FGH Vastgoedbericht 2013 FGH Real Estate Report 2013 ORDE OP ZAKEN PUTTING AFFAIRS IN ORDER

Transcriptie

1 FGH Vastgoedbericht 2013 FGH Real Estate Report 2013 ORDE OP ZAKEN PUTTING AFFAIRS IN ORDER

2 Welkom bij FGH Bank, specialist in het financieren van commercieel vastgoed Met kennis van zaken en passie voor ons vak bieden wij duurzame oplossingen voor duurzame relaties. Wij hebben alle relevante kennis en specialismen in huis. Onze kennis stelt ons in staat vooruit te kijken, om nieuwe perspectieven te ontdekken. Wat we zien aan de horizon reflecteert in onze visie op commercieel vastgoed. Van daaruit maken we de vertaalslag naar de praktijk van alledag. Maar bovenal zijn we een solide bank. Niet voor niets zijn wij dé vastgoedbank. Welcome to FGH Bank, specialist in the financing of commercial real estate With first-rate knowledge of the business and a passion for our profession, we provide sustainable solutions for sustainable relationships. FGH Bank possesses all the relevant in-house expertise and specialisations. Our expertise enables us to look forward and discover new perspectives, and our vision of commercial real estate is a reflection of what we see on the horizon. This vision is translated into everyday practice. Above all, we are a robust bank, and it is for good reason that we call ourselves the real estate bank.

3 FGH Vastgoedbericht 2013 FGH Real Estate Report 2013 ORDE OP ZAKEN PUTTING AFFAIRS IN ORDER INHOUD CONTENT 2 Voorwoord 4 Visie: Orde op zaken 14 interview met Aart Hordijk en chris de ruiter 18 Trends in de kantorenmarkt 28 Trends in de winkelmarkt 38 interview met lesley Bamberger 42 Trends in de bedrijfs ruimtemarkt 50 Trends in de woningmarkt 60 interview met cor Molenaar en Françoise Dechesne 66 Trends in de vastgoed beleggingsmarkt 76 Begrippenlijst 77 Factsheets 112 Over FGH Bank/Adressen 116 Foreword 118 Vision: Putting affairs in order 128 interview with Aart Hordijk and chris de ruiter 132 Trends in the Office Market 142 Trends in the retail Market 152 interview with lesley Bamberger 156 Trends in the industrial real estate Market 164 Trends in the Housing Market 174 interview with cor Molenaar and Françoise Dechesne 180 Trends in the real estate investment Market 190 Glossary and acronyms 191 Factsheets 226 About FGH Bank/Adresses

4 VOORWOORD Het vergt moed en vooral actiebereidheid om orde op zaken te stellen. En laat ik één ding alvast voorop stellen: aan de energie en wil om zaken aan te pakken ontbreekt het niet in de vastgoedmarkt. Het besef dat we niet stil kunnen blijven zitten, is in volle hevigheid aangekomen, en het is op z n minst hoopgevend dat daar zoveel actie uit voortkomt. Natuurlijk, het roer gaat soms niet zo snel om als we zouden willen. Het kost nu eenmaal meer moeite om een oceaanstomer te keren dan een zeilbootje. U begrijpt: ik vergelijk onze vastgoedmarkt met al haar kennis, ervaring en professionaliteit met die oceaanstomer, ook al ben ik fervent zeiler. Maar alle metaforen op een stokje: de vastgoedmarkt heeft de afgelopen jaren laten zien niet zo vastgeroest te zijn als men dacht. Als we alleen al kijken naar alle gezamenlijke initiatieven die van de grond gekomen zijn; publieke en private partijen, beleggers, ontwikkelaars, gemeenten, provincies, en natuurlijk ook banken: alle partijen voelen zich geroepen om hun verantwoordelijkheid te nemen. Dat geeft mij het vertrouwen dat we ook deze laagconjunctuur in het vastgoed doorkomen. Tijd is daarin een belangrijk aspect. Vastgoed is niet voor de korte termijn. De stenen hebben rust nodig om tot bloei te kunnen komen. Dat vergeten we wel eens in de haastige tijd waarin we leven. We moeten ook niet alle problemen van vandaag gisteren al opgelost willen zien. Dit is een tijd van transitie, en dat moet uitzakken. De vastgoedmarkt zoals we die vijf jaar geleden kenden, is niet meer. Eerlijk gezegd betwijfel ik of die nog 2

5 terug komt. Maar we gaan wel weer op een gezond niveau uitkomen. Daar hebben we naast een realistische doorlooptijd ook mensen voor nodig die dingen durven. Zoals bijvoorbeeld de heer L. (Lesley) Bamberger, CEO Kroonen berg Groep. Een inspirerend onder nemer, en niet voor niets met The Bank de winnaar van de FGH Vastgoedprijs In dit rapport leest u in een interview met hem wat hem drijft, en hoe hij aankijkt tegen de markt waarin hij actief is. De heer prof. dr. C.N.A. (Cor) Molenaar, buitengewoon hoogleraar Bedrijfskunde aan de Erasmus Universiteit van Rotterdam en directeur exquo Consultancy, vertelt hoe je winkel vastgoed kunt marketen, wat voor originele invalshoeken daar voor te bedenken zijn. En mevrouw drs. F.E.A. (Françoise) Dechesne, directeur MAB Development Nederland, die vanuit haar jarenlange ervaring in het project ontwikkelaarsvak een blik op de toekomst werpt vanuit het credo Meer op minder plekken. Dat gaat dus eigenlijk om meer waar voor je geld. En laat dat nu het DE STENEN HEBBEN RUST NODIG OM TOT BLOEI TE KUNNEN KOMEN. onderwerp zijn waar de heer prof. dr. A.C. (Aart) Hordijk, hoogleraar aan de Universiteit van Tilburg en directeur ROZ, en de heer ing. M.C. (Chris) de Ruiter MRE MRICS RT, directeur Taxaties & Research bij FGH Bank, over gesproken hebben met elkaar in het kader van een van dé issues van dit moment: de waardering van vastgoed. Naast de trends en ontwikkelingen in de verschillende deelmarkten van de vastgoedmarkt, en onze visie daarop, mag u dit allemaal verwachten in het FGH Vastgoedbericht 2013 Orde op zaken. Waarmee we naast onze kennis, ervaring en betrokkenheid bij de vastgoedmarkt ook vooral ons hart voor de stenen willen laten zien. P.C. (Peter) Keur Directievoorzitter FGH Bank, Vicevoorzitter Rabo Vastgoedgroep FGH VASTGOEDBERICHT 2013 VOORWOORD 3

