Verkoopovereenkomst WOONHUIS TUSSEN DE ONDERGETEKENDEN: # Tel. : BTW-nummer : Hierna onveranderlijk "verkoper" genoemd. # Tel.

Transcriptie

1 Verkoopovereenkomst WOONHUIS TUSSEN DE ONDERGETEKENDEN: # Tel. : BTW-nummer : Hierna onveranderlijk "verkoper" genoemd. EN # Tel. : BTW-nummer : Hierna onveranderlijk "koper" genoemd. WORDT OVEREENGEKOMEN WAT VOLGT: De verkoper verklaart bij deze te verkopen onder de gewone waarborgen van daad en recht en om afgeleverd te worden voor vrij, zuiver en onbelast van alle hypothecaire in- en overschrijvingen of andere welkdanige lasten aan de koper, handelend voor hem of voor command, die verklaart in aankoop te aanvaarden het hierna beschreven onroerend goed in volle eigendom, te weten: BESCHRIJVING VAN HET VERKOCHTE GOED Stad/Gemeente #- Afdeling # Een WOONHUIS met aanhorigheden, op en met grond, gelegen aan de #, gekadastreerd volgens titel sectie # nummer #, voor een oppervlakte van # en volgens recent kadastraal uittreksel sectie # nummer #, voor een #oppervlakte van #. 1. Eigendom_-_Gebruik. VERKOOPSVOORWAARDEN 1

2 De koper zal het eigendom, genot en #werkelijk gebruik van het verkochte goed bezitten vanaf het verlijden van de notariële akte. De verkoper verklaart dat het #vrij is van gebruik en dat het met geen enkel conventioneel voorkoop- of voorkeurrecht of recht van wederinkoop is bezwaard. 2. Lasten. De koper draagt, voor wat het lopend fiscaal dienstjaar betreft, zijn deel in de onroerende voorheffing, alsook in de bestaande of nog gebeurlijk te vestigen gemeentebelastingen vanaf de ingenottreding. Hij neemt nadien alle belastingen voor zijn rekening. De verkoper verklaart geen achterstallige gemeentebelastingen te hebben. 3. Staat van het goed - Oppervlakte. De koper zal het goed nemen in zijn huidige staat zonder aanspraak te kunnen maken op enige vergoeding of vermindering van de hierna vastgestelde prijs, noch wegens gebreken in de bouw, zichtbare of onzichtbare, sleet of een andere oorzaak, noch wegens gebreken aan de grond of aan de ondergrond, noch wegens misrekening in de hoger aangeduide oppervlakte. Elk verschil tussen deze oppervlakte en de werkelijke, al overtrof het één/twintigste, zal ten voordele of ten nadele van de koper blijven, zonder verhaal tegen de verkoper. Dit alles onverminderd hetgeen hierna vermeld onder de rubriek "Bodemsanering". 4. Erfdienstbaarheden. Het goed wordt verkocht met al zijn lijdende en heersende, durende en niet voortdurende, zicht- en onzichtbare erfdienstbaarheden, waarmee het belast of bevoordeeld zou kunnen zijn. Het staat de koper vrij zich tegen de nadelige te verzetten en de voordelige in zijn voordeel te doen gelden, doch dit alles voor eigen rekening en op eigen risico. De verkoper verklaart zelf geen erfdienstbaarheden te hebben gevestigd in het voor- of nadeel van het bij deze verkochte goed, en geen kennis te hebben van dergelijke erfdienstbaarheden, #met uitzondering van de erfdienstbaarheden vermeld in de akte verleden voor notaris # te # op #, hierna letterlijk weergegeven : # #De koper wordt gesubrogeerd in de rechten en verplichtingen vervat in hogervermelde bepalingen, voor zover nog van toepassing en betrekking hebbende op het verkochte goed, zonder dat onderhavige clausule meer rechten kan verlenen aan derden dan deze voortspruitende uit regelmatige en niet-verjaarde titels of uit de wet. 2

