Deloitte. Brief. uitgebracht aan de voorzitter van de Raad voor de Jaarverslaggeving te Amsterdam

Maat: px

Weergave met pagina beginnen:

Download "Deloitte. Brief. uitgebracht aan de voorzitter van de Raad voor de Jaarverslaggeving te Amsterdam"

Annemie Vink
7 jaren geleden
Aantal bezoeken:

1 RJ-Comm Brief uitgebracht aan de voorzitter van de Raad voor de Jaarverslaggeving te Amsterdam Richtlijn 645 Raad voor de Jaarverslaggeving Woningcorporaties

De10 tte. Deloitte Accountants B.V. Wilhelminakade I 3072 AP Rotterdam Postbus 2031 3000 CA Rotterdam Nederland Tel: 088 288 2888 Fax: 088 288 9830 www.deloitte.

Jaarverslaggeving Woningcorporaties Uw kenmerk Geachte voorzitter, In RJ-Uiting 20 10-03 geeft u de gelegenheid tot het indienen van commentaar op de door u opgestelde Herziene ontwerp-richtlijn 645

Samengevat komt ons commentaar er op neer dat wij u in overweging willen geven de scheidslijn voor classificatie van de woningen als sociaal versus commercieel minder strak te definiëren.

2 De10 tte. Deloitte Accountants B.V. Wilhelminakade I 3072 AP Rotterdam Postbus CA Rotterdam Nederland Tel: Fax: Aan de voorzitter van de Raad voor de Jaarverslaggeving Postbus AD AMSTERDAM Datum Behandeld door Ons kenmerk drs. R.H.A. van Moll RA /ta15501 Onderwerp Richtlijn 645 Raad voor de Jaarverslaggeving Woningcorporaties Uw kenmerk Geachte voorzitter, In RJ-Uiting geeft u de gelegenheid tot het indienen van commentaar op de door u opgestelde Herziene ontwerp-richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting tot uiterlijk 1 december Wij maken graag gebruik van deze mogelijkheid. Samengevat komt ons commentaar er op neer dat wij u in overweging willen geven de scheidslijn voor classificatie van de woningen als sociaal versus commercieel minder strak te definiëren. Dus niet als uitgangspunt te kiezen voor de huurtoeslaggrens, maar het onderscheid in woningen te waarderen en te bepalen in lijn met de volkshuisvestelijke taken, indien deze uiteraard als zodanig zijn geformuleerd. Daamaast is in de ontwerp-richtlijn in alinea 204 als stellige uitspraak opgenomen dat, indien vastgoed is aangemerkt als sociaal vastgoed, de toegelaten instelling voor de externe versiaggeving aan de hand van haar beleid de gehele sociaal vastgoedportefeuille dient te classificeren als hetzij vastgoedbelegging, hetzij als bedrijfsmiddel. Gezien de primaire taak van een toegelaten instelling, zien wij geen realistische grond voor classificatie van de gehele sociaal vastgoedportefeuille als vastgoedbelegging. Naar onze mening is het wenselijker wanneer de classificatiemogelijkheid als bedrijfsmiddel of als vastgoedbelegging wordt gelegd op het niveau van kasstroom genererende eenheid, waarbij het feitelijk in de praktijk gerealiseerde beleid een zwaarwegende factor vormt. Wij vragen u daarom ook dit punt in overweging te nemen. Het voorstel heeft een diepere achtergrond die hiema is toegelicht. De toelichting is als volgt ingedeeld: 1. Grensbedrag niet stellen op huurtoeslaggrens. 2. Classificatie vastgoed op niveau van kasstroom genererende eenheid. 3. De relevantie voor de gebruiker van het voorstel. Op ate opdrachten verricht door Deloitte zijn de Algemene Voorwaarden Dienstverlening Deloitte Nederland, november2010 gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel onder nummer van toepassing. Deloitte Accountants B.V. is ingeschreven in het handeisregister van de Kamer van Koophandel te Rotterdam onder nummer Member of Deloitte Touche Tohmatsu Limited

2 1. Grensbedrag niet stellen op huurtoeslaggrens In ontwerp-richtlijn 645.