6 VISIE 4

7 ORDE OP ZAKEN Het verloop van 2012 liet zich eind 2011 eigenlijk al raden. Het beloofde een even moeilijk als doorslaggevend jaar te worden, vooral ook omdat ingrijpende beslissingen nodig waren om de ban te breken: in Europa, in Nederland en in de vastgoedmarkt. Veel wijst erop dat in 2012 inderdaad orde op zaken is gesteld. In Europa is het gevaar van een direct uiteenvallen van de Eurozone geweken. Nederland op zijn beurt heeft laten zien dat hier wel degelijk begrotingsdiscipline heerst. En in de vastgoedsector heeft ontkenning inmiddels plaatsgemaakt voor realisme. Toch denkt het grote publiek er anders over. De problemen in Zuid-Europa lijken eerder toe dan af te nemen, wat leidt tot veel maatschappelijke onrust en een anti-europese stemming. In Nederland roepen de bezuinigingen en hervormingen de nodige weerstand op. En in de vastgoedsector wordt nu elke negatieve ontwikkeling onder het vergrootglas gelegd, gevolgd door verwachtingen die weinig optimistisch zijn. Al vijf jaar lang houdt kortom het gebrek aan vertrouwen de Europese en Nederlandse economie in een wurggreep. Daardoor lijkt het wel alsof de kans op verbetering nihil is. Die stemming valt alleen te doorbreken als burgers en bedrijven weer perspectief wordt geboden. Perspectief op werk, op zelfontplooiing en op welvaart. Om dat te bereiken, moet echter eerst de huidige stemming veranderen. FGH VASTGOEDBERICHT 2013 VISIE 5

8 Hoe kan de kloof tussen bestuur en bevolking worden gedicht? Die vraag stelt de Europese Unie voor een van de grootste uitdagingen in haar bestaan. Op bestuurlijk niveau wordt het antwoord vooral gezocht in een verdere eenwording van Europa. Europees toezicht op banken, een gezamenlijke begroting en op termijn een verdergaande fiscale integratie. Deze ontwikkeling volgt de lijn die de afgelopen decennia is ingezet en zou een oplossing kunnen bieden voor menig vraagstuk waar Europa momen teel mee worstelt. Maar dat neemt niet weg dat de kloof tussen Europa en haar burgers met de dag groter wordt. De Europese droom kan menigeen gestolen worden, zo lijkt het. In veel lidstaten sluimert het ongenoegen. In de zuidelijke landen, omdat de Europese eenwording hun ellende alleen maar lijkt te hebben vergroot. In de Noord-Europese landen, omdat de massale hulpprogramma s die de Europese Commissie heeft ingezet, onvoldoende lijken te zijn om de pro blemen te keren. De tijd dringt, en het geduld raakt op. En dus wordt iedere poging tot verdere Europese integratie beantwoord met een sterkere roep onder de bevolking om meer zelfbestuur. Europa: meer eenwording of juist ieder voor zich? Het grootste gevaar voor de Europese eenheid is dan ook dat zij van binnenuit wordt aangetast. Europa is immers niets meer of minder dan een eenheidsprincipe, gestoeld op solidariteit en veiligheid. Met name die solidariteit is steeds verder te zoeken. De rijke landen lijken amper bereid een deel van hun welvaart over te hevelen naar probleemlanden, zelfs niet uit puur eigenbelang. Daaraan lijken met name de verschillen in cultuur en mentaliteit tussen de noordelijke en de zuidelijke landen in Europa ten grondslag te liggen. Indachtig het principe dat goed voorbeeld goed doet volgen, vragen vervolgens ook de rijke regio s binnen de probleemlanden zich steeds vaker af waarom zij hun welvaart zouden moeten delen met de armere landsdelen. Separatistische gevoelens steken daardoor de kop weer op. In Spanje (Catalonië), België (Vlaanderen), maar ook in Noord-Italië neemt de roep om zelfbestuur of onafhankelijkheid toe. Het Verenigd Koninkrijk is zelfs al een Europa: meer eenwording of juist ieder voor zich? 6

