Artikel 2 De gemeenteraad kan gronden aanwijzen waarop de artikelen 10 tot en met 24, 26 en 27 van toepassing zijn.

Transcriptie

1 Advies van de Algemene Kamer van de Vaste commissie van advies voor de bezwaarschriften (hierna; de commissie) inzake het bezwaarschrift d.d. 30 september 2008, ontvangen op 1 oktober 2008, ingediend door de heer Pichel, adviesbureau ExTerNum, Nieuwe Binnenweg 126I Rotterdam, en de mevrouw Grootenboer, Opzoomerlaan 88, 3221 AP Hellevoetsluis, gericht tegen het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Hellevoetsluis d.d. 9 september 2008, verzonden op 10 september 2008, inzake het vestigen van een voorlopig voorkeursrecht op de ontwikkelingslocatie Parnassia buitengebied gemeente Hellevoetsluis. Op 20 november 2008 heeft de gemeenteraad, gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 21 oktober 2008, nummer : /7, besloten om het voorkeursrecht te vestigen. Het bezwaarschrift wordt derhalve geacht te zijn gericht tegen het besluit van de gemeenteraad. De feiten - Op 9 september 2008 heeft het college van burgemeester en wethouders op grond van artikel 6 Wet voorkeursrecht gemeente (Wvg) percelen aangewezen als gronden waarop de artikelen 10 tot en met 24, 26 en 27 van de Wvg van toepassing zijn; - Bovengenoemd besluit is gepubliceerd in de Staatscourant van 10 september 2008 en derhalve in werking getreden op 11 september 2008; - Bij brief van 9 september 2008 is de heer R. Pichel (Adviesbureau ExTerNum) geïnformeerd over het feit dat het perceel kadastraal bekend gemeente Hellevoetsluis, sectie F nummer 898, waarvan hij eigenaar is, is aangewezen als grond waarop de artikelen 10 tot en met 24, 26 en 27 van de Wvg van toepassing zijn; - Bij brief van 30 september 2008 hebben de heer R.F. Pichel en mevrouw R.R. Grootenboer bezwaar gemaakt tegen dit besluit. - Bij advies d.d. 21 oktober 2008 heeft het college van burgemeester en wethouders de gemeenteraad geadviseerd om het voorkeursrecht te vestigen; - Op 20 november 2008 heeft de gemeenteraad besloten om het voorkeursrecht te vestigen. - Dit besluit van de gemeenteraad is gepubliceerd in de Staatscourant van 1 december 2008 en derhalve in werking getreden op 2 december Het bezwaarschrift van de heer Pichel en mevrouw Grootenboer wordt geacht te zijn gericht tegen het besluit van de gemeenteraad. Toepasselijke regels Wet voorkeursrecht gemeenten Artikel 2 De gemeenteraad kan gronden aanwijzen waarop de artikelen 10 tot en met 24, 26 en 27 van toepassing zijn. Artikel 3 1. Voor aanwijzing komen in aanmerking gronden waaraan bij het bestemmingsplan, projectbesluit of inpassingsplan een niet-agrarische bestemming is toegekend en waarvan het gebruik afwijkt van dat plan of besluit. Artikel 6 1. Burgemeester en wethouders kunnen gronden voorlopig aanwijzen, mits bij het hiertoe strekkend besluit aan die gronden een niet-agrarische bestemming is toegedacht en het gebruik afwijkt van de toegedachte bestemming. Het besluit vervalt van rechtswege drie maanden na dagtekening of zoveel eerder als een besluit van de gemeenteraad tot aanwijzing ingevolge artikel 3, 4 of 5 in werking treedt. 2. De artikelen 3, tweede en derde lid, 10 tot en met 24, 26 en 27 zijn van overeenkomstige toepassing. 3. Indien bezwaar of beroep aanhangig is tegen een besluit tot voorlopige aanwijzing en dit besluit vervalt omdat een besluit van de gemeenteraad tot aanwijzing in werking is getreden, wordt het bezwaar of beroep geacht te zijn gericht tegen het besluit van de gemeenteraad. 1

