Nr Houten, 1 december 2009

Transcriptie

1 Raadsvoorstel BARCODE STICKER Nr Houten, 1 december 2009 Onderwerp: Programma, locatie en financiële haalbaarheid grondexploitatie 3 e voorzieningengebied Beslispunten: 1. In te stemmen met de locatie Meerpaal-Zuid als definitieve locatie voor het 3 e voorzieningengebied. 2. In te stemmen met het voorgestelde multifunctionele programma voor het 3 e voorzieningengebied, waarbij een financieel sluitende grondexploitatie haalbaar is. 3. In te stemmen met het opstellen van een gebiedsvisie in het vervolgtraject van het 3 e voorzieningengebied. 4. Kennis te nemen van het reactiedocument n.a.v. de inloopavond van 11 november Samenvatting: Op 3 november 2009 is het besluit genomen om Meerpaal-Zuid als voorkeurslocatie aan te wijzen. Hiervoor is een aantal redenen, zoals het gemeentelijk grondeigendom, de archeologisch geringe waarde, de aanwezige infrastructuur, de financiële haalbaarheid (grondexploitatie) en de goede inrichtingsmogelijkheden van het gebied voor een multifunctioneel voorzieningenprogramma. In een raadsmotie is opdracht gegeven expliciet aandacht te besteden aan de natuurwaarden in het gebied en de sociale veiligheid naar en in het gebied. Met een combinatie van sport, werk, natuur en recreatie wordt een realistisch en multifunctioneel programma voorgesteld. Het voorgestelde programma levert een financieel haalbare grondexploitatie op. Het gebied Meerpaal-Zuid is een geschikte locatie om het gewenste programma te realiseren. Die uitkomst geeft voldoende basis om, conform de gewenste planning, een beslissing te nemen voor deze fase van het 3 e voorzieningengebied. Inleiding: Aan het raadsbesluit om Meerpaal-Zuid aan te wijzen als voorkeurslocatie voor het 3 e voorzieningengebied ligt de integrale beleidsnotitie 3 e voorzieningengebied Houten (augustus 2009) ten grondslag (zie bijlage 2). Deze beleidsnotitie is het resultaat van een grondige analyse naar de behoefte voor het programma, de afweging van indicatoren voor de locatiekeuze en een eerste inventarisatie van de financiële haalbaarheid van de grondexploitatie van een 3 e voorzieningengebied. Na het raadsbesluit van 3 november is er een analyse gemaakt van de randvoorwaarden uit de motie van 3 november. Er is specifieke aandacht besteed aan de thema s sociale veiligheid, windmolens, natuur en financiële onderbouwing. Daarbij is ook rekening gehouden met reacties, die tijdens de inloopavond gegeven zijn op de plannen voor het 3 e voorzieningengebied (zie bijlage 3). In zijn algemeenheid zijn daar waar mogelijk de resultaten uit de beleidsnotitie concreter en realistischer gemaakt. De onderbouwing van dit raadsvoorstel is opgenomen in het adviesdocument (zie bijlage 1). Het bevat een voorstel voor het programma, de locatie en de financiële haalbaarheid van de grondexploitatie van het 3 e voorzieningengebied. Beoogd effect: Het realiseren van een multifunctioneel programma in Meerpaal-Zuid met een financieel haalbare grondexploitatie. In het vervolgtraject te starten met het ontwikkelen van een gebiedsvisie op basis waarvan deze realisatie mogelijk i s.