9 stap verder gegaan. Daar mogen de Schotten zich in 2014 uitspreken over hun onafhankelijkheid. Daarnaast neemt ook de discussie over meer on afhankelijk heid ten opzichte van Europa in het Verenigd Koninkrijk zelf toe. Voor Europa is het te hopen dat deze ontwikkeling niet doorzet. Opdeling van (een aantal van) de lidstaten tast de (financiële) stabiliteit alleen maar verder aan en brengt bovendien nog meer onzekerheid. Verdergaande eenwording op basis van solidariteit binnen Europa lijkt dan ook niet langer een keuze te zijn. Het is eerder een bittere noodzaak om uit de neergaande spiraal te komen. Tegenpolen verzoenen Ook in Nederland lijkt het politiekbestuurlijke landschap de laatste jaren steeds meer te versplinteren. Daardoor is onder andere de houdbaar heid van het zogenaamde poldermodel de afgelopen tijd meer en meer ter discussie komen te staan. Zeker op sociaaleconomisch terrein blijkt consensus niet meer vanzelf sprekend. Bij de vakbeweging heeft dit laatste tot radicale veranderingen geleid. De grootste werknemers organisatie FNV is inmiddels op een nieuwe leest geschoeid. Het illustreert dat nieuwe omstandigheden ook tot heroriëntatie leiden. Toch kiest Nederland, op de momenten dat het er werkelijk om spant, nog altijd voor samenwerking op basis van consensus. Dat bleek bijvoorbeeld bij de totstandkoming van het Lenteakkoord, in het kader waarvan vijf partijen het binnen twee dagen met elkaar eens werden over de rijksbegroting voor Nog duidelijker werd het zichtbaar in de verkiezingsuitslag en bij de daarop volgende formatie. De Nederlandse burger wilde een stabiel landsbestuur, dat met pragmatische oplossingen zou komen voor de grote vraagstukken waar dit land voor staat. De verantwoordelijk heid daarvoor werd in handen gelegd van de VVD en de PvdA. Met ongekende snelheid hebben deze natuurlijke tegenpolen vervolgens een nieuwe regering gevormd, die baanbrekende maat regelen voorstelt op het terrein van de zorg, de arbeidsmarkt en de woning markt. Het regeerakkoord kan weliswaar op verschillende manieren worden uitgelegd, maar dat er de komende jaren vergaande stappen zullen worden gezet om orde op zaken te stellen is duidelijk. De dreiging van cynisme Het is voorbarig om te verwachten dat de economie zich al in 2013 zal herstellen. Nederland staat aan het begin van een ingrijpende bezuinigingsoperatie, consumenten hebben minder te besteden omdat zij hun koopkracht zien dalen, en bedrijven zien nog altijd weinig kans om meer te investeren. De balans tussen export en import is weliswaar nog steeds positief, maar binnen de Eurozone staat vooral de export van goederen en diensten naar de zuidelijke lidstaten fors onder druk. Bovendien zien steeds meer landen in Europa het versterken van de export als middel bij uitstek om de weg naar economische groei terug te vinden. De internationale concurrentie neemt daardoor toe. Het blijft dan ook noodzakelijk om de concurrentiepositie te versterken. In internationaal perspectief is de concurrentiepositie van Nederland overigens sterk. Volgens het World Economic Forum behoort Nederland uit oogpunt van concurrentiekracht tot de vijf beste landen ter wereld; ons land steeg in 2012 zelfs twee posities in vergelijking met Toch scoort Nederland op twee belangrijke onder- FGH VASTGOEDBERICHT 2013 VISIE 7

10 delen matig tot slecht: de omvang van de staatsschuld en de flexibiliteit van de arbeidsmarkt. Het is dan ook geen toeval dat juist deze onderwerpen in het nieuwe kabinetsbeleid hoge prioriteit hebben gekregen. De sleutel tot economisch herstel ligt vooral bij de binnenlandse markt. Een belangrijk deel van het geleden welvaarts verlies is namelijk te verklaren uit het geringe consumentenver trouw en. Consumenten zijn sceptisch, over de kans op economisch herstel maar zeker ook over hun eigen financiële toekomst, en houden daarom de hand op de knip. Het vertrouwen van Nederlandse consumenten kwam in 2012 gemiddeld genomen niet boven het Europees gemiddelde, en lag slechts een fractie hoger dan dat van consumenten in landen als Frankrijk, Spanje of Ierland. Vergeleken met landen als België, Duitsland, Luxem burg, Oostenrijk en de Scandinavische landen is het vertrouwen in Nederland substantieel lager. Dat is gezien de positie die Nederland in Europa inneemt, maar ook beredeneerd vanuit de kracht van de Nederlandse econo mie, in de optiek van FGH Bank onterecht. Het is daarom essen tieel de komende jaren te werken aan een herstel van het consumentenvertrouwen. Enige (zelf)relativering is hierbij zeker op zijn plaats. Voor economisch herstel is het noodzakelijk het (dreigend) cynisme te keren. Daarvoor is een samen hangend pakket aan maatregelen en consistent beleid nodig, met name ook gericht op het stimuleren van de werkgelegenheid en het bieden van werkzekerheid. Helaas schieten de nieuwe kabinetsplannen juist op die terreinen tekort. Het onder controle brengen van de overheidsschuld staat voorop, maar daar wordt wel een hoge prijs voor betaald. Uit berekeningen van het Centraal Planbureau (CPB) blijkt dat de koopkracht de komende jaren voor grote groepen daalt, dat de consumptie hierdoor afneemt en de werkloosheid oploopt. Het gevolg hiervan zal zijn dat de economische groei achterblijft bij het gemiddelde. Europa bepaalt renteverwachtingen De problemen in de Eurozone staan een bestendig herstel van de Nederlandse economie in de weg. Een snelle en allesomvattende oplossing daarvan is op korte termijn niet te verwachten. Toch is in 2012 wel degelijk een aantal belangrijke stappen gezet, met name door de Europese Centrale Bank (ECB). Zo hebben de banken van de ECB de mogelijkheid gekregen om voor een periode van drie jaar geld te lenen tegen rentepercentages van 1% en een redelijk onderpand. Via dit zogeheten Long Term Refinancing Operation programma (LTRO) is in twee maanden tijd ruim miljard uitgeleend. Daarnaast heeft de ECB medio 2012 de herfinancieringsrente met 0,25% verlaagd tot 0,75%, en is het tarief waartegen banken geld bij de centrale bank kunnen plaatsen teruggebracht tot 0%. Daardoor is het voor banken minder aantrekkelijk geworden om hun overtollige tegoeden bij de ECB onder te brengen, en zullen zij dus sneller besluiten om het aan andere partijen uit te lenen of aan te wenden voor kredietverlening. De meest in het oog springende actie van de ECB is de introductie van een systeem voor noodsteun, de zogenaamde Outright Monetary Transactions (OMT). De ECB koopt hierbij kortlopende staatsobligaties op (met een looptijd van een tot drie jaar), op voorwaarde dat een lidstaat binnen de Eurozone akkoord gaat met de condities van de Europese Commissie en het Internationaal Monetair Fonds. Hiermee wordt het financieringsrisico van landen beperkt en speculatie voorkomen. Het OMT is een belangrijk wapen in de strijd tegen de Europese schuldencrisis. Daarmee zijn de problemen overigens nog niet opgelost. Vooral voor de zuidelijke lidstaten is het toekomstperspectief matig. Door slechte economische condities en een zwakke concurrentiepositie blijft economisch herstel voorlopig uit of is hoogstens sprake van beperkte groei. Dit heeft niet alleen gevolgen voor het toekomst perspectief van de overige lidstaten van de Europese Unie. Het zal er ook toe leiden dat de discussie over de schuldenproblemen en het nakomen van de verplichtingen door diverse landen opnieuw oplaait. Dat kan er volgens FGH Bank toe leiden dat de volatiliteit van de swaprente iets gaat oplopen. De Euribors en de kapitaalmarktrente op hun beurt blijven naar verwachting laag in PERSPECTIEF VOOR DE VASTGOEDMARKT Van nieuwbouw naar herontwikkeling De consequenties van de economische crisis voor de bouw- en vastgoedsector zijn groot. Als gevolg van vraaguitval is de productie in zowel de woningbouw als de utiliteitsbouw flink afgenomen. Bovendien is de financiële positie van bouwbedrijven verzwakt, mede vanwege het feit dat zij de gestegen kosten niet of nauwelijks kunnen doorberekenen aan de klant en dus diverse projecten onder kostprijs moeten aannemen. Daar komt bij dat de financiering van projecten steeds lastiger is geworden. De cijfers over 2012 spreken wat dat betreft boekdelen. De omzet in de bouwsector daalde bijna 10%, meer dan arbeidsplaatsen gingen verloren en ongeveer bouwbedrijven sloten alleen al vorig jaar hun deuren. Het is nog maar de vraag of op korte termijn herstel is te verwachten. Gezien de nieuwe kabinetsplannen moet eerder voor erger worden gevreesd. Het is onwaarschijnlijk dat de vraag naar nieuwe koop woningen in 2013 weer zal aantrekken. Op de huurwoningmarkt dreigt uitstel van nieuwbouwplannen. En de utiliteitsmarkt kampt met overcapaciteit, 8