3 2 1. Grensbedrag niet stellen op huurtoeslaggrens In ontwerp-richtlijn is schematisch weergegeven welke keuzemogelijkheden bestaan ten aanzien van de classificatie van onroerende zaken in exploitatie. Hierbij worden twee categorieën onderscheiden: a) Commercieel vastgoed b) Sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel of sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging. Deze begrippen worden als volgt gedefinieerd (voorstel voor opname in hoofdstuk 940): Commercieel vastgoed Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprij s boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel Betreft de totale vastgoedportefeuille sociaal vastgoed indien de toegelaten instelling een beleid heeft, gericht voor het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal. Sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging Betreft de totale vastgoedportefeuille sociaal vastgoed indien de toegelaten instelling een beleid heeft, gericht voor het realiseren van een zo optimaal mogelijk rendement. Voor de waardering na eerste verwerking heeft de gekozen classificatie een grote invloed, daar bij een classificatie als cornmercieel vastgoed of als sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging een waardering conform RJ wordt uitgesloten. Hiema volgt een aantal argumenten waarom wij dit niet wenselijk achten. 1. In onze ogen geeft een waardering waarbij wordt aangesloten op het feitelijke en in de praktijk gerealiseerde beleid van de toegelaten instelling het beste inzicht in de vermogenspositie, aangezien hiermee de hoogste realiteitswaarde wordt behaald. Het past naar onze mening niet om het werkelijke beleid van een toegelaten instelling, welke de beste inschatting van de verwachte kasstromen zal weergeven, te begrenzen op de huurtoeslaggrens. Deze grens is immers opgelegd vanuit overheidswege, maar is in de praktijk in veel gevallen niet bepalend voor het voeren van een ander beleid ten aanzien van huurwoningen met een maandhuur boven deze grens.

3 2. Hiernaast zien wij in de praktijk regelmatig toegelaten instellingen die het tot hun beleid rekenen om ook voor de middeninkomens te voorzien van woonruimte.

4 3 2. Hiernaast zien wij in de praktijk regelmatig toegelaten instellingen die het tot hun beleid rekenen om ook voor de middeninkomens te voorzien van woonruimte. Naar verwachting zal deze tendens zelfs toenemen, flu op grond van de plannen van het kabinet Rutte en de Europese Unie deze doelgroep op de voor hun vaak onbetaalbare markt is aangewezen op de corporaties (zowel koop als huur). Het feit dat woningen met een maandhuur boven de huurtoeslaggrens worden geexploiteerd, wil niet zeggen dat dit niet passend is bij het (huidige) beleid van de corporaties. 3. De definitie van sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging, zoals opgenomen in hoofdstuk 940, lijkt niet aan te sluiten op de praktijk. Ook voor huurwoningen met een maandhuur boven de huurtoeslaggrens wordt in veel gevallen een zogenoemde onrendabele top geaccepteerd door een toegelaten instelling. Dit lijkt tegenstrijdig met het argument streven naar een zo optimaal mogelijk rendement. Immers indien dit daadwerkelijk het streven is, zal normaliter geen onrendabele top worden geaccepteerd. Dit zou een commerciële vastgoedbelegger namelijk ook niet structureel en beleidsmatig (veelvuldig) accepteren. 4. Het classificeren van huurwoningen op basis van de huurtoeslaggrens heeft als risico in zich dat het deel van de huurwoningen, dat dan als vastgoedbelegging zal worden gewaardeerd conform de regels van RJ 213, een hogere waardering krijgen, dan op basis van het werkelijk uit te voeren beleid gerealiseerd zal worden. Dit geeft naar onze mening een minder getrouw beeld en inzicht van het vermogen. Op basis van deze argumenten vragen wij u de huurtoeslaggrens als grenswaarde voor classificatie van vastgoed als hetzij bedrijfsmiddel, hetzij als vastgoedbelegging te heroverwegen, waarbij wij u vragen een zwaarwegend belang toe te kennen aan de beleidsvoomemens van de toegelaten instelling. Deze geven immers de meest getrouwe inschatting van de toekomstige kasstromen en als gevoig daarvan van de vermogenspositie. Bovendien is het zo stellig opnemen van deze grens niet logisch in het kader van de trend van de RJ richtlijnen om details geen onderdeel te laten zijn van de richtlijn. 2. Classificatie vastgoed op niveau van kasstroom genererende eenheid In ontwerp-richtlijn 645 alinea 204 is de volgende stellige uitspraak opgenomen: De toegelaten instelling dient vervolgens aan de hand van haar beleid de totale portefeuille sociaal vastgoed voor de externe versiaggeving te kwalficeren hetzij als vastgoedbelegging, hetzij als bedrijfsmiddel.