2 Artikel 7 1. Het besluit tot aanwijzing of voorlopige aanwijzing ligt voor eenieder ter inzage op een door burgemeester en wethouders aangewezen plaats. Zij maken de terinzagelegging bekend in de Staatscourant, in één of meer dag- of nieuwsbladen die in de gemeente verspreid worden en voorts op de gebruikelijke wijze. Het besluit treedt in werking de dag na dagtekening van de Staatscourant waarin de terinzagelegging bekend is gemaakt. 2. Burgemeester en wethouders zenden een mededeling van de aanwijzing aan ieder van de in het besluit vermelde eigenaren en beperkt gerechtigden. De mededeling bevat een zakelijke beschrijving van de betekenis van de aanwijzing. Artikel Een verkoper kan eerst tot vervreemding overgaan nadat de gemeente in de gelegenheid is gesteld het desbetreffende goed te kopen. 2. Het bepaalde in het vorige lid geldt niet ingeval de vervreemding geschiedt ingevolge a.een overeenkomst tussen bloed- of aanverwanten in de rechte lijn of in de zijlijn tot in de tweede graad of met een pleegkind. Onder pleegkind wordt verstaan degene, die duurzaam als een eigen kind is onderhouden en opgevoed; b.verdeling van een huwelijksgemeenschap of een nalatenschap; c.een uiterste wilsbeschikking; d.een overeenkomst met de Staat, een provincie, een waterschap of een door Ons aan te wijzen publiekrechtelijk lichaam of in het openbaar belang werkzame rechtspersoon. Onze aanwijzing wordt in de Staatscourant bekendgemaakt; e.een verkoop krachtens wetsbepaling of bevel des rechters of een openbare executoriale verkoop; f.een overeenkomst, gesloten met een pachter ingevolge het bepaalde in afdeling 11 van titel 5 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en betrekking hebbende op een onroerende zaak die is aangewezen bij een besluit als bedoeld in artikel 5 of 6 dan wel artikel 9a, eerste of tweede lid, in samenhang met artikel 5 of Voorts geldt het bepaalde in het eerste lid niet ingeval de vervreemding geschiedt ingevolge een overeenkomst betreffende een onroerende zaak, dan wel een overeenkomst behelzende een verplichting van de verkoper betreffende een onroerende zaak, voorzover: a.vervreemding geschiedt aan een in die overeenkomst met name genoemde partij, en een tegen een in die overeenkomst met name genoemde prijs, dan wel tegen een volgens die overeenkomst bepaalde prijs en b.de overeenkomst is ingeschreven in de openbare registers, bedoeld in afdeling 2 van titel 1 van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek, vóór de dag na de dagtekening van de Staatscourant waarin de nederlegging ter inzage van het besluit tot aanwijzing of voorlopige aanwijzing is bekendgemaakt, en c.de vervreemding geschiedt binnen zes maanden na de dag van de inschrijving van de overeenkomst in de openbare registers als bedoeld onder b. 4. Een overeenkomst als bedoeld in het derde lid, aanhef, kan worden ingeschreven in de openbare registers, bedoeld in het derde lid, mits deze is vervat in een akte. De inschrijving heeft het rechtsgevolg dat voor de verkoper niet de verplichting zoals bedoeld in het eerste lid ontstaat, voorzover is voldaan aan de in het derde lid, onder a, b en c, genoemde vereisten. 5. Het derde lid is telkens gedurende een periode van drie jaar op een overeenkomst als bedoeld in dat lid met betrekking tot een bepaalde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, en de daarin met name genoemde verkoper of koper, slechts één maal van toepassing. De periode van drie jaar vangt aan op de datum van eerste inschrijving in de openbare registers. Onder koper wordt in dit geval verstaan de partij waarmee een overeenkomst is gesloten. Artikel De inschrijving in de in afdeling 2 van titel 1 van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde openbare registers van een akte, behelzende een vervreemding anders dan aan de gemeente, vindt alleen plaats indien onder de akte is opgenomen een notariële verklaring, houdende, hetzij dat de betrokken onroerende zaak niet is opgenomen in een aanwijzing als bedoeld in artikel 2 in samenhang met artikel 3, 4 of 5 of artikel 9a, eerste of tweede lid, in samenhang met artikel 3, 4 of 5 dan wel voorlopige aanwijzing als bedoeld in artikel 6 of in artikel 9a, eerste of tweede lid, in samenhang met artikel 6, hetzij dat de vervreemding niet in strijd is met het bepaalde in de artikelen 10 tot en met 23 van deze wet. 2