11 waardoor slechts in heel beperkte mate ruimte aanwezig is voor nieuwe kantoren, winkels en bedrijfshallen. De markt voor vastgoed verschuift volgens FGH Bank daarom nog verder van nieuwbouw naar renovatie en herontwikkeling. Dit heeft grote gevolgen voor de bouwsector. Feit is dat de problemen deels worden veroorzaakt door structurele overcapaciteit. In die zin is een deel van de capaciteits reductie in de bouwsector het directe gevolg van de transitiefase waar de sector zich in bevindt. Waarmee overigens niet is gezegd dat de productie in de bouw sector de komende jaren alleen maar verder zal afnemen. Met name in de woningbouw zal de behoefte aan nieuwbouw blijven bestaan. Alleen zullen nieuwe projecten wel financieel rendabel ontwikkeld moeten kunnen worden. Daarnaast vindt nieuwbouw niet langer plaats op de locaties en in de vorm zoals we gewend zijn. De vraag zal meer en meer in stedelijk gebied moeten worden geaccommodeerd. Daarnaast neemt de behoefte aan maatwerk en specialisatie voor specifieke doelgroepen toe. Daar zullen ontwikkelaars en bouwers zich sterker in kunnen en moeten onderscheiden. In de utiliteitsbouw ontstaan nieuwe mogelijkheden op het gebied van renovatie en transformatie. Dat vraagt wel om een strategische heroriëntatie en een nieuwe visie op werkprocessen. De renovatie- en transformatievraag groeit sterk. Zo werd bijvoorbeeld in de afgelopen twee jaar al bijna m² aan oude kantoren aan de voorraad onttrokken, grotendeels ten behoeve van nieuwe functies. Het is geen sinecure om hierin als initiatiefnemer een prominente rol te spelen. Maar doordat veel bedrijven de noodzakelijke en specifieke kennis op dit moment ontberen, liggen er volgens FGH Bank voor bedrijven die zich hierin kunnen én willen specialiseren wel degelijk mogelijkheden. Succesvol ondernemen in een krimpende markt De combinatie van te veel aanbod en te weinig vraag duidt op overcapaciteit. Dit is voor de vastgoedmarkt een relatief nieuw fenomeen, zij het dat in de jaren tachtig en negentig van de vorige eeuw al wel meermaals voor overproductie is gewaarschuwd. Toch is er ook in markten met te veel voorraad wel degelijk bestaansrecht voor bedrijven die willen investeren. Immers: (bijna) alle markten voor consumentengoederen (zoals wit- en bruingoed, mobiele telefoons, mode) worden geconfron teerd met overproductie en scherpe concurrentie. Maar dat weerhoudt bedrijven er niet van te blijven produceren en op zoek te gaan naar mogelijkheden voor innovatie en productvernieuwing. Zij proberen zich daarbij vooral via creatieve marketing te onderscheiden van hun concurrenten. Op het gebied van marketing valt er in de vastgoedsector nog een wereld te winnen, vooral waar het gaat om het positioneren van projecten. Traditiegetrouw is de sector sterk productgericht. Vastgoedontwikkeling is steeds meer serieproductie geworden. Dat mag vanuit kostenoverwegingen weliswaar uiterst efficiënt zijn, het is alleen houdbaar in een situatie dat de vraag blijft stijgen. En daar is nu geen sprake meer van. De matige economische situatie leidt tot een afnemende vraag, die bovendien ook nog eens wijzigt door structurele veranderingen als vergrijzing, maatschappelijke bewustwording, en technologische ontwikkeling. Daarmee komt de toekomst voor de vastgoed sector veel meer te liggen bij differentiatie en specialisatie, en het onderscheidend vermogen dat zij de gebruiker van het vastgoed kunnen bieden. Dat geldt voor alle betrokken partijen: ontwikkelaars, bouwers, architecten, beleggers, vastgoed banken én (lokale) overheden. Psychologie van de markt De betekenis van de psychologie achter bepaalde ontwikkelingen wordt lang niet altijd onderkend. Het publieke debat in en over de vastgoedsector is daar een goed voorbeeld van. Want dat is de laatste twee tot drie jaar ontaard in een zwaar negatieve discussie, waarin het veel vaker over de leegstand dan over het gebruik van vastgoed ging. Natuurlijk is het noodzakelijk oog te hebben en te houden voor leegstand en de gevolgen daarvan voor de waarde van vastgoed. Maar het zorgwekkende is dat de huidige discussie vooral wordt gevoerd vanuit angst. Doordat op sommige locaties en in sommige deelmarkten te veel gebouwen DE MARKT VOOR VASTGOED VERSCHUIFT NOG VERDER VAN NIEUWBOUW NAAR RENOVATIE EN HERONTWIKKELING. FGH VASTGOEDBERICHT 2013 VISIE 9

