NL Rapport Maart 2017 Beste belegger,

Transcriptie

1 NL Rapport Maart maart 2017 Beste belegger, Laten we het eens hebben over waarderingen. Want daar is nogal veel om te doen de laatste tijd. Steeds meer analisten gaan er namelijk vanuit dat er een grote correctie moet komen, omdat waarderingen nu tot de hoogste punten in jaren zijn gestegen. Dat waarderingen zijn opgelopen, staat buiten kijf. En dat is op zich helemaal niet zo gek. Hoewel we haast anders geloven als we een willekeurige krant openslaan, is er toch echt sprake van economische groei, lichte inflatie, aantrekkende werkgelegenheid en economische stimulering. 15 jaar geleden was dat een recept voor hogere aandelenkoersen, 25 jaar geleden was dat ook zo, en een eeuw geleden zorgde dit gegeven ook al voor een goede omgeving voor bedrijven. Toch zijn veel analisten en beleggers er in de afgelopen jaren van overtuigd geraakt, dat de aandelenmarkten alleen maar stijgen omdat de ECB en de Fed en andere centrale banken, hun geldkranen maximaal hebben opengedraaid. Dat verklaart natuurlijk gedeeltelijk de bewegingen - en in onze optiek vooral het oplopende verschil in waarderingen tussen largecaps versus, mid- en smallcaps. 1/9

2 De gedachte is namelijk heel simpel: nu de geldkraan openstaat en de rente zo laag, is het voor veel mensen alleen maar interessant om te beleggen in plaats van te sparen. Er wordt dus wel naar aandelen gekeken. Hierdoor wordt alles omhooggekocht zonder enige fundamentele achtergrond. Wij zijn het daar maar heel beperkt mee eens. Ten eerste, omdat er veel signalen zijn dat mensen helemaal niet de aandelenmarkt als enig alternatief zien. De spaarrekeningen worden nog steeds goed gespekt, zo blijkt uit data van de DNB. Mensen zijn gewoon meer gaan sparen, om de lage rente te compenseren, maar niet direct meer gaan beleggen. Toch is het ook weer niet zo, dat we het effect van de geldkranen tenietdoen. Want dat effect is er wel degelijk. We geloven namelijk direct dat grote bedrijven zoals in de AEX, maar ook elders ter wereld, worden opgekocht door mensen omdat de economische situatie dat toelaat. Daar zijn ook gewoon cijfers van beschikbaar. Maar, die vertaalslag kunnen we niet maken naar mid- en smallcapbedrijven. En ook dat valt prima te verklaren. Ten eerste, omdat dit vaak lokale bedrijven zijn die niet direct profiteren van het grote gratis geld dat beschikbaar is gesteld door de ECB. Daarnaast, zijn dit soort bedrijven veel minder bekend bij gelegenheidsbeleggers die door de lage rente ook maar iets met hun geld gaan doen op de beurs. En tot slot wordt er door een grote groep beleggers al jaren aangenomen dat internationale expansie en grote solide bedrijven, hogere rendementen boeken dan kleinere bedrijven. Dus inderdaad; de waarderingen zijn opgelopen. Dat effect zien we als u kijkt naar de grafiek op de vorige pagina vooral bij AEX-bedrijven en in veel mindere mate bij small- en midcaps. Enige vertekening zit overigens wel in deze grafiek, omdat er in de ASCX en de AMX veel bedrijven zijn toegevoegd en weggehaald in de laatste jaren. Dat verklaart ook waarom de AXCX wat sneller stijgt in de afgelopen 2 jaar en de AMX wat in waardering daalt. Maar het beeld is heel duidelijk: small- en midcaps handelen nog steeds op een korting ten opzichte van de grotere bedrijven. Qua waardering, zitten we hier helemaal niet aan recordhoogtes. En valt er nog prima waarde te rapen. Dat is alleen niet iets wat de media neerpent, simpelweg omdat small- en midcaps niet op de radar staan bij journalisten. Net zoals bij analisten en veel beleggers overigens. Met oog op waarde rapen kijken we deze editie dan ook naar een nieuwe kooptip voor de portefeuille. Maar, voordat we dat doen, kijken we eerst naar de huidige portefeuille. 2/9