3 5. Verzekeringspolis. De verkoper verbindt zich ertoe om het verkochte goed verzekerd te houden tegen brand en andere risico's tot bij de ondertekening van de notariële akte, datum vanaf dewelke de koper alle nodige maatregelen zal moeten treffen om voorschreven goed te verzekeren indien hij wenst verzekerd te zijn en de verkoper zijn polis zal mogen opzeggen. 6. Nutsvoorzieningen. De koper is verplicht alle eventueel bestaande contracten betreffende water-, gas- of elektriciteitsvoorziening of enige andere distributiedienst, zoals televisie, over te nemen. Hij stelt deze diensten op de hoogte van zijn aankoop. 7. Afsluitingen op grenslijn. Het wordt tevens verkocht met alle rechten en verplichtingen inzake eventuele gemene muren, hagen of andere afsluitingen, die de scheiding uitmaken tussen het verkochte goed en de aanpalende eigendommen. 8. Stedenbouw. De verkoper verklaart : * dat het goed bij zijn weten niet valt onder de wetgeving op de ruilverkaveling, noch het voorwerp uitmaakt van een geplande onteigening of van een planbatenheffing en er evenmin een as-builtattest werd uitgereikt en gevalideerd noch werd geweigerd; * dat het goed is gelegen in een #gebied volgens het # (plan); * dat voor het goed #geen #volgende vergunningen zijn afgeleverd: #. * desgevallend : dat het goed deel uitmaakt als lot # van een goedgekeurde nietvervallen verkaveling waarvan de vergunning is afgeleverd door het college van burgemeester en schepenen van de gemeente # op # (ref. #) en waarvan de verkavelingsakte werd verleden voor notaris # te # op #, waarvan de koper erkent kopie te hebben ontvangen; * dat er met betrekking tot het goed geen dagvaarding werd uitgebracht overeenkomstig artikel of tot en met van de Codex noch enige beslissing werd gewezen; * dat het goed niet gelegen is in een zone die in een definitief vastgesteld uitvoeringsplan zou zijn aangeduid als een zone met voorkooprecht; De verkoper verklaart voor alle vergunningsplichtige werken die hij gebeurlijk heeft uitgevoerd of laten uitvoeren aan het hierbij verkochte goed de vereiste vergunningen te hebben verkregen en verbindt zich ertoe hiervan desgevallend, uiterlijk bij de ondertekening van de authentieke akte, een kopie te overhandigen aan de ko- 3

4 per. Hij verklaart bovendien, te goeder trouw, geen kennis te hebben van onwettige constructies die dateren van vóór hij eigenaar was. OF : De koper verklaart er van op de hoogte te zijn dat voor de opgerichte constructies niet de vereiste vergunningen verkregen werden. De koper zal de verkoper of de instrumenterende notaris in geen enkel opzicht kunnen aanspreken in dit verband aangezien hij met kennis van zaken koopt na te zijn ingelicht over de risico's verbonden aan de aankoop van constructies die zonder vergunning zijn opgericht, zowel op burgerlijk als op strafrechtelijk vlak. Geen werken of handelingen vermeld in artikel van de Codex mogen worden opgericht of uitgevoerd zolang er geen stedenbouwkundige vergunning is verkregen ; in bepaalde gevallen is de vergunningsplicht vervangen door een meldingsplicht. 9. Monumenten, Stads- of Dorpsgezichten - Landschappen - Bos. De verkoper verklaart dat hij geen kennis heeft gekregen betreffende het feit dat voor gemeld goed beschermingsmaatregelen zouden zijn ontworpen of getroffen overeenkomstig de wetgeving op de monumenten, stads- en dorpsgezichten en landschappen. De verkoper verklaart dat het verkochte goed geen bos bevat, en dat de bepalingen van het bosdecreet derhalve niet van toepassing zijn op deze verkoop. OF : Clausule bosdecreet (als het goed wél een bos bevat). 10. Bodemdecreet (voor zover het geen risicogrond betreft; in het andere geval mag dit model niet gebruikt worden). 1. De verkoper verklaart dat de grond, voorwerp van onderhavige akte, bij zijn weten geen risicogrond is. Daarmee wordt bedoeld dat op deze grond geen risicoinrichtingen gevestigd zijn of geweest zijn, zoals fabrieken, werkplaatsen, opslagplaatsen, machines, installaties, toestellen en handelingen die een verhoogd risico op bodemverontreiniging kunnen inhouden en die voorkomen op de lijst door de Vlaamse Regering opgesteld in overeenstemming met artikel 6 van het Decreet betreffende de bodemsanering en de bodembescherming van 27 oktober De verkoper verklaart met betrekking tot het verkochte goed geen weet te hebben van bodemverontreiniging die schade kan berokkenen aan de koper of aan derden, of die aanleiding kan geven tot saneringsverplichting, tot gebruiksbeperkingen of tot andere maatregelen die de overheid in dit verband kan opleggen. 3. Voor zover voorgaande verklaring door de verkoper ter goeder trouw afgelegd werd, neemt de koper de risico's van eventuele bodemverontreiniging en de schade zowel als de kosten die daaruit kunnen voortvloeien op zich, en verklaart hij dat de verkoper hiervoor tot geen vrijwaring zal gehouden zijn. 4

