Artikel 2 De gemeenteraad kan gronden aanwijzen waarop de artikelen 10 tot en met 24, 26 en 27 van toepassing zijn.

Transcriptie

1 Advies van de Algemene Kamer van de Vaste commissie van advies voor de bezwaarschriften (hierna; de commissie) inzake het bezwaarschrift d.d. 5 oktober 2008, ontvangen op 7 oktober 2008, ingediend door de heer / mevrouw A.A. van Berkum, Westdijk 4, 3222 ES Hellevoetsluis, gericht tegen het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Hellevoetsluis d.d. 9 september 2008, verzonden op 10 september 2008, inzake het vestigen van een voorlopig voorkeursrecht op de ontwikkelingslocatie Parnassia buitengebied gemeente Hellevoetsluis. Op 20 november 2008 heeft de gemeenteraad, gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 21 oktober 2008, nummer : /7, besloten om het voorkeursrecht te vestigen. Het bezwaarschrift wordt derhalve geacht te zijn gericht tegen het besluit van de gemeenteraad. De feiten - Op 9 september 2008 heeft het college van burgemeester en wethouders op grond van artikel 6 Wet voorkeursrecht gemeente (Wvg) percelen aangewezen als gronden waarop de artikelen 10 tot en met 24, 26 en 27 van de Wvg van toepassing zijn; - Bovengenoemd besluit is gepubliceerd in de Staatscourant van 10 september 2008 en derhalve in werking getreden op 11 september 2008; - Bij brief van 9 september 2008 zijn de heer A.A. van Berkum en mevrouw M.H. van Berkum-Berkvens geïnformeerd over het feit dat het perceel kadastraal bekend gemeente Hellevoetsluis, sectie F nummer 542, waarvan zij eigenaar zijn, is aangewezen als grond waarop de artikelen 10 tot en met 24, 26 en 27 van de Wvg van toepassing zijn; - Bij brief van 5 oktober, ontvangen op 7 oktober 2008 heeft de heer van Berkum bezwaar gemaakt tegen dit besluit. - Bij advies d.d. 21 oktober 2008 heeft het college van burgemeester en wethouders de gemeenteraad geadviseerd om het voorkeursrecht te vestigen; - Op 20 november 2008 heeft de gemeenteraad besloten om het voorkeursrecht te vestigen. - Het besluit van de gemeenteraad om het voorkeursrecht te vestigen is gepubliceerd in de Staatscourant van 1 december 2008 en derhalve in werking getreden op 2 december Het bezwaarschrift van de heer van A.A. Berkum en mevrouw M.H. van Berkum-Berkvens wordt geacht te zijn gericht tegen het besluit van de gemeenteraad. - Toepasselijke regels Wet voorkeursrecht gemeenten Artikel 2 De gemeenteraad kan gronden aanwijzen waarop de artikelen 10 tot en met 24, 26 en 27 van toepassing zijn. Artikel 3 1. Voor aanwijzing komen in aanmerking gronden waaraan bij het bestemmingsplan, projectbesluit of inpassingsplan een niet-agrarische bestemming is toegekend en waarvan het gebruik afwijkt van dat plan of besluit. 2. Een besluit tot aanwijzing vermeldt ten aanzien van de onroerende zaken waarop het betrekking heeft: a.de kadastrale aanduiding; b.de grootte van elk van de desbetreffende percelen volgens de kadastrale registratie; c.de grootte van een perceelsgedeelte, indien de aanwijzing betrekking heeft op een gedeelte van een onroerende zaak, en d.de namen van de eigenaren van de desbetreffende onroerende zaken en van de rechthebbenden op de beperkte rechten waaraan die zaken zijn onderworpen. 3. Bij het besluit behoort een kadastraal overzicht waarop duidelijk zijn aangegeven de gronden waarop de aanwijzing betrekking heeft en de bijbehorende percelen of perceelsgedeelten Artikel 5 1. In afwijking van de artikelen 3, eerste lid, en 4, eerste lid, komen voor aanwijzing ook in aanmerking gronden die nog niet zijn opgenomen in een bestemmingsplan, projectbesluit of structuurvisie, maar waarbij in het besluit tot aanwijzing aan de betrokken gronden een nietagrarische bestemming wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die bestemming. 1