3 2. Voor de toepassing van het vorige lid wordt met de daar bedoelde notariële verklaring gelijkgesteld de verklaring van een persoon bedoeld in artikel 91 van de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek, die overeenkomstig het daar bepaalde een onderhandse akte tot levering heeft opgesteld. Artikel Een gemeente kan de nietigheid inroepen van rechtshandelingen die zijn verricht met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan haar in deze wet geregelde voorkeurspositie. 2. Het verzoek moet worden gedaan binnen acht weken nadat de gemeente een afschrift heeft ontvangen van de akte waarin de desbetreffende rechtshandeling is vervat bij de rechtbank van het arrondissement waarbinnen de gemeente is gelegen. De gemeente is niet ontvankelijk in haar verzoek indien zij met de desbetreffende rechtshandeling schriftelijk heeft ingestemd. Burgerlijk Wetboek Boek 3, titel 1, afdeling 2 Artikel Er worden openbare registers gehouden, waarin feiten die voor de rechtstoestand van registergoederen van belang zijn, worden ingeschreven. 2. Welke deze openbare registers zijn, waar en op welke wijze een inschrijving in de registers kan worden verkregen, welke stukken daartoe aan de bewaarder moeten worden aangeboden, wat deze stukken moeten inhouden, hoe de registers worden ingericht, hoe de inschrijvingen daarin geschieden, en hoe de registers kunnen worden geraadpleegd, wordt geregeld bij de wet. Bezwaren Samengevat voeren bezwaarmakers het volgende aan: - Bij schrijven d.d. 28 februari 2007 heeft de gemeente medegedeeld dat zij het realiseren van woningbouw op het betreffende perceel, in samenhang met sloop van de huidige opstallen, bespreekbaar acht; - De gemeente heeft hiertoe bij Gedeputeerde Staten van de Provincie Zuid-Holland om een principebesluit verzocht; - De Provincie Zuid-Holland heeft bij brief van 24 april 2007 ingestemd met het principeverzoek; - Bij schrijven d.d. 13 september 2007 heeft de gemeente medegedeeld haar medewerking te verlenen aan een vrijstellingsprocedure o.g.v. artikel 19 lid 3 Wet op de Ruimtelijke Ordening teneinde woningbouw te kunnen realiseren; - Bij schrijven d.d. 13 juni 2008 heeft de gemeente nadere afspraken over het te doorlopen proces vastgelegd; - Bezwaarmakers hebben op 13 juni 2008 een aanvraag om bouwvergunning ingediend bij de gemeente voor woningbouw op het betreffende perceel; - Bij schrijven d.d. 28 juli 2008 heeft de gemeente aanwijzingen gegeven ten behoeve van de benodigde ruimtelijke onderbouwing; - Gezien de gevoerde correspondentie tussen gemeente en bezwaarmakers zijn bezwaarmakers van mening dat ervan uitgegaan mag worden dat woningbouw op het betreffende perceel conform gemeentelijke beleidsdoelen is; - Bezwaarmakers hebben reeds koopovereenkomsten gesloten, betreffende koopovereenkomsten zijn gedeponeerd bij Notaris M.M.W.M. Beijsens van Haans Beijsens Advocaten en Notarissen Roosendaal; - In de koopovereenkomsten is vastgelegd dat de akte van levering zal passeren op het moment dat de verklaring van geen bezwaar i.k.v. artikel 19 lid 1 Wet op de Ruimtelijke Ordening van de provincie Zuid-Holland door de gemeente is ontvangen; - Beide koopovereenkomsten zijn gesloten vóór de vestiging van het tijdelijk voorkeursrecht; - Voor beide koopovereenkomsten is een bankgarantie gesteld; - Bezwaarmakers zijn van mening dat er rechtsgeldige koopovereenkomsten van kracht zijn voor het betreffende perceel welke inhoud geven aan de beleidsdoelen die de gemeente ondersteund. Overwegingen 3

4 Ontvankelijkheid: Op grond van artikel 6:7 Algemene wet bestuursrecht bedraagt de termijn voor het indienen van een bezwaarschrift zes weken. Op grond van artikel 6:8, eerste lid Awb vangt de termijn aan met ingang van de dag na die waarop het besluit op de voorgeschreven wijze bekend is gemaakt. Het bestreden besluit is verzonden op 10 september Dit betekent dat de termijn van zes weken begint op 11 september Het bezwaarschrift is binnen de genoemde termijn van zes weken, te weten op 1 oktober 2008, ontvangen. Nu het bezwaarschrift ook voldoet aan de vereisten van artikel 6:5 Awb, is het bezwaarschrift ontvankelijk. Inhoudelijk: De commissie ziet zich voor de vraag gesteld of de gemeenteraad in redelijkheid en op goede gronden het voorkeursrecht heeft gevestigd op het perceel sectie F, nummer 898. Het