Kristof Heylen

Transcriptie

1 Inkomens en vermogensverdeling gerelateerd aan wonen Kristof Heylen

2 Gelieve naar deze publicatie te verwijzen als volgt: Heylen, K. (2018). Inkomens en vermogensverdeling gerelateerd aan wonen. Leuven: Steunpunt Wonen. Voor meer informatie over deze publicatie In deze publicatie wordt de mening van de auteur weergegeven en niet die van de Vlaamse overheid. De Vlaamse overheid is niet aansprakelijk voor het gebruik dat kan worden gemaakt van de opgenomen gegevens. D/2018/4718/002 ISBN STEUNPUNT WONEN Niets uit deze uitgave mag worden verveelvuldigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. No part of this book may be reproduced in any form, by mimeograph, film or any other means, without permission in writing from the publisher. p.a. Secretariaat Steunpunt Wonen p/a HIVA Onderzoeksinstituut voor Arbeid en Samenleving Parkstraat 47 bus 5300, BE 3000 Leuven Deze publicatie is ook beschikbaar via

3 INHOUD Inhoud 3 Inleiding 4 1. Data en concepten 5 2. Evolutie van inkomensverdeling naar eigendomsstatuut in Vlaanderen 8 3. Verdeling vastgoedvermogen in Vlaanderen Participatiegraad voor vormen van vastgoed Evolutie participatiegraad eigen woning en ander vastgoed Aanwezigheid van hypothecaire schulden Waarde van eigen woning en verhuurde woningen Verdeling van vastgoedvermogen naar inkomen en leeftijd Verdeling van vastgoedvermogen versus inkomensverdeling Belang van vastgoedvermogen binnen totale vermogen, België en Eurozone Participatiegraad vermogensvormen Aanwezigheid van schulden Waarde van vermogen en schulden Aandeel vastgoed in totaal vermogen Verdeling van het vermogen naar type en inkomen Conclusie 39 Bijlagen 42 Referenties 44 pagina 3 van 46

4 INLEIDING In dit onderzoek gaan we dieper in op de inkomens en vermogensverdeling gerelateerd aan wonen in Vlaanderen en België. De afgelopen jaren bestaat er een toenemende interesse voor inkomens en vermogensongelijkheid, zowel op academisch vlak als in het maatschappelijk debat. Zo werd onder meer aangetoond dat de vermogens veel ongelijker zijn verdeeld dan de inkomens in de ontwikkelde landen (OECD, 2008), en dat de eigen woning de voornaamste vermogenscomponent is (Du Caju, 2013; Preugschat et al, 2013). In de landen waarvoor data voorhanden zijn, blijkt de vermogensongelijkheid in de 3 laatste decennia te zijn toegenomen (Piketty, 2014). In België is het gemiddelde vermogen relatief groot terwijl de vermogensongelijkheid kleiner is dan in de meeste Europese landen (Kuypers & Marx, 2017). In onze studie zullen we focussen op zowel de verdeling van de eigen woningwaarde als het totale vastgoedvermogen, en de omvang van deze componenten binnen het totale vermogen. De resultaten bieden onder meer input voor de beleidsdiscussie rond een rechtvaardige (woon)fiscaliteit en omtrent asset based welfare. Dit laatste begrip verwijst naar een beleidsbenadering waarin huishoudens meer verantwoordelijkheid nemen voor hun eigen welzijnsbehoeften door te investeren in financiële producten en vastgoedactiva die in waarde (kunnen) toenemen doorheen de tijd. Dit vermogen kan, althans in theorie, worden aangewend om de consumptie en welzijnsbehoeften te vervullen wanneer het inkomen vermindert, bijvoorbeeld bij pensionering (Doling & Ronald, 2010). Eerdere studies voor Vlaanderen toonden reeds dat er op inkomensvlak een duidelijke kloof bestaat tussen eigenaars en huurders. In een bepaalde periode was er zelfs sprake van een residualisering van de huurmarkt (De Decker & Geurts, 2000). We bekijken in het tweede hoofdstuk hoe deze inkomenskloof tussen eigenaars en huurders geëvolueerd is de laatste decennia en hoe groot de inkomensongelijkheid is binnen en tussen de deelmarkten. Daarenboven nemen we ook verschillen in acht tussen eigenaars met en zonder lopende hypothecaire lening, en tussen private en sociale huurders. Verschillende survey databestanden voor Vlaanderen worden hiervoor gebruikt. In een derde hoofdstuk staat het vastgoedvermogen in Vlaanderen centraal anno We analyseren op basis van het Grote Woononderzoek welk deel van de bevolking een bepaald type vastgoed bezit, en hoe dit bezit verdeeld is over inkomens en ander relevante groepen. Ook de waarde van de eigen woning en verhuurde woningen wordt in kaart gebracht. In het vierde hoofdstuk staan we stil bij het belang van het vastgoedvermogen binnen het totale vermogen. De eigen woning maar ook andere vormen van vastgoed vormen een aanzienlijk deel van de vermogensportfolio. We onderzoeken hoe groot dit aandeel is, en hoe dit varieert tussen inkomensgroepen en naar eigendomsstatuut. Voor deze analyses zijn er echter geen data voor Vlaanderen beschikbaar. We gebruiken data van de Household Finance and Consumption Survey (HFCS) op niveau van België en maken vergelijkingen met de eurozone om de resultaten internationaal te kaderen. Voorafgaand aan de bespreking van de resultaten, belichten we in het volgende hoofdstuk de gehanteerde data en de concepten die in deze studie aan bod komen. pagina 4 van 46

5 1. DATA EN CONCEPTEN Voor een deel van de analyses maken we gebruik van de data uit het Grote Woononderzoek 2013, uitgevoerd door het Steunpunt Wonen. Deze survey bevat gegevens voor huishoudens in Vlaanderen over de woonsituatie. Bij de helft ervan werd ook een opname gemaakt van de woningkwaliteit (Vanderstraeten & Heylen, 2015). Aan de respondenten werd onder meer gevraagd welk type vastgoed men bezit, en wat de (zelf ingeschatte) waarde is van de eigen woning en de (eventueel) verhuurde wooneenheden. Alle analyses uit het derde hoofdstuk en een deel uit het tweede hoofdstuk gebeuren op basis van het GWO. Om de evolutie van de inkomensverdeling in kaart te brengen, wordt ook beroep gedaan op de Woonsurvey 2005, die eveneens handelt over de woonsituatie en een steekproef inhoudt van Vlaamse Huishoudens. Het toenmalige Kenniscentrum voor Duurzaam Woonbeleid stond in voor de uitvoering ervan. Een deel van deze bevraging van de Woonsurvey werd herhaald in het GWO. Verder werden gegevens gebruikt uit de databestanden van het Socio economisch Panel (SEP) voor de jaartallen 1976, 1985, 1992 en Met deze panel survey, georganiseerd door het CSB van de Universiteit Antwerpen, werd uitgebreide socio economische informatie verzameld over huishoudens in België in het kader van studies naar inkomens en welvaartsverdeling en de doelmatigheid van de sociale zekerheid. De steekproefomvang voor Vlaanderen varieert in het SEP, en bedraagt (ongewogen) in 76, in 85, in 92 en in 97. Het inkomensconcept dat we hanteren voor deze surveys is het equivalent besteedbaar huishoudinkomen. Het besteedbaar huishoudinkomen is op een uniforme manier bevraagd in het SEP, de Woonsurvey 2005 en het GWO Het is gedefinieerd als de optelsom van alle nettobedragen die de respondenten en de andere huishoudleden de maand vóór de maand van de enquête hebben ontvangen, rekening houdend met kinderbijslag, alimentatiegeld en premies voor tijdskrediet of ouderschapsverlof en de brutohuuropbrengsten (uit verhuur van onroerende goederen), maar niet met maaltijdcheques, vakantiegeld, eindejaarspremies of inkomsten uit roerend vermogen (interesten, dividenden). Om het besteedbaar inkomen te kunnen vergelijken tussen verschillende gezinstypes corrigeren we het met een equivalentiefactor. In onze studie hanteren we de aangepaste OESO equivalentieschaal. 1 Om de plaats van het vastgoedvermogen in het totale vermogen te analyseren, doen we beroep op de data van de Household Finance and Consumption Survey (HFCS), op niveau van België en de eurozone. Er is voor deze survey helaas geen informatie beschikbaar voor de Belgische gewesten apart. De HFCS wordt georganiseerd door een netwerk van onderzoekers en statistici van de Europese Centrale Bank (ECB), de nationale banken en enkele nationale statistische instituten (het HFC netwerk). De enquête is ontworpen om de beleidsanalyse binnen het eurosysteem te ondersteunen op gebied van monetair beleid en financiële stabiliteit. De HFCS is geharmoniseerd tussen de eurolanden en gaat gedetailleerd in op het financiële gedrag van gezinnen. De bevraging werd afgenomen bij de persoon van het huishouden die het best op de hoogte is van de financiële situatie van het huishouden. Ontbrekende antwoorden werden geïmputeerd op basis van andere gegevens uit de bevraging. Een oversampling werd uitgevoerd om voldoende steekproefeenheden te hebben aan de top van de vermogensverdeling. Een gekend probleem voor surveyonderzoek is immers dat de grootste vermogens minder dan andere huishoudens geneigd zijn om deel te nemen. Er zijn reeds twee golven van de HFCS uitgevoerd, in 2010 en In onze studie analyseren we enkel gegevens uit de enquête Voor België bevat de nettosteekproef in dat jaar huishoudens. In 2010 waren er dat De eerste golf vond 1 Bij de aangepaste OESO schaal krijgt elk gezinshoofd een gewicht van 1, elke bijkomende volwassene (persoon ouder dan 14) in het huishouden een gewicht van 0,5 terwijl elk inwonend kind (persoon van maximum 14 jaar) een gewicht krijgt van 0,3. Zo bedraagt voor een koppel met 2 kinderen de equivalentiefactor 2,1 (=1+0,5+0,3+,03). pagina 5 van 46

