COLLEGEVOORSTEL. ONDERWERP: Wet voorkeursrecht gemeenten plan Kop van de Noordstraat te Terneuzen

Transcriptie

1 Lijst Agendapunten nummer: Kenmerk: Afdeling: Omgeving & Economie Portefeuillehouder: drs. F.O. van Hulle COLLEGEVOORSTEL 16a DATUM: ONDERWERP: Wet voorkeursrecht gemeenten plan Kop van de Noordstraat te Terneuzen Betreft: Wet voorkeursrecht gemeenten - plangebied Kop van de Noordstraat Inleiding Geruime tijd is inspanning geleverd om het gebied de kop van de Noordstraat te herontwikkelen. Op dit moment zijn met verschillende marktpartijen ontwerpsessies gehouden over de ontwikkeling van dit gebied. Naar het zich laat aanzien zal dit mogelijkerwijs leiden tot een ontwikkelingsovereenkomst. Om te voorkomen dat nog een marktpartij een grondpositie in dit gebied verwerft en wij noodgedwongen met deze partij onderhandelingen zouden moeten voeren, zal het voorkeursrecht van de gemeente op het gehele plangebied dienen te worden gevestigd. De vestiging van het voorkeursrecht zal een belangrijke bijdrage kunnen leveren aan de realisering van het plan met betrekking tot de Kop van de Noordstraat. Wet Voorkeursrecht Gemeenten Het voorkeursrecht betekent dat de gemeente als eerste de gelegenheid moet hebben de grond bij voorgenomen verkoop te kopen tegen de geldende marktwaarde. Pas indien de gemeente besluit niet tot aankoop over te gaan is de eigenaar gedurende drie jaar vrij om de grond aan een ander te verkopen. Het besluit tot aankoop dient binnen een termijn van acht weken te worden genomen. Na het verstrijken van deze termijn zonder reactie van de gemeente is de eigenaar vrij het goed te verkopen. Het voorkeursrecht schept geen verkoopverplichting voor de eigenaar. Gelijktijdig met de invoering van de nieuwe Wet op de ruimtelijke ordening (Wro) is de Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna: Wvg) op een aantal onderdelen gewijzigd. Naast het feit dat nu ook voor het Rijk en de Provincie het mogelijk is gemaakt om een voorkeursrecht te vestigen, is ook de procedure enigszins vereenvoudigd. In dit advies worden verder alleen voor dit geval relevante wijzigingen genoemd. Zo is hier van belang dat een verlenging van de termijn van de zogenaamde voorlopige aanwijzing zonder dat er een bestemmingsplan, projectbesluit of een structuurvisie tot stand is gekomen. De termijn is hierbij gesteld op drie jaar. Binnen deze termijn moet er een vastgesteld bestemmingsplan, projectbesluit of structuurvisie zijn. Indien tijdig een voornoemd plan of besluit is genomen, behoeft de Wvg niet opnieuw te worden gevestigd, maar loopt deze door. Tevens wordt de vestiging van het voorkeursrecht gebonden aan een maximale termijn van tien jaar. Wordt niet tijdig een structuurvisie, projectbesluit of bestemmingsplan vastgesteld dan vervalt het voorkeursrecht van rechtswege. Een intrekkingbesluit is niet langer noodzakelijk.