5 4. De koper erkent op de hoogte te zijn gebracht van het bodemattest afgeleverd door de OVAM op #, waarvan de inhoud luidt als volgt : De OVAM beschikt voor deze grond niet over relevante gegevens met betrekking tot de bodemkwaliteit. Dit bodemattest vervangt alle vorige bodemattesten. Opmerkingen: 1. Risicogronden kunnen slechts overgedragen worden als er vooraf een oriënterend onderzoek aan de OVAM is bezorgd met melding van de overdracht. 2. Bijkomende informatie over de overdrachtsregeling: 3. Als er bodem wordt uitgegraven, afgevoerd of ontvangen, gelden de regels van grondverzet. Meer informatie: 4. De OVAM staat niet in voor de juistheid van de aan haar verstrekte gegevens. 11. Stookolietank. HIERNA SCHRAPPEN WAT NIET PAST : OFWEL (indien er geen stookolietank is of was): De verkoper verklaart dat er in het goed geen stookolietank aanwezig is of was. OFWEL (indien er een stookolietank is of was): De verkoper verklaart dat in het verkochte goed een #ondergrondse #bovengrondse stookolietank aanwezig #is #was met een inhoud van # liter. #OFWEL : #De verkoper verklaart dat de controle, zoals voorgeschreven door Vlarem II, werd uitgevoerd op #, zoals blijkt uit een conformiteitsattest afgeleverd door de firma # te #, dat de koper erkent te hebben ontvangen. #OFWEL : De verkoper verklaart dat deze tank buiten gebruik is gesteld en #geledigd (bovengrondse tank) #verwijderd #gevuld met een inert materiaal (gezien het technisch onmogelijk was ze te verwijderen), zoals blijkt uit een attest afgeleverd door de firma # te #, dat de koper erkent te hebben ontvangen. #OFWEL : De verkoper zal ten zijne laste het conformiteitsattest voorleggen aan de instrumenterende notaris, en dit uiterlijk bij het verlijden van de authentieke akte. Indien deze stookolietank niet meer wordt gebruikt moet ze op de voorgeschreven wijze buiten gebruik worden gesteld door toedoen en op kosten van de verkoper. #OFWEL : De verkoper verklaart over geen conformiteitsattest te beschikken en de koper aanvaardt de tank (of als er geen tank meer is : het goed en de ondergrond) in de staat waarin deze zich bevindt. 12. Elektrische installatie. HIERNA SCHRAPPEN WAT NIET PAST : OFWEL (indien de installatie werd goedgekeurd; attest max. 25 oud voorhan- 5