6 plaats in alle landen van de eurozone, uitgezonderd Ierland en Estland. De tweede golf uit 2014 is afgenomen bij alle landen van het eurogebied aangevuld met Hongarije en Polen. In 2014 kent de totale steekproef eenheden. Het inkomensconcept dat werd opgenomen in de HFCS dataset is het bruto inkomen, dus vóór verrekening van sociale zekerheidsbijdragen en belastingen. Omwille van de vergelijkbaarheid met eerdere resultaten op basis van de HFCS hanteren we dit inkomensconcept zonder het equivalent te maken (HFCN, 2016a; De Caju, 2016). Eigen aan steekproefonderzoek is dat foutenmarges in acht moeten genomen worden bij de resultaten (puntschattingen). Bij de voornaamste gemiddelden presenteren we daarom de foutenmarge voor een 95% betrouwbaarheid. Dit houdt in dat, als we een interval opstellen rond het betreffende steekproefgemiddelde op basis van de foutenmarge (naar boven en beneden), we met een betrouwbaarheid van 95% kunnen stellen dat het (onbekende) populatiegemiddelde in dit interval uitkomt. Anders geformuleerd, valt bij herhaling van de steekproef het populatiegemiddelde in 95% van de gevallen binnen dit betrouwbaarheidsinterval. Om de foutenmarge te berekenen, vermenigvuldigen we de standaardfout van het steekproefgemiddelde met 1,96. 2 Deze standaardfout is kleiner naarmate het steekproefaantal hoger ligt (Maes et al, 2000). Voor de HFCS resultaten op het niveau van het eurogebied zullen de foutenmarges dus aanzienlijk kleiner zijn dan voor de Belgische cijfers. Wanneer we percentages vergelijken tussen groepen gebruiken we de chi kwadraat toets om de statistische significantie van het verschil in de steekproef te testen. Hierbij geldt dat steekproefverschillen sneller significant worden bevonden naarmate de steekproefomvang toeneemt. We merken op dat de waarden van de vermogens en schulden in de HFCS zelf ingeschat zijn door de referentiepersoon van het huishouden. Dit is de persoon door het huishouden zelf aangeduid die het best op de hoogte is van de financiële situatie van het huishouden. Indien dat nuttig en mogelijk was, moedigden de enquêteurs de respondenten aan om documenten te raadplegen zoals bankafschriften, belastingformulieren, etc. Het was een bewuste keuzen van HFC netwerk om te peilen naar de inschatting door de huishoudens zelf. Het is immers de bedoeling om het financiële gedrag te analyseren, waarbij het belangrijk is om te begrijpen hoe de huishoudens hun bezittingen en schulden zelf inschatten (Du Caju, 2013). Wat het vastgoed betreft zal de zelf ingeschatte waarde niet altijd overeenstemmen met de werkelijke marktwaarde. De afwijkingen van de marktwaarde zullen gemiddeld groter zijn wanneer de vastgoedtransactie langer geleden heeft plaatsgevonden. De ongelijkheid van de inkomens en vermogensverdelingen geven we weer aan de hand van decielverdelingen waarbij waarden van klein naar groot zijn gerangschikt en meten we ook met twee courante ongelijkheidsmaatstaven: de Gini coëfficiënt en de Theil index. Deze laatste is een ongelijkheidsmaatstaf gebaseerd op het zogenaamde entropieconcept en kent in tegenstelling tot de Gini coëfficiënt geen grafische voorstellingswijze. De Theil index reageert ook sterker op veranderingen in de uiteinden van de inkomensverdeling dan de Gini coëfficiënt. Hoe hoger de Theil waarde, hoe groter de ongelijkheid, terwijl de maximumwaarde gelijk is aan het natuurlijk logaritme (ln) van de steekproefomvang. Een interessant kenmerk van de Theil index is dat de totale inkomensongelijkheid kan opgedeeld worden in een binnengroeps en een tussengroeps ongelijkheid. De evolutie van de ongelijkheid tussen groepen kan hiermee dus in kaart worden gebracht. De Gini coëfficiënt is gebaseerd op de Lorenz curve en kent waarden van 0 tot 1, waarbij 0 een totale gelijkheid inhoudt en 1 totale ongelijkheid. De Lorenz curve geeft de relatie weer tussen het cumulatief percentage van de bevolking gerangschikt volgens inkomen (of vermogen) en het cumulatief percentage van de inkomens (vermogens) van deze bevolking. De Gini score geeft aan in welke mate een bepaalde verdeling afwijkt van een perfect gelijke verdeling door de verhouding te meten tussen twee oppervlakten uit het diagram van de Lorenz curve. Door deze visuele weergave is de Gini coëfficiënt gemakkelijker te interpreteren dan de Theil index (Bellù & Liberati, 2006; Allison, 1978). 2 Dit is de z score die nodig is om de foutenmarge voor een 95% betrouwbaarheidsinterval op te stellen (α=0,05). pagina 6 van 46

7 Bij vermogensanalyses is het belangrijk om een onderscheid te maken tussen het bruto en nettovermogen. Het nettovermogen is gelijk aan het totale brutovermogen met aftrek van de totale schulden. De schulden kunnen onderverdeeld worden in hypothecaire en niet hypothecaire schuld. Tot deze laatste behoren rekeningen met een negatief saldo, openstaande saldo s op kredietkaarten, consumentenkredieten en private leningen (bij vrienden of familie). Het brutovermogen bestaat uit het reële en het financiële brutovermogen. Dit laatste omvat de waarde van zicht en spaarrekeningen, obligaties, beursgenoteerde aandelen, investeringen in beleggingsfondsen, private pensioenspaarfondsen, levensverzekeringen en andere financiële vermogens. Het bruto reële vermogen omvat de waarde van het vastgoedvermogen, voertuigen, waardevolle voorwerpen (juwelen, antiek, kunst) en het vermogen uit zelfstandige beroepsactiviteit. Het brutovastgoedvermogen, dat centraal staat in onze studie, bestaat uit de brutowaarde van de eigen woning en van het ander vastgoed, zoals tweede verblijven, bouwgronden en verhuurde wooneenheden (HFCN, 2016a; Van den Broeck & Winters, te verschijnen). Met de participatiegraad bedoelen we het aandeel huishoudens dat een bepaald vermogensbestanddeel bezit. De conditionele waarde (gemiddeld of mediaan) heeft betrekking op enkel de huishoudens die participeren in een bepaalde vermogenscomponent. Zo wordt de gemiddelde waarde van de eigen woning voor eigenaar bewoners aangeduid als het conditionele gemiddelde van de eigen woningwaarde. Daarnaast worden bijvoorbeeld ook gemiddelden en mediaanwaarden gepresenteerd voor alle huishoudens, inclusief degenen die geen eigen woning bezitten. Deze krijgen een waarde van 0 euro. pagina 7 van 46

8 2. EVOLUTIE VAN INKOMENSVERDELING NAAR EIGENDOMSSTATUUT IN VLAANDEREN Onderstaande tabel toont hoe de inkomensverdeling per eigendomsstatuut in Vlaanderen evolueerde doorheen de tijd. Wat de eigenaars betreft zien we dat het laagste inkomensquintiel duidelijk ondervertegenwoordigd is in 1976 en 1985, maar in mindere mate in Daarna, tot 1997, volgt er een daling van het aandeel dat tot de laagste 2 quintielen behoort. Tussen 1997 en 2005 zijn er vervolgens geen significante verschillen. Opvallend is dat in de periode zowel het percentage in het eerste en tweede inkomensquintiel terugvalt met circa 2 procentpunten, tot resp. 15,5 en 17,4%. Het aandeel eigenaars dat tot het hoogste inkomensquintiel behoort, schommelt doorheen de tijd rond 23%, met uitzondering van Het percentage dat binnen quintiel 4 valt, varieert van 20 tot 22% en kent een piek in 2013 (23,4%). Algemeen beschouwd, blijkt het inkomensprofiel van de eigenaars dus aanzienlijk en statistisch significant sterker geworden tussen 2005 en Voor de huurmarkt toont de tabel dat er in de twee jongste perioden geen significante verschuivingen meer hebben plaatsgevonden. Ongeveer 3 op 10 behoort tot het laagste inkomensquintiel, terwijl circa 1 op 5 binnen de 40% hoogste inkomens valt. Tussen 1992 en 1997 is het inkomensprofiel van de huurders verzwakt, wat in eerder onderzoek werd aangeduid als de residualisering van de huurmarkt. Deze term houdt in dat de sector een verzwakking kent op vlak van socio economische samenstelling. Ook werd gesproken over een polarisering tussen huur en eigendomssector, omdat beide sectoren uit elkaar groeiden m.b.t. het bewonersprofiel (De Decker & Geurts, 2000; Van Dam & Geurts, 2000). De residualisering van de huurmarkt heeft zich na 1997 alvast niet verder gezet in inkomenstermen. Tabel 1 Verdeling over inkomensquintielen, in %, voor eigenaars en huurders, evolutie tussen 1976 en 2013, Vlaanderen Eq. Inkomensquintiel 1976 SEP 1985 SEP 1992 SEP 1997 SEP 2005 Woonsurvey 2013 GWO Eigenaars n.s. ** ** n.s. *** 1 17,9 17,1 18,5 16,3 17,2 15,5 2 19,8 18,4 21,1 18,8 19,7 17,4 3 19,5 19,6 20,1 19,7 18,4 19,9 4 20,0 21,3 19,7 22,0 21,8 23,4 5 22,8 23,7 20,6 23,2 23,0 23,8 N Huurders * ** *** n.s. n.s. 1 21,1 24,4 22,2 28,2 28,5 30,0 2 21,1 22,7 19,2 23,9 24,6 27,1 3 21,6 21,7 20,5 20,8 20,9 19,4 4 20,7 18,5 20,1 14,6 14,9 13,2 5 15,5 12,6 17,9 12,4 11,1 10,3 N ² test voor verschil met vorige jaartal: *p<0,1, **p<0,05, ***p<0,01. Bron: SEP 92 en 97, Woonsurvey 2005, GWO 2013, eigen berekeningen Wanneer we de inkomensverdeling voor de sociale en private huursector apart bekijken, blijken er uitgesproken verschillen. Zoals bekend, behoren als gevolg van de selectieve inkomensvoor pagina 8 van 46

