Taxeren in de tegenwoordige tijd

Transcriptie

1 Taxeren in de tegenwoordige tijd Henk-Jan Kruidenier RMT RT sv Postbus AA NUNSPEET info@vandeloosdrechtrbm.nl

2 onderwerpen Inleiding Waarom (frequenter) taxeren? Voldoet de taxateur? Gevolgen voor u? Schaalgrootte en waardeontwikkeling Rendement en Marge Delen van informatie

3 Inleiding Doel taxatie Sinds 2012: Uw bank vraagt om een taxatierapport Vrije keuze? Onze ervaring tot nu toe: Columns onbekend leidt tot extra kosten Tijdlijn

4 Waarom (frequenter) taxeren Perspectief bank: herbezinning op beleid en processen, samenwerking en een nieuwe definitie van kwaliteit ten aanzien van het waarderen van commercieel vastgoed De Nederlandsche Bank (DNB) houdt commercieel vastgoed sinds 2010 in toenemende mate verscherpt in de gaten

5 Waarom (frequenter) taxeren verslechterde marktomstandigheden hebben er toe geleid dat het beleid voor commercieel vastgoed is aangescherpt Wat is commercieel vastgoed Kantoorgebouw Exploitatie gebonden vastgoed Verhuurde garagebox Verhuurde recreatiebungalow(s)

6 Waarom (frequenter) taxeren aanhoudend negatieve ontwikkelingen op de zakelijke onroerend goed markt en de onzekerheid omtrent de actualiteit en kwaliteit van waarderingen DNB in 2012 een traject gestart om ten aanzien van commercieel vastgoedwaardering te komen tot:

7 Waarom (frequenter) taxeren Meer aandacht en bewustwording in de sector Beter inzicht in omvang en risico s van commerciële vastgoedportefeuilles Betere kwaliteit en hogere frequentie van taxaties Verbetering van risicobeheer Tegelijkertijd acties om de gehele keten van het waarderings-proces structureel op orde te krijgen. Hoe?

8 Waarom (frequenter) taxeren DNB + AFM nauw overleg met Platform Taxateurs en Accountants (PTA) en advies bij opstellen nieuwe aanbevelingen om kwaliteit taxatieproces en de taxatierapport te verbeteren

9 Waarom (frequenter) taxeren juni 2013 aanbevelingen definitief gepresenteerd in het rapport: Goed gewaardeerd vastgoed 28 aanbevelingen voor taxaties en taxatierapporten.

10 Waarom (frequenter) taxeren Intussen bij de banken: Basel II (kapitaal) Basel III (bouwt op basel II maar vraagt méér) 1. Leningen risico s = kapitaal aanhouden (2,5% Basel II, 7%+ Basel III) 2. Grootte Balans (verkleinen) 3. Liquiditeit Kortom: Meer dan eens worden banken en taxateurs langs de meetlat gehouden als het gaat om actualiteit en kwaliteit van waarderingen en risicobeheer.

11 Voldoet de taxateur? PTA: Rapport Goed gewaardeerd Vastgoed 28 aanbevelingen voor taxeren en taxatierapporten DNB/AFM houden de aanbevelingen als meetlat langs de banken; Voldoet u? DNB en AFM leggen het de banken op Dus de Banken leggen het taxateurs op

12 Voldoet de taxateur? PTA op hoofdlijnen 5 categorieën: 1. Onafhankelijkheid 2. Educatie 3. Opdracht en bevestiging 4. Werkzaamheden en rapportage 5. Kwaliteit Rode draad: Comply or Explain Taxaterapporten moet voldoen per !

13 Voldoet de taxateur? 2013: Wijziging kamer VastgoedCert (Wonen/MKB) RMT alleen Wonen (let op, geen shortlist) Shortlist voor commercieel vastgoed 2015: CRVT: splitsing Grootzakelijk / MKB

14 Gevolgen voor u Frequenter taxeren (min. 3 jaar) Door een door bank geselecteerde groep taxateurs Gezamenlijk opdrachtgever Lagere kosten door calculerend ondernemen Van de Loosdrecht RBM kennis van uw bedrijf en partner voor toekomst door: Voldaan aan accreditatie en PTA compliant: RICS / Vastgoedcert / shortlist banken / aangesloten bij Brancheorganisaties Recron, Hiswa, NVM

15 Schaalgrootte en waardeontwikkeling Waarde versus financierbaarheid Bank; 4 tot 5 keer EBITDA Basis is ondernemerschap en werkelijke exploitatie Recreatie: vervanging Afvallers te kleinschalig of achtergebleven investeringen EBITDA / GOP / OCF; is er ruimte voor investeringen Nee? Meer eigen inbreng of geen financiering

16 Schaalgrootte en waardeontwikkeling Vitale vakantieparken Doel: krachten bundelen om de concurrentie aan te gaan en een recreatief product op niveau te leveren kleinschaligheid heeft de overhand: 280 geïnventariseerde bedrijven 120 kleinschalig aanbod (< 5 hectare, minder dan 50 eenheden, laag investeringsniveau, weinig tot geen toeristische verhuur etc.)

17 Schaalgrootte en waardeontwikkeling 2012; verblijfsrecreatieparadox Gevolgen voor kredietwaardigheid Alternatieve financiering Bank telt op; Ondernemers initiatief bij beperken vreemd vermogen door Informals en Crowdfunding Samenwerken en delen

18 Rendement en Marge Investeringskeuzes; Aanleg zwembad Extra bedrijfswoning Nieuw centrumgebouw Ken je marge Toekomstvisie Uitponden versus Exploitatie Potentie

19 Delen Social Media? Voorbeeld: Agrarische sector Kennis delen en samenwerken is toekomst! Raadpleeg naast uw accountant uw makelaar / taxateur om te sparren over waardeontwikkeling bij voorbereiding naar bedrijfsbeëindiging of verkoop.

20 Vragen?

21 Bedankt voor uw aandacht