2 -2- Argumenten: De argumenten bij de te nemen besluiten zijn: 1.1 Na een inventarisatie van de fysieke situatie en belemmeringen, programmering, toetsing en afweging is geconstateerd dat Meerpaal-Zuid een beter en sneller te ontwikkelen locatie voor het 3e voorzieningengebied is dan Kruisboog-Oost. Deze locatie kan sneller ontwikkeld worden als gevolg van het ontbreken van noodzakelijke grondaankopen en uitplaatsingen en de afwezigheid van archeologische waarden. Gunstige (stedebouwkundige) inrichtingsmogel ijkheden zijn de directe aansluitbaarheid op de bestaande verkeersstructuur, wat voordelen biedt voor de bereikbaarheid en bevoorrading. Tot slot zijn er op Meerpaal -Zuid hogere grondopbrengsten realiseerbaar, wat noodzakelijk is om de grondexploitatie van het 3e voorzieningengebied financieel sluitend te maken. 1.2 Sociaal veilige ontsluiting en inrichting van het 3 e voorzieningengebied en behoud en versterking van natuur zijn na aanvullende beoordeling mogelijk op de locatie Meerpaal-Zuid. Hiermee wordt tegemoet gekomen aan de wens in de raadsmotie. (Zie bijlage 1 voor de onderbouwing in het adviesdocument). 1.3 Het Platform Sport Houten heeft per brief aangegeven, dat als voorlopige conclusie getrokken kan worden, dat er geen principiële of onoverkomelijke bezwaren zijn tegen de combinatie van windturbines en sport op Meerpaal -Zuid. Daarnaast ziet het Sportplatform Houten positieve effecten van de combinatie windturbines en sport, als voorbeeld worden genoemd de toepassing van groene stroom en led-verlichting. De brief van Sportplatform Houten is opgenomen in bijlage In de beleidsnotitie van augustus 2009 zijn de opties voor een programma in beeld gebracht. Deze opties zijn gebaseerd op een brede behoefte-inventarisatie, waartoe de startnotitie opdracht had gegeven. Een gespreksronde met interne en externe belanghebbenden en deskundigen is de basis geweest voor de behoeftebepaling van het programma. In de aanvullende notitie zijn alle functies nog eens grondig beoordeeld op behoefte en realiteitsgehalte. Dit le vert een realistisch en multifunctioneel programmavoorstel op. Hierin is werk als vast onderdeel opgenomen. Dat is gewenst vanwege de behoefte, de sociale veiligheid en noodzakelijk vanwege de financiële haalbaarheid (grondexploitatie) en gebaseerd op de opdracht van de Raad in de startnotitie. Zie voor een uitgebreidere beargumentering bijlage Een multifunctioneel programma draagt bij aan de sociale veiligheid. Het levert een dagrond programma van activiteiten op. Sporters, werknemers, bezoekers, recreanten en natuurliefhebbers ontmoeten elkaar in hetzelfde gebied en wisselen elkaar af. De sociale veiligheid geldt zowel voor het gebied als de routes er naartoe. 2.3 Het multifunctionele programma draagt bij aan de maatschappelijke functie van het gebied, vanwege de interactiemogelijkheden tussen sport, werk, natuur en recreatie. Denk aan het meervoudig gebruik van velden, recreëren in de lunchpauze enz. 2.4 In het multifunctionele programma is expliciete aandacht voor natuur. Dit krijgt invulling door het behoud van een zo groot mogelijk deel van het bestaande weidegebied, naar verwachting ruim 30 hectare aaneengesloten weidevogelgebied. Aangezien dit beperkingen oplevert voor de weidevogels is i n overleg met de werkgroep weidevogels geconstateerd dat Meerpaal-Zuid in te zetten is als compensatiegebied voor weidevogelgebied op het Eiland van Schalkwijk. Zie voor een uitgebreide onderbouwing bijlage 1, paragraaf 2.3, functie natuur. Naast het behoud en de compensatie van weidevogelgebied, is ook aandacht in het programma voor een nieuwe ecologische zone langs het Amsterdam-Rijnkanaal. 2.5 De opgenomen functie werk in het voorgestelde multifunctionele programma is noodzakelijk voor de haalbaarheid van de grondexploitatie. 2.6 Met het multifunctionele programma is het mogelijk aan te sluiten bij het maatschappelijk initiatief van het Platform Sport Houten, dat is uitgewerkt in het multifunctionele programma Een leven bewegen. 3.1 Deze eerste fase staat niet op zichzelf, maar opent het perspectief voor een vervolgtraject.

