Volledig geïntegreerd businessmodel

Transcriptie

1 24 oktober Beste belegger, Vandaag voegen we vastgoed toe aan de USA Portefeuille. Het is een midcap die bij heel weinig beleggers bekend is, maar wel hele interessante activa bezit. The Howard Hughes Corporation is een prominente ontwikkelaar en uitbater van exclusief vastgoed in Amerika (activa waarde: 6,4 miljard dollar). Het doel van de onderneming is niet om het zoveelste vastgoedbedrijf te zijn, maar om echt uit te blinken in de kwaliteit van zijn locaties en de kwaliteit van de gemeenschappen die het creëert. The Howard Hughes Corp. Is actief in 14 staten, van New York tot Hawaï, en heeft in zijn totaliteit 54 eigendomslocaties die duizenden kantoren, winkels, woningen voor gezinnen, en ziekenhuizen bevatten. Volledig geïntegreerd businessmodel Wat wij zo leuk vinden aan Howard Hughes, is dat het een enorm slim businessmodel heeft dat geïntegreerd is over de hele cycli van vastgoed development en het creëren van gemeenschappen. Dit is hoe Howard Hughes werkt: 1. Eerst verkoopt Howard Hughes bouwgrond aan mensen (of bedrijven) die residenties willen bouwen (Master Planned Communities Segment). 2. Vervolgens ontstaat er een gemeenschap dankzij de activa die gebouwd werd. 3. Deze gemeenschap heeft natuurlijk nood aan winkels en entertainment. 4. Howard Hughes bouwt vervolgens deze commerciële activa, denk maar aan winkels en cafés (Strategic Development Segment). 5. Howard Hughes gaat deze commerciële activa zelf uitbaten (Operating Assets Segment) en gebruikt de activa als waarde-creërend binnen de gemeenschap. 6. Dankzij de waarde-creërende activa, stijgt de waarde van de bouwgrond binnen de gemeenschap, en kan Howard Hughes de overige bouwgrond die het nog in portefeuille had, duurder doorverkopen. Deze strategie werkt zo goed, dat Howard Hughes zijn netto operationele inkomsten wist te doen stijgen met 392% (van amper 49 miljoen naar 241 miljoen) op minder dan 7 jaar tijd. 1/8

2 Deze strategie werkt zo goed, dat Howard Hughes zijn netto operationele inkomsten wist te doen stijgen met 392% (van amper 49 miljoen naar 241 miljoen) op minder dan 7 jaar tijd. Ervaren management Naast deze operationele sterkte, zien we dat Howard Hughes een erg goed management heeft. De gemiddelde manager of persoon in de raad van bestuur bij Howard Hughes, heeft 25 jaar ervaring binnen de vastgoedsector. En maar liefst 21% van het kapitaal van Howard Hughes is in handen van het management/de raad van bestuur, en is dus erg betrokken met wat er binnen het bedrijf gebeurd. Dat het management erg goed is, zien we ook aan hoe het bedrijf te werk gaat. Het bedrijf denkt altijd aan het creëren van waarde op een zo veilig mogelijke manier. Vastgoedprojecten zijn namelijk niet zonder risico, en 1 slecht project kan leiden tot een miljardenverlies. Howard Hughes probeert er echter altijd voor te zorgen dat zijn projecten eerst bijna volledig uitverkocht zijn, alvorens men start. Op die manier heeft men een immens bedrag aan voorfinanciering en moet het minder schulden aangaan om het project te voltooien. Recent bouwde Howard Hughes bijvoorbeeld een appartementsblok met een waarde van 1,5 miljard dollar. 82,5% van de appartementen werden eerst verkocht met een winstmarge van 30%, alvorens de bouw werd aangevat. 2/8

3 Momenteel heeft Howard Hughes nog 1,197 miljard dollar in verwachte kosten om zijn lopende vastgoedprojecten te voltooien, maar dankzij zijn slimme manier van werken en conservatief beleid heeft men ruim voldoende middelen om deze projecten af te werken. En in tegenstelling tot veel met schulden overladen vastgoedbedrijven in Amerika, kan Howard Hughes tegen een stootje. De balans is stevig, met 542 miljoen dollar in cash, en een nettoschuld ten opzichte van de bedrijfswaarde van 27%. De totale activa is 6,4 miljard dollar waard, terwijl de nettoschuld maar 1,988 miljard dollar bedraagt. Aan de hand van onderstaand voorbeeld kan u de strategie van Howard Hughes nog beter begrijpen: De Woodlands: Beste plaats om te leven binnen Texas The Woodlands in Texas (nabij Houston) werden in 1974 verkocht aan Howard Hughes en een partner. De Woodlands zijn erg goed gelegen, want het ligt maar 30 minuten van de luchthaven en maar 30 minuutjes verwijderd van het centrum van Houston. De totale oppervlakte van de te ontwikkelen grond bedroeg 115 vierkante kilometer, goed voor inwoners. En veel inkomsten. 3/8