9 waarde relatief meer sociale dan private huurders tot de laagste twee inkomensquintielen. Het aandeel sociale huurders dat in het laagste quintiel valt, is tussen 1997 en 2005 sterk toegenomen zoals figuur 1b laat zien. Daarna is er terug een daling van dit aandeel, tot 44% in Daarentegen neemt in de periode het percentage sociale huurders in het tweede quintiel toe, tot een niveau van 37%. Onderzoek op basis van administratieve data bevestigt deze recente daling onder de laagste inkomens, en wees uit dat dit vermoedelijk het gevolg is van een relatieve toename van de groep tussen 55 en 64 jaar (die betrekkelijk hoge inkomens kent) en niet van wijzigingen in de inkomensverdeling van de in en uitstromers van de sociale huur (Heylen, 2016). Van de sociale huurders behoort ook een beperkt deel tot de twee hoogste quintielen. Volgens het GWO 2013 bedraagt dit aandeel 8% wat iets meer is dan volgens de VMSW data van dat jaar (5%). 3 Onder de instromers behoort maar 1% tot deze groep op basis van de administratieve data (Heylen, 2016). Het inkomen van sociale huurders stijgt dus gemiddeld tijdens de periode dat ze in de sociale huursector vertoeven. Figuur 1 laat verder zien dat de residualisering van de huurmarkt in zijn geheel tussen 1992 en 1997 toe te schrijven is aan de evolutie binnen het private deel van de markt en niet de sociale huursector. Voor deze laatste is er immers een status quo in deze periode terwijl in de private huurmarkt het aandeel binnen de twee hoogste inkomensquintielen sterk is afgenomen. In 1997 behoort resp. nog 17 en 16% tot quintielen 4 en 5, terwijl een vierde binnen het laagste quintiel valt. Tussen 1997 en 2005 is de inkomensverdeling van de private huurders niet meer significant gewijzigd. Figuur 1 Verdeling over inkomensquintielen, voor private huurders (1a) en sociale huurders (1b), evolutie tussen 1992 en 2013, Vlaanderen ² test voor verschil met vorige jaartal: *p<0,1, **p<0,05, ***p<0,01. Private huurders: N= 510 (1992), 485 (1997), 962 (2005), 1561 (2013). Sociale huurders: N= 125 (1992), 137 (1997), 293 (2005), 622 (2013). Bron: SEP 92 en 97, Woonsurvey 2005, GWO 2013, eigen berekeningen Wat de eigenaar bewoners betreft hebben we de inkomensevolutie opgedeeld tussen degenen die nog een hypothecaire lening hebben lopen en degenen die deze reeds hebben afbetaald. Voor de eigenaars met hypotheek toont figuur 2a dat het aandeel hogere inkomens significant is toegenomen tussen 1992 en 1997 en ook in de periode Daarna volgt er een status quo. In zowel 2005 als 2013 behoort circa 6 op 10 tot de 2 hoogste inkomensquintielen. Hiermee samenhangend is het 3 De inkomensquintielen op basis van de VMSW data hebben betrekking op het equivalent (gezamenlijk) netto belastbaar inkomen terwijl de inkomensquintielen uit het GWO (en de andere surveys) gebaseerd zijn op het equivalent besteedbaar huishoudinkomen. pagina 9 van 46

10 aandeel dat binnen de 2 laagste quintielen valt aanzienlijk gedaald tussen 1992 en Deze daling heeft zich in de periode echter niet doorgezet. In de twee jongste jaartallen behoort 20% tot de 2 laagste inkomensquintielen. De scherpe daling van het aandeel eigenaars in quintielen 1 en 2 in de jongste periode (zie tabel 1) kan dus niet verklaard worden door de inkomensevolutie van de eigenaars met een hypotheek. Deze verklaring vinden we wel bij de inkomenstrend van de eigenaars zonder een hypotheek, weergegeven in figuur 2b. Tussen 2005 en 2013 blijkt het aandeel van deze groep in zowel het eerste als tweede quintiel afgenomen met 3,5 procentpunt. In lijn hiermee stijgt het aandeel dat binnen het vierde en vijfde inkomensquintiel valt met telkens 3 procentpunt. Deze evolutie kunnen we toeschrijven aan een cohorte effect. De groep eigenaars die in 2013 zijn lening heeft afbetaald, heeft gemiddeld een relatief hoger inkomen (t.o.v. andere groepen) dan deze groep in De verklaring voor dit cohorte effect is niet meteen duidelijk. Deze kan aan de instroomzijde liggen. Dan hebben de eigenaars die tussen hun lening hebben afbetaald, een relatief hogere inkomenspositie dan degenen die tussen 1997 en 2005 hun lening hebben afbetaald. Maar de verklaring kan ook aan de uitstroomzijde gevonden worden. Dan is de inkomenspositie van de eigenaars zonder hypotheek die uitstromen (huurder worden, naar een rusthuis verhuizen of overlijden) in de periode relatief zwakker dan tussen 1997 en De exacte verklaring kunnen we met de beschikbare data evenwel niet achterhalen. Hiervoor is een longitudinale dataset nodig of gegevens over het moment van afbetaling. Maar de verklaring ligt vermoedelijk aan de instroomzijde. Jongere cohorten hebben immers doorgaans hogere inkomens dan oudere, en niet omgekeerd. Figuur 2 Verdeling over inkomensquintielen, voor eigenaars met hypotheek (2a) en eigenaars zonder hypotheek (2b), evolutie tussen 1992 en 2013, Vlaanderen ² test voor verschil met vorige jaartal: *p<0,1, **p<0,05, ***p<0,01. Eigenaars met hypotheek: N= 837 (1992), 920 (1997), 1566 (2005), 3265 (2013). Eigenaars zonder hypotheek: N= 918 (1992), 1186 (1997), 1916 (2005), 3719 (2013). Bron: SEP 92 en 97, Woonsurvey 2005, GWO 2013, eigen berekeningen Tabel 2 toont de evolutie van de inkomensongelijkheid voor de hele samenleving en voor de deelmarkten apart. De algemene inkomensongelijkheid in Vlaanderen blijkt sinds 1992 relatief constant. De Gini coëfficiënt bedraagt 0,24 in zowel 1992 als 2013, terwijl de Theil index schommelt tussen 0,09 en 0,10. Tussen 1997 en 2005 stellen we een lichte toename vast van de inkomensongelijkheid, gevolgd door een daling in de periode De cijfers voor 1985 en 1992 houden een bevestiging in van eerder onderzoek in Vlaanderen naar sociale indicatoren op basis van het SEP (Cantillon et al, 1994). Daarnaast blijkt op basis van EU SILC data dat de inkomensongelijkheid ook op niveau van België tamelijk constant is gebleven tussen 2003 en 2009, terwijl deze in de meeste OESO landen is toegenomen (Van Rie & Marx, 2013). pagina 10 van 46

11 Wat de Vlaamse private huurmarkt apart betreft, ligt de inkomensongelijkheid volgens beide indexen op hetzelfde niveau in 2013 als in 1992 (Gini=0,24; Theil=0,09). Tussen 1992 en 1997 was er een relatief sterke daling van de ongelijkheid tussen private huurders, die gelinkt is aan de residualisering en bijhorende afname van het aandeel hogere inkomens. Sindsdien is deze ongelijkheid terug licht toegenomen. Binnen de sociale huursector zijn de inkomens veel minder ongelijk verdeeld dan binnen de private huurmarkt, zo leert tabel 2. In 2013 bedraagt de Gini coëfficiënt maar 0,18 en de Theil index 0,06. Dat is iets meer dan in 1992, toen deze maatstaven achtereenvolgens een waarde hadden van 0,17 en 0,04. Verder laat de Theil index ons toe om de inkomensongelijkheid tussen private en sociale huurders in kaart te brengen. Deze tussengroepsongelijkheid is sterk gedaald tussen 1992 en 1997 (van 0,009 naar 0,004), in een periode waarin de private huursector residualiseerde, en dus nauwer aansloot bij de sociale huursector op inkomensvlak. Vervolgens steeg de tussengroepsongelijkheid volgens de Theilindex terug naar een niveau van 0,008 in 2005, door het verzwakkende inkomensprofiel van de sociale huurders tussen 1997 en In 2013 bedraagt deze tussengroepswaarde 0,007 terwijl de totale ongelijkheid (volgens Theil index) onder huurders op 0,093 uitkomt. Dit betekent dat 7,5% van de ongelijkheid op de huurmarkt wordt verklaard door de inkomensongelijkheid tussen private en sociale huurders. pagina 11 van 46

12 Tabel 2 Inkomensongelijkheid*, naar eigendomsstatuut, volgens Gini coëfficiënt en Theil index, Vlaanderen, SEP 1992 SEP 1997 SEP 2005 Woonsurvey 2013 GWO Totaal Gini 0,225 0,243 0,236 0,255 0,245 Theil 0,084 0,086 0,092 0,109 0,095 Huurders Gini 0,228 0,249 0,226 0,233 0,240 Theil 0,089 0,094 0,086 0,093 0,093 Private huurders Gini 0,244 0,233 0,232 0,240 Theil 0,095 0,092 0,093 0,093 Sociale huurders Gini 0,168 0,169 0,173 0,178 Theil 0,038 0,046 0,051 0,059 Ongelijkheid tussen private en sociale huurders Theil tussengroeps 0,009 0,004 0,008 0,007 Eigenaars Gini 0,222 0,235 0,233 0,255 0,235 Theil 0,082 0,082 0,092 0,110 0,089 Eigenaars met hypotheek Gini 0,202 0,203 0,226 0,206 Theil 0,060 0,070 0,087 0,072 Eigenaars zonder hypotheek Gini 0,252 0,249 0,260 0,248 Theil 0,096 0,104 0,120 0,097 Ongelijkheid tussen eigenaars met en zonder hypotheek Theil tussengroeps 0,004 0,004 0,007 0,004 Ongelijkheid tussen huurders en eigenaars Theil tussengroeps 0,000 0,001 0,002 0,003 0,005 N * Op basis van equivalent (besteedbaar) inkomen. Bron: SEP 85, 92 en 97, Woonsurvey 2005, GWO 2013, eigen berekeningen De inkomensgelijkheid onder de eigenaar bewoners is vrij constant doorheen de tijd, met een lichte uitschieter in De daling van deze ongelijkheid tussen 2005 en 2013 is gerelateerd aan het afnemende aandeel lage inkomens. De inkomensongelijkheid onder eigenaars met een hypotheek is kleiner dan deze onder de eigenaars zonder hypotheek, met een Gini coëfficiënt in 2013 van resp. 0,21 en 0,25. Binnen de groep van eigenaars die hun lening hebben afbetaald is een deel immers reeds op pensioen (met een gedaald inkomen) terwijl een deel nog op actieve leeftijd is, wat een grotere inkomensspreiding met zich meebrengt. Tussen 2005 en 2013 is de ongelijkheid tussen eigenaars met en zonder hypotheek sterk afgenomen. De tussengroeps Theil index daalde van 0,007 naar 0,004. Dit is een gevolg van het (relatief) gestegen inkomen van de eigenaars zonder hypotheek, terwijl de inkomensverdeling van de eigenaars met hypotheek een status quo kende. pagina 12 van 46

13 Tot slot geeft de tabel ook de evolutie weer van inkomensongelijkheid tussen huurders en eigenaars. Deze blijkt continu gestegen, van een Theil waarde van 0,000 in 1985 naar 0,005 in Het inkomensprofiel van huurders en eigenaars blijkt dus steeds verder uit elkaar te groeien. In 2013 is 5,3% van de totale inkomensongelijkheid toe te schrijven aan het inkomensverschil tussen huurders en eigenaars, terwijl dat in 1997 nog maar 2,2% was. pagina 13 van 46