12 leegstaan, is er amper nog bereidheid te onderkennen dat er ook markten, locaties, en gebouwen zijn die hier niet of nauwelijks last van hebben. Of sterker nog, die zelfs profiteren van de slechte situatie elders in de markt. Die angst is te herleiden tot de verwachting dat de ontwikkeling van de leegstand oncontroleerbaar en onoplosbaar is. Terwijl feitelijke tellingen van onder andere organisaties als PropertyNL, Locatus en DTZ Zadelhoff juist laten zien dat de leegstand van kantoren, winkels en bedrijfsruimten de afgelopen twee jaar ondanks de crisis en ondanks de technologische veranderingen nauwelijks is toegenomen. Hoewel de ontwikkelingen van de afgelopen jaren daar dus nauwelijks aanleiding toe geven, anticipeert de markt toch op een explosieve toename van de leegstand in de komende jaren. Als gevolg van deze soms irreële negatieve verwachtingen ontstaat een vicieuze cirkel: de verwachting dat de leegstand toeneemt, leidt tot lagere huurprijzen met dalende waardes van onderpanden als resultaat. Dit betekent dat eigenaren gedwongen zijn om het vastgoed over de gehele linie verder af te waarderen, dat banken voorzieningen moeten treffen op leningen, en dat de kredietverlening verder onder druk komt te staan. Dit gebeurt in weerwil van het feit dat het overgrote deel van de vastgoedvoorraad in Nederland gewoon in gebruik is en dat veel beleggers alleszins acceptabele rendementen behalen. De meeste objecten die huurinkomsten genereren, leveren met andere woorden wel degelijk een gezonde basis voor een vastgoed investering op. Het marktbeeld biedt ruimte voor enige nuancering, maar dat moet dan wel als zodanig worden onderkend. Beleggers zullen zich nog meer dan in het verleden een eigen oordeel moeten vormen over de vraag welke gebouwen en locaties in de toekomst voldoende perspectief bieden op blijvend gebruik. Die zijn er in de optiek van FGH Bank meer dan voldoende. Minstens zo relevant is of deze er in de optiek van de markt ook zijn. Uiteindelijk tonen de cijfers aan dat dat wel het geval is. Zo heeft ongeveer 90% van alle kantoor gebouwen een gebruiker. Voor winkels ligt dat zelfs op bijna 95%. Dat geeft aan dat het overgrote deel van de gebouwenvoorraad wel degelijk in de behoefte van een gebruiker voorziet. Tegelijkertijd moeten beleggers beseffen dat voor minder kansrijke locaties een heroriëntatie moet plaatsvinden. Dergelijke ana lyses worden nog nauwelijks ge - maakt. Niet omdat beleggers daar niet toe in staat zouden zijn, maar vooral doordat een negatief zelfbeeld binnen de sector het perspectief op herstel heeft weggenomen, met alle verlammende gevolgen van dien. Het leidt er zelfs toe dat voor langjarig verhuurde gebouwen op toplocaties momen teel nauwelijks kopers te vinden zijn. Op waarde beoordeeld Het roer moet om. De problemen mogen niet worden genegeerd, maar door ze zoals nu gebeurt soms onnodig uit te vergroten, raakt de sector volgens FGH Bank alleen maar verder van huis. De markt heeft boven alles behoefte aan meer transparantie, om te beginnen rond het vaststellen van de waarde van vastgoed. Die waarde is immers, net als de waarderingsmethoden, in 2012 flink ter discussie komen te staan. Volgens de toezichthouders Autoriteit Financiële Markten (AFM) en De Nederlandsche Bank (DNB) is het Het marktbeeld biedt ruimte voor enige nuancering. 10

13 IN DE MARKT IS BEHOEFTE AAN MEER TRANSPARANTIE. HET VASTSTELLEN VAN DE WAARDE VAN VASTGOED IS DAARBIJ EEN STARTPUNT. proces dat leidt tot de waardering van vastgoed onvoldoende transparant. En ook accountants hebben bij de jaarverslaglegging moeite om een vastgoedobject op de juiste waarde te beoordelen. Op initiatief van de Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants (NBA) werd daarom vorig jaar het Platform Taxateurs en Accountants (PTA) opgericht. Dat gebeurde in samenwerking met de Stichting VastgoedCert. In oktober 2012 leidde dit tot de publicatie van het rapport Goed gewaardeerd vastgoed waarin het PTA aanbevelingen doet voor de verbetering van taxaties en taxatierapporten. Het rapport bevat 27 aanbevelingen, verdeeld over vijf thema s. FGH Bank onderschrijft het gedachtegoed van het PTA-rapport, maar plaatst daarbij wel de kanttekening dat het vastleggen van procedures en het stroomlijnen van het taxatieproces nog geen garantie bieden voor volledig transparante waarderingen. Zeker voor de risicobeoordeling van een vastgoedfinanciering gelden volgens FGH Bank drie noodzakelijke kernwaarden: onafhankelijkheid tussen opdrachtgever en taxateur ten behoeve van een volledig objectieve beoordeling, realistische uitgangspunten, en een gewogen oordeel en zelfreflectie door de taxateur. Doordat deze kernwaarden niet expliciet in het PTA-rapport zijn opgenomen, zal een taxatierapport voor een vastgoedfinanciering toch nog nadere verdieping vergen. Oplossingsrichtingen Meer transparantie in het waarderingsproces wil niet zeggen dat daardoor beter of nauwkeuriger wordt gewaardeerd. Laat staan dat het de actuele vraagstukken voor de sector oplost. Daarvoor is volgens FGH Bank meer nodig. Drie onderdelen kunnen bijdragen aan herstel van de markt. FGH VASTGOEDBERICHT 2013 VISIE 11