3 -3- Om voortgang te behouden in de realisatie van hockeyvelden, sportvelden, werklocaties, een ecologische zone en recreatieve routes is een gebiedsvisie de volgende stap. In het vervolgtraject wordt ook de mogelijkheid bekeken om daar waar mogelijk het traject voor de hockey te versnellen. 4.1 Alle schriftelijke reacties van de inloopavond (11 november 2009) en de RTG (15 september 2009) zijn beantwoord (zie bijlage 3). Indieners van een reactie krijgen separaat een brief toegezonden met beantwoording van hun vrag en. Participatie: Zie bijlage 4 voor de communicatieplanner van het project 3 e voorzieningengebied. Communicatie: Na besluitvorming zal een brief aan bewoners, bedrijven en andere belanghebbenden worden gestuurd. Zie voor meer details de bijlage communicatieplanner project 3 e voorzieningengebied. Financiën: Eén van de uitgangspunten uit de startnotitie is een kostenneutrale ontwikkeling voor het 3e voorzieningenprogramma. Dat betekent dat kosten en opbrengsten van de grondexploitatie minimaal met elkaar in evenwicht behoren te zijn. Dit is realiseerbaar op Meerpaal-Zuid met het voorgestelde programma met werk. Daarnaast is voor het aanleggen van hockeyvelden en kleedkamers separaat budget begroot. De financiële doorrekening in het kader van de grondexploitatie omvat niet de bouwen aanlegexploitatie. In een bouwexploitatie gaat het bijvoorbeeld om de aanleg - en bouwkosten van sportaccommodaties, zoals sportvelden, een clubhuis, extra speelvoorzieningen en de verplaatsingskosten van de diverse sportverenigingen. De kosten die gemaakt moeten worden om naast de hockey ook de andere voorzieningen te realiseren in het gebied (bijvoorbeeld het sportplan Een leven bewegen ) zullen een andere financiële dekking moeten krijgen. Dit kan door de inzet van nieuw financieel beleid. Voorbeelden hiervan zijn: de verevening van opbrengsten uit het achtergelaten gebied De Stenen Poort, verevening van het eventuele positieve resultaat van de grondexploitatie, publiek/private samenwerkingsconstructies, subsidies en andere dekkingsvormen. Er is een nieuw schematisch stedenbouwkundig concept-vlekkenplan opgesteld n.a.v. de op 3 november 2009 aangenomen raadsmotie. Hierin is de wens uitgesproken om zoveel mogelijk compact en tegen De Rede aan te bouwen. Op basis van dit p lan zijn globaal de kosten en opbrengsten in kaart gebracht resulterend in een eerste indicatie t.a.v. de financiële haalbaarheid van de grondexploitatie voor een 3 e voorzieningengebied. Het complete integrale programma voor de Meerpaal-Zuid is doorgerekend op basis van de volgende functies en programmaonderdelen: - sport - natuur - werk - recreatie - fietstunnel

4 -4- Aanvullend hierop is ook gekeken naar de globale kosten en opbrengsten van alleen het sportprogramma met beperkte ambities o.a. excl. fietstunnel op Meerpaal-Zuid. De resultaten hiervan zijn als volgt: Kosten Opbrengsten Bijdrage realisatie Saldo Meerpaal-Zuid, sport en werk Meerpaal-Zuid, sport 9,5 4-5,5 Op basis van de nu beschikbare gegevens is de inschatting dat het saldo van de grondexploitatie van de Meerpaal Zuid alleen bij ontwikkeling van het integrale programma (dus inclusief werk) kostenneutraal kan worden gerealiseerd. Uiteraard is ook gekeken naar aanvullende bijdragen vanuit de herontwikkeling van de Stenen Poort. Hierin zijn 2 opties uitgewerkt: 1. herontwikkeling bij uitplaatsing van de hockey; 2. herontwikkeling bij uitplaatsing van de hockey, de handbal en de softbal. Uitgaande van een woonprogramma is de bijdrage vanuit het saldo van de grondexploitatie onvoldoende om de tekorten van de Meerpaal Zuid bij alleen sportvoorziening te dekken. Kosten Opbrengsten Bijdrage realisatie Saldo Stenen Poort, alleen hockey 3,75 5,0 1,25 0 Stenen Poort, totale uitplaatsing 6,5 8,75 2,25 0 Conclusie Een integraal voorzieningenprogramma levert een financieel haalbaar resultaat op. Concreter: bij een integraal programma worden de te maken investeringen op het gebied van grondkosten minimaal gedekt door de te verwachten grondopbrengsten. De functie werk blijkt cruciaal voor een neutrale grondexploitatie. Zonder de functie werk levert het programma een negatief saldo op (grondexploitatie). Een eventueel positief saldo van herontwikkeling van de Stenen Poort kan dit tekort niet dekken. In het vervolgtraject zal de definitieve grondexploitatie in een separaat voorstel bestuurlijk worden voorgelegd. Vervolgtraject Aan college en raad wordt in het vervolgtraject een gedetailleerde en volledige grondexploitatie ter besluitvorming voorgelegd.