4 In 2011 kocht Howard Hughes zijn partner uit, en kreeg het het resterende belang van 47,5% in handen. Hierna besloot Howard Hughes zijn MPC-strategie uit te voeren (Master Planned Communities). Sindsdien, wist Howard Hughes residentiële percelen te verkopen, werd vierkante meter kantoorruimte ontwikkeld, werd vierkante meter winkelruimte ontwikkeld, werden 704 appartementen gebouwd en 913 hotelkamers. In 2017 werden de Woodlands uiteindelijk bekroond tot de beste plaats om te leven binnen de staat Texas. En nummer 6 binnen heel Amerika. Dankzij de ontwikkelingscapaciteiten van Howard Hughes, groeide de Woodlands uit tot een welvarende gemeenschap waar 2150 bedrijven zich hebben gevestigd en werknemers werken. In totaal zal de gemeenschap meer dan inwoners kennen, eens het project voltooid is in 2022 ( meer dan gepland). 4/8

5 De populariteit van de Woodlands is erg te begrijpen. Het is een van de veiligste plaatsen van de V.S. omdat er bijna uitsluitend rijkere mensen wonen met een inkomen van meer dan dollar per jaar. De Woodlands bevatten momenteel 7 golfterreinen, 23 van de beste public schools en 9 uitstekende privéscholen. Er zijn 140 groene parken aanwezig met honderden kilometers aan wandel- en fietspaden, 5 ziekenhuizen, etc. Tegen 2022 zullen de resterende percelen binnen de Woodlands uitverkocht worden. Dit vinden wij een perfect voorbeeld van hoe Howard Hughes op lange termijn waarde creëert. Slimme groeiplannen Net zoals met de Woodlands heeft Howard Huges nog heel wat groeiplannen (nog 1 miljard dollar aan kosten voor lopende projecten zijn gepland). Een van die projecten, is het Master Planned Community op Hawaï dat Ward Village heet. We denken dat hier ook nog heel wat waarde gecreëerd zal worden door de structurele eigenschappen van de Hawaïaanse markt: er is meer vraag dan aanbod, waardoor de waarde van vastgoed er ieder jaar erg hard stijgt (stijging verwacht van 15% per jaar). Er zouden 3500 nieuwe huizen of appartementen bijgebouwd moeten worden om de populatiegroei aan te kunnen. Jaarlijks komen er ook 8,8 miljoen bezoekers naar Hawaï, en de werkloosheid is er erg laag (2,4%). 5/8

6 Kortom: Howard Hughes creëert waarde voor zijn klanten, de gemeenschap en zijn aandeelhouders, en daar houden wij van. De huidige marktwaarde van Howard Hughes bedraagt 5,7 miljard dollar, wat wij een zeer schappelijke prijs vinden voor een kwaliteitsvol bedrijf zoals Howard Hughes. De portefeuille met unieke activa gaat in de loop der tijd enkel waardevoller worden volgens ons (gelet op enkele megatrends zoals de groei van de bevolking, toenemende inflatie en een stijgende middenklasse). Op lange termijn zien we de waardering van Howard Hughes dan ook stijgen richting 10 miljard dollar. De winstgevendheid van Howard Hughes is momenteel laag, door de vele investeringen die het uitvoert, maar deze investeringen zorgen steeds voor bijkomstige recurrente kasstromen in de toekomst. Winstgevendheid is dan ook geen goede maatstaf om Howard Hughes te waarderen. Gedurende de eerste 6 maanden van het jaar bedroeg de nettowinst amper 8,8 miljoen dollar, maar de belangrijkste maatstaf bij vastgoed is de FFO (funds from operations). Deze bedroeg 165,9 miljoen dollar, goed voor 3,85 dollar per aandeel. Momenteel keert Howard Hughes geen dividenden uit, zoals eerder vermeld komt dit omdat Howard Hughes volop investeert in nieuwe vastgoedprojecten die binnen enkele jaren hun vruchten zullen afwerpen. Toch lijken veel beleggers Howard Hughes wel te beoordelen op winstgevendheid, wat de redelijk lage koers kan beargumenteren. Zoals gezegd heeft Howard Hughes nu een marktwaarde van slechts 5,7 miljard dollar. En daar komt onze interesse om de hoek kijken. Bestaand vastgoed, te laag gewaardeerd We hebben eens gekeken naar bestaande vastgoedprojecten van Howard Hughes. Bijvoorbeeld een stuk land dat het bedrijf bezit in Las Vegas. 48 hectare groot waarin Howard Hughes een belang heeft van 80%. Externe taxateurs en analisten hebben dit belang geschat op 100 tot 200 miljoen dollar. Het staat in de boeken voor 0,0 dollar bij Howard Hughes. Hoe dit mogelijk is? Daarvoor moeten we even de geschiedenisboeken in. Howard Hughes bezit namelijk allemaal stukken grond en vastgoed, die waren van voormalig vastgoedbedrijf General growth Properties dat in 2009 failliet ging. HHC werd een spinoff van dit bedrijf en werd volgeladen met assets die niet in de doorstart van GGP paste. GGP ging zich namelijk concentreren op winkelcentra op het moment dat internetwinkelen populair werd (een bijzondere keus, we snappen waarom dit bedrijf failliet ging). 6/8