6 den): Bij proces-verbaal van #, dat de koper erkent te hebben ontvangen, werd door # vastgesteld dat de installatie voldoet aan de voorschriften van het reglement. OFWEL (indien de installatie werd afgekeurd) : Bij proces-verbaal van #, dat de koper erkent te hebben ontvangen, werd door # vastgesteld dat de installatie niet voldoet aan de voorschriften van dit reglement. Na afloop van een termijn van 18 maanden vanaf het verlijden van de authentieke akte zal vastgesteld moeten worden of de overtredingen verdwenen zijn. De koper is verplicht zijn identiteit en de datum van deze akte mee te delen aan voornoemd erkend organisme dat de controle heeft uitgevoerd, met dien verstande dat hij de vrijheid behoudt om na deze mededeling een ander erkend organisme aan te stellen om de keuring in de toekomst te verrichten. Hij erkent op de hoogte te zijn van zowel de sancties voorzien in het Algemeen Reglement alsook de gevaren en aansprakelijkheden bij het gebruik van een installatie die niet voldoet aan de vereisten van dit reglement, alsook het feit dat de kosten van herkeuring door het organisme aan hem zullen aangerekend worden. OFWEL (indien er geen controle dient te gebeuren wegens een door de koper geplande renovatie of afbraak) : Partijen verklaren overeengekomen te zijn geen controleonderzoek in de zin van artikel 276bis van het Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties van 10 maart 1981 te laten uitvoeren omdat de koper het gebouw gaat afbreken dan wel de elektrische installatie volledig gaat renoveren. De koper erkent ervan op de hoogte te zijn dat hij de Algemene Directie Energie, Afdeling Infrastructuur hiervan schriftelijk op de hoogte moet brengen. Hij verklaart tevens te weten dat de nieuwe elektrische installatie slechts in gebruik zal kunnen genomen worden na een positief keuringsverslag door een erkend organisme, dit alles te zijnen laste. OFWEL (indien het proces-verbaal van onderzoek niet voorhanden is): De verkoper zal te zijnen laste een controleonderzoek laten uitvoeren van de elektrische installatie (de laagspanningsinstallatie) door een erkende instelling en het proces-verbaal van onderzoek overmaken aan de instrumenterende notaris. De notariële akte, zijnde de overeenkomst van overdracht van eigendom, zal melding maken van de overhandiging van het origineel van het proces-verbaal van onderzoek aan de koper. Indien het proces-verbaal negatief zou zijn beschikt de koper over een termijn van 18 maanden om de installatie in orde te brengen en een nieuw controleonderzoek te laten uitvoeren, dit alles te zijnen laste. 13. Energieprestatiecertificaat HIERNA SCHRAPPEN WAT NIET PAST : OFWEL (indien het energieprestatiecertificaat voorhanden is): 6

7 De koper erkent in het bezit te zijn gesteld door het energieprestatiecertificaat dat door #, energiedeskundige te # op # tweeduizend en # werd opgesteld met betrekking tot het verkochte goed met als unieke code #. OFWEL (indien het energieprestatiecertificaat niet voorhanden is): De aandacht van de verkoper wordt erop gevestigd dat bij de verkoop van een woning een energieprestatiecertificaat moet voorgelegd worden aan de koper. De verkoper verklaart hiervoor het nodige te zullen doen op zijn kosten en uiterlijk tegen de ondertekening der akte. 14. Waterparagraaf. Uit inlichtingen ingewonnen door de notaris van de verkoper blijkt dat het goed #niet ligt in een risicozone voor overstromingen zoals bedoeld in artikel 68-7 van de wet van 25 juni 1992 op de landverzekeringsovereenkomst. Ingevolge het decreet op het integraal waterbeleid vermeldt ondergetekende notaris dat het goed als #niet #effectief #mogelijks overstromingsgevoelig wordt geklasseerd en dat het #niet gelegen is in een afgebakend overstromingsgebied of afgebakende oeverzone. 15. Opschortende voorwaarden. a. De verkoop wordt afgesloten onder opschortende voorwaarde dat er geen hypothecaire inschrijvingen, noch bevelen, beslagen of fiscale notificaties bestaan of worden betekend aan de verkoper of aan de instrumenterende notaris voor een bedrag hoger dan de verkoopprijs. Indien dit toch het geval zou zijn kan de koper de verkoop als niet-bestaande beschouwen indien de desbetreffende schuldeisers niet uiterlijk acht dagen vóór de uiterste datum van de authentieke akte opheffing of doorhaling zouden hebben gegeven van hun in- of overschrijving, bevel of notificatie. Deze opschortende voorwaarde is bedongen in het belang van de koper, die de enige is die zich erop kan beroepen. b. Partijen zijn op de hoogte van het feit dat de Belgische wetten, doch vooral de gewestelijke decreten en ordonnanties verschillende voorkooprechten hebben tot stand gebracht. Indien onderhavige verkoop aan een voorkooprecht zou onderworpen zijn, dan wordt hij afgesloten onder de opschortende voorwaarde van niet-uitoefening van het voorkooprecht door de instantie die zich hierop zou kunnen beroepen. De instrumenterende notaris wordt desgevallend gelast en gemachtigd met de aanbieding van het desbetreffende voorkooprecht. Ter informatie : door een wijziging van artikel 85 van de Vlaamse Wooncode zijn sedert 5 april 2008 van het recht van voorkoop uitgesloten: 1 de woningen die deel uitmaken van een gebouw met meerdere woningen, waarbij de verkoop mede-eigendom over gemeenschappelijke delen doet ontstaan; 2 afzonderlijke garages; 7