14 3. VERDELING VASTGOEDVERMOGEN IN VLAANDEREN 3.1 Participatiegraad voor vormen van vastgoed Zoals reeds gerapporteerd in eerdere studies over het GWO, bezit 70% van de Vlaamse huishoudens een eigen woning in 2013 (tabel 3). Dit aandeel loopt sterk op naarmate het inkomen stijgt, van 54% in het eerste naar maar liefst 84% in het vijfde inkomensquintiel. Logischerwijze neemt het eigenaarspercentage toe met de leeftijd van de referentiepersoon tot een bepaalde leeftijd. In Vlaanderen kent dit aandeel een terugval vanaf circa 75 jaar (Heylen & Winters, 2010). De leeftijdscategorisering in tabel 3 is echter niet gedetailleerd genoeg om deze trend te vatten. Ongeveer 17% van de Vlaamse huishoudens bezit ander vastgoed dan de eigen woning. Hieronder vallen een of meerdere verhuurde woningen, tweede verblijven, bouwgronden, studentenkamers, handelspanden of kantoorgebouwen. Dit aandeel stijgt nog sterker met het inkomen dan het eigenwoningbezit, van 9% in het eerste tot 28% in het hoogste quintiel. Uitgedrukt in kolompercentages (zie tabel 4) behoort 37% van de bezitters van ander vastgoed tot het hoogste inkomensquintiel tegenover 24% van de bezitters van een eigen woning. Circa 6% verhuurt wooneenheden en is dus een particuliere verhuurder. Verder bezit 6% een tweede verblijf en 3% een in Vlaanderen gelegen bouwgrond. Voor al deze vormen van vastgoed kennen de hogere inkomens een hogere participatiegraad, maar de link is het sterkst voor verhuurde woningen. Zoals tabel 3 laat zien bedraagt dit aandeel maar 5% in het vierde quintiel en 15% in het vijfde. Anders uitgedrukt valt 54% van de particuliere verhuurders in het hoogste inkomensquintiel (tabel 4). Verder valt op dat het bezit van ander vastgoed zich niet beperkt tot de oudere leeftijdsgroepen. Zo bezit 9% van de jarigen een of meerdere vormen van ander vastgoed. Ongeveer 4% van deze groep bezit verhuurde woningen en 2% een bouwgrond. Dit doet vermoeden dat een deel van de huishoudens in Vlaanderen reeds op relatief jonge leeftijd aan ander vastgoed worden geholpen door de (groot)ouders, via schenking of erfenis. Het GWO biedt ons echter geen gegevens over de wijze waarop de vormen van ander vastgoed zijn verkregen. Van de eigen woning weten we dat anno % van de kopers en 28% van de bouwers (sinds 2002) middelen heeft gekregen van (groot)ouders bij de woningverwerving. Deze middelen waren goed voor resp. 5 en 11% van de totale financieringskost van kopers en bouwers (Heylen, 2015). Wat de activiteitsstatus betreft valt op dat de participatiegraad in ander vastgoed gezien het lagere inkomen relatief hoog is voor huishoudens met een zieke of arbeidsongeschikte referentiepersoon. Hetzelfde kan geconcludeerd worden in het geval van een werkloze referentiepersoon. Binnen deze groep bezit ongeveer 8% enige vorm van ander vastgoed en zijn er 3% particuliere verhuurders. Verder zijn m.b.t. ander vastgoed de verschillen beperkt tussen huishoudens met een tewerkgestelde of (brug)gepensioneerde referentiepersoon. Het aandeel eigenaar bewoners ligt wel iets hoger onder laatstgenoemde groep (resp. 73 en 76%). Huurders zijn uiteraard niet in het bezit van een eigen (zelf bewoonde) woning, maar toch heeft 6% onder hen enige vorm van ander vastgoed verworven, zo toont tabel 3. Ongeveer 2% van de huurders is zelf een verhuurder en 3% heeft een vakantiewoning in eigendom. Internationale cijfers, gepubliceerd door de Nationale Bank op basis van de HFCS survey, leren ons dat het aandeel eigenaar bewoners (70%) in Vlaanderen internationaal gezien relatief hoog ligt, terwijl de participatiegraad in ander vastgoed (17%) eerder laag uitvalt. In de hele eurozone bedroeg in 2011 het eigenwoningbezit 60% en de participatiegraad in ander vastgoed 23%. De sterke voorkeur voor een eigen huis vinden we niet terug in onze buurlanden, met een eigenaarsaandeel van resp. 44%, 55% en 57% in Duitsland, Frankrijk en Nederland. In Nederland ligt ook het aandeel dat investeert in ander vastgoed laag (6%) wat niet het geval is in Frankrijk (25%) en Duitsland (18%) (Du Caju, 2011). Zoals pagina 14 van 46

15 vermeld, gaan we in het vierde hoofdstuk dieper in op deze internationale vergelijking, met eigen berekeningen op de HFCS data van de tweede golf. Tabel 3 Participatiegraad voor vormen van vastgoed, in %, conditioneel op bezit, Vlaanderen, 2013 Eigen woning Totaal 1 Ander vastgoed Verhuurde woning Tweede verblijf Bouwgrond Vastgoed totaal 2 Totaal 70,4 16,8 6,4 5,7 2,9 72,7 Eq Inkomensquintiel *** *** *** *** *** *** 1 54,5 9,2 1,6 3,0 1,8 56,5 2 60,9 9,7 2,1 2,6 1,5 61,9 3 71,2 13,3 3,5 5,0 2,4 73,2 4 80,1 16 4,9 7,1 3,4 81,6 5 84,3 28,5 14,5 9,6 4,7 87,6 Leeftijdsgroep *** *** *** *** *** *** jaar 56,8 9,5 3,7 2,5 1,8 59, ,1 16,3 5,9 5,0 4,1 70, ,0 18,9 7,0 7,6 2,9 76,3 65 en ouder 75,1 18,5 7,3 5,2 2,8 76,5 Activiteitsstatus *** *** *** *** *** ** Tewerkgesteld 72,8 17,3 6,5 6,1 3,2 75,7 (Brug)gepensioneerd 75,8 18,2 7,1 5,5 2,7 77,4 Werkloos 39,0 7,6 3,1 2,2 0,8 41,3 Ziek/arbeidsongeschikt 44,6 12,2 3,2 6,5 1,2 46,0 Andere 67,0 16,3 6,4 5,0 3,7 68,5 Eigendomsstatuut *** *** *** *** *** Eigenaar bewoner ,8 7,9 6,8 3,7 100 Huurder 5,8 2,3 3,2 0,7 5,8 N : Hieronder vallen: een of meerdere verhuurde woningen, tweede verblijven, bouwgronden, studentenkamers, handelspanden of kantoorgebouwen. 2: Eigen woning en/of ander vastgoed. ² test voor verschil tussen categorieën: *p<0,1, **p<0,05, ***p<0,01. Bron: GWO 2013 pagina 15 van 46

16 Tabel 4 Verdeling naar inkomensquintiel en leeftijdsklasse voor vormen van vastgoed, in kolom %, Vlaanderen, 2013 Eigen woning Totaal 1 Ander vastgoed Verhuurde woning Tweede verblijf Bouwgrond Vastgoed totaal 2 Eq. inkomensquintiel *** *** *** *** *** *** 1 15,5 12,1 6,1 11,1 13,4 15,6 2 17,4 12,7 8,0 9,6 10,6 17,2 3 19,9 17,0 13,0 17,9 16,9 19,9 4 23,4 21,4 18,8 26,7 25,4 23,2 5 23,8 36,8 54,2 34,6 33,7 24,1 Leeftijdsgroep *** *** *** *** *** *** jaar 12,7 8,9 9,2 6,9 9,8 23, ,5 15,6 15,0 14,3 22,8 17, ,3 44,1 43,0 52,4 39,8 34,3 65 en ouder 30,5 31,4 32,9 26,4 27,6 24,7 Totaal N : Hieronder vallen: een of meerdere verhuurde woningen, tweede verblijven, bouwgronden, studentenkamers, handelspanden of kantoorgebouwen. 2: Eigen woning en/of ander vastgoed ² test voor verschil tussen categorieën: *p<0,1, **p<0,05, ***p<0,01. Bron: GWO 2013 Wat de particuliere verhuurders betreft is het interessant om een onderscheid te maken tussen de kleine verhuurders met een of twee verhuurde wooneenheden en de grote verhuurders met 3 of meer wooneenheden. Tabel 5 geeft weer dat 5% van alle huishoudens in Vlaanderen een kleine verhuurder is en 1,3% een grote. Deze laatste groep is zeer sterk geconcentreerd binnen de 20% hoogste inkomens, waar de participatie oploopt tot 4,5%. Anders geformuleerd, behoort 81% van de grote verhuurders tot het hoogste inkomensquintiel. De kleine verhuurders zijn ook sterker vertegenwoordigd in het hoogste quintiel (participatie van 10%) maar de verschillen zijn minder uitgesproken. Hier behoort 48% van de verhuurders tot het vijfde quintiel. Tabel 5 toont voorts het leeftijdsprofiel. Beide type verhuurders komen het meest voor in de 2 oudste leeftijdsgroepen, maar toch kent ook de jongste groep (18 34 jaar) reeds 3% kleine en 1% grote particuliere verhuurders. In kolompercentage uitgedrukt, behoort 9% van zowel de kleine als grote verhuurders tot de groep van 18 tot 34 jaar. pagina 16 van 46