2 In het besluit tot aanwijzing wordt aangegeven of nadien nog zal worden overgegaan tot het vaststellen van een structuurvisie. 2. Artikel 3, tweede en derde lid, is van toepassing. Artikel 6 1. Burgemeester en wethouders kunnen gronden voorlopig aanwijzen, mits bij het hiertoe strekkend besluit aan die gronden een niet-agrarische bestemming is toegedacht en het gebruik afwijkt van de toegedachte bestemming. Het besluit vervalt van rechtswege drie maanden na dagtekening of zoveel eerder als een besluit van de gemeenteraad tot aanwijzing ingevolge artikel 3, 4 of 5 in werking treedt. 2. De artikelen 3, tweede en derde lid, 10 tot en met 24, 26 en 27 zijn van overeenkomstige toepassing. 3. Indien bezwaar of beroep aanhangig is tegen een besluit tot voorlopige aanwijzing en dit besluit vervalt omdat een besluit van de gemeenteraad tot aanwijzing in werking is getreden, wordt het bezwaar of beroep geacht te zijn gericht tegen het besluit van de gemeenteraad. Artikel 7 1. Het besluit tot aanwijzing of voorlopige aanwijzing ligt voor eenieder ter inzage op een door burgemeester en wethouders aangewezen plaats. Zij maken de terinzagelegging bekend in de Staatscourant, in één of meer dag- of nieuwsbladen die in de gemeente verspreid worden en voorts op de gebruikelijke wijze. Het besluit treedt in werking de dag na dagtekening van de Staatscourant waarin de terinzagelegging bekend is gemaakt. 2. Burgemeester en wethouders zenden een mededeling van de aanwijzing aan ieder van de in het besluit vermelde eigenaren en beperkt gerechtigden. De mededeling bevat een zakelijke beschrijving van de betekenis van de aanwijzing. Artikel Een verkoper kan eerst tot vervreemding overgaan nadat de gemeente in de gelegenheid is gesteld het desbetreffende goed te kopen. 2. Het bepaalde in het vorige lid geldt niet ingeval de vervreemding geschiedt ingevolge a.een overeenkomst tussen bloed- of aanverwanten in de rechte lijn of in de zijlijn tot in de tweede graad of met een pleegkind. Onder pleegkind wordt verstaan degene, die duurzaam als een eigen kind is onderhouden en opgevoed; b.verdeling van een huwelijksgemeenschap of een nalatenschap; c.een uiterste wilsbeschikking; d.een overeenkomst met de Staat, een provincie, een waterschap of een door Ons aan te wijzen publiekrechtelijk lichaam of in het openbaar belang werkzame rechtspersoon. Onze aanwijzing wordt in de Staatscourant bekendgemaakt; e.een verkoop krachtens wetsbepaling of bevel des rechters of een openbare executoriale verkoop; f.een overeenkomst, gesloten met een pachter ingevolge het bepaalde in afdeling 11 van titel 5 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en betrekking hebbende op een onroerende zaak die is aangewezen bij een besluit als bedoeld in artikel 5 of 6 dan wel artikel 9a, eerste of tweede lid, in samenhang met artikel 5 of Voorts geldt het bepaalde in het eerste lid niet ingeval de vervreemding geschiedt ingevolge een overeenkomst betreffende een onroerende zaak, dan wel een overeenkomst behelzende een verplichting van de verkoper betreffende een onroerende zaak, voorzover: a.vervreemding geschiedt aan een in die overeenkomst met name genoemde partij, en een tegen een in die overeenkomst met name genoemde prijs, dan wel tegen een volgens die overeenkomst bepaalde prijs en b.de overeenkomst is ingeschreven in de openbare registers, bedoeld in afdeling 2 van titel 1 van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek, vóór de dag na de dagtekening van de Staatscourant waarin de nederlegging ter inzage van het besluit tot aanwijzing of voorlopige aanwijzing is bekendgemaakt, en c.de vervreemding geschiedt binnen zes maanden na de dag van de inschrijving van de overeenkomst in de openbare registers als bedoeld onder b. 4. Een overeenkomst als bedoeld in het derde lid, aanhef, kan worden ingeschreven in de openbare registers, bedoeld in het derde lid, mits deze is vervat in een akte. De inschrijving 2