college heeft op 9 september 2008 besloten om een voorlopig voorkeursrecht te vestigen op de ontwikkelingslocatie Parnassia buitengebied gemeente Hellevoetsluis. Op 20 november 2008 heeft de gemeenteraad besloten om het voorkeursrecht te vestigen. Het besluit van de gemeenteraad is gepubliceerd in de Staatscourant van 1 december 2008 en derhalve in werking getreden op 2 december Het onderhavige bezwaarschrift wordt derhalve op grond van artikel 6 lid 3 van de Wet voorkeursrecht gemeenten geacht te zijn gericht tegen het besluit van de gemeenteraad. Ten eerste geven bezwaarmakers aan dat zij, gezien de gevoerde correspondentie met de gemeente met betrekking tot het verlenen van medewerking aan het verlenen van vrijstelling ex artikel 19 lid 1 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening en de ingediende aanvraag om bouwvergunning er vanuit mogen gaan dat woningbouw op het betreffende perceel conform gemeentelijke beleidsdoelen is. De commissie geeft aan dat de gemeente in de gevoerde correspondentie niet definitief heeft toegezegd of en op welke manier er op dit perceel woningbouw gerealiseerd kan worden. Het feit dat tussen bezwaarmakers en de gemeente overleg is gevoerd over mogelijke woningbouw op dit perceel vormt op zich geen belemmering voor het vestigen van een voorkeursrecht op het betreffende perceel. De gemeente geeft aan dat de vrijstellingsprocedure niet wordt belemmerd door het gevestigde voorkeursrecht. Een -lopende- vrijstellingsprocedure ex artikel 19 lid 1 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening kan zijn verdere voortgang vinden. De gemeente heeft wel benadrukt dat er nog geen vastgestelde plannen zijn voor het gebied waarop de voorkeursrechten gevestigd zijn. Tijdens de hoorzitting hebben bezwaarmakers aangevoerd dat de omvang van de gronden benodigd om de toekomstige ontwikkeling te verzekeren niet bekend is, althans dat deze niet is af te zetten tegen een kaart waarop de toekomstvisie is afgezet. Volgens bezwaarmakers houdt dit in dat in de opvolgende besluitvorming kritisch zal moeten worden gekeken welke gronden daadwerkelijk benodigd zijn. Bezwaarmakers verwijzen in deze naar een uitspraak van de Raad van State van 14 juni 2006 waarin de Raad van State bepaalt dat de omvang van het gebied dat met aanwending van de bevoegdheid neergelegd in artikel 5 van de Wvg (was artikel 8) beschikbaar wordt gehouden voor de ontwikkeling van het beoogde gebied onevenredig is aan de omvang van het gebied dat volgens de notitie nodig is voor de ontwikkeling van dat bedrijventerrein. Derhalve is de Afdeling van oordeel dat aan de aanwijzing en de daarvan deel uitmakende vaststelling van het plangebied geen zorgvuldige belangenafweging is voorafgegaan. In het kader van bovenstaande bezwaarpunten verwijst de commissie naar een uitspraak van de Raad van State van 22 november In deze uitspraak stelt de Raad van State dat artikel 5 (was 8) van de Wvg ertoe strekt dat de raad reeds voor aanvang van de procedure tot vaststelling van een structuur- of bestemmingsplan een voorkeursrecht kan vestigen op gronden waaraan een nietagrarische bestemming wordt toegedacht die afwijkt van het gebruik opdat hij reeds in een vroeg 1 LJN:AZ2785 4

5 stadium slagvaardig kan optreden teneinde te voorkomen dat de verwezenlijking van de toegedachte bestemming wordt belemmerd. De commissie verwijst in het kader van het bovenaangehaalde tevens naar een uitspraak van het Gerechtshof s-hertogenbosch van 7 december waarin het Hof aangeeft dat inherent is aan het voorkeursrecht dat de gemeente veelal nog niet zal weten hoe de plannen precies zullen uitvallen. Wil het voorkeursrecht effectief zijn, dan dient de gemeente in een vroegtijdig stadium van dat recht gebruik moeten maken. Gezien het bovenstaande is de commissie de mening toegedaan dat deze bezwaren geen doel treffen en derhalve ongegrond zijn. Bezwaarmakers voeren verder aan dat zij reeds koopovereenkomsten hebben gesloten op bovengenoemd perceel op een moment voordat het tijdelijke voorkeursrecht gevestigd werd en dat voor beide