14 WE MOETEN ONSZELF DE TIJD GUNNEN OM PROBLEMEN OP TE LOSSEN. Ten eerste zal zie ook de oproep in het FGH Vastgoedbericht 2012 het negatief zelfbeeld van de vastgoedsector plaats moeten maken voor vertrouwen. Daarin hebben alle partijen hun eigen verantwoordelijkheid. Temeer omdat het vermogen om vanuit een bepaald abstractieniveau naar de huidige problematiek in het vastgoed te kijken, niet iedereen is gegeven. De befaamde tunnelvisie, vaak gebaseerd op halve waarheden en doorspekt met opgeklopte verwach tingen, is daar een bewijs van. Menig vastgoedprofessional laat zich leiden door de waan van de dag en wordt meegesleept in een negatief sentiment dat niet alleen is toe te schrijven aan de crisis. Op hoogtijdagen zijn de reacties overenthousiast, nu praat de sector zichzelf zo diep in de put dat een oplossing eerder verder weg raakt dan dichterbij komt. In de tweede plaats is een objectieve waardebepaling essentieel om de juiste beslissingen te kunnen nemen. Maatregelen die ertoe leiden de transparantie en de onafhankelijkheid te verbeteren, kunnen een stap in de goede richting zijn. Dit betekent echter niet per definitie een verdere en onontkoombare afwaardering van vastgoed. FGH Bank pleit voor een eerlijke waarde voor elk pand. Op objecten die kansloos zijn, zal ook fors afgeboekt moeten worden. Iets dat overigens al in ruime mate gebeurt. Maar vervolgens zal er een eerlijke discussie moeten worden gevoerd over de kansrijke objecten, waarvan de waarde door de huidige markt eveneens maar veelal ten onrechte sterk onder druk is komen te staan. Waarderen begint bij lokaal maatwerk. Daar is in de huidige discussie onvoldoende oog voor. Laat staan ruimte. Ten derde moet de sector zichzelf de tijd gunnen om problemen op te lossen. De koude sanering, waar menig deskundige buiten het vastgoed voor pleit, biedt volgens FGH Bank geen uitweg uit de crisis maar zal de markt alleen maar verder op slot zetten. Het klinkt misschien wel daadkrachtig om de pijn nu maar te pakken, maar herstel vraagt nu eenmaal tijd. Van banken wordt geëist dat zij hun balansen versterken (conform Basel III), een deel van de crisisrekening voor hun rekening nemen (onder andere via de bankenbelasting), minder risico nemen (strenger toezicht) en aan de kredietvraag van bedrijven en consumenten blijven voldoen. Het kan allemaal, maar dan wel volgens een ander tijdschema dan waar veel buitenstaanders voor pleiten. De oplossing van de huidige problematiek vraagt tijd, hoewel er zeker ook op korte termijn successen kunnen worden geboekt. De ervaring van FGH Bank is dat kopers en verkopers van vastgoed elkaar sinds de tweede helft van vorig jaar beter lijken te vinden. Daarmee is de markt nog niet vlot getrokken, maar signalen dat de koop bereidheid toeneemt zijn er wel degelijk. Coalities vormen Om tot werkelijke oplossingen te kunnen komen, is het noodzakelijk dat partijen in de vastgoedsector meer en beter met elkaar gaan samenwerken. Een goede samenwerking is volgens FGH Bank zelfs een van de belangrijkste voorwaarden om nieuwe stappen te kunnen zetten. In 2012 is een aantal initiatieven genomen, waaruit blijkt dat partijen de problemen onderkennen, de noodzaak tot samenwerking inzien, en vertrouwen hebben dat die tot resultaat kan leiden. Zo presenteerden de Woonbond, de Vereniging Eigen Huis, de Nederlandse Vereniging van Makelaars en de koepelorganisatie voor woningcorporaties Aedes in het voorjaar van 2012 een integraal plan om de problemen in de woningmarkt aan te pakken: Wonen 4.0. Niet sector gericht, maar juist bedoeld als een integrale oplossing voor de lange termijn. Een voorbeeld dat laat zien dat juist via samenwerking ook de belangen van de eigen leden kunnen worden behartigd. Die samenwerking zet ook de politieke besluitvorming in beweging. In het nieuwe kabinet Rutte II wordt de woningmarkt op meerdere fronten aangepakt, waarbij ook onderdelen van het plan Wonen 4.0 zijn overgenomen. Een tweede voorbeeld is het Convenant Aanpak leegstand kantoren dat in de zomer van 2012 werd ondertekend door een groot aantal direct belanghebbenden: overheden, ontwikkelaars, beleggers, kantoorgebruikers en banken. Dit convenant heeft tot doel de leegstand in de kantorenmarkt de komende vijf tot tien jaar terug te brengen naar een voor de markt aanvaardbaar niveau. Alleen al de discussie hierover heeft het gedrag op de kantorenmarkt beïnvloed: gemeenten hebben plannen voor nieuwbouw geschrapt, de feitelijke nieuwbouw door ontwikkelaars neemt af, er worden meer gebouwen voor herbestemming aan de voorraad 12

15 onttrokken, en eigenaren en banken schrijven meer af op gebouwen die geen reële kans meer hebben. Ondanks de kritiek die op het convenant is geleverd, is op zijn minst de bereidheid aangetoond om stappen te zetten. Een laatste voorbeeld van brede samenwerking betreft het Nationaal Renovatie Platform (NRP). Deze stichting telt bijna 60 leden uit alle geledingen in de vastgoedsector en heeft tot doel het duurzaam gebruik van de bestaande gebouwde omgeving door renovatie en transformatie te bevorderen. Inmiddels is de noodzaak tot renovatie en transformatie breed tot de sector doorgedrongen. Daarvoor is momenteel echter te weinig kennis en expertise voor handen. Het NRP probeert juist via integrale samenwerking deze kennis beschikbaar te stellen. Ook hiermee vormen partijen een brede coalitie. Kop uit het zand Problemen in de vastgoedsector zijn er volop. FGH Bank pleit ervoor om die ook vooral onder ogen te zien. Problemen kunnen alleen effectief worden aangepakt als we enerzijds bereid zijn om ze te onderkennen en op de juiste waarde weten in te schatten, en als we anderzijds binnen acceptabele en realistische tijdskaders kunnen werken. Het spreekt voor alle betrokkenen dat er in de afgelopen jaren al de nodige stappen zijn gezet om dit te bereiken. Tegelijkertijd moeten we echter open blijven staan voor alle mogelijke oplossingen, ook als die onorthodox lijken te zijn. Want uiteindelijk ligt het grootste gevaar verscholen in de overtuiging dat er nauwelijks tot geen vertrouwen op verbetering is. Laten we onszelf dat in 2013 dan ook vooral niet wijs proberen te maken. Als we alleen al kijken naar de enorme hoeveelheid kennis die er in de Nederlandse vastgoedmarkt aanwezig is, naar de kwaliteit van de brancheorganisaties (Bouwend Nederland, NEPROM, IVBN, NVM, NRP etc.) dan geeft dat naar onze mening reden om erop te vertrouwen dat de vastgoedmarkt ook door deze crisis heen komt en dat we ook in onze sector orde op zaken kunnen stellen. Tijd krijgen is hierin een belangrijke factor, net zoals er de tijd voor nemen. Want dat hebben we nodig om weloverwogen keuzes te kunnen maken, in nauw overleg met elkaar. FGH Bank zal in dit proces haar belangrijke rol in de vastgoedmarkt blijven vervullen. En dat doen we daar waar we ons het best op onze plaats voelen: middenin de vastgoedmarkt, dichtbij de vastgoedpartijen. Directie FGH Bank N.V. Utrecht, februari 2013 OM TOT WERKELIJKE OPLOSSINGEN TE KUNNEN KOMEN, IS HET NOODZAKELIJK DAT BINNEN DE SECTOR MEER SAMENWERKING ONTSTAAT. FGH VASTGOEDBERICHT 2013 VISIE 13