2 Vestigingsvoorwaarden Door middel van een voorstel van Burgemeester en wethouders aan de gemeenteraad kan worden besloten tot een voorkeursrecht te vestigen. Op grond van de artikelen 3 en 4 Wvg kan een voorkeursrecht gevestigd worden als er een bestemmingsplan, projectbesluit, inpassingsplan of stuctuurvisie is vastgesteld, waarbij aan de grond een niet agrarische bestemming is toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van dat plan of besluit. Ook kan bij gelijkblijvende bestemming een voorkeursrecht worden gevestigd. In dat geval moeten de gronden in een structuurvisie zijn aangewezen als moderniseringsgebied. In dit geval zijn de gronden nog niet opgenomen in een bestemmingsplan, inpassingsplan, projectbesluit of structuurvisie. Evenmin zijn de gronden op basis van een structuurvisie aangewezen als moderniseringsgebied in de zin van artikel 3.5 Wro. Aangezien dit gebied juridisch niet is gekwalificeerd als moderniseringsgebied zal de grondslag voor de vestiging van het voorkeursrecht voor het gebied van de Kop van de Noordstraat te worden gevonden in artikel 5 & 6 Wvg. Op grond van deze artikelen kan voor de duur van drie jaar (door de gemeenteraad) en drie maanden (zogenaamde voorbescherming college van Burgemeester en Wethouders) een voorkeursrecht worden gevestigd voor gronden die niet zijn opgenomen in een bestemmingsplan, projectbesluit of structuurvisie maar waarbij in het besluit tot aanwijzing een niet agrarische bestemming wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die bestemming. Toetsing vestigingsvoorwaarden In dit plangebied is het Saneringsplan van 1947 van toepassing.voor de vestiging van het voorkeursrecht is het van belang dat aan de betrokken gronden een niet-agrarische bestemming wordt toegedacht en het huidige gebruik afwijkt van die toegedachte bestemming. Opgemerkt dient te worden dat het niet om de huidige bestemming gaat op basis van het Saneringsplan van 1947, maar om het huidige gebruik zoals dat kan worden waargenomen. Op grond van de parlementaire geschiedenis en ingevolge vaste jurisprudentie is er reeds sprake van een afwijkend gebruik indien een (voorgenomen) bestemmingswijziging waarbij de bestemmingsomschrijving vergelijkbaar is met de bestaande omschrijving, maar waarbij er sprake is van een beter of intensiever gebruik dan het bestaande. Op grond hiervan kan geconcludeerd worden dat ook aan de voorwaarde van gebruik dat afwijkt van de toegedachte bestemming is voldaan op grond van de nu ontwikkelde plannen. Mocht bij de nadere invulling blijken dat toch sprake zou kunnen zijn van het zelfde gebruik, is er geen rechtsgrond meer voor het voorkeursrecht en dient het voorkeursrecht te vervallen. Vestigingsvereisten en voorgeschreven procedure Aan het besluit tot aanwijzing worden door de Wvg en Besluit voorkeursrecht gemeenten een aantal eisen gesteld. Ten eerste moet er voldoende grondslag zijn om het voorkeursrecht te vestigen. In de alinea hierboven is aangegeven dat aan de vestigingsvoorwaarden is voldaan. Ingevolge artikel 2 Besluit voorkeursrecht gemeente behoort een lijst waarop vermeld zijn: de kadastrale aanduiding, de grootte van elk der percelen volgens de kadastrale registratie en, ingeval van een gedeeltelijk perceel, de grootte van dat gedeelte. Tevens worden op deze lijst geregistreerd de namen van de eigenaren en van de rechthebbenden op de beperkte rechten van de onroerende zaken waarop het besluit betrekking heeft. 2