4 In de praktijk zien wij dat het vastgoed van de toegelaten instellingen op corporatieniveau in belangrijke mate zal kwalificeren als bedrijfsmiddel.

5 4 In de praktijk zien wij dat het vastgoed van de toegelaten instellingen op corporatieniveau in belangrijke mate zal kwalificeren als bedrijfsmiddel. Het beperken van de keuze tot het hoogste niveau (totale portefeuille sociaal vastgoed), zal volgens de ontwerp-richtlijn dan leiden tot eenzelfde waardering als nu a! het geval is, namelijk op basis van RJ (bij waardering tegen actuele waarde). Voor vastgoed welke door de toegelaten instelling op basis van haar beleid wordt gestuurd als vastgoedbe!egging (driver is dan het realiseren van een zo optimaal mogelijk rendement), zien wij in de toepassing van RJ 213 wel een toegevoegde waarde voor de gebruiker van een jaarrekening van een toegelaten instelling. Het beperken van de keuzemogelijkheid op portefeuilleniveau, komt het inzicht onzes inziens niet ten goede. Wij stellen daarom voor om de kwalificatie hetzij als vastgoedbelegging, hetzij als bedrijfsmiddel te leggen op het niveau van kasstroom genererende eenheid. Hierbij achten wij het niveau waarbij de complexindeling wordt aangehouden als aanvaardbaar. Dat er corporaties zijn die hun bezit op portefeuilleniveau we! conform RJ 213 zouden kunnen waarderen, willen wij niet uitsluiten en daarom we! voorstellen om dit ook toe te staan. 3. De relevantie voor de gebruiker van het voorstel Voor gebruikers van de j aarrekening van toegelaten inste!lingen is een getrouwe weergave van het vermogen van belang voor het nemen van bes!issingen. Hierbij is het evident dat dit vermogen, bij waardering tegen actuele waarde, een weergave is van de meest rea!istische inschatting van kasstromen. Dit betekent dat het vastgestelde beleid een zwaarwegend belang dient te hebben bij de waardering van onroerende zaken. Dit betekent dat in de ontwerp-richtlijn ruimte zou moeten zijn voor een bepaald niveau van keuzevrijheid voor de toegelaten instellingen, waardoor zij rekening houdend met hun beleidsvoomemens, voor de onderscheiden delen van hun vastgoed maatwerk en dus een betrouwbaar(der) beeld kunnen presenteren in de j aarrekening. Uiteraard ben ik graag bereid het commentaar nader toe te lichten. B.V.

Vergelijkbare documenten

Deloitte. Brief. uitgebracht aan de voorzitter van de Raad voor de Jaarverslaggeving te Amsterdam

Deloitte. Brief. uitgebracht aan de voorzitter van de Raad voor de Jaarverslaggeving te Amsterdam RJ-Comm. 1144 Brief uitgebracht aan de voorzitter van de Raad voor de Jaarverslaggeving te Amsterdam Richtlijn 645 Raad voor de Jaarverslaggeving Woningcorporaties De10 tte. Deloitte Accountants B.V. Wilhelminakade