16 INTERVIEW MET AART HORDIJK EN CHRIS DE RUITER MARKTWAARDE LAAT ZICH NIET ZOMAAR IN TAXATIE- RAPPORT VANGEN Aart Hordijk Chris de Ruiter 14

17 AART HORDIJK is hoogleraar Real Estate Valuation, Universiteit van Tilburg, en directeur ROZ. CHRIS DE RUITER is directeur Taxaties & Research bij FGH Bank. Het taxeren van vastgoed is een vak, maar geen exacte wetenschap. Daarover zijn Aart Hordijk, hoogleraar Real Estate Valuation en directeur ROZ en Chris de Ruiter, directeur Taxaties & Research van FGH Bank, het roerend eens. Het is daarom gevaarlijk al te veel waarde toe te kennen aan de uitkomst van dat proces. Een taxatie biedt geen absolute zekerheid over de waarde. De waarde moet in een context geplaatst worden, zeker in het huidige klimaat. Eén ding is zeker. De waarde van vastgoed zal in alle sectoren ook de komende jaren zwaar onder druk staan. Want in een situatie dat de vragende partij het steeds meer voor het zeggen krijgt, nemen de onzekerheden over de prijs die hij voor het aangeboden object wil betalen alleen maar toe. De discussie over de waardering van vastgoed, de rol van de taxateurs en de uitkomst van het taxatieproces zal in 2013 niet verstommen, verwacht ook Chris de Ruiter. Alleen al daaruit kan worden geconcludeerd dat het geen exacte wetenschap is. De vraag is of dat een slechte zaak is. Want juist het feit dat er verschillende visies zijn te formuleren op de waardeontwikkeling van het vastgoed maakt dat de markt functioneert. De een vindt een bepaald object meer waard dan de ander en heeft er dus ook een hogere prijs voor over om het in zijn bezit te krijgen. Dat hele spectrum kun je moeilijk in één taxatie vangen. Daar komt bij dat de verschillende vastgoedobjecten slecht met elkaar te vergelijken zijn. In de woningmarkt is het nog het eenvoudigst om verschillende woningen met elkaar te vergelijken. Maar dat ligt voor de kantorensector heel wat lastiger. Waar volgens de een gebouw X vergelijkbaar is met gebouw Y, vinden anderen juist dat het totaal onvergelijkbaar is. Hetzelfde geldt voor winkels. Er zijn gewoon heel veel factoren van invloed op de waarde van een object. En iedereen hecht een andere waarde aan elk van die factoren. Het is dan ook niet alleen louter theorie waarop een taxatie kan worden gebaseerd, benadrukt Hordijk. Het vak van taxateur wordt nog wel eens gereduceerd tot het invullen een rekenmodelletje. Maar wie dat beweert, doet geen recht aan de toegevoegde waarde die de taxateur kan leveren. Het gaat altijd om de combinatie van theoretische kennis, de ontwikkeling van de marktprijzen, en de ervaring en het inschattingsvermogen van de taxateur. Dat bepaalt de uiteindelijke kwaliteit van zijn werk. Voorheen werd veel minder naar de feiten gekeken en lag het zwaartepunt bij de intuïtie van de taxateur. Nu worden taxaties vooral door de grotere bureaus veel meer onderbouwd door feiten en analyses. De Ruiter: Het gevaar is aanwezig dat taxateurs doorslaan en een waardering puur modelmatig benaderen. Daar ben ik geen voorstander van. Er hoort toch ook een stukje onderbuikgevoel bij. Je moet op FGH VASTGOEDBERICHT 2013 INTERVIEW MET AART HORDIJK EN CHRIS DE RUITER 15