3 Bij het besluit behoort eveneens een kadastrale kaart waarop de betreffende onroerende zaken duidelijk zijn aangegeven alsmede een overzichtskaart waar in de omgeving het gebied is gelegen waarop het voorkeursrecht gevestigd wordt. Het besluit en de bijbehorende lijst en kaarten dient voor een ieder ter inzage te liggen ter gemeentesecretarie. De nederlegging dient bekend gemaakt te worden in de Staatscourant, in één of meer plaatselijke dag- en nieuwsbladen en op de gebruikelijke wijze. Tevens zenden Burgemeester en wethouders ieder van de in het besluit vermelde eigenaren en beperkt gerechtigden een kennisgeving van de aanwijzing. Ten slotte dient het voorkeursrecht te worden opgenomen in het gemeentelijke beperkingen register. Tijdstip van inwerkingtreding en duur van de vestiging Indien de raad naar aanleiding van dit voorstel besluit om het voorkeursrecht te vestigen, dan is van belang dat het voorkeursrecht geldt voor maximaal drie jaar; verlenging met een nieuw voorkeursrecht is sléchts mogelijk indien binnen deze drie jaar na dagtekening een structuurvisie, bestemmingsplan of een projectbesluit is vastgesteld. Opgemerkt wordt dat bij het nemen van een projectbesluit binnen een jaar dit besluit dient te worden opgenomen in een bestemmingsplan. De maximale termijn bedraagt dan tien jaar. Voor de eventuele verlenging van het voorkeursrecht is het dus van belang dat tijdig een structuurvisie, bestemmingsplan of een projectbesluit wordt genomen. Planologische grondslag Voor het gebied Kop van de Noordstraat zal een structuurvisie worden opgesteld. Nadien zal een bestemmingsplan voor dit gebied worden opgesteld. In het voorontwerp bestemmingsplan Kop Noorstraat wordt aan de gronden een niet-agrarische bestemming toegedacht, namelijk de bestemming centrumdoeleinden en hiermee samenhangende voorzieningen. Deze bestemming wordt nog nader uitgewerkt. Eerdere vestiging Wvg Kop van de Noordstraat Bij besluit op 25 maart 2004 is op grond van artikel 8 lid 1 Wvg voor dit gebied eerder een voorkeursrecht gevestigd met uitzondering van het pand van de Rabobank, Herengracht 1, Terneuzen, het pand van café/restaurant De Vriendschap, Noordstraat 3/5a, Terneuzen en het pand van de winkel 1001 Troepjes, Noordstraat 5, Terneuzen. Het betrof hier een voorvestiging tot 25 maart Binnen deze termijn diende een bestemmingsplan of een structuurplan in procedure te worden gebracht en vóór 25 maart 2006 diende een bestemmingsplan of een structuurplan door de raad te zijn vastgesteld. Geen enkel plan is in procedure gebracht zodat bij besluit van 28 maart 2006 het voorkeursrecht vervallen is verklaard. Bij collegebesluit van 7 juli 2009 is op grond van artikel 6 Wvg voor de duur van drie maanden besloten tot voorlopige aanwijzing welke thans op het perceel rust; Rechtsbescherming Tegen het besluit tot vestiging van het voorkeursrecht kan bezwaar en beroep worden ingesteld. Indien er bezwaar of beroep is aangetekend, bestaat er tevens de mogelijkheid om de voorzieningenrechter van de rechtbank Middelburg te verzoeken om een voorlopige voorziening te treffen. De voorzieningenrechter zal de verzoeker alleen ontvankelijk verklaren, indien daarbij een spoedeisend belang kan worden aangetoond. 3

4 Behandeling Zienswijzen Op 8 juli 2009 is de voorlopige aanwijzing tot toepassing van de Wet voorkeursrecht gemeenten gepubliceerd in de Staatscourant en lokale dag- en weekbladen. Hierbij is aangegeven dat tegen de voorgenomen beslissing van de raad zienswijze kunnen worden ingediend. Een tweetal zienswijzen zijn ingediend door dhr. J. Naeye en de Coöperatieve Rabobank Terneuzen- Axel B.A. Op 22 juli 2009 is mondeling kennis genomen van de zienswijze dhr. J.C. Naeye perceel kadastraal gemeente Terneuzen, sectie L De zienswijze is binnen de daarvoor gestelde termijn binnen gekomen en ontvankelijk. In de eerste zienswijze is naar voren gebracht dat het perceel waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd als opslagloods wordt gebruikt voor het winkelpand aan de Noordstraat 11 die nu loopt met een loopbrug over het Brugpad. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat indien de loods wordt betrokken bij de planontwikkeling het pand aan de Noordstraat 11 geen nooduitgang meer heeft, omdat over het brugpad naar de loods de nooduitgang is gerealiseerd. Reactie Inzake de bovengenoemde zienswijze wordt opgemerkt dat deze van planologische aard is. Het voorkeursrecht is bedoeld als een ondersteunend instrument bij de uitvoering van het gemeentelijk ruimtelijk beleid. De feitelijke invulling van de plannen dient niet in het kader van het voorkeursrecht behandeld te worden, maar komt bij de daarvoor geëigende planprocedures zoals de bestemmingplanprocedure aan de orde. In het kader van het voorkeursrecht kan deze zienswijze derhalve niet behandeld worden. Op 4 augustus 2009 is schriftelijk de zienswijze van de Coöperatieve Rabobank Terneuzen- Axel B.A. betreffende de percelen kadastraal gemeente Terneuzen, sectie L en De zienswijze is binnen de daarvoor gestelde termijn binnen gekomen en ontvankelijk. Ten eerste voert de Rabobank aan dat zij partij zijn bij de ontwikkeling van het gebied. Naar hun oordeel is het daarom niet nodig om het voorkeursrecht te vestigen en gaat het naar hun oordeel te ver om op het betreffende perceel waar het kantoor van de bank is gevestigd, het voorkeursrecht te vestigen. Verder zal naar het zich nu laat aanzien het huidige pand in zijn hoedanigheid als kantoorpand gehandhaafd blijven en niet wezenlijk veranderen. Ten slotte heeft het vestigen van het voorkeursrecht een blokkering van vrije verkoop en tevens eventuele vervreemding binnen de groep waartoe Rabobank Terneuzen-Sas van Gent behoort, als gevolg. Hetgeen onder andere een onevenredig nadelige invloed ten aanzien van de waarde van het object kan hebben. Reactie Ten eerste wordt opgemerkt dat het voorkeursrecht gevestigd is op alle percelen waar de gemeente Terneuzen geen eigenaar van is en welke zijn gelegen binnen het plangebied. Dus ook op de percelen van de andere partijen die participeren in dit project is een voorkeursrecht gevestigd. Juist voor het welslagen van het plan is het noodzakelijk dat de gemeente de regie houdt over de mogelijk plaats te vinden grondtransacties. 4

5 Ten tweede wordt opgemerkt dat het argument dat het pand in het plan wellicht gehandhaafd blijft, hier niet terzake doet. Zoals reeds hierboven genoemd dient de feitelijke invulling van de plannen in de daartoe geëigende procedures te worden behandeld. Ten slotte wordt opgemerkt dat het gemeentelijk voorkeursrecht een instrument is dat de gemeente ondersteunt bij haar grondverwervingsbeleid en haar regierol. De Wet voorkeursrecht gemeenten biedt een met voldoende waarborgen omklede procedure met betrekking tot de prijsbepaling van het object. Voorts wordt opgemerkt dat de gemeente kan afzien van de uitoefening van haar voorkeursrecht. In dat geval heeft de belanghebbende gedurende drie jaren na dergelijk bericht de vrijheid het gehele perceel aan een derde te verkopen. Communicatie De bekendmaking van het gemeentelijk voorkeursrecht zal worden gepubliceerd door publicatie in de Staatscourant en voorts op de gebruikelijke wijze via regionale dag- en weekbladen. De termijn van terinzagelegging en bedraagt 6 weken. Het voorkeursrecht dient na publicatie in de Staatscourant te worden opgenomen in het gemeentelijke beperkingenregistratie. Eigenaren/zakelijk gerechtigden zullen bij aangetekend schrijven van het besluit in kennis worden gesteld. Bijlagen: - raadsbesluit - lijst percelen, behorende bij het raadsbesluit d.d. 1 oktober 2009 inzake voorkeursrecht Wvg plangebied Kop van de Noordstraat - overzichtstekening plangebied Kop van de Noordstraat Documenten: - Concept publicatie 5