3 heeft het rechtsgevolg dat voor de verkoper niet de verplichting zoals bedoeld in het eerste lid ontstaat, voorzover is voldaan aan de in het derde lid, onder a, b en c, genoemde vereisten. 5. Het derde lid is telkens gedurende een periode van drie jaar op een overeenkomst als bedoeld in dat lid met betrekking tot een bepaalde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, en de daarin met name genoemde verkoper of koper, slechts één maal van toepassing. De periode van drie jaar vangt aan op de datum van eerste inschrijving in de openbare registers. Onder koper wordt in dit geval verstaan de partij waarmee een overeenkomst is gesloten. Artikel De inschrijving in de in afdeling 2 van titel 1 van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde openbare registers van een akte, behelzende een vervreemding anders dan aan de gemeente, vindt alleen plaats indien onder de akte is opgenomen een notariële verklaring, houdende, hetzij dat de betrokken onroerende zaak niet is opgenomen in een aanwijzing als bedoeld in artikel 2 in samenhang met artikel 3, 4 of 5 of artikel 9a, eerste of tweede lid, in samenhang met artikel 3, 4 of 5 dan wel voorlopige aanwijzing als bedoeld in artikel 6 of in artikel 9a, eerste of tweede lid, in samenhang met artikel 6, hetzij dat de vervreemding niet in strijd is met het bepaalde in de artikelen 10 tot en met 23 van deze wet. 2. Voor de toepassing van het vorige lid wordt met de daar bedoelde notariële verklaring gelijkgesteld de verklaring van een persoon bedoeld in artikel 91 van de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek, die overeenkomstig het daar bepaalde een onderhandse akte tot levering heeft opgesteld. Bezwaren Samengevat voert bezwaarde het volgende aan: - Er is een voorkeursrecht gevestigd op het perceel sectie F nummer 177. Aanvankelijk behoorden de percelen sectie F nummer 177 en sectie F nummer 176 tot één perceel. Op het perceel sectie F nummer 176 is geen voorkeursrecht gevestigd. Omdat beide percelen aanvankelijk één perceel betroffen wordt verzocht om beide percelen als één geheel te zien (grond bij woning), en het perceel sectie F nummer 177 te ontlasten van het voorkeursrecht. In het kader van de WOZ is het perceel altijd aangeslagen als grond bij woning. - Op het perceel sectie F nummer 542 is een voorkeursrecht gevestigd. Dit perceel is ontstaan door een splitsing van het perceel sectie F nummer 187 in twee percelen, te weten nummers 542 en 543. Overname van een gedeelte van het oorspronkelijke perceel met nummer 187 kan niet tot gevolg hebben dat beide percelen nu verschillend beoordeeld worden. Als zodanig komt perceel sectie F nummer 542 net zomin in aanmerking voor het vestigen van een voorkeursrecht als perceel sectie F nummer 543. Overwegingen Ontvankelijkheid: Op grond van artikel 6:7 Algemene wet bestuursrecht bedraagt de termijn voor het indienen van een bezwaarschrift zes weken. Op grond van artikel 6:8, eerste lid Awb vangt de termijn aan met ingang van de dag na die waarop het besluit op de voorgeschreven wijze bekend is gemaakt. Het bestreden besluit is verzonden op 10 september Dit betekent dat de termijn van zes weken begint op 11 september Het bezwaarschrift is binnen de genoemde termijn van zes weken, te weten op 7 oktober 2008, ontvangen. Nu het bezwaarschrift ook voldoet aan de vereisten van artikel 6:5 Awb, is het bezwaarschrift ontvankelijk. Inhoudelijk: De commissie ziet zich voor de vraag gesteld of de gemeenteraad in redelijkheid en op goede gronden het voorkeursrecht heeft gevestigd op het perceel sectie F, nummer 177 en op het perceel sectie F nummer 542. Het college heeft op 9 september 2008 besloten om een voorlopig voorkeursrecht te vestigen op de ontwikkelingslocatie Parnassia buitengebied gemeente Hellevoetsluis. 3

4 Op 20 november 2008 heeft de gemeenteraad besloten om het voorkeursrecht te vestigen. Het besluit van de gemeenteraad is gepubliceerd in de Staatscourant van 1 december 2008 en derhalve in werking getreden op 2 december Het onderhavige bezwaarschrift wordt derhalve op grond van artikel 6 lid 3 van de Wet voorkeursrecht gemeenten geacht te zijn gericht tegen het besluit van de gemeenteraad. De heer van Berkum voert in zijn bezwaarschrift aan dat de percelen sectie F, nummers 176 en 177 voorheen één perceel waren, maar dat deze splitsing is ontstaan als gevolg van niet gelijktijdige aankoop. De heer van Berkum verzoekt daarom om beide percelen als één geheel te zien en het voorkeursrecht te laten vervallen. Het feit dat op perceel F 176 geen voorkeursrecht is gevestigd is gelegen in het feit dat op dit perceel al een woonbestemming rust. Op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten moet voor het vestigen van een voorkeursrecht het toekomstige beoogde