8 3 afzonderlijke loten van een goedgekeurde verkaveling; 4 de aankoop van een eerste woning of een perceel bestemd voor woningbouw door een of meer natuurlijke personen, op voorwaarde dat deze verkrijgers geen andere woning of ander perceel bestemd voor woningbouw volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik hebben op de dag van het sluiten van deze overeenkomst. Ingevolge artikel 8 van het decreet houdende harmonisering van de Vlaamse voorkooprechten zijn in alle gevallen van het recht van voorkoop uitgesloten: 1 bepaalde familieleden van de verkoper (te weten de echtgenoot, de afstammelingen of geadopteerde kinderen van de eigenaar, alsmede de afstammelingen of geadopteerde kinderen van de echtgenoot van de eigenaar, waarbij de wettelijk samenwonenden of zij die minstens één jaar feitelijk samenwonen en een gemeenschappelijke huishouding voeren worden gelijkgesteld met echtgenoten); 2 de mede-eigenaar, ongeacht of de onverdeeldheid ophoudt of niet, alsmede de echtgenoot, de afstammelingen of geadopteerde kinderen van de mede-eigenaar en de de afstammelingen of geadopteerde kinderen van de echtgenoot van de medeeigenaar (met zelfde gelijkstelling van voormelde samenwonenden met echtgenoten); 3 de echtgenoten van voormelde afstammelingen of geadopteerde kinderen (met zelfde gelijkstelling van voormelde samenwonenden met echtgenoten); 4 de pachter die het recht van voorkoop overeenkomstig de pachtwet uitoefent, alsmede de pachter die kan bewijzen dat hij reeds minstens één jaar pachter is. Er wordt gepreciseerd dat het goed, voorwerp van deze overeenkomst, #OFWEL: niet onderworpen is aan enig voorkooprecht (#vermits de koper zich in een uitsluitingsgeval bevindt, namelijk #), zodat deze opschortende voorwaarde geacht wordt te zijn voldaan. #OFWEL: onderworpen is aan volgend# voorkooprecht#en : #, dat de instrumenterende notaris derhalve zal aanbieden. 16. Notariële akte. De partijen die weten dat zij ieder het recht hebben, zonder bijkomende kosten, hun notaris aan te stellen, hebben voor het opstellen van de authentieke akte aangesteld als instrumenterende notaris, te weten: - de verkoper: notaris # - de koper: notaris #. De notariële akte zal verleden worden op een datum vastgesteld door de instrumenterende notaris op verzoek van de koper binnen de #vier maanden te rekenen vanaf heden. 17. Kosten. 8