3 OVERZICHT PORTEFEUILLE Leden van het eerste uur kunnen het zich vast en zeker nog voor de geest halen. Amper 3 weken na onze lancering van het NL rapport, kwamen de eerste negatieve verrassingen al naar boven: Arcadis en Brunel. Alletwee met tegenvallende cijfers. Beleggers reageerden direct door de aandelen in de uitverkoop te zetten, met als gevolg dat onze stoplosses werden geraakt. Het totalen resultatenlijstje sinds de start van de portefeuille ziet er zo uit: Het is natuurlijk de nachtmerrie van iedere analist: een paar dagen na het uitsturen van een kooptip, direct moeten zien dat het toch anders liep dan verwacht. Helaas hoort dat ook bij beleggen. Gelukkig hebben we ons goed weten te herpakken en ligt de portefeuille er nu beter bij dan ooit. 3/9

4 Door de verliesverkopen van Brunel en Arcadis, hebbe we qua gerealiseerde rendementen niet zo n heel fraai resultaat. Maar wanneer je dat optelt bij de lopende posities, staat er toch al een prachtig rendement op de teller. En dat kan de komende maanden nog omhoog, want er zijn weer heel wat bedrijven die dividend gaan uitkeren in onze portefeuille. We hebben even op een rijtje gezet: Op bovenstaande tabel ziet u precies welke bedrijven, wanneer met een dividenduitkering komen. Hoewel de kans bestaat dat wij een bedrijf verkopen, voordat we aanspraak kunnen maken op het dividend, achten we die kans als klein. De meeste aandelen in de portefeuille, keren nu een royaal dividend uit en dat willen we graag meepakken. Natuurlijk kan u als abonnee ook gewoon een alert verwachten zodra het dividend wordt uitgekeerd. Dividend Ex-dividend Uitkering Acomo (ACOMO) 0, BESI (BESI) 1, Neways Electronics (NEWAY) 0, Kas Bank (KA) 0, Flow Traders (FLOW) 0, PostNL (PNL) 0, Stern Groep (STRN) 0,75 10/05/2017* Intertrust NV (INTER) 0, Het dividend bij Stern Groep is nog niet bekend gemaakt, omdat deze officieel nog niet is goedgekeurd. Dit wordt gedaan op de algemene aandeelhoudersvergadering, op 10 mei Die datum hebben wij dus aangehouden in deze tabel, en zullen we bijwerken op het moment dat het dividend ook daadwerkelijk wordt goedgekeurd. 4/9

5 Vastned, onderwaardering op de intrinsieke waarde Investeren in Europees vastgoed is de laatste jaren niet zo in trek geweest. Door de komst van internetwinkels zijn steeds minder mensen te vinden in winkelcentra waar voornamelijk gemaksproducten worden verkocht. Die worden immers steeds vaker thuisbezorgd. Vastned heeft dit door en is de laatste jaren bezig geweest aan een transformatie van de vastgoedportefeuille. Het bedrijf zet nu meer in op mensen die winkelen zien als een echt dagje uit. Grote winkelcentra of een leuke binnenstad: het is het soort vastgoed waar Vastned nu op inzet. Wij zien echter dat de waarde en potentie van Vastned nog niet volledig worden onderkend door beleggers. En leggen u graag uit, waarom we dit aandeel gaan toevoegen aan de portefeuille. De Nederlandse vastgoedgroep Vastned heeft er de afgelopen 2 jaar geen aangename beursperiode opzitten. Het aandeel verloor bijna 10 EUR per aandeel of 22,70% van zijn waarde na een mindere periode waarbij het veel niet-strategisch vastgoed van de hand werd gedaan en zich heeft omgevormd tot een premium city high street shop -vastgoedgroep met een focus op West-Europa. Zo maken de premium city high street shops momenteel 74% van het vastgoed uit terwijl dit in 2014 nog maar 60% was. Hiermee is Vastned in vrij rap tempo aan het inspelen op de nieuwe shoptrend onder burgers. Een strategie die zeer interessant is voor beleggers, want doordat Vastned meer begint te focussen op zeer aantrekkelijke locaties waar veel shoppers voorbijkomen, zal de bezettingsgraad minder volatiel zijn. Maar liefst 99,5% van de premium city high street shops is verhuurd. De totale portefeuille van Vastned is voor 97,5% verhuurd. 5/9