gebruik van de grond afwijken van of intensiever zijn dan het huidige gebruik van de grond. Het voorkeursrecht is op het perceel F 177 gevestigd ten behoeve van de toekomstige beoogde bestemming stedelijke vernieuwing, woningbouw, natuur- en recreatieontwikkeling, infrastructuur en daaraan gerelateerde doeleinden. Het beoogde toekomstige gebruik van het perceel F 176 omvat onder andere ook woondoeleinden, derhalve is dit perceel niet aangewezen. Tevens is de commissie van mening dat het feit dat de percelen F 176 en F 177 in het verleden één perceel vormden niet van belang is. Op het moment dat er een voorkeursrecht gevestigd wordt is alleen de toestand van het perceel ten tijde van de vestiging van het recht van belang. Gezien het bovenstaande is de commissie van mening dat dit bezwaar geen doel treft en derhalve op dit punt ongegrond verklaard kan worden. De heer van Berkum voert verder aan dat in het kader van de wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ) het betreffende perceel is belast als grond bij woning. Het perceel zelf is nooit aangeslagen. In dit kader geeft de commissie aan dat de Wvg en de WOZ twee verschillende regelingen zijn die onafhankelijk van elkaar toegepast kunnen worden. Hoewel de commissie begrijpt dat uit een dergelijke situatie verwarring kan ontstaan is zij van mening dat de WOZ een ander wettelijk kader betreft dan de Wvg. Bij de WOZ wordt geen rekening gehouden met de bestemming of met perceelsgrenzen, maar wordt puur gewaardeerd naar de feitelijke omstandigheden en het feitelijk gebruik van de gronden. Hieraan kunnen geen rechten worden ontleend in het kader van gebruik van de percelen. De commissie is de mening toegedaan dat het bezwaar op dit punt geen doel treft en acht het bezwaar op dit punt ongegrond. De heer van Berkum verzoekt eveneens om perceel F 542 van het voorkeursrecht te ontlasten. De heer van Berkum heeft destijds een gedeelte van een perceel overgenomen. Dit perceel heeft het nummer F 542 toegewezen gekregen als gevolg van deze overname. Vanaf het moment van overname wordt dit perceel belast als grond (bij eengezinswoning). Op het andere gedeelte van het perceel, dat het perceelsnummer F 543 toegewezen heeft gekregen, is geen voorkeursrecht gevestigd. De heer van Berkum verzoekt derhalve deze percelen als één geheel te zien en het perceel F 542 te ontlasten van het voorkeursrecht. De commissie verwijst voor de behandeling van dit punt naar hetgeen hierover is gesteld voor de percelen sectie F, nummers 176 en 177. In dit geval ligt op het perceel sectie F nummer 543 een gemengde bestemming. Op grond van de Wvg had dit perceel gedeeltelijk aangewezen kunnen worden. De gemeente heeft er echter voor gekozen om in gevallen dat er een gemengde bestemming rust op een perceel, het perceel in zijn geheel niet aan te wijzen als perceel waar een voorkeursrecht op wordt gevestigd. De commissie is, gelijk bovenstaand, van mening dat het feit dat de percelen F 542 en F 543 in het verleden één perceel vormden niet van belang is. Op het moment dat er een voorkeursrecht gevestigd wordt is alleen de toestand van het perceel ten tijde van de vestiging van het recht van belang. 4

5 Gezien het bovenstaande is de commissie van mening dat dit bezwaar geen doel treft en derhalve ongegrond verklaard kan worden. Wat betreft hetgeen de heer van Berkum aanvoert met betrekking tot de waardering in het kader van de WOZ verwijst de commissie naar hetgeen hierover is gesteld voor het perceel sectie F, nummer 176. De commissie acht het bezwaar op dit punt dan ook niet doeltreffend en is van mening dat dit bezwaar ongegrond verklaard kan worden. Tijdens de hoorzitting voert de heer van Berkum een notitie aan waaruit blijkt hoe de perceelsplitsingen zijn ontstaan. De heer Van Berkum geeft in deze notitie ook het bezwaar aan dat op het perceel F 542 een erfdienstbaarheid rust omdat op dit perceel de riolering en de regenwaterafvoer liggen. Tijdens de hoorzitting verduidelijkt de heer van Berkum dat de eerder genoemde erfdienstbaarheid niet staat ingeschreven in het kadaster.de commissie is van mening dat, gezien het feit dat de erfdienstbaarheid niet staat