18 Er lijkt nauwelijks meer zekerheid te verkrijgen over de feitelijke waarde. enig moment in alle rust kunnen bezien of de uitkomsten wel aansluiten bij de realiteit. Dat gebeurt over het algemeen te weinig. FEITELIJKE WAARDE Toch is misschien juist wel dat onderbuikgevoel er de oorzaak van dat het in de hoogtijdagen zo mis is gegaan met de waardering van vastgoed. Immers: op basis van het toen heersende gevoel dat de bomen tot in de hemel reikten, werd al gauw de conclusie getrokken dat waardestijgingen in het vastgoed schier onbegrensd waren. Nu kampt de markt met het tegengestelde effect: er lijkt nauwelijks meer zekerheid te verkrijgen over de feitelijke waarde. De Ruiter: Het wordt inderdaad steeds lastiger om een uitspraak over de waarde van het vastgoed feitelijk te onderbouwen. Maar juist daarom houden wij als FGH Bank al sinds jaar en dag vast aan de intrinsieke waarde van het vastgoed. Daarin wijken wij af van de wereld om ons heen. Als je een taxateur benadert met de vraag wat iets waard is, zal hij op papier proberen te zetten wat het object vandaag onder normale omstandigheden en in het kader van een reguliere transactie zou moeten kunnen opbrengen. Dat gaat hier anders. FGH Bank heeft namelijk niets aan de uitkomsten van een momentopname. Wij richten ons ook liever niet op een koper, maar sparren bij voorkeur met een groepje van vijf kopers over de waarde van een object. Voor ons is de executiewaarde net zo min bepalend als de marktwaarde. Wij gaan er liever tussenin zitten. Dat heet bij ons de financieringswaarde. Die benadering is redelijk uniek, maar heeft ons veel gebracht. Soms strubbelingen, want in de goede tijd kon de waarde volgens sommigen niet hoog genoeg zijn. Maar nu er recessie is, zijn onze klanten maar wat blij met het feit dat we in de goede tijd wat behoudend zijn geweest. Want mede daardoor blijven ze nu wel boven water. Hordijk gaat zelfs verder. Daar waar scherper dan behoudend is gewaardeerd, ligt een van de oorzaken van de huidige crisis in het vastgoed. Teveel voortvarendheid in het taxatieproces heeft ertoe geleid dat er soms risico s zijn genomen, die eigenlijk helemaal niet bij het profiel van het vastgoed pasten. Het is terecht dat de markt zowel als de toezichthouders daar nu over vallen. PAARDENVELD Ook al wordt regelmatig met de beschuldigende vinger naar de taxateurs gewezen, De Ruiter legt een deel van de verantwoordelijk toch ook bij de gebruiker neer. We mogen niet vergeten dat een taxatie wordt gedreven door de uitgangspunten die een opdrachtgever in zijn opdracht meegeeft. Een grasveldje waar alleen paarden op mogen heeft minder waarde dan een grasveldje waar woningen op kunnen worden gebouwd. In beide gevallen kan het betreffende taxatierapport kloppen. Het gaat fout wanneer aan de uitgangspunten wordt gemorreld. Als wij weten dat het een grasveld is waar paarden op mogen, kan het niet zo zijn dat wij vervolgens een taxatierapport krijgen met de waarde van het grasveld met 400 woningen. Maar dat is in het verleden wel gebeurd. Hordijk: Dat is ook precies wat er bij een aantal gemeenten is misgegaan. Die hebben zonder dat er vraag naar was grond opgekocht voor woningbouw. Daarvoor werd niet de paardenwaarde of de woningenwaarde toegepast, maar 16

19 gingen ze daar ergens tussenin zitten. Omdat ze meenden zelf de noodzakelijke instrumenten in handen te hebben om het bestemmingsplan aan te passen en het plan dus realiseerbaar te maken. Daar zat een vorm van speculatie in, waardoor gemeenten destijds veel teveel geld voor de grond hebben betaald, en nu steeds meer in de problemen dreigen te komen omdat de grond niet meer kan worden verkocht. De Ruiter: Er zijn best zaken voorgevallen waarvan je nu kunt zeggen dat de taxateur dat niet zo had moeten doen. Maar het komt ook voor dat de opdrachtgever een bepaalde vraag niet had mogen stellen. Het gaat te ver om nu massaal de taxateur de schuld te geven van de waardeval in het vastgoed. Zijn opdrachtgever draagt zeker ook een deel van de verantwoordelijkheid. Hordijk: Vergeet niet dat de taxateur regelmatig door zijn opdrachtgever in de houdgreep wordt genomen. Daarom zeg ik altijd: formuleer je eigen standaarden, baken af waar je vrijheidsgraden liggen en houd daar vervolgens ook aan vast. Ik zou het ook veel beter vinden als niet de kopende of verkopende partij opdrachtgever van de taxatie is, maar de financier van de transactie. Dan heb je in ieder geval een bepaalde onafhankelijkheid in het proces gebracht. VERSPLINTERD LANDSCHAP Ondertussen zit de omgeving van de taxateurs niet stil. De Autoriteit Financiële Markten, De Nederlandsche Bank, vertegenwoordigers van de vastgoedsector en de accountants, verenigd in de Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants (NBA), zijn al sinds vorig jaar met elkaar in gesprek over een transparante en reële waardering van vastgoed ten behoeve van de jaarverslaglegging. In dat kader heeft de PTA (Platform Taxateurs en Accountants, waar Hordijk ook deel van uitmaakt), eind vorig jaar 27 aanbevelingen gedaan. Hordijk: Het rapport van de PTA dient meerdere doelen. Toen we voor het eerst bij elkaar kwamen, in februari 2012, was dat naar aanleiding van een management letter van de NBA over de problemen tussen accountants en taxateurs. Het concrete doel was om de communicatie tussen beide partijen te verbeteren. Dat heeft geresulteerd in 27 aanbevelingen over wat er allemaal in het taxatierapport zou moeten staan. De Ruiter: Wij zijn het voor een belangrijk deel eens met de aanbevelingen. Vooral het gedachtegoed van de PTA spreekt ons aan: het belang dat het platform hecht aan openheid, eerlijkheid, deskundigheid en onafhankelijkheid. Dat is lang niet zo eenvoudig als het klinkt. Hordijk: Temeer omdat we te maken hebben met een versplinterd landschap van taxateurs. Er zijn vijf brancheorganisaties die allemaal verschillende ethische normen en een eigen tuchtrecht hebben. Daarbuiten is zelfs helemaal geen tuchtrecht. Je mag jezelf namelijk zomaar makelaar/ taxateur noemen; er is geen enkele titelbescherming. Daar moet als eerste een einde aan komen. Want kijk naar de gang van zaken rond de SNS Bank die geconfronteerd werd met tegenvallende resultaten in de vastgoedportefeuille. Daaruit blijkt duidelijk dat een verkeerde waarde-inschatting niet alleen de betreffende bank maar ook ons als samenleving met een groot probleem opzadelt. De taxateur heeft met andere woorden een belangrijke maatschappelijke verantwoordelijkheid. Stel hem dan ook in staat om die op zich te nemen. FGH VASTGOEDBERICHT 2013 INTERVIEW MET AART HORDIJK EN CHRIS DE RUITER 17

20 TRENDS IN DE KANTORENMARKT 18