17 Tabel 5 Participatiegraad voor verhuurde woningen en verdeling van verhuurders, in %, naar inkomensquintiel, leeftijdsklasse en type verhuurder, Vlaanderen, 2013 Verhuurder met 1 of 2 verhuurde wooneenheden Participatie (rij %) Verdeling (kolom %) Verhuurder met 3 of meer verhuurde wooneenheden Participatie (rij %) Verdeling (kolom %) Totaal Participatie (rij %) Verdeling (kolom %) Totaal 5, , ,4 100 Eq. inkomensquintiel *** *** *** 1 1,5 7,2 0,1 2,3 1,6 6,1 2 1,8 8,9 0,2 3,5 2,1 8,0 3 3,3 15,7 0,2 3,9 3,5 13,0 4 4,0 19,9 0,5 9,9 4,9 18,8 5 10,0 48,3 4,5 80,5 14,5 54,2 Leeftijdsgroep *** *** *** jaar 3,0 9,4 0,7 9,3 3,7 9, ,7 15,4 1,1 13,6 5,9 15, ,6 44,3 1,3 39,1 7,0 43,0 65 en ouder 5,4 30,9 1,7 38,0 7,3 32,9 N : Hieronder vallen: een of meerdere verhuurde woningen, tweede verblijven, bouwgronden, studentenkamers, handelspanden of kantoorgebouwen. 2: Eigen woning en/of ander vastgoed. ² test voor verschil tussen categorieën: ***p<0,01. Bron: GWO Evolutie participatiegraad eigen woning en ander vastgoed Tabel 6 geeft de evolutie weer van de participatiegraad in Vlaanderen m.b.t. het bezit van een eigen woning en ander vastgoed. Zoals geweten, kende het percentage eigenaar bewoners een stijging tussen 1997 en 2005 waarna er een terug een daling volgde tot 70% in Deze daling komt volledig op rekening van de twee laagste inkomensquintielen. Wat de leeftijd betreft daalt het eigenaarsaandeel vooral in de middelste categorieën. Een vergelijking met 1997 toont dat er een relatieve toename is van het aandeel huishoudens dat ander vastgoed bezit, van 14 naar 17% in Opvallend is dat deze stijging zich enkel voordoet in het eerste en derde inkomensquintiel en niet bij de 40% hoogste inkomens. In 2013 bezit respectievelijk 9 en 10% van de huishoudens uit quintielen 1 en 2 reeds enige vorm van vastgoed zonder de eigen (zelf bewoonde) woning in beschouwing te nemen. Opgedeeld naar leeftijdscategorieën vinden we de sterkste stijging voor de groep van 35 tot 44 jaar. De toename binnen de jongste leeftijdsgroep blijkt statistisch niet significant. pagina 17 van 46

18 Tabel 6 Evolutie participatiegraad voor vormen van vastgoed, in %, Vlaanderen, 2013 Eigen woning Ander vastgoed Totaal 71,4 74,4 *** 70,4 *** 14,0 16,8 *** Eq. inkomensquintiel 1 58,8 63,1 54,5 *** 5,2 9,2 *** 2 66,7 69,8 60,9 *** 8,1 9,7 3 70,3 71,9 71,2 9,0 13,3 *** 4 78,6 80,9 80,1 16,1 16,0 5 82,5 85,1 84,3 31,2 28,5 Leeftijdsgroep jaar 48,4 51,4 56,8 ** 7,3 9, ,6 78,0 67,1 *** 11,0 16,3 *** ,2 80,0 74,0 *** 16,3 18,9 * 65 en ouder 70,4 75,9 *** 75,1 16,3 18,5 N ² test voor verschil tussen met vorige jaartal: *p<0,1, **p<0,05, ***p<0,01. Bron: GWO Aanwezigheid van hypothecaire schulden Van alle huishoudens in Vlaanderen heeft 31% een uitstaande hypothecaire schuld, wat neerkomt op 44% van de eigenaar bewoners, zo toont tabel 7. Dit aandeel neemt sterk toe met het inkomen. Berekend voor alle huishoudens heeft slechts 15% van zowel het eerste als tweede inkomensquintiel een lopende hypothecaire lening, tegenover 47% in quintielen 4 en 5. Dit resultaat is gerelateerd aan de oververtegenwoordiging van ouderen onder de lagere inkomens. Zij hebben hun hypothecaire lening immers doorgaans afbetaald. De tabel laat zien dat maar 3% van de 64 plussers een uitstaande hypothecaire schuld heeft, terwijl dit aandeel 58% bedraagt in de categorie jaar. Hiermee samenhangend, heeft slechts 7% van de huishoudens met een (brug)gepensioneerde referentiepersoon een lopend woonkrediet tegenover de helft van de werkenden. pagina 18 van 46

19 Tabel 7 Aanwezigheid van hypothecaire schuld, in % van alle huishoudens en % van eigenaar bewoners, naar socio economische kenmerken, Vlaanderen, 2013 % van alle huishoudens % van eigenaars Totaal 31,1 44,2 Eq. inkomensquintiel *** *** 1 15,0 27,5 2 15,1 24,8 3 31,3 44,0 4 46,8 58,1 5 46,6 55,3 Leeftijdsgroep *** *** jaar 48,4 85, ,3 86, ,0 44,6 65 en ouder 3,3 4,4 Activiteitsstatus *** *** Tewerkgesteld 51,2 70,3 (Brug)gepensioneerd 6,7 8,8 Werkloos 21,2 54,4 Ziek/arbeidsongeschikt 17,3 38,8 Andere 22,7 33,9 N ² test voor verschil tussen categorieën: *p<0,1, **p<0,05, ***p<0,01. Bron: GWO Waarde van eigen woning en verhuurde woningen In wat volgt staat de waarde centraal van de eigen woning en de verhuurde woningen van de Vlaamse huishoudens, op basis van gegevens uit het GWO Het betreft telkens de door de respondent ingeschatte brutowaarde, dus zonder aftrek van het uitstaand kapitaal van eventuele hypothecaire leningen. Figuur 3 geeft de percentielverdelingen weer van de geschatte brutowaarde van de eigen woning en verhuurde woningen, op basis van decielgrenzen. Figuren 3a en 3 b geven deze verdelingen weer, conditioneel op het bezit van eigen of verhuurde woningen. We zien dat de verdeling van de eigen woningwaarde veel gelijker is dan deze van de verhuurde woningen. De Gini coëfficiënt bedraagt respectievelijk 0,262 en 0,434. Dit verschil komt er voornamelijk doordat een vierde van de particuliere verhuurders 2 of meerdere wooneenheden verhuurt. Circa 15% verhuurt 2 wooneenheden en een vijfde 3 of meer wooneenheden. De gemiddelde eigen woningwaarde komt uit op euro, tegenover euro voor de waarde van verhuurde woningen (zie tabel 8). Het hogere gemiddelde voor laatstgenoemde is een gevolg van de ongelijkere verdeling van de waarden aan de bovenkant. De mediaanwaarde ligt immers hoger voor de eigen woning ( versus euro). pagina 19 van 46

20 Figuur 3 Percentielverdeling van geschatte brutowaarde eigen woning en verhuurde woningen, conditioneel op bezit (3a en 3b) en voor alle huishoudens (3c en 3d), Vlaanderen, 2013 Bron: GWO 2013; N=6550 (3a), 499 (3b), 8769 (3c), 9853 (3d) Figuren 3c en 3d tonen de decielgrenzen wanneer alle huishoudens in acht worden genomen. De rechterfiguur (3d) maakt duidelijk dat de hogere waarden van de verhuurde woningen (> euro) enkel terug te vinden zijn bij een tweetal % van de bevolking. De percentielverdeling van de brutowaarde van verhuurde woningen is logischerwijze veel ongelijker dan deze van de eigen woning. De Gini scores voor het vastgoedvermogen liggen logischerwijze hoger wanneer alle huishoudens worden beschouwd dan in geval van een conditionele verdeling (figuren 3a en 3b). Voor de brutowaarde van de eigen woning bedraagt de Gini coëfficiënt 0,490 tegenover 0,973 voor deze van verhuurde woningen. In figuur 4 zien we de percentielverdeling van de brutowaarde van de eigen woning en verhuurde woningen, opgedeeld naar inkomensgroepen, terwijl tabel 8 de mediaan en gemiddelden toont voor zowel inkomens als leeftijdsgroepen. Wat de eigen woningwaarde betreft, illustreert figuur 4a dat het vijfde inkomensquintiel er bovenuit steekt, terwijl merkwaardig niet het laagste maar het tweede inkomensquintiel de laagste waarden kent. Zo bedraagt het gemiddelde euro in het tweede quintiel tegenover euro in het eerste. Op vlak van leeftijd heeft de groep van 45 tot 64 jaar de duurste woningen, met gemiddeld euro. Het GWO 2013 bevat geen bedragen over de uitstaande hypothecaire schuld, maar we weten wel (zie tabel 7) welke huishoudens nog een hypothecaire lening hebben lopen. Voor de 64 plussers met een eigen woning is dat slechts 4%. De gemiddelde brutowaarde ( euro) is voor deze groep dus een redelijk goede benadering van de gemiddelde nettowaarde. Alhoewel een aanzienlijk deel van de ouderen een laag inkomen kent, 4 is deze groep met een eigenaarsaandeel van 75% dus eerder 4 55% van de groep 64 en ouder behoort tot de 2 laagste inkomensquintielen volgens het GWO pagina 20 van 46

21 asset rich of vermogend te noemen (zie ook De Decker & Dewilde, 2010). Hieraan verbonden, situeren de betaalbaarheidsproblemen onder de ouderen zich voornamelijk op de private huurmarkt, waar 62% meer dan 30% van het inkomen aan de huur spendeert (Heylen, 2015). De percentielverdeling van de waarde van verhuurde woningen (figuur 4b) toont dat het hoogste inkomensquintiel zich duidelijk onderscheidt van de andere vier en dat waarden boven voornamelijk voorkomen binnen dit vijfde quintiel. De gemiddelde waarde bedraagt er euro tegenover euro in het derde quintiel. Voor de twee laagste quintielen lag het aantal te laag om nog nauwkeurige berekeningen uit te voeren (n<50). De verhuur van woningen is dus niet alleen sterk geconcentreerd bij de hogere inkomens (zie hoger), maar de waarde van de huurwoningen ligt er ook duidelijk hoger dan gemiddeld. Wat de leeftijd van de verhuurders betreft zijn de verschillen minder uitgesproken. De jongste verhuurders (18 34 jaar) kennen wel een iets lagere gemiddelde woningwaarde dan de overige leeftijdsklassen (zie tabel 8). Figuur 4 Percentielverdeling van brutowaarde eigen woning en verhuurde woningen, conditioneel op bezit en naar inkomensquintiel (4a en 4b), Vlaanderen, 2013 Bron: GWO 2013; N=6 550 (4a) en 499 (4b) pagina 21 van 46