koopovereenkomsten een bankgarantie is gesteld. Bezwaarmakers zijn derhalve van mening dat deze koopovereenkomsten rechtsgeldig van kracht zijn. De commissie verwijst in het kader van dit bezwaarpunt naar het bepaalde in artikel 10 lid 3 onder a, b en c van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten. Kort aangehaald dient een verkoper het hem in eigendom toebehorende onroerende goed waar het voorkeursrecht op is gevestigd bij voorgenomen verkoop in eerste instantie aan de gemeente aan te bieden. Dit is niet het geval als er een koopovereenkomst is gesloten met een andere, met name genoemde partij tegen een met name genoemde prijs, en de overeenkomst is ingeschreven in de openbare registers als bedoeld in afdeling 2 van titel 1 van boek 3 van het Burgerlijk Wetboek, voor de dag na de dagtekening van de Staatscourant. Het gerechtshof te s-hertogenbosch heeft in een uitspraak van 7 december bepaald dat uit artikel 10 lid 3 volgt dat een koopovereenkomst alleen dan niet onder het voorkeursrecht valt wanneer uit de notariële of geregistreerde onderhandse koopakte blijkt dat die overeenkomst voor de inwerkingtreding van het raadsbesluit is gesloten. Blijkens de parlementaire geschiedenis van de Wvg is artikel 10 juist met dit vereiste aangescherpt opdat duidelijk komt vast te staan dat de verplichtingen zijn ontstaan voor het tijdstip van de inwerkingtreding van het voorkeursrecht. De commissie is derhalve van mening dat, gelet op het feit dat de koopovereenkomsten niet tijdig, te weten op een moment voor de inwerkingtreding van het gevestigde voorkeursrecht, zijn ingeschreven in de openbare registers, het voorkeursrecht niet wordt belemmerd door deze koopovereenkomsten. De commissie is van mening dat ook dit bezwaar geen doel treft en derhalve ongegrond is. Het bovenstaande in overweging nemende is de commissie van mening dat het door de gemeenteraad genomen besluit tot het vestigen van een voorkeursrecht op het onderhavige perceel conform wettelijke regelgeving en op juiste gronden is genomen. Ter zitting heeft mevrouw Maas-Cooymans namens de heer R.F. Pichel en mevrouw R.R. Grootenboer een verzoek gedaan op vergoeding van de kosten gemaakt in deze procedure. In navolging van ons advies om het bezwaarschrift ongegrond te verklaren en het bestreden besluit (met aanpassing) in stand te laten adviseren wij u om niet te voorzien in proceskostenvergoeding. De commissie hecht eraan u nog wel mee te geven dat het vestigen van een voorkeursrecht op een perceel een gebeurtenis van ingrijpende aard is voor de eigenaren van het betreffende perceel. De commissie acht het van belang dat de gemeente zeer zorgvuldig omgaat en om blijft gaan met de belangen van betrokkenen. Dit houdt in dat de gemeente altijd duidelijk dient te zijn in de informatie die zij naar buiten brengt met betrekking tot het vestigen van een (voorlopig) voorkeursrecht en de gevolgen die het vestigen van een dergelijk recht met zich meebrengen voor betrokkenen. 2 LJN:AS LJN:AS2935 5

6 Tot slot wil de commissie opmerken dat op grond van artikel 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten in het besluit tot aanwijzing dient te worden aangegeven of nadien nog zal worden overgegaan tot het vaststellen van een structuurvisie. In het bestreden besluit is een en ander niet opgenomen. Van de zijde van de gemeente is aangegeven dat binnen uiterlijk drie jaar een structuurvisie zal worden vastgesteld. Wanneer dit niet gehaald mocht worden, dan vervalt het besluit tot aanwijzing van rechtswege. Een en ander conform het bepaalde in artikel 9 Wvg. Advies Gelet op het vorenstaande adviseert de commissie de raad om: het bezwaarschrift ongegrond te verklaren en de motivering van het bestreden besluit aan te passen in die zin, dat wordt opgenomen dat nog zal worden overgegaan tot het vaststellen van een structuurvisie en geen proceskostenvergoeding toe te kennen. Hellevoetsluis, 9 januari 2009 DE VASTE COMMISSIE VAN ADVIES VOOR DE BEZWAARSCHRIFTEN, de voorzitter de secretaris, mr. D.P. Bosgieter mevrouw mr. A.M. Stout-Langendoen 6