inhoud B. De bijzondere voorwaarden Betekening van de openbare verkoop aan de pachter en aan de begunstigden Voorkooprechten Stedenbouw Afdeling 3. Toewijzing Verrichtingen A. Procedure B. Hoger bod bij wettelijk voorkooprecht C. Biedingen D. Terugtrekking uit openbare verkoop E. Pacht Massavorming F. Voorkooprechten Stedenbouw Proces-verbaal van toewijzing A. Inhoud B. Houdingen van de pachter C. Voorkooprechten Stedenbouw XII Notarieel Contractenrecht Kluwer

13 INHOUD D. Prijs en kwijting E. Volmacht Identiteit koper Ondertekening Afdeling 4. Formaliteiten na de toewijzing Betaling prijs en kosten Rouwkoop Commandverklaring Formaliteiten achteraf MODELLENLIJST TREFWOORDENREGISTER Kluwer Notarieel Contractenrecht XIII