7 Doordat de assets werden gekocht en werden begeleid door veel belangrijke partijen (Bill Ackman met Pershing Square nam een belang, maar ook Brookfield dat we weer kennen van onze positie in renewables voor de USA Portefeuille) werden de waardes zeker met oog op de huizencrisis in 2008 erg conservatief ingeschoten. Stukken land waar nog geen ontwikkelplan voor was, werden gewoon gewaardeerd op 0 of met een minimale waardering. Het belang in Las Vegas is daar een goed voorbeeld van, maar ook in New York, Pinrceton, Columbia en New Orleans zijn stukken grond te vinden met lage waarderingen. Het nadeel is alleen dat Howard Hughes de stukken grond niet verkoopt, omdat het ooit wil ontwikkelen. Dat betekent dat er voor beleggers wel geduld nodig is met deze positie. De echte waarde gaat immers pas naar boven kopen bij verkoop van de grond, of bij een ontwikkeling en verkoop van het vastgoed. Omdat we de tijd hebben met deze positie, maar in onze portefeuille wel al redelijk vol zitten belegd ( euro is onze totale portefeuillewaarde), nemen we voor HHC een positie in ter waarde van 500 dollar. Dat is dus 1/2 e van een normale positie. We doen dit tegen de openingskoers van dinsdag 24 oktober. We kopen Howard Hughes bij naar een volledige positie bij een koers onder de 115 dollar, of als blijkt dat Howard Hughes meer vorderingen maakt met ontwikkelingen van andere projecten (dan is een hogere koerswaarde direct verantwoord). Tot die tijd zien wij dit als een zeer kansrijke positie, waar je wat geduld voor moet opbrengen. Zoals gezegd hebben we de tijd, en gebruiken we dips graag om bij te kopen. 7/8

8 Portefeuillewijzigingen We hebben gekeken naar de portefeuille en zien in Advaxis een positie waarbij we het risico gaan afbouwen. Het evaluatiemoment is een paar keer aangetikt en zien in de technologie van Advaxis nog steeds veel potentie, maar begrijpen ook dat er een grote kans is op een nieuwe kapitaalsverhoging. De koers is tot die tijd een speelbal geworden van speculanten waardoor wij ons genoodzaakt zien om het risico in deze positief af te bouwen en te wachten op nieuws omtrent de kapitaalsverhoging, alvorens te beslissen om daaraan mee te doen. Actie: wij verkopen de volledige positie in Advaxis tegen de openingskoers van 24 oktober Daarnaast is ook de positie in Tahoe Resources omringd door onzekerheid en met de zwak presterende goudprijs, lijkt een snel herstel uitgesloten. Wij verkleinen de positie maar houden wel een gedeelte aan, met oog op een besluit van het constitutioneel hof, die weer zal beslissen over de bezwaren tegen van de uitspraken die door het Hooggerechtshof zijn gedaan. Wij verkleinen de positie met 50%, omdat we daarmee de volatiliteit die gepaard gaat met deze positie verkleinen, het risico verkleinen en toch blootstelling houden aan mogelijk goed nieuws tegen eind Actie: wij verkopen 50% van de positie in Taho tegen de openingskoers van 24 oktober De nieuwe wijzigingen zullen in de weekupdate van de USA Portefeuille zijn weergegeven. We zullen dan ook onderstaande resultatenlijst aanpassen: USA RAPPORT - RENDEMENTSOVERZICHT Datum Naam Aankoop Verkoop Rendement Rendement in $ Positiegrootte Advaxis* 8,55 9,24 7,95% 39, Twilio 32,31 29,3-6,57% -65, OPXS** 0,95 1,1 15,79% 47, Canopy 7,86 9,52 21,12% 52,8 250 Disclaimer: Dit rapport is een uitgave van Beursbrink dat uitsluitend verspreid wordt aan de abonnees die de algemene voorwaarden hebben aanvaard ( Dit rapport is auteursrechtelijk beschermd, waarbij elke onrechtmatige verspreiding van dit rapport aanleiding zal geven tot een forfaitaire schadevergoeding van EUR per inbreuk, ongeacht het recht van Beursbrink om haar hogere schade te begroten. Dit rapport is niet bedoeld om enig persoon tot het kopen of verkopen van enig product aan te zetten en kan niet beschouwd worden als beleggingsadvies 8/8