9 Alle kosten, rechten en erelonen van de notariële akte zijn ten laste van de koper; te zijnen laste zijn eveneens de kosten van opmeting en afpaling. #De koper verklaart (niet) in aanmerking te komen voor het abattement van artikel 46 bis Wetboek Registratierechten. 18. Prijs. Deze verkoop wordt toegestaan en aanvaard voor en de prijs van # euro ( #,#). De prijs is betaalbaar bij het ondertekenen van de authentieke akte (onder aftrek van het voorschot waarvan hierna sprake), bij middel van een check uitgeschreven door een in België gevestigde bank of door haar gecertificeerd maximum vijf dagen vóór de ondertekening van de akte. De koper overhandigt hierbij aan de verkoper een cheque getrokken op rekening nummer # op naam van notaris # voor een bedrag van # euro ( #,#) als waarborg voor de uitvoering van zijn verbintenissen. De notaris-bewaarnemer zal de gelden plaatsen op een rubriekrekening, geopend op naam van de koper, tot bij de ondertekening van de authentieke akte. Op dat ogenblik zullen deze gelden worden aanzien als een voorschot op de prijs, waarbij de interesten toekomen aan de verkoper. Indien de opschortende voorwaarden vermeld in deze overeenkomst niet gerealiseerd worden mag dit bedrag door de notaris-bewaarnemer worden terugbetaald aan de koper, met inbegrip van de interesten. Volgens de verklaring van de koper zal het saldo van de prijs via rekening # bij # Bank worden betaald. 19. Sancties. Ingeval van vertraging in betaling zal er door de koper een nalatigheidsinterest verschuldigd zijn op de nog verschuldigde koopprijs van 10 procent 's jaars. In geval van niet-naleving door één der partijen van de bij deze aangegane verbintenissen en na ingebrekestelling bij aangetekend schrijven of deurwaardersexploot, welk zonder gevolg gelaten werd gedurende een periode van 15 dagen, zal deze koop van rechtswege ontbonden zijn. In dit geval zal een som gelijk aan tien procent van de verkoopprijs aan de nietin gebreke gebleven partij toekomen ten titel van schadevergoeding, onder aftrek of na terugbetaling van de door de koper gestorte voorschotten. De partijen behouden zich nochtans het recht voor de gedwongen uitvoering van deze overeenkomst te vervolgen. 20. Verzekering in geval van overlijden bij ongeval van de koper (enkel van toepassing indien de verkoopovereenkomst wordt ondertekend in aanwezigheid van de notaris met betaling van een waarborgsom van 5 %). 9

10 De koper erkent dat notaris # te #, die de verkoopsovereenkomst heeft opgesteld, hem op de hoogte gebracht heeft van een ongevallenverzekering onderschreven bij de C.V. Verzekeringen van het Notariaat ingevolge een polis op naam van de notaris en waarvan de hoofdkenmerken hierna weergegeven worden: - de verzekering is kosteloos voor de koper; - verzekerd risico: overlijden door ongeval; - verzekerde personen: kopers natuurlijke personen; - verzekerd kapitaal: bedrag van de koopprijs vermeerderd met de kosten, rechten en erelonen van de overdracht, onder aftrek van de bedragen die reeds betaald werden voor dat het risico zich voordeed en met uitsluiting van de bijkomende rechten en boeten als gevolg aan een door het bestuur van de registratie vastgestelde meerwaarde; - algemene beperking: EUR per gebeurtenis die aanleiding geeft tot de waarborg, welk ook het aantal afgesloten verkoopsovereenkomsten zij; - duur van de dekking: vanaf het ondertekenen van de verkoopsovereenkomst tot aan de ondertekening van de authentieke akte van aankoop met een maximum duur van vier maanden na ondertekening van de verkoopsovereenkomst of de verwezenlijking van de schorsende voorwaarden die in de verkoopsovereenkomst zouden voorkomen. Indien het overlijden zich voordoet in deze periode van vier maanden, moet de authentieke akte verleden worden binnen de vier maanden die op het overlijden volgen. Opgemaakt in zoveel exemplaren als partijen en waarvan elk der partijen verklaart één exemplaar te hebben ontvangen te # op # 201#. DESGEVALLEND : Ter bevestiging van het feit dat onderhavige verkoopovereenkomst op hogervermelde datum werd ondertekend in aanwezigheid van notaris Michiels, notaris Stroeykens of één van de medewerkers wordt hierna de stempel van het notariskantoor aangebracht met vermelding van de datum. Een afzonderlijke kwijting is overhandigd aan de koper voor de betaling 10

11 van de waarborgsom hierboven vermeld. 11