6 In de toekomst zal Vastned zich blijven richten op de beste winkelstraten in de beste winkelsteden in grote Europese steden, in het bijzonder zal het proberen groeien in vijf geselecteerde steden: Amsterdam, Antwerpen, Madrid, Parijs en Barcelona. Ondertussen wordt niet-strategisch en risicovoller vastgoed verkocht. Eerder dit jaar werd de portefeuille in Portugal verkocht en recentelijk (8 maart) verkocht. En recent verkocht Vastned nog zijn vastgoedportefeuille in Turkije. Deze verkoop bracht een nettoverkoopresultaat (winst) van 5,9 miljoen EUR op. De reden dat het vastgoed in Turkije van de hand werd gedaan, kan worden verklaard door de beperkte bouwrestricties in het land. Doordat er heel snel en gemakkelijk bouwvergunningen worden afgegeven, zijn er veel gebouwen die er jaarlijks bijkomen. Het doet ons wat denken aan China, waar hele steden en grote winkelcentra zijn gebouwd, die door amper iemand worden bewoond. De spooksteden zien we in iets mindere mate ook terug in Turkije. Daarnaast is natuurlijk de onrust in Turkije een punt van belang, omdat er in dat land niet alleen politieke onrust is maar ook nog eens veel aanslagen zijn. Het vastgoed stond voor ongeveer 100 miljoen euro in de boeken, al was dat eerder al met 33 miljoen euro afgeboekt. In totaal zal 50 miljoen EUR van de opbrengst gebruikt worden om eigen aandelen in te kopen. En dat is al een van de meest interessante punten uit onze case. Vastned is namelijk niet een bijzonder groot bedrijf.de huidige marktwaarde bedraagt nu ongeveer 627 miljoen EUR. En als wij dan even een simpel rekensommetje maken, komt het er op neer dat het onrustige Turkije en de verkoop van de stenen daar, zorgt voor een potentiele afname van het aantal uitstaande aandelen met 8%. Dat, zal de koers natuurlijk goed doen. Maar, laten we niet al te positief worden: de inkoop is natuurlijk goed, het is ook noodzakelijk. Want Vastned ziet niet direct andere interessante kansen in de markt en wil daardoor het wegvallen van de huurinkomsten uit Turkije compenseren. Dat kan dan weer door het resultaat per aandeel te ondersteunen (minder uitstaande aandelen, maar een redelijk gelijkblijvend resultaat, zorgt ervoor dat de winst ook op minder aandelen moet worden verdeeld en deze dus automatisch hoger wordt). 6/9

7 Deze inkoop van eigen aandelen ondersteunt het resultaat per aandeel nudat de Turkse vastgoedportefeuille geen huurinkomsten meer zal opbrengen. De prognose omtrent het verwachte direct resultaat voor 2017 blijft dan ook ongewijzigd op 2,10 à 2,20 EUR per aandeel, terwijl er wel een hoop inkomsten weg zullen vallen. Op 20 april 2017 zal Vastned voorstellen een dividend van 2,05 EUR per aandeel uit te keren over boekjaar 2016, zijnde 85% van het direct resultaat. Goed voor een mooi brutodividendrendement van 6% aan de huidige koers van 34 EUR per aandeel. In augustus 2016 werd echter wel al een interim-dividend van 0,73 EUR uitgekeerd. Het slotdividend zal dus 1,32 EUR bedragen. Op 9 mei zal het dividend betaalbaar worden gesteld. Bovenop dit dividend kunnen beleggers alvast genieten van een onderwaardering van bijna 23%. De net asset value van het vastgoed in Vastned s portefeuille bedraagt namelijk 42 EUR terwijl de huidige beurskoers nauwelijks zelfs onder de 34 EUR ligt. 7/9