ingeschreven in het kadaster, er wettelijk gezien dus geen erfdienstbaarheid bestaat. Terecht heeft dit niet meegewogen bij het maken van de belangenafweging ten behoeve van het vestigen van het voorkeursrecht. De commissie wil in dit kader wel verwijzen naar hetgeen is bepaald in artikel 11, tweede lid van de Wvg. In dit artikel is bepaald dat wanneer onroerende zaken een samenhangend geheel vormen waarvan slechts op een deel een voorkeursrecht is gevestigd, de verkoper kan eisen dat het geheel wordt betrokken in de mogelijke aankoop door de gemeente. De Raad van State heeft hierover in een uitspraak van 22 maart gezegd dat, gelet op de wetsgeschiedenis, deze samenhang niet speciaal territoriaal bedoeld is. De samenhang kan volgens de Raad voortvloeien uit de ligging van de percelen, maar zij kan eveneens verband houden met de wijze van exploitatie. De commissie is van mening dat het voorstelbaar is dat verkoop van de woning van de heer van Berkum tezamen met het perceel F 542, waar afhankelijkheid van bestaat wat betreft de riolering en de regenwaterafvoer, een hogere prijs oplevert dan wanneer beide percelen afzonderlijk worden verkocht. Vestiging van een voorkeursrecht op het betreffende perceel kan evenwel meebrengen dat de heer van Berkum tot afzonderlijke verkoop van de woning moet overgaan, waarbij het geenszins denkbeeldig is dat de opbrengst aanmerkelijk lager is dan deze bij gecombineerde verkoop zou zijn. Volgens vaste jurisprudentie van de Raad van State is de commissie van mening dat dit belang niet kan worden geschaard onder het (individuele) belang dat reeds door de wetgever bij de totstandkoming van de Wvg tegen het algemene belang is afgewogen. Op het moment dat de heer van Berkum zijn grond waarop het voorkeursrecht is gevestigd voor verkoop aanbiedt aan de gemeente, kan hij op grond van artikel 11 lid 2 Wvg van de gemeente eisen dat deze zijn woonperceel eveneens aankoopt. Gezien het bovenstaande is de commissie van mening dat de heer van Berkum voldoende wordt beschermd. Naast de schadevergoedingsregeling die de WRO biedt bestaat er ook de bescherming als bepaald in artikel 11 tweede lid van de Wvg. De commissie vindt, gezien het bovenstaande dat het aangevoerde bezwaar geen doel treft en derhalve ongegrond verklaard dient te worden. 1 LJN:AB0947 5

6 Het bovenstaande in overweging nemende is de commissie van mening dat het door de gemeenteraad genomen besluit tot het vestigen van een voorkeursrecht op het onderhavige perceel conform wettelijke regelgeving en op juiste gronden is genomen. De commissie hecht eraan u nog wel mee te geven dat het vestigen van een voorkeursrecht op een perceel een gebeurtenis van ingrijpende aard is voor de eigenaren van het betreffende perceel. De commissie acht het van belang dat de gemeente zeer zorgvuldig omgaat en om blijft gaan met de belangen van betrokkenen. Dit houdt in dat de gemeente altijd duidelijk dient te zijn in de informatie die zij naar buiten brengt met betrekking tot het vestigen van een (voorlopig) voorkeursrecht en de gevolgen die het vestigen van een dergelijk recht met zich meebrengen voor betrokkenen. Tot slot merkt de commissie op dat op grond van artikel 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten in het besluit tot aanwijzing dient te worden aangegeven of nadien nog zal worden overgegaan tot het vaststellen van een structuurvisie. In het bestreden besluit is een en ander niet opgenomen. Van de zijde van de gemeente is tijdens de hoorzitting aangegeven dat binnen uiterlijk drie jaar een structuurvisie zal worden vastgesteld. Wanneer dit niet gehaald mocht worden, dan vervalt het besluit tot aanwijzing van rechtswege. Een en ander conform het bepaalde in artikel 9 Wvg. Advies Gelet op het vorenstaande adviseert de commissie uw raad om: het bezwaarschrift ongegrond te verklaren en de motivering van het bestreden besluit aan te passen in die zin, dat wordt opgenomen dat nog zal worden overgegaan tot het vaststellen van een structuurvisie. Hellevoetsluis, 9 januari 2009 DE VASTE COMMISSIE VAN ADVIES VOOR DE BEZWAARSCHRIFTEN, de voorzitter de secretaris, mr. D.P. Bosgieter mevrouw mr. A.M. Stout-Langendoen 6