22 Tabel 8 Waarde eigen woning en verhuurde woningen, gemiddelde* en mediaan, conditioneel op bezit, in duizend euro, naar inkomensquintiel en leeftijdsklasse, Vlaanderen, 2013 Eigen woning Verhuurde woningen Eigen woning + verhuurde woningen Gemiddelde Mediaan Gemiddelde Mediaan Gemiddelde Mediaan Totaal 310,4 275,0 340,2 220,0 332,7 280,0 (6,3) (36,7) (7,5) Eq. inkomensquintiel 1 284,6 250,0 288,0 250, ,9 250,0 271,1 250, ,5 250,0 211,1 175,0 289,8 250, ,5 280,0 219,8 200,0 317,0 287, ,3 300,0 448,7 280,0 431,6 340,0 Leeftijdsgroep jaar 282,1 250,0 295,7 260, ,0 290,0 321,4 225,0 322,2 300, ,0 300,0 351,2 240,0 349,8 300,0 65 en ouder 308,4 250,0 353,0 200,0 331,2 250,0 N * Foutenmarge tussen haakjes, voor betrouwbaarheid van 95%. Bron: GWO Verdeling van vastgoedvermogen naar inkomen en leeftijd Het is verder interessant te bekijken welk aandeel van het totaal vastgoedvermogen in bezit is van welke maatschappelijke groep. Zulk een analyse biedt aanvullende informatie t.o.v. de participatiegraden, gemiddelden en percentielverdelingen die reeds zijn toegelicht. In het GWO zijn gegevens beschikbaar over de (geschatte) waarde van de eigen woning en de verhuurde woningen maar niet van andere vastgoedvormen zoals bouwgronden en tweede verblijven. Onderstaande analyse geeft dus maar een partieel beeld van de totaalverdeling van het vastgoedvermogen. Figuren 5 en 6 tonen de verdeling van de totaalwaarde van (een deel van) het vastgoedvermogen in Vlaanderen, per type, over inkomensgroepen en leeftijdsklassen. Wat de eigen woning betreft stellen we vast dat bijna 29% van de totale waarde tot het vijfde inkomensquintiel behoort. Ongeveer 24% van de eigenaars valt binnen dit quintiel en daarnaast kent deze groep een hogere woningwaarde dan gemiddeld (zie hoger). Quintielen 1 en 2 bezitten resp. maar 14 en 15% van de totaalwaarde van de eigen woning. De verdeling blijkt veel ongelijker voor de verhuurde woningen. Hier bezit het hoogste inkomensquintiel 72% van de totaalwaarde, als gevolg van de hoge participatiegraad (14%) en de relatief hoge waarden per verhuurder in dit quintiel. Doordat het eigen woningbezit veel wijder verspreid is dan het bezit van huurwoningen, sluit de totaalverdeling (van eigen woning en verhuurde woningen) eerder aan bij deze van de eigen woning. pagina 22 van 46

23 Figuur 5 Verdeling brutowaarde vastgoedvermogen, in %, naar type en quintielen van equivalente inkomens, Vlaanderen, % Bron: GWO 2013 eigen woning verhuurde woningen totaal 1 14,3 3,2 13,6 2 15,0 4,3 14,1 3 18,4 7,6 17,6 4 23,5 12,7 22,5 5 28,8 72,1 32,3 De verdeling van de totaalwaarde van de eigen woning en de verhuurde woningen over leeftijdsklassen is vrij gelijkend, zo laat figuur 6 zien. De groep van 45 tot 64 jaar bezit het grootste aandeel (circa 44%) terwijl de jongste groep logischerwijze het laagste aandeel kent. Het is enigszins opmerkelijk dat het aandeel van de jongste groep (18 tot 34 jaar) bij de verhuurde woningen (10%) bijna even groot is als bij de eigen woning (12%). Figuur 6 Verdeling brutowaarde vastgoedvermogen, in %, naar type en leeftijd, Vlaanderen, 2013 % Bron: GWO 2013 eigen woning verhuurde woningen totaal ,6 9,9 11, ,9 13,4 15, ,3 44,1 43,5 64 en ouder 30,2 32,6 29,7 3.6 Verdeling van vastgoedvermogen versus inkomensverdeling Tot slot bekijken we hoe de verdeling van het vastgoedvermogen zich verhoudt t.o.v. de inkomensverdeling in Vlaanderen, op basis van GWO data (2013). Zoals vermeld hebben we voor het vastgoedvermogen met de GWO gegevens geen zicht op de waarde van bepaalde componenten van het vastgoedvermogen (bouwgrond, tweede verblijf, kantoren) en verkrijgen we dus maar een partieel beeld. pagina 23 van 46

24 Figuur 7 geeft de percentielverdeling weer van zowel het (partieel) brutovastgoedvermogen als het besteedbaar inkomen op maandbasis. Uitgezonderd de 27% huishoudens die geen vastgoed bezitten, komt deze verdeling vrij sterk overeen. Door het grote verschil aan het begin van de verdeling valt de Gini score voor het besteedbaar inkomen toch veel lager uit, met 0,301 5 tegenover 0,524 voor het brutovastgoedvermogen. Wanneer enkel de brutowaarde van de verhuurde woningen in acht wordt genomen, bedraagt de Gini coëfficiënt 0,975. Zoals reeds besproken, komt de Gini score voor de eigen woningwaarde in 2013 uit op 0,507. Figuur 7 Percentielverdeling van het bruto (partieel) vastgoedvermogen* (euro, linkeras) en het besteedbaar inkomen (euro/maand, rechteras) en, Vlaanderen, 2013 Euro p10p20p30p40p50p60p70p80p90p95p98p99 (Partieel) Vastgoedvermogen (linkeras) Besteedbaar inkomen (rechteras) Euro/maand * Van eigen woning en verhuurde woningen Bron: GWO 2013 Figuur 8 vergelijkt de verdeling van het totaalbedrag van het bruto (partieel) vastgoedvermogen over inkomensquintielen met deze van het besteedbaar inkomen. Het eerste inkomensquintiel blijkt een groter aandeel van het vastgoedvermogen te bezitten dan van het inkomen (14 tegenover 10%). Het is verder opvallend dat men in het vijfde quintiel een hoger percentage van het totale inkomen bezit dan van het vastgoedvermogen. Maar algemeen bekeken zijn beide verdelingen vrij sterk gelijkend. 5 De Gini coëfficiënt voor het equivalent inkomen in 2013 (GWO) bedraagt 0,245. Aangezien het vastgoedvermogen niet equivalent wordt berekend is het meer aangewezen om de vergelijking te maken met het besteedbaar inkomen. pagina 24 van 46

25 Figuur 8 Verdeling totaalbedrag van het bruto (partieel) vastgoedvermogen* en het besteedbaar inkomen, in %, Vlaanderen, % Besteedbaar inkomen 9,9 12,7 17,2 22,5 37,7 (Partieel) Vastgoedvermogen 13,6 14,1 17,6 22,5 32,3 * Van eigen woning en verhuurde woningen Bron: GWO pagina 25 van 46

26 4. BELANG VAN VASTGOEDVERMOGEN BINNEN TOTALE VERMOGEN, BELGIË EN EUROZONE De bedoeling van dit hoofdstuk is om duidelijk te maken wat het belang is van het vastgoedvermogen binnen het totale vermogen en hoe het zich verhoudt tot het financieel vermogen. Daarnaast komen ook de hypothecaire en andere schulden aan bod. We bespreken zowel de participatiegraad, de waarde als de verdeling van de verschillende vermogens en schuldcomponenten. Aangezien het GWO 2013 geen informatie bevat over het financiële vermogen doen we hiervoor het beroep op de HFCS Het nadeel hiervan is dat er geen gegevens voor Vlaanderen apart beschikbaar zijn. We bespreken gegevens voor België en maken ook de vergelijking met het eurogebied. 4.1 Participatiegraad vermogensvormen Tabel 9 geeft de participatiegraad weer voor België en de eurozone voor verschillende typen van vermogen, naar inkomensquintielen en eigendomsstatuut. De cijfers uit tabel 3 voor Vlaanderen (GWO) worden hier nog eens herhaald. Het aandeel eigenwoningbezit blijkt niet alleen 70% te bedragen voor Vlaanderen, maar ook voor België in totaal. In de eurolanden ligt dit percentage echter aanzienlijk lager (60%). Zoals ook figuur 9 laat zien, is het eigenaarsaandeel zowel in Vlaanderen, België als de eurozone positief gerelateerd aan het inkomen. Het aandeel huishoudens dat ander vastgoed bezit ligt in België (18%) quasi even hoog als in Vlaanderen apart (17%). In het eurogebied ligt dit aandeel echter hoger, met 24%. Het verschil met België, en ook Vlaanderen uit zich in elk inkomensquintiel. Opvallend is het relatief hoge aandeel met participatie in ander vastgoed in de eurozone in de twee laagste inkomensquintielen (resp. 14 en 18%). Ook investeren huurders in Vlaanderen (6%) en België (8%) minder in ander vastgoed dan in het eurogebied, waar dit aandeel zelfs een tiende bedraagt. In België heeft 98% van de huishoudens enige vorm van financieel vermogen, wat iets meer is dan in de eurozone (96%). Het verschil doet zich vooral voor in het eerste quintiel, waar dit aandeel maar 86% bedraagt in de eurolanden tegenover 95% in België. Voor Vlaanderen zijn er geen gegevens over het financieel vermogen beschikbaar in het GWO of de HFCS. Financieel vermogen blijkt alvast wijder verspreid dan vastgoedvermogen, dat bij 74% van de Belgische huishoudens voorkomt en 67% van de Europese. pagina 26 van 46

27 Tabel 9 Participatiegraad voor vormen van vermogen, in %, België en eurozone, 2014 Eigen woning Ander vastgoed Vastgoed totaal Financieel vermogen Vl België Eurozone Vl België Eurozone Vl België Eurozone België Eurozone Totaal 70,4 70,3 60,2 16,8 18,5 24,1 72,7 73,7 67,2 98,0 96,1 Inkomensquintiel 1 54,5 44,4 50,5 9,2 8,5 14,1 56,5 47,7 57,3 94,7 86,4 2 60,9 55,3 52,3 9,7 14,6 18,5 61,9 60,3 59,0 96,5 96,3 3 71,2 75,1 56,1 13,3 16,0 21,8 73,2 77,5 63,4 98,8 98,5 4 80,1 86,0 65,1 16,0 21,5 28,1 81,6 90,2 72,2 99,9 99,5 5 84,3 86,4 77,0 28,5 32,0 38,0 87,6 93,0 84, ,8 Eigendomsstatuut Eigenaar bewoner ,8 21,6 31, ,3 96,7 Huurder ,8 8,4 10,3 5,8 8,4 10,3 94,2 96,2 Bron: HFCS 2014; N=2 238 voor België, N= voor eurozone Figuur 9 % Bezit van eigen woning, naar inkomensquintielen*, Vlaanderen, België en eurozone q1 q2 q3 q4 q5 Vlaanderen België Eurozone * Op basis van equivalente inkomens voor Vlaanderen en bruto inkomens voor België en eurozone Bron: GWO 2013: N=10 013; HFCS 2014: N=2 238 voor België en N= voor eurozone 4.2 Aanwezigheid van schulden Iets meer dan een derde van de Belgische huishoudens kent een hypothecaire schuld in 2014, zoals weergegeven in tabel 10. Voor 32% heeft dit betrekking op de eigen woning en voor 5% op ander vastgoed. Van alle eigenaar bewoners in België heeft 45% nog een hypothecaire lening lopen, 6 wat meer is dan in de eurozone (30%). Dit aandeel verschilt sterk naargelang de leeftijd van de referentiepersoon. Onder de 64 plussers heeft nog maar 2% een uitstaande hypothecaire schuld, tegenover 63% in de groep van 35 t.e.m. 44 jaar (zie tabel B1 in bijlage). Ander vastgoed blijkt relatief minder gefinancierd met hypothecair krediet. Hier bedraagt het aandeel met een uitstaande hypothecaire schuld 25% in België en 20% in het eurogebied. Deze cijfers nemen vooral toe in het hoogste inkomensquintiel, en liggen laag in de groep van 65 jaar en ouder (5% in België) (tabel B1 in bijlage). 6 Dit cijfer bedraagt 44% voor Vlaanderen apart in 2013, volgens het GWO (tabel 7). pagina 27 van 46