8 Dat er met een korting wordt gekocht, heeft overigens niets te maken met een slechte balans. De balans van Vastned is namelijk gezond. De loan to value ratio bedraagt 42% en de gemiddelde rentevoet van de leningen bedraagt 2,7%. Bang hebben van een rente die plots fors gaat stijgen hoeft niet, 79% van de leningen hebben een vaste rentevoet. Ook is de solvabiliteitsgraad van 56,1% en de rentedekkingsgraad van 4,0 ruim voldoende om aan de bankconvenanten te voldoen. Het minimum is een solvabiliteitsratio van 45% en een rentedekkingsgraad van minstens 2. Waarom er dan toch zo n onderwaardering is? Dat heeft een beetje te maken met 3 punten. Het eerste punt is heel simpel: Vastned is niet de enige die ziet dat high end vastgoed beter presteert dan ander vastgoed. Hierdoor is de concurrentie hoog, omdat ook veel grote beleggers en insititutionele partijen kijken naar vastgoed in de steden waar Vastned ook opereert. Dit zorgt voor hogere prijzen en dus minder marge. Dat valt samen met punt 2: er is nog wat vastgoed van Vastned in transitie. Dat is vastgoed dat nog niet aan de doelstellingen van Vastned voldoet. Dit vastgoed, onder andere voor ongeveer 100 miljoen aan vastgoed in Nederland, moet nog worden verkocht. En dat is best lastig, want juist het segment vastgoed dat Vastned van de hand wilt doen, is minder in trek. Met andere woorden: er zijn dus nog wat twijfels, of Vastned zijn volledige strategie goed kan uitvoeren, zonder te veel concessies te moeten doen op marges en prijzen (en dus direct het rendement van beleggers beinvloeden). Tot slot is het natuurlijk de vraag waar de groei vandaan moet gaan komen. Vastned heeft namelijk een simpel verdiendmodel: 8/9

9 Waarbij geld vooral komt uit de huurinkomsten. En met de vrij hoge bezettingsgraad, gaan die huurinkomsten in de komende jaren redelijk stabiel blijven. De echte groei kan dan ook alleen komen, als Vastned ook daadwerkelijk nieuwe panden weet te kopen en weer verhuurt. Maar zoals we hebben gezien, verkiest Vastned op dit moment liever de inkoop van eigen aandelen, dan de aankoop van nieuwe panden. Daarom is het best voor te stellen dat beleggers niet zo veel oog hebben op een hoog rendement. Terwijl, als wij naar de cijfers kijken, we gewoon een ondergewaardeerd aandeel zien met kwalitatief hoogwaardig vastgoed en een hoog dividend. Het dividendrendement ligt nu rond de 6% en dat is vrij fors. Een dividend, dat we bovendien als veilig beschouwen. Met een dividend van 2,05 euro per aandeel komt dat nu neer op in totaal 39 miljoen euro aan kosten. De brutohuurinkomsten kwamen uit op 89,5 miljoen en het directe resultaat op 46,1 miljoen. Er is dus ruim voldoende om het dividend te betalen. Hoewel wij niet direct een grote koerssprong verwachten voor Vastned, vinden we het wel een hele interessante kans die ons aan het huidige niveau een mooi dividend oplevert en bij succesvolle afronding van de transitie, weer in waarde kan gaan stijgen. We worden dan ook royaal betaald om geduld te hebben. En dat is een positie waar we graag inzitten. Wij nemen Vastned dan ook op aan de openingskoers van dinsdag 14 maart U ontvangt dan op dinsdagmiddag 14 maart een alert, met een bijgewerkt portefeuilleoverzicht. Disclaimer: Dit rapport is een uitgave van Beursbrink dat uitsluitend verspreid wordt aan de abonnees die de algemene voorwaarden hebben aanvaard ( Dit rapport is auteursrechtelijk beschermd, waarbij elke onrechtmatige verspreiding van dit rapport aanleiding zal geven tot een forfaitaire schadevergoeding van EUR per inbreuk, ongeacht het recht van Beursbrink om haar hogere schade te begroten. Dit rapport is niet bedoeld om enig persoon tot het kopen of verkopen van enig product aan te zetten en kan niet beschouwd worden als beleggingsadvies 9/9