5 -5- Dit kan pas nadat uit de verdere planuitwerking van het 3 e voorzieningengebied een gebiedsvisie c.q. stedenbouwkundig verkavelingsplan is gevormd. De financiële consequenties hiervan zullen opnieuw bestuurlijk worden voorgelegd. Op dat moment valt dan ook het definitieve go/no-go -besluit t.a.v. de uitvoering c.q. realisatie van het 3 e voorzieningengebied. Voorwaarde hiervoor is een sluitende bouw- en aanlegexploitatie. Kanttekeningen: De kanttekeningen bij de te nemen besluiten zijn: 1.1 Op basis van een uitgewerkt programma in een gebiedsvisie (met o.a. stedebouwkundig verkavelingsplan) dient nog nader onderzoek te volgen. De meer concrete toetsing kan leiden tot mogelijke afwijkingen ten opzichte van eerdere gemaakte inschattingen en financiële doorrekeningen. 1.2 In het vervolgtraject zal in overleg met Eneco verder onderzocht worden in hoeverre er een optimale afstemming mogelijk is tussen windmolens en sport. 2.1 Het schrappen van onderdelen uit het programma kan van grote invloed zijn op het totaal van het programma. Het programma komt functioneel en financieel beter tot zijn recht als het als geheel doorgang vindt. Het schrappen van bijvoorbeeld het onderdeel werk levert zeer nadelige consequenties op voor de financiële haalbaarheid van de grondexploitatie (negatief plansaldo). 3.1 Indien het vervolgtraject nog niet kan worden opgepakt, dan vertraagt dat de gewenste snelle ontwikkeling van het 3 e voorzieningengebied. 3.2 De in voorbereiding zijnde realisatie van de drie windturbines langs het Amsterdam-Rijnkanaal kan consequenties hebben voor de ligging en situering van de ontsluitingswegen en de inrichting van het programma van het 3 e voorzieningengebied. Voortgang: De planning is om op 15 december 2009 de Raad het besluit te nemen over de locatie, het programma en de grondexploitatie van het 3e voorzieningengebied. Tegelijkertijd start dan in 2010 ook het vervolgtraject waarin een gebiedsvisie en een bijbehorend verkavelingsplan met een grondexploitatie worden uitgewerkt. Ook zijn nog een aantal vervolgonderzoeken noodzakelijk, belangrijk daarbij zijn: een diepgaander flora- en faunaonderzoek (o.a. weidevogels, nieuwe natuur enz.); een uitgewerkt onderzoek van de sociale veiligheid in het gebied en de ontsluitingsroutes er naartoe; onderzoek naar optimale afstemming tussen Eneco en sportbelanghe bbenden ten aanzien van de windmolens; de mogelijkheid om de realisatie van de hockey te versnellen. Bij de uitvoering van het vervolgtraject zal ook een communicatieplan worden opgesteld, zodat er gedurende het proces sprake is van een interactieve ontw ikkeling met burgers en belanghebbenden. Na besluitvorming over de proef- en definitieve verkaveling, wordt gestart met de bestemmingsplanontwikkeling en het voorbereidingstraject voor het bouwrijpmaken van het terrein. Parallel daaraan kan ook dan de schetsontwerpfase ten aanzien van de bouwplan- en aanlegontwikkeling gaan lopen.

6 Na oplevering van het bouwrijpmaken kan in 2011 of 2012 daadwerkelijk begonnen worden met de gronduitgifte c.q. realisering van het 3 e voorzieningengebied. De verwachte oplevering is dan in 2012 of Houten, 1 december 2009 het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Houten de secretaris, de burgemeester, J. Wiegel C.H.J. Lamers Bijlagen die voor de leden van de raad ter inzage liggen op de gebruikelijke wijze: Meegezonden bijlagen bij dit voorstel: 1. Adviesdocument Programma, Locatie en Financiële haalbaarheid grondexploitatie 3e Voorzieningengebied Houten, d.d. december Beleidsnotitie 3 e Voorzieningengebied Houten, d.d. augustus Reactiedocument inloopavond 11 november inspraak RTG 15 september Communicatieplanner 3 e voorzieningengebied 5. Brief Platform Sport Houten betreffende de combinatie windturbines en sport

7 -7- Raadsbesluit (gewijzigd) Nr De raad van de gemeente Houten heeft het voorstel van het college van burgemeester en wethouders d.d. 1 december 2009 nr. BWV gelezen en besluit; 1. In te stemmen met de locatie Meerpaal-Zuid als definitieve locatie voor het 3 e voorzieningengebied. 2. In te stemmen met het voorgestelde multifunctionele programma voor het 3 e voorzieningengebied, binnen een financieel sluitende grondexploitatie. 3. In te stemmen met het opstellen van een gebiedsvisie in het vervolgtraject van het 3 e voorzieningengebied. 4. Kennis te nemen van het reactiedocument n.a.v. de inloopavond van 11 november. Dit is besloten in de openbare vergadering van de raad op 26 januari De raad van de gemeente Houten, de griffier, de voorzitter, P.M.H. van Ruitenbeek C.H.J. Lamers