28 Doordat hogere inkomens relatief meer in het bezit zijn van een eigen woning en in sterkere mate ander vastgoed, heeft deze groep ook relatief meer hypothecaire schulden. Zo heeft in België, alle huishoudens beschouwd, 15% van het vijfde inkomensquintiel een hypothecair krediet voor ander vastgoed, tegenover maar 1% in de eerste drie quintielen. Ondanks de vaststelling dat 8% van de huurders in België ander vastgoed bezit, heeft maar 1% hiervoor een hypothecaire lening lopen. Van de eigenaars bezit 22% ander vastgoed en heeft 5 procentpunt hiervan een uitstaand hypothecair krediet. Ongeveer een vierde van de Belgische huishoudens heeft een niet hypothecaire schuld. Hieronder vallen rekeningen met een negatief saldo, openstaande saldo s op kredietkaarten, consumentenkredieten en private leningen (bij vrienden of familie) (EHFC Network, 2016a). Het verband tussen deze schuldvorm en het inkomen is niet lineair, zoals tabel 10 verduidelijkt. Het hoogste aandeel met niethypothecaire schulden vinden we in het vierde inkomensquintiel. Opvallend is dat huurders en eigenaars een quasi even hoog percentage kennen met deze schuldvorm. Uit een studie van de Nationale Bank, op basis van de HFCS, blijkt dat in % van de totale waarde van alle schulden in België betrekking had op een hypothecair krediet voor de eigen woning, 14% op een hypothecaire lening voor ander vastgoed en 9% op niet hypothecair krediet (Du Caju, 2016). Tabel 10 Aanwezigheid van schulden, naar type, alle huishoudens, België, 2014 Hypothecaire schulden Niet hypothecaire Eigen woning Ander vastgoed Totaal schulden Totaal 31,9 4,7 34,5 25,5 Inkomensquintiel *** *** *** *** 1 6,8 1 6,8 20,5 2 14,2 1,5 15,7 17,8 3 30,5 1,3 31,5 26,1 4 51,5 5 54,2 33,5 5 56,8 14,9 64,5 28,3 Eigendomsstatuut *** *** *** ** Eigenaar bewoner 45,4 5,2 47,5 25,6 Huurder 0 1,1 1,1 25,3 Bron: HFCS 2014; N=2 238 voor België, N= voor eurozone 4.3 Waarde van vermogen en schulden De percentielverdelingen in figuur 10 tonen dat de brutowaarde van het financieel vermogen doorgaans veel lager uitvalt dan van het vastgoedvermogen, zowel in België als de hele eurozone. Alle huishoudens in acht genomen, bedraagt de mediaan voor het vastgoedvermogen in België euro anno 2014 wat aanzienlijk meer is dan in de eurolanden ( euro). Het gemiddelde voor België bedraagt euro (zie tabel 11). Het mediaan financieel vermogen komt uit op euro voor België en op euro in de eurozone. De figuur maakt ook duidelijk dat het financieel vermogen ongelijker is verdeeld en meer geconcentreerd is bij een beperkt deel van de bevolking dan het vastgoedvermogen, in zowel België als het eurogebied. Het bruto totale vermogen in België kent een mediaanbedrag van euro versus euro in de eurozone. Dit grote verschil komt er voornamelijk door de hogere participatiegraad in vastgoed en de hogere waarde van het vastgoedvermogen in België. pagina 28 van 46

29 Figuur 10 Percentielverdeling van brutovermogen, naar type, voor alle huishoudens, in euro, België en eurozone (EZ), 2014 Euro p10 p20 p30 p40 p50 p60 p70 p80 p90 Financieel vermogen Totaal vermogen Vastgoedvermogen (EZ) Vastgoedvermogen Financieel vermogen (EZ) Totaal vermogen (EZ) Bron: HFCS 2014; N=2 238 voor België en N= voor eurozone Op vermogensvlak bestaan er grote verschillen tussen huurders en eigenaars, zoals de percentielverdeling van figuur 11 en tabel 11 laten zien. Het vastgoedvermogen bedraagt (niet conditioneel) gemiddeld euro voor eigenaars en maar euro voor huurders. Eigenaars kennen niet alleen een groter vastgoedvermogen, maar ook een hoger financieel vermogen. De mediaan voor deze laatste komt neer op voor euro voor eigenaars en euro voor huurders. Huurders compenseren dus niet via het financieel vermogen voor hun lagere of doorgaans afwezige vastgoedvermogen t.o.v. eigenaars. Figuur 11 Percentielverdeling van brutovermogen, naar type en eigendomsstatuut, voor alle huishoudens, België Euro p10 p20 p30 p40 p50 p60 p70 p80 p90 p95 Vastgoedvermogen eigenaars Financieel vermogen eigenaars Totaal vermogen eigenaars Vastgoedvermogen huurders Financieel vermogen huurders Totaal vermogen huurders Bron: HFCS 2014; N=2 238 pagina 29 van 46

30 Tabel 11 presenteert het gemiddelde vastgoedvermogen in België per inkomensgroep. In het laagste inkomensquintiel bezit meer dan de helft geen vastgoed (mediaan is 0 euro). Toch blijkt het gemiddelde vastgoedvermogen in deze groep vrij hoog te liggen ( euro). Dit relatief hoge gemiddelde wordt (onder meer) verklaard doordat een substantieel deel van de gepensioneerden met een eigen woning tot de laagste inkomensgroep behoort. Zowel de gemiddelden als de mediaanwaarden stijgen naarmate het inkomen hoger ligt. Wanneer we de totale uitstaande schulden in mindering brengen van het bruto totaal vermogen verkrijgen we het netto totaal vermogen. Tabel 11 toont dat, alle huishoudens meegerekend, het gemiddelde bruto en netto totaal vermogen in België achtereenvolgens en euro bedraagt in De gemiddelde schuld komt dus neer op circa euro. Door de scheve verdeling van de vermogens valt de mediaan veel lager uit. Voor het nettovermogen bedraagt deze euro. De tabel verduidelijkt verder dat de bruto en netto totale vermogens sterk toenemen naargelang het inkomen stijgt. Zo bedraagt het mediaan nettovermogen euro in het eerste quintiel, terwijl dit in het vijfde quintiel euro is. Ook voor het netto totaal vermogen bestaat er een duidelijke kloof tussen huurders en eigenaars, met een mediaan van resp en euro. Tabel 11 (Bruto) vastgoedvermogen en bruto en netto totaal vermogen, naar inkomensquintiel en eigendomsstatuut, gemiddelde* en mediaan voor alle huishoudens, in duizend euro, België, 2014 Vastgoedvermogen Bruto totaal vermogen Netto totaal vermogen Gemiddelde Mediaan Gemiddelde Mediaan Gemiddelde Mediaan Totaal 242,8 200,0 372,4 265,3 332,6 217,7 (12,9) (23,4) (22,8) Inkomensquintiel 1 124,1 0,0 161,1 39,0 154,3 36, ,2 148,4 233,1 175,1 219,3 125, ,4 210,0 356,1 278,5 327,7 227, ,3 265,0 456,4 355,0 391,9 281, ,2 310,0 657,2 435,5 571,7 353,0 Eigendomsstatuut Eigenaar bewoner 328,0 260,0 478,0 347,9 423,5 298,8 Huurder 21,0 0,0 81,3 8,9 78,4 7,9 N * Foutenmarge tussen haakjes, voor betrouwbaarheid van 95% Bron: HFCS 2014 In tabel 12 zien we de gemiddelde en mediaanwaarden van de voornaamste vermogenscomponenten voor de Belgische huishoudens, conditioneel op het bezit ervan, voor verschillende inkomensgroepen en naargelang eigendomsstatuut. De gemiddelde brutowaarde van de eigen woning ligt iets lager dan in geval van ander vastgoed ( euro versus euro) terwijl de mediaanwaarde hoger ligt, met tegenover euro. Opvallend is het grote verschil tussen het gemiddelde financieel vermogen ( euro) tegenover de mediaanwaarde hiervan ( euro), wat wijst op een zeer ongelijke verdeling. Net als in Vlaanderen (zie tabel 8) neemt de waarde van de eigen woning in België aanzienlijk toe met het inkomen, met uitzondering van het tweede quintiel waar de gemiddelde waarde lager ligt dan in het eerste. De gemiddelde waarden liggen in elk quintiel wel hoger in Vlaanderen dan in België. Voorts zien we dat het financieel vermogen sterker toeneemt met het inkomen dan het vastgoedvermogen. pagina 30 van 46

31 Zo toont tabel 12 dat het mediaan financieel vermogen euro bedraagt in het eerste inkomensquintiel en oploopt tot euro in het derde en in het vijfde quintiel. Niet alleen de mediaan maar ook het gemiddeld financieel vermogen verschilt sterk tussen eigenaars en huurders, met euro tegenover euro. Tabel 12 Bruto vermogen naar type, gemiddelde* en mediaanwaarde, conditioneel op bezit, in duizend euro, naar inkomensquintiel en eigendomsstatuut, België, 2014 Eigen woning Ander vastgoed Financieel vermogen Gemiddelde Mediaan Gemiddelde Mediaan Gemiddelde Mediaan Totaal 270,3 250,0 285,2 175,0 89,0 28,5 (7,8) (39,2) (8,4) Inkomensquintiel 1 238,1 200,0 169,6 100,0 27,2 5, ,2 200,0 218,7 130,0 59,4 11, ,0 250,0 238,2 125,0 90,6 30, ,5 265,0 279,9 160,0 110,0 47, ,3 300,0 373,7 250,0 152,9 80,4 Eigendomsstatuut Eigenaar 270,3 250,0 269,5 160,0 104,6 39,3 Huurder ,1 175,0 40,9 5,1 N * Foutenmarge tussen haakjes, voor betrouwbaarheid van 95%. Bron: HFCS 2014 Tabel 13 geeft een gedetailleerd beeld van de hoogte van de uitstaande schulden van de Belgische huishoudens, naar type, inkomensquintiel en eigendomsstatuut, conditioneel op het hebben van de betreffende schuldvorm. De schuld gerelateerd aan vastgoed blijkt enkele malen hoger te liggen dan de niet hypothecaire schuld, met een mediaanbedrag van resp en euro. Voor de hypothecaire leningen m.b.t. de eigen woning bedraagt de mediaan van het uitstaand bedrag euro. Gemiddeld bedraagt deze uitstaande schuld 37,5% van de waarde van de eigen woning. De hoogte van de schuld neemt toe met het inkomen, zowel voor de hypothecaire lening m.b.t. de eigen woning als voor de niet hypothecaire schuld. Voor deze laatste bedraagt het mediaanbedrag euro in het hoogste en euro in het laagste inkomensquintiel. Voor leningen die betrekking hebben op ander vastgoed lagen de steekproefbedragen te laag om nauwkeurige gegevens per inkomensklasse te berekenen. Tot slot blijkt de niet hypothecaire schuld dubbel zo hoog uit te vallen voor eigenaars als huurders. Zoals hoger vermeld, kent een vierde van zowel eigenaars als huurders een niet hypothecaire schuld. pagina 31 van 46

32 Tabel 13 Hoogte van de schulden, conditioneel op bezit van schulden, naar type, gemiddelde* en mediaan, in duizend euro, België, 2014 Hypothecaire schuld Eigen woning Ander vastgoed Totaal vastgoed Mediaan Mediaan Gemiddelde Gemiddelde Gemiddelde Mediaan Gemiddelde Niet hypothecaire schuld Mediaan Totaal 95,5 80,0 120,7 59,2 104,9 78,3 14,0 6,5 (6,3) (51,5) (10,7) (2,9) Inkomensquintiel 1 68,5 48,9 74,5 48,9 8,6 4,0 2 80,6 84,0 78,2 75,0 8,5 4,5 3 81,1 64,8 82,6 65,0 9,4 5, ,1 90,0 108,7 92,0 16,6 8,5 5 98,8 90,0 122,5 90,0 22,8 11,5 Eigendomsstatuut Eigenaar 95,5 80,0 135,8 58,7 106,1 80,0 16,1 8,0 Huurder 0 0 8,4 3,6 N * Foutenmarge tussen haakjes, voor betrouwbaarheid van 95%. Bron: HFCS 2014 Wanneer alle eigenaar bewoners in België in acht worden genomen, komt de uitstaande hypotheekschuld neer op gemiddeld euro, zo geeft tabel 14 weer. Dit bedrag neemt sterk toe met het inkomen. De mediaan is 0 euro aangezien slechts 45% een lopende hypotheeklening heeft. Het schuldbedrag vormt het verschil tussen de bruto en nettowaarde van de eigen woning. De mediaan en gemiddelde nettowaarde van de eigen woning bedragen resp en euro. Het gemiddelde ligt aanzienlijk hoger in het vijfde inkomensquintiel ( euro) in vergelijking met de andere inkomensgroepen. Op vlak van leeftijd (van de referentiepersoon) valt op dat de gemiddelde hypotheekschuld nog slechts euro bedraagt voor de 64 plussers met een eigen woning. Dit hangt uiteraard samen met de lage aanwezigheid van hypothecaire schulden (m.b.t. de eigen woning) bij deze groep (2% in 2014; zie tabel B1 in bijlage). Als gevolg hiervan ligt de gemiddelde nettowaarde van de eigen woning voor deze groep ( euro) duidelijk hoger dan voor de andere leeftijdsklassen. De mediaan van de nettoen brutowaarde van de eigen woning blijkt identiek voor de 64 plussers ( euro). pagina 32 van 46

33 Tabel 14 Bruto en nettowaarde eigen woning, hypothecaire schuld m.b.t. eigen woning, gemiddelden* en mediaanwaarden, eigen woning, conditioneel op bezit, in duizend euro, naar inkomensquintiel, België, 2014 Brutowaarde Nettowaarde Hypothecaire schuld Gemiddelde Mediaan Gemiddelde Mediaan Gemiddelde Mediaan Totaal 270,3 250,0 226,9 206,6 43,4 0,0 (7,8) (8,2) (3,4) Inkomensquintiel 1 238,1 200,0 228,0 195,3 10,1 0, ,2 200,0 197,9 200,0 20,3 0, ,0 250,0 227,4 217,5 32,6 0, ,5 265,0 219,0 215,0 64,5 28, ,3 300,0 252,7 246,6 64,6 35,0 Leeftijd referentiepersoon jaar 255,3 250,0 128,9 110,8 126,4 137, ,3 250,0 170,2 145,0 100,1 92, ,8 250,0 241,6 236,8 30, en ouder 273,8 250,0 272,5 250,0 1,3 0 N * Foutenmarge tussen haakjes, voor betrouwbaarheid van 95%. Bron: HFCS Aandeel vastgoed in totaal vermogen In wat volgt analyseren we het aandeel van het vastgoed binnen het totale brutovermogen. Tabel 15 toont dat in België vastgoed gemiddeld 57% vormt van de vermogensportfolio in 2014, wat iets meer is dan in de eurozone (54%). Dit aandeel neemt in België toe met het inkomen, tot het vierde inkomensquintiel. In het vijfde quintiel is er een lichte terugval. Wanneer we alleen de eigenaars beschouwen, bedraagt het aandeel van vastgoed in de portfolio gemiddeld 78% in België. Dit aandeel neemt af van 85% in het eerste tot 72% in het vijfde quintiel. Dit dalende percentage is niet het gevolg van een lagere woningwaarde onder hogere inkomens, maar komt voort uit het aanzienlijk grotere financiële vermogen van de hogere inkomensgroepen (zie tabel 12). Wat de Belgische huurders betreft bedraagt het vastgoedaandeel in het totale vermogen gemiddeld 5%, wat iets lager is dan in de eurozone (6%). In de laagste inkomensgroep ligt het aandeel voor België lager (2 versus 5%), terwijl het hoger ligt in de twee hoogste quintielen. We hebben het vastgoedaandeel ook berekend conditioneel op het bezit van vastgoed (eigen woning of ander vastgoed). Zoals de twee laatste kolommen weergeven, sluiten deze cijfers zowel voor België als de hele eurozone sterk aan bij de resultaten voor de eigenaar bewoners. Het aandeel huurders dat ander vastgoed bezit is immers beperkt. Voor België komt dit neer op 8,4% van de huurders (zie tabel 9) of 2,3% van alle huishoudens. pagina 33 van 46

34 Tabel 15 Aandeel van vastgoed in totaal (bruto) vermogen, naar eigendomsstatuut, gemiddelden*, België en eurozone, 2014 Totaal Eigenaar bewoner Huurder Bezitter van vastgoed** België Eurozone België Eurozone België Eurozone België Eurozone Totaal 57,0 53,9 77,6 80,3 5,0 6,1 76,8 79,1 (1,6) (0,3) (0,9) (0,1) (1,5) (0,3) (0,9) (0,2) Inkomensquintiel 1 41,3 41,9 85,1 87,7 2,2 5,2 84,3 87,0 2 48,7 48,1 81,3 84,0 3,7 4,6 80,1 83,0 3 60,0 54,0 77,5 81,5 4,9 4,7 77,3 80,0 4 68,3 60,9 76,6 78,1 10,9 7,3 75,7 76,8 5 66,5 64,0 72,3 73,3 18,4 11,3 71,5 72,1 N * Foutenmarge tussen haakjes, voor betrouwbaarheid van 95%. ** Eigen woning en/of ander vastgoed. Bron: HFCS 2014 Figuur 12 illustreert het aandeel van het vastgoedvermogen in het totale (bruto) vermogen opgedeeld tussen de eigen woning en ander vastgoed, voor zowel inkomensquintielen (13a) als quintielen van het nettovermogen (13b). De linker figuur toont dat in België de eigen woning gemiddeld bijna 51% van het totale vermogen vertegenwoordigt in 2014 en ander vastgoed gemiddeld 6%. Voor de eigen woning stijgt dit aandeel tot het vierde quintiel, waarna er een lichte terugval is. Het aandeel van het ander vastgoed neemt daarentegen continu toe met het inkomen, tot een niveau van bijna 12% in het hoogste quintiel. Bekijken we de figuur op basis van vermogensquintielen (rechts), dat blijkt dat vastgoed gemiddeld maar 5% van het vermogen vormt voor de 20% minst vermogenden. In het tweede vermogensquintiel neemt dit aandeel reeds toe tot 62% als gevolg van het hoge aandeel eigenwoningbezit. Het vastgoedaandeel in het vermogen kent een piek in het derde vermogensquintiel, waar de eigen woning zelfs 76% van de portfolio vormt. Voor de 20% meest vermogenden vormt de eigen woning gemiddeld maar 43% van de vermogensportfolio terwijl het aandeel van ander vastgoed er oploopt tot 17%. Voor deze meest vermogende groep is het aandeel van het financieel vermogen in hun totale vermogen dus relatief groot. pagina 34 van 46

35 Figuur 12 Aandeel van eigen woning en ander vastgoed in totaal (bruto) vermogen, gemiddelden naar inkomensquintielen (12a) en quintielen van nettovermogen (12b), België, 2014 Bron: HFCS 2014; N=2 238 Figuur 13 toont voor alle huishoudens in België de gemiddelden voor de verschillende onderdelen van het nettovermogen, opgedeeld naar inkomensquintielen. De eigen woning blijkt het belangrijkste vermogensbestanddeel (ook na aftrek van de hypothecaire schuld), gevolgd door het financieel vermogen en ander vastgoed. De figuur maakt visueel duidelijk dat de brutowaarde van de eigen woning toeneemt met het inkomen tot het vierde quintiel, terwijl het aandeel ervan in de portfolio afneemt in de hoogste inkomensgroep, omwille van de hogere bedragen voor ander vastgoed, financieel en overig vermogen. Deze laatste component bevat het reële vermogen naast het vastgoed zoals voertuigen, waardevolle voorwerpen en het zakelijk eigendom (niet beursgenoteerde bedrijven). De waarde van dit overig vermogen ligt gemiddeld veel hoger in het vijfde inkomensquintiel dan in de andere inkomensgroepen. We zien ook dat de gemiddelde omvang van de hypothecaire schuld stijgt naarmate het inkomen hoger ligt, en redelijk hoog uitvalt in quintielen 4 en 5. De impact van de niet hypothecaire schuld op het nettovermogen is tot slot zeer beperkt. pagina 35 van 46